第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

項(xiàng)目總體簡(jiǎn)介

xxhf，位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國(guó)際會(huì)展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標(biāo)桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是dgcbd內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點(diǎn)。

xxhf，背靠?jī)?yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨(dú)厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩(shī)情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠(yuǎn)去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。

xxhf，三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。

目標(biāo)群體分析

目標(biāo)群體對(duì)象：

教師、科技人員、高級(jí)技工、企業(yè)管理高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主，其它相對(duì)高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級(jí)或城市新貴。

2、目標(biāo)群體特征：

經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

2）較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì)；

3）追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味；

4）通過經(jīng)濟(jì)性過渡及事業(yè)追求，最終實(shí)現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活；

5）信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會(huì)文化；

6）具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會(huì)道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對(duì)一種精神生活的追求及享受。

目標(biāo)群體綜述：

主要來自dg本地及投資者，以及一些想扎根dg的外地商人及高級(jí)職工，對(duì)健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會(huì)的中流砥柱群體。

不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢(mèng)想且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)中堅(jiān)精英人士，他們追求社會(huì)的認(rèn)同感，也追求健康時(shí)尚的生活品位；他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本；他們既注重典雅簡(jiǎn)約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。

三、藍(lán)爵項(xiàng)目swot分析

1、優(yōu)勢(shì)（s）

1）、項(xiàng)目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達(dá)、出行方便，是dg城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會(huì)吸引眾多消費(fèi)群體的青睞及投資。

2）、項(xiàng)目市場(chǎng)分析透徹，消費(fèi)群體定位準(zhǔn)確，追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的生活品味，已是城市新貴一種時(shí)髦的追求潮流；且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級(jí)人口比重迅速增加，更為該項(xiàng)目的市場(chǎng)完美需求，提供了零風(fēng)險(xiǎn)保駕護(hù)航糸數(shù)。

2、 劣勢(shì)（w）

1）、xxhf項(xiàng)目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項(xiàng)目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個(gè)有機(jī)的文化傳承及默契結(jié)合點(diǎn)，否則會(huì)產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項(xiàng)目的整體命脈的成熟完美。

2）、小戶型的消費(fèi)群體，除追求簡(jiǎn)約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長(zhǎng)期投資或經(jīng)濟(jì)性過渡，故在選購(gòu)及租賃時(shí)，如果市場(chǎng)定位偏頗及推廣效果不佳，則會(huì)產(chǎn)生遲疑及動(dòng)搖的猶豫心態(tài)，不利于項(xiàng)目的迅速成長(zhǎng)及至臻完善。

3、 機(jī)會(huì)（o）

1）、dg市近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)和財(cái)富。

2）、項(xiàng)目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項(xiàng)目不多，而此項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這一區(qū)域的市場(chǎng)空白，使得市場(chǎng)需要和項(xiàng)目供求守恒持平、相得益彰。

4、 威脅（t）

1）、項(xiàng)目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項(xiàng)目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌?chǎng)，勢(shì)必會(huì)分流部分潛在客戶。

2）、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強(qiáng)烈的竟?fàn)庩鹘侵畡?shì)，如果商業(yè)寫字樓盤市場(chǎng)定位及價(jià)格定位不夠準(zhǔn)確合理，則很能達(dá)到預(yù)期的理想狀態(tài)。

四、藍(lán)爵市場(chǎng)定位

項(xiàng)目定位于dg市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、溫馨浪漫（現(xiàn)代）、精致內(nèi)斂、典雅高貴（傳統(tǒng)）的東韻西技格調(diào)。

五、藍(lán)爵賣點(diǎn)歸納

1、簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)單而富有品位；美觀實(shí)用，凝聚獨(dú)具匠心的理念。設(shè)計(jì)新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閑會(huì)所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實(shí)，自已做主設(shè)計(jì)自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。

2、自然傳統(tǒng)的底蘊(yùn)、休閑時(shí)尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個(gè)灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。

3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節(jié)的線條，城市新貴卻發(fā)現(xiàn)陶醉的意境里每一個(gè)細(xì)節(jié)都是如此地跳躍、每一個(gè)畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。

4、夜幕降臨、華燈初升，遠(yuǎn)眺的旗峰山脈若隱若現(xiàn)，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時(shí)光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實(shí)、回歸自然。

5、舒爽精致的單身公寓，適合一個(gè)人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽(yáng)剛氣息男士結(jié)束奔波、停泊酣夢(mèng)的港灣；

