201*房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)和201*年預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)的201*年和201*年展望

這段時(shí)間中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體波瀾不驚，值得深度解讀的有價(jià)值的信息少之又少。估計(jì)很多朋友在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)都在做功課進(jìn)行201*年度總結(jié)和新的年度工作計(jì)劃。今天敝人也跟各位對(duì)201*年的中國(guó)樓市做做總結(jié)，再將201*年的整體趨勢(shì)做個(gè)預(yù)測(cè)。在此，敝人總結(jié)了一批投行報(bào)告的觀點(diǎn)以及任志強(qiáng)等權(quán)威專家的觀點(diǎn)，與各位分享！

201*年，中國(guó)房地產(chǎn)銷售總量快速上漲，一二線城市吃肉，三四線城市喝湯

201*年，整個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)銷售總量高歌猛進(jìn)，銷售增速接近30%，土地市場(chǎng)的增速同比增速達(dá)到了38%。

但是，不同城市房?jī)r(jià)漲幅卻不一致。最主要的特征是，201*年全國(guó)房地產(chǎn)改變了同漲同跌的趨勢(shì)，由“普漲時(shí)代“進(jìn)入到了”分化時(shí)代“。

下面投行統(tǒng)計(jì)的一組數(shù)據(jù)可以得到證明。

201*年1-10月，一線城市銷供比（銷售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積）為111.4%，供不應(yīng)求，處于存量的凈消耗狀態(tài)，二線城市供需則基本平衡，三線城市銷供比則不到80%，明顯供過(guò)于求。201*年，一二線樓市沖高回落，三四線城市繼續(xù)鏖戰(zhàn)

新的一年即將到來(lái)，市場(chǎng)應(yīng)會(huì)有怎樣的變化？在此，也給各位做做預(yù)測(cè)。

總體來(lái)看，201*年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持在一個(gè)比較景氣的狀況。從供求關(guān)系看，隨著201*年房市的火爆，開(kāi)發(fā)商在下半年大幅拿地，201*年的總供給會(huì)比201*年增加，房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)會(huì)下降。

1、綜合各大投行報(bào)告，預(yù)計(jì)201*年的房地產(chǎn)銷售額增速在10~17%，銷售面積增速在9~12%。2、全行業(yè)新開(kāi)工面積增速將放緩，預(yù)計(jì)201*為年增長(zhǎng)5%。新開(kāi)工面積指標(biāo)是銷售的滯后指標(biāo)，由于201*年銷售增速放緩，預(yù)計(jì)新開(kāi)工增速也將隨之放緩。3、預(yù)計(jì)201*年，全國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅在6%左右，上半年漲價(jià)壓力比下半年大。

4、全國(guó)市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲幅的結(jié)構(gòu)性差異仍然突出。部分開(kāi)工收縮較快的一、二線城市201*年可能仍然面臨較大漲價(jià)壓力。如北京、上海、廣州、廈門(mén)等。

5、針對(duì)這種城市分化的局面，有一組指標(biāo)可以值得參考。經(jīng)相關(guān)投行分析，201*年，預(yù)測(cè)一、二、三線城市供需比將分別為短缺12%，富裕42%和富裕83%，201*年不同城市間供需比將加大差異。

6、與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)大牌投行國(guó)泰君安發(fā)表言論：從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，201*年只是開(kāi)發(fā)商高增長(zhǎng)的一個(gè)起點(diǎn)，從201*年開(kāi)始一直到201*年，至少是201*年上半年，整個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但是利潤(rùn)率會(huì)持續(xù)回升，銷售收入和利潤(rùn)結(jié)算的增速也是一個(gè)持續(xù)往上走的過(guò)程。一線城市市場(chǎng)火爆

1、201*年一線城市政府大豐收

截至11月底，201*年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720億元，201*年同期則為1675億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。2、房?jī)r(jià)將溫和上漲，新增供應(yīng)量快速上升

預(yù)計(jì)在201*年，四大一線城市由于供應(yīng)偏緊，需求旺盛，供不應(yīng)求的局面仍不會(huì)改變。預(yù)計(jì)短缺量在12%。因此，一線城市房?jī)r(jià)仍將溫和上漲。

地價(jià)仍會(huì)增速較快，十八屆三中全會(huì)新的土地制度改革，會(huì)有助于平抑地價(jià)。

201*年一線城市的拿地面積是大漲了接近100%。因201*年的大幅拿地補(bǔ)庫(kù)存可在201*年形成銷售，因此，四大一線城市201*年將形成價(jià)升量漲的局面，但房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)繼續(xù)維持年增長(zhǎng)20%的高位，將比201*年下降，預(yù)計(jì)可達(dá)10~15%。

