物業(yè)管理計劃書一:
在送舊迎新之際,物業(yè)公司在回顧20xx年
工作開展的基礎(chǔ)上,
總結(jié)經(jīng)驗,找出不足,以更加務(wù)實的態(tài)度,積極配合集團經(jīng)營的戰(zhàn)略方針,細化管理,從內(nèi) 部挖掘潛力,向管理要效益,更加嚴(yán)格要求,加強培訓(xùn),勇于面對不足,團結(jié)一心,增強大局意識、責(zé)任意識和協(xié)作意識,同心同德,努力完成工作。我們會繼續(xù)發(fā) 揚敬業(yè)、奉獻的精神,共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。
《孫子兵法》說:“間于天地之間,莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本,員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團隊 作為201*年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略,實行嚴(yán)格管理,善待員工的方針,開展系列的培訓(xùn)計劃、績效考核,推進企業(yè)文化,強化品牌意識,提高團隊的凝聚 力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目標(biāo):
人員當(dāng)月流動率小于 5%
人員培訓(xùn)覆蓋率達到 100%
人員招聘到崗率達到 98%
員工生活滿意度達到 90%
1、團隊的建設(shè)在于制度化的管理,人事行政部
年度首要工作是完善管理制度,細化崗位責(zé)任制,把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一,落實到位。推行與之相配合的績效 考核制度,調(diào)動員工的積極性?冃г从趫(zhí)行力,執(zhí)行力源于細節(jié),人事部計劃以保安部作為試點,對每個崗位提出具體的崗位
職責(zé)要求,推行新的績效考核制度, 調(diào)動員工對工作的積極性,使員工不斷加強自我管理能力,明確工作標(biāo)準(zhǔn),提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理,力求在三月份全面覆蓋, 以提高整體的服務(wù)水平和團隊的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上,人事行政部將加強監(jiān)督的力度,對崗位的操作和執(zhí)行進行有計劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)
問題,及時改進。
2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點,制定有針對性的培訓(xùn)計劃,以業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合,堅持正面灌輸,強化理念,增強員工 主人翁責(zé)任感和事業(yè)心,培養(yǎng)開拓進取,勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志,述職
報告統(tǒng)一 行動的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中,采取優(yōu)勝劣汰的方針,對入職、
轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān),逐步提高員工素質(zhì),繼而提高團隊的整體素質(zhì)。
3、在提高管理要求的同時,更進一步關(guān)心員工生活,重視員工需求,加強員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾,組織相應(yīng)的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工
福利,加強與員工的溝通,以多方渠道聽取員工意見加以綜合,并及時給予改善。
4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo),通過崗位責(zé)任制的落實,人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況,避免人浮于事,以建立一支精干、高效的服務(wù)團隊為目標(biāo),嚴(yán)格控制人事成本。
5、行政方面,將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提,積極與各部門加強溝通協(xié)調(diào),大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序,使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時完成 物料采購,嚴(yán)格管理物料的采購、使用控制流程,重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理,堵塞漏洞,做好把關(guān)的工作,保證公司財物、利益不受損失。
二、客服中心
物業(yè)管理是以服務(wù)為主,客服中心是整個物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此,服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位,堅持 “以人為本”的服務(wù)宗旨,規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價值,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
工作思路:
強調(diào)成本控制意識和成本管理程序;
強調(diào)團隊的有效運作和服務(wù)流程;
強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化;
強調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;
致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。
目標(biāo)設(shè)置:
客戶綜合滿意率不低于 90%;
服務(wù)綜合及時率不低于 85%;
業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100%;
小區(qū)
綠化完好率不低于 90%;
綠化覆蓋率不低于 60%;
管理費收費率一期逐步達到 70%;
二期收費率達到 90%;
生活垃圾日清率為 100%;
工作重點:
根據(jù)對20xx年的工作回顧和反思,20xx年將致力于加強規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實執(zhí)行,以提高管理服務(wù)效能,營造和諧生活環(huán)境。
(1)制定、完善工作手冊,使員工翻開手冊即可操作,如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達到規(guī)范自我、服 務(wù)業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務(wù)、
技巧、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn),通過不斷的強化學(xué)習(xí),不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識 強的員工隊伍。對進入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān),定期進行考核評比,對不稱職員工堅決撤換。
(2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境,是我們非常重視的問題,以往的管理經(jīng)驗告訴我們,保潔工作責(zé)任到人,督 導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實到位,才能充實發(fā)揮每個人的潛能,認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識,使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)。
(3)根據(jù)目前的收樓情況,強化對工程維修的監(jiān)管力度,與各部門積極協(xié)調(diào)配合,完成收樓任務(wù)。
(4)對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀,由于綜合因素較多,將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通,聽取 業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見,采取有效措施進行相應(yīng)的整改,提高管理質(zhì)量;對于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求,按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋,并加強對物業(yè) 管理行業(yè)的政策宣傳,以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念,爭取業(yè)主的理解,對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶,將通過法律途徑解決,使管理工作得以順利開展。
