一、近年來，城鎮(zhèn)保障性安居工程的基本情況

（一）總體概述

1、建設(shè)需求情況。本地從2008年開始城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)，本地符合住房保障條件的對(duì)象有****戶，占當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人口的比重約48%，經(jīng)過測(cè)算，約需建設(shè)****保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房。

2、規(guī)劃及完成情況。本地住房保障的總體規(guī)劃情況，截至201*年底，規(guī)劃目標(biāo)已完成****套，解決了*****人口的住房困難問題。相對(duì)“十二五”期末，全省城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面到達(dá)到20%以上的目標(biāo)，目前本地城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面已達(dá)到了25%，相對(duì)總需求，還需建設(shè)***套保障性住房和各類棚戶區(qū)住房，還有****保障對(duì)象的住房條件需要改善。

（二）投入情況

1、資金需求情況。根據(jù)建設(shè)需求測(cè)算和規(guī)劃情況，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)保障性安居工程資金201*年-201*年總需求為56325萬。目前，財(cái)政資金補(bǔ)助*****元、企業(yè)等民間資金、銀行貸款、其他等實(shí)際投入*****萬，市縣財(cái)政補(bǔ)助政策目前按土地出讓金的5%用于配套保障性住房建設(shè)，預(yù)計(jì)資金缺口約*****萬元。填寫附表1。

2、按規(guī)定渠道落實(shí)資金情況。目前已從財(cái)政預(yù)算***萬、住房公積金增值收益提取***萬、土地出讓收益提取****萬等規(guī)定渠道落實(shí)城鎮(zhèn)保障性安居工程資金。

3、成本測(cè)算情況。***市***小區(qū)保障房項(xiàng)目總套數(shù)***戶****平方米，總投資12966萬元，其中上級(jí)補(bǔ)助資金6347.2萬元，其他資金6618.8萬元，單套成本約計(jì)10.13萬元。（詳見附表2）

4、融資貸款情況。城鎮(zhèn)保障性安居工程已成立***市保障性安居工程建設(shè)投資有限公司，作為保障性安居工程融資平臺(tái)，現(xiàn)正在與省保建投合作并通過保建投與銀行協(xié)商及辦理手續(xù)。

（三）計(jì)劃完成及分配入住情況

1、建設(shè)及竣工情況。201*-201*年，本地保障性住房、各類棚戶區(qū)改造的建設(shè)****套及竣工8961套（詳見附表3）。

2、建設(shè)方式及建設(shè)布局。公租房（含廉租房）、城市棚戶區(qū)的建設(shè)方式有新建、改建、購買及租賃的形式，主要采取新建，集中建設(shè)占68%，分散建設(shè)占32%。

3、申請(qǐng)保障性住房的具體條件（詳見附表4）。

①根據(jù)**政辦函【2009】159號(hào)文件、**政函【201*】72號(hào)文件規(guī)定，申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的條件：城鎮(zhèn)居民常住戶口；低收入家庭；無房戶、家庭人均住房建筑面積在13平米(含13平米)以下的住房困難家庭。

②根據(jù)《***市廉租住房實(shí)物配租管理辦法》**政辦發(fā)【201*】10號(hào)文件規(guī)定，申請(qǐng)廉租住房實(shí)物配租的條件：申請(qǐng)人必須具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口，在當(dāng)?shù)毓ぷ骰蚓幼。患彝コ蓡T人均月收入符合市人民政府公布的城市低收入住房困難家庭標(biāo)準(zhǔn)（家庭人均月收入在300元-600元）；無房戶、家庭人均住房建筑面積在13平米(含13平米)以下的住房困難家庭。