3、未來(lái)一線城市的核心區(qū)的房?jī)r(jià)雖然有泡沫，但仍然具備上漲空間。從國(guó)外的都市圈的發(fā)展來(lái)說(shuō)，中國(guó)的都市圈仍沒(méi)有到一個(gè)巨大的規(guī)模，還有進(jìn)一步增大的空間。4、一線城市存量住宅去化月數(shù)：7.86個(gè)月，二線城市存量住宅去化月數(shù)：11個(gè)月三、四線城市市場(chǎng)繼續(xù)低迷

相比一、二線城市的市場(chǎng)火爆，201*年三四線地區(qū)庫(kù)存仍然較高且去化相對(duì)緩慢，將從中長(zhǎng)期壓制開(kāi)工增幅，未來(lái)開(kāi)工增速將持續(xù)低于銷售增速。預(yù)計(jì)201*年新開(kāi)工增速為5%。三線城市存量商品房去化月數(shù)：25個(gè)月區(qū)域差異帶來(lái)政策分化

十八屆三中全會(huì)確定了充分市場(chǎng)化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對(duì)性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國(guó)打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。

政策制定的目標(biāo)是有針對(duì)性的調(diào)控地區(qū)市場(chǎng)。一二線城市由于市場(chǎng)將持續(xù)火熱，政策基調(diào)應(yīng)是將在擴(kuò)大供給的同時(shí)，適度抑制需求；而針對(duì)三四線城市的持續(xù)疲態(tài)，預(yù)計(jì)地方政府將持續(xù)出臺(tái)有針對(duì)性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。單獨(dú)二胎政策影響有限，預(yù)計(jì)每年新增10%左右的增量房需求

相比目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大存量，新增的所謂“剛需”數(shù)量有限。根據(jù)估算，如果未來(lái)十年我國(guó)總和生育率逐步提高到2.0，則十年間將多出生201*萬(wàn)人口。按照人均30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，這些新增人口帶來(lái)的增量住房需要約為6億平米，平均每年增加住房需要6000萬(wàn)平米。201*年我國(guó)住房銷售面積為11億平米，因此新增的住房需要占當(dāng)年住房銷售面積的5%。

如果二胎單獨(dú)放開(kāi)能夠帶來(lái)每年新增的9%18%的增量的房地產(chǎn)的年均需求，如果二胎全部放開(kāi)年均會(huì)增加2739%的增量的需求。二胎對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)中長(zhǎng)期是一個(gè)托起中長(zhǎng)期需求的政策，但是市場(chǎng)并沒(méi)有意識(shí)到。二十年以后是不是才有需求，其實(shí)不是的，打算要二胎的時(shí)候就會(huì)希望有改善性的住房了。

房地產(chǎn)企業(yè)兩級(jí)分化明顯，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在201*年將受到三個(gè)因素的影響，

1、資本實(shí)力，在當(dāng)前高度市場(chǎng)化的今天，一、二線土地市場(chǎng)高熱，將決定了市場(chǎng)拿地壁壘越來(lái)越高。資本實(shí)力成為企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

2、融資能力和成本控制能力。在201*年地價(jià)高企，房?jī)r(jià)漲幅逐步回落的市場(chǎng)格局下，兩大因素?cái)D壓必然將造成利潤(rùn)率逐步走低。特別是在當(dāng)前全社會(huì)貸款利率水平高企的金融形勢(shì)下，融資成本的控制能力至關(guān)重要。大中型企業(yè)因有較好的信譽(yù)及較豐富的融資渠道，綜合融資貸款成本較低，而小型企業(yè)受困于調(diào)控，融資成本往往較高。

3、資本實(shí)力、融資能力及成本控制能力，決定了強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱。

擴(kuò)展閱讀：201*-201*年房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

201*-201*年房地產(chǎn)行

業(yè)分析報(bào)告

201*年12月目錄

一、201*年：地產(chǎn)股估值持續(xù)走低的緣由...........................................4

1、行業(yè)增速與結(jié)構(gòu)...............................................................................................52、行業(yè)集中度與板塊估值...................................................................................73、地產(chǎn)高杠桿與社會(huì)去杠桿...............................................................................84、土地稀缺性與房企運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性.................................................................10

二、基本面展望：定格局、穩(wěn)發(fā)展......................................................11

1、201*年基本面回顧：分化與增長(zhǎng)................................................................12

（1）銷售方面...............................................................................................................12（2）房?jī)r(jià)方面...............................................................................................................14（3）土地市場(chǎng)方面.......................................................................................................15

2、201*年基本面預(yù)測(cè)：穩(wěn)步發(fā)展....................................................................17

（1）格局分化，量?jī)r(jià)穩(wěn)增...........................................................................................18（2）房?jī)r(jià)上漲依舊呈現(xiàn)差異化...................................................................................25（3）新開(kāi)工、投資增長(zhǎng)可持續(xù)...................................................................................26

