某市農(nóng)民集中安置社區(qū)建設(shè)和管理情況調(diào)研報告 本文簡介：

隨著城鎮(zhèn)化的加快推進和新農(nóng)村建設(shè)的深入實施，一大批農(nóng)民集中安置社區(qū)相繼建成并投入使用，隨之帶來的農(nóng)民社區(qū)管理問題日益突出，成為亟待研究解決的一個重要課題。近期，湖州市xx區(qū)人大常委會組成專題調(diào)研組，對全區(qū)農(nóng)民社區(qū)建設(shè)與管理，特別是建成使用后的管理情況開展調(diào)研，聽取有關(guān)職能部門情況匯報，實地走訪12個

某市農(nóng)民集中安置社區(qū)建設(shè)和管理情況調(diào)研報告 本文內(nèi)容：

　　隨著城鎮(zhèn)化的加快推進和新農(nóng)村建設(shè)的深入實施，一大批農(nóng)民集中安置社區(qū)相繼建成并投入使用，隨之帶來的農(nóng)民社區(qū)管理問題日益突出，成為亟待研究解決的一個重要課題。近期，湖州市xx區(qū)人大常委會組成專題調(diào)研組，對全區(qū)農(nóng)民社區(qū)建設(shè)與管理，特別是建成使用后的管理情況開展調(diào)研，聽取有關(guān)職能部門情況匯報，實地走訪12個農(nóng)民社區(qū)，召開基層干部、社區(qū)管理人員和群眾代表參加的座談會10余次，廣泛聽取群眾意見，全面掌握情況，深入研討對策�，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　近年來，全區(qū)上下把建設(shè)新型農(nóng)民社區(qū)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進城鄉(xiāng)一體化的重要載體，按照“兩為主一并重”，即在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以拆舊建新、集中建設(shè)農(nóng)民新型社區(qū)為主，在城市規(guī)劃區(qū)外以村莊整治改造提升、向中心村集聚為主，集鎮(zhèn)建設(shè)以拆舊建新和整治改造并重的思路;根據(jù)“四規(guī)合一”，即城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求;堅持“三進三轉(zhuǎn)”，即生活進社區(qū)、生產(chǎn)進園區(qū)、商貿(mào)進市場和村莊向社區(qū)轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)、農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)的理念，不斷加快建設(shè)步伐，全區(qū)已建設(shè)農(nóng)民集中安置社區(qū)54個，建筑面積達551萬平方米，安置農(nóng)戶21948戶;目前在建8個，建筑面積162.01萬平方米，建成后可安置農(nóng)戶3942戶(詳見附表)。通過集中建設(shè)農(nóng)民社區(qū)，有效帶動了區(qū)域內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)集聚，促進了公共資源整合，大大提高了農(nóng)村土地利用率，改善了農(nóng)民群眾生活和居住條件。

　　目前，我區(qū)農(nóng)民集中安置社區(qū)建設(shè)的模式主要有以下三種：

　　一是統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建商品房。指統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理的城市商品房建設(shè)模式，主要集中在中心城周邊農(nóng)房拆遷安置，建筑形式以多層、小高層、高層公寓為主，如高新區(qū)金龍家園、環(huán)渚街道玉棠橋小區(qū)等。此類型嚴格意義上應(yīng)屬城市社區(qū)范疇。

　　二是統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建安置房。指統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理的農(nóng)民安置房建設(shè)模式，主要集中在東部新城八里店鎮(zhèn)區(qū)塊和各中心鎮(zhèn)周邊農(nóng)房拆遷安置，建筑形式以多層、小高層、高層公寓為主，如八里店鎮(zhèn)前村社區(qū)、埭溪鎮(zhèn)上強社區(qū)等。

　　三是統(tǒng)規(guī)自建安置房。指統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一管理、農(nóng)戶自建的農(nóng)民安置房建設(shè)模式，主要集中在城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集中安置社區(qū)建設(shè)，建筑形式以聯(lián)排為主，如埭溪鎮(zhèn)、XX鎮(zhèn)建設(shè)的幾個農(nóng)民社區(qū)，織里鎮(zhèn)老的安置模式也是此類型。