③根據(jù)《***市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理辦法》**政辦發(fā)【201*】9號(hào)文件規(guī)定，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的條件：申請(qǐng)人具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，并在當(dāng)?shù)毓ぷ骰蚓幼。患彝ト司�可支配收入及家庭資產(chǎn)凈值符合市人民政府劃定的低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)（家庭人均年收入在1萬元以下、無大額資產(chǎn)、無高檔小汽車）；無自有產(chǎn)權(quán)住房或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住建筑面積低于當(dāng)?shù)厝嗣裾�府�?guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)（人均居住面積不超過20平方米）。

4、租賃補(bǔ)貼目前已發(fā)放****戶。

5、本地住房保障信息化的現(xiàn)狀。

①住房保障對(duì)象的基本信息、保障房房源信息、房源分配、租賃補(bǔ)貼發(fā)放信息，在建及竣工項(xiàng)目信息等，已錄入了湖南省住房保障管理信息系統(tǒng)；

②已享受租賃補(bǔ)貼、廉租房實(shí)物配租、經(jīng)濟(jì)適用住房配售保障的保障對(duì)象在***房地產(chǎn)網(wǎng)站中進(jìn)行了公示。

（四）運(yùn)營(yíng)管理情況

1、保障性房的商業(yè)配建情況。我市發(fā)改局、房產(chǎn)局、規(guī)劃局、國土局已聯(lián)合發(fā)文制訂了《***市商品住房用地項(xiàng)目配建保障性住房的實(shí)施意見》**政辦發(fā)[201*]4號(hào)，市物價(jià)局下發(fā)了《關(guān)于核定保障性住房配建費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》**價(jià)字[201*]10號(hào)。商品住房用地項(xiàng)目在市規(guī)劃局發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》、國土部門在“招、拍、掛”須知、“招、拍、掛”公告和土地出讓協(xié)議中，明確了配建的相關(guān)事項(xiàng)，該項(xiàng)工作正在有序開展。

2、租金情況。廉租房租金的收取，按市物價(jià)部門核定的建筑面積1.2元/平方米收取標(biāo)準(zhǔn)收取。公租房租金，暫按*政辦發(fā)[201*]25號(hào)文件執(zhí)行，按當(dāng)年同區(qū)域同類住房市場(chǎng)租金平均水平的70%收取。租金主要用于其管理人員工資、工作經(jīng)費(fèi)及維修費(fèi)用。

3、后續(xù)管理情況。成立了廉租房管理中心、公租房管理中心、**物業(yè)管理公司，專門負(fù)責(zé)管理保障房項(xiàng)目和小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理工作。保障對(duì)象集中，素質(zhì)不一、困難多、矛盾多，租金收繳難、小區(qū)管理難。但通過人性化管理，基本做到管理規(guī)范有序。

4、產(chǎn)權(quán)辦理情況。廉租房、公租房產(chǎn)權(quán)歸市住房保障管理中心所有，房屋僅租用。經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造住房產(chǎn)權(quán)屬劃撥土地，產(chǎn)權(quán)證上注明土地性質(zhì)為劃撥，房屋類型為經(jīng)濟(jì)適用房（棚改房）。符合產(chǎn)權(quán)登記條件的保障房基本已辦理房屋所有權(quán)證。

二、本地城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的好作法、好經(jīng)驗(yàn)

在保障性安居工程工作中，我市重點(diǎn)抓好了*****棚戶區(qū)改造和保障性住房分配運(yùn)營(yíng)管理工作：

（一）、近年*******棚戶改造

基本情況：***市**街道辦事處前身為原******，是國家第一個(gè)五年計(jì)劃中****項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，曾隸屬于國家重工業(yè)部、冶金部和中國有色金屬工業(yè)總公司。是國家**礦產(chǎn)資源開發(fā)利用的主要基地之一，為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。由于原有礦區(qū)資源瀕臨枯竭，于2003年實(shí)施政策性破產(chǎn)關(guān)閉。2004年12月28日經(jīng)省民政廳批準(zhǔn)成立**辦事處。有常住人口1.6萬人，其中退休職工6000人，有住戶5475戶，其中無房戶621戶，占12%。有住宅17.3萬多平米，其中棚戶區(qū)5.54萬平米，占36%，其中又有212戶2.35萬平米建筑在采空區(qū)。為切實(shí)解決**地區(qū)居民住房問題，我們?cè)谑∈兄鞴懿块T大力支持和地方黨委政府的高度重視下，從201*年開始，積極有序推進(jìn)國有工礦區(qū)區(qū)棚戶改造。至201*年底，共完成1815套并全部分發(fā)到住戶手中。

