第一篇：bt項(xiàng)目投資方案

七、投資方案

一、 公司概況

**路橋有限公司始建于201*年5月，為了開(kāi)拓和穩(wěn)固公路工程和市政工程市場(chǎng)，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，于201*年8月正式注冊(cè)成立，公司注冊(cè)資金6399萬(wàn)元，公司總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及要求是：依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、確保質(zhì)量、創(chuàng)建一流。

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現(xiàn)有職工350余人，其中管理人員180余名，公司獲得建設(shè)主管部門(mén)批準(zhǔn)頒發(fā)的公路工程施工總承包二級(jí)資質(zhì)、市政公用工程施工總承包二級(jí)資質(zhì)及多個(gè)專(zhuān)業(yè)工程承包資質(zhì)。主要經(jīng)營(yíng)范圍：公路工程、橋梁工程、土方工程、市政工程、隧道及道路設(shè)施工程、園林綠化工程、裝飾裝修工程的施工、土地整理；公路勘察設(shè)計(jì)、咨詢(xún)；機(jī)械及零配件銷(xiāo)售、租賃；廣告制作；房屋建筑工程、鐵路工程、水利水電工程、通信工程、機(jī)械安裝工程的設(shè)計(jì)、施工；地質(zhì)災(zāi)害治理技術(shù)咨詢(xún)等。公司下設(shè)六部八處，六部分別是：經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)部、工程技術(shù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、安全生產(chǎn)部、行政人事部、信貸融資部；八個(gè)工程處為：路基工程處、路面工程處、市政工程處、橋涵工程處、隧道工程處、土石方工程處、裝飾裝修工程處、園林景觀(guān)工程處。

近幾年來(lái)，公司形成了以陜西、山西、河南、甘肅為基點(diǎn)向四周輻射的施工區(qū)域網(wǎng)絡(luò)，施工足跡遍布全國(guó)各地10余個(gè)省市。在多年的施工工作中，對(duì)工程建設(shè)精益求精，深受各地業(yè)主的信任和好評(píng)。公司201*年、201*年連續(xù)獲得“陜西省質(zhì)量服務(wù)信譽(yù)aaa級(jí)單位”、“陜西省守合同、重信用企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。201*年公司通過(guò)了iso9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，使公司在質(zhì)量管理方面更加正規(guī)化、程序化和科學(xué)化。

**路橋有限公司董事長(zhǎng)**先生攜全體員工以求真務(wù)實(shí)，誠(chéng)實(shí)守信的企業(yè)精神，投入到公路建設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，決心以質(zhì)取勝、以誠(chéng)制勝，為陜西和我國(guó)公路建設(shè)事業(yè)做出積極的貢獻(xiàn)！

二、 資產(chǎn)分析

近三年我公司財(cái)務(wù)狀況分析：

1、201*年，我公司注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，凈資產(chǎn)4288萬(wàn)元，總資產(chǎn)6406萬(wàn)元，固定資產(chǎn)2597萬(wàn)元，流動(dòng)資金4007萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債2118萬(wàn)元，負(fù)債合計(jì)2118萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入1201*萬(wàn)元，凈利潤(rùn)670萬(wàn)元，現(xiàn)金流量?jī)纛~1371萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率16%，總資產(chǎn)報(bào)酬率15%，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率17%，資產(chǎn)負(fù)債率33%，流動(dòng)比率189%,速動(dòng)比率141%。

2、201*年，我公司注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，凈資產(chǎn)5837萬(wàn)元，總資產(chǎn)5837萬(wàn)元，固定資產(chǎn)3078萬(wàn)元，流動(dòng)資金6008萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債2700萬(wàn)元，負(fù)債合計(jì)2700萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入30766萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1549萬(wàn)元，現(xiàn)金流量?jī)纛~604萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率27%，總資產(chǎn)報(bào)酬率28%，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率10%，資產(chǎn)負(fù)債率32%，流動(dòng)比率222%,速動(dòng)比率166%。

3、201*年，我公司注冊(cè)資金6399萬(wàn)元，凈資產(chǎn)11148萬(wàn)元，總資產(chǎn)16837萬(wàn)元，固定資產(chǎn)6908萬(wàn)元，流動(dòng)資金10555萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債5689萬(wàn)元，負(fù)債合計(jì)5689萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入57019萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1912萬(wàn)元，現(xiàn)金流量?jī)纛~610萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率23%，總資產(chǎn)報(bào)酬率15%，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率8.5%，資產(chǎn)負(fù)債率34%，流動(dòng)比率186%,速動(dòng)比率121%。

