房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理認(rèn)識(shí)及總結(jié)

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房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理認(rèn)識(shí)及總結(jié)

關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的認(rèn)識(shí)及工作總結(jié)

房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)管理：

主要職責(zé)：

一、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)院，對(duì)成本、招采、工程、營銷、項(xiàng)目、項(xiàng)目發(fā)展部上進(jìn)行技術(shù)支持。

二、保證項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：各種手續(xù)的完成、項(xiàng)目的開工、開盤、各個(gè)分包的順利進(jìn)場（需要完成門窗、欄桿、保溫、百頁等技術(shù)資料進(jìn)行招采）、交房。

三、收集、制定、完善、定期調(diào)整公司產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，如新的戶型設(shè)計(jì)方案、新的規(guī)劃規(guī)劃理念；還有根據(jù)國家的規(guī)范的調(diào)整與技術(shù)的發(fā)展而變化的各種分部工程，如門窗欄桿、玻璃幕墻技術(shù)方案；還有根據(jù)不同的城市修改以前的標(biāo)準(zhǔn)，如標(biāo)準(zhǔn)在北方制度到了南方就不適用了，如戶型大小方案--和人的習(xí)慣有關(guān)，地方法規(guī)的不同，如可踏面得

規(guī)定，成都地區(qū)為可以踏到得面均為可踏面。

對(duì)設(shè)計(jì)院主要內(nèi)容（項(xiàng)目的控制）：

一.在拿到前期要核實(shí)規(guī)劃條件的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，驗(yàn)證其是否正確。

二.拿地后根據(jù)營銷部門提供的產(chǎn)品研究報(bào)告，根據(jù)報(bào)告編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)階段，核實(shí)經(jīng)

濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，確保其正確，同時(shí)要對(duì)要提出優(yōu)化意見這個(gè)時(shí)候確保時(shí)間，保證項(xiàng)發(fā)完成報(bào)規(guī)手續(xù)。

方案開始時(shí)候需要完成的工作：

1.需要地形圖紙，及地形場地條件相對(duì)標(biāo)高等

2.必須完成項(xiàng)目的地勘

工作，為了施工圖做準(zhǔn)備--需要招標(biāo)采購在方案設(shè)計(jì)開始前確定地勘單位地勘需要總平面絕對(duì)標(biāo)高和項(xiàng)目總平面圖（帶比例）

3.必須完成完成售樓部的裝修設(shè)計(jì)單位的確定--在售樓部做施工圖的時(shí)候可以做裝修方案設(shè)計(jì)，

在售樓部施工圖完成后可以做售樓部的裝修施工圖設(shè)計(jì)。

4.最好確定景觀設(shè)計(jì)公司--需要招采在方案開始前確定。可以在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的時(shí)候咨詢景觀

公司的意見，以達(dá)到更好的設(shè)計(jì)效果。如果不能在方案完成時(shí)候確定景觀設(shè)計(jì)公司，進(jìn)行售樓部

及整體的景觀設(shè)計(jì)工作。

5.需要營銷部門進(jìn)入?yún)⒓由啼伒膭澐�，以免施工圖完成后重新劃分，這樣很可能造成衛(wèi)生間等系統(tǒng)的重新設(shè)計(jì)。

6.進(jìn)行電梯廠家的考察比較，在方案結(jié)束時(shí)完成廠家的招標(biāo)，以免為施工圖設(shè)計(jì)做準(zhǔn)備，不必改井道等

方案完成后需要進(jìn)行各個(gè)部門評(píng)審，建筑也要核對(duì)其指標(biāo)。

三。根據(jù)公司的積累及營銷的意見編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。進(jìn)行建筑工程施工圖設(shè)計(jì)。施工圖開始前需要完成的工作

1.地勘報(bào)告的完成

2.售樓部裝修設(shè)計(jì)方案開始進(jìn)行做3.景觀設(shè)計(jì)公司做景觀設(shè)計(jì)

4.需要完整地形圖，帶坐標(biāo)點(diǎn)，及場地絕對(duì)標(biāo)高--總圖開始前提供5.人防單位確定可以進(jìn)行設(shè)計(jì)（需合同簽訂）