主要做法：

1、領(lǐng)導(dǎo)重視，精心組織

我市市委、市政府對(duì)桃礦棚戶區(qū)改造高度重視，成立了由分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，相關(guān)部門單位為成員的專門工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次召開專題會(huì)議，就立項(xiàng)、資金配套、用地、規(guī)費(fèi)等提出明確要求，并將**棚戶改造列為市政府實(shí)事工程。市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次來**調(diào)研、座談，反復(fù)征求意見。我市市委書記**調(diào)任***后，調(diào)研的第一站就選在****，并在座談會(huì)上明確表示“要將**打造成全市小城鎮(zhèn)建設(shè)的樣板”，對(duì)**棚戶區(qū)改造給予大力支持，同時(shí)要求相關(guān)職能部門在項(xiàng)目申報(bào)、技術(shù)指導(dǎo)方面全力配合。市委副書記、市長(zhǎng)***多次親臨施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。市房產(chǎn)局在項(xiàng)目申報(bào)、技術(shù)指導(dǎo)方面給予了大力支持。同時(shí)辦事處積極落實(shí)市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)的指示，將棚戶區(qū)改造列為改善民生的首要任務(wù)，成立了由工委書記任總指揮，辦事處主任任組長(zhǎng)的項(xiàng)目指揮部。

2、主動(dòng)作為，準(zhǔn)備充分

一是突出規(guī)劃編制。我們按照打造“富裕、秀美、文明、宜居”新**的定位，堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，不單純就棚改而改造，對(duì)重點(diǎn)片區(qū)按照“成片、成塊、成建制”的要求，聘請(qǐng)了湖南省第一工業(yè)設(shè)計(jì)研究院、***市建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司等單位，編制了棚戶區(qū)改造詳細(xì)規(guī)劃。二是突出摸底測(cè)算。組織國土、規(guī)劃、財(cái)政、建設(shè)等部門，對(duì)棚改項(xiàng)目的拆遷費(fèi)用、建設(shè)成本進(jìn)行詳細(xì)核算，算好改造成本賬，為制定統(tǒng)一的開發(fā)政策、增強(qiáng)政府調(diào)控能力奠定基礎(chǔ)。三是突出安置政策制定。按照讓老百姓盡量少花錢，甚至是不花錢就能住上新房子，讓發(fā)展成果惠及老百姓的原則，制定了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》和《關(guān)于棚戶區(qū)改造房屋拆遷補(bǔ)償安置的意見》，出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策：如辦事處原棚戶房大部分為20—30平方米，我們?cè)谂锔闹忻鞔_規(guī)定，以50平方米為基準(zhǔn)，50平方米以下的房屋居民不出錢，50—60平方米的居民只出多余面積的50%，60平方米以上的居民處多余面積的100%，并且所有的稅費(fèi)都有辦事處承擔(dān)，最大限度地讓利于民。四是突出輿論環(huán)境的宣傳。充分尊重居民的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)，廣泛宣傳棚戶區(qū)改造政策，充分獲得廣大居民的理解和支持。辦事處印發(fā)致廣大居民、黨員干部的一封信2萬余份，制作懸掛棚改宣傳標(biāo)語120余幅，制作墻體標(biāo)語200多條，廣泛宣傳棚改的重大意義和優(yōu)惠政策，引導(dǎo)廣大干部群眾共同維護(hù)拆遷工作秩序，在全辦事處營(yíng)造了棚改工作的濃厚氛圍。