三、 工程內(nèi)容

工程名稱(chēng)：咸陽(yáng)市蘭池大道路燈照明工程

建設(shè)地點(diǎn)：陜西省咸陽(yáng)市

工期：72日歷天

建設(shè)單位：咸陽(yáng)市蘭池大道橫橋工程建設(shè)指揮部

項(xiàng)目范圍：蘭池大道照明工程西起0+000，東至16+124，道路全長(zhǎng)16.124公里。

四、 資金來(lái)源

充分利用自有資金，遇不足時(shí)，考慮向建設(shè)銀行貸款。

五、 可行性研究分析

咸陽(yáng)市蘭池大道路燈照明工程位于陜西省咸陽(yáng)市,是咸陽(yáng)市的重要基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)項(xiàng)目,該項(xiàng)目的建設(shè),必定會(huì)推動(dòng)咸陽(yáng)市的發(fā)展,成為連接咸陽(yáng)市各企業(yè),以及咸陽(yáng)市與外界的交通要道,也體現(xiàn)了政府為企業(yè)著想,以及對(duì)咸陽(yáng)市的重視。而我們施工企業(yè),作為陜西省的建設(shè)者,對(duì)于該項(xiàng)目,也有義不容辭的責(zé)任和義務(wù)。該工程計(jì)劃投資核算成本大約為市政造價(jià)3455萬(wàn)元、工程建設(shè)其他費(fèi)用為770.08萬(wàn)元，預(yù)計(jì)投資回報(bào)總額為4695萬(wàn)元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)470萬(wàn),投資回報(bào)率為10%。本分析報(bào)告中投入成本及銷(xiāo)售收入基本符合市場(chǎng)形勢(shì)，成本已打足，收入中充分考慮優(yōu)惠政策因素，開(kāi)發(fā)投資效益回報(bào)率10%。本項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)發(fā)期限初定72日歷天完成，開(kāi)發(fā)原則是公司內(nèi)部分期投資，以降低公司短期資金壓力。在投資的過(guò)程中始終以“成本最低化，效益最大化”的工作方針，考慮到本工程由市財(cái)政擔(dān)保，本工程的投資應(yīng)該沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。

六、 保證措施

隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施和公路交通建設(shè)的迅猛發(fā)展，僅靠政府財(cái)政投入、國(guó)債籌資等傳統(tǒng)資金募集方式，難以滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的需要，對(duì)一些投資額不是很大、建設(shè)周期較短、回收見(jiàn)效較快的市政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，采用“企業(yè)投資建設(shè)—建成移交政府—政府分期回購(gòu)”的ｂｔ運(yùn)作方式來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目投資建設(shè)，已逐漸成為政府與企業(yè)間進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合作的一種極為有效的新模式，它具有融資能力強(qiáng)、建設(shè)效率高、政府風(fēng)險(xiǎn)小和投資回報(bào)高等優(yōu)點(diǎn)，深受政府和企業(yè)的青睞。

但是ｂｔ項(xiàng)目不同于一般建設(shè)工程項(xiàng)目，由于主體的多元性和客體的特殊性，導(dǎo)致了工程的復(fù)雜性，如何保證工程的順利進(jìn)行，健全機(jī)構(gòu)、明確職責(zé)、理順關(guān)系是確保項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步、順利進(jìn)行的關(guān)鍵。為此，我公司制訂了一系列的規(guī)章制度及相應(yīng)措施：

1、通過(guò)規(guī)范計(jì)量程序確立投資控制管理的基本操作模式

施工展開(kāi)后，如何在ｂｔ模式下進(jìn)行項(xiàng)目投資控制管理，在保證工程質(zhì)量的前提下，最大限度做到科學(xué)合理地控制好建設(shè)投資，成為擺在參建各方的又一關(guān)鍵性的問(wèn)題。我們公司的計(jì)量和投資控制的基本思路是：施工單位提出報(bào)驗(yàn)和計(jì)量后，合同內(nèi)工程量以監(jiān)理為主體負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)辦和項(xiàng)目公司監(jiān)督的方式進(jìn)行控

制，合同外工程量由協(xié)調(diào)辦、項(xiàng)目公司為主體負(fù)責(zé)，監(jiān)理監(jiān)督的方式進(jìn)行控制，就是由三方共同進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)督和管理。

2、加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀(guān)控制和管理

由于市場(chǎng)范圍的擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)營(yíng)策略和運(yùn)行機(jī)制提出了更高的要求，如何以資產(chǎn)連接為基礎(chǔ)，強(qiáng)化外地項(xiàng)目的制度連接和文化連接、共同創(chuàng)造、共同享用同一個(gè)品牌成為項(xiàng)目管理的新要求。這種連接在項(xiàng)目的實(shí)施中具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，以總公司工程事業(yè)部和項(xiàng)目投資管理辦為監(jiān)管中心，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、成本、進(jìn)度、質(zhì)量等進(jìn)行全面跟蹤管理；另一方面，項(xiàng)目經(jīng)理部以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)理念、質(zhì)量方針、企業(yè)文化、服務(wù)宗旨貫穿于項(xiàng)目管理的全過(guò)程。

