第一篇：城市土地資源經(jīng)營情況調(diào)研匯報(bào)材料

近期，我們就城市土地資源經(jīng)營情況進(jìn)行了比較深入的調(diào)研，并征求了北京、西安決策咨詢特邀顧問的意見，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我市城市土地資源經(jīng)營現(xiàn)狀

城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質(zhì)資源）、實(shí)體特征資源、價(jià)值特征資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價(jià)值的主要

載體，經(jīng)營城市資源在很大程度上就是經(jīng)營土地資源。也可以這樣說，只有經(jīng)營好土地，才能經(jīng)營好城市。

1、城市土地儲(chǔ)備情況

城市土地儲(chǔ)備是城市土地資源經(jīng)營的基礎(chǔ)。我市土地儲(chǔ)備工作啟動(dòng)實(shí)施以來，在法律規(guī)定模糊、國家政策多變、輿論環(huán)境趨緊的情況下，艱難推進(jìn)，取得一定成效。市政府出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》（榆政發(fā)［］67號文件，為今后一個(gè)時(shí)期土地儲(chǔ)備工作提供了剛性政策依據(jù)，使土地儲(chǔ)備出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。截止上半年，市區(qū)累計(jì)儲(chǔ)備土地7000多畝，庫存儲(chǔ)備土地4557畝。儲(chǔ)備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供土地824畝，節(jié)約財(cái)政資金10億元；以儲(chǔ)備土地質(zhì)押為政府貸款20多億元；利用儲(chǔ)備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15戶企業(yè)職工的安置問題，并將企業(yè)土地收回儲(chǔ)備。按大口徑計(jì)算，連同榆橫、榆神工業(yè)區(qū)，市本級累計(jì)庫存儲(chǔ)備土地13.23萬畝，其中市區(qū)0.45萬畝，榆橫工業(yè)區(qū)2.54萬畝，榆神工業(yè)區(qū)10.24萬畝；全市累計(jì)收取土地出讓金60.33億元。市財(cái)政局提供，市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區(qū)新統(tǒng)征儲(chǔ)備土地689.4畝，榆神、榆橫工業(yè)區(qū)分別新統(tǒng)征儲(chǔ)備土地0.66萬畝、2.96萬畝。

2、城市土地經(jīng)營規(guī)劃狀況

城市規(guī)劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經(jīng)營必須堅(jiān)持規(guī)劃先行�！笆�一五”以來，全市先后投入8000多萬元，用于各類規(guī)劃的編制，初步形成了由市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃組成的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。中心城市面積由的30平方公里擴(kuò)大到52平方公里，人口由的28萬增加到50萬。以來，在第四版城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，我市加大了中心城市詳細(xì)規(guī)劃的編制力度，共完成各類規(guī)劃70余項(xiàng)。先后完成了市總體城市設(shè)計(jì)，古城景觀提升規(guī)劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細(xì)規(guī)劃、榆陽河及河岸景觀整治規(guī)劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規(guī)劃及鴛鴦湖公園修建性詳細(xì)規(guī)劃；完成了迎賓路景觀整治規(guī)劃、大道街景規(guī)劃、長城路綜合整治規(guī)劃；完成了新城一、二片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、中心商務(wù)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃及30多個(gè)平房片區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。此外還編制完成城區(qū)道路、綠地、廣場、創(chuàng)衛(wèi)等專項(xiàng)規(guī)劃20余項(xiàng)。特別是規(guī)劃編制工作無論是數(shù)量還是質(zhì)量較前有了大幅度提升，部分規(guī)劃得到了全國權(quán)威專家的高度評價(jià)。先后完成了空港生態(tài)園區(qū)規(guī)劃、大墩梁森林公園總規(guī)、榆陽路街景規(guī)劃、長樂路片區(qū)控制性詳規(guī)編制工作。中心城區(qū)詳規(guī)覆蓋率由的70%（三版總規(guī)），提高到的90%（四版總規(guī)），基本做到了有建設(shè)的地方就有詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的矛盾得以徹底解決。規(guī)劃引領(lǐng)、指導(dǎo)城市建設(shè)作用彰顯，龍頭地位得到確立。

3、城市土地資源經(jīng)營情況

城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司是我市城市土地資源經(jīng)營主體。該公司于3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨(dú)資企業(yè)。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據(jù)市政府建設(shè)區(qū)域中心城市的實(shí)際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設(shè)資金，代表市政府對外進(jìn)行投資、發(fā)債及擔(dān)保。二是土地開發(fā)。代表市政府對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地統(tǒng)一收儲(chǔ)和進(jìn)行一級開發(fā)。三是經(jīng)營城市。對城市經(jīng)營性資產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營開發(fā)。四是統(tǒng)建代建。對政府投資的重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目履行統(tǒng)建代建職能。四年來，公司堅(jiān)持“投資城市、建設(shè)城市、經(jīng)營城市、發(fā)展城市”的經(jīng)營理念，組建運(yùn)營了6個(gè)子（分）公司，即：城投房地產(chǎn)開發(fā)公司、中燃公司、城投代建工程建設(shè)管理公司、城投開發(fā)建設(shè)管理公司、今創(chuàng)傳媒文化公司、國信擔(dān)保公司，將經(jīng)營范圍拓展到市政工程、房地產(chǎn)開發(fā)、天燃?xì)狻⑽幕�、信用�?dān)保等多個(gè)領(lǐng)域。

城投公司履行政府統(tǒng)建代建項(xiàng)目建設(shè)法人職責(zé)已歷時(shí)四年，代建項(xiàng)目建設(shè)有序推進(jìn)。已交付使用項(xiàng)目6個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目6個(gè)，新項(xiàng)目2個(gè)，年內(nèi)擬新開工項(xiàng)目6個(gè)，開展前期工作項(xiàng)目7個(gè)，待確定選址及建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目2個(gè)。

同時(shí)，城投公司及時(shí)調(diào)整工作重心，在穩(wěn)步推進(jìn)重大社會(huì)事業(yè)統(tǒng)建項(xiàng)目的同時(shí)，重點(diǎn)落實(shí)自營項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。統(tǒng)建項(xiàng)目適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，項(xiàng)目逐個(gè)編制投融資規(guī)劃，資金落實(shí)一個(gè)開工一個(gè)。自營項(xiàng)目已啟動(dòng)和加快，舊機(jī)場、空港區(qū)兩個(gè)地標(biāo)名片和城市核心區(qū)——金融廣場3個(gè)項(xiàng)目建設(shè)為主線，帶動(dòng)其他開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。一是啟動(dòng)了原體育中心427畝土地的商業(yè)策劃工作，高端打造城市核心區(qū)——金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項(xiàng)目建設(shè)

第二篇：城市土地資源經(jīng)營情況調(diào)研匯報(bào)材料

城市土地資源經(jīng)營情況調(diào)研匯報(bào)材料

近期，我們就城市土地資源經(jīng)營情況進(jìn)行了比較深入的調(diào)研，并征求了北京、西安決策咨詢特邀顧問的意見，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我市城市土地資源經(jīng)營現(xiàn)狀

城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質(zhì)資源）、實(shí)體特征資源、價(jià)值特征資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價(jià)值的主要載體，經(jīng)營城市資源在很大程度上就是經(jīng)營土地資源。也可以這樣說，只有經(jīng)營好土地，才能經(jīng)營好城市。

1、城市土地儲(chǔ)備情況

城市土地儲(chǔ)備是城市土地資源經(jīng)營的基礎(chǔ)。我市土地儲(chǔ)備工作啟動(dòng)實(shí)施以來，在法律規(guī)定模糊、國家政策多變、輿論環(huán)境趨緊的情況下，艱難推進(jìn)，取得一定成效。市政府出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》（榆政發(fā)［］67號文件，為今后一個(gè)時(shí)期土地儲(chǔ)備工作提供了剛性政策依據(jù)，使土地儲(chǔ)備出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。截止上半年，市區(qū)累計(jì)儲(chǔ)備土地7000多畝，庫存儲(chǔ)備土地4557畝。儲(chǔ)備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供土地824畝，節(jié)約財(cái)政資金10億元；以儲(chǔ)備土地質(zhì)押為政府貸款20多億元；利用儲(chǔ)備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15戶企業(yè)職工的安置問題，并將企業(yè)土地收回儲(chǔ)備。按大口徑計(jì)算，連同榆橫、榆神工業(yè)區(qū)，市本級累計(jì)庫存儲(chǔ)備土地13.23萬畝，其中市區(qū)0.45萬畝，榆橫工業(yè)區(qū)2.54萬畝，榆神工業(yè)區(qū)10.24萬畝；全市累計(jì)收取土地出讓金60.33億元。市財(cái)政局提供，市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區(qū)新統(tǒng)征儲(chǔ)備土地689.4畝，榆神、榆橫工業(yè)區(qū)分別新統(tǒng)征儲(chǔ)備土地0.66萬畝、2.96萬畝。