3、堅(jiān)持“三嚴(yán)”，確保成效

一是嚴(yán)格按照程序招投標(biāo)。在工程招投標(biāo)上我們嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》，實(shí)行公開、公平、公正的原則，在招投標(biāo)上做到“七不”：不打招呼、不管招投標(biāo)的不插手招投標(biāo)、指揮部成員親朋不參與招投標(biāo)、不接受任何形式的請(qǐng)吃、不參與招標(biāo)方安排的娛樂活動(dòng)、不泄露招投標(biāo)信息、不干擾招投標(biāo)事宜。通過隨機(jī)抽選招標(biāo)代理公司和監(jiān)理公司，嚴(yán)格起草、審查招標(biāo)文件，公開、公正組織開評(píng)標(biāo)，全程跟蹤施工組織、實(shí)施等步驟，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)。二是嚴(yán)格按照制度管理資金。加強(qiáng)資金管理，確保專款專用。為嚴(yán)格管理資金，我們?cè)O(shè)立專賬專戶，確保�？顚Ｓ�，根據(jù)工程進(jìn)度撥款，保證工程運(yùn)轉(zhuǎn)正常，不因資金問題而影響工程的進(jìn)度。嚴(yán)明財(cái)政紀(jì)律。為了確保資金的正常使用以及發(fā)揮資金的正常效率，我們堅(jiān)持民主管理，集體會(huì)審、一支筆簽字的原則，對(duì)弄虛作假、侵占挪用和違規(guī)使用的，要求依法嚴(yán)肅查處。嚴(yán)訂章程。建立專項(xiàng)資金管理制度、項(xiàng)目會(huì)審制度、原始臺(tái)帳會(huì)簽制度，對(duì)于手續(xù)不全的，財(cái)務(wù)拒絕支付。嚴(yán)格遵循工程結(jié)算流程，堅(jiān)持實(shí)事求是合理使用的原則。建立工程竣工結(jié)算中的核對(duì)與編制好結(jié)算資料的四個(gè)環(huán)節(jié)，工程量的審核、定額單價(jià)的審核、其他費(fèi)用的審核，嚴(yán)格按規(guī)定流程審核結(jié)算。三是嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管質(zhì)量。我們按照國家有關(guān)規(guī)定和程序，聘請(qǐng)了有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司實(shí)施工程質(zhì)量的全程監(jiān)管。同時(shí)，我們根據(jù)工程的實(shí)際需要，也組建了工程技術(shù)部，聘請(qǐng)技術(shù)顧問和設(shè)計(jì)人員8名，堅(jiān)持在現(xiàn)場(chǎng)把關(guān)，以適時(shí)解決工程施工中的技術(shù)問題；依法依規(guī)按程序聘請(qǐng)組成了項(xiàng)目監(jiān)理部，配備監(jiān)理7人，加強(qiáng)對(duì)施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督管理；除了專業(yè)的項(xiàng)目監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督以外，我們還聘請(qǐng)了人大代表、老干部、老工程師，組成12人代表的群眾質(zhì)量監(jiān)督小組，天天在施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤監(jiān)查質(zhì)量，形成了質(zhì)量監(jiān)管橫向到邊、縱向到底的立體監(jiān)管模式，從而有效地杜絕了“豆腐渣”工程的出現(xiàn)。