女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬；

“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡(jiǎn)約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。

6、生活若有味道，在藍(lán)爵的韶光里，那該是一種馨香；

生活若有姿態(tài)，在藍(lán)爵的心野間，那該是一種優(yōu)雅；

生活若有風(fēng)景，在藍(lán)爵的風(fēng)情中，那該是一種高貴。

六、藍(lán)爵軟文秀稿

1、藍(lán)爵軟文（設(shè)計(jì)插圖及排版另行構(gòu)思）

xxhf．藍(lán)爵

總有一種品質(zhì)，永遠(yuǎn)不被時(shí)光沖淡，

有一種方式，它低調(diào)、簡(jiǎn)約，時(shí)時(shí)洋溢著濃濃的人文趣味，

時(shí)光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內(nèi)斂的沉淀。

xxhf．藍(lán)爵

總有一種時(shí)尚，讓無數(shù)人竟相追慕

有一種氣質(zhì)，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致

時(shí)光的流逝中，時(shí)尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇

xxhf．藍(lán)爵

總有一種高貴，景行景止方可抵達(dá)

有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容

時(shí)光的飛越中，由內(nèi)及表流淌著一份無形的奢華

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

項(xiàng)目總體簡(jiǎn)介

xxhf，位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國(guó)際會(huì)展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標(biāo)桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是dgcbd內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點(diǎn)。

xxhf，背靠?jī)?yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨(dú)厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩(shī)情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠(yuǎn)去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。

xxhf，三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。

目標(biāo)群體分析

目標(biāo)群體對(duì)象：

教師、科技人員、高級(jí)技工、企業(yè)管理高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主，其它相對(duì)高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級(jí)或城市新貴。

2、目標(biāo)群體特征：

經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；

2）較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì)；

3）追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味；

4）通過經(jīng)濟(jì)性過渡及事業(yè)追求，最終實(shí)現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活；

5）信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會(huì)文化；

6）具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會(huì)道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對(duì)一種精神生活的追求及享受。

目標(biāo)群體綜述：

主要來自dg本地及投資者，以及一些想扎根dg的外地商人及高級(jí)職工，對(duì)健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會(huì)的中流砥柱群體。

不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢(mèng)想且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)中堅(jiān)精英人士，他們追求社會(huì)的認(rèn)同感，也追求健康時(shí)尚的生活品位；他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本；他們既注重典雅簡(jiǎn)約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。

三、藍(lán)爵項(xiàng)目swot分析

1、優(yōu)勢(shì)（s）

1）、項(xiàng)目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達(dá)、出行方便，是dg城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會(huì)吸引眾多消費(fèi)群體的青睞及投資。

2）、項(xiàng)目市場(chǎng)分析透徹，消費(fèi)群體定位準(zhǔn)確，追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的生活品味，已是城市新貴一種時(shí)髦的追求潮流；且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級(jí)人口比重迅速增加，更為該項(xiàng)目的市場(chǎng)完美需求，提供了零風(fēng)險(xiǎn)保駕護(hù)航糸數(shù)。

2、 劣勢(shì)（w）

1）、xxhf項(xiàng)目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項(xiàng)目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個(gè)有機(jī)的文化傳承及默契結(jié)合點(diǎn)，否則會(huì)產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項(xiàng)目的整體命脈的成熟完美。

2）、小戶型的消費(fèi)群體，除追求簡(jiǎn)約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長(zhǎng)期投資或經(jīng)濟(jì)性過渡，故在選購(gòu)及租賃時(shí)，如果市場(chǎng)定位偏頗及推廣效果不佳，則會(huì)產(chǎn)生遲疑及動(dòng)搖的猶豫心態(tài)，不利于項(xiàng)目的迅速成長(zhǎng)及至臻完善。

3、 機(jī)會(huì)（o）

1）、dg市近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)和財(cái)富。

2）、項(xiàng)目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項(xiàng)目不多，而此項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這一區(qū)域的市場(chǎng)空白，使得市場(chǎng)需要和項(xiàng)目供求守恒持平、相得益彰。

4、 威脅（t）

1）、項(xiàng)目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項(xiàng)目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌?chǎng)，勢(shì)必會(huì)分流部分潛在客戶。

2）、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強(qiáng)烈的竟?fàn)庩鹘侵畡?shì)，如果商業(yè)寫字樓盤市場(chǎng)定位及價(jià)格定位不夠準(zhǔn)確合理，則很能達(dá)到預(yù)期的理想狀態(tài)。