3、科學(xué)制定適用于項(xiàng)目的標(biāo)后管理辦法

進(jìn)度控制管理。在進(jìn)度管理上，首先是明確目標(biāo)，把目標(biāo)量化、細(xì)化，使大家都明確這個(gè)目標(biāo)里的月、旬目標(biāo)是什么，主要管理人員人手一份；其次是從強(qiáng)化施工組織管理上做文章，上足機(jī)械設(shè)備，逐步提高隊(duì)伍素質(zhì)，對(duì)沒(méi)有戰(zhàn)斗力的、拼湊的隊(duì)伍要采取果斷措施，采取行之有效的強(qiáng)硬手段來(lái)加大施工隊(duì)伍的管理力度；再次是充分利用和掌握好當(dāng)?shù)氐臍夂蚣竟?jié)特點(diǎn)，千方百計(jì)在各路段掀起一個(gè)施工的大高潮。制定出剛性的考評(píng)指標(biāo)，在搞好質(zhì)量的前提下，鐵腕抓進(jìn)度，抓節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的落實(shí)。

工程質(zhì)量管理。質(zhì)量是施工管理永恒的主題，“鐵腕抓質(zhì)量，鐵腕抓安全，鐵腕抓進(jìn)度，鐵腕抓廉政”和“高標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量，打造出精品工程，體現(xiàn)出水平”。

拋開(kāi)定額成本，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，科學(xué)地確定項(xiàng)目的管理費(fèi)用和制造成本。項(xiàng)目部要在降低成本上下硬功夫，要重點(diǎn)從內(nèi)部挖掘、強(qiáng)化管理、優(yōu)化方案等方面尋找突破口。

本著友好、誠(chéng)信和對(duì)項(xiàng)目建設(shè)高度負(fù)責(zé)的精神，以工程進(jìn)度為主線(xiàn)，充分挖掘投資方和回購(gòu)方的共同點(diǎn)，出現(xiàn)矛盾時(shí)，要化解不能擴(kuò)大，要緊緊依靠政府，特別是要取得主管領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持，加強(qiáng)溝通、求同存異、團(tuán)結(jié)一致，調(diào)動(dòng)一切積極因素為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)，加快工程施工進(jìn)度，降低融資成本。

繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)拼搏、艱苦奮斗”的光榮傳統(tǒng)，扎實(shí)工作、迎難而上，遇到再大的困難，也要振奮精神，任何時(shí)候都不能松懈。管理是企業(yè)永恒的主題，項(xiàng)目的科學(xué)管理已經(jīng)成為決定項(xiàng)目生命的關(guān)鍵。但是，我們的投資建設(shè)管理尚屬經(jīng)驗(yàn)積累，處于逐步探索階段，我們的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐技能還很稚嫩，還要在今后的實(shí)踐中不斷豐富提高。

**路橋有限公司

201*年10月26日

第二篇：企劃方案

深圳市品琦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司企劃案

目的：為了讓深圳市品琦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司走上管理規(guī)范化、發(fā)展戰(zhàn)略化、目標(biāo)有計(jì)劃的踏上旅程，并有效推動(dòng)公司改革，推動(dòng)品琦品牌全面轉(zhuǎn)型的大計(jì)，將為深圳市品琦實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃/營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃/品牌推廣計(jì)劃/產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)劃/內(nèi)部管理規(guī)劃等相關(guān)項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施工作。

l計(jì)劃時(shí)間：（201*--201*）

l計(jì)劃內(nèi)容：為公司提供6大系統(tǒng)服務(wù)。

第一：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與組織建設(shè)；

第二．品牌推廣計(jì)劃的制定

第三．品牌產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)劃制定

第四：企業(yè)發(fā)展方向的規(guī)劃

第五：企業(yè)人才規(guī)劃(招聘/考核/培訓(xùn))

第六：品牌發(fā)展規(guī)劃制定

內(nèi)容細(xì)則：

第一：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與組織建設(shè)

一、公司管理章程與規(guī)范部分

1、組織架構(gòu)

2、員工職責(zé)

3、行為要?jiǎng)t

4、各部門(mén)職責(zé)分工

5、人事管理

a．招聘及入職管理

b．考勤管理

c．工作證、工衣管理

d．出差管理

e．請(qǐng)假管理

f．獎(jiǎng)懲管理

g．薪資管理

h．離職管理

i．勞動(dòng)合同管理

6．人事考核管理

員工異動(dòng)制度

員工培訓(xùn)與進(jìn)修管理

福利管理

先進(jìn)工作者、優(yōu)秀員工評(píng)選

工傷管理?xiàng)l例

文件管理制度

內(nèi)部稽查管理制度

體檢管理制度

7．行政管理

食堂管理

宿舍管理

tel、fax、管理

辦公用品管理

印鑒管理制度

公司參觀(guān)接待管理制度

安全管理

車(chē)輛管理

出差管理

會(huì)議管理制度

保密制度

計(jì)算機(jī)及信息技術(shù)管理

管理人員工作紀(jì)律

出入公司管理制度

采購(gòu)管理制度

二：營(yíng)銷(xiāo)部管理規(guī)劃部分

（一）營(yíng)銷(xiāo)中心的組織架構(gòu)

1、編制設(shè)置原則：

2、崗位分類(lèi)

