物業(yè)工作總結(jié)1

物業(yè)管理工作總結(jié)

桃花落去，梅雪冬陽……201*年在忙忙碌碌中漸漸的過去了，

201*年實(shí)訓(xùn)基地物業(yè)管理處猶如生命演化的進(jìn)程，有生命誕生后的喜悅、有牙牙學(xué)語時(shí)的懵懂、有蹣跚學(xué)步中的艱辛、更有成長(zhǎng)期的叛逆和傲氣。

實(shí)訓(xùn)基地物業(yè)管理人自己深知只有加強(qiáng)學(xué)習(xí)和不斷探索才是實(shí)訓(xùn)基地物業(yè)管理工作健康發(fā)展的硬道理；也只有不斷的總結(jié)提高和剔除糟粕才能鼎立于不敗之地。

當(dāng)然，201*年實(shí)訓(xùn)基地物業(yè)管理工作離不開各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，離不開延吉物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)的蒞臨指導(dǎo)，更離不開基地廣大業(yè)主的包容和理解。

值此歲末，實(shí)訓(xùn)基地物業(yè)管理處將201*年物業(yè)管理工作向各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主作總結(jié)匯報(bào)：一、物業(yè)管理處認(rèn)真組織竣工預(yù)驗(yàn)收交接工作、嚴(yán)格規(guī)范二次裝修管理、全面進(jìn)行培訓(xùn)提高員工的服務(wù)意識(shí)、著力疏通內(nèi)部管理流程。

（一）認(rèn)真做好竣工預(yù)驗(yàn)收交接工作，為業(yè)主把好竣工驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)。按照市職培中心的部署，預(yù)驗(yàn)收工作由職培中心統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，楊浦區(qū)人力資源與社會(huì)保障局參與，上�，F(xiàn)代咨詢有限公司組織實(shí)施。其中上海第七建筑有限公司提供工程建設(shè)全部竣工圖紙、實(shí)物；上海建科建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司提供全部工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證明；上海第一測(cè)量師事務(wù)所有限公司提供工程審價(jià)咨詢意見；上海房屋建筑設(shè)計(jì)院有限公司提供工程設(shè)計(jì)資料；我處接受職培中心的委托對(duì)工程建設(shè)全部竣工圖紙、實(shí)物進(jìn)行交接、對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、使用功能完好程度進(jìn)行交接查驗(yàn)。自9月17日起我處抽調(diào)多方資深工程技術(shù)力量，共108人（次）分10批（項(xiàng)），按照6大建筑單元（以土建為主）、各建筑單元按系統(tǒng)的建筑項(xiàng)目劃分（以安裝為主）進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收查驗(yàn)；嚴(yán)格按照預(yù)驗(yàn)收交接準(zhǔn)備工作的要求對(duì)預(yù)驗(yàn)收的條件、需核檢的資料、技術(shù)資料等進(jìn)行逐項(xiàng)查驗(yàn)；嚴(yán)格參照竣工驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)預(yù)驗(yàn)收交接中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改辦法及復(fù)驗(yàn)安排，督促施工總包方及時(shí)處置、解決問題。截至目前共向施工總包方提出整改意見共300余項(xiàng)，督促施工總包方已完成需要整改項(xiàng)目200項(xiàng)，竣工預(yù)驗(yàn)收交接工作正在有條不紊的進(jìn)行。

（二）建立二次裝修管理制度，確保二次裝修規(guī)范、有序。二次裝修是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一,縱觀各類物業(yè)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結(jié)構(gòu)受損、房屋功能改變等不一而足的問題,無不是因?yàn)榍捌诙�次裝修工程的施工不按照制度進(jìn)行埋下隱患,從而造成了后期物業(yè)管理工作的困難重重、舉步維艱。為此實(shí)訓(xùn)基地物業(yè)管理處在二次裝修管理工作方面,重點(diǎn)加強(qiáng)了以下方面的工作:

