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物業(yè)工作總結(jié)

網(wǎng)站:公文素材庫(kù) | 時(shí)間:2019-05-27 20:32:38 | 移動(dòng)端:物業(yè)工作總結(jié)

物業(yè)工作總結(jié)

公司領(lǐng)導(dǎo):

我從201*年6月到同仁花園任職,到201*年11月,歷時(shí)6個(gè)月。從摸索到熟悉,從茫然到自信,在我前進(jìn)的每一步,都得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的熱情相助,得到了大多數(shù)業(yè)主、租戶(hù)的諒解與支持。如果說(shuō)這6個(gè)月的工作還有一些可取之處的話(huà),那絕不是因?yàn)槲覀(gè)人有多大的能力,而應(yīng)歸功于我們有一支高素質(zhì)的隊(duì)伍,有一群有熱情、肯奉獻(xiàn)的物業(yè)管理人。作這個(gè)小結(jié)的目的,也決不是給自己涂脂抹粉,而是希望能達(dá)到兩個(gè)目的:其一,冷靜回顧一下這段時(shí)間的工作得失,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),吸取教訓(xùn);其二,以自己的這段經(jīng)歷為案例,為公司今后鍛煉、培養(yǎng)人才提供參考。

我這6個(gè)月的工作,基本可分為三個(gè)階段。

第一階段,摸索階段。從201*年6月初到7月底。這一階段的工作,一方面是盡快掌握小區(qū)的基本情況,另一方面確保小區(qū)各項(xiàng)工作的正常進(jìn)行。由于交接時(shí)間較短,很多事情只能邊干邊學(xué)習(xí),在此期間,管理處的日常工作主要靠的是公司領(lǐng)導(dǎo)的有效指揮,靠的是管理人員的高度自覺(jué)。這一時(shí)期的工作,在大的事件處理上能積極向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),迅速采取措施,未出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤,但在工作細(xì)節(jié)上還存在不少問(wèn)題,好在有領(lǐng)導(dǎo)和同事及時(shí)指出并補(bǔ)救,均未產(chǎn)生嚴(yán)重后果。

第二階段,嘗試階段。從201*年8月初到9月底。這一階段的工作,除繼續(xù)學(xué)習(xí),維持小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)外,開(kāi)始將自己的一些管理理念融入進(jìn)去,給小區(qū)的管理加入一些個(gè)性化的色彩。主要完成的工作有:1、改善員工工作、生活環(huán)境;設(shè)立獨(dú)立監(jiān)控室、保安宿舍;2、布置建立員工檔案、業(yè)主檔案、合同檔案,對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤;3、強(qiáng)調(diào)管理上要有痕跡,異常情況一定要有文字記錄,要封閉;4、調(diào)整員工工作安排,強(qiáng)調(diào)維修及時(shí)性、收款、合同管理工作;5、處理好與住戶(hù)的關(guān)系,爭(zhēng)取對(duì)方的諒解與支持。其中,第1項(xiàng),設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)控室及保安宿舍,合理利用了空間,有效利用及保護(hù)了監(jiān)控設(shè)備。第2項(xiàng),深入了解住戶(hù)信息,為將來(lái)的管理工作打下基礎(chǔ)。合同跟蹤,主要是了解合同執(zhí)行情況,對(duì)未執(zhí)行條款補(bǔ)充說(shuō)明。第3項(xiàng),主要改變管理上的無(wú)報(bào)告、無(wú)記錄現(xiàn)象。第4項(xiàng),工作分工后,收款工作有明顯改進(jìn),為住戶(hù)提供了方便。第5項(xiàng),比較妥善的處理了物業(yè)處、住戶(hù)、開(kāi)發(fā)公司三者之間的關(guān)系,婉轉(zhuǎn)的解決了一些問(wèn)題。這一時(shí)期的工作,主要思路是多接觸問(wèn)題,多處理問(wèn)題,因此出錯(cuò)的機(jī)會(huì)也更多,但一般都能及時(shí)調(diào)整過(guò)來(lái)。大膽嘗試對(duì)于自身業(yè)務(wù)能力的提高十分有幫助。

第三階段,推動(dòng)階段。從201*年10月初至今。這一階段的工作,主要是推動(dòng)員工按公司及管理處的計(jì)劃、安排,完成各項(xiàng)工作。重點(diǎn)抓的工作有:1、繼續(xù)快速及時(shí)的完成維修工作,做好售后服務(wù)。2、完成12月份的評(píng)比市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的準(zhǔn)備作。3、積極同有線(xiàn)電視臺(tái)聯(lián)系,盡快完成安裝工作。工4、作好今冬試氣取暖準(zhǔn)備工作。其中,第1項(xiàng)包含的事情較多,涉及面廣,基本能按公司方針,落實(shí)各項(xiàng)維修,并結(jié)合小區(qū)實(shí)際有所補(bǔ)充,各方反應(yīng)良好,但有的工作還存在一些瑕疵,個(gè)別問(wèn)題處理不夠果斷。第2項(xiàng)工作也在按計(jì)劃開(kāi)展,取得了一定效果,尚有較大提升空間。第3、4項(xiàng)工作正在進(jìn)行中。這一時(shí)期的工作,總的來(lái)說(shuō)比較明晰,與同事的協(xié)調(diào)配合也較好,工作效率較高,但考慮問(wèn)題時(shí)有時(shí)還不夠全面,需要改進(jìn)的地方還很多。

經(jīng)過(guò)這6個(gè)月的工作,熟悉了基層管理工作流程,基本能夠?qū)⑺鶎W(xué)知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合,形成了自己的一套工作方式,也對(duì)公司理念有了更深的認(rèn)識(shí)。我在工作中越來(lái)越感受到,以誠(chéng)待人,以誠(chéng)處事,從短期看也許會(huì)給自己帶來(lái)一些困擾,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看其效果是顯而易見(jiàn)的。無(wú)論是對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)同事還是對(duì)業(yè)主,誠(chéng)實(shí)本身就是最大的尊重,才能得到真正的理解與支持,很多看起來(lái)很困難的事也因此迎刃而解。今后,由于業(yè)主本身所具備的高素質(zhì),隨著他們對(duì)物業(yè)管理工作了解程度的加深和關(guān)注度的提高,必然要求提高管理上的透明度,使物業(yè)管理行為更加規(guī)范。因此。誠(chéng)信決不僅僅是一個(gè)口號(hào),而將成為企業(yè)生存的前提。

這6個(gè)月的工作,也暴露了自身存在的一些問(wèn)題,如在設(shè)備管理上還比較薄弱,對(duì)一些細(xì)節(jié)注意還不夠,有待在今后的工作中予以改進(jìn)。同時(shí),希望能有機(jī)會(huì)到比較成熟的社區(qū)去學(xué)習(xí)、掌握更多技能,提高自己的專(zhuān)業(yè)水平。決心在崗位上,投入更多的時(shí)間、更大的熱情,完成公司布置的各項(xiàng)工作,不辜負(fù)公司領(lǐng)導(dǎo)的期望。