2、城市土地經(jīng)營規(guī)劃狀況

城市規(guī)劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經(jīng)營必須堅(jiān)持規(guī)劃先行�！笆�一五”以來，全市先后投入8000多萬元，用于各類規(guī)劃的編制，初步形成了由市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃組成的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。中心城市面積由的30平方公里擴(kuò)大到52平方公里，人口由的28萬增加到50萬。以來，在第四版城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，我市加大了中心城市詳細(xì)規(guī)劃的編制力度，共完成各類規(guī)劃70余項(xiàng)。先后完成了市總體城市設(shè)計(jì)，古城景觀提升規(guī)劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細(xì)規(guī)劃、榆陽河及河岸景觀整治規(guī)劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規(guī)劃及鴛鴦湖公園修建性詳細(xì)規(guī)劃；完成了迎賓路景觀整治規(guī)劃、大道街景規(guī)劃、長城路綜合整治規(guī)劃；完成了新城一、二片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、中心商務(wù)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃及30多個(gè)平房片區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。此外還編制完成城區(qū)道路、綠地、廣場、創(chuàng)衛(wèi)等專項(xiàng)規(guī)劃20余項(xiàng)。特別是規(guī)劃編制工作無論是數(shù)量還是質(zhì)量較前有了大幅度提升，部分規(guī)劃得到了全國權(quán)威專家的高度評價(jià)。先后完成了空港生態(tài)園區(qū)規(guī)劃、大墩梁森林公園總規(guī)、榆陽路街景規(guī)劃、長樂路片區(qū)控制性詳規(guī)編制工作。中心城區(qū)詳規(guī)覆蓋率由的70%（三版總規(guī)），提高到的90%（四版總規(guī)），基本做到了有建設(shè)的地方就有詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的矛盾得以徹底解決。規(guī)劃引領(lǐng)、指導(dǎo)城市建設(shè)作用彰顯，龍頭地位得到確立。

3、城市土地資源經(jīng)營情況

城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司是我市城市土地資源經(jīng)營主體。該公司于3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨(dú)資企業(yè)。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據(jù)市政府建設(shè)區(qū)域中心城市的實(shí)際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設(shè)資金，代表市政府對外進(jìn)行投資、發(fā)債及擔(dān)保。二是土地開發(fā)。代表市政府對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地統(tǒng)一收儲(chǔ)和進(jìn)行一級開發(fā)。三是經(jīng)營城市。對城市經(jīng)營性資產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營開發(fā)。四是統(tǒng)建代建。對政府投資的重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目履行統(tǒng)建代建職能。四年來，公司堅(jiān)持“投資城市、建設(shè)城市、經(jīng)營城市、發(fā)展城市”的經(jīng)營理念，組建運(yùn)營了6個(gè)子（分）公司，即：城投房地產(chǎn)開發(fā)公司、中燃公司、城投代建工程建設(shè)管理公司、城投開發(fā)建設(shè)管理公司、今創(chuàng)傳媒文化公司、國信擔(dān)保公司，將經(jīng)營范圍拓展到市政工程、房地產(chǎn)開發(fā)、天燃?xì)�、文化、信用�?dān)保等多個(gè)領(lǐng)域。

城投公司履行政府統(tǒng)建代建項(xiàng)目建設(shè)法人職責(zé)已歷時(shí)四年，代建項(xiàng)目建設(shè)有序推進(jìn)。已交付使用項(xiàng)目6個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目6個(gè)，新項(xiàng)目2個(gè)，年內(nèi)擬新開工項(xiàng)目6個(gè)，開展前期工作項(xiàng)目7個(gè)，待確定選址及建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目2個(gè)。

同時(shí)，城投公司及時(shí)調(diào)整工作重心，在穩(wěn)步推進(jìn)重大社會(huì)事業(yè)統(tǒng)建項(xiàng)目的同時(shí)，重點(diǎn)落實(shí)自營項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。統(tǒng)建項(xiàng)目適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，項(xiàng)目逐個(gè)編制投融資規(guī)劃，資金落實(shí)一個(gè)開工一個(gè)。自營項(xiàng)目已啟動(dòng)和加快，舊機(jī)場、空港區(qū)兩個(gè)地標(biāo)名片和城市核心區(qū)--金融廣場3個(gè)項(xiàng)目建設(shè)為主線，帶動(dòng)其他開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。一是啟動(dòng)了原體育中心427畝土地的商業(yè)策劃工作，高端打造城市核心區(qū)--金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項(xiàng)目建設(shè)上采用bt模式，吸引了20多億元民間資本投入我市公益事業(yè)建設(shè)。并與西部機(jī)場集團(tuán)達(dá)成友好合作關(guān)系。三是啟動(dòng)了空港區(qū)的開發(fā)建設(shè)，逐步形成城投公司發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地。以體育中心、會(huì)展中心、會(huì)議中心三個(gè)中心起步，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)大型空港物流商貿(mào)園區(qū)、文化創(chuàng)意園和經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)。四是拓展其他領(lǐng)域的開發(fā)，參股投資了通用航空項(xiàng)目，控股投資城市“一卡通”項(xiàng)目，啟動(dòng)了全市12個(gè)縣區(qū)污水處理等水務(wù)項(xiàng)目的整合研究工作，積極開辟信息產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展。

二、城市土地資源經(jīng)營中存在的突出問題

城市土地資源經(jīng)營中還存在諸多問題，比較突出的問題有五個(gè)方面：

1、城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司存在兩個(gè)明顯問題，①經(jīng)營城市資源帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，對公司定位不夠準(zhǔn)確，存在政府舉債風(fēng)險(xiǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何經(jīng)營城市土地資源是個(gè)全新的課題，也是擺在各級政府面前需要不斷探索和認(rèn)真研究的重大問題。應(yīng)該肯定，市政府在組建市城投公司嘗試經(jīng)營城市資源的初衷是好的。但由于多年來受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，所以經(jīng)營城市資源的理念難免帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，對城投公司的定位不夠準(zhǔn)確。按有關(guān)規(guī)定，城投公司為四類企業(yè)，政府不能承諾擔(dān)保貸款。但當(dāng)初市政府確定城投公司的職能時(shí)決定，對政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目由城投公司履行統(tǒng)建代建職能，建設(shè)資金沒有采取市場化運(yùn)作融資，而是政府大包大攬，結(jié)果給自己背上了沉重的包袱。據(jù)調(diào)研，政府經(jīng)市人大批準(zhǔn)為城投公司舉債28億元，發(fā)行企業(yè)債卷14億元，共計(jì)42億元，占到本級政府經(jīng)人大批準(zhǔn)或合同約定債務(wù)總額90.62億元的46.3%。這些政府性融資貸款主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目本身沒有收入來源，還本付息全由市財(cái)政承擔(dān)，給財(cái)政造成很大壓力。據(jù)市財(cái)政局提供資料顯示，歷年來市財(cái)政為城投公司投資本金利息和統(tǒng)建項(xiàng)目資金達(dá)12億元，其中0.56億元，2.37億元，2.12億元，1.03億元，3.2億元，上半年已預(yù)借2億元，支付一季度利益0.4億元。②城投公司管理體制、運(yùn)作方式、多元化投融資格局和可持續(xù)發(fā)展等方面存在先天不足，主要體現(xiàn)在“五個(gè)不到位”。

一是政府債務(wù)的償還機(jī)制的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)不到位。市人大批準(zhǔn)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的28億元貸款額度時(shí)明確：“市本級土地出讓收入優(yōu)先用于償還商業(yè)銀行貸款本息，不足償還時(shí)，從市本級財(cái)政預(yù)算安排的還款準(zhǔn)備金中解決。但實(shí)際情況還本付息資金一直難以保障。

二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資回報(bào)不到位。建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目，完善城市功能，帶動(dòng)城市及周邊土地增值，形成了土地級差收益，而共享收益的縣、區(qū)不能及時(shí)和統(tǒng)一將土地出讓金收入按規(guī)定上繳市財(cái)政，市財(cái)政無力保障債務(wù)償還機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

三是土地儲(chǔ)備整理和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配合不到位。往往在開發(fā)一些區(qū)域時(shí)急于先搞基礎(chǔ)設(shè)施，形成周邊土地增值，而土地儲(chǔ)備整理在后，使收儲(chǔ)整理成本加大，收儲(chǔ)整理和開發(fā)工作難以開展。

四是應(yīng)當(dāng)給予城投公司組織后續(xù)資金流的相關(guān)資源和職能不到位。城投公司先期開工建設(shè)和交付使用的項(xiàng)目全部在城市功能和社會(huì)效益上，不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，短期內(nèi)無法依靠自身收益償還巨額債務(wù)。加之國發(fā)［］19號文件禁止政府進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保，而市上應(yīng)當(dāng)給予城投公司組織后續(xù)資金的相關(guān)資源沒有到位，沒有把銀行舉債和授權(quán)經(jīng)營的資產(chǎn)相對應(yīng)掛起鉤來，使融資工作難以進(jìn)行。

五是政府各職能部門間的共識和聯(lián)動(dòng)不到位。沒有形成推動(dòng)城投公司發(fā)展的合力。

以上“五個(gè)不到位”使城投公司難以繼續(xù)拉動(dòng)在建和具備開工條件的政府項(xiàng)目群，也難以達(dá)到和符合金融市場的運(yùn)行規(guī)則要求。