　　在已建農(nóng)民社區(qū)的管理方面，目前尚缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理模式，各地在管理方式、服務(wù)內(nèi)容、收費標準等差異很大，不平衡現(xiàn)象十分突出，主要管理模式有以下四種：

　　一是專業(yè)物業(yè)公司市場管理模式。如八里店鎮(zhèn)通過統(tǒng)一市場招標，引進專業(yè)物業(yè)公司管理農(nóng)民社區(qū)。此模式基本按照城市社區(qū)管理標準，總體比較規(guī)范，但在目前居民物業(yè)費基本不收繳，費用全部由政府承擔(dān)的情況下，資金投入大，財政負擔(dān)重，物業(yè)公司工作主動性欠缺，責(zé)任和壓力不大，與當?shù)卮�、社區(qū)和居民群眾聯(lián)系溝通較少，實際效果不夠理想。

　　二是組建物業(yè)公司自主管理模式。如八里店鎮(zhèn)章家埭村的蜀山花園、環(huán)渚街道的玉棠橋小區(qū)等，以當?shù)卮逦瘯�牽頭，在當?shù)卮迕裰羞x擇威信高、善管理的人員，并招聘一定的專業(yè)物業(yè)管理人員，組建物業(yè)公司，資金來源主要以村集體資金補助為主。從調(diào)研座談和實地走訪情況看，目前這種管理模式的實際效果最好，物業(yè)公司與當?shù)卮濉⑸鐓^(qū)的聯(lián)系比較緊密，溝通比較順暢，現(xiàn)場管理有序、環(huán)境整潔。

　　三是社區(qū)居委會直接管理模式。如織里鎮(zhèn)以前的安置模式建設(shè)了一大批臨街開放式小區(qū)，目前由16個社區(qū)居委會負責(zé)日常管理。管理費用由鎮(zhèn)財政承擔(dān)，全年僅環(huán)境衛(wèi)生費一項就需6000萬元，而衛(wèi)生費收繳僅300萬元左右，財政負擔(dān)很重。加上社區(qū)日常事務(wù)繁忙，專業(yè)物業(yè)管理人員缺乏，社區(qū)與行政村職能分工不明等因素，導(dǎo)致管理難于到位。

　　四是無組織機構(gòu)松散管理模式。目前城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民社區(qū)管理大多數(shù)是這種模式，還是按照原來的村莊管理形式，由村委會落實幾名垃圾清運員和日常保潔員，負責(zé)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，社區(qū)安全保衛(wèi)、公共設(shè)施維護、綠化養(yǎng)護等缺乏專業(yè)管理，整體面貌難于得到全面提升。

　　二、存在的主要困難和問題

　　農(nóng)民社區(qū)建設(shè)和管理尚處于起步探索階段，缺乏完善的政策體系支撐和成功經(jīng)驗借鑒，需要在實踐中不斷摸索和總結(jié)。當前我區(qū)農(nóng)民社區(qū)建設(shè)和管理特別是建成后的長效管理中主要存在以下困難和問題，需要引起高度重視。

　　1、設(shè)施配套不夠完善。部分農(nóng)民社區(qū)特別是前些年建造的社區(qū)，污水管網(wǎng)、公共綠化、活動場所等公建設(shè)施配套不齊，社區(qū)辦公用房和物業(yè)用房沒有配套建設(shè)或配套不足。部分社區(qū)車庫設(shè)計不足，導(dǎo)致難于處置，如環(huán)渚街道玉棠橋小區(qū)內(nèi)的汽車庫至今沒有投入使用。八里店鎮(zhèn)富田小區(qū)一期建設(shè)時地下污水管網(wǎng)沒有與城市管網(wǎng)接通，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)污水外溢現(xiàn)象。個別農(nóng)民社區(qū)建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管不夠到位，導(dǎo)致出現(xiàn)外墻脫落、屋頂漏水等房屋質(zhì)量問題，群眾反響較大，同時給社區(qū)管理帶來很大難度。