四、藍(lán)爵市場(chǎng)定位

項(xiàng)目定位于dg市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、溫馨浪漫（現(xiàn)代）、精致內(nèi)斂、典雅高貴（傳統(tǒng)）的東韻西技格調(diào)。

五、藍(lán)爵賣點(diǎn)歸納

1、簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)單而富有品位；美觀實(shí)用，凝聚獨(dú)具匠心的理念。設(shè)計(jì)新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閑會(huì)所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實(shí)，自已做主設(shè)計(jì)自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。

2、自然傳統(tǒng)的底蘊(yùn)、休閑時(shí)尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個(gè)灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。

3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節(jié)的線條，城市新貴卻發(fā)現(xiàn)陶醉的意境里每一個(gè)細(xì)節(jié)都是如此地跳躍、每一個(gè)畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。

4、夜幕降臨、華燈初升，遠(yuǎn)眺的旗峰山脈若隱若現(xiàn)，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時(shí)光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實(shí)、回歸自然。

5、舒爽精致的單身公寓，適合一個(gè)人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽(yáng)剛氣息男士結(jié)束奔波、停泊酣夢(mèng)的港灣；

女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬；

“一家三口、其樂融融”，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡(jiǎn)約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。

6、生活若有味道，在藍(lán)爵的韶光里，那該是一種馨香；

生活若有姿態(tài)，在藍(lán)爵的心野間，那該是一種優(yōu)雅；

生活若有風(fēng)景，在藍(lán)爵的風(fēng)情中，那該是一種高貴。

六、藍(lán)爵軟文秀稿

1、藍(lán)爵軟文（設(shè)計(jì)插圖及排版另行構(gòu)思）

xxhf．藍(lán)爵

總有一種品質(zhì)，永遠(yuǎn)不被時(shí)光沖淡，

有一種方式，它低調(diào)、簡(jiǎn)約，時(shí)時(shí)洋溢著濃濃的人文趣味，

時(shí)光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內(nèi)斂的沉淀。

xxhf．藍(lán)爵

總有一種時(shí)尚，讓無數(shù)人竟相追慕

有一種氣質(zhì)，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致

時(shí)光的流逝中，時(shí)尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇

xxhf．藍(lán)爵

總有一種高貴，景行景止方可抵達(dá)

有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容

時(shí)光的飛越中，由內(nèi)及表流淌著一份無形的奢華

2、藍(lán)爵秀稿（設(shè)計(jì)插圖及排版另行構(gòu)思）

xxhf．藍(lán)爵

放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷

舒適精致、簡(jiǎn)約優(yōu)雅、溫馨浪漫

生活的品味藏于內(nèi)心的高貴

奮斗、享受、超越

xxhf．藍(lán)爵

觀覽人生萬象，最美的角度是攬目俯視

品味高貴生活，最真的方式是簡(jiǎn)約高雅

讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大

讓奮斗與享受在陽(yáng)光下演繹著生命的完美

xxhf．藍(lán)爵

典雅是一種優(yōu)美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上

家庭是一種溫馨，讓幸福蕩漾在那一方歡歌笑語(yǔ)中

高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣里

七、項(xiàng)目推廣策略（后續(xù)）

八、商業(yè)推廣方案（后續(xù)）

第三篇：怎樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

怎樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

很多的房地產(chǎn)的策劃人經(jīng)常抱怨房地產(chǎn)商不理解營(yíng)銷策劃的重要性，認(rèn)為房地產(chǎn)商對(duì)營(yíng)銷策劃不懂而忽略策劃人的價(jià)值。但是為什么有很多策劃公司在多年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中可以得到開發(fā)商的認(rèn)可，至今不僅還活著，而且路越走越寬？我認(rèn)為一些營(yíng)銷機(jī)構(gòu)或策劃人輕易犯一個(gè)非常重要的錯(cuò)誤。那就是，他們只往往重視市場(chǎng)的研究、產(chǎn)品的研究、銷售手段等方面的研究。但忽略了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的研究！在我們多年的房地產(chǎn)策劃中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)策劃研究是非常重視的一個(gè)課題。

一、我對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案的認(rèn)識(shí)

1、房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案是基于市場(chǎng)形勢(shì)及公司要求制訂的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)的計(jì)劃；