一是從嚴(yán)把好二次裝修申請(qǐng)審批關(guān),建立完善的二次裝修管理檔案，所有二次裝修申請(qǐng)必須按規(guī)定提交圖紙資料,并提供區(qū)域消防審批文件，對(duì)裝修申請(qǐng)中的關(guān)于外立面及室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面從嚴(yán)審核并給出審批意見與建議；二是嚴(yán)格把握二次裝修重點(diǎn)工作，對(duì)單元區(qū)域二次裝修的"消防測(cè)試"、"重點(diǎn)部位防水"、"水電管路走向"、"自用設(shè)施設(shè)備安裝"等問題作出明確的指引,讓業(yè)主與二次裝修單位提前知悉各項(xiàng)管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準(zhǔn)備；三是建立二次裝修巡查簽到制度，安排各部門按規(guī)定對(duì)二次裝修單元區(qū)域開展巡檢工作,對(duì)消防管理、違章裝修、防水工程等重點(diǎn)內(nèi)容按部門分工開展巡檢督查工作,將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài)；四是定期組織二次裝修業(yè)主和施工單位召開二次裝修專項(xiàng)會(huì)議,對(duì)檢查存在未符合管理規(guī)定要求的違規(guī)現(xiàn)象,在會(huì)上限定作出整改,并按計(jì)劃實(shí)施復(fù)檢工作,此項(xiàng)工作得到了大部份業(yè)主的肯定；五是根據(jù)二次裝修工作的安排需要,管理處設(shè)立二次裝修專員崗位，制訂裝修巡檢專項(xiàng)負(fù)責(zé)制度,委托裝修專員協(xié)調(diào)各個(gè)部門組織實(shí)施,經(jīng)過相關(guān)培訓(xùn)及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作后,取得了良好的成效。

（三）認(rèn)真做好員工培訓(xùn)工作，全面提高員工服務(wù)意識(shí)。羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動(dòng)者素質(zhì)上是企業(yè)最佳的投資。因?yàn)閱T工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要；是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵(lì)員工的方法；是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。為此實(shí)訓(xùn)基地物業(yè)管理處把員工培訓(xùn)計(jì)劃提到管理處的中心工作日程，并持之以恒的作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、實(shí)效性的任務(wù)來抓。管理處結(jié)合本單位的實(shí)際情況綜合公司的培訓(xùn)日程安排制定培訓(xùn)計(jì)劃、研究培訓(xùn)方法、確定培訓(xùn)內(nèi)容及分類，并對(duì)全體員工進(jìn)行素質(zhì)大摸底，確切掌握員工當(dāng)前素質(zhì)存在的薄弱環(huán)節(jié)，在有序地進(jìn)行常規(guī)性培訓(xùn)之外有目標(biāo)性地選擇分類方法對(duì)各類員工進(jìn)行強(qiáng)化和專項(xiàng)素質(zhì)教育。物業(yè)管理處項(xiàng)目經(jīng)理為員工培訓(xùn)第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)的組織實(shí)施、培訓(xùn)的監(jiān)督管理、培訓(xùn)的效果評(píng)估。截止目前物業(yè)管理處修訂培訓(xùn)教材24套、培訓(xùn)課時(shí)88小時(shí)、各部門分類再培訓(xùn)累計(jì)課時(shí)240小時(shí)、員工培訓(xùn)率100、培訓(xùn)合格率95、培訓(xùn)淘汰率5。通過一系列培訓(xùn)制度的實(shí)施，全體員工的素質(zhì)穩(wěn)步提高，服務(wù)意識(shí)明顯增強(qiáng)，業(yè)主滿意度漸漸提升。

（四）著力疏通管理處內(nèi)部管理流程，增強(qiáng)各部門團(tuán)隊(duì)意識(shí)，提高凝聚力。二、管理處下屬各部門四維合一、通力合作，緊緊圍繞管理處全新部署開展工作。（一）客戶服務(wù)

