【 目 錄 】

序言………………………………………………………………………………………

工作內(nèi)容…………………………………………………………………………………

一、服務(wù)策略—在資金快速安全性的情況下的利潤最**

二、第一階段：項目市場定位研究與規(guī)劃………………………………………………

1.區(qū)域調(diào)查分析

2.目標(biāo)客戶市場研究

3.項目物業(yè)形態(tài)分析

4.可比性項目研究

5.項目定位

6.項目規(guī)劃建議

7.物業(yè)管理策略建議

8.項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

三、第二階段：總體策劃與執(zhí)行……………………………………………………………

9.項目總體策劃方案的形成與執(zhí)行

四、第三階段：項目的營銷與推廣…………………………………………………………

10.項目推廣

11.項目銷售代理

合作流程表………………………………………………………………………………………………

合作條件…………………………………………………………………………………………………

一、全程服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

二、合作方式

附件：策劃、推廣、銷售代理合同

【 序 言 】

經(jīng)過與貴公司的接洽并實地勘察了貴公司項目地塊，對于項目所在地的地貌、交通、商業(yè)配套做了初步了解，并且我公司的工作團(tuán)隊經(jīng)過2天的認(rèn)真市場調(diào)查對**縣城經(jīng)濟(jì)收入水平、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、發(fā)展經(jīng)歷（園林、戶型、售價）、商業(yè)配套以及未來2-3年內(nèi)將開發(fā)項目有了初步認(rèn)識。

鑒于對貴公司擬建項目的具體情況只是初步了解，故我司只能本著充分發(fā)揮對市場研究的專業(yè)性、項目運作的獨創(chuàng)性、產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性，籠統(tǒng)地對貴公司項目的全程合作服務(wù)工作提出相關(guān)工作內(nèi)容計劃，在具體實施操作過程中再進(jìn)一步完善。希望通過此次精誠合作，加強貴我雙方的相互了解，為進(jìn)一步合作打下良好的基礎(chǔ)。

【工作內(nèi)容 】

一、 服務(wù)策略—— 在保證開發(fā)資金快速、安全周轉(zhuǎn)的情況下幫助開發(fā)商做到利潤最**

**的房地產(chǎn)開發(fā)自2002年**萬興房地產(chǎn)開發(fā)公司興建的“萬興都市廣場”為契機，拉動整個**縣城的**新區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在整個縣城的城市發(fā)展中占地179畝的“學(xué)府雅園”項目在開發(fā)規(guī)模上、建筑規(guī)劃上、園林規(guī)劃上、建筑形態(tài)上，又將**縣的整體開發(fā)水平帶入了一個新的高度。從而使**新區(qū)成為**最集中、檔次最高的居住及商業(yè)片區(qū)。從而為貴公司的“恒源新城項目”的開發(fā)銷售做了良好的鋪墊！但同時由于縣城13萬的常住人口、以及沒有支柱產(chǎn)業(yè)支撐，加之在該項目銷售期同時會有幾個項目投入市場。那么為了保證銷售利潤、銷售周期能達(dá)到一個理想水平我們必定要在項目之初做到 “人無我有、人有我新、人新我恒”的差異化競爭戰(zhàn)略，從而保證在激烈的競爭中做到開發(fā)利潤最**和貴公司的長足的發(fā)展，就必須充分考慮公司的品牌形象和項目的標(biāo)志性以及社會影響力。從這個意義上來說，營銷策劃的成功，是本項目成功的首要因素。所以本公司為貴司項目提供專業(yè)顧問服務(wù)的立足點和出發(fā)點是：

確保做出擁有鮮明的產(chǎn)品主題、產(chǎn)品特性，園林特色、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、和內(nèi)部戶形布局合理的、成功的優(yōu)質(zhì)大型居住社區(qū)。將開發(fā)商的投資風(fēng)險控制在盡可能低的水平，而同時又使投資在相對安全的前提下，回報得到最**保證。并在項目運做的過程中，充分建立開發(fā)商的良好社會公眾形象，達(dá)到“名利雙收”的最佳效果。