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物業(yè)公司上半年工作總結(jié)

上半年,公司在公司董事會(huì)決議精神指導(dǎo)下,在以陳達(dá)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)班子的帶領(lǐng)下,全體員工團(tuán)結(jié)協(xié)作,緊緊圍繞經(jīng)營(yíng)與管理這個(gè)中心,以“勵(lì)精圖治、開(kāi)拓物業(yè)市場(chǎng);眾志成誠(chéng),再創(chuàng)大廈輝煌;重經(jīng)營(yíng)、控成本、提高經(jīng)濟(jì)效益;重管理、抓培訓(xùn)、創(chuàng)新服務(wù)理念;重品牌、拓市場(chǎng)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力;重人才、創(chuàng)機(jī)遇、擴(kuò)大發(fā)展空間”為經(jīng)營(yíng)管理方針,克服了目前新建寫(xiě)字樓硬件設(shè)施好,價(jià)格低所帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊,以及廈內(nèi)幾家大客戶(hù)由于公司自建樓宇和國(guó)家政策調(diào)整等原因的搬遷給公司造成的巨大經(jīng)營(yíng)影響等困難,加大內(nèi)部物業(yè)管理和對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)工作力度,雙管齊下,遏制了出租率連續(xù)下滑的趨勢(shì),使經(jīng)營(yíng)工作扭轉(zhuǎn)了不利的局面,保持出租率穩(wěn)定回升,最高達(dá)到86.39%;物業(yè)管理也取得較大進(jìn)展,客戶(hù)滿(mǎn)意率保持在98%以上;員工隊(duì)伍建設(shè)也實(shí)現(xiàn)了人員繼續(xù)精干,任務(wù)不斷加大,素質(zhì)進(jìn)一步提高,精神面貌實(shí)現(xiàn)大改觀(guān)的嶄新局面。

一、上半年經(jīng)營(yíng)狀況及預(yù)算執(zhí)行情況1、營(yíng)業(yè)收入

截止201*年5月末完成營(yíng)業(yè)收入331.12萬(wàn)元(含能源費(fèi)58.99萬(wàn)元),占預(yù)算815萬(wàn)元(含能源費(fèi)149萬(wàn)元)的40.63%,比上年同期減少57.98萬(wàn)元。減少的主要原因是出租率低于上年同期,201*年5月出租率為83.42%,201*年5月出租率為75.95%。2、營(yíng)業(yè)成本

營(yíng)業(yè)成本完成3.75萬(wàn)元,占預(yù)算8萬(wàn)元的46.88%,比上年同期增加1.40萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)成本是餐飲的外賣(mài)成本,今年餐飲收入高于上年同期收入1.6萬(wàn)元。3、三項(xiàng)費(fèi)用

三項(xiàng)費(fèi)用即營(yíng)業(yè)費(fèi)用、工資及福利、行政管理及公共費(fèi)用合計(jì)216.41萬(wàn)元,占預(yù)算524.50萬(wàn)元的41.26%,比上年同期減少10.76萬(wàn)元。主要是公司通過(guò)減員增效,工資減少4.17萬(wàn)元;公司開(kāi)展節(jié)能降耗節(jié)余水電費(fèi)2.21萬(wàn)元,維修費(fèi)節(jié)余1.81萬(wàn)元。4、營(yíng)業(yè)稅金

營(yíng)業(yè)稅金完成14.60萬(wàn)元,占預(yù)算41.50萬(wàn)元的35.18%,比上年同期減少1.81萬(wàn)元。5、毛利

毛利完成96.36萬(wàn)元,占預(yù)算241萬(wàn)元的39.98%,比上年同期減少46.81萬(wàn)元。主要原因是營(yíng)業(yè)收入低于上年同期。6、非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為201.84萬(wàn)元,占預(yù)算583萬(wàn)元的34.62%,比上年同期減少49.59萬(wàn)元。主要原因是房產(chǎn)稅繳稅期限的改變,201*年房產(chǎn)稅自用部分一次繳納,201*年改為按季繳納,此項(xiàng)節(jié)余24.87萬(wàn)元,業(yè)主費(fèi)用節(jié)余7.09萬(wàn)元。7、營(yíng)業(yè)外收支

營(yíng)業(yè)外支出為0.45萬(wàn)元。8、凈利潤(rùn)

截至201*年5月末凈利潤(rùn)為-105.93萬(wàn)元,占預(yù)算-342萬(wàn)元的30.97%,比上年同期減虧0.32萬(wàn)元。

上半年經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)情況預(yù)測(cè):

根據(jù)公司1-5月經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)情況預(yù)測(cè),201*年上半年大廈公司營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)完成410萬(wàn)元(含能源費(fèi)74.5萬(wàn)元),占預(yù)算815萬(wàn)元(含能源費(fèi)149萬(wàn)元)的50.31%;營(yíng)業(yè)成本預(yù)計(jì)完成4.5萬(wàn)元,占預(yù)算8萬(wàn)元的56.25%;營(yíng)業(yè)稅金預(yù)計(jì)完成21萬(wàn)元,占預(yù)算41.5萬(wàn)元的50.6%;三項(xiàng)費(fèi)用預(yù)計(jì)完成260萬(wàn)元,占預(yù)算524.5萬(wàn)元的49.57%;毛利預(yù)計(jì)完成124.5萬(wàn)元,占預(yù)算241萬(wàn)元的51.66%;非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)計(jì)完成261萬(wàn)元,占預(yù)算583萬(wàn)元的44.77%;利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)完成-136.95萬(wàn)元,占預(yù)算-342萬(wàn)元的40.04%.

二、成本費(fèi)用控制及財(cái)務(wù)管理情況公司嚴(yán)格貫徹執(zhí)行預(yù)算控制的原則,將費(fèi)用指標(biāo)分解落實(shí)到每個(gè)部門(mén)和個(gè)人,在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中,按照預(yù)算完成進(jìn)度每月上報(bào)資金支出計(jì)劃,報(bào)業(yè)主審核批準(zhǔn)。工程方面在服務(wù)水平不降低的情況下,力爭(zhēng)節(jié)能降耗,空調(diào)運(yùn)行根據(jù)每天氣溫的實(shí)際情況進(jìn)行供給調(diào)整,從一點(diǎn)一滴節(jié)約成本費(fèi)用,截止5月末,節(jié)約水電費(fèi)2.21萬(wàn)元;工程部加強(qiáng)設(shè)備的日常的維護(hù)保養(yǎng)工作,使維修費(fèi)節(jié)余1.81萬(wàn)元;保潔部對(duì)低值易耗品的消耗,制定了具體的量化標(biāo)準(zhǔn)(如洗滌劑的使用),使低值易耗品節(jié)余3.61萬(wàn)元;在物品采購(gòu)上,進(jìn)一步完善了采購(gòu)制度,由財(cái)務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人組成了采購(gòu)審核委員會(huì),首先對(duì)所有供應(yīng)商的資格進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)定,只有供應(yīng)商的資質(zhì)、所提供產(chǎn)品的質(zhì)量、所提供產(chǎn)品的價(jià)格等幾項(xiàng)指標(biāo)都符合標(biāo)準(zhǔn),才可能成為大廈的供應(yīng)商;其次計(jì)財(cái)部與相關(guān)部門(mén)還隨時(shí)詢(xún)價(jià),以便隨時(shí)調(diào)整所購(gòu)物品的價(jià)格,以保證所購(gòu)物品質(zhì)優(yōu)價(jià)廉,降低采購(gòu)成本。

