某供電公司企業(yè)管理工作總結(jié)

某供電公司201*年企業(yè)管理工作總結(jié)

今年以來，在集團公司堅強領(lǐng)導(dǎo)下，某公司發(fā)揚創(chuàng)先爭優(yōu)精神，開拓創(chuàng)新，攻堅克難，順利完成“三集五大”體系建設(shè)任務(wù)，在同業(yè)對標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)、質(zhì)量管理、管理創(chuàng)新工作等方面取得一定成績。先將工作開展情況匯報如下：

一、201*年工作總結(jié)

1、深入推進(jìn)同業(yè)對標(biāo)工作。一是根據(jù)“三集五大”體系建設(shè)，調(diào)整公司同業(yè)對標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組，首次將縣區(qū)公司納入組織機構(gòu)，順暢組織管理體系，理順工作流程。二是適時召開公司同業(yè)對標(biāo)工作會議，公司總經(jīng)理與指標(biāo)負(fù)責(zé)單位簽訂年度目標(biāo)考核責(zé)任書，明確年度目標(biāo)任務(wù)，切實做到責(zé)任到位、壓力到位。三是堅持開展月度指標(biāo)分析，不定期開展季度指標(biāo)數(shù)據(jù)分析會。各專業(yè)管理部門認(rèn)真組織研究對標(biāo)體系中的各項指標(biāo)，尤其是對新增指標(biāo)切實做到“三個清楚”，明確存在問題及下一步改進(jìn)措施，確保措施針對性和有效性。四是加強同業(yè)對標(biāo)工作專業(yè)化管理，牢固樹立“用指標(biāo)數(shù)據(jù)說話”的管理理念，堅持“用數(shù)據(jù)評價業(yè)績，用業(yè)績考核工作”，充分發(fā)揮專業(yè)對標(biāo)主體作用，重點在主觀原因上下功夫，深入查找組織、技術(shù)、管理等關(guān)鍵影響因素，專業(yè)管理精益化水平明顯提高。五是創(chuàng)新開展縣區(qū)公司橫向?qū)��?biāo)工作。以集團指標(biāo)體系為參考，科學(xué)設(shè)縣區(qū)公司指標(biāo)體系和評價體系，對縣區(qū)公司指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行過收集和排名，增強縣區(qū)公司同業(yè)對標(biāo)工作責(zé)任感，切實實現(xiàn)縣區(qū)公司同業(yè)對標(biāo)工作對市公司工作的有力支撐。六是加強指標(biāo)體系學(xué)習(xí)和宣貫，印制201*年指標(biāo)體系手冊，便于各指標(biāo)單位學(xué)習(xí)和查閱。下發(fā)201*年指標(biāo)體系調(diào)整情況說明，切實做好新指標(biāo)體系宣貫工作。七是加強同業(yè)對標(biāo)工作學(xué)習(xí)和交流。建立同業(yè)對標(biāo)工作網(wǎng)站，不定期編發(fā)《某供電公司同業(yè)對標(biāo)工作簡報》，進(jìn)一步加強各專業(yè)部門、縣區(qū)公司同業(yè)對標(biāo)工作學(xué)習(xí)和交流。八是提前組織開展典型經(jīng)驗提煉工作。根據(jù)集團公司201*年典型經(jīng)驗科目設(shè)，提前做好各專業(yè)典型經(jīng)驗課題征求工作。定期對各單位典型經(jīng)驗撰寫情況進(jìn)行調(diào)度安排。截至12月10日，某公司完成15個專業(yè)37項典型經(jīng)驗撰寫申報工作。九是認(rèn)真開展班組對標(biāo)工作。根據(jù)集團公司班組對標(biāo)“一發(fā)布，兩評價”工作要求，細(xì)致準(zhǔn)備班組對標(biāo)申報材料，從嚴(yán)開展班組基礎(chǔ)管理達(dá)標(biāo)檢查，不定期開展現(xiàn)場發(fā)布演練，切實提高對標(biāo)班組綜合競爭力。某公司共組織運檢、安監(jiān)、工會等部門參加的班組檢查4次，查處整改問題73項，安排發(fā)布演練7場次。