客戶服務(wù)工作既是物業(yè)管理工作中的先鋒和旗幟，也是業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容的中樞站和聯(lián)絡(luò)處，承載著溝通、協(xié)調(diào)、反饋、落實(shí)、監(jiān)察、匯報(bào)、處理、處置、統(tǒng)計(jì)的重大使命，其任務(wù)之艱、責(zé)任之大、要求之高是物業(yè)管理處工作中的首當(dāng)門面內(nèi)容，客戶服務(wù)人員的整體素質(zhì)決定著一支物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的管理水平，反映和體現(xiàn)物業(yè)員工的精神面貌。201*年物業(yè)管理處志在組建一支與實(shí)訓(xùn)基地現(xiàn)代化物業(yè)管理要求的高端客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)

擴(kuò)展閱讀：物業(yè)管理季度工作總結(jié)[1]

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201*第1季度物業(yè)管理工作總結(jié)

二零一二年，是崇明分公司管理提升年，部?jī)?yōu)爭(zhēng)創(chuàng)年，而第一度工作是個(gè)關(guān)鍵，是否有一個(gè)好的開局，將對(duì)201*全年工作的完成至關(guān)重要，同時(shí)，也對(duì)我們崇明運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)全年的信心與干勁影響巨大。

如何打贏第一度，使201*有一個(gè)良好的開端，是我們崇明分公司一班人反復(fù)斟酌和思考的問題。據(jù)此，我們根據(jù)集團(tuán)“保二爭(zhēng)三”的目標(biāo)，緊緊圍繞總公司下達(dá)的財(cái)務(wù)與管理指標(biāo)，結(jié)合崇明分公司項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，在公司的不斷鞭策與關(guān)懷下，通過崇明分公司全體干部職工的共同努力拼搏下，縱觀第一季度工作開展情況，形式喜人，達(dá)到預(yù)期目的。為進(jìn)一步抓好第二季度工作，現(xiàn)對(duì)一季度工作作總結(jié)如下：

第一季度主要工作情況一、財(cái)務(wù)指標(biāo)完成情況(截止201*年3月13日):1.物業(yè)費(fèi)201*938.64元；2.泊位費(fèi)253441元；3.其他類收入444118.08元。主營(yíng)收入總計(jì)數(shù)據(jù)為:2705497.72元。二、第一第季度管理指標(biāo)完成情況1.品質(zhì)管理與安全考核指標(biāo)：⑴客戶關(guān)系

□客戶滿意度≥95；□客戶日常訪談每月≥10家；□滿意度達(dá)到開發(fā)商/大業(yè)主要求；

□客戶滿意度調(diào)查問卷抽樣率，每季度1次，每次調(diào)查25%；□客戶滿意度調(diào)查問卷發(fā)放率100%，每季度一次；□客戶滿意度調(diào)查問卷回收率95%；⑵危機(jī)處理

□客戶重大投訴（法律訴訟）：無客戶重大投訴（法律訴訟）案件；

□客戶有效投訴處理：發(fā)生1起（地下車庫(kù)中保秩序維護(hù)人員服務(wù)質(zhì)量差）：已有效處理、整改完畢；

□突發(fā)危機(jī)事件處理：無突發(fā)危機(jī)發(fā)生；

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□治安事件處理：無治安事件發(fā)生；

□消防隱患整改：除開發(fā)商問題外，歸屬物業(yè)責(zé)任的均已整改。⑶目標(biāo)考核

□報(bào)修處理率：100%�！鯃�(bào)修處理及時(shí)率：100%�！蹩蛻魣�(bào)修回訪率：100%�！蹩蛻魣�(bào)修上門回訪率：≥10%�！蹙S修返修率：≤1%�！醴课�/設(shè)施完好率：≥98%�！醐h(huán)境清潔合格率：≥95%�！蹙G化養(yǎng)護(hù)合格率：≥95%�！跸麣�滅蟲合格率：≥95%�！踔刃蚓S護(hù)服務(wù)合格率：≥95%。⑷項(xiàng)目品質(zhì)自查（項(xiàng)目各級(jí)人員嚴(yán)格開展品質(zhì)自查）

