我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代,隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn),土地有償使用及住房制度改革的推進(jìn),房地產(chǎn)行業(yè)也得到高速的發(fā)展,進(jìn)入繁榮和火爆階段,但房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也日趨嚴(yán)竣,不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素隨之增加。下面是小編帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與管控。
摘要:近二十年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展,相關(guān)的投資活動(dòng)也隨之掀起一陣又一陣熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)獲得豐厚的利潤(rùn),但不得不說(shuō)的是在巨大的利潤(rùn)面前,也伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)投資的角度針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面的分析,并且通過(guò)分析,將其主要風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)進(jìn)行描述并針對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)提出了相對(duì)的防范策略及管控。
風(fēng)險(xiǎn),就是預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際結(jié)果之間的不確定性,主要表現(xiàn)為收益不確定性和成本或代價(jià)的不確定性。所謂的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),是指投資房地產(chǎn)項(xiàng)目后得到不利或負(fù)面利益后果。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代,隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn),土地有償使用及住房制度改革的推進(jìn),房地產(chǎn)行業(yè)也得到高速的發(fā)展,進(jìn)入繁榮和火爆階段,但房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也日趨嚴(yán)竣,不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素隨之增加。根據(jù)諸多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資不確性風(fēng)險(xiǎn)因素,房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行全面的詳細(xì)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析,從整體上對(duì)投資項(xiàng)目所有可能存在的不確定性因素和影響投資收益的因素進(jìn)行分析,得出相對(duì)準(zhǔn)確的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性結(jié)論,同時(shí)制訂有針對(duì)性有效性的防范策略和管控措施,將可能產(chǎn)生的損失降到最低。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析
隨著經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放不斷深化,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到繁榮和火爆階段,在這個(gè)階段選擇進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大。由于受房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)短、信息對(duì)稱程度、宏微觀政策變動(dòng)大小、企業(yè)內(nèi)部控制完善程度等因素影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資面臨著各種風(fēng)險(xiǎn),主要體現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等外部風(fēng)險(xiǎn)和投資決策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷決策風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)所有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析是我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)投資當(dāng)中最為重要的一個(gè)問(wèn)題[1]。
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)包括住房制度改革、土地政策、銀行信貸政策、稅收政策等風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是無(wú)法抵抗的,如稅率調(diào)增或增加稅目時(shí),將會(huì)增加企業(yè)的稅賦;銀行信貸政策緊縮時(shí),將會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本,甚至有可能由于資金嚴(yán)重緊缺導(dǎo)致項(xiàng)目停止;當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求相對(duì)大幅度縮減,購(gòu)買力下降。
2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
伴隨著我國(guó)新時(shí)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與提升,房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力所造成的風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)自身市場(chǎng)當(dāng)中由于相同類型的樓盤地產(chǎn)供給的數(shù)量過(guò)多,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,從而導(dǎo)致了相關(guān)樓盤停滯銷售或者推廣的成本不斷提高的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由相關(guān)投資者對(duì)其所投資的市場(chǎng)調(diào)查不夠全面以及相對(duì)錯(cuò)誤的判斷所引起的,這是房地產(chǎn)投資企業(yè)自身對(duì)相關(guān)市場(chǎng)把握能力不足所造成的。
3.企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有周期長(zhǎng)、投入資金大的特點(diǎn)因素,給資金籌措、使用、回籠都將帶來(lái)很多不確性。
如由于利率調(diào)增,導(dǎo)致企業(yè)籌資成本增加;或受其他因素影響,導(dǎo)致籌集資金未能按期到位等;使籌資難度加大和籌資成本增加。由于市場(chǎng)不景氣,客戶購(gòu)買力下降,或營(yíng)銷策略不當(dāng)?shù)纫蛩,?dǎo)致無(wú)法達(dá)到銷售預(yù)期,造成資金無(wú)法及時(shí)回籠,增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
4.投資決策風(fēng)險(xiǎn)
投資決策指投資決策層對(duì)投資項(xiàng)目作出最后的決定,是投資項(xiàng)目最為關(guān)鍵和首要環(huán)節(jié)。投資決策的風(fēng)險(xiǎn)主要基于可行性研究方案是否調(diào)研充分、分析到位;決策層的構(gòu)成是否合理;因工作不深入、調(diào)查研究不實(shí),可能造成決策失誤;對(duì)項(xiàng)目投資未實(shí)行民主討論,未按議事規(guī)則辦事,造成決策失誤。
