成品房入住工作總結(jié)

成品房入住工作總結(jié)

在太陽城成品房入住過程中，物業(yè)公司在做好基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，協(xié)助發(fā)展公司售后服務(wù)部進行使用功能驗收及帶客驗房服務(wù)。在此過程中，通過與業(yè)主的交流，我們總結(jié)、歸納了在成品房屋管理方面一些建議。一、接管驗收1、使用功能

房屋的使用功能缺陷解決不利。

序號存在問題所占比例問題原因解決辦法在紗門框外側(cè)添加鑲嵌式暗把手。1、窗口預(yù)留尺寸應(yīng)大于紗扇厚度；如毛坯房應(yīng)考慮貼瓷磚的厚度。2、現(xiàn)狀的應(yīng)改成鑲嵌式合葉、或改變紗扇厚度。空調(diào)問題。首層南面無空調(diào)機位板，二層以上機位板尺寸小，藍山園部分樓宇外漂窗下無法安裝外機（空的），空調(diào)眼與暖氣片沖突。紫玉園的樓宇無散水。樓宇散水是必要的，應(yīng)增加散水；散水標(biāo)高應(yīng)高于草地8CM紫玉園小園圍欄安裝不牢固無自行車遮雨棚，由于景觀設(shè)計原因造成自行車車架少，只能滿足120輛自行車存放。（紫玉園）小區(qū)路面排水不暢。造成湖體污染嚴(yán)重。前期開發(fā)時應(yīng)預(yù)留景觀式車棚，便于存放電動車和摩托車。在前期開發(fā)設(shè)計時，應(yīng)適當(dāng)增加收水井。陽臺推拉門的紗門沒有把手。從100%陽臺外側(cè)不能將紗門打開衛(wèi)生間及露臺紗扇不能開啟90度。紗扇與窗口相碰。100%

：

a)

建議：b)

建議：

c)一樓業(yè)主小院排水不暢造成存水。此現(xiàn)象存在率100%

建議：應(yīng)考慮增加一樓小院排水設(shè)施，完善排水功能。

d)露臺相連，且隔墻低，易于攀爬，易發(fā)生連鎖盜竊案件。此現(xiàn)象存在率100%

建議：1、在房屋設(shè)計時應(yīng)考慮到露臺的美觀和安全性，

2、就目前紫玉園、藍山園隔斷墻應(yīng)在考慮美觀的同時適當(dāng)加高；

3、由物業(yè)統(tǒng)一封露臺設(shè)計方案，業(yè)主自費封閉。

e)北面凹式明廁窗相連太近，易于相鄰兩家攀爬，易發(fā)生連鎖盜竊案件。

建議：將明廁窗封閉，安裝護欄。

f)部分外漂窗為一可開啟扇，另一為死扇，不利于清潔。此現(xiàn)象存在率為95%除21、

22號樓外（紫玉園）

建議：在窗戶設(shè)計時，應(yīng)在美觀的同時考慮其使用功能。

g)露臺上煙道設(shè)置位置不當(dāng)，影響頂層業(yè)主居住環(huán)境。此現(xiàn)象存在率100%

建議：1、露臺上的通風(fēng)道在滿足安全結(jié)構(gòu)的條件下，適當(dāng)長高，標(biāo)高應(yīng)超過頂層標(biāo)

高；

2、在前期露臺設(shè)計時，盡量不采用廚房、衛(wèi)生間的退臺方案。h)衛(wèi)生間洗衣機預(yù)留空間小，只能放置小型洗衣機，不滿足業(yè)主需求。