2、策劃方案制訂后不是一成不變的，需要根據(jù)公司要求及市場(chǎng)形勢(shì)的變化進(jìn)行修正；

3、一個(gè)項(xiàng)目的策劃方案不是大一統(tǒng)的一個(gè)方案解決全盤問題，而是先有一個(gè)綱領(lǐng)性的方案，然后根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)銷售階段進(jìn)一步細(xì)化完善階段性策劃方案。

二、內(nèi)容

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案應(yīng)該包含的內(nèi)容如下：

1、宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析；

2、項(xiàng)目面臨的區(qū)域市場(chǎng)分析；

3、公司需求分析；

4、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析；

5、營(yíng)銷組織；

6、產(chǎn)品定位，賦予產(chǎn)品一定的內(nèi)涵；

7、目前客戶選擇（區(qū)域、年齡、收入、職業(yè)等等）；

8、定價(jià)策略；9、推廣：主題、階段劃分、媒體選擇、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、實(shí)施步驟及費(fèi)用預(yù)算；

10、利潤(rùn)及現(xiàn)金流測(cè)算；

11、保證措施。通常來說根據(jù)營(yíng)銷需要制定的階段性策劃方案不一定全部包含上述內(nèi)容，根據(jù)需要進(jìn)行刪增。

王大琨（ibm特聘顧問、中國(guó)第3代沙盤模擬領(lǐng)軍人物）

清華大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)、浙江大學(xué)、中山大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)等國(guó)內(nèi)16所頂尖商學(xué)院總裁班特聘教授！

清華大學(xué)管理碩士專業(yè)畢業(yè)！

北京天下伐謀管理咨詢有限公司副董事長(zhǎng)，高級(jí)合伙人

王大琨老師有20年在不同領(lǐng)域企業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷（歷經(jīng)跨國(guó)企業(yè)、大型國(guó)企、著名民企三類企業(yè)），曾在ibm、萬科、泰達(dá)、新浪網(wǎng)、北大縱橫咨詢集團(tuán)擔(dān)任高級(jí)顧問、部門經(jīng)理、高級(jí)總監(jiān)、副總裁職務(wù)！近9年高端管理人才培養(yǎng)經(jīng)歷。咨詢、培訓(xùn)過的企業(yè)超過500個(gè)。擅長(zhǎng)講授沙盤模擬系列課程、ttt等課程。

采用行動(dòng)學(xué)習(xí)、問題導(dǎo)向的咨詢式授課方法推進(jìn)教學(xué)。講課風(fēng)格輕松不失嚴(yán)謹(jǐn)，以學(xué)員及客戶為中心，致力與學(xué)員意識(shí)的互動(dòng)和應(yīng)用效能的提高。根據(jù)學(xué)員情景演練的情況靈活進(jìn)行的案例分析尤其精彩。

三、策劃方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

一個(gè)好的房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案至少應(yīng)該具備如下特質(zhì)：

1、真實(shí)準(zhǔn)確。引用內(nèi)容和實(shí)際情況相符；

2、可操作性。目前的人力資源、資金、技術(shù)手段等可以方便的實(shí)施；

3、可評(píng)價(jià)性。策劃方案需要達(dá)到的目標(biāo)是明確的，完成量可衡量、可比較的；

4、責(zé)任明確。

5、經(jīng)濟(jì)效益最大化。確定最佳的投入產(chǎn)出比。

四、如何才能做好房地產(chǎn)開發(fā)策劃方案

1、知己。明白公司要什么，是現(xiàn)金流？還是利潤(rùn)？還是其他的什么？一個(gè)好的策劃方案一定要符合公司對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，符合公司對(duì)項(xiàng)目的要求，符合項(xiàng)目階段性進(jìn)程；

2、知彼。走出去、走下去。扎扎實(shí)實(shí)做好市場(chǎng)調(diào)研，去一線收集真實(shí)數(shù)據(jù)，切實(shí)掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣點(diǎn)，忌胡編亂造、引用過時(shí)信息，避免虛假信息；

3、方案應(yīng)該板塊內(nèi)容完整。具有邏輯性，前后連貫，不無的放矢，不無痛呻吟，不缺胳膊少腿；

4、指導(dǎo)思想一定要正確。不能為了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高檔的方案而是最適合的方案。所以在制訂房地產(chǎn)開發(fā)策劃thldl.org.cn方案時(shí)一定結(jié)合具體情況來做，貫徹適用原則，適用的就是最好的。

5、有組織、有分工。要有明確的責(zé)任人及時(shí)間節(jié)點(diǎn)，便于相關(guān)人員主動(dòng)開展工作，同時(shí)也便于劃分責(zé)任，正確獎(jiǎng)懲；