4、多方籌措，破解資金難題

棚戶區(qū)改造最大的難點(diǎn)就是改造資金問題，我們?cè)诘胤截?cái)力有限的情況下，通過多種途徑籌措改造資金，積極創(chuàng)新工作思路，采取“對(duì)內(nèi)挖潛、對(duì)外吸引、對(duì)上爭(zhēng)取、對(duì)下合作”的辦法力克棚改資金瓶頸難題，取得了棚改工作最好水平。一是對(duì)上爭(zhēng)取資金。認(rèn)真做好各種調(diào)研及報(bào)表等基礎(chǔ)工作，積極爭(zhēng)取國家專項(xiàng)補(bǔ)助資金和市級(jí)財(cái)政配套。同時(shí)大力加強(qiáng)與省***局的匯報(bào)銜接力度，爭(zhēng)取省***財(cái)政補(bǔ)助，近年來我們共爭(zhēng)取省***財(cái)政補(bǔ)助 800多萬元，全部用于棚戶區(qū)改造建設(shè)。二是對(duì)外招商引資。我們積極盤活自身資源，加大招商引資力度，通過各種媒介宣傳我們良好投資環(huán)境，完善政府服務(wù)職能，有效增強(qiáng)了**對(duì)外招商吸引力，以土地為資本，吸引“老板”投資，建成后的房屋優(yōu)先安置**職工。三是大量吸收社會(huì)資金。積極向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)專項(xiàng)改造貸款直接用于棚戶區(qū)改造，以門面做抵押鼓勵(lì)個(gè)人帶資投入棚戶區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，加快棚戶改造步伐。同時(shí)向居民積極宣傳棚改政策，引導(dǎo)居民科學(xué)回遷，吸納居民手中資金，交納回遷安置房的結(jié)構(gòu)差價(jià)及上靠戶型的成本造價(jià)。

（二）、我市保障性住房分配運(yùn)營(yíng)管理工作

我市保障性住房小區(qū)入住對(duì)象符合條件、入住管理規(guī)范；環(huán)境好、氛圍好；租金收繳率100%。主要做法：

1、強(qiáng)化制度建設(shè)，確保分配運(yùn)營(yíng)陽光化。一是制定保障性住房管理制度。先后出臺(tái)了《***市城鎮(zhèn)廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理細(xì)則》、《***市廉租住房實(shí)物配租管理辦法》、《***市廉租住房實(shí)物配租摸號(hào)選房規(guī)則》、《***市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理辦法》等一系列文件，制定了保障性住房分配管理辦法和聯(lián)席會(huì)議審批制度。二是嚴(yán)格執(zhí)行“聯(lián)合審批，三級(jí)公示”制度。三是強(qiáng)化年審?fù)顺鰴C(jī)制。對(duì)保障對(duì)象實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年3-5月份，組織居委會(huì)、辦事處、民政等單位聯(lián)合進(jìn)行年審，對(duì)承租人家庭情況已發(fā)生了變化不再符合實(shí)物配租規(guī)定條件的，或?qū)⑺�承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、改變用途或累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的，取消其廉租住房保障資格，收回廉租住房，并按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。對(duì)于空置、轉(zhuǎn)讓、出租的保障性住房予以回收，使真正有需要的低收入家庭得到實(shí)惠。

2、強(qiáng)化關(guān)口管理，確保入住管理動(dòng)態(tài)化。一是把好準(zhǔn)入關(guān)。 嚴(yán)格按規(guī)章制度辦理各類保障房的申請(qǐng)、審核、分配工作，全過程一律公開化，重點(diǎn)做好分配政策、分配程序、分配房源、分配對(duì)象、分配過程、分配結(jié)果的“六公開”，堅(jiān)決堵塞漏洞，嚴(yán)防不正之風(fēng)。二是把好配售（租）關(guān)。對(duì)符合條件的保障房申報(bào)對(duì)象，及時(shí)組織保障房配售（租）摸號(hào)選房大會(huì)。我市先后進(jìn)行了9次保障房配（租）售摸號(hào)選房現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。三是把好退出關(guān)。建立保障對(duì)象入住的住前、住中、退后三查機(jī)制。即住前審查入住資格，入住過程中檢查家庭收入變化情況，退出之后檢查騰房補(bǔ)入到位情況。對(duì)入住保障戶每年進(jìn)行年審，對(duì)不符合入住條件的限期收回，重新分配。四是把好監(jiān)督關(guān)。建立了群眾監(jiān)督、輿論監(jiān)督、司法監(jiān)督、人大監(jiān)督等多種監(jiān)督體系，對(duì)保障性住房建設(shè)和分配全程進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，確保公開、公平、公正。做到充分尊重社會(huì)各階層群眾的“知情權(quán)、話語權(quán)、參與權(quán)”，凸現(xiàn)“全程監(jiān)督，公開透明”。五是規(guī)范物業(yè)管理關(guān)。對(duì)已竣工入住的**小區(qū)、原**小區(qū)，我們投入60多萬元成立***物業(yè)公司，引進(jìn)市場(chǎng)管理模式，進(jìn)一步規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理，積極打造環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、功能完善的優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)。