2、中心城區(qū)土地“六統(tǒng)一”管理體制尚未形成，條塊分割、多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重。市政府決定對中心城區(qū)土地“實(shí)行一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地和統(tǒng)一管理”，但“六統(tǒng)一”管理體制至今尚未形成。由于條塊分割、多頭管理，市中心城區(qū)涉及橫山縣范圍的50平方公里未能納入市上統(tǒng)一管理，土地儲(chǔ)備空間受到限制。同時(shí)，土地收益分別由市財(cái)政、縣、區(qū)財(cái)政、開發(fā)區(qū)財(cái)政征收、管理和使用，統(tǒng)計(jì)口徑不一，征收標(biāo)準(zhǔn)各異，財(cái)力使用分散。

3、各自為政，建設(shè)用地未全部納入統(tǒng)征、儲(chǔ)備的主渠道，沒有實(shí)現(xiàn)壟斷土地一級市場的目標(biāo)。榆政發(fā)［］67號文件規(guī)定，未經(jīng)市政府統(tǒng)征的土地，縣區(qū)政府不得批準(zhǔn)提供土地，國土資源部門不得受理土地規(guī)劃調(diào)整、建設(shè)用地預(yù)審和用地報(bào)批申請，市發(fā)改、林業(yè)、規(guī)劃等部門不得辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、使用林地、規(guī)劃選址等審批手續(xù)，已辦理使用林地等前置手續(xù)，但未經(jīng)市政府統(tǒng)征，未辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的一律不得使用土地。對按規(guī)定應(yīng)通過招拍掛方式公開讓土地的，發(fā)改、規(guī)劃部門不得先行給具體對象辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批。但這些規(guī)定并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，致使未經(jīng)市政府統(tǒng)征儲(chǔ)備的土地進(jìn)入審批程序。另外，違法用地、違法建設(shè)屢禁不止，一部分土地游離于監(jiān)管之外，沒有進(jìn)入統(tǒng)征儲(chǔ)備的主渠道，壟斷土地一級市場的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)。

4、土地儲(chǔ)備工作阻力大，儲(chǔ)備土地變現(xiàn)難，土地儲(chǔ)備資金周轉(zhuǎn)困難。市政府67號文件規(guī)定，積極推行貨幣補(bǔ)償與安排村民生活安置用地相結(jié)合的辦法征收集體農(nóng)用地。政府在征收土地時(shí)，根據(jù)村組人均土地、住房及其他用地等情況，給村組安排一定面積的村民生活安置用地，其余土地由政府按片區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后予以征收。但阻力很大，難以推進(jìn)。儲(chǔ)備土地變現(xiàn)難，建設(shè)項(xiàng)目用地和規(guī)劃報(bào)批周期長，土地儲(chǔ)備資金周轉(zhuǎn)困難，財(cái)政資金難以落實(shí)，受國家調(diào)控政府融資平臺(tái)政策影響貸款困難。

5、土地出讓收入繳入國庫不及時(shí)，沒有嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。一些縣區(qū)不能及時(shí)足額將土地出讓收入繳入國庫，沒有實(shí)行“收支兩條線”，導(dǎo)致土地出讓收入數(shù)額土地部門征收數(shù)據(jù)和財(cái)政部門入庫數(shù)據(jù)差距較大。另外還存在不能嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度，市級土地出讓收入不規(guī)范的問題。

三、推進(jìn)城市土地資源經(jīng)營工作的對策和建議

1、加大榆政發(fā)［］67號文件的落實(shí)力度，著力解決條塊分割、多頭管理問題

土地是政府經(jīng)營城市、建設(shè)城市的依托。為了加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地統(tǒng)一管理、規(guī)范建設(shè)用地審批、使用和管理行為，切實(shí)解決多家管地、多頭供地、違法用地、炒買炒賣土地等突出問題，加快推進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)，市政府根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》，即榆政發(fā)［］67號文件。這個(gè)文件是加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地統(tǒng)一管理的綱領(lǐng)性文件，具有嚴(yán)肅性和權(quán)威性。據(jù)調(diào)研，市政府對中心城區(qū)土地管理實(shí)行“六統(tǒng)一”、對土地一級市場高度壟斷、把新增建設(shè)用地全部納入政府統(tǒng)征儲(chǔ)備主渠道等重大問題難以落實(shí)和推動(dòng)的主要原因是，城市規(guī)劃區(qū)土地涉及眾多管理主體，利益碰撞已成為障礙。條塊分割、多頭管理、各自為政是主要阻力。建議市委、市政府能于近期召開專題會(huì)議，集中研究解決這些問題，理順管理體制，采取得力措施，加大市政府67號文件的貫徹落實(shí)力度。同時(shí)建議，鑒于市政府主要領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)，應(yīng)盡快調(diào)整由市長任組長的市規(guī)劃區(qū)土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，以加強(qiáng)對這項(xiàng)工作的具體領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)。

2、加大依法統(tǒng)征儲(chǔ)備土地工作力度

省上下達(dá)我市建設(shè)用地指標(biāo)15500畝，實(shí)批34000畝，說明我市土地供需矛盾突出。隨著城市化的推進(jìn)和我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，建設(shè)用地需求進(jìn)一步增大。我市有46處平房片區(qū)和城中村需改造，將增加大量土地，為征收儲(chǔ)備土地提供了有利條件。人總行在土地儲(chǔ)備貸款名單式管理中將西安、兩市列為可貸款對象，這為我市擴(kuò)大融資提供有利條件。所以，我市要加大統(tǒng)征儲(chǔ)備土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法規(guī)為依據(jù)，以理順管理體制，合理分配收益為切入點(diǎn)，以嚴(yán)格管理、壟斷土地一級市場為主要手段，堅(jiān)持土地儲(chǔ)備和出讓金征管兩手抓，創(chuàng)新思路和工作方法，努力實(shí)現(xiàn)土地收益增加、土地管理規(guī)范、城市快速發(fā)展，廣大群眾受益多重目標(biāo)。要主抓一體兩翼，輻射帶動(dòng)縣區(qū)，即市上重點(diǎn)抓好城區(qū)及工業(yè)集中區(qū)的土地儲(chǔ)備工作。中心城區(qū)的工作重點(diǎn)主要抓好五個(gè)區(qū)域，即鐵西新區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、榆溪河畔、紅山北區(qū)和東沙物流區(qū)。

3、進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金征收管理

一是要堅(jiān)決按照國務(wù)院《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》精神，加強(qiáng)土地收入政策的貫徹落實(shí)，依法征收，認(rèn)真落實(shí)土地出讓收支金額納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定，將土地出讓收入金額繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。對于土地出讓收入違反“收支兩條線”管理的縣區(qū)和單位，財(cái)政部門要依法采取措施堅(jiān)決予以糾正，限期補(bǔ)繳應(yīng)繳的土地出讓收入。二是要強(qiáng)化監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度。要切實(shí)維護(hù)土地出讓收支管理政策的嚴(yán)肅性，對于違反規(guī)定拖欠土地出讓收入，未及時(shí)足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，已收繳的土地出讓收入未按規(guī)定及時(shí)繳入地方國庫，越權(quán)減免或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴(yán)格依照《財(cái)政違法行為處罰處分辦法》的規(guī)定進(jìn)行處罰，依法追究相關(guān)責(zé)任人員的行政責(zé)任。三是規(guī)范市級土地出讓收入資金管理。要明確市級土地出讓收入收繳范圍，強(qiáng)化市級土地出讓收入資金管理，規(guī)范市級土地出讓收入收繳劃轉(zhuǎn)程序，財(cái)政、國土部門共同審核、確認(rèn)，劃轉(zhuǎn)國有土地使用權(quán)出讓收入。

4、在今年秋冬開展違法用地大清查

建議市政府在今年秋冬在全市開展違法用地大清查，重點(diǎn)查處一些企業(yè)借招商引資之機(jī)進(jìn)行“圈地”、協(xié)議征地、非法炒買炒賣土地、未批先用、批少占多，擅自改變土地用途和容積率，利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)等違法行為和問題，并能取得實(shí)效。要選擇典型案例進(jìn)行公開處理，并在媒體上曝光。對公職人員違反土地管理法律、法規(guī)，違法批準(zhǔn)、提供或使用土地，違反程序轉(zhuǎn)讓土地，參與炒買炒賣土地等問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對有關(guān)責(zé)任人依法追究黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任，構(gòu)成犯罪的移交司法機(jī)關(guān)，并對部門、單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行問責(zé)。樹立強(qiáng)勢政府執(zhí)政為民、依法行政形象，取信于民。