5.市政水電暖管網(wǎng)圖紙，提供雨水、污水市政接口位置、標(biāo)高、管徑，根據(jù)項(xiàng)目所處位置確定是否做

化糞池及技術(shù)指標(biāo)，以及根據(jù)項(xiàng)目情況需要臨近的市政條件，因?yàn)殚_挖需要打護(hù)臂樁，以免破壞市政管線

6.需要施工道路開口圖紙--一般7米，道路中線與場地紅線焦點(diǎn)坐標(biāo)施工圖完成后需要各個(gè)部門對(duì)其會(huì)審及施工與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行會(huì)審。

在建筑工程施工圖完成后

進(jìn)行外墻面磚的選擇確定，招標(biāo)采購的招投標(biāo)完成--主要對(duì)售樓部外墻磚材料的確定及主體外墻材料

四。售樓部裝修施工圖：

1.根據(jù)裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整建筑施工圖方案（也可圖紙會(huì)審時(shí)候提出），在施工圖繪制過程中要注意裝修得設(shè)備方案和土建的設(shè)備方案的吻合。

2.在施工圖完成后需要設(shè)計(jì)單位提供全部主材的材料樣板，設(shè)計(jì)部要進(jìn)行確認(rèn)及調(diào)整。如果在施工過程中進(jìn)行材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)提供（由施工單位，一般容易失控）3.在完成材料樣板后需要進(jìn)行家具的方案的選擇比較，確定家具燈飾方案。

4.對(duì)于軟裝需要在裝修施工圖前確定有設(shè)計(jì)單位做還是由專業(yè)的公司做，一般由專業(yè)的公司做。

施工圖完成后需要各個(gè)部門對(duì)其會(huì)審及施工與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行會(huì)審。

五。景觀施工圖

景觀方案需要建筑方案確定，景觀效果圖需要建筑的3D模型。需初步設(shè)計(jì)前確定建筑的總平面，場地標(biāo)高，架空層具體尺寸。初步設(shè)計(jì)，需要確定各種小品形式種類，植物配植。施工圖完成后需要各個(gè)部門對(duì)其會(huì)審及施工與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行會(huì)審。

設(shè)計(jì)部

根據(jù)工期要求提前進(jìn)行外面面磚顏色、

規(guī)格，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，公共區(qū)裝修等方案確定

方案完成后需要各個(gè)部門進(jìn)行會(huì)審，然后在修改。--公司應(yīng)該有標(biāo)準(zhǔn)的資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行工作

對(duì)招標(biāo)采購的工作內(nèi)容：

需要對(duì)建筑施工過程中對(duì)材料的確認(rèn)及優(yōu)化（需要公司的積累），需要提供各種技術(shù)支持，如外面面磚顏色、

規(guī)格，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修等方案確定。以上方案提供前招采需提前考察廠家。

對(duì)成本的工作內(nèi)容：

1.需要對(duì)成本的目標(biāo)成本的制定進(jìn)行支持，在施工圖完成后填寫各種指標(biāo)及做法。同時(shí)在目標(biāo)成本及國家的各種規(guī)范

的控制下進(jìn)行外面面磚，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修方案，并把其提交給成本部門。

2.需要與營銷部對(duì)戶型面積測繪報(bào)告進(jìn)行審核

對(duì)項(xiàng)目發(fā)展部的內(nèi)容：

滿足各個(gè)階段的政府手續(xù)的圖紙的要求--具體有項(xiàng)目發(fā)展部提供

對(duì)營銷的工作內(nèi)容：

1需要營銷提供的產(chǎn)品項(xiàng)目定位，戶型方案。

2需要和營銷部門確定建筑方案，售樓部方案，景觀方案

3提供建筑效果圖，售樓部及整個(gè)項(xiàng)目效果圖，以及景觀效果圖。

4需要和營銷部門與設(shè)計(jì)公司確定模型的建筑方案，景觀方案（提供圖紙）外墻材料，顏色，線條等。

5需要提供營銷用的戶型平面圖，用于彩圖繪制。6需要提供建筑的合同附圖

7需要確定商鋪劃分方案--方案階段

對(duì)工程、項(xiàng)目部的工作內(nèi)容：1.提供面面磚，門窗，地彈門，幕墻，欄桿，百葉，雨棚，入戶門，防火門，卷簾，保溫，公共區(qū)裝修方案

