基建,房地產(chǎn),汽車行業(yè)總結

基建和房地產(chǎn)

-行業(yè)集中度低供應方bargainingpowerlow-Demandfrom

基建GPlow農(nóng)村建設GPlow房地產(chǎn)GPhigh

-Coststructure:煤炭+電=40%

-房地產(chǎn)投資占每年投資的1/6，產(chǎn)業(yè)占GDP1/10

-行業(yè)特征(3個時滯)：政府政策變化開發(fā)商銷售變化（3個月）開發(fā)商投資決策變

化政府政策變化

-重估凈資產(chǎn)=賬面凈資產(chǎn)+重估增值=賬面凈資產(chǎn)+（權益已竣工未結面積+權

益未竣工面積）*下年售價*凈利潤率-KPI:業(yè)績覆蓋度=預收帳款/營業(yè)收入

-開發(fā)商定位：一線城市看存量（一線城市總體存量少，二三線城市看增速）-物業(yè)稅影響：

一線城市地方政府支持：存量地少難以依靠土地出讓獲取收入

二三線城市地方政府可能不支持：存量地多如果物業(yè)稅開征會影響土地出讓價

格，而土地出讓為一次性收入，物業(yè)稅為分期收入

-投資性購房比重超過20%，房市面臨較高風險

-6個博弈方:中央政府,地方政府,銀行,開發(fā)商,投資者,自住客-目前最大的問題:投資屬性過強剛興需求者只能高價購買-房產(chǎn)稅&物業(yè)稅不同點

房產(chǎn)稅為以有稅種，出租的商業(yè)地產(chǎn)一直在繳納；而物業(yè)稅是新稅種必須立法在

前

房產(chǎn)稅針對房產(chǎn)，物業(yè)稅針對房產(chǎn)和土地

房產(chǎn)稅稅基為購買房產(chǎn)的原值；物業(yè)稅是評估值

-房產(chǎn)稅和物業(yè)稅都是保有環(huán)節(jié)的稅，一般只收其一，而和土地出讓金不矛盾-房價易漲不易跌，原因：

和股票不同，買入的房子有很大部分變?yōu)榫幼∮貌粫�馬上轉化為供給收入和租金的上漲將緩解房價的壓力-房價漲幅大的原因:

供給端:

政府土地財政推高地價人多地少需求端:

投資渠道少以及負利率狀態(tài)商品房的金融屬性過強貧富差距過大

擴展閱讀：201*年房地產(chǎn)行業(yè)總結及未來展望

201*年房地產(chǎn)行業(yè)總結及未來展望

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的這十年既是黃金的十年，同時也是迷茫的十年，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強大，在整個國民經(jīng)濟中幾乎起到“牽一發(fā)而動全身”的作用；但與此同時，再也沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來經(jīng)歷了數(shù)輪調控，國家甚至不惜采用行政手段進行壓制。

而剛剛過去的201*年，則無論對于整個中國經(jīng)濟而言，還是對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，都有著重大意義，作為本屆政府執(zhí)政的最后一年，同時也預示著新一輪政治周期的開端。在此時間結點上，我們將對過去的201*年做一次全面的盤點，看看在這承前啟后的一年中，房地產(chǎn)行業(yè)究竟發(fā)生了些什么，同時對即將到來的更為意義深遠的201*年做些許預測，希望能夠在這新一輪周期的起點上，率先抓住未來行業(yè)發(fā)展的機遇。[回顧篇：行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升]

如果說201*-201*年是本輪房地產(chǎn)調控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房價持續(xù)回調，而進入201*年以來，調控其實逐漸進入了第二階段，由于前期調控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷給地方政府財政所帶來的巨大壓力，我們看到行業(yè)基本面在201*年之后明顯出現(xiàn)好轉，市場交易量逐漸恢復，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房價也正逐漸企穩(wěn)回升，總結來看，201*年無疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。一、201*年房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境喜憂參半