四、重視解決城投公司存在的問題充分發(fā)揮其作用的建議

1、城投公司作為城市土地經(jīng)營主體，要發(fā)揮其作用必須進(jìn)行改革

隨著國家宏觀政策調(diào)整，6月國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)地方政策融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》（國發(fā)［］19號文件）出臺(tái)后，目前，國家徹底取消了利用政府信譽(yù)擔(dān)保的融資渠道，市城投公司面臨成立以來最為嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。在“斷奶”的新形勢下，城投公司要繼續(xù)生存下去，就必須進(jìn)行改革轉(zhuǎn)型。經(jīng)過調(diào)研，綜合各方面的情況，結(jié)合實(shí)際，參照外地經(jīng)驗(yàn)，我們建議城投公司在城市土地資源經(jīng)營改革模式應(yīng)確定為：“政府主導(dǎo)，多元投資；社會(huì)參與，市場運(yùn)作；創(chuàng)新管理，拓展領(lǐng)域；重在‘造血’，自我發(fā)展”。改革宜分步實(shí)施：第一步，按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式，創(chuàng)新城投公司管理組織和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)改革轉(zhuǎn)型。城投子公司全部實(shí)行企業(yè)化管理、市場化運(yùn)作，獨(dú)立法人，自主經(jīng)營，照章納稅，自負(fù)盈虧。條件成熟的可組建為股份制企業(yè)（國有控股）。第二步，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，逐步從借錢搞建設(shè)轉(zhuǎn)到賺錢搞建設(shè)，具備‘造血’功能，以收益性項(xiàng)目利潤與資金流為城建提供保障。第三步，積極爭取政府政策性支持和資源投入，運(yùn)用各種融資工具，采取多種融資形式，構(gòu)建多元化融資格局；第四步，重組產(chǎn)業(yè)，通過資源整合、資產(chǎn)重組、資本運(yùn)作，提升城投公司整體運(yùn)營效能。通過“四步走”，實(shí)現(xiàn)城投公司“集團(tuán)化、集約化、產(chǎn)業(yè)化、市場化”的自我發(fā)展新態(tài)勢。真正實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展模式，走出一條利用城市資源走以城聚財(cái)、以城養(yǎng)城、以城興城的路子。

2、準(zhǔn)確對城投公司進(jìn)行基本定位

圍繞建設(shè)區(qū)域中心城市的目標(biāo)和推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，建議市政府將城投公司的基本定位調(diào)整為：“城市土地資源經(jīng)營主體”、“城市公共資產(chǎn)運(yùn)營主體”、“城市發(fā)展市場化投融資主體”、“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體”。要學(xué)習(xí)借鑒外地的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展思路，堅(jiān)持兩條腿走路，多領(lǐng)域發(fā)展。城投公司自營業(yè)務(wù)，積極穩(wěn)妥向城市開發(fā)板塊、水務(wù)板塊、能源板塊、信息板塊和金融板塊等五個(gè)板塊發(fā)展。城市開發(fā)板塊：包括舊機(jī)場開發(fā)、空港區(qū)開發(fā)、舊城改造、統(tǒng)建代建、商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目，依托政府的政策支持，使這個(gè)板塊形成較大規(guī)模和影響。水務(wù)板塊：水務(wù)產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，目前全市12個(gè)縣區(qū)的14個(gè)污水處理企業(yè)，采用bot模式運(yùn)作的有4戶，有10戶企業(yè)由政府全額投資，運(yùn)行成本大，費(fèi)用高，政府負(fù)擔(dān)重，城投公司應(yīng)借助與中國國電合作，整合縣區(qū)水務(wù)企業(yè)，做大水務(wù)產(chǎn)業(yè)。能源板塊：以中燃公司管線建設(shè)為基礎(chǔ)，滿足主要工業(yè)廠區(qū)城市氣化發(fā)展需求，逐步整合12個(gè)縣區(qū)燃?xì)饨?jīng)營企業(yè)，利用國家將天然氣分布式能源技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用和液化天然氣技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用列為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，同時(shí)啟動(dòng)天然氣分布式能源項(xiàng)目和天然氣液化項(xiàng)目。以上三個(gè)板塊應(yīng)作為城投公司近期發(fā)展的三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，其中城市開發(fā)板塊為核心業(yè)務(wù)，水務(wù)、能源作為公司重點(diǎn)推進(jìn)的兩個(gè)主營業(yè)務(wù)。信息板塊和金融板塊：以目前運(yùn)作的信息產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目和擔(dān)保公司為載體，逐步培育成為發(fā)展的重點(diǎn)。

3、目前應(yīng)盡快解決落實(shí)的幾個(gè)具體問題

一是盡快落實(shí)市政府［］67號文件和市政府紀(jì)要賦予城投公司進(jìn)行土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)職責(zé)。二是為了成功發(fā)行14億元企業(yè)債券，政府給城投公司劃入了幾家國有企業(yè)的部分資產(chǎn)，但城投公司對這些資產(chǎn)沒有實(shí)際控制權(quán)，無法形成現(xiàn)金流。建議政府劃入等量資源性財(cái)產(chǎn)，置換原來劃入的沒有實(shí)際控制權(quán)的資產(chǎn)。三是市住建局等部門利用城投公司融資建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)應(yīng)盡快劃入城投公司，使賬物相符。否則嚴(yán)重影響城投公司由政府融資平臺(tái)向一般性融資平臺(tái)過渡。四是建議市政府成立“天然氣開發(fā)利用領(lǐng)導(dǎo)小組”，盡快制定出臺(tái)“天然氣開發(fā)利用總體規(guī)劃”，提升政府對天然氣開發(fā)利用的控制能力，實(shí)行統(tǒng)一管理，改變目前無政府經(jīng)營狀態(tài)。

第三篇：關(guān)于榆林城市土地資源經(jīng)營情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于榆林城市土地資源經(jīng)營情況的調(diào)研報(bào)告

近期，我們就榆林城市土地資源經(jīng)營情況進(jìn)行了比較深入的調(diào)研，并征求了北京、西安決策咨詢特邀顧問的意見，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我市城市土地資源經(jīng)營現(xiàn)狀

城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質(zhì)資源）、實(shí)體特征資源、價(jià)值特征資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價(jià)值的主要載體，經(jīng)營城市資源在很大程度上就是經(jīng)營土地資源。也可以這樣說，只有經(jīng)營好土地，才能經(jīng)營好城市。

1、榆林城市土地儲(chǔ)備情況

城市土地儲(chǔ)備是城市土地資源經(jīng)營的基礎(chǔ)。我市土地儲(chǔ)備工作啟動(dòng)實(shí)施以來，在法律規(guī)定模糊、國家政策多變、輿論環(huán)境趨緊的情況下，艱難推進(jìn)，取得一定成效。201*年市政府出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)榆林城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》（榆政發(fā)[201*]67號文件，為今后一個(gè)時(shí)期土地儲(chǔ)備工作提供了剛性政策依據(jù)，使土地儲(chǔ)備出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。截止201*年上半年，市區(qū)累計(jì)儲(chǔ)備土地7000多畝，庫存儲(chǔ)備土地4557畝。儲(chǔ)備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供土地824畝，節(jié)約財(cái)政資金10億元；以儲(chǔ)備土地質(zhì)押為政府貸款20多億元；利用儲(chǔ)備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15戶企業(yè)職工的安置問題，并將企業(yè)土地收回儲(chǔ)備。按大口徑計(jì)算，連同榆橫、榆神工業(yè)區(qū)，市本級累計(jì)庫存儲(chǔ)備土地13.23萬畝，其中市區(qū)0.45萬畝，榆橫工業(yè)區(qū)2.54萬畝，榆神工業(yè)區(qū)10.24萬畝；全市累計(jì)收取土地出讓金60.33億元。市財(cái)政局提供，201*年市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；201*年上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區(qū)新統(tǒng)征儲(chǔ)備土地689.4畝，榆神、榆橫工業(yè)區(qū)分別新統(tǒng)征儲(chǔ)備土地0.66萬畝、2.96萬畝。

2、榆林城市土地經(jīng)營規(guī)劃狀況

城市規(guī)劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經(jīng)營必須堅(jiān)持規(guī)劃先行�！笆�一五”以來，全市先后投入8000多萬元，用于各類規(guī)劃的編制，初步形成了由市域城鎮(zhèn) 體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃組成的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。榆林中心城市面積由05年的30平方公里擴(kuò)大到52平方公里，人口由05年的28萬增加到50萬。06年以來，在第四版城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，我市加大了中心城市詳細(xì)規(guī)劃的編制力度，共完成各類規(guī)劃70余項(xiàng)。先后完成了榆林市總體城市設(shè)計(jì)，榆林古城景觀提升規(guī)劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細(xì)規(guī)劃、榆陽河及河岸景觀整治規(guī)劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規(guī)劃及鴛鴦湖公園修建性詳細(xì)規(guī)劃；完成了迎賓路景觀整治規(guī)劃、榆林大道街景規(guī)劃、長城路綜合整治規(guī)劃；完成了榆林新城一、二片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、中心商務(wù)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃及30多個(gè)平房片區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。此外還編制完成城區(qū)道路、綠地、廣場、創(chuàng)衛(wèi)等專項(xiàng)規(guī)劃20余項(xiàng)。特別是201*年規(guī)劃編制工作無論是數(shù)量還是質(zhì)量較前有了大幅度提升，部分規(guī)劃

得到了全國權(quán)威專家的高度評價(jià)。先后完成了空港生態(tài)園區(qū)規(guī)劃、大墩梁森林公園總規(guī)、榆陽路街景規(guī)劃、長樂路片區(qū)控制性詳規(guī)編制工作。榆林中心城區(qū)詳規(guī)覆蓋率由05年的70%（三版總規(guī)），提高到201*年的90%（四版總規(guī)），基本做到了有建設(shè)的地方就有詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的矛盾得以徹底解決。規(guī)劃引領(lǐng)、指導(dǎo)城市建設(shè)作用彰顯，龍頭地位得到確立。