5.項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指在投資決策后到項(xiàng)目竣工時(shí)的整個(gè)期間,在這期間,時(shí)間長(zhǎng)、不確定性因素較多而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。如開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不恰當(dāng);對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的偏差;項(xiàng)目材料預(yù)算數(shù)量虛增、單價(jià)高等因素導(dǎo)致成本增加;在開(kāi)發(fā)過(guò)程中施工管理不到位,導(dǎo)致工程質(zhì)量驗(yàn)收不過(guò)關(guān),造成返工,增加開(kāi)發(fā)成本;在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,安全生產(chǎn)工作管控不到位,發(fā)生安全事故,增加開(kāi)發(fā)成本;在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,對(duì)不確定性因素預(yù)計(jì)不全面及施工管控不嚴(yán),導(dǎo)致項(xiàng)目施工延期,增加項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本和資金占用風(fēng)險(xiǎn)等。6.營(yíng)銷決策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷關(guān)系著項(xiàng)目投入資金能否及時(shí)回籠,關(guān)系著該項(xiàng)目投資成敗。營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)主要有:當(dāng)銷售模式選擇不恰當(dāng)時(shí),有可能影響預(yù)期銷售量、資金回籠目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn);由于市場(chǎng)定位、市場(chǎng)調(diào)研分析、市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)判因素影響銷售定價(jià)不準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效管控措施
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入資金大、周期長(zhǎng),我們可以把它分成五個(gè)部分進(jìn)行有效管控,即房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別和精準(zhǔn)預(yù)判、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期階段風(fēng)險(xiǎn)防范、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)措施、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì),在各個(gè)階段里將本階段可能產(chǎn)生的不確性因素降到最低。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別
潛在的風(fēng)險(xiǎn)是根據(jù)房地產(chǎn)投資企業(yè)的一系列操作而產(chǎn)生的,房地產(chǎn)投資高回報(bào)效益與高風(fēng)險(xiǎn)相互對(duì)等,且雙重性質(zhì)同時(shí)存在。投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別是指在投資前就進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)或潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析及識(shí)別,并且進(jìn)行系統(tǒng)化的分類及整理歸類等分析,以揭示其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等一系列過(guò)程。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前風(fēng)險(xiǎn)的精準(zhǔn)預(yù)判
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的精準(zhǔn)預(yù)判是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全面有效識(shí)別的基礎(chǔ)之上,針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生的概率及其發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后所造成的損失程度及規(guī)模進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)判,并提供給企業(yè)決策層進(jìn)行有效準(zhǔn)確的決策,同時(shí)有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率從而將其損失降至最低。在房地產(chǎn)投資的過(guò)程當(dāng)中,可以選擇從風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目開(kāi)始著手,直接放棄相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目,這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就會(huì)降到最低甚至零風(fēng)險(xiǎn)投資[2]。
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期階段風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期階段是指投資決策后到開(kāi)始施工之前這段期間。主要有對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃用途、特性、獲利水平等調(diào)研,競(jìng)買土地使用權(quán),前期手續(xù)報(bào)批,規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作。在這階段要詳細(xì)充分地做好市場(chǎng)調(diào)研,根據(jù)合適的目標(biāo)消費(fèi)群體找準(zhǔn)項(xiàng)目定位、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格;高質(zhì)量地完成規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)工作,降低工程成本、減少實(shí)施后的隱患。
4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)措施
建設(shè)階段指樁基施工開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的整個(gè)過(guò)程。主要有對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全管理方面進(jìn)行管控。本階段要認(rèn)真全面地做好施工方案,方案表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確,選擇合適的施工方法,地基勘測(cè)資料收集齊全,做好現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)督,防止施工方偷工減料、使用低劣材料、施工設(shè)備不全、未按規(guī)程實(shí)施操作、管理者不負(fù)責(zé)任、無(wú)故拖延工期等風(fēng)險(xiǎn),提高項(xiàng)目質(zhì)量、加快施工進(jìn)度、降低工程成本。
5.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目營(yíng)銷是項(xiàng)目的最后環(huán)節(jié),也是決定投資成敗的重要環(huán)節(jié)。營(yíng)銷工作應(yīng)貫穿整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程,在前期階段就應(yīng)做好銷售策劃,通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析,針對(duì)目標(biāo)客戶群體,在房屋價(jià)格、戶型、品質(zhì)、外觀等方面找準(zhǔn)市場(chǎng)定位,從源頭上降低銷售風(fēng)險(xiǎn);在實(shí)施營(yíng)銷工作前,制訂好全方位的營(yíng)銷策略,結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì),選定合適的銷售模式、入市時(shí)機(jī)、明確各房源的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn);提前大力和高調(diào)地做好宣傳推廣工作,迎合目標(biāo)客戶群體心理需求,通過(guò)合適的賣點(diǎn),巧妙、廣泛、有計(jì)劃地進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳,采用樣板房體驗(yàn)、熱點(diǎn)活動(dòng)增強(qiáng)銷售氛圍。
三、結(jié)束語(yǔ)
本文從多角度對(duì)房地產(chǎn)投資可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了全面分析,總結(jié)了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素,并提出具體防范措施方案,最大限度地預(yù)防、降低、回避、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。
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