1、經(jīng)濟環(huán)境：前三季度經(jīng)濟超預期下滑，基建投資、房地產(chǎn)回暖推動四季度溫和復蘇

201*年我國宏觀經(jīng)濟走勢令人堪憂：外部環(huán)境方面，歐債危機不斷反復，發(fā)達國家經(jīng)濟分化加劇，大多數(shù)新興市場國家經(jīng)濟增長放緩或維持低位運行，全球經(jīng)濟增長明顯放緩；內部環(huán)境方面，近年來國內生產(chǎn)要素成本持續(xù)上漲，使傳統(tǒng)制造業(yè)和出口面臨重壓，加上主動調控房地產(chǎn)市場，多方因素合力之下，國內經(jīng)濟增長面臨較大下行壓力。從數(shù)據(jù)上看，201*年GDP增速持續(xù)放緩，三季度跌至7.4%，形勢嚴峻程度一度超過預期。

四季度起，國內經(jīng)濟其實出現(xiàn)了比較明顯的復蘇，其主要推動力來自于兩個方面：其一，地方基礎設施建設強勁增長，拉動固定資產(chǎn)投資成功回升；其二，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)上行，帶動建設活動溫和回升。兩者很大程度上掩蓋了出口端的持續(xù)低迷，以及私人經(jīng)濟部門的去庫存重壓。從全年的角度看，201*年宏觀經(jīng)濟的最終收官，對于各方而言都還是可以接受的。

2、行業(yè)環(huán)境：下半年以來行業(yè)景氣度轉好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況

房地產(chǎn)行業(yè)景氣度方面，201*年以來以7月份為分水嶺呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)，前8個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從27.8%一路下滑至15.4%，全國房屋新開工面積更是由正轉負；而由于今年以來整個房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的好轉，銷售指標率先企穩(wěn)反彈，企業(yè)信心逐漸恢復，8月份以后景氣指標陸續(xù)觸底，截止11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累積增速已在回升至16.7%，而新開工方面，8月單月增速今年來首度轉正、前11個月累積增速跌幅也從-13.4%(8月份)收窄至-11.1%�？傮w來看，下半年以來行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢非常穩(wěn)固。

信貸投放方面，201*年以來以5月份為分水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)后增，5月份中央政府開始強調穩(wěn)增長的重要性，隨即各地方重大項目陸續(xù)開工，新增貸款明顯反彈；前11個月累計放出了7.75萬億元的信貸，已經(jīng)超過去年全年7.47萬億元的水平，今年全年新增預計將接近8.5萬億的規(guī)模。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也同步得到改善，截止11月，201*年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金已連續(xù)7個月呈現(xiàn)增長，前11個月同比增長14.1%，其中來自個人按揭貸款貢獻最大，增速達到23.7%。

3、政策環(huán)境：中央層面口風始終嚴謹，地方政府闖關由顯性轉為隱性

中央層面來說，相比201*-201*年多輪次、力度不斷升級的政策調控，今年從本質上并沒有全新的政策出臺，但是，中央層面對調控的口風一直維持在相對嚴謹?shù)膶用�。中央領導人在多個場合反復強調堅持房地產(chǎn)調控，敲邊鼓式的提醒從未間斷；此外，中央對于個別放松力度較大、輿論反應強烈的地方性放松仍然堅決叫停，例如年初時的蕪湖財稅補貼、年中時的重慶補繳公積金等，均遭到了中央層面的壓力而流產(chǎn)。地方層面來說，相比201*年個別城市超越中央底線的觸碰限購紅線，今年以來明顯變得更加謹慎，“闖關”舉動從201*年的顯性逐漸轉向隱性。從地方政府政策調整形式上來看，今年多采用的是調整普通住宅標準、公積金、信貸優(yōu)惠這樣比較溫和的方式。根據(jù)研究中心統(tǒng)計，201*年至今全國有28個城市先后對公積金貸款政策進行了調整，方式從年初時相對較輕的延長貸款年限、增加貸款上限，到下半年后下調首套房、二套房公積金貸款首付比例。

二、一二線城市引領全國市場銷售明顯回暖

1、全國總量：201*年全國市場交易規(guī)模將再創(chuàng)新高統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，201*年前11個月全國商品房銷售面積達到9.17億平方米，同比上漲2.4%，今年以來首度同比歸正，鑒于201*年12月份的成交低位因素，我們預計全年同比漲幅將在前11個月基礎上進一步擴大，201*年市場銷售量再創(chuàng)新高已毫無懸念。