(5)加強社區(qū)文化的建設(shè),建立與業(yè)主的良好溝通,共建和諧社區(qū)。
(6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組,實行業(yè)主自治,共同管理。
三、工程維修
四、保安部
保安部針對20xx年總結(jié)和分析工作情況,繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心,以做好安全和服務(wù)工作為前提,搞好團隊建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向,做好小區(qū)的全面安防工作,保證人、財、物的安全,配合客服,加強對小區(qū)的巡查,提高整體管理水平。
工作目標(biāo)
住客及公司綜合滿意度 95%;
無因管理責(zé)任事故率 0;
新員工崗前培訓(xùn)率 100%;
不合格項整改率 100%;
員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);
突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%;
非正常投訴率低于 2%。
并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項的接管,同時全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理,樹立保安隊伍的形象。
2、 做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作,節(jié)日前小區(qū)安全大檢查,由主管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé);同時落實好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班;明確強調(diào)放假不放制度;組織和安排 好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復(fù)完工,擬成立物業(yè)公司籃球隊,既可豐富員工業(yè)余生活,又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比 賽做好準(zhǔn)備。
3、 保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動,體現(xiàn)保安隊伍的服務(wù)意識和服務(wù)熱情,同時建立良好的口碑。
4、 做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作,建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度,及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn),逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設(shè)專人負責(zé)在監(jiān)控中心上崗,保證小區(qū)24小時的監(jiān)督和管理,提高安防標(biāo)準(zhǔn)。
5、 針對一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況,更進一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運作培訓(xùn),同時加強日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實際情況將小區(qū)日常 安全管理注意事項、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主,提高安防意識的宣傳和群防群治工作。
6、 做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強有力綜合型的隊伍。結(jié)合保安
職業(yè)特性,在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作,加強與人才市場、部隊和保安學(xué)校的聯(lián)系,做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總 人數(shù)比例為75%,其它占比例為25%(保安學(xué)校、警校、武校人員)。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價值,做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。
7、 加強骨干隊伍的建設(shè),拓寬員工知識面,條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí),查找自身問題,提高整體素質(zhì)和層次,(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓,每季度開展工作自評,部門上半年工作總結(jié)時工作述職。
五、會所經(jīng)營
20xx年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營方針,積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營手法,推出更貼身的服務(wù),把會所經(jīng)營做到推陳出 新。在內(nèi)部管理上,加強本部門各經(jīng)營點的協(xié)調(diào)合作性,著力增強和提升員工工作技能和服務(wù)意識,最大限度地調(diào)動人員的積極性、創(chuàng)造性;切實加強餐廳出品管理 工作,在飲食出品上不斷推陳出新,做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。
工作目標(biāo)
力爭半年創(chuàng)收3萬元;
六、財務(wù)管理
圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略和財務(wù)年度工作目標(biāo),促進效益增長,完善財務(wù)管理體系,加強資金、資產(chǎn)、成本、采購價格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時,建立規(guī) 范的賬務(wù)管理,積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開展,加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項工作指標(biāo)和工作任務(wù),制定物業(yè)財務(wù)部10年上半年工作 計劃如下:
工作目標(biāo):
服務(wù)滿意度90%;
控制虧損在20萬元以內(nèi);
建立君華物業(yè)成本庫;
1、物業(yè)財務(wù)部在集團財務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下, 根據(jù)物業(yè)公司財務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財務(wù)工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制, 及時準(zhǔn)確地向管理層提供最真實的財務(wù)數(shù)據(jù)。
2、負責(zé)公司資金計劃的制定與跟蹤對比,管理臺帳的登記與財務(wù)狀況分析,并向管理層提供財務(wù)報告,進行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi)。
3、以服務(wù)為宗旨,與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業(yè)主要與客服中心配合,一起商定催繳的辦法,爭取催繳率達到30%。把物業(yè)公司的收費工作推向一個新的臺階。
4、負責(zé)各種款項的審核,規(guī)范財務(wù)付款審核程序,進行新的財務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對物業(yè)公司各部門負責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財務(wù)制度,對以前修改的部分要進行重點的講解,新的制度實施后,要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。財務(wù)部門進行監(jiān)督把關(guān)。
5、完成09年的年終財務(wù)總結(jié),進行財務(wù)狀況分析,編制財務(wù)報告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制10年上半年資金計劃,上報集團資金計劃部,根據(jù)集團批準(zhǔn)的資金計劃,合理安排物業(yè)公司10年上半年每個月的資金,并與各部門協(xié)商對一些付款計劃進行相應(yīng)的調(diào)整。
物業(yè)管理計劃書二:某樓盤項目物業(yè)管理方案計劃書
一、 概述
某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌,
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
四、 人事
人事設(shè)置原則:一人多崗,不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。