3、強(qiáng)化服務(wù)交流，確保分配管理人性化。保障性住房分配管理涉及千家萬戶，連接各方各界，社會(huì)關(guān)注度高，群眾期望值大，稍有不慎，就易造成誤解，引為矛盾。為此，我們重點(diǎn)從三個(gè)方面做好與群眾的交流溝通，取得群眾的支持，情感上的相通。一是做好政策宣講，保證政策執(zhí)行全覆蓋。二是制定輪候配租（售）機(jī)制。三是及時(shí)解決入住后群眾反映的各類問題。在已竣工入住的**小區(qū)、原***小區(qū)等，我們組織人員24小時(shí)值守，對(duì)每名入住對(duì)象反映的問題，不分大小，不論緩急，一律認(rèn)真對(duì)待，及時(shí)處理，決不留半點(diǎn)隱患，全力打造環(huán)境優(yōu)美、群眾滿意、安居和諧的保障房住宅小區(qū)。

三、面臨的問題及改進(jìn)對(duì)策

（一）保障性安居工程的頂層設(shè)計(jì)

1、保障方式的思考。

考慮到住房群體的特殊性及產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的復(fù)雜性、今后新的住房困難群體的出現(xiàn)，建議：①保障房采取產(chǎn)權(quán)歸政府所有，只租不賣，加強(qiáng)退出機(jī)制的政策設(shè)計(jì)。同時(shí)實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合來解決住房困難群體的住房目的。②建立保障房申請(qǐng)的部門聯(lián)審機(jī)制（房產(chǎn)、民政、工商、公安、交警、勞動(dòng)人事、銀行），并建立統(tǒng)一的收入及財(cái)產(chǎn)情況信息平臺(tái)。③建立保障房誠信體制。對(duì)提供虛假信息騙取者，應(yīng)進(jìn)入誠信檔案，實(shí)行社會(huì)聯(lián)動(dòng)制約機(jī)制。④退出機(jī)制應(yīng)有嚴(yán)厲的懲戒和強(qiáng)制措施。

2、政策制度的思考。

①每項(xiàng)政策的出臺(tái)要有很強(qiáng)的操作性，有完善的配套政策依據(jù)作指導(dǎo)（各部門政策上要一致）。如：經(jīng)濟(jì)適用房、棚改房，在銀行按揭上，住房保障政策上對(duì)保障對(duì)象可進(jìn)行銀行按揭貸款，而銀行在執(zhí)行政策上又有很多不符合銀行貸款的條件要求（如劃撥用地不能作抵押，無穩(wěn)定的收入來源還款保障不能貸款等），執(zhí)行上都很尷尬，而是以辦不了而告終。由此造成個(gè)別保障對(duì)象不能理解，到處上訪。

