策劃是指人們?cè)诳紤]做某一件事情前，對(duì)如何做好這件事所做的謀劃。按照現(xiàn)代管理理論，則對(duì)策劃給出了更廣義的解釋，所謂項(xiàng)目策劃中的策劃，就是指策劃者從現(xiàn)狀出發(fā)，運(yùn)用其智慧，經(jīng)過(guò)思考并付諸實(shí)施，從而達(dá)到目標(biāo)的一切努力。也可以認(rèn)為，項(xiàng)目策劃是為了達(dá)到目標(biāo)而進(jìn)行的構(gòu)想——計(jì)劃——實(shí)踐的全過(guò)程。

　　項(xiàng)目策劃工作要依據(jù)一定的程序展開(kāi)。一般情況下，各個(gè)項(xiàng)目策劃之間的差異是很大的，很難有相同的現(xiàn)象，即使是非常相似的項(xiàng)目，由于參與項(xiàng)目各方的變化，也會(huì)使項(xiàng)目策劃有很大不同，例如針對(duì)廣州市第一人民醫(yī)院所做的策劃書(shū)、針對(duì)山東齊魯大學(xué)所做的策劃書(shū)，雖然都是醫(yī)院物業(yè)管理，但是各有各的特點(diǎn)，不能一概而論。但就項(xiàng)目策劃工作本身，不論對(duì)于哪個(gè)項(xiàng)目，其策劃流程的框架都是相似的。因而，在做項(xiàng)目策劃時(shí)，可先按一般模式對(duì)策劃工作預(yù)先做好計(jì)劃，然后再結(jié)合實(shí)際需要對(duì)項(xiàng)目策劃過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)賦予具體內(nèi)容，從而得到特定項(xiàng)目的項(xiàng)目策劃。

　　從廣義上分析，項(xiàng)目策劃的基本程序可分為幾個(gè)環(huán)節(jié)：項(xiàng)目調(diào)研——項(xiàng)目策劃書(shū)撰寫——評(píng)估改進(jìn)——方案實(shí)施。

　　一、項(xiàng)目調(diào)研

　　項(xiàng)目調(diào)研是指在一定的環(huán)境下，系統(tǒng)地搜集、分析、報(bào)告和有關(guān)項(xiàng)目信息的過(guò)程。

　　項(xiàng)目策劃要做出正確的決策，就必須通過(guò)營(yíng)銷調(diào)研，準(zhǔn)確及時(shí)地掌握市場(chǎng)情況，使決策建立在堅(jiān)實(shí)可靠的基礎(chǔ)之上。只有通過(guò)科學(xué)的項(xiàng)目調(diào)研，才能減少項(xiàng)目的不確定性，使決策更有依據(jù)，降低項(xiàng)目策劃的風(fēng)險(xiǎn)程度，另一方面，項(xiàng)目策劃在實(shí)施過(guò)程中，可以通過(guò)調(diào)研檢查決策的實(shí)施情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)決策中的失誤和外界條件的變化，起到反饋信息的作用，為進(jìn)一步調(diào)整和修改決策方案提供新的依據(jù)。

　　作為項(xiàng)目決策的依據(jù)，項(xiàng)目調(diào)研涉及項(xiàng)目活動(dòng)的全過(guò)程，具有豐富的內(nèi)容，調(diào)查研究的主要內(nèi)容包括：

　　1、項(xiàng)目的位置：指項(xiàng)目的具體位置以及東、西、南、北的毗鄰；

　　2、項(xiàng)目的面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成的面積；

　　3、項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等；

　　4、配套及附近交通狀況：已通達(dá)的公交車次等；

　　5、消防、安保、清潔等設(shè)施狀況；

　　6、項(xiàng)目的性質(zhì)及特色；

　　7、政府的支持、扶持與介入程度；

　　8、周邊環(huán)境狀況。

　　二、項(xiàng)目策劃書(shū)撰寫

　　在一系列前期工作結(jié)束后，應(yīng)著手編寫項(xiàng)目策劃書(shū)。項(xiàng)目策劃書(shū)的主要構(gòu)件有以下幾項(xiàng)：

　�。ㄒ唬┓饷� 1．策劃組單位； 2．策劃組人員； 3．日期； 4．編號(hào)。

　　（二）目錄 策劃書(shū)內(nèi)部的層次排列，給閱讀人以清楚的全貌。

　　（三）序文 闡述策劃的目的，主要構(gòu)思、策劃的主體層次等。

　�。ㄋ模﹥�(nèi)容 策劃的具體內(nèi)容。文筆生動(dòng)，數(shù)字準(zhǔn)確無(wú)誤，運(yùn)用方法科學(xué)合理，層次清晰。

　　1、項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃。包括項(xiàng)目面積、功能、特點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)及檔次的情況分析，物業(yè)管理檔次及目標(biāo)，物業(yè)管理特點(diǎn)、管理服務(wù)措施。

　　2、管理模式。包括管理運(yùn)作模式，管理工作流程，管理組織架構(gòu)，激勵(lì)機(jī)制，信息反饋處理機(jī)制等。

　　3、公司人力資源管理。包括管理服務(wù)人員配備，管理服務(wù)人員培訓(xùn)，管理服務(wù)人員管理。

　　4、規(guī)章制度建立。包括管理規(guī)章制度的建立，檔案的建立與管理，辦公自動(dòng)化管理。

　　5、經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)。包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

　　6、財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算。物業(yè)管理是有償?shù)姆��?wù)與管理，是企業(yè)，它除了要有維持日常服務(wù)與管理的資金外，還要交納稅費(fèi)，有所贏利。因此，為了更好地指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)展，需要把項(xiàng)目預(yù)算作為一部分在策劃書(shū)中體現(xiàn)出來(lái)。包括財(cái)務(wù)管理，日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算，維修基金的建立和使用計(jì)劃。

　　7、日常管理。包括安全管理、車輛及交通管理，消防管理，環(huán)境保護(hù)與管理等。

　　8、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理，共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)。

　　9、培訓(xùn)體系。包括培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)考核。

　　10、相關(guān)說(shuō)明。

　　編寫策劃書(shū)要注意以下幾個(gè)要求：（1）文字簡(jiǎn)明扼要；（2）邏輯性強(qiáng)、有序合理；（3）主題鮮明；（4）運(yùn)用圖表、照片、模型來(lái)增強(qiáng)項(xiàng)目的主體效果；（5）有可操作性。

　　三、項(xiàng)目方案實(shí)施

　　項(xiàng)目策劃書(shū)編寫出來(lái)之后，應(yīng)制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，以保證項(xiàng)目活動(dòng)的順利進(jìn)行，要保證策劃方案的有效應(yīng)做好三方面的工作：

　　（一）監(jiān)督保證措施科學(xué)的管理應(yīng)從上到下各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，責(zé)、權(quán)、利明確，只有監(jiān)督才能使各個(gè)環(huán)節(jié)少出錯(cuò)誤，以保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展。

　�。ǘ�）防范措施 事物在其發(fā)展過(guò)程中有許多不確定的因素，只有根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或成功案例進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，發(fā)現(xiàn)隱患，防微杜漸，把損失控制在最小程度內(nèi)，從而推動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)展。

　　（三）評(píng)估措施 項(xiàng)目發(fā)展到第一步，都應(yīng)有一定的評(píng)估手段以及反饋設(shè)施從而總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)更正，以保證策劃的事后服和服務(wù)質(zhì)量，提高策劃成功率。

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