三、政策走向：增加供給，需求調(diào)控差異化......................................28

1、增加供給：土地供應(yīng)保障增量，房產(chǎn)稅有望釋放存量.............................30

（1）加大商品住宅用地有效供應(yīng)...............................................................................30（2）完善保障房分配和退出機(jī)制...............................................................................33（3）存量供給：房產(chǎn)稅穩(wěn)步推進(jìn)...............................................................................35

2、需求調(diào)控差異化：增加供給不意味著不調(diào)控需求.....................................38

四、土改主題貫穿全年..........................................................................40

1、城市工業(yè)用地屬性改變，增加住宅用地供給.............................................412、探索宅基地流轉(zhuǎn)，置換城市建設(shè)用地指標(biāo).................................................413、農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)，農(nóng)用地利用金融手段集約利用.............42

五、投資策略分析：把握波段機(jī)會(huì)......................................................1、基本面反彈帶來(lái)相對(duì)收益.............................................................................452、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)絕對(duì)收益.................................................................................483、地產(chǎn)再融資情況.............................................................................................49

六、重點(diǎn)企業(yè)簡(jiǎn)況..................................................................................50

1、金地集團(tuán)：超越期望，超越自我.................................................................512、陽(yáng)光城：繼往開(kāi)來(lái)，路徑清晰.....................................................................54

七、主要風(fēng)險(xiǎn)..........................................................................................房地產(chǎn)行業(yè)在政策與基本面共同作用下，小周期的特征越來(lái)越明顯，最近一輪即是201*年年底行業(yè)觸底，201*年上半年成交量回升，緊接著下半年價(jià)格溫和上漲，而201*年以來(lái)則是量?jī)r(jià)齊升，且幅度較大，并伴隨著政策的重新出臺(tái)。從資本市場(chǎng)表現(xiàn)上看，雖然201*年以來(lái)基本面持續(xù)走好，但主流地產(chǎn)股股價(jià)卻創(chuàng)下新低，究其原因，仍然是房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生擔(dān)憂。

201*年，我們是市場(chǎng)上為數(shù)不多的持續(xù)對(duì)地產(chǎn)板塊保持謹(jǐn)慎態(tài)度的賣(mài)方機(jī)構(gòu)。資本市場(chǎng)永遠(yuǎn)領(lǐng)先于行業(yè)基本面，如果說(shuō)，201*年我們還看不到地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)，那么目前行業(yè)小周期處于下行階段，在目前估值的背景下展望201*年，我們有理由樂(lè)觀一些。201*年，房地產(chǎn)行業(yè)基本面總體上處于小周期回落，但是主流地產(chǎn)股的機(jī)會(huì)要大于201*年，把握波段機(jī)會(huì)將是201*年地產(chǎn)股投資的重點(diǎn)。

一、201*年：地產(chǎn)股估值持續(xù)走低的緣由

201*年以來(lái)地產(chǎn)股估值持續(xù)下移，201*年估值無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)說(shuō)都創(chuàng)出歷史新低。對(duì)周期股而言，估值低從來(lái)都不是買(mǎi)入的理由，我們需要分析地產(chǎn)板塊持續(xù)低迷的內(nèi)在原因。我們擬從行業(yè)發(fā)展空間、企業(yè)盈利驅(qū)動(dòng)力以及成長(zhǎng)性三個(gè)維度來(lái)反思這個(gè)問(wèn)題：

1、行業(yè)整體潛在增速下降，雖然行業(yè)集中度提升，但板塊估值未必提升；

2、預(yù)期未來(lái)房企的毛利率長(zhǎng)期處于下降通道，為了平衡ROE，其杠桿率將持續(xù)走高，目前全社會(huì)面臨整體去杠桿，地產(chǎn)板塊的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是上升的；

3、土地的稀缺性更為緊要，在房?jī)r(jià)難以承受持續(xù)上漲的背景下，房企難以做到增長(zhǎng)的可持續(xù)性，并且在政策調(diào)控的背景下，地產(chǎn)行業(yè)的周期越來(lái)越短，未來(lái)房企需要踏準(zhǔn)節(jié)奏才可以實(shí)現(xiàn)階段性的高增長(zhǎng)。

1、行業(yè)增速與結(jié)構(gòu)

行業(yè)基本面方面，盡管行業(yè)增速受調(diào)控影響提前放緩，但是根據(jù)我國(guó)商品住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況，排除政策干擾，未來(lái)潛在需求雖然預(yù)計(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，但增速是下降的。我們測(cè)算的潛在需求由四方面組成，分別是城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的首次業(yè)需求、自發(fā)性的住房改善需求、城市更新帶來(lái)的拆遷業(yè)需求和二胎政策帶來(lái)的新增人口業(yè)需求。測(cè)算顯示，盡管二胎政策在未來(lái)能夠帶來(lái)部分人口紅利釋放，但是影響較小。綜合來(lái)看，行業(yè)整體的增速自201*年放緩，未來(lái)增速仍將繼續(xù)保持在一個(gè)較低的位。

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