3、機(jī)構(gòu)及人員設(shè)置：

（二）、營(yíng)銷(xiāo)中心的工作職能

（三）、營(yíng)銷(xiāo)中心工作責(zé)任

（四）、營(yíng)銷(xiāo)中心的工作聯(lián)系

（五）、營(yíng)銷(xiāo)中心下轄各部門(mén)的工作職能

1、市場(chǎng)部的工作職能

2、業(yè)務(wù)部的工作職能

（六）、營(yíng)銷(xiāo)中心各崗位職責(zé)

1、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)的工作職責(zé)：

a.營(yíng)銷(xiāo)中心的日常營(yíng)銷(xiāo)管理工作

b.與各部門(mén)的協(xié)調(diào)管理

c.營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)的權(quán)限

d.營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)的職務(wù)要求如下：

2、市場(chǎng)部所轄各崗位職責(zé)

a.市場(chǎng)部經(jīng)理的工作職責(zé)

b.廣告企劃經(jīng)理的工作職責(zé)

c.設(shè)計(jì)主任的工作職責(zé)

3、銷(xiāo)售部?jī)?nèi)各崗位的工作職責(zé)

a.銷(xiāo)售部經(jīng)理的工作職責(zé)

b. 銷(xiāo)售部經(jīng)理助理的工作職責(zé)

c.零售經(jīng)理的工作職責(zé)

d.店長(zhǎng)的工作職責(zé)

e.店員的工作職責(zé)

4、直屬分公司內(nèi)各崗位的工作職責(zé)

a.直屬分公司總經(jīng)理的工作職責(zé)

b.直屬分公司總經(jīng)理助理的工作職責(zé)

（七）、營(yíng)銷(xiāo)中心員工薪酬績(jī)效考核管理制度

1、適用范圍

2、基本原則

3、目標(biāo)體系

4、目標(biāo)的確立

5、薪金標(biāo)準(zhǔn)及人員編制

a.崗位分類(lèi)

b.分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及工資待遇

c.其它補(bǔ)貼

6、工資/獎(jiǎng)金的提取及發(fā)放

a.銷(xiāo)售部經(jīng)理月度工作考核標(biāo)準(zhǔn)

b.銷(xiāo)售部拓展業(yè)務(wù)人員工作考核標(biāo)準(zhǔn)

c.銷(xiāo)售部客戶(hù)人員工作考核標(biāo)準(zhǔn)

d.銷(xiāo)售支援系統(tǒng)員工（含市場(chǎng)部、商品部及銷(xiāo)售助理）工作考核標(biāo)準(zhǔn)e.年底發(fā)放年終任務(wù)風(fēng)險(xiǎn)金

f.年終獎(jiǎng)發(fā)放管理

三：生產(chǎn)部管理規(guī)劃部分

（一）生產(chǎn)部組結(jié)構(gòu)

（二）生產(chǎn)部人員配置

（三）生產(chǎn)部作業(yè)流程

（四） 生產(chǎn)部工作職責(zé)

（五） 生產(chǎn)部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)

1．生產(chǎn)部經(jīng)理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

2．生產(chǎn)調(diào)度主任職務(wù)說(shuō)明書(shū)

3．采購(gòu)主任職務(wù)說(shuō)明書(shū)

4．車(chē)間生產(chǎn)主管職務(wù)說(shuō)明書(shū)

5．工程部主管職務(wù)說(shuō)明書(shū)

6．倉(cāng)庫(kù)管理員職務(wù)說(shuō)明書(shū)

7．生產(chǎn)組長(zhǎng)職務(wù)說(shuō)明書(shū)

8．包裝組長(zhǎng)職務(wù)說(shuō)明書(shū)

（六）生產(chǎn)部員工績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

三：人力資源部管理規(guī)劃部分

（一）、人力資源部組織架構(gòu)

（二）、人力資源部人員配置

（三）、人力資源部作業(yè)流程

（四）、人力資源部工作職責(zé)

（五）、人力資源部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)

1． 人力資源部經(jīng)理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

2． 公司辦公室主任職務(wù)說(shuō)明書(shū)

3.文員職務(wù)說(shuō)明書(shū)

4.后勤主任職務(wù)說(shuō)明書(shū)

5.資料室主任職務(wù)說(shuō)明書(shū)

6.保安組長(zhǎng)職務(wù)說(shuō)明書(shū)

7.伙房組長(zhǎng)職務(wù)說(shuō)明書(shū)

8.衛(wèi)生組長(zhǎng)崗位職責(zé)

（六）、人力資源部員工績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

1．經(jīng)理績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

2．辦公室主任績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)

3．辦公室文員績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)

4．后勤員工績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)

5．資料室主任、后勤主任、人事主任

四：商品開(kāi)發(fā)部管理規(guī)劃部分

（一）商品開(kāi)發(fā)部組織結(jié)構(gòu)

（二）商品開(kāi)發(fā)部人員配置

（三）商品開(kāi)發(fā)部作業(yè)流程

（四）商品開(kāi)發(fā)部工作職責(zé)

（五）商品開(kāi)發(fā)部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)

1．產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部經(jīng)理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

2．產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部副經(jīng)理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

3．首席設(shè)計(jì)師職務(wù)說(shuō)明書(shū)