縱觀今年房地產(chǎn)市場運行軌跡，基本可以分為四個階段：第一階段是1-2月，彼時正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對偏嚴厲，因此市場交易仍然延續(xù)201*年的低迷狀態(tài)；第二階段是3-6月，政策面相對寬松的格局逐漸成型、全國品牌企業(yè)依然延續(xù)去年降價跑量的策略，導致市場剛需開始集中釋放，推動各城市交易量快速攀升；第三階段是7-10月，由于市場銷售持續(xù)良好，因此大多數(shù)企業(yè)資金壓力明顯緩解，而之前持續(xù)跑量所導致的利潤大量流失逼使企業(yè)價格策略逐漸趨于保守，但購房者一方卻依舊停留在前期“不降價，無銷售”的慣性思維，市場交投雙方正展開新一輪的博弈，導致交易量較前期有所下降，市場進入一個相對平穩(wěn)的階段；第四階段是11-12月，各重點城市市場交易量出現(xiàn)年底翹尾，究其原因，時逢年底，一部分前期價格策略相對保守的中小型房企，由于時逢年底業(yè)績沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，另一方面，過去3-4個月出現(xiàn)在各大重點城市中的價格回漲暫告一段落，相當一部分購房需求擔憂明年市場進一步回暖進而加快入市。

2、各線城市：一二線城市市場明顯好轉，三四線增長趨勢有所放緩

從全國24個樣本城市中看，一二線城市市場狀況顯著好轉，201*年樣本一二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其201*年的成交量同比則均下降了19%；而三、四線城市增長趨勢則有所放緩，今年樣本三四線城市交易量同比增長15%，漲幅較201*年大幅收窄。

城市間出現(xiàn)上述分化，主要原因在于去年一二線城市深受調控影響，市場需求被嚴重積壓，而隨著今年政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放；而三四線城市未在本輪調控政策的覆蓋區(qū)域，而近年來在整個行業(yè)層面上出現(xiàn)了進軍三四線的浪潮，導致前期諸多熱點三四線城市市場快速膨脹，但與此同時，這類城市經(jīng)濟發(fā)展水平依然落后、市場需求規(guī)模相對有限的缺陷也逐漸顯露出來，在經(jīng)歷了前幾年的快速擴張之后，市場有效需求正遭遇階段性低谷。

3、產(chǎn)品需求：熱銷項目結構發(fā)生漸變，剛需、改善、投資類需求陸續(xù)入市

201*年以來，伴隨著房地產(chǎn)行情的逐步好轉，購房需求經(jīng)歷了一個從剛需、改善再到投資逐步持續(xù)釋放的過程。3、4月份市場熱銷項目依然延續(xù)了去年年底的一波以剛性需求為主的行情，如上海的保利葉語、廣州的碧桂園鳳凰城等；6月以后，中大戶型的改善型產(chǎn)品也開始在熱銷項目上嶄露頭角，典型項目如上海的

中海紫御豪庭、南京的世茂外灘新城，均創(chuàng)造了開盤銷售破億的亮眼成績；而7、8月以后，包括旅游度假產(chǎn)品在內的異地投資類項目也進入到熱銷的隊列中，最具代表的例子如啟東的恒大海上威尼斯，開盤當天售出2509套房源，備案金額超過20億元，再如惠州的碧桂園十里銀灘，項目主要客群為深圳、廣州等周邊的異地投資客戶，開盤當天成交3300套房源。

三、全年土地市場成交下滑，下半年開始市場熱度有所回升

1、全國總量：全年土地市場量價齊跌，下半年行業(yè)環(huán)境持續(xù)好轉后有所起色

201*年全國24個樣本城市土地市場成交總建筑面積4.45億平方米，同比下降11%，平均樓板價為2257元/平方米，同比下降7%。

分階段來看，今年土地市場先抑后揚的特征非常顯著，1-5月份由于房地產(chǎn)市場剛從低迷期中走出來，此時房地產(chǎn)企業(yè)普遍將關注重心放在銷售端，而對于剛剛有所起色的政策環(huán)境也仍有余悸，因此表現(xiàn)在土地市場上即是成交量相對委靡，以樣本城市為例，今年前5個月共成交土地1.5億平方米，僅相當于201*年同期的61%，而平均成交樓板價也較201*年同期下跌8%；

