旅游地產投資項目現金應該如何管理？關于這種現金流有哪些現行的問題呢？下面小編就為大家?guī)�來了談旅游地產投資項目現金流的問題，感興趣的朋友可以看一看哦！

摘要：伴隨著我國旅游地產的興起，原本作為商業(yè)地產附屬產業(yè)的旅游地產行業(yè)也逐漸成為相對獨立的產業(yè)。旅游地產投資項目的運作方式多參照普通商業(yè)地產的投資項目運作方式建立。在成本控制、現金流管理等方面幾乎都是從普通商業(yè)地產移植過來形成的，沒有結合旅游地產的行業(yè)特點進行相應的深層次變革。當前旅游地產投資項目的運作方式還存在著諸多的問題，主要原因就是現有的旅游地產投資項目的資金運作方式與旅游地產投資項目的特點和發(fā)展規(guī)律不匹配，進而導致旅游地產的現金流管理出現一系列問題，對旅游地產投資項目的順利進行造成比較大的阻礙。

一、引言

伴隨著我國經濟社會的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提升，人們對生活質量提出了更高的要求。地產行業(yè)也緊緊抓住這一發(fā)展機遇，推動商業(yè)地產轉型，開發(fā)旅游地產。經過近些年的發(fā)展，旅游地產產業(yè)已經初現雛形，由于旅游地產的投資商多是一些之前的商業(yè)地產開發(fā)商，在投資規(guī)模上往往比較大，在市場上具有比較強的號召力，其融資能力相對比較強。但是，隨著旅游地產行業(yè)的進一步發(fā)展，參與到本產業(yè)進行開發(fā)的企業(yè)也越來越多，不再僅僅是具備雄厚資金實力和技術實力以及豐富開發(fā)經驗的商業(yè)地產開發(fā)商。旅游地產行業(yè)的參與主體已經實現了多元化的發(fā)展目標，但由于企業(yè)的現金流不足導致投資項目難以繼續(xù)進行的狀況頻發(fā)。旅游地產投資項目的現金流問題得到了業(yè)界的廣泛關注。因此，我們通過對旅游地產投資項目的現金流進行研究，提出相應的解決對策，幫助旅游地產投資項目的現金流管理進一步系統(tǒng)化、可控化。

二、旅游地產投資項目現金流的相關概念

（一）旅游地產投資項目的現金流概念

公司的投資活動是指與公司原定期限在3個月以上的資產有關的交易活動，旅游地產投資項目中的現金流不僅包括項目決策的現金流，還包括與項目決策相關的企業(yè)的現金流。這些現金流的組成結構都是旅游地產投資項目現金流控制的對象。這也是本文中采用的旅游地產投資項目的現金流概念。

（二）旅游地產投資項目現金流分析原則

1.實際現金流量原則。是指在旅游地產的投資項目現金流分析中，要按照本項目實際發(fā)生的現金流量，即在統(tǒng)計時期內實際收到以及支出的現金，二者共同構成了投資項目的實際現金流。這是我們對旅游地產投資項目的現金流進行分析的基礎。2.相關性原則。指的是在旅游地產投資項目的現金流分析中，所有與投資項目相關的現金流量都屬于旅游地產投資項目現金流控制的對象。這是本文中對旅游地產投資項目進行研究的依據。

三、旅游地產投資項目現金流管理中的問題

（一）土地成本中的現金流壓力過大

旅游地產是由以前的普通商業(yè)地產逐漸過渡而來，這也是旅游地產初期開發(fā)的主要模式。目前，旅游地產的容積率要明顯低于普通的商業(yè)地產，旅游地產的投資項目要求旅游地產要具有一定的人文或者自然風景底蘊，往往處于優(yōu)秀的旅游風景區(qū)。這對旅游地產投資項目開發(fā)中的拿地成本要求比較高，往往地產投資項目的土地成本支出就是旅游地產投資項目現金流的主要組成部分�，F在的旅游地產投資項目規(guī)模比較大，項目涉及的占地面積往往近千畝，甚至部分投資項目比較大的占有上萬畝，如此廣闊的地產投資項目建設用地需要大筆的現金支出。旅游地產的投資項目往往參照商業(yè)地產的融資方式，占有率相對比較低，自從2004年國家出臺關于地產開發(fā)中的現金流量占有比例的規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)進行地產開發(fā)投資的自有資金占比提出了明確的限制。要求房地產開發(fā)企業(yè)必須要全部繳納土地款項，在此基礎之上，要求企業(yè)的自有資金占比不得低于35%，但在實踐中，旅游地產開發(fā)企業(yè)因為自身資質的限制，往往在商業(yè)銀行貸款中的融資能力比較差，借助于社會上的私人融資機構進行融資，而社會融資機構的融資成本要遠遠高于商業(yè)銀行的貸款融資成本。這進一步加大旅游地產的融資成本，加重旅游地產的投資開發(fā)項目的現金流壓力，用于幫助支出投資項目的利息支出。