3、城市土地資源經(jīng)營情況

榆林城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司是我市城市土地資源經(jīng)營主體。該公司于201*年3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨(dú)資企業(yè)。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據(jù)市政府建設(shè)區(qū)域中心城市的實(shí)際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設(shè)資金，代表市政府對外進(jìn)行投資、發(fā)債及擔(dān)保。二是土地開發(fā)。代表市政府對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地統(tǒng)一收儲(chǔ)和進(jìn)行一級開發(fā)。三是經(jīng)營城市。對城市經(jīng)營性資產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營開發(fā)。四是統(tǒng)建代建。對政府投資的重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目履行統(tǒng)建代建職能。四年來，公司堅(jiān)持“投資城市、建設(shè)城市、經(jīng)營城市、發(fā)展城市”的經(jīng)營理念，組建運(yùn)營了6個(gè)子（分）公司，即：城投房地產(chǎn)開發(fā)公司、榆林中燃公司、城投代建工程建設(shè)管理公司、城投開發(fā)建設(shè)管理公司、今創(chuàng)傳媒文化公司、國信擔(dān)保公司，將經(jīng)營范圍拓展到市政工程、房地產(chǎn)開發(fā)、天燃?xì)�、文化、信用�?dān)保等多個(gè)領(lǐng)域。

城投公司履行政府統(tǒng)建代建項(xiàng)目建設(shè)法人職責(zé)已歷時(shí)四年，代建項(xiàng)目建設(shè)有序推進(jìn)。已交付使用項(xiàng)目6個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目6個(gè)，新項(xiàng)目2個(gè)，年內(nèi)擬新開工項(xiàng)目6個(gè)，開展前期工作項(xiàng)目7個(gè)，待確定選址及建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目2個(gè)。

同時(shí)，城投公司及時(shí)調(diào)整工作重心，在穩(wěn)步推進(jìn)重大社會(huì)事業(yè)統(tǒng)建項(xiàng)目的同時(shí)，重點(diǎn)落實(shí)自營項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。統(tǒng)建項(xiàng)目適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，項(xiàng)目逐個(gè)編制投融資規(guī)劃，資金落實(shí)一個(gè)開工一個(gè)。自營項(xiàng)目已啟動(dòng)和加快，舊機(jī)場、空港區(qū)兩個(gè)地標(biāo)名片和城市核心區(qū)——金融廣場3個(gè)項(xiàng)目建設(shè)為主線，帶動(dòng)其他開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。一是啟動(dòng)了原體育中心427畝土地的商業(yè)策劃工作，高端打造榆林城市核心區(qū)——金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項(xiàng)目建設(shè)上采用bt模式，吸引了20多億元民間資本投入我市公益事業(yè)建設(shè)。并與西部機(jī)場集團(tuán)達(dá)成友好合作關(guān)系。三是啟動(dòng)了空港區(qū)的開發(fā)建設(shè)，逐步形成城投公司發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地。以體育中心、會(huì)展中心、會(huì)議中心三個(gè)中心起步，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)大型空港物流商貿(mào)園區(qū)、文化創(chuàng)意園和經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)。四是拓展其他領(lǐng)域的開發(fā)，參股投資了通用航空項(xiàng)目，控股投資城市“一卡通”項(xiàng)目，啟動(dòng)了全市12個(gè)縣區(qū)污水處理等水務(wù)項(xiàng)目的整合研究工作，積極開辟信息產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展。

二、榆林城市土地資源經(jīng)營中存在的突出問題

榆林城市土地資源經(jīng)營中還存在諸多問題，比較突出的問題有五個(gè)方面：

1、城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司存在兩個(gè)明顯問題，①經(jīng)營城市資源帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，對公司定位不夠準(zhǔn)確，存在政府舉債風(fēng)險(xiǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何經(jīng)營城市土地資源是個(gè)全新的課題，也是擺在各級政府面前需要不斷探索和認(rèn)真研究的重大問題。應(yīng)該肯定，市政府

在201*年組建市城投公司嘗試經(jīng)營城市資源的初衷是好的。但由于多年來受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，所以經(jīng)營城市資源的理念難免帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，對城投公司的定位不夠準(zhǔn)確。按有關(guān)規(guī)定，城投公司為四類企業(yè)，政府不能承諾擔(dān)保貸款。但當(dāng)初市政府確定城投公司的職能時(shí)決定，對政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目由城投公司履行統(tǒng)建代建職能，建設(shè)資金沒有采取市場化運(yùn)作融資，而是政府大包大攬，結(jié)果給自己背上了沉重的包袱。據(jù)調(diào)研，政府經(jīng)市人大批準(zhǔn)為城投公司舉債28億元，發(fā)行企業(yè)債卷14億元，共計(jì)42億元，占到本級政府經(jīng)人大批準(zhǔn)或合同約定債務(wù)總額90.62(來源好范 文網(wǎng)：Wwww.taixiivf.com)億元的46.3%。這些政府性融資貸款主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目本身沒有收入來源，還本付息全由市財(cái)政承擔(dān)，給財(cái)政造成很大壓力。據(jù)市財(cái)政局提供資料顯示，歷年來市財(cái)政為城投公司投資本金利息和統(tǒng)建項(xiàng)目資金達(dá)12億元，其中201*年0.56億元，201*年2.37億元，201*年2.12億元，201*年1.03億元，201*年3.2億元，201*年上半年已預(yù)借2億元，支付一季度利益0.4億元。②城投公司管理體制、運(yùn)作方式、多元化投融資格局和可持續(xù)發(fā)展等方面存在先天不足，主要體現(xiàn)在“五個(gè)不到位”。

一是政府債務(wù)的償還機(jī)制的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)不到位。市人大批準(zhǔn)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的28億元貸款額度時(shí)明確：“市本級土地出讓收入優(yōu)先用于償還商業(yè)銀行貸款本息，不足償還時(shí)，從市本級財(cái)政預(yù)算安排的還款準(zhǔn)備金中解決。但實(shí)際情況還本付息資金一直難以保障。

二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資回報(bào)不到位。建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和重大社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目，完善城市功能，帶動(dòng)城市及周邊土地增值，形成了土地級差收益，而共享收益的縣、區(qū)不能及時(shí)和統(tǒng)一將土地出讓金收入按規(guī)定上繳市財(cái)政，市財(cái)政無力保障債務(wù)償還機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)。三是土地儲(chǔ)備整理和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配合不到位。往往在開發(fā)一些區(qū)域時(shí)急于先搞基礎(chǔ)設(shè)施，形成周邊土地增值，而土地儲(chǔ)備整理在后，使收儲(chǔ)整理成本加大，收儲(chǔ)整理和開發(fā)工作難以開展。

四是應(yīng)當(dāng)給予城投公司組織后續(xù)資金流的相關(guān)資源和職能不到位。城投公司先期開工建設(shè)和交付使用的項(xiàng)目全部在城市功能和社會(huì)效益上，不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，短期內(nèi)無法依靠自身收益償還巨額債務(wù)。加之國發(fā)[201*]19號文件禁止政府進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保，而市上應(yīng)當(dāng)給予城投公司組織后續(xù)資金的相關(guān)資源沒有到位，沒有把銀行舉債和授權(quán)經(jīng)營的資產(chǎn)相對應(yīng)掛起鉤來，使融資工作難以進(jìn)行。

五是政府各職能部門間的共識和聯(lián)動(dòng)不到位。沒有形成推動(dòng)城投公司發(fā)展的合力。以上“五個(gè)不到位”使城投公司難以繼續(xù)拉動(dòng)在建和具備開工條件的政府項(xiàng)目群，也難以達(dá)到和符合金融市場的運(yùn)行規(guī)則要求。

2、中心城區(qū)土地“六統(tǒng)一”管理體制尚未形成，條塊分割、多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重。201*年市政府決定對中心城區(qū)土地“實(shí)行一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地和統(tǒng)一管理”，但“六統(tǒng)一”管理體制至今尚未形成。由于條塊分割、多頭管理，市中心城區(qū)涉及橫山縣范圍的50平方公里未能納入市上統(tǒng)一管理，土地儲(chǔ)備空間受到限制。同時(shí)，土地收益分別由市財(cái)政、縣、區(qū)財(cái)政、開發(fā)區(qū)財(cái)政征收、管理和使用，統(tǒng)計(jì)口徑不一，征收標(biāo)準(zhǔn)各異，財(cái)力使用分散。

3、各自為政，建設(shè)用地未全部納入統(tǒng)征、儲(chǔ)備的主渠道，沒有實(shí)現(xiàn)壟斷土地一級市場的目

標(biāo)。榆政發(fā)[201*]67號文件規(guī)定，未經(jīng)市政府統(tǒng)征的土地，縣區(qū)政府不得批準(zhǔn)提供土地，國土資源部門不得受理土地規(guī)劃調(diào)整、建設(shè)用地預(yù)審和用地報(bào)批申請，市發(fā)改、林業(yè)、規(guī)劃等部門不得辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、使用林地、規(guī)劃選址等審批手續(xù)，已辦理使用林地等前置手續(xù)，但未經(jīng)市政府統(tǒng)征，未辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的一律不得使用土地。對按規(guī)定應(yīng)通過招拍掛方式公開讓土地的，發(fā)改、規(guī)劃部門不得先行給具體對象辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批。但這些規(guī)定并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，致使未經(jīng)市政府統(tǒng)征儲(chǔ)備的土地進(jìn)入審批程序。另外，違法用地、違法建設(shè)屢禁不止，一部分土地游離于監(jiān)管之外，沒有進(jìn)入統(tǒng)征儲(chǔ)備的主渠道，壟斷土地一級市場的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)。