5．設(shè)計(jì)師職務(wù)說(shuō)明書(shū)：

6．設(shè)計(jì)助理員職務(wù)說(shuō)明書(shū)

7．樣板師職務(wù)說(shuō)明書(shū)

（六）商品開(kāi)發(fā)部員工績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

1．商品開(kāi)發(fā)部經(jīng)理績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

2．首席設(shè)計(jì)師績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

3．設(shè)計(jì)師績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

4．設(shè)計(jì)助理員績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

五：財(cái)務(wù)部管理規(guī)劃部分

（一）財(cái)務(wù)部組織結(jié)構(gòu)

（二）財(cái)務(wù)部人員配置

（三）財(cái)務(wù)部工作流程

（四）財(cái)務(wù)部工作職責(zé)

（五）財(cái)務(wù)部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)

1．財(cái)務(wù)部經(jīng)理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

2．主辦會(huì)計(jì)職務(wù)說(shuō)明書(shū)

3．出納員職務(wù)說(shuō)明書(shū)

（六）財(cái)務(wù)部員工績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

1．財(cái)務(wù)部經(jīng)理績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

2．主辦會(huì)計(jì)績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

3．出納員績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

六：品質(zhì)管理部管理規(guī)劃部分

（一）品管部組織結(jié)構(gòu)

（二）品管部工作流程

（三）品管部人員配置

（四）品管部工作職責(zé)

（五）品管部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)

1．品管部經(jīng)理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

2．品管助理職務(wù)說(shuō)明書(shū)

（六）品管部員工績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

1．品管部經(jīng)理績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

2．品管助理績(jī)效考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

七：?jiǎn)T工手冊(cè)的編制

第一章/總則

第二章/考勤

第三章/聘用與異動(dòng)

第四章/假期

第五章/薪酬及福利制度

第六章/人事考核制度

第七章/培訓(xùn)制度

第八章/獎(jiǎng)懲制度

第九章/行為準(zhǔn)則

第十章/其它

第二．品牌推廣計(jì)劃的制定

一：負(fù)責(zé)組建公司營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)

二：負(fù)責(zé)制定公司訂貨方案

三：負(fù)責(zé)公司合同書(shū)的編制工作（營(yíng)銷(xiāo)部所有用的合同） 第三．品牌產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)劃制定

一：產(chǎn)品風(fēng)格定位方案

二：協(xié)助公司做好產(chǎn)品開(kāi)發(fā)工作

三：協(xié)助公司做好產(chǎn)品組合工作

四：為公司提供產(chǎn)品的資息

第四：企業(yè)發(fā)展方向的規(guī)劃

第五：企業(yè)人才規(guī)劃(招聘/考核/培訓(xùn))

第六：品牌發(fā)展規(guī)劃制定

以上方案是本人為公司的現(xiàn)狀所做的企劃案，請(qǐng)參考。

第三篇：來(lái)福士廣場(chǎng)——?jiǎng)P德置地項(xiàng)目企劃方案

來(lái)福士廣場(chǎng)——?jiǎng)P德置地項(xiàng)目企劃方案

來(lái)福士廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：

上海來(lái)福士廣場(chǎng)是一座集51層甲級(jí)智能化寫(xiě)字樓、8層大型購(gòu)物中心和2層停車(chē)場(chǎng)為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。該項(xiàng)目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場(chǎng)和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。來(lái)福士廣場(chǎng)地處浦西的交通樞紐位置，是3條地鐵線(xiàn)路的交匯點(diǎn)。

來(lái)福士廣場(chǎng)是上海最高的寫(xiě)字樓之一。黃金的位置，便捷的交通，周?chē)�林立的星�?jí)酒店和一覽無(wú)余的城市風(fēng)光都使來(lái)福士廣場(chǎng)成為眾多跨國(guó)公司的首選之地。

來(lái)福士廣場(chǎng)購(gòu)物中心已于201*年11月1日開(kāi)業(yè)。憑借豐富的零售業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理專(zhuān)家們已為來(lái)福士廣場(chǎng)的每個(gè)樓面精心規(guī)劃了相應(yīng)的風(fēng)格與主題。每個(gè)樓面的商鋪都經(jīng)營(yíng)著相關(guān)商品，配合遍布商場(chǎng)的指示牌，顧客能享受極大的購(gòu)物便利，而租客也從大量客流中獲得商機(jī)。

來(lái)福士廣場(chǎng)各樓主題：

地下1樓特色集市

1樓摩登精品

2樓流行服飾

3樓休閑服飾

4樓男性世界與運(yùn)動(dòng)

5樓運(yùn)動(dòng)生活天地

6樓美食廣場(chǎng)

7樓健身與美容

來(lái)福士廣場(chǎng)行銷(xiāo)企劃

1、定位

樓盤(pán)公開(kāi)發(fā)售前，要做好充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行周密的策劃，不打無(wú)把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡(jiǎn)單、粗放的營(yíng)銷(xiāo)心態(tài)，一定要有十分的把握。因?yàn)闃潜P(pán)在發(fā)售前，社會(huì)對(duì)此如之不多，不太了解，精心的準(zhǔn)備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場(chǎng)份額的先機(jī)，如果準(zhǔn)備不充分，將直接影響到樓盤(pán)的銷(xiāo)售，也意味著將市場(chǎng)份額推向別人的懷抱。我們對(duì)于銷(xiāo)售的意義要有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