序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注
1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責(zé)經(jīng)營等。
2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。
3 辦事員 3 文書、財務(wù)、勞資、后勤等。 財會要持證
4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。
5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn),骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。
五、 經(jīng)營預(yù)測
a) 經(jīng)營收入: 19.14萬元(年度,以下省略)
l 物業(yè)管理費:11.34萬元
應(yīng)收 12.6萬元
30000*12*0.35=126000(元)
預(yù)計收入 11.34萬元(收繳率90%)
l 維修服務(wù)費:0.5萬元
l 特約服務(wù): 5.8萬元
l 其他收入: 1.5萬元
b) 支出:20.25萬元
l 人員工資福利:14萬元
l 辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
l 維修保養(yǎng)費用:1.5萬元
l 稅金:1.05萬元
l 不可預(yù)見費用:1.2萬元
c) 潤虧:-1.11萬元
d) 物業(yè)接管期間
前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工
服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)
e) 公共性服務(wù)費構(gòu)成測算:21.962萬元/年, 0.61元/月* M2
(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費
序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計
1 經(jīng)理 1 1200 1200
2 經(jīng)營部主任 1 800 800
3 辦事員 3 600 1800
4 物業(yè)管理員 1 800 800
5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500
6 水電工 1 700 700
7 保潔員 2 400 800
工資總額合計 9600
工資總額合計:9600元/月;115200元/年
福利:115200*23%=26496(元/年)
合計:14..17萬元/年
(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元
(3) 綠化管理費:綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元
(4) 清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元
(5) 安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元
(6) 辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5.52萬元*25%=1.38萬元
(7) 固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即 1萬元
(8) 稅費:按營收5.5%繳納即 1.052萬元
(9) 保險費:暫不投保
(10) 合理利潤:按營收8%計算 1.36萬元
但為減輕業(yè)主負擔(dān),我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務(wù)費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月* M2 。
六、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b) 物業(yè)接管驗收
l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,以維護業(yè)主的合法權(quán)益。
l 是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;
l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;
l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術(shù)資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組按《設(shè)備移交清單》,對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。
l 在保修期內(nèi),因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,公司應(yīng)查明原因,及時上報開發(fā)商,請求盡快解決。
l 抄水、電、氣表的底數(shù),記錄備案。
l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。
l 接管驗收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、 入伙
1、準(zhǔn)備工作
l 治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
l 車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;
l 垃圾清運:增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等
l 樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)
l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、協(xié)調(diào)工作
l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。
l 代業(yè)主與
電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主。
l 與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時公告。
3、入伙現(xiàn)場
入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙。
舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢。
注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序
發(fā)函 辦入伙手續(xù)
簽約
5、辦理入伙手續(xù)程序
已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同
確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金
建筑垃圾清運費、物管費,蓋章
業(yè)主簽署
向業(yè)主辦理手續(xù)
八、 物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,根據(jù)約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。
業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,需如實填寫裝修施工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進場人數(shù),業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在
申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,越來越復(fù)雜,越來越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,時間上講是指從
規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、 日常管理
(一)房屋管理運作一覽表
工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務(wù)
頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天,入伙期間6H/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié),帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次
工作程序 8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,時間近午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜 春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園,嚴(yán)重者重點防治 每月一遍,嚴(yán)重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍,嚴(yán)重者隨缺隨補