2、切實做好一體化標(biāo)準(zhǔn)體系宣貫和執(zhí)行。一是積極參與并組織縣公司參與公司一體化標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。深入研究“三集五大”體系各項業(yè)務(wù)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)，積極參與，并組織縣公司參與集團公司標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)名錄完善、管理流程梳理優(yōu)化。按照集團公司總體部署，組織各單位、縣公司深度參與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)制修訂工作，積極參與標(biāo)準(zhǔn)審核，及時向集團公司提出修改建議。二是加強標(biāo)準(zhǔn)宣貫實施。堅持“統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分工負(fù)責(zé)、崗位落實”原則，深入貫徹執(zhí)行集團公司統(tǒng)一發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)。召開標(biāo)準(zhǔn)體系宣貫推進(jìn)會議，明確各單位標(biāo)準(zhǔn)宣貫工作任務(wù)。組織制定標(biāo)準(zhǔn)宣貫工作計劃，全面開展標(biāo)準(zhǔn)宣貫和培訓(xùn)工作，公司層面組織舉辦標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)知識培訓(xùn)班，學(xué)習(xí)集團公司基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)知識。各分委會、系統(tǒng)工作組及各部門、各單位根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)計劃，開展四大標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度集中培訓(xùn)，使所有與標(biāo)準(zhǔn)、制度相關(guān)人員能理解和掌握標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容要求，全面掌握標(biāo)準(zhǔn)化方法和技能，營造人人學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)、掌握標(biāo)準(zhǔn)、運用標(biāo)準(zhǔn)的濃厚氛圍。三是強化標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力和標(biāo)準(zhǔn)體系運行管理。建立健全“組織有力、執(zhí)行到位、持續(xù)提升”的標(biāo)準(zhǔn)化管控體系和運行機制，加大標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力度，按照企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，在各環(huán)節(jié)組織實施，并在實施過程中注意記錄有關(guān)運行信息，保存活動過程中產(chǎn)生的報告和記錄。定期組織檢查標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況，使標(biāo)準(zhǔn)實施工作更加順利、深入地進(jìn)行。各部門要正確處理好規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)之間的關(guān)系，對集團公司管理標(biāo)準(zhǔn)覆蓋了的管理制度予以廢止。抓好標(biāo)準(zhǔn)化管理集成系統(tǒng)的深化應(yīng)用，依靠信息化手段確保標(biāo)準(zhǔn)化管理落地，實現(xiàn)對標(biāo)準(zhǔn)全生命周期管理和信息系統(tǒng)流程的統(tǒng)一管控，提高標(biāo)準(zhǔn)體系運行管理水平。四是開展標(biāo)準(zhǔn)體系自我評價和持續(xù)改進(jìn)。組織各單位、縣公司對標(biāo)準(zhǔn)體系運行情況進(jìn)行自我評價和自驗收，查找問題，對不符合項制定糾正和預(yù)防措施，跟蹤實施和改進(jìn)。公司組織專家隊伍成立評價驗收小組，對公司實施標(biāo)準(zhǔn)體系情況進(jìn)行全面監(jiān)督檢查和驗收，提出不符合項，形成自我評價和自驗收報告反饋有關(guān)單位。各單位對影響企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系管理要求的不符合項目采取糾正措施，保持標(biāo)準(zhǔn)體系的有效運轉(zhuǎn)和持續(xù)改進(jìn)。綜合分析企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系運行中存在的問題，針對存在的問題進(jìn)行整改和完善，及時將自驗收報告反饋集團公司。

3、扎實開展管理創(chuàng)新和QC活動。年初對公司201*年管理創(chuàng)新和QC小組活動工作計劃，組織各單位積極申報管理創(chuàng)新課題和QC小組注冊工作，201*年，某公司共注冊QC小組20個，提煉成果20項。不定期對各單位管理創(chuàng)新和QC活動開展情況進(jìn)行督促和指標(biāo)，并將管理創(chuàng)新、QC活動開展情況列入某公司201*年基層單位領(lǐng)導(dǎo)干部監(jiān)察履職檢查重要內(nèi)容。201*年，某公司“巾幗”QC小組榮獲全國優(yōu)秀質(zhì)量管理小組榮譽稱號，共有3項成果通過集團公司初評，并推薦參加集團公司201*年QC成果發(fā)布會；申報管理創(chuàng)新成果11項，其中4項成果通過山東省企業(yè)聯(lián)合會初評，6項成果上報集團公司參加評審。