下半年之后，隨著行業(yè)大環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)銷售狀況好轉，帶動土地市場交投逐漸復蘇，尤其是一部分在過去一年由于擔憂調控延續(xù)而在投資環(huán)節(jié)全面收縮的房企，開始顯露出強烈的補庫存的意愿，如在年初時曾號稱進入“冬天模式”、“今年不輕易拿地”的萬科，下半年以來每月都有200萬平方米以上的新增土儲，10月份更是拿下448萬平方米土地，創(chuàng)下其近兩年以來單月最大手筆，從市場數(shù)據(jù)來看，6-12月份24個樣本城市月均成交土地4300萬平方米，已經(jīng)超過201*年月均水平；從地價的角度看，經(jīng)過6-8月份的企穩(wěn)過渡，9月份之后開始出現(xiàn)明顯攀升，最近三個月，北京、廣州、上海等核心城市高溢價成交地塊、甚至地王不斷涌現(xiàn)，北京萬柳地王高達33831元/平方米的樓板價曾一度引起轟動，時隔半月，霞光里地塊成交單價高達37875元/平方米，進而成為新單價地王。

2、各線城市：二線城市土地市場交易保持平穩(wěn)，三四線城市地價保持快速上漲今年土地市場總體成交情況不甚理想，各線城市的表現(xiàn)也存在較大差異。

從成交量角度看，一線城市和三四線城市今年土地交易規(guī)模均大幅度萎縮程度，跌幅分別達到39%和35%，究其原因，我們認為一線城市由于地價平均水平偏高，在調控主基調未變、企業(yè)普遍加強風險管控的背景下，土地成交不暢是完全可以預料的結果；而三四線城市方面其實也是受困于風險因素，只是這部分城市的風險不在于地價高，而在于未來短期內房地產(chǎn)市場需求的不確定性，過去兩三年整個行業(yè)范圍內出現(xiàn)進軍三四線城市的浪潮，而從今年市場的反饋來看，相當一部分前期熱點的三四線城市市場已經(jīng)出現(xiàn)了交易低谷，而這必然已經(jīng)引起企業(yè)的警惕。而與前兩者相比，二線城市無論在地價還是市場需求方面都更為可控，因此從土地市場來看交易量與去年基本持平。

從地價角度看，一線城市雖然土地成交總體低迷，但由于稀缺因素，地價仍與去年持平；二線城市方面今年平均樓板價下跌14%，在我們看來，這與相當一部分地方政府主動調低出讓底價有重要關系；而三四線城市方面，盡管今年土地成交量下滑，但地價依然走在持續(xù)上漲的軌跡中，這與這部分地區(qū)本身處于城市基礎設施建設的高增長期有關，但就27%的漲幅來看，其土地市場熱度過高的風險依然存在。

3、流拍、溢價：地方政府改變拍賣方式抑地價，流拍率同比小漲、溢價率回落

201*年全國30重點城市土地流拍率為9%，與去年相比提升了1個百分點。201*年上半年流拍率相對較低，主要是土地供應量大幅收縮，而隨著下半年土地市場回暖，地方政府集中供地，導致流標地塊數(shù)量有所增長。

201*年土地市場底價成交占主流，高溢價地塊占比出現(xiàn)明顯下滑，全年平均溢價率在50%以上的占比僅為4%，與201*年相比下降8個百分點，較201*年、201*年時的33%和24%更是明顯偏低。這一方面是由于企業(yè)拿地整體較為理性，尤其是上半年典型企業(yè)多為底價拿地，競爭不激烈，另一方面也是政府調控的結果。201*年5月，國土部重申溢價率超過50%的地塊需上報，而201*年以來杭州、廣州、濟南等城市在競拍方式上也做出了改變，如采取“限地價、競配建”、“限房價、競地價”等方式，這使土地出讓溢價率得到有效抑制，所以201*年從總體來看，高溢價地塊并不常見。[展望篇：新十年兩大關鍵字推動行業(yè)持續(xù)發(fā)展，201*年春意已現(xiàn)]

201*年將是新一屆政府執(zhí)政的第一年，是新一輪政治周期的第一年，其將為未來十年整個經(jīng)濟的發(fā)展定下主基調，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，剛剛經(jīng)歷了201*年的觸底回穩(wěn)，其上行趨勢能否在201*年得以延續(xù)，相信這是廣大房地產(chǎn)企業(yè)當前最為關心的話題。站在這兩個層面上，我們將對未來十年行業(yè)發(fā)展的重要方向，以及201*年房地產(chǎn)市場走勢作出判斷，一家之言，僅供參考。一、新十年兩大關鍵字