標(biāo)準(zhǔn) 均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50MM 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序 7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表
工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈
頻度 8H內(nèi)隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24H內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修 每周檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍,即壞即修
標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上
程序 8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案
工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練
消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練
頻度 24H 每周一遍 24H,每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次,每次1H
標(biāo)準(zhǔn) 人車進出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練
(四)安全護衛(wèi)、停車管理
(五)保潔管理
工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年
標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下
程序 5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔
物業(yè)管理計劃書三:
第一部分
項目物業(yè)管理的定位及總思路
一、本項目物業(yè)管理的定位
(一)、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求
1、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的基本要求
本項目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營性的,除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用,故此要求物業(yè)管理具備以下功能:
1)、維護和維修。即對物業(yè)維護和維修,對日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護;
2)、組織和協(xié)調(diào)。對日常相關(guān)物管及社區(qū)活動進行組織和協(xié)調(diào),對業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進行組織和協(xié)調(diào);
3)、經(jīng)營和管理。對物業(yè)的使用、出租、出售進行經(jīng)營,對客戶檔案和物業(yè)檔案進行管理;展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動;
4)、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。
2、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求
除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外,本項目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求,主要是用來配合物業(yè)的
銷售和經(jīng)營的要求,主要有:
1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù);
2)、在項目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作;
3)、在項目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;
4)、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題;
5)、在銷售期中向客戶展示項目物管水平,配合提升項目品質(zhì)。
(二)、本項目物業(yè)管理的定位
1、本項目物業(yè)管理的檔次
本項目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者,由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出,其對物業(yè)管理的要求產(chǎn)高,在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高,故此本項目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求,而是要求有一定的品牌性,至少有星級酒店的服務(wù)水平。
2、本項目物業(yè)管理形式
根據(jù)本項目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求,本項目物業(yè)管理的主要形式實質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理,即以經(jīng)營管理為核心,以經(jīng)營帶動服務(wù),以服務(wù)促進經(jīng)營。
3、本項目物業(yè)管理的定位
按照以上要求本項目物業(yè)管理定位應(yīng)該是:復(fù)合式高檔物業(yè)管理。
二、本項目物業(yè)管理的總思路
本項目物業(yè)管理的總體思路是:全程介入,系統(tǒng)運作,有機銜接。借用品牌提升檔次,以服務(wù)促進經(jīng)營,經(jīng)營帶動服務(wù)。整個物業(yè)服務(wù)體系的核心在于:以品牌奠定基礎(chǔ),促進銷售,帶動服務(wù),高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營互動,最終強化品牌,獲得利潤。
第二部分
本項目物業(yè)管理體系的建立
一、本項目物業(yè)管理的模式構(gòu)想
按照物業(yè)管理的總思路,結(jié)合本項目實際銷售和物業(yè)管理運作的要求,提出本項目物業(yè)管理的基本模式為:引入品牌,委托管理,專業(yè)化運作,全程式服務(wù)。以品牌促進銷售、招商,以招商推動經(jīng)營,以經(jīng)營支撐服務(wù),以服務(wù)增進經(jīng)營。
二、本項目物業(yè)管理組織構(gòu)架
本項目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大,但所涉及的球節(jié)較多,各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜,除了物業(yè)服務(wù)管理外,還有較強的經(jīng)營管理工作,因此本項目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。
1、基本組織機構(gòu)建立的模式
本項目根據(jù)以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。
2、本項目的基本組織機構(gòu)圖
總 經(jīng) 理
品牌物業(yè)顧問
3、項目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)
1)、品牌物業(yè)顧問
該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營狀況報告,不定期地抽查各部門的工作,并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評價書及建議書。
品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營及客戶部經(jīng)理的咨詢。
該部門一般需1~2名資深顧問。
2)、工程部
該部門主要是執(zhí)行本項目物業(yè)及設(shè)施的維護、保養(yǎng)和維修的任務(wù),直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1人,水電、土建、機電三個專業(yè)的工人每個2種1~2人。
3)、綠化保潔部
該部門主要是負責(zé)本項目公用、共用部位綠化,環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔,直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門一般需4~5人,綠化人員1人。
4)、保安部
該部門主要對本項目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護,負責(zé)項目業(yè)主及使用者的生命及財產(chǎn)安全,并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進行及時清除,直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)保安隊長1人,保安人員3人。