二、工作中存在的問題

1、在同業(yè)對標(biāo)方面：一是同業(yè)對標(biāo)專業(yè)管理水平需進(jìn)一步加強。各專業(yè)管理發(fā)展不平衡，在集團公司層面競爭力不強，基礎(chǔ)管理存在薄弱環(huán)節(jié)，部分管理手段和管理模式不能夠適應(yīng)新對標(biāo)體系對標(biāo)需要。二是縣區(qū)公司橫向?qū)��?biāo)方面需要進(jìn)一步摸索方式方法。目前縣公司存在兩套對標(biāo)體系，兩套體系在對標(biāo)要求和評價體系方面差距較大，縣公司被動開展對標(biāo)工作，在給縣區(qū)公司帶來對標(biāo)困惑同時增加縣區(qū)公司工作量。

2、在質(zhì)量管理和管理創(chuàng)新方面：需要進(jìn)一步加強培訓(xùn)，提高公司整體水平，增強整體競爭力，確保多出成果，出好成果。

三、下一步工作打算

1、落實各級責(zé)任，全面推進(jìn)同業(yè)對標(biāo)工作。充分發(fā)揮同業(yè)對標(biāo)專業(yè)管理職責(zé)，加強綜合管理，組織好指標(biāo)分析診斷和工作推進(jìn)。深入開展指標(biāo)分析，積極和集團公司對口管理部門匯報溝通，保證優(yōu)勢指標(biāo)擴大、劣勢指標(biāo)提升、基礎(chǔ)指標(biāo)鞏固，努力做到專業(yè)爭標(biāo)桿，指標(biāo)上A段。

2、加強專業(yè)管理，深入推進(jìn)縣區(qū)公司橫向?qū)��?biāo)。梳理調(diào)整縣區(qū)公司同業(yè)對標(biāo)指標(biāo)體系，在充分征求專業(yè)管理部門實施意見基礎(chǔ)上豐富縣區(qū)公司對標(biāo)指標(biāo)，盡可能確保指標(biāo)設(shè)科學(xué)合理，指標(biāo)評價公平公正，對標(biāo)效果顯著有效。

3、重視典型經(jīng)驗建設(shè)，發(fā)揮同業(yè)對標(biāo)工作引領(lǐng)作用。把學(xué)習(xí)和運用典型經(jīng)驗作為加強指標(biāo)管理的重要內(nèi)容，作為提升指標(biāo)水平的重要手段，充分發(fā)揮典型經(jīng)驗的指導(dǎo)、示范、帶動作用，真正體現(xiàn)同業(yè)對標(biāo)提升管理和績效的目的。切實抓好典型經(jīng)驗的培育，及早發(fā)掘具有創(chuàng)新性、綜合性、系統(tǒng)性、跨專業(yè)的管理經(jīng)驗和先進(jìn)做法，提高典型經(jīng)驗申報質(zhì)量。

4、加強培訓(xùn)和交流，提高管理創(chuàng)新和質(zhì)量管理工作水平。充分利用201*年冬訓(xùn)有利時機，舉辦管理創(chuàng)新和QC活動講座，提高公司人員撰寫報告能力。擴大公司管理創(chuàng)新、QC活動開展平臺，將縣區(qū)公司納入統(tǒng)一管理范圍，統(tǒng)一開展活動，統(tǒng)一組織評選，統(tǒng)一組織成果發(fā)布，增強各單位榮譽感和壓力感，提升成果整體水平和質(zhì)量。

擴展閱讀：××公司月度經(jīng)營管理工作匯報

月度經(jīng)營管理工作匯報

一、××項目開發(fā)建設(shè)實施計劃

1.開竣工計劃：201*年12月18日舉行開工典禮，組織打樁開工；201*年9月28日竣工；201*年10月1日201*年1月1日開張試營業(yè)。

2.工程建設(shè)進(jìn)度控制計劃：

①打樁工程201*.12.18201*.1.28共40天。

②地下室工程201*.1.28201*.8.28共210天，其中土方、圍護70天，鋼筋砼底板55天，鋼筋砼墻、頂板65天，外墻防水及回填土20天。

③上部主體工程201*.8.28201*.2.8共160天。④內(nèi)外裝飾工程201*.2.8201*.5.28共110天。⑤室外配套工程201*.5.28201*.9.28共120天。3.設(shè)計出圖計劃：