如何精心準(zhǔn)備，樓盤(pán)公開(kāi)發(fā)售前要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：首先，物業(yè)在投放的市場(chǎng)中怎樣選擇目標(biāo)群，即什么樣的人會(huì)買(mǎi)這個(gè)樓。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)定位，消費(fèi)階層的選擇，都離不開(kāi)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，消費(fèi)者的生活習(xí)慣、文化層次等等；其次，樓盤(pán)所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對(duì)樓盤(pán)歸屬哪類(lèi)功能、檔次。弄清這幾個(gè)前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內(nèi)容：

1）市場(chǎng)定位。所謂市場(chǎng)定位，指如何去爭(zhēng)取樓盤(pán)對(duì)于消費(fèi)群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費(fèi)群體展開(kāi)，否則就風(fēng)馬牛不相及了。例如：大型樓盤(pán)番禺麗江花園，在策劃樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價(jià)對(duì)人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。即購(gòu)買(mǎi)者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫(xiě)字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越現(xiàn)代化，用戶(hù)要求的不僅是有一個(gè)辦公場(chǎng)地，對(duì)商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘�求。因此，在銷(xiāo)售寫(xiě)字樓、公寓等物業(yè)時(shí)，功能的作用愈顯重要。國(guó)際上將寫(xiě)字樓分為3a、5a、智能大廈等，這都成為寫(xiě)字樓的重要賣(mài)點(diǎn)，而各個(gè)國(guó)家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般來(lái)講，5a即通訊、管理、辦公、消防、保安自動(dòng)化。寫(xiě)字樓如果功能不全，就難于啟動(dòng)市場(chǎng)。中房集團(tuán)開(kāi)發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售時(shí)，都強(qiáng)調(diào)5a級(jí)，當(dāng)時(shí)外商都很驚訝于中國(guó)大陸也有5a級(jí)的寫(xiě)字樓。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對(duì)住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿(mǎn)足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀(guān)，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對(duì)消費(fèi)者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。

3）專(zhuān)營(yíng)性定位。目前商鋪的市場(chǎng)狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場(chǎng)發(fā)展紛紛推出經(jīng)營(yíng)性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶(hù)買(mǎi)了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒(méi)有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿(mǎn)足部分客戶(hù)的要求，而且營(yíng)造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買(mǎi)家。

4）象征性定位。由于消費(fèi)水平的不同，通過(guò)價(jià)值取向的自然選擇，很多物業(yè)無(wú)形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對(duì)居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍?jiān)穭e墅，美國(guó)的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開(kāi)發(fā)商營(yíng)造了象征性群體，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、居住使之實(shí)現(xiàn)歸屬感、榮譽(yù)感、自豪感。

2、價(jià)格設(shè)定

一棟樓宇、小區(qū)的銷(xiāo)售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類(lèi)樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響。從定價(jià)來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：1、類(lèi)比法：所推銷(xiāo)的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤(pán)中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤(rùn)期望值的幅度，是微利多銷(xiāo)或高價(jià)高利潤(rùn)，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場(chǎng)情況確定。3、評(píng)估法：由專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全方位的評(píng)估后作出定價(jià)。無(wú)論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。采用低價(jià)戰(zhàn)略：入市時(shí)比

較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)。采用高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類(lèi)拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。此法風(fēng)險(xiǎn)較大。

3、定價(jià)比例

一般來(lái)說(shuō)，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30％。

用戶(hù)選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤(pán)的南、北兩個(gè)方位，如無(wú)景觀(guān)差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤(pán)，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全(好 范文網(wǎng)：www.taixiivf.com)部賣(mài)光，剩下的全部都是不好賣(mài)的，使樓盤(pán)出現(xiàn)滯銷(xiāo)狀態(tài)。

商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三保以上。車(chē)位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50％。

4、概念的策劃與引導(dǎo)

從某種意義上講，買(mǎi)樓首先是買(mǎi)概念，這是人們?cè)谏�活中越�?lái)越注重的問(wèn)題。假如發(fā)展商以無(wú)法模擬的方式對(duì)消費(fèi)者的觀(guān)念形成施加影響，使其樹(shù)立的品牌與其競(jìng)爭(zhēng)者之間造成巨大的差距——感覺(jué)吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會(huì)截然不同了。所以說(shuō)，我們要讓消費(fèi)者“學(xué)會(huì)”想要什么，在滿(mǎn)足消費(fèi)者需求方面的競(jìng)爭(zhēng)便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場(chǎng)的看法、偏愛(ài)和決擇方面的競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)展商在樓盤(pán)推出之前，先為樓盤(pán)樹(shù)立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心，之后畫(huà)龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤(pán)，由此造成一種轟動(dòng)效應(yīng)，搶占市場(chǎng)。這樣就不會(huì)使樓盤(pán)銷(xiāo)售陷入平庸、一般化。