　　2、物業(yè)管理不夠規(guī)范。目前很多農(nóng)民社區(qū)尚未成立物業(yè)管理機構(gòu)，或者即便成立但運作不夠規(guī)范，管理水平不高。一些農(nóng)民社區(qū)硬件建設(shè)并不比城市社區(qū)差，但由于建成后物業(yè)管理跟不上，影響了整體檔次和形象。八里店鎮(zhèn)雖然通過市場招標形式，聘用了幾家專業(yè)物業(yè)公司，但由于目前經(jīng)費全部由政府承擔(dān)，物業(yè)公司不需要向居民收繳物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)公司與社區(qū)居民聯(lián)系不足，工作不夠積極主動，往往存在應(yīng)付思想。比如對社區(qū)違章搭建發(fā)現(xiàn)不及時，制止不力，富田家園二期等小區(qū)違章搭建現(xiàn)象泛濫。

　　3、資金壓力十分嚴峻。目前建成并投入使用的農(nóng)民社區(qū)中，大部分社區(qū)沒有向社區(qū)居民收繳物業(yè)費，全靠政府財政或村級集體資金彌補，僅東部新城八里店鎮(zhèn)區(qū)域，政府每年需支付農(nóng)民社區(qū)物業(yè)管理資金近2000萬元。當前正是農(nóng)民社區(qū)建設(shè)高峰期，一大批社區(qū)正在建設(shè)并即將投入使用，長期以往，政府資金壓力越來越大，給各級財政帶來很大負擔(dān)。另外由于大部分農(nóng)民社區(qū)建設(shè)時房屋維修基金沒有配套或配套不足，一旦建筑單位房屋工程質(zhì)量保修期過后，房屋維修和電梯保養(yǎng)、更換等造成的資金缺口較大。

　　4、管理體制尚需理順。目前農(nóng)民社區(qū)管理缺乏明確的主管部門，相關(guān)職能部門之間職責(zé)不清、權(quán)責(zé)不明;行政村、社區(qū)、物業(yè)公司三者之間存在職能交叉、重疊或者缺位現(xiàn)象，相互推諉等情況時有發(fā)生。社區(qū)管理人員缺乏，一方面原有的村干部缺乏社區(qū)管理經(jīng)驗，另一方面招聘的社區(qū)干部缺乏做基層群眾工作的經(jīng)驗。八里店街道成立后，對促進和規(guī)范東部新城社區(qū)管理發(fā)揮了積極作用，但目前街道與鎮(zhèn)政府之間、街道與行政村之間的管理職責(zé)尚未完全理順，存在“看得見的管不著，管得著的看不見”的情況，特別是行政村參與當?shù)厣鐓^(qū)管理不夠，自我服務(wù)、自主管理的機制不健全。

　　分析上述困難和問題存在的原因，主要有以下幾方面：

　　一是基層領(lǐng)導(dǎo)對農(nóng)民社區(qū)管理思想不夠重視�！爸亟ㄝp管”、“重硬件輕軟件”現(xiàn)象普遍存在，部分基層領(lǐng)導(dǎo)干部對農(nóng)民社區(qū)管理缺乏深入思考和研究，社區(qū)經(jīng)營管理的理念比較落后，還是按照以前管理村莊的模式來管理社區(qū)。一些新建的農(nóng)民社區(qū)硬件設(shè)施已達到城市社區(qū)標準，但在物業(yè)管理等軟件建設(shè)方面還存在很大差距。