公司進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)電算化管理,保證了財(cái)務(wù)高效準(zhǔn)確及數(shù)據(jù)安全性與穩(wěn)定性;及時(shí)完成各類(lèi)報(bào)表的上報(bào)工作;進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)欠租客戶(hù)的清繳工作,完善了租金催繳制度,每月編制租金收取情況表,對(duì)幾家經(jīng)常交費(fèi)不及時(shí)的客戶(hù),進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注,將租金的清繳落實(shí)到部門(mén)、個(gè)人,保證了各類(lèi)應(yīng)收款項(xiàng)的及時(shí)足額收繳;積極進(jìn)行了稅收籌劃工作,201*年哈爾濱市涉外分局征收自用房產(chǎn)稅時(shí),實(shí)行一次征收,經(jīng)與稅務(wù)局協(xié)調(diào)爭(zhēng)取,今年自用房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收,按季繳納,為公司節(jié)省了資金成本;針對(duì)201*年稅務(wù)檢查提出的關(guān)于能源費(fèi)征稅的問(wèn)題,大廈公司采取了積極的應(yīng)對(duì)措施,今年年初大廈公司與北京保利物業(yè)簽訂了授權(quán)委托合同書(shū),所有銷(xiāo)售合同都加蓋了北京保利物業(yè)的公章,使所簽合同更加嚴(yán)密,從而規(guī)避了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);公司每月進(jìn)行一次損益分析,對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)按完成預(yù)算進(jìn)度情況、與上年同期進(jìn)行比較,及時(shí)指出經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的事項(xiàng),為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展獻(xiàn)技獻(xiàn)策;三、全力抓好銷(xiāo)售工作

在公司領(lǐng)導(dǎo)的重視和直接指導(dǎo)下,在其它部門(mén)的大力支持與配合下,經(jīng)銷(xiāo)售部全體員工的努力,上半年新、擴(kuò)租面積達(dá)1985.96平米,僅上半年出租面積即超過(guò)201*年全年新擴(kuò)租面積,創(chuàng)歷史新高。市場(chǎng)形勢(shì)及銷(xiāo)售策略

二00四年是公司經(jīng)營(yíng)工作最為艱難的一年,年初廈內(nèi)有近10家客戶(hù)到期,因各種原因不再續(xù)租,造成公司極大的被動(dòng)。出租率一再下降,加之哈爾濱市相繼投入使用的開(kāi)發(fā)區(qū)管理大廈、奧維斯大廈、常青大廈等專(zhuān)業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓的低價(jià)格招商,給我廈造成了巨大沖擊,F(xiàn)廈內(nèi)的華為公司也是我廈的最大客戶(hù)之一,但其公司作為IT行業(yè)受行業(yè)政策的影響,可能有搬遷到聯(lián)通大廈(奧維斯大廈另一半),這無(wú)疑將對(duì)我廈造成嚴(yán)重的影響,直接關(guān)系到公司全年經(jīng)營(yíng)任務(wù)的完成。

另一方面新建寫(xiě)字樓的低價(jià)位沖擊市場(chǎng),也迫使我廈租金價(jià)格逐年下降,利潤(rùn)率也隨之有所下降,經(jīng)營(yíng)難度愈來(lái)愈大。

鑒于以上情況,公司決定以市場(chǎng)為導(dǎo)向,更新觀(guān)念,抓住突出重點(diǎn),突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),依托強(qiáng)有力的軟件服務(wù),堅(jiān)守地域名牌,堅(jiān)守高檔寫(xiě)字樓這塊陣地。年初在經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研后,制定了今年的營(yíng)銷(xiāo)方案。以此為指導(dǎo)開(kāi)展工作。

1、采取主動(dòng)出擊辦法出外尋訪(fǎng)客戶(hù),擺脫了過(guò)去足不出戶(hù)在廈等客戶(hù)的被動(dòng)局面。銷(xiāo)售員對(duì)哈市寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了一次全方位的調(diào)研,公司領(lǐng)導(dǎo)與大家一起針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,逐一進(jìn)行詳細(xì)分析,真正做到了知己知彼。同時(shí)對(duì)各大廈內(nèi)的入駐公司也進(jìn)行了地毯式拜訪(fǎng),積累了大量目標(biāo)客戶(hù),為日后銷(xiāo)售工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

2、銷(xiāo)售部建章建制,嚴(yán)格管理,在公司領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下每周一固定開(kāi)部門(mén)例會(huì),對(duì)廈內(nèi)客戶(hù)及意向客戶(hù)逐一分析,不放過(guò)任何可能成交的機(jī)會(huì)。3、完善內(nèi)業(yè)工作,銷(xiāo)售部目前已建立了《競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手檔案》、《目標(biāo)客戶(hù)檔案》、《廈內(nèi)客戶(hù)檔案》、《每日工作計(jì)劃表》、《每日工作記錄表》、《會(huì)議紀(jì)要檔案》等,每月月末出臺(tái)《出租率一覽表》、《月租賃情況報(bào)告》、《月租金收入表》、《月客戶(hù)變動(dòng)情況表》及《下月客戶(hù)變動(dòng)情況預(yù)測(cè)表》等。

4、公司根據(jù)不同的出租形勢(shì),不定期推出特惠房,在小范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳,搞促銷(xiāo)活動(dòng),收到了良好的效果與收益,大大提高了出租率及銷(xiāo)售收入。

5、依據(jù)不同的出租狀況,對(duì)空房進(jìn)行整體規(guī)劃,從十余米、幾十米、上百米至幾百米的面積都可提供,以滿(mǎn)足不同客戶(hù)的不同需求,從而增加了客戶(hù)成交率。

6、針對(duì)每一個(gè)銷(xiāo)售案例,對(duì)談判流程進(jìn)行剖析,讓每位銷(xiāo)售員從中受到啟發(fā),分析談判技巧,從中積累經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),提高銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售和談判技能,為日后銷(xiāo)售工作起到積極的促進(jìn)作用。

