第一篇：房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目可行性研究

張世超

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性 步驟 內(nèi)容 影響因素

摘要：決定房地產(chǎn)投資之前有很多因素要注意，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)項目可行性研究的必要性，首先要明確房地產(chǎn)投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準(zhǔn)備，現(xiàn)場調(diào)查與資料收集，開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇等。明確要研究的內(nèi)容還有要周全的考慮到影響房地產(chǎn)投資的各種因素以及對投資商自身條件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關(guān)鍵。

1 可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學(xué)方法�？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明，開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。隨(推薦訪問范文網(wǎng)：www.taixiivf.comdash;201* gb50223—201*

2.2 建筑分類等級

本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，抗震設(shè)防類別為乙類，結(jié)構(gòu)抗震等級為三級。地下室防水等級為二級。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。

2.3上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案

1.結(jié)構(gòu)形式：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。

2.因結(jié)構(gòu)超長，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。

2.4 基礎(chǔ)方案

本工程目前尚未進行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎(chǔ)擬采用鋼筋砼樁筏基礎(chǔ)。

2.5 結(jié)構(gòu)材料

1、基礎(chǔ)混凝土：c30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚c15素混凝土。地下室混凝土抗?jié)B等級為p6級。

2、上部結(jié)構(gòu)混凝土：墻柱c30-c40梁、板及樓梯c30混凝土。

3、填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。

4、鋼材：鋼材q235b；鋼筋梁柱主筋hrb400級鋼筋，梁柱箍采用hpb300級鋼筋，板鋼盤hrb400級鋼筋。

2.6結(jié)構(gòu)計算

本工程主體結(jié)構(gòu)整體分析計算采用中國建筑科學(xué)研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限

元分析與設(shè)計軟件satwww.taixiivf.comdash;一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。

從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。

投資商自身條件考察

1、考察你的經(jīng)驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。

第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計成功的可行性研究流程

步驟a人員安排組合

項目內(nèi)容 人數(shù) 負責(zé)項目 費用 時間

注冊房地產(chǎn)估價師

造價工程師

市場調(diào)查和分析人員

經(jīng)濟分析專家

制作人員

社會學(xué)，環(huán)境等專家

步驟b：市場分析

a、宏觀因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。

b、區(qū)域性因素分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅

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