6、根據(jù)項(xiàng)目定位選擇合適的策劃公司，借助外腦做好策劃方案；

7、建立策劃方案實(shí)施效果評(píng)價(jià)機(jī)制。以便于修訂策劃方案或制訂新的策劃方案參考。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不是產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)而是房地產(chǎn)商自身水平的競(jìng)爭(zhēng)！所以我們說，假如不重視對(duì)于房地產(chǎn)商自身的研究，就無法了解他們?cè)谑袌?chǎng)上位置和他們的優(yōu)勢(shì)與差距，從而也就不知道如何與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)！所以，強(qiáng)調(diào)的是，要做好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，首先就要研究該房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，

第四篇：大慶市房地產(chǎn)開發(fā)公司直郵策劃方案

房地產(chǎn)開發(fā)公司直郵策劃方案

一、方案背景：

近日，房地產(chǎn)行業(yè)投資持續(xù)升溫，與其相對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)者消費(fèi)心理日漸成熟，購(gòu)買行為更加理性，房地產(chǎn)公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)與客戶的有效溝通與交流，以便擴(kuò)大房產(chǎn)銷售。為了幫助貴公司有針對(duì)性的擴(kuò)大宣傳范圍，我們?yōu)槟�推薦郵政局的數(shù)據(jù)庫(kù)商函業(yè)務(wù)。

二、郵政數(shù)據(jù)庫(kù)商函產(chǎn)品簡(jiǎn)介

數(shù)據(jù)庫(kù)商函是一種以信函為載體，選擇有針對(duì)性的目標(biāo)客戶群，把廣告、商品等各類信息，通過郵政網(wǎng)絡(luò)直寄目標(biāo)客戶群的一種融情感、廣告于一體的媒體，也是貴公司利用名址信息把人們用以溝通感情的書信開發(fā)成與消費(fèi)者溝通，進(jìn)行商務(wù)交流活動(dòng)，向消費(fèi)者提供服務(wù)、介紹產(chǎn)品，進(jìn)行有針對(duì)性的寄發(fā)廣告、交流信息與宣傳活動(dòng)的一種廣告媒體。報(bào)紙廣告和電視媒體可以宣傳企業(yè)形象。直郵廣告是宣傳實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)品�？砂奄F公司的企業(yè)理念、文化特質(zhì)、精神標(biāo)語(yǔ)以及樓盤宣傳或服務(wù)內(nèi)容同對(duì)消費(fèi)者的祝福、美好祝愿一起寄遞到客戶手中，為公司與客戶進(jìn)行有效的溝通提供最好的載體。直郵廣告宣傳冊(cè)能更具有誘惑力，

三、設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)商函的主題：

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和貴公司的需求，我們?yōu)橘F公司設(shè)計(jì)完善的商業(yè)信函主題，突出數(shù)據(jù)庫(kù)商函宣傳的綜合性：

1、 展示公司形象：以公司標(biāo)識(shí)、標(biāo)志性樓盤及宣傳語(yǔ)、單位名稱等

元素來展現(xiàn)公司形象。

2、 傳遞祝福：建議貴公司擬定一份體現(xiàn)濃濃人文關(guān)懷的個(gè)性化祝福

語(yǔ)，在落款處印上公司老總的親筆簽名，使商函更具個(gè)性化、人性化和收藏性。

3、 宣傳樓盤及銷售信息：在信封內(nèi)搭載樓盤信息內(nèi)容，建議貴公司

標(biāo)明售樓電話等服務(wù)信息并提供一個(gè)優(yōu)惠措施，例如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)樓享受優(yōu)惠，以吸引消費(fèi)者購(gòu)買。

四、可達(dá)到的效果：

1、 問候祝福、溝通的效果：利用郵政數(shù)據(jù)庫(kù)商函，傳達(dá)問候，溝通

感情，進(jìn)行有效的“情感營(yíng)銷”。

2、 保證已售樓盤獲得持續(xù)關(guān)注：通過與已購(gòu)房者的溝通，引導(dǎo)客戶

的消費(fèi)心理，保持客戶對(duì)樓盤的持續(xù)關(guān)注程度，激發(fā)更多的有效購(gòu)買。

3、 傳播待售樓盤信息：建議貴公司使用郵政專項(xiàng)數(shù)據(jù)庫(kù)資源，以潛

在購(gòu)買客戶為主要寄遞對(duì)象，傳播待售樓盤信息，促進(jìn)樓盤銷售。

五、發(fā)布渠道：

商函準(zhǔn)確有效的寄遞是貴公司獲得良好反饋的前提。為此，根據(jù)樓盤的具體情況，我們將為貴公司設(shè)計(jì)不同類型客戶的商函寄遞渠道，為您贏得更好的宣傳效果。