1、“新型城鎮(zhèn)化”將是未來十年房地產(chǎn)行業(yè)最大利好

在過去的十年中，伴隨著全國城鎮(zhèn)化進程的推進，中國總共新增大約2億的城市人口，按照人均30平的住房需求測算，這將為房地產(chǎn)市場帶來了60億平方米的需求；但是根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，過去十年全國商品住宅竣工面積總共不足50億，也就是說單單是城鎮(zhèn)化就造成了10億平方米的供應缺口，而這才是過去房地產(chǎn)市場能夠抵御一切調控、越挫越勇，進而締造黃金十年的真正秘密。那么在未來的十年，城鎮(zhèn)化還會給房地產(chǎn)市場帶來如此巨大的推動力嗎？毫無疑問，答案是肯定的。

李克強總理在201*年的多次講話中提到，未來中國經(jīng)濟增長模式必須從依賴出口轉變到依靠內需上來，而城鎮(zhèn)化正是我國最大的內需。由此可見，在新十年中中國的城鎮(zhèn)化進程將繼續(xù)提速，而更為重要的是，未來的城鎮(zhèn)化將從以往關注速度轉變?yōu)楦�關注質量。

在過去相當一段時間內，我國的城鎮(zhèn)化、尤其是相當一部分中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化，更多體現(xiàn)在數(shù)字形態(tài)上的提高，而在相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展上卻明顯落后，相當一部分所謂的新市民無法融入城市生活的渠道，甚至中西部的部分城鎮(zhèn)出現(xiàn)“趕”農(nóng)民進樓的現(xiàn)象，如此的城鎮(zhèn)化確實在一定程度上導致了三四線城市房地產(chǎn)市場真正的新增有效需求其實相對有限。而這樣的局面在新十年中有望逐步改善。

在十八大會議政府工作報告中，我們觀察到關于城鎮(zhèn)化進程的表述發(fā)生了重要的變化，首次提出了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化四化同步發(fā)展的理論：工業(yè)化為城市提供更多的非農(nóng)業(yè)就業(yè)機會；農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提高農(nóng)村勞動生產(chǎn)率、進而釋放更多的農(nóng)村人口，更可在部分農(nóng)村實現(xiàn)大型產(chǎn)業(yè)結合的經(jīng)營模式，推動農(nóng)村直接升級為城鎮(zhèn)；信息化則是促進工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化更好更快實現(xiàn)的重要推手。綜合來看，將工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化和城鎮(zhèn)化進程捆綁在一起，已經(jīng)成為未來我國促進更有質量城鎮(zhèn)化的基本國策。在此情況下，未來我國城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更多真正意義上的有效需求，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，尤其是三四線城市來說，或許才是真正的春天。2、“保障房建設”將是未來十年行業(yè)發(fā)展重心在過去的調控十年中，被外界詬病最多的是房價越調越高。究其根本原因在于頂層設計的缺乏，政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的掌控基本是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的應對式調整。而事實上，早在1998年房改之初，朱基總理便對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向有過非常具體周詳?shù)捻攲釉O計，在當年著名的國發(fā)(1998)23號文《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》中，住房雙軌制的藍圖就已經(jīng)寫就，根據(jù)文件的精神，高收入人群應通過商品房市場改善居住條件，中低收入人群則通過政府保障房解決住房問題，并在此基礎上發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟持續(xù)增長的推動作用。但是遺憾的是，在這之后的十余年里，由于種種原因，上述規(guī)劃并沒有得到很好的落實。

