安化項目一期工程開發(fā)建設經(jīng)驗總結(jié)

在集團公司的正確領導和各部門的大力支持下，安化項目部全體員工努力拼搏，一期工程如期竣工移交物業(yè)，并順利交付業(yè)主。一年多的開發(fā)建設有不少的經(jīng)驗，也有許多需要改進的地方值得我們反思�，F(xiàn)將這一階段的工作做一總結(jié)，以便不斷積累，為今后項目管理工作的不斷改進和調(diào)整，凝聚有益的財富：

一、 項目基本情況及評估結(jié)論

1.項目基本情況：安化項目是我司于2009年6月5日由安化縣國土資源局以現(xiàn)狀掛牌出讓競價獲得東起鑫源小區(qū)、北抵S225線、西至東坪休閑廣場、南臨資江范圍內(nèi)開發(fā)占地面積約22749平方米的地塊項目，該項目占地面積1.5萬平方，總建筑面積15萬方，共有7棟房，總投資約為 億元。分三期開發(fā)，一期為3.4棟（26層），5.6棟（17層），二期為2棟（30層）、7棟（15層），三期為1棟（29層在）和4層的商場組成，規(guī)劃戶數(shù)為720戶。項目地理位置優(yōu)越，具有相當?shù)陌l(fā)展?jié)撡|(zhì)。

2.評價綜述：安化房地產(chǎn)市場一直無高品質(zhì)樓盤，這就為我們項目的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場楔機。安化項目是我司第一個通過公開拍賣競得的地塊項目，是一個集高層住宅、商業(yè)街為一體的多物業(yè)形態(tài)復合精品項目，其操作性難度高，具有很大的挑戰(zhàn)性。公司通過充分的市場調(diào)研和準確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及治療都有良好的控制。

一期施工階段，項目部加強工程進度管理，嚴格把控工程治療，真正實現(xiàn)了“過程精品”生產(chǎn)的施工理念。一期銷售階段，項目準確把握了銷售時機，克服了國家宏觀調(diào)控等困難，最終使本項目成為安化標志性樓群，得到了安化人民的普遍認可。

二、 項目經(jīng)驗總結(jié)

項目從進駐安化開始截至目前已經(jīng)順利完成了一期竣工移物業(yè)，交付業(yè)主等任務，為二期、三期建設創(chuàng)造有利條件，為項目銷售提供可靠的保障，為公司創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益和社會效益，為公司的可持續(xù)型發(fā)展做好基礎工作，在一期的建設過程總，我們積累了不少經(jīng)驗，具體如下：

1. 行政人事方面：加強了各項制度的執(zhí)行力度，對內(nèi)務進行了全部的跟進管理，為員工創(chuàng)造了一個較好的工作、學習及生活環(huán)境。嚴格了各項考核制度，考核分部門進行，具體工作指標落實到人。同時加強了企業(yè)文化建設，開展了各項文娛活動，有效地增強了員工的企業(yè)歸屬感及團隊凝聚力；設立了企業(yè)文化墻，將各項制度、政策、通知、員工風采等及時展示，設立了交房倒計時公示牌，使員工工作具有緊迫感；開展了由員工主講相關(guān)主題的培訓課題等，使項目部員工的精神面貌與職業(yè)化形象有明顯的提升。

2. 工程建設方面：

第一、 工程部嚴格執(zhí)行早會制度，每天早上8點由工程部經(jīng)理主持時間為半小時的早會，安排最急需解決的工作；跟蹤督促各工程師及時完成工作任務，并指導其解決問題或提供方法；協(xié)調(diào)成控、采購、綜合財務等配合工作。

第二、 嚴格進行進度控制、質(zhì)量控制，嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)文明施工獎罰制度。

第三、 加強對監(jiān)理單位的管理，制定了《監(jiān)理工作管理制度》，嚴格約促監(jiān)理人員的行為，杜絕了監(jiān)理人員徇私舞弊的行為。

3.財務管理方面：嚴格執(zhí)行財務管理制度，

1. 項目前期：項目的成功與否，項目的前期論證是最重要 的。前期應該做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，對下一個項目我們應該充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美的、可行的銷售計劃，另外在可行性接待必須把自己的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少現(xiàn)金投入，減少資金成本。

2. 項目設計：安化項目的設計還不夠完美，主要體現(xiàn)在

等方面。盡管設計費在建設工程全過程中比例不大，但對工程造價的影響可達70%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和工期的長短，直接決定人力、物理和財力投入的多少，合理科學的設計，可降低工程造價。

3.做好項目實施階段的成本控制：在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

4.與政府各部門關(guān)系處理上：房地產(chǎn)開發(fā)還有一個塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用可以折減，對于這一塊費用用一句話說明就是：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。

5.培養(yǎng)人才：在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，企業(yè)的競爭已經(jīng)成為人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，提高青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，并加強對年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。

6.做好合同洽談、合同評審工作：應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

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