（二）旅游地產投資項目的現金流波動比較大，難以控制

旅游地產開發(fā)的過程涉及的單位比較多，投資項目涉及的利益群體也相對比較多，目前，旅游地產的投資來源多元化也已經成為旅游地產主要的投資模式。正是由于投資主體的多元化，給旅游地產投資項目的現金流帶來比較大的不確定性。旅游地產的投資開發(fā)過程除了涉及商業(yè)地產開發(fā)模式中的相關問題，還包括旅游景區(qū)的管理機構、相關部門的嚴格審批制度、環(huán)保部門的嚴格督察等。都可能對投資項目的現金流保持穩(wěn)定性造成一定的影響，進而導致旅游地產投資項目的風險加大。旅游地產投資項目的現金流涉及的投資主體過多，帶來多方之間的利益和意見難以協調，進而導致投資項目涉及的現金流量波動比較大，影響旅游地產投資項目現金流的穩(wěn)定性，這也是目前旅游地產應盡量避免的問題。

四、旅游地產開發(fā)投資項目現金流管理問題的解決對策

（一）優(yōu)化旅游地產開發(fā)投資項目的融資模式

在旅游地產投資項目的開發(fā)模式中，社會融資占比過高導致旅游地產投資項目的現金支出比較大，進而影響旅游地產投資項目的順利進行。因此，要優(yōu)化旅游地產開發(fā)投資項目的融資模式，有效降低旅游地產投資項目的開發(fā)投融資成本，為投資項目進行中的現金流支出控制打下良好的基礎。降低旅游地產的融資成本，加大商業(yè)銀行貸款在旅游地產融資結構中的比例。

（二）優(yōu)化旅游地產的投資開發(fā)模式

當前旅游地產投資項目的投資主體比較多，對旅游地產的投資項目的順利進行和現金流控制影響不利，進而對整個項目造成不可逆的損失。因此，優(yōu)化開發(fā)投資模式就要建立統(tǒng)一協調的投資平臺，運用職業(yè)經理人的專業(yè)能力對投資項目和現金流控制提供專業(yè)的管理，制定具有強制力的投資協調制度，為旅游地產項目投資者的撤資行為進行相應的限制，確保旅游地產投資項目的現金流來源相對穩(wěn)定，不至于發(fā)生比較大的波動。

（三）加強政策的穩(wěn)定性，創(chuàng)造良好的旅游地產發(fā)展環(huán)境

旅游地產的投資開發(fā)周期相對比較長，對國家政策的依賴性比較大，旅游地產的開發(fā)投資主要在國家或者國家主導的旅游風景區(qū)或者人文景區(qū)，對國家開發(fā)投資政策的依賴性比較大。旅游地產的開發(fā)投資模式對國家政策比較敏感。部分國家政策可以直接對旅游地產開發(fā)投資中的現金流數額或者比例進行限制，進而對旅游地產投資項目現金流控制產生不利的影響。

五、結語

本文通過對旅游地產項目投資開發(fā)中的現金流控制進行相應的研究，發(fā)現我國旅游地產投資項目的現金流控制還存在比較多的問題，已經影響到我國旅游地產投資項目的順利進行。因此，強化我國旅游地產投資項目中的現金流控制對旅游地產行業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。伴隨我國旅游地產行業(yè)的進一步發(fā)展，對我國旅游地產投資項目現金流的控制能力要求越來越高，因此，在未來的發(fā)展中，我國旅游地產投資項目的現金流控制將更加完善。本文通過對其進行相應的研究，希望為我國旅游地產投資項目的現金流控制提供更多的有益指導，在此基礎上進一步完善相關的理論體系，進一步強化我國旅游地產投資項目的現金流控制能力。

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