5)、酒店部
該部門主要負責(zé)對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理,負責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點式經(jīng)營。
該部門設(shè)置主管1名,工作人員5~6人,主要在前臺。
6)、商業(yè)部
該部門主要負責(zé)對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租,及對商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理,直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo),
該部門設(shè)置檔案管理人員1名,商鋪招商及出租人員2名。
7)、多經(jīng)部
該部門主要負責(zé)本項目在交房后對一些有償服務(wù)項目的實施,如家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置人員2名。
8)、財務(wù)部
該部門主要負責(zé)本項目物業(yè)管理運行日常財務(wù)工作,同時負責(zé)經(jīng)營部的財務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置
會計1名,出納1名。
三、本項目物業(yè)管理運作條件
1、在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理場所;
2、明確本項目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;
3、一定數(shù)量的啟動資金;
4、明確后期物業(yè)管理制作方案。
第三部分
物業(yè)管理介入時機和介入方式
一、本項目物業(yè)管理介入時機
物業(yè)管理前期介入,可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計、管理以專業(yè)經(jīng)驗融入到項目的設(shè)計中去,這樣可以彌補物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷,進一步滿足業(yè)主的需求,使難點提前得到妥善的解決,還可以全面了解物業(yè),并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項目的質(zhì)量,打造良好的樓盤品牌,建議物業(yè)管理在項目開發(fā)前期及銷售期就介入,讓消費者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。
二、本項目物業(yè)管理介入方式
物業(yè)管理在項目開發(fā)前期介入,介入方式大致分為以下幾種:
1、在現(xiàn)場銷售中,銷售人員對客戶的接待服務(wù);
2、保安服務(wù);
3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺。
第四部分
常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)
一、常規(guī)服務(wù)
客戶交納物業(yè)管理費后,所享受的服務(wù)包括:
1、清潔衛(wèi)生;
2、安全保衛(wèi);
3、房屋維修;
4、房屋管理;
5、電梯升降;
6、報刊發(fā)放,文件傳遞;
二、特約性服務(wù)
為了提升本項目物業(yè)管理品質(zhì),物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù),如:
1、餐飲服務(wù);
2、商務(wù)辦公;
3、家政;
4、裝修;
5、醫(yī)療服務(wù);
第五部分
本項目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容
一、本項目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)
本項目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)包括:
1、車庫出租:75個,按60%出租,200元/車•月收取停車費用;
2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價格執(zhí)行,每年出租率按總數(shù)的40%計算,與客戶按6:4分紅,客戶占60%,出租率超過40%的部分由物管全部收入。
二、本項目商鋪的經(jīng)營服務(wù)
商鋪的經(jīng)營服務(wù)主要內(nèi)容是對商鋪進行出租代理,一層租金為67元/㎡,二層租金為34元/㎡,物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。
第六部分
本項目物業(yè)管理運行成本收益估算
一、物業(yè)管理運行成本
項目名稱金額(元)備注
物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名,其中高級管理人員1名,一般管理人員2名,職員27名
物業(yè)公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%
物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元
服務(wù)運行成本96480總戶數(shù)402戶,以20元/戶•月支出
合計589720
二、收益計算
項目名稱金額(元)備注
物業(yè)管理費287568總戶數(shù)402戶,按1.2元/㎡•月收取
車位出租費126000總車位75個,按60%出租,按200元/月•車標(biāo)準(zhǔn)收費
一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60%出租,按67元/㎡收取租金
二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60%出租,按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%,每天標(biāo)間費為100元計算
合計1037158
三、利潤計算
利潤=收入計算-物業(yè)管理運行成本
=1037158-589720=447438(元)
物業(yè)管理計劃書四:
一、公司籌建:
1. 出資人情況:法人與自然人
2. 物業(yè)管理企業(yè)的組建條件
1)企業(yè)名稱的確定;
2) 企業(yè)住所;
3) 法定代表人;
4) 注冊資本;
5) 公司章程;
6) 公司從業(yè)人員。
3. 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立
在組建條件具備以后,申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告,連同相關(guān)申請資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后,再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù),領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照,即可對外營業(yè),并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書,還要向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。
4. 在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后,按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級
1) 資質(zhì)一級企業(yè):注冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30 人,
企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。
2) 資質(zhì)二級企業(yè):注冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以__________上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。
3) 資質(zhì)三級企業(yè):注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項目:具有比較健全企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。
二、物業(yè)公司的經(jīng)營計劃
1. 物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù)
1)創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境
2)對實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。
2. 物業(yè)管理的主要內(nèi)容
l)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞
2)房屋裝修監(jiān)督管理
3)房屋的維護與修繕
4)設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護