5、銷(xiāo)售的策略

銷(xiāo)售樓盤(pán)可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷(xiāo)，根據(jù)試銷(xiāo)的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開(kāi)。一個(gè)成功的樓盤(pán)銷(xiāo)售應(yīng)達(dá)到85％以上，才能保證毛利潤(rùn)20％以上。一個(gè)值得注意的問(wèn)題是市場(chǎng)旺銷(xiāo)時(shí)，不能盲目提價(jià)，否則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)崩潰。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢(shì)待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷(xiāo)售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷(xiāo)售的組織和實(shí)施

樓盤(pán)的銷(xiāo)售要實(shí)行專(zhuān)業(yè)對(duì)口，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司相結(jié)合。中介公司具有國(guó)內(nèi)外客戶(hù)的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷(xiāo)售技巧等方面都有獨(dú)到之處，應(yīng)該為我所用。但長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷(xiāo)策略和戰(zhàn)術(shù)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。因此，培養(yǎng)

和提升銷(xiāo)售人員的敬業(yè)精神十分重要。一個(gè)優(yōu)秀的推銷(xiāo)員不僅僅是推銷(xiāo)產(chǎn)品，同時(shí)也是人格、品位、審美價(jià)值的推銷(xiāo)，如果沒(méi)有與客戶(hù)建立起良好的關(guān)系，而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷(xiāo)，是不可能推銷(xiāo)成功的。這是建立一種職業(yè)意識(shí)的修養(yǎng)，因?yàn)槿魏我淮武N(xiāo)售都會(huì)由于推銷(xiāo)人員對(duì)樓盤(pán)的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷(xiāo)差異。這也是一個(gè)合格的推銷(xiāo)員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷(xiāo)員是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整個(gè)鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。

第四篇：凱德置地房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企劃方案

凱德置地房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企劃方案

凱德置地開(kāi)發(fā)企劃

房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類(lèi)：

第一類(lèi)是從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二類(lèi)是從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，即簡(jiǎn)稱(chēng)成片開(kāi)發(fā)。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類(lèi)：

第一類(lèi)，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。第二類(lèi)，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。

第三類(lèi)，其他方式。如購(gòu)買(mǎi)房屋后出租；購(gòu)買(mǎi)房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓?zhuān)换蛘哔?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓?zhuān)换蛘呓邮衷诮üこ毯罄^續(xù)開(kāi)發(fā)等。

在本課題中，僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最常見(jiàn)的依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開(kāi)發(fā)模式及開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行探討。

第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；

4.通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；

5.可以為城市建設(shè)開(kāi)辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；

7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；

8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；

9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；

10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

1949年新中國(guó)成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現(xiàn)實(shí)。幾年以后，通過(guò)逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買(mǎi)賣(mài)土地的市場(chǎng)即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開(kāi)始以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買(mǎi)了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國(guó)家也以贖買(mǎi)的方式收歸國(guó)有。從根本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體

地位。

十年動(dòng)亂期間，對(duì)城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買(mǎi)賣(mài)土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問(wèn)題成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題之一。1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)。” 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開(kāi)，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來(lái)。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱(chēng)之為“房地產(chǎn)熱”、“開(kāi)發(fā)熱”的情景。

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初始階段，故在其運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了一些矛盾和問(wèn)題。比如盲目建設(shè)、無(wú)證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對(duì)這些問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。

第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。

1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序

項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢(xún)投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。

2.項(xiàng)目立項(xiàng)程序

項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開(kāi)發(fā)建設(shè)資格。

3．土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)(取得建議書(shū)批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項(xiàng)目規(guī)劃程序

項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。

根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下：

（1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書(shū)）報(bào)批之前,開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見(jiàn),形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)，作為計(jì)劃部門(mén)進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開(kāi)發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書(shū)和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書(shū)（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線(xiàn)綜合圖、說(shuō)明書(shū)）。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門(mén)提出審查申請(qǐng)。

（4）經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開(kāi)發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù),即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后,申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開(kāi)工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土

地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。

拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。

征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過(guò)工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過(guò)程。

在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開(kāi)工條件后，向市建委提出開(kāi)工申請(qǐng),取得報(bào)建證;同時(shí)，與市政相關(guān)部門(mén)（自來(lái)水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門(mén)、城管局）洽談簽訂協(xié)議,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開(kāi)工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門(mén)（市質(zhì)檢站、市開(kāi)發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)程序

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,既可以自己銷(xiāo)售和出租開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。銷(xiāo)售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買(mǎi)賣(mài)契約和租賃契約都必須經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)鑒證方為有效。

凱德置地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目榮譽(yù)

201*-10

凱德?風(fēng)尚在第34屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)上被評(píng)為“居有所值?科技名盤(pán)

201*-06

凱德?泊宮榮獲201*’廣佛新人居十大高端領(lǐng)袖名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)

201*-03

凱德?風(fēng)尚被成都傳媒集團(tuán)譽(yù)為“201*年度科技創(chuàng)新樓

201*-03

凱德置地被評(píng)為201*年度黃浦區(qū)優(yōu)秀外商投資企業(yè)