那么，站在當前這個時間點上，房地產(chǎn)業(yè)重拾頂層設計，是我們已經(jīng)可以看得到的未來行業(yè)發(fā)展趨勢。首先，從近兩年政府的調控思路來看，保障房的建設工程已經(jīng)在逐步推進，5年3600萬套的建設目標已經(jīng)被層層分包給各級地方政府，各地保障房每年的新開工數(shù)量也都有了一個詳細的計劃表；其次，從十七大以來中央層面上對房地產(chǎn)調控的分工來看，溫家寶總理主抓政策調控，而李克強作為副總理時則主抓保障房建設，而十二五規(guī)劃中全國5年內新建3600萬套保障房的計劃即由李牽頭制訂，而根據(jù)我們的監(jiān)測，201*年以來李在公開場合關于房地產(chǎn)調控的講話共計24次，而每一次都無一例外提到了保障房，從中可見新一屆國務院總理對保障房的關注�？梢灶A見，在新十年內，保障房體系建設仍將是中央政府在住房問題上的最重要工作。毫無疑問，伴隨著浩浩蕩蕩的保障房建設工程，未來勢必將分流一部分商品房市場需求，尤其是中低端需求。但是，在短期內我們認為尚不必過分憂慮，盡管保障房覆蓋中低收入人群是大勢所趨，但是從目前來看依然存在著許多亟待解決的問題，其中首到其沖的即是資金渠道，當前各地保障房建設資金來源主要有三種渠道：其一是以政府信用做擔保，向商業(yè)銀行做無抵押貸款；其二是地方政府或國有開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券；其三是政府在土地出讓的環(huán)節(jié)強制性要求企業(yè)必須配建一定數(shù)量的保障房，綜觀以上三種融資模式，無論哪一種都不能產(chǎn)生可持續(xù)的資金循環(huán)，這已經(jīng)使得我國保障房體系建設嚴重受困，從這個意義上講，5年3600萬套的規(guī)劃能否如期完成其實尚未可知，201*年全國保障房建設目標從1000萬套下調到700萬套，201*年目標繼續(xù)下調到600萬套，這其中反映出中央層面已經(jīng)對當前的保障房建設思路做出了一定的反思。在我們看來，本輪保障房的集中開工高峰始自201*年，按照保障房規(guī)劃建設周期，第一波供應高潮至少應該在201*年之后；根據(jù)我們的測算，201*年竣工的保障房規(guī)模大致占當年商品房總竣工量的10%，201*年這個比例大概將在15-20%之間，因此，單從201*年一年來看，保障房入市規(guī)模遠不足以對商品房市場造成太大威脅。二、201*年走勢預判

1、宏觀經(jīng)濟：政府投資將確保經(jīng)濟總體平穩(wěn)，中長期結構轉型仍有不確定因素

201*年將是黨的新一屆領導集體上任后的第一個完整的財政年度，預計其“穩(wěn)增長”力度將會超過201*年，因此，我們對于明年經(jīng)濟層面的基本判斷仍然是政府投資引導國內需求，在此推動下，201*年中國經(jīng)濟將暫時走出增速快速下滑的局面，但在穩(wěn)定增長中尋求結構轉型的基調目前看來并沒有改變。內在層面，國內人口紅利結構正在發(fā)生轉變，過去十年里支撐我國經(jīng)濟快速發(fā)展的廉價生產(chǎn)要素已經(jīng)不在，傳統(tǒng)制造業(yè)競爭力將面臨巨大挑戰(zhàn)；外在層面，當前中國主要貿(mào)易伙伴都無法看到明確的復蘇希望，美國復蘇緩慢且面臨“財政懸崖”，歐洲債務危機仍在持續(xù)發(fā)酵，經(jīng)濟仍處在較大的下滑風險當中，目前出口中增長最為強勁的是新興市場國家，但也無法完全替代歐美國家需求。

綜合判斷，我們認為201*年依靠投資拉動GDP應能維持在8%左右的增速，但從中長期來看，經(jīng)濟不穩(wěn)定因素依然存在，這對于政策前景尚不明朗的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也許反而是較為理想的局面。2、行業(yè)政策：限購政策仍將存續(xù)，房產(chǎn)稅短期內對市場影響有限

在當前這個時間點上，相信整個行業(yè)最關注的話題，是本輪以限購為核心的政策調控在201*年會否出現(xiàn)變化，尤其是在中央最高層領導人已經(jīng)換屆的情況下。對此，我們的看法是：其一，住房問題事關經(jīng)濟和民生兩大領域，要對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年進行調控，這絕非一兩個領導人可以憑借一己之力推動的工程，房地產(chǎn)調控一定是在黨中央、最高決策層得到了相當?shù)闹С郑黄涠�，新一屆政府的主要領導人也正是當前調控的主要執(zhí)行者；其三，房地產(chǎn)調控在民間客觀上確實具有相當廣泛的群眾基礎。綜合以上三點因素，我們認為201*年調控主基調不會出現(xiàn)逆轉，限購政策將繼續(xù)執(zhí)行。