　　二是農(nóng)民群眾自主參與管理的主體意識不強。“三進三轉(zhuǎn)”中“農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)”的理念轉(zhuǎn)變需要一個過程，長期單家獨戶分散居住形成的思想觀念和生活習(xí)慣一下子難于適應(yīng)生活環(huán)境的改變，特別是老年人尤為突出。亂搭亂建、亂種亂養(yǎng)、亂丟亂放等現(xiàn)象屢禁不止，嚴重影響農(nóng)民社區(qū)環(huán)境面貌和整體形象。農(nóng)民居住進社區(qū)后，缺乏交納物業(yè)費的意識，目前，我區(qū)各個農(nóng)民社區(qū)均沒有向拆遷安置的居民收繳物業(yè)費，個別社區(qū)也只是向購房戶和出租戶收取。而事實上，向社區(qū)居民收繳一定的物業(yè)費，既可緩解資金壓力，又能增強社區(qū)居民主體意識。如八里店鎮(zhèn)富田家園一期曾向社區(qū)居民收繳物業(yè)費，每年近15萬元，能基本維持小區(qū)日常的物業(yè)管理，后來二期建成后取消了物業(yè)費收繳政策，政府每年付給物業(yè)公司120萬元左右，管理效果卻不如以前。

　　三是農(nóng)民社區(qū)管理缺少法律依據(jù)和政策支持。目前城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)象仍然存在，農(nóng)民社區(qū)無法享受城市社區(qū)的政策。農(nóng)民社區(qū)物業(yè)管理等方面缺乏統(tǒng)一、明確的政策規(guī)定，農(nóng)民拆遷安置戶不交納物業(yè)費的問題越來越突出，不僅導(dǎo)致農(nóng)民社區(qū)難管理，甚至影響了城市社區(qū)物業(yè)管理秩序。同時，由于我區(qū)的農(nóng)民社區(qū)房屋大多“三證”不全，目前的法律規(guī)定不能市場交易，但事實上私下買賣交易比較多。據(jù)初步調(diào)查，我區(qū)大部分農(nóng)民社區(qū)居住本地農(nóng)民拆遷安置戶的比例在50-60%左右。對農(nóng)民私下交易和對外出租情況，社區(qū)管理和物業(yè)部門情況掌握不全，客觀上給社區(qū)管理帶來難度。

　　四是農(nóng)村基層管理體制改革跟不上城鎮(zhèn)化步伐。最突出的問題是“村改居”滯后，一些土地全部被征用、農(nóng)戶已全部拆遷安置的地方村“兩委會”仍存在，出現(xiàn)行政村、社區(qū)居委會并存現(xiàn)象，有些是兩塊牌子一套班子。這些地方的村級集體資產(chǎn)往往比較雄厚，但“村強社弱”問題突出，社區(qū)功能不全、資金缺乏、人員不足的現(xiàn)象比較普遍。在當前這種體制狀況下，村“兩委會”的重視、支持和參與是管好農(nóng)村社區(qū)的關(guān)鍵。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，凡是管理得好的農(nóng)民社區(qū)，村“兩委會”均發(fā)揮了重要作用。

　　三、對策建議

　　針對當前我區(qū)農(nóng)民社區(qū)建設(shè)和管理中存在的主要困難和問題，提出以下幾點初步建議：

　　1、堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)，努力提升農(nóng)民社區(qū)建設(shè)水平。圍繞“兩為主一并重”的總體思路，不斷完善全區(qū)農(nóng)民社區(qū)建設(shè)規(guī)劃布局，既要著眼長遠、適當超前，又要符合實際、體現(xiàn)特色。在規(guī)劃先行的前提下，統(tǒng)籌兼顧，通盤安排，精心試點，有序推進。高度重視農(nóng)民社區(qū)建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管，明確責(zé)任部門，落實監(jiān)管責(zé)任，加大督查力度。注重農(nóng)民社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，堅持因地制宜、綜合利用、便民利民的原則，確保社區(qū)設(shè)施能滿足居民教育培訓(xùn)、文體活動、公共衛(wèi)生、綜合治理、便民超市等社區(qū)服務(wù)功能的發(fā)展要求。重視地下管網(wǎng)、公共綠化及汽車庫等配套建設(shè)。統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建的農(nóng)民社區(qū)，要按照“誰投資、誰受益、誰負責(zé)”的原則，配套建設(shè)相應(yīng)的社區(qū)辦公用房和物業(yè)用房，落實房屋維修基金;統(tǒng)規(guī)自建的農(nóng)民社區(qū)，也要由政府或村集體資產(chǎn)出資，建設(shè)好相關(guān)配套用房。