①201*年12月5日前完成正春和布店加固設(shè)計。②201*年12月22日完成基坑圍護設(shè)計施工圖。③201*年1月18日完成地下室和智能系統(tǒng)施工圖設(shè)計。④201*年3月15日前完成索膜結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計。

⑤201*年4月5日完成環(huán)境景觀、燈光廣告和公共部分裝飾工程設(shè)計。⑥201*年5月5日完成±0.00以上全部施工圖設(shè)計。4.招投標(biāo)方案與計劃：

①招投標(biāo)方式：邀請招標(biāo)，實行初步設(shè)計概算或單價費率報價招標(biāo)。②招標(biāo)范圍：所屬組團內(nèi)的全部土建、安裝、裝飾工程，不包括索膜結(jié)構(gòu)、智能系統(tǒng)、室外燈光廣告、園林綠化、電梯工程等特殊專業(yè)項目。

③施工招標(biāo)時間安排：12月底前完成整個項目的施工招標(biāo)。④專業(yè)項目工程招標(biāo)：

*201*年1月15日前完成土方、圍護工程施工招標(biāo)；*201*年3月8日前完成智能化工程招標(biāo)；

*索膜結(jié)構(gòu)與鋼結(jié)構(gòu)工程情況特殊，一般設(shè)計與施工同時招標(biāo)，可安排在3

月15日前完成。若設(shè)計和施工分開招標(biāo)，則施工招標(biāo)可安排在主體工程施工時進(jìn)行；

*室外燈光廣告、園林綠化、電梯工程可安排在主體施工階段后期進(jìn)行。5.材料和設(shè)備供應(yīng)：

①打樁工程中鋼材和水泥甲供。

②地下室因現(xiàn)場條件限制，采用商品砼，鋼材和商品砼均系甲供。③主要材料和機電設(shè)備采取甲供方式。

④圍繞進(jìn)度計劃，結(jié)合招投標(biāo)和合同條款以及設(shè)計、施工、監(jiān)理的要求組織采購、供應(yīng)。

⑤實行核心管理，可有效控制成本和資金，防止產(chǎn)生相互扯皮和推卸責(zé)任的行為。

6.項目實施的其他工作：

①12月5日組織打樁工程的圖紙會審。

②12月10日前費率招標(biāo)計委批復(fù)，并編制標(biāo)書，組織招標(biāo)。

③12月12日前圍繞打樁工程對周邊建筑的影響及定位放樣、施工程序，組織打樁、監(jiān)理、設(shè)計單位及咨詢顧問進(jìn)行討論，提出處理措施。落實正春和布店的詳細(xì)測繪，并對正春和布店加固設(shè)計進(jìn)行論證。

④201*年1月10日前組織基坑圍護的專家論證。

⑤201*年2月9日組織咨詢顧問和專家對地下室施工圖進(jìn)行審查。

二、××項目開發(fā)建設(shè)實施說明

1.關(guān)于開發(fā)進(jìn)度計劃：

①農(nóng)行貸審會未通過帶來影響，不可測因素增加。

②盡可能促使打樁工程先開工，但需變通方法。打樁工程總工期38天，尚需考慮打樁完成后靜載測試和低應(yīng)變動測所需時間，部分可穿插。

③設(shè)計出圖計劃有所改變，但定型前的工作和出圖后審圖盡量留有必要的時間，可有效控制成本、節(jié)約造價，也使項目設(shè)計更優(yōu)化。

④地下室施工將經(jīng)歷冬雨季，對施工進(jìn)度、質(zhì)量控制將帶來影響。⑤控制在201*年1月1日（元旦）開張（試）營業(yè)，舉行開街儀式，據(jù)此要求盡快領(lǐng)取相關(guān)證照，確保12月18日組織打樁開工，使打樁、土方、圍護和地下室鋼筋砼工程能延續(xù)施工。

⑥根據(jù)項目開發(fā)執(zhí)行計劃，總建設(shè)工期21個月，因關(guān)鍵分部分項工程經(jīng)歷冬雨季和春節(jié)，有可能適當(dāng)延期，但計劃可從嚴(yán)控制和要求，適當(dāng)留有一定余地，有利于項目的內(nèi)外操作。關(guān)鍵是打樁工程是否能先行施工以及打樁開始后其他分項工程能否延續(xù)施工。