1、本項目需要迫切尋求答案的問題

◎ 項目的核心競爭力是什么？如何在未來銷售周期內(nèi)與縣內(nèi)同期項目形成質(zhì)的區(qū)別？

◎ 如何解決項目體量和市場階段性容量的矛盾？縣城13萬的常住人口和上百萬平方的供應(yīng)量

◎ 如何解決銷售時機和競爭項目帶來的威脅？

◎ 什么樣的產(chǎn)品組合才可以既滿足消費市場的有效需求，又可以獲得最**的開發(fā)價值，同時對品牌的提升起到積極的作用？

◎ 本項目在可通達(dá)性(Accessibility)方面如何與周邊環(huán)境配合與溝通？

◎ 4萬平方米的商業(yè)面積是作為社區(qū)配套？還是縣城中心商業(yè)區(qū)？

◎ 如何充分利用政府對該區(qū)域的長遠(yuǎn)規(guī)劃，結(jié)合縣城的商業(yè)發(fā)展趨勢其他商業(yè)形態(tài)，拾遺補缺，主動形成，以本項目商業(yè)部分為中心的沿?fù)樽忧鸫蟮缼�狀分布的新商業(yè)中心，從而取代沿210省道分布的老商業(yè)中心？從而達(dá)到商業(yè)部分的利潤最**。

◎ 該項目地塊高差最高達(dá)40米，是否要充分考慮龐大的土方量所帶來的成本的增加，或是因地制宜利用區(qū)內(nèi)高差造景，形成有別于傳統(tǒng)**的園林模式？

◎ 從銷售和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)速度來考慮如何分期、分段開發(fā)？

要回答這些問題，就需要進(jìn)行詳細(xì)而完全的市場調(diào)研和雙方的深度溝通、討論。其另一個目的是為項目未來的推廣和銷售工作做前期基礎(chǔ)準(zhǔn)備。充分而切合實際的市場狀況把握，是說服購房者最有力的工具。

2、本項目需要解決的的幾個主要問題

◎ 如何進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的整體規(guī)劃定位？

◎ 園林與居住環(huán)境作為項目求新求異的載體的整體規(guī)劃定位？

◎ 在拆遷可能會遇到一定阻礙的情況下，開發(fā)順序和推廣節(jié)奏的全盤考慮？

◎ 如何進(jìn)行銷售手段的創(chuàng)新？

◎ 如何進(jìn)行客戶市場細(xì)分?

◎ 出租收益與售價的關(guān)系？

本公司在項目的不同階段提供的服務(wù)中，將認(rèn)真研究市場變化，并與貴司一起為以上問題找出圓滿的答案。

本公司將深入研究**市乃至全國高校商業(yè)情況和發(fā)展趨勢，從市場角度出發(fā)，對本項目未來的推廣與銷售工作提供以下專業(yè)性意見和服務(wù)：

◎ 項目市場定位分析

◎ 項目規(guī)劃建議

◎ 項目運作的全程策劃

◎ 項目的包裝與推廣

◎ 項目的銷售代理

二、第一階段：項目市場定位研究與產(chǎn)品規(guī)劃

1、區(qū)域調(diào)查分析

本節(jié)的調(diào)研集中于消費者對本區(qū)域已出現(xiàn)和可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)做一些定性和定量的分析，如：

◎ 不同人群對居住環(huán)境及商業(yè)形態(tài)的理解與預(yù)期

◎ 不同人群對**新區(qū)戶型，園林環(huán)境及商業(yè)形態(tài)的理解與預(yù)期

◎ 撻子丘片區(qū)可類比項目的Swww.taixiivf.com2；商業(yè) m2；

3、銷售產(chǎn)值：

4、委托期限：

第四條 雙方責(zé)任與義務(wù)：

1、乙方責(zé)任與義務(wù)：

（1）負(fù)責(zé)擬定該項目物業(yè)營銷策劃方案及銷售計劃，在甲方將該項目《預(yù)售許可證》辦理完畢后，按照計劃規(guī)定的時間開始執(zhí)行

（2）在代理期間全權(quán)負(fù)責(zé)該項目銷售過程的所有工作和所需的客戶服務(wù)；負(fù)責(zé)催收客戶應(yīng)付的所有購房款及負(fù)責(zé)客戶的合同登記；協(xié)助甲方辦理銀行按揭、公積金貸款及產(chǎn)權(quán)辦理的相關(guān)手續(xù)。（甲方需指定專人負(fù)責(zé)與銀行、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)部門的工作對接。）

（3）負(fù)責(zé)該項目的銷售代理，并承擔(dān)相關(guān)費用。該項費用包括：人員開支、市場調(diào)查費、交通費、住宿費及合同約定由乙方承擔(dān)的廣告費等。但銷售過程中的合同購置，交易登記費、銷售部辦公家具及裝修等相應(yīng)費用由甲方負(fù)擔(dān)。