7、對(duì)新入駐的公司送禮品、鮮花,以體現(xiàn)大廈的熱情和溫情,讓客戶(hù)感到新環(huán)境的親切和溫馨。

8、進(jìn)一步完善銷(xiāo)售考核方案。公司依據(jù)今年的銷(xiāo)售指標(biāo)任務(wù),進(jìn)行細(xì)化,給銷(xiāo)售部下達(dá)了詳細(xì)的考核方案,分為季度考核、半年考核與全年考核。同時(shí),依據(jù)考核方案制定了不同的獎(jiǎng)懲制度,從單價(jià)、付款方式等各方面制定不同的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性,增強(qiáng)集體主義意識(shí),培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神,以促進(jìn)全年銷(xiāo)售指標(biāo)順利完成。正是由于業(yè)主公司陳總的大力支持以及公司經(jīng)營(yíng)班子對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握,制定的營(yíng)銷(xiāo)方案和具體銷(xiāo)售策略切實(shí)可行,因此取得了可喜的成績(jī),出租率由最低時(shí)的71.2%上升到86.39%。為完成今年的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)奠定了良好的基礎(chǔ)。

四、全面抓好物業(yè)管理提高服務(wù)水平

為全面適應(yīng)企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展需要,實(shí)現(xiàn)公司201*年的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),經(jīng)營(yíng)班子以務(wù)實(shí)、腳踏實(shí)地,抓經(jīng)營(yíng),控成本,加大銷(xiāo)售力度,嚴(yán)格內(nèi)部管理,細(xì)化各項(xiàng)服務(wù),全面提高管理人員素質(zhì)為指導(dǎo)思想,同時(shí)確定了協(xié)助房開(kāi)做好小區(qū)物業(yè)管理的籌備和運(yùn)作工作,開(kāi)拓物業(yè)市場(chǎng)、創(chuàng)物業(yè)品牌的發(fā)展目標(biāo)。加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)和基礎(chǔ)管理,努力向規(guī)范化邁進(jìn),加速推進(jìn)各項(xiàng)工作。

(一)、完善制度建設(shè)加強(qiáng)行政管理

公司在年初即著手規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理制度,針對(duì)日常管理運(yùn)作中存在的不足,先后完善了旨在加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)管理的質(zhì)檢工作管理方案,增加了兼職質(zhì)檢人員,加大了工作力度;并組織修訂了《員工獎(jiǎng)懲條例》、《員工手冊(cè)》,年初完善并下發(fā)了人員招聘、入職聘用、培訓(xùn)考核管理規(guī)定,推行360度綜合考評(píng)制度,中層以上管理人員述職考評(píng)制度。

建立并修訂了員工儀容儀表管理、員工勞動(dòng)紀(jì)律、考勤管理、車(chē)輛管理及出車(chē)審批制度、企業(yè)合格分供方審批制度、統(tǒng)一文件格式管理等。制定并下發(fā)了物業(yè)管理《定置管理》、二次裝修管理、客戶(hù)入駐退租管理等,下發(fā)并執(zhí)行大廈員工培訓(xùn)規(guī)劃等,制定并下發(fā)了租金催繳方案、大廈鑰匙管理方案、消防應(yīng)急預(yù)案、采購(gòu)審核制度;建立健全了公司各級(jí)例會(huì)制度,包括總經(jīng)理辦公會(huì)和各部門(mén)例會(huì)、服務(wù)分析會(huì)、損益分析會(huì)等,使制度建設(shè)與公司各項(xiàng)管理同步發(fā)展,促進(jìn)企業(yè)向更高的目標(biāo)邁進(jìn)。

公司進(jìn)一步強(qiáng)化人力資源管理,堅(jiān)持減員增效的基本原則,嚴(yán)格控制人員總數(shù),在用工形式上,盡量使用臨時(shí)工,以減少人力成本;現(xiàn)公司正式員工57人、業(yè)主部3人;加臨時(shí)員工合計(jì)90人,由于接管頤和家園售樓中心暫增加3人。

(二)、加強(qiáng)企業(yè)管理提高服務(wù)水平

大廈公司始終保持在哈市物業(yè)行業(yè)尤其是寫(xiě)字樓管理的領(lǐng)先地位,得益于企業(yè)在軟件服務(wù)上保持優(yōu)勢(shì)和管理理念的不斷超前更新,因此,針對(duì)客戶(hù)服務(wù)如何再上臺(tái)階,進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)服務(wù)外延的擴(kuò)展和內(nèi)涵的深化,公司采取了一系列措施:從上半年起開(kāi)始推行服務(wù)分析會(huì)制度,集中研究討論、綜合分析協(xié)調(diào)處理服務(wù)工作中遇到的困難和問(wèn)題,使一些難以解決的問(wèn)題得到妥善落實(shí),服務(wù)效率也得到明顯的提高。并加強(qiáng)大廈保安、工程的服務(wù)能力和處理突發(fā)事件能力。使公司整體綜合服務(wù)水平有了更大的提高。

公司今年特別強(qiáng)調(diào)對(duì)中層管理人員能力的培養(yǎng),重在提高中層管理人員的素質(zhì),發(fā)揮中層管理人員作用,為此年初時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)班子即對(duì)中層管理人員提出了十項(xiàng)要求:即①要有時(shí)間觀(guān)念,要提高工作效能。②要?jiǎng)?wù)實(shí)。③要能獨(dú)當(dāng)一面。④專(zhuān)業(yè)技術(shù)和知識(shí)水平夠不夠。⑤要認(rèn)真負(fù)責(zé),勇于承擔(dān)責(zé)任。⑥要做到成熟和專(zhuān)業(yè)化,從現(xiàn)象中能看到本質(zhì)。⑦要具備應(yīng)付緊急情況的能力。⑧要有思想,有工作的方式方法和工作思路,要能拿出完整的方案,并能組織實(shí)施,執(zhí)行,并跟蹤完成情況。⑨各部門(mén)間的相互合作和補(bǔ)臺(tái)。⑩要了解和掌握基本的財(cái)務(wù)知識(shí),學(xué)會(huì)看財(cái)務(wù)報(bào)表。使管理人員工作有了新目標(biāo)、新標(biāo)準(zhǔn)和更大的壓力。形成了一種學(xué)習(xí)的氛圍,工作干勁有所增加,管理能力也有所提高。1、

抓好客務(wù)服務(wù)與管理

公司進(jìn)一步發(fā)揮客務(wù)中心的協(xié)調(diào)作用,定期走訪(fǎng)客戶(hù),及時(shí)聽(tīng)取客戶(hù)意見(jiàn)和建議,做到及時(shí)反饋、及時(shí)整改,使客戶(hù)永遠(yuǎn)感受到大廈高素質(zhì)、高效率的服務(wù)水平。在內(nèi)部管理中加強(qiáng)日常巡檢頻次,做到隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理,提高地毯的清洗頻率,以解決大廈地毯年久陳舊易臟的問(wèn)題;提高了送水送報(bào)及郵件工作效率,使客戶(hù)感到了新變化。5月份又完成了大廈樓體的清潔,使大廈保持了整潔美觀(guān)的良好環(huán)境。2、