⑦原開發(fā)實施和執(zhí)行計劃有所改變，不確定因素尚存，對經(jīng)營目標(biāo)及其相關(guān)的行為要從財務(wù)、技術(shù)、材料成本市場新需求方面分析和控制成本的變化，盡力保持建設(shè)施工過程中人力、技術(shù)和材料耗費與計劃的一致性。

2.關(guān)于資金籌備和土地證申領(lǐng)：

①打樁工程較特殊，嘉興有不成文的特殊做法，土地證因素局限性小，可爭取在12月中旬開工。其工程款支付除部分延付外，需企業(yè)自籌。其具體比例和數(shù)額可根據(jù)打樁工程合同、補充條款和完善內(nèi)部管理來進(jìn)行控制。

②應(yīng)積極做好政府、土管局工作，政府對農(nóng)總行貸審變化深表理解，在此基礎(chǔ)上爭取將其理解變成支持，一方面繼續(xù)做好農(nóng)行工作，另一方面爭取土地證的變通領(lǐng)取。

③根據(jù)已繳納土地費用7500萬元，可分區(qū)分段領(lǐng)取土地使用證。按出讓地價5040元/計可領(lǐng)取14881計22.3畝土地使用證，占總出讓土地的38%，技術(shù)上應(yīng)完全可行，政策上需變通支持，我方有一定的理由。這與工程實行搭接、穿插、流水施工相吻合。

④籌集資金渠道要多元化，不能“在一棵樹上吊死”，農(nóng)總行申請貸款是華庭公司在嘉興運作的一個“小平臺”，針對華庭股份云棲、北京等地項目，應(yīng)有一個扎實的融資“大平臺”，需要有長期支持和合作的銀行、財團。

⑤資金因素造成計劃的變更，短期目標(biāo)和長遠(yuǎn)目標(biāo)的滯后實現(xiàn)，最終必須通過經(jīng)營和執(zhí)行的合理的調(diào)整，這屬正常的經(jīng)營行為。但經(jīng)營性的必備條件是必須具有能動性。房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)專業(yè)主要科目之一，公司全員應(yīng)統(tǒng)一認(rèn)識，客觀分析，對外要有一致的口徑，避免不必要的言行對公司帶來負(fù)面的影響。

⑥應(yīng)付未付的各項費用，如三通一平、設(shè)計、咨詢、營銷策劃等資金的籌措需公司自籌或短期融資。

⑦開工的不確定性制約年度預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，計劃的調(diào)整造成成本的變化，需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

3.關(guān)于開工前準(zhǔn)備工作：

①開工前準(zhǔn)備工作仍需緊鑼密鼓，一鼓作氣展開。按原計劃，時間很急促，計劃調(diào)整后留有一定的時間，可充分考慮設(shè)計、前期、工程、材料采購、營銷方面的技術(shù)準(zhǔn)備，對投資成本和建設(shè)造價進(jìn)行控制，使方案更合理、技術(shù)更成熟、成本更經(jīng)濟、管理更科學(xué)，使前期物業(yè)顧問咨詢、營銷策劃委托工作更有效，也使我們的工作更優(yōu)化。

②施工圖設(shè)計從嚴(yán)把好造價控制關(guān)，繼續(xù)強調(diào)和要求建筑、結(jié)構(gòu)、和各專業(yè)設(shè)計的經(jīng)濟性、合理性，對地下室結(jié)構(gòu)施工和防水、索膜結(jié)構(gòu)等技術(shù)難點和易形成隱患、通病的項目從技術(shù)上考慮得更充分；對環(huán)境綠化景觀、廣告照明、公共部分裝飾和室外總體工程進(jìn)行充分的方案論證和標(biāo)準(zhǔn)控制；對新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的引入和應(yīng)用考慮得更充分等等，均可在目前予以充分“洗盤”，有利于今后的“拉升”。

③根據(jù)項目進(jìn)展和管理上的需求，進(jìn)行合理的管理架構(gòu)調(diào)整和責(zé)權(quán)利的界定分配，對是否引入項目總工，是否設(shè)立經(jīng)營管理職能（常設(shè)）部門及部門權(quán)重的調(diào)節(jié)、核心人員的把關(guān)等問題，可充分醞釀和討論。