建議：前期設(shè)計考慮業(yè)主的實際生活需求。

i)藍山園8、25號樓4樓相鄰兩家有一塊平臺可以跨越。

j)樓梯口的遮雨檐太窄，對講主機容易被雨淋，造成損壞。此現(xiàn)象存在率100%

建議：增加防雨罩。

k)小區(qū)道路鋪設(shè)用料與小區(qū)樓宇不匹配，不美觀。

建議：小區(qū)環(huán)路應(yīng)鋪設(shè)柏油路面。

l)躍層戶型共享空間玻璃窗為死扇，給業(yè)主做清潔帶來困難。

建議：

m)公用樓梯間頂層玻璃為死扇，既不通風(fēng)又不好清潔。此現(xiàn)象存在率100%

建議：將樓梯間頂層死扇玻璃改為活扇。

n)各小區(qū)的出入口設(shè)計不明顯，無照明設(shè)備，不符合大盤風(fēng)范。

建議：增加鐵藝拱形門洞，增加小區(qū)入口視覺美觀。o)小區(qū)未預(yù)留兒童及老年活動場地。

建議：1、前期設(shè)計時，在不擾民的地方預(yù)留兒童及老年活動場地p)方廳預(yù)留柜機空調(diào)眼打得太高，不利于冷凝水的排放。

建議：應(yīng)設(shè)在距地面10公分處。

q)預(yù)留空調(diào)孔應(yīng)做到外低內(nèi)高，防止下雨倒灌。

建議：施工時嚴(yán)格按照施工工藝操作。

對成品房的整體性重視不夠。入住前將驗房程序消除，致使房屋使用功能等方面沒有得到驗收，即開始入住,形成隱患。（暖氣的打壓、下水的通球、通風(fēng)道的暢通，衛(wèi)生間的避水試驗）

建議：在成品房裝修過程中，應(yīng)充分想到后期的施工隱患（可借鑒毛坯房裝修管理經(jīng)驗），減少二次施工的可能。

要求各施工企業(yè)按樣板間位置施工，并可在銷售合同后附加位置說明，避免此類問題的投訴。

2、配套工程

針對成品房即入住即居住的特點，項目的整體操作時間前移，配套設(shè)施的到位時間也應(yīng)隨入住時間一并到位，使物業(yè)具備居住資格。3、房屋驗收

一對一看房活動沒有達到預(yù)期目的，業(yè)主看房留下的問題解決落實速度比較慢，造成業(yè)主不滿意，激化了業(yè)主情緒。

公司在成品房施工中缺乏經(jīng)驗，主要表現(xiàn)為；a)

施工工藝與流程的把握力度小，造成拖工期，各工種交叉施工，破壞嚴(yán)重，違反工藝流程施工等。b)c)d)

工程監(jiān)理未能起到裝修監(jiān)理的作用。施工隊伍沒有體現(xiàn)文明施工把控好甲控材料。

4、裝修材質(zhì)

裝修用料不統(tǒng)一，與前期承諾與樣板間展示效果不符。建議在項目開盤初期，即設(shè)立“裝

修材料展示廳”及補充材料標(biāo)準(zhǔn)，避免此類問題的爭議。二、入住管理1、成品保護

一對一看房要定時，不可隨意。要適時的進行封樓，避免業(yè)主看到施工工藝，造成業(yè)主的誤區(qū)。

由于入住時間緊，發(fā)展公司取消了驗房流程，此時物業(yè)處對先期反映的問題沒有進行很好的跟進與監(jiān)督，而且一味的隨從，將就了發(fā)展公司，使房屋裝修、成品保護等使用功能上的缺陷直接暴露給業(yè)主。2、交驗方式及標(biāo)準(zhǔn)

客服與工程溝通不及時�？蛻舴�務(wù)人員無法對回修總包和分包加以控制，造成回修不及時。其次，施工單位沒有將回修問題重視，回修人員少，材料短缺。a)b)c)

接管驗收流程的補充完善

沒有明確的房屋交驗標(biāo)準(zhǔn)及驗收方法。返修時間過長，復(fù)驗不到位。

過于使用功能的建議，沒有得到完全落實

3、統(tǒng)一口徑

將現(xiàn)有統(tǒng)一口徑，更加細(xì)化、全面化，如物業(yè)接待類、維修類（驗房）、工程類、銷售類等，由各分管部門統(tǒng)一管理，并不斷完善，避免應(yīng)口徑不一致造成業(yè)主投訴。4、入住手續(xù)的辦理