　　2、堅持市場運作、專業(yè)管理，努力規(guī)范農(nóng)民社區(qū)管理模式。建立和完善農(nóng)民社區(qū)管理機制特別是物業(yè)管理機制需要一個循序漸進的過程，要著眼社會化、專業(yè)化和多元化，有序推進，逐步規(guī)范。參照城市社區(qū)的管理模式，及時組建物業(yè)公司。綜合當前各方面現(xiàn)實條件考慮，建議由當?shù)卮褰M織牽頭建立物業(yè)公司，在村干部或村民中選擇有一定群眾基礎(chǔ)和管理經(jīng)驗、責(zé)任心強的人員負責(zé)管理，并向社會公開招聘一批專業(yè)物業(yè)管理人員。借鑒城市社區(qū)管理經(jīng)驗，結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定規(guī)范的物業(yè)管理辦法，努力為社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)，贏得群眾的信任和支持。特別是在制止違章搭建和亂種亂養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、房屋維修、車輛有序停放等方面加大管理力度。充分利用農(nóng)村土地征用中的村級留用地政策，通過一事一議的方式，拿出一塊集體資金作為物業(yè)基金，或者依靠一定數(shù)量的經(jīng)營性用房出租，用于彌補物業(yè)費不足。

　　3、堅持自我服務(wù)、自主管理，努力發(fā)揮社區(qū)居民主體作用。切實加強對農(nóng)民社區(qū)居民群眾的宣傳引導(dǎo)，摒棄不良生活習(xí)慣，盡快適應(yīng)社區(qū)生活環(huán)境，真正樹立“農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)”的理念。要不斷增強社區(qū)居民主體意識，強化自主管理，通過建立業(yè)主委員會等形式，引導(dǎo)群眾積極參與社區(qū)管理和監(jiān)督。通過先易后難、先少后多的方式，向全體社區(qū)居民收取物業(yè)管理費。對農(nóng)民轉(zhuǎn)讓和出租安置房的情況，社區(qū)物業(yè)管理部門要全面掌握、登記在冊，及時上門收繳物業(yè)費。對拆遷安置戶的物業(yè)費收繳，建議可參照城市經(jīng)濟適用房減半收繳物業(yè)費的政策，同時以推進村級集體資產(chǎn)股份制改革為契機，把村民股份分紅和物業(yè)費收繳有機結(jié)合起來，通過先收后補、先收后返等形式，積極探索切實可行的農(nóng)民社區(qū)物業(yè)管理費收繳方式。

　　4、堅持開拓創(chuàng)新、勇于探索，努力完善農(nóng)民社區(qū)管理體系。各級領(lǐng)導(dǎo)要高度重視農(nóng)民社區(qū)建設(shè)與管理工作，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，完善制度，落實責(zé)任。建議進一步明確農(nóng)民社區(qū)管理主管部門，針對不同類型，研究制定相應(yīng)的管理辦法。特別是在農(nóng)民社區(qū)物業(yè)管理費收繳等方面抓緊制定出臺相關(guān)標準和辦法。加快推進“村改居”步伐，在當前行政村、社區(qū)并存情況下，要進一步理順村、社區(qū)和物業(yè)公司三者之間的關(guān)系，特別是要重視發(fā)揮村“兩委會”在農(nóng)民社區(qū)管理方面的作用。積極探索創(chuàng)新拆遷安置摸式，推行政府配建與市場購買、實物安置與貨幣安置相結(jié)合的多元化市場安置模式。

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