強(qiáng)化工程管理

今年上半年公司重點(diǎn)強(qiáng)化工程管理,先后完成大廈程控交換機(jī)電腦話(huà)務(wù)軟件升級(jí),變電低壓柜保養(yǎng)升級(jí);改造消防控制電纜等項(xiàng)目。對(duì)外樓體部分損壞鋁板進(jìn)行維修更換;維修外車(chē)場(chǎng)地面伸縮縫等,并按計(jì)劃全面搞好各大機(jī)電、空調(diào)的維護(hù)和檢修,以一流的完好率保證了大廈的正常運(yùn)營(yíng)。在日常服務(wù)中進(jìn)一步推行限時(shí)服務(wù)制,即要求三分鐘必須趕到客戶(hù)報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行全過(guò)程的跟蹤,對(duì)每一步落實(shí)的情況或計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行反饋,直到落實(shí)。與此同時(shí),工程部進(jìn)一步加強(qiáng)客戶(hù)二次裝修的監(jiān)理與服務(wù)工作,即保證了大廈的安全及正常的秩序,保證了客戶(hù)的良好辦公環(huán)境,也保證了裝修客戶(hù)的工期和施工質(zhì)量,受到客戶(hù)的一致好評(píng)。3、

加強(qiáng)餐飲管理增強(qiáng)服務(wù)特色

公司根據(jù)年初客戶(hù)調(diào)查意見(jiàn)反饋,及時(shí)調(diào)整菜肴的花色品種,轉(zhuǎn)變觀(guān)念,設(shè)計(jì)創(chuàng)新了不少新菜品,滿(mǎn)足了客戶(hù)的要求,今年新增加熱菜30種、涼菜20余種,每日4熱4涼輪換;增加主食10余種,并增加了早餐品種,豐富了書(shū)吧書(shū)籍,改善了餐廳的就餐環(huán)境,受到了新、老客戶(hù)的歡迎。僅午餐客流量就由過(guò)去的200人次/天上升到300多人次/天。4、

加強(qiáng)安保工作力度確保大廈安全

大廈時(shí)時(shí)把安全工作放在首位,在強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)化、制度化建設(shè)同時(shí),加強(qiáng)日常的檢查和巡視,并定期進(jìn)行安全大檢查,加大對(duì)隱患部位的整改和防范力度,積極配合公安消防部門(mén)搞好治安消防防范工作。除加強(qiáng)人防管理外,客務(wù)保安部與工程部門(mén)配合,定期對(duì)廈內(nèi)消防、監(jiān)控等設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù),保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在內(nèi)部管理中,今年一方面是側(cè)重對(duì)外來(lái)人員的有效控制和管理,大大減少了外來(lái)人員的推銷(xiāo)。另一方面加強(qiáng)準(zhǔn)軍事化管理和禮儀禮貌培訓(xùn),提高了保安人員的整體素質(zhì),也提升了大廈的整體服務(wù)形象。(三)、加強(qiáng)員工培訓(xùn)提高綜合素質(zhì)公司年初即制定了員工培訓(xùn)計(jì)劃,并已按計(jì)劃逐步實(shí)行。今年的培訓(xùn)計(jì)劃突出了兩個(gè)主題:一是中層管理人員的培訓(xùn),年初首先在主管以上管理人員中開(kāi)展提高責(zé)任心、提高服務(wù)意識(shí)培訓(xùn),通過(guò)開(kāi)展形勢(shì)任務(wù)教育激發(fā)管理人員的斗志,統(tǒng)一了思想。針對(duì)公司對(duì)中層管理人員提出的十項(xiàng)管理要求,從管理人員基本素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系統(tǒng)的培訓(xùn)課題。通過(guò)請(qǐng)進(jìn)來(lái),走出去,交流學(xué)習(xí)等形式提高管理人員素質(zhì)和水平。4月請(qǐng)國(guó)家建設(shè)部培訓(xùn)中心的老師來(lái)廈與中層以上領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行交流,6月份邀請(qǐng)北京保利物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)來(lái)廈就招投標(biāo)管理、物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行專(zhuān)題的培訓(xùn),這些培訓(xùn)和交流為提升大廈管理人員綜合管理水平、開(kāi)闊視野,提供了很好的機(jī)會(huì),也收到了良好的效果。二是針對(duì)保潔保安人員相對(duì)流動(dòng)性大的特點(diǎn),規(guī)范和加強(qiáng)了新員工崗前培訓(xùn),使新員工能盡快進(jìn)入角色,以最佳的培訓(xùn)達(dá)到了最好的效果;同時(shí)按照全年培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施部門(mén)的崗位技能培訓(xùn),崗位練兵及崗位競(jìng)賽等各種形式的活動(dòng)與培訓(xùn),不斷提高全員的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平。

(四)抓住宅物業(yè)管理提升管理水平

目前住宅小區(qū)物業(yè)管理主要是承接本系統(tǒng)即哈爾濱保利房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目,201*年承接了該公司二期麗麓園項(xiàng)目,因此公司把強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)管理、提高整體水平作為重點(diǎn)工作來(lái)抓。重點(diǎn)在小區(qū)綜合管理上下功夫,使保潔、保安、保暖“三!庇钟行碌钠鹕>G化工作也實(shí)現(xiàn)了較大改觀(guān)。公司對(duì)小區(qū)物業(yè)是實(shí)行單獨(dú)核算管理,但在管理與服務(wù)質(zhì)量考核上納入統(tǒng)一管理。今年小區(qū)在公司的要求和帶動(dòng)下,在完善內(nèi)業(yè)建設(shè),實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理,快速反應(yīng)、快捷服務(wù)等方面都有較大的進(jìn)展。

一是在營(yíng)造小區(qū)文化氛圍上進(jìn)行了有益的探索。設(shè)立了小區(qū)文化活動(dòng)站,使小區(qū)老年人有了休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所。

二是服務(wù)及時(shí)周到。對(duì)日常報(bào)修及時(shí)熱情,急修立即搶修,非急修項(xiàng)也盡量安排當(dāng)天報(bào)修當(dāng)日完畢,讓業(yè)主滿(mǎn)意。凡有市政通知停電、水及大修等事項(xiàng)都進(jìn)行積極地宣傳公告,提早告之業(yè)戶(hù),增強(qiáng)了服務(wù)意識(shí),受到了廣大業(yè)主的好評(píng)。