但是另一方面，限購政策不退出并不意味著201*年房地產(chǎn)政策面會更緊張。事實上只要中央層面不進一步加壓，地方層面就仍然存在松動的壓力和動力；而從201*年以來的現(xiàn)實經(jīng)驗看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達成相對共識，市場交易量就足以企穩(wěn)回升，同時在適當?shù)恼�策壓力下整個行業(yè)也不至于過熱，在我們看來，對于新一屆政府而言，對宏觀經(jīng)濟走勢起到舉足輕重影響的房地產(chǎn)業(yè)，能夠保持這樣平穩(wěn)的狀態(tài)恰恰是最合適的局面。

至于另一個行業(yè)內的熱門話題房產(chǎn)稅，我們認為擴大試點范圍基本已經(jīng)板上釘釘。但是不容忽視的一點是：從當前已經(jīng)試點的上海和重慶來看，無論從只征增量不征存量的稅收范圍，還是從稅率本身來看，其真正對市場所能產(chǎn)生的影響依然十分有限。以上海為例，201*年以來新購商品住宅中僅有1/3的部分被納入應稅范圍，而根據(jù)201*年稅務局的數(shù)據(jù)，當年上海地方財政收入中產(chǎn)生于房產(chǎn)稅的部分是22.1億元，僅占總體的0.6%�；�于以上我們認為：即使201*年房產(chǎn)稅的試點城市數(shù)量增加，但是考慮到當前房產(chǎn)稅的實際現(xiàn)狀，而短期內又不具備全面清算存量的條件，起碼在201*年內，房產(chǎn)稅仍然不會對房地產(chǎn)市場造成太大影響。

3、市場走勢：開發(fā)投資溫和上漲，201*年全國市場量價齊升

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，201*年前11個月投資增速已回升至16.7%，隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，該增速已基本企穩(wěn)；對于201*年，我們可以從兩方面去判斷：首先，201*年1000萬套保障房新開工的結轉效應依然存在，將使201*年保障房投資繼續(xù)維持在高位；其次，房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉將提升企業(yè)信心，商品房投資企穩(wěn)回升應是大概率事件，但受困于新開工數(shù)據(jù)短期內仍將負增長的拖累，預計201*年投資額增長幅度有限。綜合來看，我們判斷201*年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大致在18%左右，較201*年微幅上漲。交易量方面，201*年前11個月全國商品房銷售面積9.17億平方米，近三年以來12月單月占全年比例穩(wěn)定在20%左右(前11個月缺漏數(shù)據(jù)年底統(tǒng)一入庫)，故判斷201*年全年銷售量大致將在11.5億平方米，同比增幅約為4.3%；對于201*年，由于行業(yè)內外部環(huán)境持續(xù)趨緩，故市場增長速度高于201*年應無懸念，以此來看，201*年全國商品房銷售面積將突破12億平方米。從城市來看，一、二線城市，只要行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化，預計201*年交易量將繼續(xù)201*年的上升趨勢；而對于三四線城市，我們認為可以分為兩類：其一是近兩年市場迅速發(fā)展的熱點三四線城市，在經(jīng)過201*年盤整后，201*年將迎來新的復蘇，至于另一部分數(shù)量龐大的普通三四線城市，201*年將是其嶄露頭角的新起點。

房價方面，預計201*年全國商品房銷售價格將在201*年的基礎上上漲5-10%。分城市看：一二線城市中心城區(qū)由于最近兩年持續(xù)的嚴厲調控，房價漲勢基本停滯，預計201*年將出現(xiàn)強烈的補漲效應，預計漲幅將在10-20%；而城郊板塊方面，由于主力客需以首置和首改為主，因此價格敏感度相對偏高，開發(fā)商大幅度漲價仍將迅速失去市場的支撐，這類區(qū)域201*年房價將呈現(xiàn)10%以下的溫和回漲。至于三四線城市，由于市場本身正處于發(fā)展的大方向中，在行業(yè)大環(huán)境轉好的情況下，熱點城市漲幅將相對較大，而普通三四線城市由于市場規(guī)模普遍較小，因此房價走勢受具體項目的定價影響更大。4、產(chǎn)品需求：剛需項目主流地位不變，改善、投資等產(chǎn)品將呈“百花齊放”