2解決施工過程中的問題（與設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)），如基礎(chǔ)換填，構(gòu)造柱問題，各個(gè)分包配合問題。

對(duì)細(xì)節(jié)的處理

1.地下室車庫一般每個(gè)停車位要控制在30平米/車，根據(jù)機(jī)械停車位的多少可在26平米/車.2.地下室圍墻外的處理，如果地下室墻外有柱子，這時(shí)候一般要把這些柱子用圍墻包住，也就是做成封閉空間

（后期可利用，出白圖處理），如不封閉擇需要用防水層包住柱子，更浪費(fèi)成本。

3.基礎(chǔ)換填，一般用混凝土和毛石混凝土，但成都地區(qū)毛石產(chǎn)量少，不宜采取此方式，否則浪費(fèi)時(shí)間。

4.構(gòu)造柱的設(shè)置原則:大于2米的洞口、電梯門洞口尺寸（強(qiáng)度低問題，要打膨脹螺栓）、100與200墻交界處（通縫問題）100墻的門洞處（安門后不穩(wěn)）

5.門窗：根據(jù)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范做，一般為中空玻璃5+9+5mm。最好開始任務(wù)書中提出用推拉窗（門洞口可開大，成本較平開低）；開窗

面積小于4平米，否則空氣層要12mm厚，如果不能避免可請(qǐng)施工單位解決9（一般和節(jié)能辦有關(guān)系）

6.根據(jù)目標(biāo)成本和公司標(biāo)準(zhǔn)作不銹鋼或者鉅管，注意可踏面得問題，成都為可以踏到得面與國家規(guī)范不同。欄桿的受力部位鋼管厚度一般為1.8mm或2.0mm，其余1.5或1.2mm，最好為2.0，1.5，1.2mm否則容易銹穿（和施工單位關(guān)系大）--2道防銹，2道面漆

7.百頁：應(yīng)采用彩色鋁合金百葉，帶肋的，上下片間距根據(jù)公司積累和設(shè)計(jì)（和空調(diào)散熱有關(guān)）--公司做的為5mm，有的為50mm.

8.入戶門、防火門、卷簾門等：根據(jù)圖紙確定尺寸，根據(jù)廠家樣品確定材料等技術(shù)參數(shù)（需要積累）

9.地彈門，幕墻，雨棚：根據(jù)圖紙確定尺寸和厚度，根據(jù)廠家的圖紙來做（需要廠家技術(shù)支持）。雨棚一般為1.14夾膠玻璃，朝兩側(cè)排水。

10.保溫：需要設(shè)計(jì)公司明確范圍，冷熱橋的做法，飄窗頂板、低板、側(cè)墻數(shù)據(jù)。圖紙要細(xì)致（和設(shè)計(jì)院的好壞有直接關(guān)系）

11.面磚及分色圖：明確大的面磚及涂料的分界，一般飄窗小的面用涂料；飄窗上下及側(cè)板的做法；明確陽臺(tái)分戶墻的做法；

建筑立面圖紙無法看到的部分的做法；入戶花園的做法及入戶花園與外墻的分界線。12.空調(diào)板與水的管道井做排水及防水。13.飄窗欄桿的高度：是在外側(cè)還是在里側(cè)看公司積累與設(shè)計(jì)圖紙（牽扯到300或者400的問題還是900的問題，和可踏面有關(guān)）

14.住宅電梯及走到不能有管線橋架等，否則還得做吊頂增加成本。

對(duì)變更的處理：

出變更馬上聯(lián)系各個(gè)部門，特別是面積變化要跟銷售及客服，項(xiàng)目發(fā)展部聯(lián)系。對(duì)于公司內(nèi)部的技術(shù)優(yōu)化等變更也要及時(shí)，否則易出事（按照老圖做--公司設(shè)備要跟上）

工作方法:

日歷上記下時(shí)間節(jié)點(diǎn)，能打電話就不要聊天否則浪費(fèi)時(shí)間（時(shí)間多且及其簡單的事情，以及需要很清楚的文字的東西除外）

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