④增強營銷策劃顧問、前期物業(yè)顧問、監(jiān)理公司等涉外部門與公司各職能部門的融合，將技術(shù)優(yōu)勢最大化。

⑤組織相關(guān)人員考察全國較典型的商業(yè)、步行街項目，汲取設(shè)計、工程、材料、物管、招商的成功經(jīng)驗。

4.關(guān)于施工招投標(biāo)和承發(fā)包：

①本項目開發(fā)程序特殊，考慮到工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜、專業(yè)分項較多、用材品種繁多、現(xiàn)場條件制約、施工周期較短等特點，故本項目采用費率招標(biāo)方式較為妥帖。

②本項目宜采取包工包料總承包，但主材和設(shè)備需甲供，特殊專業(yè)如索膜鋼結(jié)構(gòu)、電梯、園林綠化、智能化可分割發(fā)包，但也需納入總包管理，總包單位對工程質(zhì)量、造價、工期、安全文明等方面全面負(fù)責(zé)。

③考慮到砼攪拌、材料和周轉(zhuǎn)材料堆放、機械設(shè)備布置、鋼筋模板加工及堆放，尤其是地下室鋼筋砼結(jié)構(gòu)施工穿插搭接，土方、圍護、鋼筋砼工程施工的延續(xù)性，以及盡快領(lǐng)取預(yù)售證和回收資金，故本工程宜由一家施工單位承建。不論監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安全文明與治安還是在工程、資金、結(jié)算等方面均有利于我

方控制與管理，有利于施工期項目整體形象，也會帶來成本的大幅節(jié)約。本項目由一家施工單位承建并對各專業(yè)工程實行總承包管理，主要考慮到：

*施工現(xiàn)場條件限制。

*公司管理力量相對薄弱，缺乏大型項目開發(fā)經(jīng)驗。*地下室土方、圍護和鋼筋砼延續(xù)施工及其結(jié)構(gòu)要求。

*上部結(jié)構(gòu)分區(qū)不均勻，大部分為二~三層框架結(jié)構(gòu)，施工周期較短，合理組織搭接施工和流水作業(yè)，將大大降低施工成本。

*有利于縮短主體工程工期，確保提前預(yù)售和加快建設(shè)周期（主體、裝飾、配套、設(shè)備等專業(yè)網(wǎng)絡(luò)化施工與管理）。

*有利于監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)和現(xiàn)場管理，有利于克服技術(shù)難點，有利于控制成本和節(jié)省造價，有利于資金的合理使用和周密安排。

④對參加投標(biāo)的施工企業(yè)尤其是項目經(jīng)理必須進(jìn)行條件的限制。本項目對

項目經(jīng)理技術(shù)與業(yè)績素質(zhì)應(yīng)有較高要求。項目經(jīng)理必須具備較強的綜合協(xié)調(diào)、管理和應(yīng)變的能力，必須具備一級項目資質(zhì)（最好是優(yōu)秀項目經(jīng)理），必須承建過類似工程和15000以上大型地下室工程，應(yīng)獲得過魯班獎、錢江杯、西湖杯（南湖杯）工程，并需經(jīng)得住業(yè)主組織的專家測試評審。施工單位必須具備建設(shè)部新核定的專項資質(zhì)和總承包資質(zhì)。

⑥在評標(biāo)中對商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、信譽標(biāo)嚴(yán)格把關(guān)，在合理的投標(biāo)低價的前提下，施工組織設(shè)計和技術(shù)措施需經(jīng)得住專家的嚴(yán)格評審，在信譽標(biāo)中對優(yōu)秀項目經(jīng)理和勞模將增加評分等，均有利于工程順利發(fā)展，有利于控制成本，有利于現(xiàn)場施工文明衛(wèi)生，有利于綜合提升華庭公司房地產(chǎn)開發(fā)形象。

⑦招投標(biāo)準(zhǔn)備工作要充分，一旦資金到位，即可展開并應(yīng)馬上動工。為此，有關(guān)職能部門應(yīng)靈活做好招標(biāo)、規(guī)劃等部門工作，做好招投標(biāo)和承發(fā)包的技術(shù)準(zhǔn)備，使設(shè)計出圖、審圖、招標(biāo)、施工均能同時或相繼順利展開。

三、××項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)

1.投資成本和造價控制：總投資成本控制在4.2億元內(nèi)，建安工程、室外配套和基礎(chǔ)設(shè)施三項合計（除中央空調(diào)外）控制在1.5億元內(nèi)。