1.對(duì)已購(gòu)樓消費(fèi)者的發(fā)布渠道：由貴公司提供已購(gòu)樓的消費(fèi)者的名址信息，由我局提供商業(yè)信函的打印、封裝、寄遞服務(wù)。協(xié)助貴公司達(dá)到向期房購(gòu)買者表達(dá)祝福、傳遞信息、樹立公司及房產(chǎn)形象的目的。

2.待售樓盤信息發(fā)布渠道：建議貴公司依托郵政數(shù)據(jù)庫(kù)資源，有針對(duì)

性地選擇購(gòu)置第二套住房需求比較大的目標(biāo)客戶寄遞商業(yè)信函。

3．根據(jù)部分人群現(xiàn)有住房、家庭收入情況，我們還可以精心為貴公司篩選具有更換現(xiàn)有住房需求的潛在購(gòu)買者數(shù)據(jù)，配合貴公司針對(duì)性的宣傳促銷活動(dòng)，引導(dǎo)這部分人群的消費(fèi)，產(chǎn)生實(shí)際的購(gòu)買行為。

六、效果分析

1.獲得持續(xù)高強(qiáng)度的廣告效果。

2.與祝福同步傳遞信息，客戶接受程度高。

3.郵政一條龍服務(wù)，為公司全程提供后續(xù)服務(wù)。

4.宣傳效果好，性價(jià)比高。

5.利用數(shù)據(jù)庫(kù)宣傳，有針對(duì)性的寄發(fā)，根據(jù)設(shè)計(jì)宣傳誘因. 可以直接送到需要培訓(xùn)的潛在客戶手中，刺激參與欲望。數(shù)據(jù)庫(kù)商函業(yè)務(wù)我們稱為“一元錢的營(yíng)銷員”郵寄一張宣傳彩頁(yè)，等于一個(gè)上門服務(wù)的營(yíng)銷員。

6.函直郵是一種最為古老的營(yíng)銷方式，在新世紀(jì)到來的今天，它依舊擁有獨(dú)特的親和力，并且是營(yíng)銷中不可缺少方法，直郵信函能幫助企業(yè)達(dá)到最大的可衡量效果。

七、產(chǎn)品報(bào)價(jià)

1、 商信：可以由貴公司提供印制好的宣傳單，我們負(fù)責(zé)發(fā)寄。價(jià)

格：100克以內(nèi)每20克本埠資費(fèi)為0.80元，100克以上續(xù)重每100克1.20元。外埠100克以內(nèi)每20克1.20元，100克以上

續(xù)重每100克2.00元。

2、 打開有禮簡(jiǎn)函：由貴公司提供圖片或文字，我們負(fù)責(zé)產(chǎn)品的設(shè)

計(jì)、提供名址信息、打印郵資、投遞等一條龍服務(wù)，價(jià)格為每

份1.20元。

八、具體操作流程

1、貴公司和我們簽訂郵政業(yè)務(wù)協(xié)議，明確雙方責(zé)任。

2、由貴公司提供印制商函所需圖片文字。

3、郵政局負(fù)責(zé)商函的設(shè)計(jì)、制作并經(jīng)貴公司簽字確認(rèn)。

4、我們?yōu)槟�精心篩選有潛在消費(fèi)需求和購(gòu)買能力的客戶名址信息。

5、郵政局負(fù)責(zé)郵資的打印及商函的投遞，并保證妥投率達(dá)到95％。

6、會(huì)刊的郵寄:利用本公司現(xiàn)有的購(gòu)房名址發(fā)寄會(huì)刊,郵寄到辦公室,

在傳閱的時(shí)候也可以起到宣傳效果.

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)之會(huì)所模式策劃方案

地產(chǎn)開發(fā)中會(huì)所模式策劃方案

當(dāng)今地產(chǎn)市場(chǎng)，烽煙四起，戰(zhàn)事正酣，各類大盤小盤爭(zhēng)奇頭艷，奇招疊出；各路買家精打細(xì)算，各有所愛，其中會(huì)所是買賣雙方共同關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

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