三是強(qiáng)化鍋爐房、辦公室的環(huán)境衛(wèi)生管理,強(qiáng)化定置管理,樹(shù)立文明禮貌服務(wù)形象,把轉(zhuǎn)變作風(fēng)落實(shí)到各項(xiàng)工作中,收到了一定效果。四是加強(qiáng)內(nèi)業(yè)檔案管理,按市級(jí)優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)健全各項(xiàng)管理制度與工作程序,爭(zhēng)取逐步發(fā)展并保持市級(jí)示范小區(qū)的榮譽(yù)和管理水平。五、加強(qiáng)資產(chǎn)管理做好相關(guān)工作

(一)、利用大廈抵押融資,支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),根據(jù)三屆一次董事會(huì)決議,上半年大廈公司在南方集團(tuán)以大廈資產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中,配合集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部,提供了大廈公司年租金收入情況表及公司章程、房地產(chǎn)證書(shū)等有關(guān)資料,同時(shí)向廣州銀行的同志介紹了大廈公司資產(chǎn)情況及當(dāng)年經(jīng)營(yíng)情況,得到了銀行的初步認(rèn)可,為南方集團(tuán)公司辦理抵押貸款創(chuàng)造了條件。

(二)、及時(shí)與南方集團(tuán)公司企劃部溝通確保年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)的落實(shí)。根據(jù)南方集團(tuán)關(guān)于下達(dá)201*年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)的通知,大廈公司結(jié)合歷年財(cái)務(wù)指標(biāo)完成情況,考慮到201*年度內(nèi)部分IT行業(yè)的客戶(hù),由于行業(yè)政策的調(diào)整,退租面積達(dá)2700多米的實(shí)際困難,起草了”關(guān)于申請(qǐng)調(diào)整201*年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指標(biāo)的請(qǐng)示”,并上報(bào)集團(tuán)公司企業(yè)發(fā)展部,經(jīng)過(guò)多方努力,集團(tuán)公司同意將201*年計(jì)劃指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整,由原下達(dá)的虧損指標(biāo)250萬(wàn)元,調(diào)整為虧損342萬(wàn)元,為大廈完成或超額完成集團(tuán)公司下達(dá)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)奠定了基礎(chǔ),同時(shí)也有效地調(diào)動(dòng)了經(jīng)營(yíng)的積極性。

(三)、摸清企業(yè)家底,做好清產(chǎn)核資工作。根據(jù)[201*]保南字134號(hào)”關(guān)于下發(fā)保利南方集團(tuán)公司清產(chǎn)核資工作實(shí)施方案”的通知要求,大廈公司成立了清產(chǎn)核資工作領(lǐng)導(dǎo)小組和辦事機(jī)構(gòu),先后對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)資金往來(lái)、銀行賬戶(hù)、存貨及固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面的清查盤(pán)點(diǎn),對(duì)照有關(guān)報(bào)損規(guī)定,經(jīng)清查核實(shí),我公司無(wú)需申報(bào)資產(chǎn)損失,在此次清產(chǎn)核資工作中,大廈公司還根據(jù)公司的實(shí)際情況,針對(duì)在資產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題,健全并完善了日常資產(chǎn)的出入庫(kù)、及資產(chǎn)的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修等制度,從而為企業(yè)做好業(yè)績(jī)考核創(chuàng)造了條件。

(四)、積極配合大廈物業(yè)開(kāi)展月份經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。為確保大廈公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的完成,大廈業(yè)主公司除每月認(rèn)真審核物業(yè)公司上報(bào)的資金支出計(jì)劃外,在計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中,業(yè)主公司嚴(yán)格控制資金支出,超計(jì)劃一律不予轉(zhuǎn)款,由于措施得力,截止5月末節(jié)省計(jì)劃內(nèi)資金開(kāi)支32.9萬(wàn)元。同時(shí)業(yè)主公司還堅(jiān)持執(zhí)行了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行跟蹤分析制度,如發(fā)現(xiàn)本月收入、費(fèi)用或現(xiàn)金流量指標(biāo)與年預(yù)算及同期有差距時(shí),做到及時(shí)與物業(yè)公司溝通,并建議采取有效的改進(jìn)措施,為實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)起到了促進(jìn)作用。

(五)、繼續(xù)妥善解決大廈工程土地出讓金的償付問(wèn)題。由于哈爾濱市政府加大了對(duì)全市土地出讓金欠款的清繳工作力度,今年6月上旬,公司支付土地出讓金30萬(wàn)元,目前尚欠哈爾濱市政府土地出讓金665.59萬(wàn)元。市政府仍在派人多次催繳,并要求從201*年開(kāi)始每年償付額至少100萬(wàn)元。為此,公司繼續(xù)堅(jiān)持”細(xì)水長(zhǎng)流”逐步償還的辦法,不定期的償付一定數(shù)額,使政府部門(mén)了解并體會(huì)到公司的合作態(tài)度和還款誠(chéng)意,從而達(dá)到事實(shí)上延期償還的目的。

(六)、清理大廈工程欠款。保利科技大廈工程于1996年末竣工投入使用,結(jié)算、審計(jì)工作已經(jīng)完成,同時(shí)陸續(xù)支付了部分工程款。今年上半年,公司工程部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)共同對(duì)未付工程款部份進(jìn)行了清理和確認(rèn),目前總金額為298萬(wàn)元。對(duì)此部分未付工程款,公司仍將根據(jù)實(shí)際情況,繼續(xù)實(shí)行實(shí)物與現(xiàn)金相結(jié)合的原則分階段進(jìn)行償付。

(七)、做好大廈公司土地證書(shū)的檢驗(yàn)工作。哈爾濱市政府進(jìn)行的土地證書(shū)檢驗(yàn)工作已于201*年初開(kāi)始,為配合哈保房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資工作,大廈公司曾于201*年4月、12月兩次向市國(guó)土資源局香坊分局申請(qǐng)延期檢驗(yàn)并予批準(zhǔn)。今年6月初,在哈保房地產(chǎn)項(xiàng)目以大廈抵押融資工作尚未完畢和市政府土地證書(shū)檢驗(yàn)換證工作已經(jīng)尾聲的情況下,為保證大廈土地證書(shū)的有效性,大廈公司正式申報(bào)土地證書(shū)檢驗(yàn)換證。由于大廈工程尚欠市政府土地出讓金665.59萬(wàn)元,已被市政府國(guó)土資源局列入清繳土地出讓金欠款單位在系統(tǒng)內(nèi)通報(bào),使本次檢驗(yàn)換證工作無(wú)法正常進(jìn)行。為此,公司已向市政府報(bào)文,申請(qǐng)?jiān)诠窘?jīng)營(yíng)困難并承諾陸續(xù)還款的情況下,給予土地證檢驗(yàn)合格并換證。目前,此項(xiàng)工作正待批復(fù)中。