201*-03

“天山河畔花園”被評(píng)為201*年度創(chuàng)建上海市節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)

201*-03

“林茵湖畔園”東西被評(píng)為201*年度創(chuàng)建上海市節(jié)能省地型“四高”優(yōu)秀小區(qū)

201*-01

卓錦萬(wàn)代獲得搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)網(wǎng)201*中國(guó)地產(chǎn)新視角“北京別墅銷(xiāo)售十強(qiáng)”

201*-01

凱德置地獲第五屆北京地產(chǎn)年度風(fēng)云榜“全國(guó)性及國(guó)際地產(chǎn)品牌北京表現(xiàn)力十強(qiáng)企業(yè)”

201*-01

凱德?品元項(xiàng)目獲第五屆北京地產(chǎn)年度風(fēng)云榜“201*年最值得期待樓盤(pán)”

201*-11

凱德?上元項(xiàng)目在搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的“201*中國(guó)住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)大賽”中獲得“最佳景觀(guān)戶(hù)型獎(jiǎng)”

201*-10

凱德置地在由新華社上海證券報(bào)主辦的201*“責(zé)任中國(guó)?和諧地產(chǎn)”評(píng)選頒獎(jiǎng)典禮上，獲得“201*最

具社會(huì)責(zé)任房地產(chǎn)公司”稱(chēng)號(hào)。

201*-09

凱德視界：全國(guó)人居經(jīng)典雙金獎(jiǎng)

201*-09

凱德視界：國(guó)際住協(xié)綠色建筑獎(jiǎng)

201*-08

凱德?上元項(xiàng)目在建設(shè)部主辦的第13屆中國(guó)國(guó)際城市建設(shè)（案例）展覽會(huì)的主題活動(dòng)上獲得了“高品質(zhì)復(fù)合型綠色人文社區(qū)項(xiàng)目”的榮譽(yù)

第五篇：投幣洗衣機(jī)項(xiàng)目投資方案

投幣洗衣機(jī)未來(lái)的市場(chǎng)容量可以用“不可估量”來(lái)形容。到過(guò)歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的人都有體會(huì)，這些發(fā)達(dá)國(guó)家不僅校園內(nèi)，而且社區(qū)內(nèi)到處都能見(jiàn)到投幣洗衣。如果說(shuō)歐美的今天就是中國(guó)的明天的話(huà)，那么若干年后中國(guó)到處都能見(jiàn)到投幣洗衣機(jī)，那么大家不妨想想看，就一個(gè)城市的市場(chǎng)容量就非常大，一個(gè)中級(jí)城市有多少的學(xué)校，有多少的社區(qū)，有多少的賓館旅館，有多少的企業(yè)單身公寓，有多少的租房人群聚居區(qū)，有多少??

目前我國(guó)自助洗衣業(yè)正處于起步發(fā)展階段。眾多高校、賓館、旅行社已紛紛設(shè)立刷卡式或投幣式自助洗衣店�Σ糠殖鞘薪诸^已開(kāi)始出現(xiàn)連鎖性經(jīng)營(yíng)的半自助式洗衣店，如深圳“克林”洗吧��杭州“三洋”自助洗衣連鎖便利店�Τ啥肌皟糨p松”自助洗衣連鎖店等。行業(yè)人士發(fā)現(xiàn)自助洗衣方式在中國(guó)存在巨大市場(chǎng)發(fā)展空間準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)這片天地。

自助洗衣店隸屬服務(wù)行業(yè)，因此只要在為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)上下功夫，小店就可以良好運(yùn)營(yíng)。有關(guān)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)家為投資者提供如下建議：��

這樣，隨著秋冬季節(jié)來(lái)臨，顧客會(huì)越來(lái)越多，小店可以很快開(kāi)始贏利。

隨著新世紀(jì)的步伐,誕生的一個(gè)又一個(gè)的資本家站在了時(shí)代的潮頭,創(chuàng)業(yè)理念已走進(jìn)我們的時(shí)代,社會(huì)核心資源已不再是傳統(tǒng)的物質(zhì)資本,全球華人首富李嘉誠(chéng)經(jīng)商之道---做事先學(xué)做人.其經(jīng)商之道無(wú)不讓后人佩服,他從一個(gè)微不足道的茶樓小二變成當(dāng)今全球華人首富.也許很多人會(huì)認(rèn)為這并不是普通人所能及的,古人云”天將降大任于斯人也,必先苦其心志,勞其筋骨,餓其體膚,空乏其身.因此真正的強(qiáng)者絕不為自己人尋找任何借口,反之而是行動(dòng).

創(chuàng)業(yè)者理應(yīng)具備必要的素質(zhì).敢于冒險(xiǎn),勇于挑戰(zhàn)是前提,創(chuàng)業(yè)猶如賭賻,商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),快速吸取及時(shí)準(zhǔn)確的信息是極其重要的,而廣泛的人際交往是信息的源泉,所以互惠互利是全作成功的前提.知已知彼百戰(zhàn)百勝.

本文來(lái)源投幣洗衣機(jī)

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