2.可領(lǐng)取預(yù)售證的時間和形象部位：建安工程、公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施費用三項合計為15555.43萬元，達(dá)到預(yù)售條件要完成25%×15555.43萬元＝3888.86萬元。予計完成50%鋼筋砼墻板即可申領(lǐng)預(yù)售證，按照進(jìn)度計劃約在201*年6

月中下旬左右。若以組團為單位分區(qū)分批申請上市，可提前至5月中旬領(lǐng)取區(qū)塊預(yù)售證。

3.回收資金和回收時間：預(yù)售證領(lǐng)取30天后可收取（現(xiàn)金流入）4.5億元×0.5×40%＝9000萬元，40%以外銀行按揭部分在預(yù)售證領(lǐng)取50天后逐漸流入，主體結(jié)頂可達(dá)到75~80%，竣工驗收并交付使用達(dá)到100%�？偦厥召Y金目標(biāo)4.5億元，其中預(yù)售現(xiàn)金流入部分為：201*年7月份可回收9000萬元，201*年8月201*年1月共9000萬元，平均1500萬元/月，201*年2月9月共4500萬元，平均563萬元/月。銀行按揭款流入為：201*年8月初開始收入至201*年9月初共2.25億元，平均1730萬元/月。

4.銷售總額目標(biāo):為4.5億元，按底層出售均價2.5萬元/平方米和二樓0.8萬元/平方米計算，共需出售約28000平方米，其中底層可售13461.5平方米×2.5萬元/平方米=3.37億元，二樓出售14125平方米×0.8萬元/平方米=1.13億元，基本可收回全部投資并略有盈余。

5.剩余資產(chǎn)和經(jīng)營（出租）收入：

①按擴初批復(fù)和規(guī)劃控制，××總建筑面積為85145.1平方米，若加上隱藏部分面積約為1201*平方米，總量達(dá)97000平方米左右。除了底層、二層基本出售外（主力百貨和寫字樓的12層不出售），剩余的資產(chǎn)將達(dá)到69145.1平方米，按建成后增值評估價5000元/平方米計，實物資產(chǎn)可達(dá)69145.1平方米×5000元/平方米=3.46億元。

②剩余資產(chǎn)69145.1平方米可以出租或經(jīng)營，其中地下室29468平方米，地上部分39677.1平方米。主要功能區(qū)塊是地下停車場、超市、主力百貨店和影城、餐廳、寫字樓及一部分三層用房，原則上招商出租。

6.201*年完成施工產(chǎn)值和形象部位：

按照項目開發(fā)實施計劃，24層主體可在201*年12月30日前結(jié)頂，主力百貨、寫字樓主體將在201*年2月8日前結(jié)頂。按投資估算進(jìn)行測算，可完成施工產(chǎn)值約8000萬元。

四、現(xiàn)階段的工作重點

1.設(shè)計階段應(yīng)嚴(yán)格把好成本控制關(guān)，在整體上滿足SMITH公司設(shè)計理念、風(fēng)格，達(dá)到基本效果的前提下，力求建筑、結(jié)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)設(shè)計的經(jīng)濟性、合理性，力求產(chǎn)品達(dá)到最佳的性能價格比。

2.入世后市場擴容，但需求可變性加大，招商出租的不確定性，增加了功能設(shè)計的難度，為此需繼續(xù)加強招商與設(shè)計的融合，使設(shè)計通用性更強，商家的選擇余地更大，減少圖紙修改、結(jié)構(gòu)變更對造價、工期帶來的影響。

3.加強和深化前期物業(yè)顧問的咨詢工作，促使設(shè)計和物業(yè)更優(yōu)化。4.適時組建商業(yè)（物業(yè)）經(jīng)營公司，將商業(yè)經(jīng)營公司與開發(fā)公司（名義上）完全脫離開來，實行獨立法人制，可有效規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，減少招商出租、出售對開發(fā)管理的干擾，更有利于華庭股份的資本運作。專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司從項目開發(fā)一開始就參與和介入進(jìn)來，可使建成后的××質(zhì)量更可靠、設(shè)施更完善、配套更合理、服務(wù)更周到，也可使××物業(yè)價值最大化。

五、項目開發(fā)管理措施與建議

1.注重設(shè)計總監(jiān)在××開發(fā)中參與的程度和作用，要求設(shè)計總監(jiān)常駐嘉興直到項目結(jié)束，避免蜻蜓點水式的管理給項目開發(fā)帶來的負(fù)面影響。