(八)、解決了大廈公司繳納租賃手續(xù)費(fèi)的遺留問(wèn)題,爭(zhēng)取到了201*年租賃手續(xù)費(fèi)按4.2萬(wàn)元繳納的優(yōu)惠,比前三年優(yōu)惠期年均6.5萬(wàn)元減少了2.3萬(wàn)元,比201*年預(yù)算10萬(wàn)元減少了5.8萬(wàn)元,降低了費(fèi)用的支出,為實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃做出了積極的努力。在減少費(fèi)用支出的同時(shí),為配合并支持大廈物業(yè)的出租銷(xiāo)售工作,大廈業(yè)主公司積極與市政府有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)人員聯(lián)系,就出租合同的登記備案工作中的程序問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商,爭(zhēng)取到了簡(jiǎn)化有關(guān)程序和手續(xù)的關(guān)照,為大廈物業(yè)銷(xiāo)售工作融通了方便之路。六、加強(qiáng)黨的組織建設(shè)和思想建設(shè)

黨建工作是實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保證。因此,緊緊圍繞提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)中心任務(wù),積極探討在新形勢(shì)下全面加強(qiáng)基層企業(yè)黨的建設(shè)的新思路,成為公司黨支部今年的主要工作。公司黨支部在加強(qiáng)黨組織自身建設(shè)、加強(qiáng)思想政治工作和精神文明建設(shè)中,教育廣大黨員干部發(fā)揚(yáng)企業(yè)主人翁精神,帶動(dòng)全體員工積極投身到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革發(fā)展的事業(yè)中。

1、公司黨建工作今年得到了進(jìn)一步加強(qiáng),宣傳、組織等工作都有所進(jìn)展。黨支部做到了按時(shí)收繳黨費(fèi)、定期組織黨員學(xué)習(xí),參加上級(jí)組織的活動(dòng),基層的組織建設(shè)和黨員的思想建設(shè)得到加強(qiáng)和改進(jìn)。

2、圍繞開(kāi)展學(xué)習(xí)“三講”“三個(gè)代表”等重要思想,學(xué)習(xí)黨的十六大精神等重大學(xué)習(xí)活動(dòng),觀(guān)看錄像等,黨支部均要求黨員干部深入結(jié)合自己的工作實(shí)際,使學(xué)習(xí)活動(dòng)與管理服務(wù)工作與提高黨員素質(zhì)結(jié)合起來(lái),做到有計(jì)劃、有組織的學(xué)習(xí)并要有個(gè)人學(xué)習(xí)心得體會(huì),從而促進(jìn)了公司精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)的同步發(fā)展。

今年六月上旬選派4名積極分子到開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí),為公司組織發(fā)展進(jìn)行儲(chǔ)備。七、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)

公司把關(guān)心職工教育職工寓于企業(yè)文化之中,每月除為員工開(kāi)展集體生日活動(dòng)外,還利用春節(jié)、婦女節(jié)、五一勞動(dòng)節(jié)、五四青年節(jié)、六一兒童節(jié)開(kāi)展活動(dòng),成功的舉辦了大廈員工春節(jié)聯(lián)歡會(huì);客戶(hù)聯(lián)歡會(huì);在三八節(jié)和六一兒童節(jié)為員工開(kāi)展小的福利活動(dòng);在五四青年節(jié)選派公司優(yōu)秀歌手參加哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)卡拉ok比賽,并取得三等獎(jiǎng)的好成績(jī)。公司堅(jiān)持搞好企業(yè)日常宣傳,充分利用好大廈宣傳廊這塊陣地,及時(shí)通報(bào)公司各項(xiàng)會(huì)議精神;側(cè)重搞好企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、學(xué)習(xí)心得體會(huì)交流、政治學(xué)習(xí)交流,以及企業(yè)文化動(dòng)態(tài)、工作動(dòng)態(tài)報(bào)道。達(dá)到了活躍企業(yè)文化、統(tǒng)一員工思想、調(diào)動(dòng)積極性、振奮員工精神的效果。八、加強(qiáng)宣傳和外聯(lián)工作

為開(kāi)拓銷(xiāo)售市場(chǎng)與物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng),今年公司將公關(guān)宣傳工作也作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。為擴(kuò)大企業(yè)影響,公司除在廈內(nèi)組織開(kāi)展與客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng),如元旦、春節(jié)客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)以外,還在黑龍江省電視臺(tái)《都市選房》欄目錄制轉(zhuǎn)播了大廈新春拜年宣傳片,在省臺(tái)連續(xù)播放,產(chǎn)生了較大的反響。公司又錄制了保利物業(yè)管理專(zhuān)題片,為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及洽談做資料準(zhǔn)備。另外上半年公司也較重視外聯(lián)工作,接待了由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織的參觀(guān)團(tuán)來(lái)我廈學(xué)習(xí),并進(jìn)一步加強(qiáng)了公司與房產(chǎn)局、房協(xié)等部門(mén)的聯(lián)系和溝通,通過(guò)這些舉措,不斷加深保利在行業(yè)內(nèi)的影響力。

九、物業(yè)拓展情況

公司在對(duì)外拓展方面上半年重點(diǎn)與大慶建設(shè)大廈取得聯(lián)系,對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行了考察和摸底,與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了接觸,展示了我公司的實(shí)力和形象,使大慶建設(shè)大廈的領(lǐng)導(dǎo)加深了對(duì)我公司的了解和認(rèn)識(shí)以及我方投標(biāo)的意愿,為明年該項(xiàng)目的到期接管投標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。公司于4月先行接管了保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的頤和家園售樓中心項(xiàng)目,保安已進(jìn)駐管理,保潔和工程實(shí)行定期服務(wù),公司根據(jù)房開(kāi)公司的要求各方面均實(shí)行高效快捷的管理,達(dá)到了高標(biāo)準(zhǔn)的要求。

公司將于該項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前期派駐物業(yè)管理人員先期介入,掌握情況并為房開(kāi)公司當(dāng)好參謀,以便為后期的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。十、工作中存在的主要問(wèn)題

1、大廈現(xiàn)有的一些設(shè)施已老化,更新改造投入少,很大程度上已影響到公司的出租和形象。2、大廈物業(yè)沒(méi)有成立管理公司,仍借業(yè)主公司牌子對(duì)外經(jīng)營(yíng),既給合理避稅帶來(lái)困難,也給企業(yè)拓展物業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)影響。

十一、下半年工作目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)

1、完成公司董事會(huì)確定的全年經(jīng)營(yíng)指標(biāo);

2、繼續(xù)抓好創(chuàng)建工作,保持國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范大廈稱(chēng)號(hào);

3、加強(qiáng)人力成本控制,大廈及現(xiàn)小區(qū)的總?cè)藬?shù)控制在90人以?xún)?nèi),新項(xiàng)目正式介入后另行核定人員,再報(bào)集團(tuán)審批;

4、做好接管頤和家園物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作;5、客戶(hù)滿(mǎn)意率保持在98%以上;

下半年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè):

根據(jù)公司廈半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)情況預(yù)測(cè),201*年全年大廈公司營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)完成818萬(wàn)元(含能源費(fèi)149萬(wàn)元),占預(yù)算815萬(wàn)元的100.37%;營(yíng)業(yè)成本預(yù)計(jì)完成7.95萬(wàn)元,占預(yù)算8萬(wàn)元的99.38%;營(yíng)業(yè)稅金預(yù)計(jì)完成41萬(wàn)元,占預(yù)算41.5萬(wàn)元的98.8%;三項(xiàng)費(fèi)用預(yù)計(jì)完成522萬(wàn)元,占預(yù)算524.5萬(wàn)元的99.52%;毛利預(yù)計(jì)完成247.05萬(wàn)元,占預(yù)算241萬(wàn)元的102.51%;非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)計(jì)完成579萬(wàn)元,占預(yù)算583萬(wàn)元的99.31%;利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)完成-331.95萬(wàn)元,占預(yù)算342萬(wàn)元的97.06%.