4、土地儲(chǔ)備工作阻力大，儲(chǔ)備土地變現(xiàn)難，土地儲(chǔ)備資金周轉(zhuǎn)困難。市政府67號文件規(guī)定，積極推行貨幣補(bǔ)償與安排村民生活安置用地相結(jié)合的辦法征收集體農(nóng)用地。政府在征收土地時(shí)，根據(jù)村組人均土地、住房及其他用地等情況，給村組安排一定面積的村民生活安置用地，其余土地由政府按片區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后予以征收。但阻力很大，難以推進(jìn)。儲(chǔ)備土地變現(xiàn)難，建設(shè)項(xiàng)目用地和規(guī)劃報(bào)批周期長，土地儲(chǔ)備資金周轉(zhuǎn)困難，財(cái)政資金難以落實(shí)，受國家調(diào)控政府融資平臺(tái)政策影響貸款困難。

5、土地出讓收入繳入國庫不及時(shí)，沒有嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。一些縣區(qū)不能及時(shí)足額將土地出讓收入繳入國庫，沒有實(shí)行“收支兩條線”，導(dǎo)致土地出讓收入數(shù)額土地部門征收數(shù)據(jù)和財(cái)政部門入庫數(shù)據(jù)差距較大。另外還存在不能嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度，市級土地出讓收入不規(guī)范的問題。

三、推進(jìn)城市土地資源經(jīng)營工作的對策和建議

1、加大榆政發(fā)[201*]67號文件的落實(shí)力度，著力解決條塊分割、多頭管理問題

土地是政府經(jīng)營城市、建設(shè)城市的依托。為了加強(qiáng)榆林城市規(guī)劃區(qū)土地統(tǒng)一管理、規(guī)范建設(shè)用地審批、使用和管理行為，切實(shí)解決多家管地、多頭供地、違法用地、炒買炒賣土地等突出問題，加快推進(jìn)榆林區(qū)域中心城市建設(shè)，市政府根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)榆林城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》，即榆政發(fā)[201*]67號文件。這個(gè)文件是加強(qiáng)榆林城市規(guī)劃區(qū)土地統(tǒng)一管理的綱領(lǐng)性文件，具有嚴(yán)肅性和權(quán)威性。據(jù)調(diào)研，市政府對中心城區(qū)土地管理實(shí)行“六統(tǒng)一”、對土地一級市場高度壟斷、把新增建設(shè)用地全部納入政府統(tǒng)征儲(chǔ)備主渠道等重大問題難以落實(shí)和推動(dòng)的主要原因是，城市規(guī)劃區(qū)土地涉及眾多管理主體，利益碰撞已成為障礙。條塊分割、多頭管理、各自為政是主要阻力。建議市委、市政府能于近期召開專題會(huì)議，集中研究解決這些問題，理順管理體制，采取得力措施，加大市政府67號文件的貫徹落實(shí)力度。同時(shí)建議，鑒于市政府主要領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)，應(yīng)盡快調(diào)整由市長任組長的榆林市規(guī)劃區(qū)土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，以加強(qiáng)對這項(xiàng)工作的具體領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)。

2、加大依法統(tǒng)征儲(chǔ)備土地工作力度

201*年省上下達(dá)我市建設(shè)用地指標(biāo)15500畝，實(shí)批34000畝，說明我市土地供需矛盾突出。隨著城市化的推進(jìn)和我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，建設(shè)用地需求進(jìn)一步增大。我市有46處平房片區(qū)和城中村需改造，將增加大量土地，為征收儲(chǔ)備土地提供了有利條件。人總行在土地儲(chǔ)備貸款名單式管理中將西安、榆林兩市列為可貸款對象，這為我市擴(kuò)大融資提供

有利條件。所以，我市要加大統(tǒng)征儲(chǔ)備土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法規(guī)為依據(jù)，以理順管理體制，合理分配收益為切入點(diǎn)，以嚴(yán)格管理、壟斷土地一級市場為主要手段，堅(jiān)持土地儲(chǔ)備和出讓金征管兩手抓，創(chuàng)新思路和工作方法，努力實(shí)現(xiàn)土地收益增加、土地管理規(guī)范、城市快速發(fā)展，廣大群眾受益多重目標(biāo)。要主抓一體兩翼，輻射帶動(dòng)縣區(qū)，即市上重點(diǎn)抓好城區(qū)及工業(yè)集中區(qū)的土地儲(chǔ)備工作。中心城區(qū)的工作重點(diǎn)主要抓好五個(gè)區(qū)域，即鐵西新區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、榆溪河畔、紅山北區(qū)和東沙物流區(qū)。

3、進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金征收管理

一是要堅(jiān)決按照國務(wù)院《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》精神，加強(qiáng)土地收入政策的貫徹落實(shí)，依法征收，認(rèn)真落實(shí)土地出讓收支金額納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定，將土地出讓收入金額繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。對于土地出讓收入違反“收支兩條線”管理的縣區(qū)和單位，財(cái)政部門要依法采取措施堅(jiān)決予以糾正，限期補(bǔ)繳應(yīng)繳的土地出讓收入。二是要強(qiáng)化監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度。要切實(shí)維護(hù)土地出讓收支管理政策的嚴(yán)肅性，對于違反規(guī)定拖欠土地出讓收入，未及時(shí)足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，已收繳的土地出讓收入未按規(guī)定及時(shí)繳入地方國庫，越權(quán)減免或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴(yán)格依照《財(cái)政違法行為處罰處分辦法》的規(guī)定進(jìn)行處罰，依法追究相關(guān)責(zé)任人員的行政責(zé)任。三是規(guī)范市級土地出讓收入資金管理。要明確市級土地出讓收入收繳范圍，強(qiáng)化市級土地出讓收入資金管理，規(guī)范市級土地出讓收入收繳劃轉(zhuǎn)程序，財(cái)政、國土部門共同審核、確認(rèn)，劃轉(zhuǎn)國有土地使用權(quán)出讓收入。

4、在今年秋冬開展違法用地大清查

建議市政府在今年秋冬在全市開展違法用地大清查，重點(diǎn)查處一些企業(yè)借招商引資之機(jī)進(jìn)行“圈地”、協(xié)議征地、非法炒買炒賣土地、未批先用、批少占多，擅自改變土地用途和容積率，利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)等違法行為和問題，并能取得實(shí)效。要選擇典型案例進(jìn)行公開處理，并在媒體上曝光。對公職人員違反土地管理法律、法規(guī)，違法批準(zhǔn)、提供或使用土地，違反程序轉(zhuǎn)讓土地，參與炒買炒賣土地等問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對有關(guān)責(zé)任人依法追究黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任，構(gòu)成犯罪的移交司法機(jī)關(guān)，并對部門、單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行問責(zé)。樹立強(qiáng)勢政府執(zhí)政為民、依法行政形象，取信于民。

四、重視解決城投公司存在的問題充分發(fā)揮其作用的建議

1、城投公司作為城市土地經(jīng)營主體，要發(fā)揮其作用必須進(jìn)行改革

隨著國家宏觀政策調(diào)整，201*年6月國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)地方政策融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[201*]19號文件）出臺(tái)后，目前，國家徹底取消了利用政府信譽(yù)擔(dān)保的融資渠道，市城投公司面臨成立以來最為嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。在“斷奶”的新形勢下，城投公司要繼續(xù)生存下去，就必須進(jìn)行改革轉(zhuǎn)型。經(jīng)過調(diào)研，綜合各方面的情況，結(jié)合榆林實(shí)際，參照外地經(jīng)驗(yàn)，我們建議城投公司在城市土地資源經(jīng)營改革模式應(yīng)確定為：“政府主導(dǎo)，多元投資；社會(huì)參與，市場運(yùn)作；創(chuàng)新管理，拓展領(lǐng)域；重在‘造血’，自我發(fā)展”。

改革宜分步實(shí)施：第一步，按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式，創(chuàng)新城投公司管理組織和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)改革轉(zhuǎn)型。城投子公司全部實(shí)行企業(yè)化管理、市場化運(yùn)作，獨(dú)立法人，自主經(jīng)營，照章納稅，自負(fù)盈虧。條件成熟的可組建為股份制企業(yè)（國有控股）。第二步，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，逐步從借錢搞建設(shè)轉(zhuǎn)到賺錢搞建設(shè)，具備‘造血’功能，以收益性項(xiàng)目利潤與資金流為城建提供保障。第三步，積極爭取政府政策性支持和資源投入，運(yùn)用各種融資工具，采取多種融資形式，構(gòu)建多元化融資格局；第四步，重組產(chǎn)業(yè)，通過資源整合、資產(chǎn)重組、資本運(yùn)作，提升城投公司整體運(yùn)營效能。通過“四步走”，實(shí)現(xiàn)城投公司“集團(tuán)化、集約化、產(chǎn)業(yè)化、市場化”的自我發(fā)展新態(tài)勢。真正實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展模式，走出一條利用城市資源走以城聚財(cái)、以城養(yǎng)城、以城興城的路子。