5)安全保衛(wèi)與消防
6)保潔、消毒、防疫管理
7)環(huán)境保護
8)綠化管理
9)車輛管理
10)綜合經(jīng)營服務(wù)
3、物業(yè)管理的基本原則
1)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則;
2)業(yè)主至上原則;
3)統(tǒng)一管理原則;
4)專業(yè)高效原則;
5)權(quán)、責(zé)分明原則;
6)經(jīng)濟合理原則;
7)公平競爭原則;
8)依法行事原則。
4. 物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機構(gòu)以及功能設(shè)置
1)總經(jīng)理室:決策機構(gòu),總經(jīng)理對公司全面負責(zé),布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。
2)辦公室:總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機構(gòu),主要負責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。
3) 財務(wù)部:參與企業(yè)經(jīng)營管理,搞好財務(wù)核算。負責(zé)管理服務(wù)費的收繳,做好報表、納稅工作,經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務(wù)狀況。
4)物業(yè)管理部:按照公司的計劃和安排,負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理工作。
5) 社區(qū)服務(wù)部:依法建立各類服務(wù)點,開展代辦業(yè)務(wù),為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
6) 工程部:負責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理部門。
7)保安部:檢查、督促遵紀(jì)守法,處理業(yè)主、治安維護,協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。
8)產(chǎn)業(yè)部:負責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料,及時為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。
9)租賃經(jīng)營部:負責(zé)對現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù),提高物業(yè)的出租率。
5. 物業(yè)管理公司的前期工作
設(shè)立物業(yè)公司,并取得相關(guān)資質(zhì)后,參與物業(yè)管理市場競爭,在實際操作中,以各種形式競爭管理服務(wù)市場;物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。
按照以下步驟進行開展工作。
1)人員準(zhǔn)備與資料準(zhǔn)備;
2)設(shè)備、器材準(zhǔn)備;
3)資金準(zhǔn)備;
4)擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查;
通過對擬管項目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。
①項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
②項目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
③項目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。
④配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區(qū)班車等。
⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
⑥項目性質(zhì)及特色
⑦政府的支持、扶持與介入程度
⑧開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責(zé)人情況等。
⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場等
6. 制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作
l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:
2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):
3)準(zhǔn)備經(jīng)費;
4)準(zhǔn)備設(shè)備;
5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。
7. 制訂物業(yè)管理方案
l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算
2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項目管理的整體設(shè)想與策劃
②管理模式
③公司人力資源管理
④規(guī)章制度建設(shè)
⑤經(jīng)營管理指標(biāo)
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算
⑧日常管理
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施
3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步:成立制訂方案的工作機構(gòu)
第二步:培訓(xùn)工作人員
第三步:經(jīng)費、設(shè)備、資料準(zhǔn)備
第四步:項目、使用人、競爭調(diào)查
第五步:研究分析調(diào)查資料
第六步:確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措
施。服務(wù)管理項目
第七步:經(jīng)費預(yù)算
第八步:草擬方案文本
第九步:向?qū)<翌檰栒髟?br />
第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步:修改、研討、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:實施、反饋
8. 介入物業(yè)管理工作
1)物業(yè)的接管驗收與撤管
2)物業(yè)的撤管
3) 簽訂物業(yè)委托管理合同
4) 物業(yè)公司入駐社區(qū)后,依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會。
9. 物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會機構(gòu)建立關(guān)系
l)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系
2)物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價部門的關(guān)系
3)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系
4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系
業(yè)主委員會可以自己設(shè)立。也可以招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責(zé),定期間業(yè)主和用戶提供管理報告,報告經(jīng)營管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作,而且在必要時有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。
5)物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機構(gòu)的關(guān)系
6)物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關(guān)系
7)物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系
設(shè)的自主權(quán),物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。
三. 物業(yè)管理費用的管理
1.物業(yè)管理費用構(gòu)成
l)物業(yè)管理費用分類
一類是管理費用,如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。
另一類是___________公用設(shè)施及公用資源費用的支出,如公用水費、電費、房屋及公用設(shè)施的維護更新技用,這部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交,是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費用。
2)有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的構(gòu)成