從項目結構上看，201*-201*年九大重點城市90-140平米房源成交套數(shù)占總量的比例保持在40%左右，而90平米以下中小戶型占比大致在30%左右，另外140平米以上大戶型也占到30%左右的比例，在我們看來，這樣的結構比例與一二線城市市場需求的構成是符合的。時至201*-201*年，由于限購政策的介入，一二線城市中高端項目成交占比明顯萎縮，近兩年90-140平米成交占比降到33%和36%，而140平米以下占比更是低至23%，相應地，90平米以下中小戶型占比則連續(xù)兩年突破40%。在我們看來，過去兩年重點城市中高端需求存在較大面積的積壓。

對于201*年，由于限購政策的存續(xù)，剛需類產(chǎn)品依然將是市場成交的主力軍，但其所占份額將較201*年則將下降，而改善、投資類產(chǎn)品銷售狀況將在201*年下半年基礎上繼續(xù)好轉。改善需求相對于首置剛需而言，購買力更強、但購房急迫性較弱，因而在201*年房價預期總體看跌的背景下這部分需求入市積極性偏低，而隨著整個市場環(huán)境的企穩(wěn)回暖，預計201*年一二線城市中規(guī)模巨大的改善需求將全面回歸，所占市場比例將在201*年基礎上明顯提升，大致將回歸到40%左右的水平；而對于投資性需求而言，依然存續(xù)的限購政策將是其回歸的最大桎梏，201*年異地投資將仍然是這部分需求最大的釋放渠道，類似于惠州碧桂園十里銀灘、啟東恒大海上威尼斯這樣的銷售佳績將繼續(xù)在二三四線城市涌現(xiàn)。

5、土地市場：政策趨穩(wěn)供需兩旺，201*年土地市場將量價齊升

土地市場將延續(xù)201*年四季度以來的熱度，201*年土地供應量及成交量總體上將保持穩(wěn)中有升。具體來看，1月末、2月初，各地推地熱潮仍將持續(xù)，土地成交量保持較高水平，這之后成交量將有所回落進入平穩(wěn)期，下半年、尤其是四季度，土地成交量將再度上揚。

從各線城市來看，一線城市土地成交量將比今年有明顯增長，其中深圳將以大量城市更新項目為土地開發(fā)主要手段，二線城市的成交量將持續(xù)今年的增長態(tài)勢，而三四線城市將出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，發(fā)展?jié)摿ο鄬�較大的三四線城市土地成交量將較今年小幅上漲，而其他三四線城市的土地市場較不看好。

土地價格整體走勢也將是溫和上漲的，具體來看，一季度末土地價格或有小幅回落，但跌幅不會過于顯著，主要是受到推地結構調整、傳統(tǒng)淡季等影響，對于今年沒有拿地的企業(yè)是補充土儲的窗口期，此時土地市場競爭較少，有利于低價拿地。二季度之后，如果沒有更為嚴厲的政策出臺，土地成本將有顯著攀升，三四季度土地價格將達到峰值。

從流拍、溢價來看，在政策趨穩(wěn)的預期下，201*年土地市場將好于201*年，土地流拍率也會相應回落，流拍地塊將集中在一季度末、二季度初；而高溢價地塊數(shù)量則不會出現(xiàn)爆發(fā)性增長，應該只是小幅提升，主要集中出現(xiàn)在201*年四季度。【結束語】

在剛剛過去的201*年，中國經(jīng)濟遭遇到了始料未及的困境，問題既來自于外部，也來自于內部；與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)卻在經(jīng)歷連續(xù)兩年調控之后迎來了些許轉機，政策環(huán)境逐漸緩和，市場交易量溫和復蘇，品牌房企銷售業(yè)績也較為理想。

然而我們也看到，企業(yè)的整體利潤率持續(xù)下降，銷售在城市之間、企業(yè)之間分布的不均衡性加劇……未來仍存在較大的不確定性，能否在行業(yè)轉型的大浪中破浪前行取決于對大勢的把握和專業(yè)性的增強，更重要的是二者之間節(jié)奏的把控。

當新一屆政府正式躍上歷史舞臺時，房地產(chǎn)業(yè)，這個在過去十年里既扮演了推動經(jīng)濟增長的“好孩子”，同時又充當了引發(fā)社會激烈矛盾的“壞孩子”，這樣一個充滿矛盾的角色，將會何去何從？作為房地產(chǎn)行業(yè)里的一員，無論新的十年會給我們帶來怎樣的機遇，又會讓我們迎接怎樣的挑戰(zhàn)？積極修煉內功，順勢而為，迎接改變，才是迎接未來的最好方式！

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