2、準(zhǔn)確對榆林城投公司進(jìn)行基本定位

圍繞榆林建設(shè)區(qū)域中心城市的目標(biāo)和推進(jìn)榆林工業(yè)化、城市化進(jìn)程，建議市政府將城投公司的基本定位調(diào)整為：“城市土地資源經(jīng)營主體”、“城市公共資產(chǎn)運(yùn)營主體”、“城市發(fā)展市場化投融資主體”、“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體”。要學(xué)習(xí)借鑒外地的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展思路，堅(jiān)持兩條腿走路，多領(lǐng)域發(fā)展。城投公司自營業(yè)務(wù)，積極穩(wěn)妥向城市開發(fā)板塊、水務(wù)板塊、能源板塊、信息板塊和金融板塊等五個(gè)板塊發(fā)展。城市開發(fā)板塊：包括舊機(jī)場開發(fā)、空港區(qū)開發(fā)、舊城改造、統(tǒng)建代建、商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目，依托政府的政策支持，使這個(gè)板塊形成較大規(guī)模和影響。水務(wù)板塊：水務(wù)產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，目前全市12個(gè)縣區(qū)的14個(gè)污水處理企業(yè)，采用bot模式運(yùn)作的有4戶，有10戶企業(yè)由政府全額投資，運(yùn)行成本大，費(fèi)用高，政府負(fù)擔(dān)重，城投公司應(yīng)借助與中國國電合作，整合縣區(qū)水務(wù)企業(yè)，做大榆林水務(wù)產(chǎn)業(yè)。能源板塊：以中燃公司管線建設(shè)為基礎(chǔ)，滿足主要工業(yè)廠區(qū)城市氣化發(fā)展需求，逐步整合12個(gè)縣區(qū)燃?xì)饨?jīng)營企業(yè)，利用國家將天然氣分布式能源技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用和液化天然氣技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用列為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，同時(shí)啟動(dòng)天然氣分布式能源項(xiàng)目和天然氣液化項(xiàng)目。以上三個(gè)板塊應(yīng)作為城投公司近期發(fā)展的三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，其中城市開發(fā)板塊為核心業(yè)務(wù)，水務(wù)、能源作為公司重點(diǎn)推進(jìn)的兩個(gè)主營業(yè)務(wù)。信息板塊和金融板塊：以目前運(yùn)作的信息產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目和擔(dān)保公司為載體，逐步培育成為發(fā)展的重點(diǎn)。

3、目前應(yīng)盡快解決落實(shí)的幾個(gè)具體問題

一是盡快落實(shí)市政府[201*]67號文件和市政府紀(jì)要賦予城投公司進(jìn)行土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)職責(zé)。二是為了成功發(fā)行14億元企業(yè)債券，政府給城投公司劃入了幾家國有企業(yè)的部分資產(chǎn)，但城投公司對這些資 產(chǎn)沒有實(shí)際控制權(quán)，無法形成現(xiàn)金流。建議政府劃入等量資源性財(cái)產(chǎn)，置換原來劃入的沒有實(shí)際控制權(quán)的資產(chǎn)。三是市住建局等部門利用城投公司融資建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)應(yīng)盡快劃入城投公司，使賬物相符。否則嚴(yán)重影響城投公司由政府融資平臺(tái)向一般性融資平臺(tái)過渡。四是建議市政府成立“榆林天然氣開發(fā)利用領(lǐng)導(dǎo)小組”，盡快制定出臺(tái)“榆林天然氣開發(fā)利用總體規(guī)劃”，提升政府對天然氣開發(fā)利用的控制能力，實(shí)行統(tǒng)一管理，改變目前無政府經(jīng)營狀態(tài)。

第四篇：興城市土地經(jīng)營管理工作情況匯報(bào)

興城市土地經(jīng)營管理工作情況匯報(bào)

近幾年來，我市城市發(fā)展速度明顯加快，建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，投入總量不斷提升，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速增強(qiáng)、城市功能日趨完善、人居環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)的歷史時(shí)期。在這種喜人的城市運(yùn)營形勢下，國有土地經(jīng)營工作受到了很大的鞭策和促進(jìn)。目前，興城城市建成區(qū)面積20.81平方公里，而在近期的201*年規(guī)劃基期里，城市建成區(qū)要達(dá)到31.15平方公里，這就需要近11平方公里的用地指標(biāo)來支持，更需要做好城市土地經(jīng)營這篇文章。

兩年以來，在省、市國土資源部門的大力支持和具體指導(dǎo)下，我們按照興城市委市政府的總體部署，認(rèn)真貫徹落實(shí)國家土地管理的法律和政策，堅(jiān)持把強(qiáng)化國有土地資產(chǎn)管理工作作為重中之重，大力推行國有土地收購儲(chǔ)備和土地“招、拍、掛”出讓制度，規(guī)范國有土地市場，土地經(jīng)營管理工作取得了明顯成效。現(xiàn)將具體情況匯報(bào)如下：

一、采取積極有效措施，破解用地指標(biāo)瓶頸

走城市運(yùn)營之路，經(jīng)營土地是強(qiáng)有力的手段和支柱。但現(xiàn)實(shí)是，我們始終被城市發(fā)展的用地需求與土地年度利用計(jì)劃指標(biāo)這一矛盾困擾著。兩年來，我們就針對這一矛盾，采取多種措施，破解用地指標(biāo)的瓶頸制約。

1、充分把握政策，爭取用地指標(biāo)

按土地利用總體規(guī)劃要求，興城全市年度用地指標(biāo)不足 1

1000畝，這與我們城市建設(shè)年需求近2平方公里的用地指標(biāo)相去很遠(yuǎn)。201*年來，我們著力抓住城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤這一有力政策，組織專門隊(duì)伍尋找考察拆舊地塊，制定復(fù)墾計(jì)劃，共計(jì)落實(shí)6個(gè)增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)，申報(bào)拆舊區(qū)土地復(fù)墾和整理5000余畝，爭取新增建設(shè)用指標(biāo)3100多畝。

2、提高土地利用率，向集約節(jié)約要指標(biāo)

過去的土地經(jīng)營，一直沒擺脫宣粗放的管理方式，規(guī)劃區(qū)商住用地一律為二、三層或多層布局，導(dǎo)致土地資源極大浪費(fèi)。近年來，我們嚴(yán)格約束用地條件，大量增加小高層和高層建筑，大幅度提高用地容積率，集約用地，節(jié)約指標(biāo)，通過集約節(jié)約途徑增加建設(shè)項(xiàng)目。在工業(yè)用管理上，我們堅(jiān)持走產(chǎn)業(yè)集中、用地集中、統(tǒng)一規(guī)劃的路子，劃定統(tǒng)一的工業(yè)區(qū)，集中安排工業(yè)企業(yè)用地。在臨海產(chǎn)業(yè)區(qū)用地管理上，我們嚴(yán)格依照國家有關(guān)政策，嚴(yán)格項(xiàng)目用地預(yù)審程序，嚴(yán)把投資強(qiáng)度關(guān)，遏止圈地浪費(fèi)行為。根據(jù)政府對產(chǎn)業(yè)區(qū)用地的總體要求，凡是入駐產(chǎn)業(yè)區(qū)的企業(yè)，投資強(qiáng)度不得低于150萬元/畝（入駐企業(yè)實(shí)際投資強(qiáng)度接近200萬元/畝，土地容積率超過0.7）。同時(shí)，我們將嚴(yán)格堅(jiān)持一個(gè)原則，即新增工業(yè)項(xiàng)目，原則上全部進(jìn)駐園區(qū)，以節(jié)縮用地指標(biāo)。

3、提升城市品味，向城中村改造要指標(biāo)

目前，興城可以說仍然是一座老城，平房區(qū)占60%以上。這一方面影響城市品味，另一方面，也制約了國有土地的產(chǎn)出。對此，我們從提高土地利用率、改善城市人居中環(huán)境角度出發(fā)，

大力開展城中村改造工程。兩年來，拆遷康寧醫(yī)院東側(cè)、小周屯、曹屯、勝利屯平房1000多戶，加大土地收儲(chǔ)力度，積極實(shí)施城市建設(shè)規(guī)劃，不但改善了城市環(huán)境，同時(shí)也完善了城市功能，為更好地經(jīng)營城市奠定了基礎(chǔ)。

4、盤活存量資產(chǎn)，向閑置土地要指標(biāo)

受地理因素影響，興城形成了許多療養(yǎng)用地。因市場經(jīng)濟(jì)影響，目前的療養(yǎng)用地大多粗放管理，低效利用，屬閑置浪費(fèi)。對此，我們經(jīng)過多方努力，采取多種補(bǔ)償措施，收回了鐵法療養(yǎng)院、沈陽鼓風(fēng)機(jī)療養(yǎng)院、中鐵二局療養(yǎng)院、商業(yè)療養(yǎng)院等閑置的存量國有土地，并根據(jù)新的規(guī)劃條件安排建設(shè)項(xiàng)目，不但節(jié)省了用地指標(biāo)，同時(shí)還提高了存量國有土地的利用率和產(chǎn)出率。

5、挖掘區(qū)位優(yōu)勢，向填海造地要指標(biāo)