①規(guī)劃方案系境外設(shè)計，××項目開發(fā)定位及最終的實現(xiàn)需要SMITH公司及其境內(nèi)合作公司繼續(xù)加以指導(dǎo)和完善。

②嘉興院從未接受過如此規(guī)模、難度的項目，需要公司不同專業(yè)尤其是建筑方面專業(yè)人士加以引導(dǎo)說服和控制把握。

③按照××邊出圖邊施工的特殊開發(fā)程序，設(shè)計條件的交底、規(guī)劃審批與審圖、相關(guān)內(nèi)容的調(diào)整和修改等均需要有專人負(fù)責(zé)。

④設(shè)計的優(yōu)化，用材的控制，前期物業(yè)顧問咨詢的深化，招商方面對設(shè)計的進(jìn)一步認(rèn)定以及特殊專業(yè)項目的委托設(shè)計和招標(biāo)，均需繼續(xù)完善和落實。

2.注重預(yù)決算及其經(jīng)營管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的定位和作用，建議改變原有的人員設(shè)置及管理模式，將僅有的預(yù)決算人員從財務(wù)部門脫離出來，充實不同專業(yè)力量并常駐嘉興進(jìn)行動態(tài)管理，有利于公司領(lǐng)導(dǎo)及時和準(zhǔn)確掌握項目開發(fā)的經(jīng)營動態(tài)并為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠的依據(jù)。

3.工程招投標(biāo)需把握和強調(diào)的事項：

①××工程結(jié)構(gòu)特殊，綜合性很強，某些分項工程如智能化、索膜、鋼結(jié)構(gòu)較專業(yè)，考慮到公司從事房地產(chǎn)時間不長，專業(yè)人士少，管理力量單薄，缺乏大型項目開發(fā)和具體管理經(jīng)驗，故必須邀請綜合實力較強、業(yè)績良好、具備合作誠意、較強抗風(fēng)險和應(yīng)變能力的誠實守信的施工單位及其項目經(jīng)理參加投標(biāo)和承擔(dān)建設(shè)，這將大大減輕公司各方面的壓力。所以在招投標(biāo)中應(yīng)對投標(biāo)人

要進(jìn)行限制，尤其是項目經(jīng)理，這是工程建設(shè)是否能順利進(jìn)展的關(guān)鍵。

②本項目開發(fā)程序特殊，操作方法特別，為使項目盡快動工，必須采用費率報價招標(biāo)或初步設(shè)計概算報價招標(biāo)。12月份，公司組織主要管理人員、監(jiān)理單位、設(shè)計院等有關(guān)專家圍繞開工和招標(biāo)進(jìn)行了專題討論，并作了相應(yīng)的步驟，現(xiàn)正落實計委、招標(biāo)辦申報工作。實行費率招標(biāo)使施工總承包單位盡快確定，可大大縮短招標(biāo)周期、節(jié)約開支，促使樁基后土方、圍護和地下室鋼筋砼的延續(xù)施工，充分利用春節(jié)前后時間，減少春節(jié)、雨季對地下室施工的影響，縮短建設(shè)周期，同時能充分做好施工組織設(shè)計的論證及相關(guān)的施工準(zhǔn)備，以及對正春和布店的加固、打樁工程的總包管理等，均有利于確保工程質(zhì)量和安全，有利于工期及成本目標(biāo)的控制和實現(xiàn)。

③本項目必須實行總承包制，除了部分專項工程分割發(fā)包外其余均納入一次性招標(biāo)范圍，但分割發(fā)包部分需納入總包管理。樁基工程先行開工，為了順利進(jìn)行現(xiàn)場接收、樁基校驗和打樁資料的整理，打樁工程也實行總包管理。

4.管理架構(gòu)、專業(yè)人員的合理配置與調(diào)整：①建設(shè)設(shè)立項目總工。

②工程預(yù)決算與經(jīng)營管理部門的設(shè)置。

③兩家公司人員優(yōu)勝劣汰及有機結(jié)合，充實和加強工程、采購、銷售方面的力量。

④減少關(guān)系戶人員的進(jìn)入，加強專業(yè)人士的引入，實現(xiàn)真正的專業(yè)化運作管理。

⑤建立較為穩(wěn)定的核心人員管理政策，創(chuàng)造必要的條件促進(jìn)其穩(wěn)定和作用最大化。

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