①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費;
②公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
③綠化管理費;
④清潔衛(wèi)生費
⑤保安費;
⑥辦公費;
⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;
⑧法定稅費。
3)住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費;
②小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
③以業(yè)養(yǎng)業(yè),一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
④靠政府多方面的支持;
⑤開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。
4)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是:
①物業(yè)的設(shè)計要“科學(xué)、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好,減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
四. 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè)
1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容
l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
①物業(yè)管理公司員工管理條例
②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍
③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制
2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度
①物業(yè)接管驗收規(guī)定
②樓宇入住規(guī)定
③物業(yè)管理公約
④住戶須知手冊
⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
⑥房屋管理服務(wù)制度
⑦住宅區(qū)管理制度
⑧業(yè)主公約
⑨業(yè)主委員會章程
五. 管理制度示例
1. 消防制度和規(guī)定
1)消防中心值班制度;
2)防火檔案制度;
3)防火崗位責(zé)任制度;
4)其他消防規(guī)定。
5)消防設(shè)備管理制度
2.車輛管理制度
1)門衛(wèi)管理制度
2)物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé)
3)停車場(庫)門衛(wèi)的職責(zé)
3. 車輛保管規(guī)定
1)汽車管理規(guī)定
2)自行車、摩托車管理規(guī)定
4. 住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定
5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理
1)綠化管理機構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé)
2) 綠化養(yǎng)護與管理的考核指標(biāo)
六. 物業(yè)管理資金的來源和管理
1. 物業(yè)管理啟動資金
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開
支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。
1)資金來源與管理
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金,主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。(范文網(wǎng))
2)物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管
理委員會設(shè)賬,存入
銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
3)日常物業(yè)管理資金
包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
4)日常物業(yè)管理資金的管理
2.利用會計手段進行經(jīng)濟管理
3.物業(yè)管理資金的使用與運作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性。
具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
②公益性資金使用
③投資性資金支出與使用
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。。
②節(jié)___________約支出,合理收益原則。
③制約性支出使用原則。
(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
3)職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)
道德水平;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
七. 綜合經(jīng)營服務(wù)
1. 綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容
l)綜合服務(wù)的內(nèi)容
①為物業(yè)自身服務(wù)
②清掃保潔服務(wù)
③綠化養(yǎng)護服務(wù)
④治安保衛(wèi)服務(wù)
⑤家庭居民生活服務(wù)
2)經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容
①衣著方面:包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。
②飲食方面:如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。
③家居方面:提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。
④教育方面:可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。
⑤娛樂方面:如成立棋牌社、讀書社,舉辦影視、歌舞、健身活動等。
⑥購物方面:包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。
⑦金融方面:開辦信用社。
⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面:如房屋出租、出賣中介,房屋評估、公證,家政服務(wù)中介;
⑨廣告業(yè)務(wù)方面:可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。
3)開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求
①效用。這是用戶對服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價值的需求,它是由服務(wù)者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。
②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務(wù)的要求。
③態(tài)度。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。
④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。
2. 綜合服務(wù)的方式
l)常規(guī)性服務(wù)
這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認為必不可少的服務(wù)項目。它的服務(wù)范圍,就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù),但又是非盈利性的,帶有社會公益的性質(zhì)。
2)委托性服務(wù)
這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式,是一種臨時性的,不固定的、專項性的,(用)
戶自愿選擇的特約服務(wù)。
3)無償性服務(wù)
3. 綜合經(jīng)營服務(wù)的運作
綜合經(jīng)營服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所,解決經(jīng)營什么的問題,“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項目與經(jīng)營思路及體制,解決的是如何經(jīng)營的問題。
來源:網(wǎng)絡(luò)整理 免責(zé)聲明:本文僅限學(xué)習(xí)分享,如產(chǎn)生版權(quán)問題,請聯(lián)系我們及時刪除。
《
物業(yè)管理計劃書》由互聯(lián)網(wǎng)用戶整理提供,轉(zhuǎn)載分享請保留原作者信息,謝謝!
鏈接地址:http://www.taixiivf.com/gongwen/319540.html