興城海岸線長，沿海灘涂達(dá)80.34平方公里。特別是曹莊一帶，灘涂平緩，又有原錦州鹽場，可算是地勢優(yōu)越，適于圍海造地。201*年，經(jīng)積極努力，經(jīng)國家海洋局批準(zhǔn)了9.38平方公里的填海指標(biāo)，現(xiàn)圍堰工程完畢，并已經(jīng)完成填海面積6平方公里。利用這些土地，我們已經(jīng)安排了近30家企業(yè)。目前，產(chǎn)業(yè)區(qū)入駐并完善用地手續(xù)的企業(yè)21家，用地總面積132.56公頃，土地出讓收入達(dá)10123.66萬元。

二、依法征地，合理補(bǔ)償，保證社會(huì)維穩(wěn)和土地收儲(chǔ)雙盈 國家建設(shè)征收土地勢必涉及農(nóng)民利益。為了依法行政，我們認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《土

地管理法》，做到法制建設(shè)、平等協(xié)商、民生保障三個(gè)要素兼顧，樹立“為民謀利”而不是“與民逐利”的土地管理觀，嚴(yán)格征地程序，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益。一是征地前依法公告擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑；二是對擬征收土地的權(quán)屬、種類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)核查，并需要得到產(chǎn)權(quán)人確認(rèn)；三是嚴(yán)格按《國土資源聽證規(guī)定》的要求組織聽證，做到征地公開、透明。

兩年來，興城市共組織征地報(bào)批30多個(gè)批次，涉及土地51宗計(jì)291.63公頃。以上所征收和擬征收的土地，包括邴家灣濱海溫泉新城1000余畝、首山溫泉項(xiàng)目區(qū)500畝、小周屯、勝利屯拆遷400畝等已經(jīng)全部納入土地儲(chǔ)備庫，總計(jì)支付土地補(bǔ)償費(fèi)4.1435億元（在每畝5萬元區(qū)片地價(jià)的基礎(chǔ)上，每畝支付養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)助5萬元），實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一征地、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地的既定目標(biāo)，為城市建設(shè)和財(cái)政增收打下了資源基礎(chǔ)，同時(shí)，保障了被征地農(nóng)民的合法收入，解除了他們的后顧之憂。

三、積極營造土地一級市場，嚴(yán)格規(guī)范土地出讓行為 為規(guī)范土地市場，我們遵照“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的要求，根據(jù)市場需求預(yù)測，按照適度從緊供應(yīng)原則，嚴(yán)格執(zhí)行國有土地使用權(quán)“招、拍、掛”的相關(guān)規(guī)定，依法出讓土地，營造公開、公正、公平競爭的土地有形市場，不斷推進(jìn)和完善經(jīng)營性土地“招、拍、掛”工作。兩年

來，我們共組織國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣會(huì)40宗次，公開出讓國有土地113.77公頃，出讓收益達(dá)12.5256億元。

總之，我們在省、市國土資源部門的支持下，在興城市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)這一中心工作，努力破解用地指標(biāo)的瓶頸問題，嚴(yán)格規(guī)范土地一級市場，積極開展城市國有土地經(jīng)營工作，為興城的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

第五篇：土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營調(diào)研匯報(bào)

土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營調(diào)研匯報(bào)

第二調(diào)研組 組長由國立

201*年5月20日

按照縣政府要求，我們第二調(diào)研組一行3人于5月19日深入朝陽鄉(xiāng)、朝陽溝鎮(zhèn)就如何開展土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營開展座談和調(diào)研工作，此次調(diào)研活動(dòng)按要求每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽兩個(gè)村，分別是朝陽鄉(xiāng)的朝陽村和向陽村；朝陽溝鎮(zhèn)的中強(qiáng)村和愛國村。四個(gè)村參加調(diào)研的村干部、種養(yǎng)殖大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社牽頭人、流轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶等共83人�，F(xiàn)將調(diào)研工作情況匯報(bào)如下：

一、 土地流轉(zhuǎn)情況

調(diào)過調(diào)查，四個(gè)村參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶有919戶，流轉(zhuǎn)面積18660畝，分別占承包耕地總戶數(shù)和承包耕地總面積的23.2%和23.2%。按流轉(zhuǎn)形式分：轉(zhuǎn)包面積18260畝，占流轉(zhuǎn)總面積 的97.8%;出租面積100畝,占流轉(zhuǎn)總面積的2.2 %;流轉(zhuǎn)價(jià)格：立地條件好的流轉(zhuǎn)價(jià)格每畝350-400元；一般的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格每畝300-350元；稍差的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格每畝270-300元。流轉(zhuǎn)典型：流轉(zhuǎn)面積在100畝以上的78戶。占流轉(zhuǎn)總戶數(shù)的0.8%。參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶絕大多數(shù)是40歲以下的青年，土地流轉(zhuǎn)戶收入情況：以每戶3口人計(jì)算，按勞動(dòng)力外出務(wù)工收入15000元左右，加上土地流轉(zhuǎn)承包費(fèi)6000元。年人均收入7000元。

二、 土地規(guī)模經(jīng)營情況

調(diào)過調(diào)查，四個(gè)村土地規(guī)模經(jīng)營的戶數(shù)是74戶，經(jīng)營面積6100畝，占流轉(zhuǎn)總面積的32.6%；其中：由大戶經(jīng)營的面積4800畝；轉(zhuǎn)入土地都是從外出務(wù)工親屬手中承包的， 1

如向陽村農(nóng)民陳貴軍，家6口人，自用土地16畝，外包土地134畝，全部種植玉米，去年糧食畝產(chǎn)1000斤左右，畝純收入300元。由專業(yè)合作社經(jīng)營的面積1300畝。以朝陽溝中強(qiáng)村長壽香小米專業(yè)合作社為典型代表，在201*年合作社通過互串、承包形式集中整合土地1300畝，涉及農(nóng)戶32戶，合作社對種子、化肥直接與生產(chǎn)廠家聯(lián)系購買，降低了生產(chǎn)成本。生產(chǎn)作業(yè)用噴灌設(shè)備，大型農(nóng)機(jī)具作業(yè)，提高糧食產(chǎn)量。規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢：中強(qiáng)村土質(zhì)好，地處“小積溫帶”，糧食高產(chǎn)每畝可達(dá)2100斤，而且沒高壓線、油井少，田成方、林成網(wǎng)，有利于大型農(nóng)機(jī)具作業(yè)。

三、 存在的問題 一是流轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)出土地價(jià)格矛盾。流轉(zhuǎn)雙方期望值高，轉(zhuǎn)入方希望價(jià)格低，轉(zhuǎn)出方希望價(jià)格高，很難達(dá)成一致，目前的流轉(zhuǎn)雙方大多數(shù)都是親屬，靠情面才達(dá)到一致。

二是種植戶老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重。80%以上都是50-60歲以上的老人在家種地，維持基本生活。這部分人對流轉(zhuǎn)土地有后顧之憂，擔(dān)心土地轉(zhuǎn)出后燒柴、家畜飼料、基本生活費(fèi)最低的生活無保障。 三是規(guī)模經(jīng)營合同期限短。由于受政策、糧食價(jià)格波動(dòng)等因素影響，土地流轉(zhuǎn)雙方均擔(dān)心經(jīng)濟(jì)上受損，土地流轉(zhuǎn)合同期限較短，多數(shù)在1年左右，而且都是口頭合同，經(jīng)營戶沒有長期穩(wěn)固的土地經(jīng)營，束縛了規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展壯大。

四是土地流轉(zhuǎn)操作難度大。1998年二輪土地承包后，大部分農(nóng)戶土地串插交織在一起，還有一部分隱形土地存在，在流轉(zhuǎn)過程中往往出現(xiàn)絕大部分農(nóng)戶同意，有隱形土地的這部分人不想流轉(zhuǎn)或互串土地，導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)營很難成片。2

五是規(guī)模經(jīng)營面積不大，效益不明顯。通過調(diào)查看，90%的規(guī)模經(jīng)營戶都在50-150畝，種植品種單一，技術(shù)老套，家家都用小四輪耕種，這部分經(jīng)營戶年收入僅能維持基本的生活開銷，年吃年用，收效不明顯。

四、 農(nóng)民對推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的建議 老百姓在主觀上認(rèn)可流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營土地，他們認(rèn)為個(gè)人地少，種植經(jīng)驗(yàn)不足，管理粗放，產(chǎn)量低。大戶集中經(jīng)營種植技術(shù)先進(jìn)，實(shí)行大型機(jī)械化作業(yè)，好經(jīng)營，好管理。但是轉(zhuǎn)出方在土地流轉(zhuǎn)后，正常承包地租不能滿足基本生活，特別老弱病殘群體不能外出務(wù)工掙錢，要有基本的生活來源，座談了解，農(nóng)民基本生活費(fèi)一般戶年人均生活費(fèi)在5000元左右，供學(xué)生上學(xué)的每戶年人均生活費(fèi)在1萬元左右，希望國家給補(bǔ)貼一部分。轉(zhuǎn)入方在擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營上希望政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，如：無息貸款、大型農(nóng)機(jī)具配套設(shè)備和生產(chǎn)用電線路鋪裝、水井灌溉等方面給予幫助和扶持。3

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