銷售、售后、工程部門，對可發(fā)入住通知房屋裝修的確認(rèn)程序不順暢，應(yīng)得到工程確認(rèn)房屋合格后，方可通知。

對于各類裝修材料的保修期及二次維修后的保修期，應(yīng)做明確的文字規(guī)定。

三、物業(yè)管理服務(wù)1、物業(yè)公司的前期介入

針對成品房居住時間前移的特點，物業(yè)公司應(yīng)在管理設(shè)施的準(zhǔn)備工作提前，保證物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)時到位。

物業(yè)公司的超前介入的另一方面就是與客戶的超前溝通，以服務(wù)為第一突破口，從直觀上避免了業(yè)主與物業(yè)公司以收費為第一印象，增加了物業(yè)與業(yè)主的親和力，合理降低物業(yè)費預(yù)收的投訴。2、前期合同的確定

在政府“雙確認(rèn)”制度的指導(dǎo)下，上述文件進行了全面公示，并對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行現(xiàn)場講解，保證了各項目在入住期間無一例物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)投訴。此外，針對成品房維修的特點，應(yīng)在相應(yīng)的條款上進行調(diào)整。

3、業(yè)主委員會的成立

針對新物業(yè)條例中要求及成品房的特點，業(yè)主入住達到50%以上，即可成立業(yè)主委員會。物業(yè)公司應(yīng)在購房后，即與業(yè)主建立溝通的渠道，充分的了解業(yè)主，為今后業(yè)主委員會的人員選拔奠定基礎(chǔ)。4、空房巡查管理

針對項目為精裝修，空房巡查管理尤為重要，根據(jù)特性制定管理方案。定時通風(fēng)，注意防雨，定期保潔養(yǎng)護。

空房鑰匙的管理。對于施工隊借閱鑰匙的要有跟進，返還時要對房屋進行檢查，注意成品保護及器具的丟失。

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塞納春天成品房樣板間裝修總結(jié)

此次洛陽成品房樣板間裝修共計3套，兩套展示樣板間，一套交房標(biāo)準(zhǔn)。樣板房硬裝造價800元/平方米左右，涵蓋室內(nèi)墻地頂及廚衛(wèi)配套裝修等。工程于201*年3月1日開工，5月20日竣工并交付，合計工期80日歷天。對此次成品房樣板間裝修分成三個部分來總結(jié)。一、好的經(jīng)驗

1、初步磨合形成了一個成品房管理運作體系，就是以景觀裝飾部為主導(dǎo)，成本、合約、項目部、物業(yè)等各個部門配合的設(shè)計采購施工交房的連貫體系。2、通過此次裝修，使我們對成品房的概念有了一個初步的認(rèn)識和理解。

3、積累了一定的合作資源，如設(shè)計單位、總包單位、分包單位、材料供應(yīng)等。尤其是材料方面，裝修結(jié)構(gòu)、基層、面層、成品半成品等材料初步形成了低中高的供應(yīng)選擇渠道。二、暴露的不足。1、設(shè)計方面

A、總包設(shè)計：未完全考慮暖氣片處理方案、包管道處理方案、封亮子、排磚窗臺調(diào)整原則、客廳無吊頂卻有射燈、衛(wèi)生間無浴霸？洗衣機不放陽臺？浴缸淋浴房須同時設(shè)置？B、分包設(shè)計：浴室柜、衣柜、鏡柜等尺寸及收口處理有欠缺。C、土建線路與裝修線路銜接不充分，無水電路系統(tǒng)圖。以上問題反映出設(shè)計總體把控不充分。2、采購方面

A、總包單位異地單位，資源不能充分支持實際需要。

B、浴室柜、衣柜、鏡柜等分包單位加工生產(chǎn)能力有限，成品半成品質(zhì)量有瑕疵。C、油煙機、灶具無成品房裝修概念意識，以一種家裝化的供貨安裝模式，業(yè)務(wù)、供貨、安裝分離，根本滿足不了工程化管理的實際需求。D、主材認(rèn)價慢，價格偏低，指定單一。