②要能簡(jiǎn)化程序和流程，才能達(dá)到預(yù)期效果。如：保障房項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求很嚴(yán)，面臨不確定因素很多，特別是拆遷戶要求，拆遷資金兌付要快，而銀行貸款門檻高、手續(xù)程序復(fù)雜，資本金及抵押物等與商品房開發(fā)項(xiàng)目同等條件，導(dǎo)致實(shí)施過程中困難重重。針對(duì)這一特殊性，在政策上要有可操作性，金融部門在保障房建設(shè)方面也要承擔(dān)一些義務(wù)和責(zé)任。貸款政策也不切合實(shí)際，沒有針對(duì)保障房，特別是棚改房的特殊情況，應(yīng)調(diào)整貸款政策，如棚改前期拆遷補(bǔ)償資金，是一筆需兌現(xiàn)的較大資金，資金不補(bǔ)償?shù)轿�，老百姓的拆遷矛盾沒法解決，拆遷工作就難開展，導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，相應(yīng)工作便停止不能進(jìn)行。而銀行貸款卻要按融資要求項(xiàng)目進(jìn)展到施工許可證辦理完成才能安排，明顯與實(shí)際出入較大。

③社會(huì)資金、民間資本，主體人考慮多的是資金投入效率、政府保障措施。可以對(duì)租金收入優(yōu)先償還其投入的資金，或者是協(xié)議約定其投資產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)期限等。保證資金回報(bào)率。應(yīng)有統(tǒng)一的政策和說法，如上面只定原則，而紀(jì)檢、審計(jì)等監(jiān)管部門又只按條條框框卡，下面很難操作。

④促進(jìn)保障性安居工程的可持續(xù)發(fā)展，必須確定專門的管理人員，同時(shí)保證物業(yè)維修資金。由于保障房維修資金尚無著落，而維修是必然，縣級(jí)財(cái)政又是吃飯財(cái)政，希望能得到中央、省級(jí)的專項(xiàng)補(bǔ)助資金，另外當(dāng)?shù)刎?cái)政也考慮部分資金來彌補(bǔ)該項(xiàng)缺口；物業(yè)管理人員工資及經(jīng)費(fèi)每年財(cái)政應(yīng)列入預(yù)算。

3、租金定價(jià)機(jī)制的思考。租金的收取標(biāo)準(zhǔn)，分類補(bǔ)貼，充分發(fā)揮租金的調(diào)節(jié)作用。省級(jí)應(yīng)確定各類保障房的定價(jià)原則，否則下面很難操作�！�

（二）資金的籌集和管理

1、資金的籌集。如何完善多元化投入保障機(jī)制，形成政府、企業(yè)、銀行協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)、共同投入的良好格局，解決保障性安居工程“錢從哪兒來”的問題。如何確定地方配套政策，如何科學(xué)確定省級(jí)配套政策和標(biāo)準(zhǔn)。具體到地方是吃飯財(cái)政，公共財(cái)政預(yù)算投入只是一句空話，應(yīng)加強(qiáng)：①配建政策要硬；②土地收入、住房公積金提取要真正到位，必須加強(qiáng)省級(jí)財(cái)政部門對(duì)地方政府的監(jiān)管；③公共財(cái)政預(yù)算，特別是工作經(jīng)費(fèi)、機(jī)構(gòu)編制，省級(jí)應(yīng)有強(qiáng)行規(guī)定約束地方政府。

2、資金的分配。如何完善現(xiàn)有的“因素＋公式”的資金分配辦法，科學(xué)合理分配財(cái)政資金。應(yīng)結(jié)合考慮各地財(cái)政狀況，合理調(diào)整系數(shù)，防止財(cái)政狀況好的分配錢多，較差的特別是人口少的分配錢卻偏少，形成惡性循環(huán)。

3、資金的使用和監(jiān)管。主要是財(cái)政部門要改革監(jiān)管方式，在住房保障部門設(shè)立專戶，將資金及時(shí)撥付到專戶，重點(diǎn)加強(qiáng)建設(shè)過程中的使用情況監(jiān)管。而資金撥付時(shí)的前置限制，說穿了保障房建設(shè)本身程序復(fù)雜、難度大、各項(xiàng)目實(shí)施單位都不是很積極，如果資金使用要求過于苛刻，加上財(cái)政不能及時(shí)撥付，導(dǎo)致帳上的錢用不下去。