（4）為維護(hù)甲方之公眾形象，乙方對客戶承諾之范圍，僅限于甲方確認(rèn)之答客問和經(jīng)過甲方書面確認(rèn)的其他事項，否則越權(quán)代理由此產(chǎn)生的糾紛由乙方自行承擔(dān)。

(5) 在代理銷售期間若有客戶一次性購買多戶或團(tuán)體購買，需要低于底價銷售，乙方必須報與甲方并征得甲方書面同意后方可售出，但乙方提取傭金標(biāo)準(zhǔn)不變。

（6）乙方必須為甲方保守商業(yè)機密、維護(hù)企業(yè)形象。

（7）按本協(xié)議有關(guān)約定向甲方收取銷售代理傭金。

（8）乙方保證對所代理房屋以合法的標(biāo)準(zhǔn)程序進(jìn)行銷售，誠實經(jīng)營，絕不搞欺蒙拐騙，不做任何損壞甲方企業(yè)形象的事，并愿為此承擔(dān)責(zé)任。

（9）乙方必須按照雙方確認(rèn)的銷售進(jìn)度完成銷售任務(wù),定時向甲方提供銷售周報表。

（10）對該項目的廣告推廣工作提出指導(dǎo)性建議，如平面設(shè)計、媒體投放、公關(guān)活動等。

２、甲方責(zé)任與義務(wù)：

（1）甲方保證對委托銷售之物業(yè)有合法出售的權(quán)利，質(zhì)量保證，無任何債權(quán)債務(wù)糾紛，買賣、典當(dāng)?shù)惹闆r，并可依約配合交房和提供相關(guān)的書面證明。同時須保證客戶能夠辦理房產(chǎn)證。如該物業(yè)銷售過程因甲方原因產(chǎn)生任何的債權(quán)債務(wù)糾紛，與乙方無關(guān)，概由甲方承擔(dān)一切責(zé)任。

（2）甲方提供該樓盤銷售的策劃、廣告及銷售工作中所需要的一切有關(guān)物業(yè)資料、數(shù)據(jù)及完成時間等合法有效的文件。如因甲方提供虛假資料而造成的糾紛，與乙方無關(guān)，概由甲方承擔(dān)責(zé)任。如甲方不能按時開工或工程進(jìn)度不能按期進(jìn)行，則每逾期一月，甲方應(yīng)向乙方支付3萬元工作成本，乙方的銷售指標(biāo)完成時間相應(yīng)順延并調(diào)整。

（3）甲方向乙方移交該物業(yè)的銷售工作，甲方同意乙方以甲方的名義在現(xiàn)場銷售，甲方負(fù)責(zé)提供售樓部場地及相應(yīng)必需之銷售道具，并在協(xié)議規(guī)定之期限內(nèi)甲方不再介入該物業(yè)的銷售工作（現(xiàn)場收銀除外）。若因甲方原因而成交的客戶，其產(chǎn)生的相關(guān)傭金仍計入乙方業(yè)績傭金提成。

（4）在乙方代理期限內(nèi)，甲方不得干預(yù)乙方售房，不能為關(guān)系客戶托人情降低房價，優(yōu)惠幅度僅限于雙方商定的范圍內(nèi)。

（5）甲方為該物業(yè)銷售提供有關(guān)政府規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議文本，每一套房屋銷售合同為一式三份，在銷售移交之日，甲方編號后提供給乙方。在銷售過程中所有涉及財務(wù)收據(jù)以及相關(guān)發(fā)票，均由甲方財務(wù)提供及處理。

（6）在乙方代理期限內(nèi)，甲方有權(quán)對乙方的銷售工作的展開進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并負(fù)責(zé)建設(shè)裝修售樓部、樣板房等等。

（7）在項目操作過程中，所有該項目有關(guān)合法文件由甲方負(fù)責(zé)申報，同時，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行及相關(guān)部門辦理按揭和產(chǎn)權(quán)。

（8）所有經(jīng)由乙方人員簽約的房產(chǎn)銷售合同在生效之前均需由甲方進(jìn)行審核確認(rèn)，蓋章后生效。

（9）甲方須提供銷售所需的銀行按揭資料（ 成 年），并保證乙方在銷售過程中能夠?qū)嵤┿y行按揭（ 成 年）的付款方式，相關(guān)物業(yè)管理細(xì)則及收費標(biāo)準(zhǔn)。

（10）甲方在辦理完手續(xù)后，須向乙方逐步提交該項目的下列有效的證明文件及復(fù)印件：《商品房項目預(yù)售許可證》和甲方《營業(yè)執(zhí)照》，及其他樓宇銷售相關(guān)必需的法律承認(rèn)文件。