E、總包分包無連貫，分包合同未完全承接總包合同，前期配合交底不充分，總分包意識在采購環(huán)節(jié)有待宣貫。3、施工方面

A、裝修施工前置化過于提前，土建當(dāng)時部分主要項目尚未完工，不完全具備裝修條件。B、土建部分質(zhì)量有欠缺、如房間部分尺寸偏差較大、粉刷質(zhì)量有問題、部分點位錯誤等等。C、項目上在協(xié)調(diào)土建單位為裝修單位提供作業(yè)環(huán)境方面的協(xié)調(diào)力度有待溝通。4、交房方面

A、軟裝進場及交房時，物業(yè)配合意識有待加強。

B、交房是房屋的整體移交，不僅涵蓋裝修，而且涵蓋土建及安裝，交房時項目的意識及配合有待溝通。5、成本方面

A、應(yīng)綜合考慮施工單位的成本，當(dāng)前人工費比較透明，成品房一般沒有太多的造型，故如果主材認(rèn)價方面不給施工單位留有一定的利潤的話，在選取優(yōu)質(zhì)的合作單位方面，會比較難實現(xiàn)。

B、人工單價需按照實際情況進行一定程度的調(diào)整。

C、沒有一定利潤的工程，施工質(zhì)量是難以保證的，這是當(dāng)前裝修行業(yè)的現(xiàn)實。人工費、材料費、措施費、管理費等不應(yīng)都單獨分割和分離的壓價，應(yīng)通盤考慮，給合作單位留有一定的利潤。6、管理主線方面

A、鑒于景觀裝飾部內(nèi)部的人員不足和經(jīng)驗欠缺，設(shè)計施工不應(yīng)分的過細(xì)，施工管理人員應(yīng)前置化參與。

B、在合約、成本、項目、物業(yè)協(xié)調(diào)等方面，需進一步在認(rèn)識和體系進一步明確景觀裝飾部的主導(dǎo)地位，并保證在實際工作中能夠推行。

C、在賦予大規(guī)模戰(zhàn)線較長的成品房裝修職責(zé)的同時，應(yīng)確保能提供相應(yīng)的資源支持。三、提出的建議1、施工單位采購及管理

采購本地總包單位，取消分包，采用完全的總承包管理模式，相關(guān)合同及附件評審一定要過工程口審核。2、設(shè)計管理

先前的甲分包設(shè)計方案統(tǒng)一納入總設(shè)計單位審核管理，總設(shè)計單位深化圖紙，包括先前甲分包設(shè)計方案及自身遺漏處理方案的深化設(shè)計。3、主材采購及管理

主材認(rèn)質(zhì)認(rèn)價應(yīng)充分調(diào)動總包單位的資源，聽取或采用總包單位的合理建議或意見，主材供貨應(yīng)簽訂合同，合同并傳遞至景觀裝飾部審核，主材盡量采取3選1模式。4、成本控制總成本控制要給予施工單位合理利潤，如果是戰(zhàn)略合作單位可以采用成本+酬金合同。5、土建裝修交接

土建安裝應(yīng)提供較好的基層質(zhì)量，強化并執(zhí)行裝修對土建的復(fù)查驗收并使問題整改能在項目上得以執(zhí)行落實。6、裝修工期

裝修應(yīng)有工期保證，成品房工期按100天左右考慮，并充分考慮裝修季節(jié)的影響及交房時間的把握。7、交房準(zhǔn)備

召開相關(guān)會議，提前安排好物業(yè)、客服、項目等相關(guān)部門交房的配合分工事項。8、人員分工

設(shè)立成品房裝修小組或類似功能，類似項目部，明確主責(zé)人員，然后在進行合理分工。9、資源支持

投入資源支持，人財物配置落差不能太大。10、流程設(shè)置

體系上合約裝修采購、成本裝修預(yù)算、項目部水電工程師、造價工程師應(yīng)在流程上更加明確裝修方面各自的職責(zé)，并強化成品房裝修知識及主動意識。

完畢

201*年7月15日

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