（三）保障性安居工程的可持續(xù)管理

1、在完善保障性住房的進(jìn)入退出機(jī)制，促進(jìn)公平分配，讓保障房住得進(jìn)，也退得出方面：保障房只有產(chǎn)權(quán)歸政府，只租不賣，嚴(yán)格準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格動(dòng)態(tài)管理，對(duì)保障對(duì)象的無理訴求要進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，并且上下一心，口徑一致，才能確保該項(xiàng)工作的可持續(xù)管理。

2、保障房空置的主要原因：不是真正無人住，而是交通及生活不便，給入住對(duì)象增加額外負(fù)擔(dān)，造成雪上加霜。

3、在引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障房建設(shè)，推進(jìn)政府購買服務(wù)，采取有效措施加入保障性住房的后續(xù)管理方面：關(guān)鍵是政策支持，應(yīng)鼓勵(lì)“闖”、“試”，別動(dòng)不動(dòng)就用條條框框卡、查，否則沒人敢“試”，上面怎么鼓勵(lì)也于事無補(bǔ)。

4、公共租賃住房和廉租住房并軌，關(guān)鍵是如何核對(duì)對(duì)象的收入及財(cái)產(chǎn)狀況，實(shí)行差別化租金，缺少說服力和可操作性。

5、對(duì)共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)的考慮和想法。

不宜強(qiáng)行推廣。因：①租金難收繳，理論上可按比例收繳，操作起來影響因素很多；②物業(yè)管理費(fèi)難收繳，主要是權(quán)利人的義務(wù)履行有困難（公有部分產(chǎn)權(quán)人）；③維修責(zé)任難劃分，有扯不清的皮。

6、推進(jìn)棚戶區(qū)改造的難點(diǎn)。

①融資難。前期征拆資金需求量大，而銀行恰好設(shè)制許多條件都是項(xiàng)目前期難到位的（如“四證”：土地使用權(quán)證、工程用地許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證）；銀行融資要求先要有省下達(dá)的棚改計(jì)劃，而計(jì)劃一下達(dá)考核時(shí)間節(jié)點(diǎn)嚴(yán)，實(shí)施中不確定因素多，很難按預(yù)期時(shí)間推進(jìn)，導(dǎo)致不能完成目標(biāo)任務(wù)，而考核上要問責(zé)。想提前先行啟動(dòng)棚改項(xiàng)目，達(dá)到一定條件再作項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)，而銀行融資又設(shè)定了條件，融資不到，拆遷補(bǔ)償資金不能對(duì)付，拆遷工作不能完成，項(xiàng)目實(shí)施也就推不動(dòng)。結(jié)果是實(shí)施單位很無奈，左右不是。

②棚改項(xiàng)目中產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜，政策打架，難完整到位。如商業(yè)配套的土地取得形式、補(bǔ)交土地出讓金程序；商業(yè)地塊的招、拍、掛，如何與項(xiàng)目同期建設(shè)；如何便于開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)，避免開發(fā)商擔(dān)心，難啃的要我們做，賺錢的是別人干。

③釘子戶的強(qiáng)拆問題，目前的拆遷政策簡(jiǎn)直就是一個(gè)“雞肋”，讓人哭笑不得，怎因?yàn)檎�常程序走不通，不能程序上逼近�?dāng)事人走邪路，希望上級(jí)應(yīng)考量我們目前的政策，不要一味指責(zé)工作人員，沒有人愿意干拆遷行當(dāng)，上得罪領(lǐng)導(dǎo)、下得罪老百姓。

④真正落實(shí)優(yōu)惠政策。重點(diǎn)是中介服務(wù)收費(fèi)高，被部門綁架，水、電、通訊等部門利用行業(yè)壟斷根本不執(zhí)行省政府文件，特別是電力部門

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