（11）在合同簽定后5個工作日內(nèi)，甲方需向乙方提供詳細(xì)的工程進(jìn)度計劃，作為合同的附件。甲方需按工程計劃進(jìn)行施工，以保證乙方能夠在約定的期限內(nèi)完成銷售任務(wù)。

（12）按本協(xié)議約定時間、方式、比例向乙方支付銷售代理傭金。

第四條 結(jié)算方式：

1、房款由甲方收取并出具相關(guān)手續(xù)。

2、一次性付款及分期付款的每套房款達(dá)到80%，需按揭的購房戶在按揭手續(xù)辦理完畢后便可計取銷售傭金。銷售傭金按月結(jié)算。

3、該項目傭金按每月實際銷售總額的2.5%計提。

4、甲方應(yīng)在每月1日與乙方核對上月銷售傭金，在5日前與乙方進(jìn)行傭金結(jié)算并匯至乙方指定帳戶，不得籍故拖延，否則每逾期1日需按應(yīng)付金額的0.3%加收滯納金，逾期時間不得超過15天。如甲方出現(xiàn)延期付款達(dá)一個月以上之情況，則乙方有權(quán)單方終止本代理合同，甲方除須在十五日內(nèi)支付乙方原應(yīng)得傭金外，還須另行向乙方支付違約金10萬元，在甲乙雙方就此事妥善解決后，則乙方把本合同所涉及的銷售工作與甲方交接。

5、在項目實施過程中，若因房屋本身的工程質(zhì)量、交房日期、產(chǎn)權(quán)、配套設(shè)施承諾等不能兌現(xiàn)造成客戶退房的，由甲方負(fù)責(zé)，乙方提取的傭金不予退還。若因乙方原因造成退房的，甲方在當(dāng)次結(jié)算中扣除乙方所提傭金，乙方有義務(wù)進(jìn)行第二次銷售。

6、客戶單方面退定，所收客戶定金甲乙雙方各得50%。如遇認(rèn)購者簽署《商品房預(yù)售合同》后違約，則按國家有關(guān)法律規(guī)定扣除其所認(rèn)購房屋總額的違約金部分，由甲、乙雙方各得一半，則乙方不收取該套房屋銷售傭金。

7、委托期內(nèi)，乙方是甲方的唯一代理商，甲方只能通過乙方代理出售該項目所委托之單位。乙方代理期限內(nèi)其中經(jīng)甲方銷售的房屋一律計入乙方考核業(yè)績，并計提應(yīng)得傭金。

8、甲方每月按實際應(yīng)付傭金的85%向乙方結(jié)算傭金，剩余的15%作為乙方銷售保證金，該款項在乙方銷售任務(wù)完成90%后全部一次性返還。

9、甲方以10%的待售房產(chǎn)抵押給乙方，作為乙方15%風(fēng)險保證金的支付保障。如甲方不能按時結(jié)算乙方15%風(fēng)險保證金，則乙方有權(quán)在10%的待售房銷售中首先扣回風(fēng)險保證金，余下部分款項歸甲方所有。

10、乙方必須在雙方約定的銷售期限內(nèi)完成銷售任務(wù)，若乙方未按期、按進(jìn)度完成銷售任務(wù)，甲方可扣除所留傭金，并有權(quán)解除代理關(guān)系，所造成的損失由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

第六條 違約責(zé)任：

1、雙方必須執(zhí)行本合同內(nèi)容及其它雙方商定之書面協(xié)議和文件內(nèi)容，若有違反本合同內(nèi)容及其它協(xié)議和文件規(guī)定的事項，必須事先取得對方同意，并得到對方書面答復(fù)，否則視為違約行為。

2、若因委托期內(nèi)任何一方違約，則守約方可提前終止本合同，違約方須于合同終止20天內(nèi)向守約方支付三十萬元的罰金，并承擔(dān)由此而引起的一切法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。

第七條 其他：

1、甲、乙雙方在友好協(xié)商情況下，對本協(xié)議以上所有條文均達(dá)到共識和理解，在自愿的情況下簽署本協(xié)議。

2、本協(xié)議未盡事宜，雙方另行友好協(xié)議，并簽署補充協(xié)議。

3、本協(xié)議一式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具同等法律效力，經(jīng)甲、乙雙方法定代表或授權(quán)代表簽署蓋章之日起生效。

（此頁無正文）

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

企業(yè)法人： 企業(yè)法人：

負(fù) 責(zé) 人： 負(fù) 責(zé) 人:

年 月 日 年 月 日

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