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房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

網(wǎng)站:公文素材庫(kù) | 時(shí)間:2019-05-14 07:32:12 | 移動(dòng)端:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

 

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一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。包括:

a) 土地

b) 建筑物及地上附著物

c) 房地產(chǎn)物權(quán)

 

注:房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外,還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè),它與建筑業(yè)既有聯(lián)系,又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程,它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方,建筑業(yè)是承包方,房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè),建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門,屬第二產(chǎn)業(yè)。

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房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物;地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及各地段),又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系,主要包括幾個(gè)方面:

 

a) 實(shí)物形態(tài)上看,房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分;

b) 從價(jià)格構(gòu)成上看,房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格;

c) 從權(quán)屬關(guān)系看,房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。

差異包括幾個(gè)方面:

a) 二者屬性不同;b) 二者增值規(guī)律不同;c) 權(quán)屬性質(zhì)不同;d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。

二、房地產(chǎn)的特征

 

房地產(chǎn)的自然特征

a) 位置的固定性;b) 使用的耐久性;c) 資源的有限性;d) 物業(yè)的差異性。

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征

a) 生產(chǎn)周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產(chǎn)的增值性

注:房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。

三、房地產(chǎn)的類型

按用途劃分:

a) 居住房地產(chǎn)b) 商業(yè)房地產(chǎn)c) 旅游房地產(chǎn)d) 工業(yè)房地產(chǎn)e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定:

低層住宅為1-3層?

多層住宅為4-6層?

小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層?

16層以上為高層住宅

房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的?

凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地,其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。

 

四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)

類 型 內(nèi) 容

編號(hào) 名稱

1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的,包括懸索結(jié)構(gòu)。

2 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造

3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物

4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是木材制造,住是用鋼筋混凝土建造

5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的

6 其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等

五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞

1、常用名詞

五證:a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;b建設(shè)工程規(guī)劃許可證;c.建設(shè)工程開工證;d.國(guó)有土地使用證;e.商品房預(yù)售許可證;

兩書:a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》;  

房地產(chǎn)證:是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證;

房地產(chǎn)市場(chǎng):主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng);

一級(jí)市場(chǎng):是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃,采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng);

二級(jí)市場(chǎng):是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng);

三級(jí)市場(chǎng):是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng),它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng);

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán):是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利;

土地使用權(quán):是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限,包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后,如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的,土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用,經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用;

三通一平:是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整;

七通一平:是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整;  

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紅線圖:又叫(宗地圖),是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者,受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房;

總用地面積:經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積;

建設(shè)用地面積(凈用地面積):經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積;

總建筑面積:指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和;

容積率:是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。(如:在10萬平方米的土地上,有20萬平方米的建筑總面積,其容積率為2.0)

建筑面積:指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和,包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。

建筑覆蓋率(建筑密度):建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率;(如:在10萬平方米的土地上,建筑用地凈面積為8萬平方米,其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉)

綠化率:建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化;(如:在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積,其綠化率為30%)

綠化覆蓋率:建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率;

房屋銷售面積:房屋按套(單元)出售時(shí),房屋銷售面積為該套(單元)的建筑面積,即為該套(單元)的使用面積與該套(單元)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和;

套內(nèi)建筑面積:房屋按單元計(jì)算的建筑面積,為單元門內(nèi)范圍的建筑面積,包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積;  

套內(nèi)使用面積:指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積,不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積,使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定:

A、 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算,墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算;

B、 煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積;

C、 非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯)按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積;

D、 住宅使用面積包括:臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。

單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積 按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

公共建筑面積:各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積,指各套(單元)以外為各戶共同使用,不可分割的建筑面積?煞譃閼(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e;

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實(shí)用面積:它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額;

層高:層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量,每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求,這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高:凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值;

公攤面積 :商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成:

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;

各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

得房率:是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽臺(tái)建筑面積。

套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

道路用地 :道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

道路紅線 :道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

玄關(guān) :玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”,講究一定的私密性,大門一開,有玄關(guān)阻隔,外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí),玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

    

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

毛坯房是指沒有裝修的房。

 

業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán),它代表該物業(yè)的全體業(yè)主,對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。

會(huì)所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級(jí)型,基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求,可讓人免費(fèi)使用;超級(jí)會(huì)所則適當(dāng)對(duì)其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求,勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè);如降低物業(yè)管理費(fèi),將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會(huì)所的設(shè)置,還要考慮工程分期施工的因素。會(huì)所原則上只對(duì)社區(qū)業(yè)主服務(wù),不對(duì)外開放,保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場(chǎng)所,會(huì)所也給業(yè)主提供了良好的社交場(chǎng)所。

入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住。

契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈(zèng)予、交換;

(3)房屋買賣;

(4)房屋贈(zèng)予。

2、房子的種類

安居房指實(shí)施國(guó)家'安居(或康居)工程'而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭,特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國(guó)家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

 

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋(指建筑物)擁有所有權(quán),對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán),產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用,收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對(duì)的、排他的,不受其他任何人的干涉和影響,產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。

商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制,所以,商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

 

集資房是改變住房

15) 有伸縮的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些?

1) 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

2) 獨(dú)立柱在雨篷,單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等,按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

3) 未封閉的陽臺(tái),按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

4) 建筑物外有頂蓋,無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。

5) 建筑物間有頂蓋的架空通廊,按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些?

1) 空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾,如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。

2) 檢修、消防等室外爬梯。

3) 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)(露臺(tái))、游泳池等。

4) 建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油(水)池 、地下人防干道、支線等。

5) 舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

6) 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

 

5、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層;為了整棟建筑物使用的配電房;公民防護(hù)地下室以及地下車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

 

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