十二、下半年工作計(jì)劃及措施

1、強(qiáng)化物業(yè)管理,切實(shí)抓好大廈工程、保安、保潔的管理與服務(wù),進(jìn)一步貫徹落實(shí)好各項(xiàng)規(guī)章制度,保持高水平、高效率的服務(wù)。

2、強(qiáng)化財(cái)務(wù)考核與管理。突出在核算、費(fèi)用控制上下功夫,重點(diǎn)抓好預(yù)算管理,計(jì)劃采購(gòu)管理,降耗成本費(fèi)用控制管理。對(duì)費(fèi)用支出過(guò)大的項(xiàng)目,采取超常規(guī)管理辦法進(jìn)行控制,如煤氣消耗、水、電等。開(kāi)展全員節(jié)約活動(dòng),堵住管理漏洞,向管理要效益。

3、抓好落實(shí)考核工作,按照與各部門(mén)簽訂的考核指標(biāo)文件,嚴(yán)格管理,把指標(biāo)分解落實(shí)到班組、個(gè)人,確保完成任務(wù)。

4、做好新項(xiàng)目的接管策劃、組織管理、人員配備、培訓(xùn)等工作,做好房開(kāi)公司的顧問(wèn)工作,促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。

5、抓好ISO9000的換版升級(jí)工作,進(jìn)一步完善大廈的內(nèi)部管理,提高各項(xiàng)服務(wù)水平。6、根據(jù)公司董事會(huì)確定的更新改造資金額度,分輕重緩急有計(jì)劃的抓好更新改造項(xiàng)目的落實(shí)。

7、抓好營(yíng)銷(xiāo)工作開(kāi)拓營(yíng)銷(xiāo)工作新局面:

①?gòu)匿N(xiāo)售員抓起要做到至少每季度拜訪(fǎng)客戶(hù)一次,把客戶(hù)對(duì)大廈經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià)及反應(yīng)出的問(wèn)題反饋成文字或表格,解決問(wèn)題后,客務(wù)中心人員與銷(xiāo)售員、銷(xiāo)售經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)一并回訪(fǎng)客戶(hù)。

②邀請(qǐng)客戶(hù)參與大廈組織的活動(dòng),讓客戶(hù)與大廈之間產(chǎn)生互動(dòng),增進(jìn)友誼。如我廈每年舉辦的文化月活動(dòng)、春游活動(dòng)等。

③組織企業(yè)家俱樂(lè)部,以廈內(nèi)各公司的老總為主,定期組織活動(dòng),交流心得、進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通,給客戶(hù)搭一個(gè)橋梁,為客戶(hù)營(yíng)造一個(gè)聯(lián)絡(luò)的空間,讓廈內(nèi)客戶(hù)在保利內(nèi)部就有自己的客戶(hù)群,有業(yè)務(wù)可做,讓客戶(hù)感到足不出廈就能搛錢(qián),借以提高續(xù)租率。

8、抓好對(duì)廈外客戶(hù)的公關(guān)活動(dòng):針對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)力的其他寫(xiě)字樓及星級(jí)酒店的長(zhǎng)包房,進(jìn)行全面拜訪(fǎng),大力開(kāi)發(fā)新客戶(hù)資源并積極跟進(jìn);

9、根據(jù)《201*年哈爾濱市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析》,采取靈活的促銷(xiāo)政策開(kāi)展銷(xiāo)售,具體措施是:

①采用靈活多變的銷(xiāo)售策略:以聯(lián)絡(luò)客戶(hù)情感作為業(yè)務(wù)洽談的輔助手段,能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性,又能增強(qiáng)客戶(hù)的忠實(shí)度。

②定期出臺(tái)優(yōu)惠政策:我們根據(jù)不同的出租形勢(shì),不定期推出特惠房,在小范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳,搞促銷(xiāo)活動(dòng)。還可利用報(bào)紙或雜志做廣告宣傳,加大招租力度。③不斷規(guī)劃出租格局,從而增加了客戶(hù)成交率。④促銷(xiāo)的同時(shí)加強(qiáng)公關(guān)意識(shí)以提高成功率。

10、定制客戶(hù)專(zhuān)用公關(guān)禮品,作為銷(xiāo)售過(guò)程中聯(lián)絡(luò)客戶(hù)感情的一種方式,又有效宣傳我廈的服務(wù)品牌。

11、加大宣傳力度:充分利用省電視臺(tái)《都市選房》欄目,每期錄播不同形式的內(nèi)容,如即時(shí)的優(yōu)惠條件、企業(yè)文化宣傳、企業(yè)最新動(dòng)態(tài)等,達(dá)到名利雙收的效果。

12、組織學(xué)習(xí)最新的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及物業(yè)管理知識(shí):根據(jù)拓展物業(yè)項(xiàng)目需要,公司將組織中層管理干部和銷(xiāo)售員走出去,學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)化的銷(xiāo)售知識(shí)及最先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),以提高物業(yè)管理能力和營(yíng)銷(xiāo)能力。

13、加大培訓(xùn)工作力度,以培訓(xùn)推動(dòng)公司總體服務(wù)理念、管理意識(shí)的提升和工作方式方法的改進(jìn)。采取多種形式的培訓(xùn)提高公司的管理能力和增強(qiáng)員工適應(yīng)發(fā)展的能動(dòng)性。提高培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn),體現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)的思想和要求。14、加強(qiáng)人力資源管理,保持現(xiàn)有總額,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部需求內(nèi)部合理調(diào)配,因事設(shè)人,定職定崗,充分調(diào)動(dòng)員工積極性,提高工作效能和工作效率。

公司在上半年工作中,努力工作積極進(jìn)取,扎扎實(shí)實(shí)的走過(guò)了一段路程,取得了一定成績(jī)的同時(shí)也看到了不足,公司上下決心在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,進(jìn)一步解放思想,腳踏實(shí)地,克服困難,再接再厲,積極落實(shí)董事會(huì)確定的各項(xiàng)工作,與時(shí)俱進(jìn),開(kāi)拓進(jìn)取,全面完成今年的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。

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