□嚴(yán)格執(zhí)行《品質(zhì)監(jiān)督檢查管理規(guī)定》與《品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)考核指標(biāo)》，每月編制書面自查工作計(jì)劃并有效實(shí)施，計(jì)劃報(bào)品質(zhì)管理部備案。

□項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每天不少于2次巡查現(xiàn)場(chǎng)并記錄，休息日有代崗值班經(jīng)理巡查，每月覆蓋服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)與服務(wù)工作。

□項(xiàng)目各部門負(fù)責(zé)人與專業(yè)主管每天不少于2次巡查本職能各管轄范圍現(xiàn)場(chǎng)并記錄，休息日有代崗人巡查，每二周覆蓋本職能各管轄范圍現(xiàn)場(chǎng)與服務(wù)工作。

□各班組領(lǐng)班每班不少于6次巡查本班組服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)并記錄，當(dāng)班覆蓋班組各項(xiàng)工作與現(xiàn)場(chǎng)。

□各級(jí)巡查有書面記錄，對(duì)于巡查發(fā)現(xiàn)的問題有原因分析、整改措施并有效實(shí)施，實(shí)施有驗(yàn)證記錄，記錄清晰、完整、真實(shí)、可以追溯。

⑸品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)考核：參加、接受現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量與質(zhì)量體系執(zhí)行情況定期考核⑹外審國(guó)優(yōu)考評(píng)政府部門考核：尚未發(fā)生

⑺體系文件管理：已設(shè)置專人管理體系文件；已嚴(yán)格按《文件控制程序》要求審批、發(fā)放、回收、作廢、上墻等。

⑻工作配合

□能積極配合品質(zhì)管理部開展品質(zhì)檢查、內(nèi)審、外審、滿意度調(diào)查、品質(zhì)專題活動(dòng)等各項(xiàng)工作。

□能嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間、品質(zhì)管理部要求完成各類報(bào)告與報(bào)表等。⑼加分項(xiàng)（客戶表?yè)P(yáng)、錦旗）：無⑽安全責(zé)任事故：無安全責(zé)任事故。

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2.重大管理與服務(wù)工作推進(jìn)：

⑴狠抓《崇明分公司201*年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核辦法》的貫徹實(shí)施。

結(jié)合總公司201*年度的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，使員工的工作業(yè)績(jī)和收入能得到很好體現(xiàn)。根據(jù)總公司財(cái)務(wù)部指導(dǎo)、制定的《崇明分公司201*年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核辦法》，我們開展了以下工作跟進(jìn)：

□召開客服部會(huì)議，對(duì)《崇明分公司201*年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核辦法》進(jìn)行了解釋、指導(dǎo)與咨詢，統(tǒng)一了大家的思想，提高了大家的認(rèn)識(shí)，樹立了大家的信心。

□將《崇明分公司201*年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核辦法》的收繳指標(biāo)分解到任，責(zé)任到任，每月考核，按規(guī)定實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)罰制定。

□通過《周收繳進(jìn)度跟進(jìn)表》、《月收繳進(jìn)度匯總表》制定進(jìn)行實(shí)時(shí)掌控，督促全體責(zé)任人抓緊抓早完成或超額完成收繳指標(biāo)。

□對(duì)凡滿三個(gè)月拖欠的業(yè)戶單位統(tǒng)一劃入“拖欠戶黑名單”，有組織、有計(jì)劃的實(shí)施有效清繳行動(dòng)。

⑵服務(wù)提升舉措

201*年是崇明分公司“管理提升年，部?jī)?yōu)爭(zhēng)創(chuàng)年”,通過對(duì)遐思國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的反復(fù)檢查、自評(píng)，以及業(yè)主單位投訴意見匯總，我們對(duì)以下幾方面服務(wù)工作進(jìn)行提升：

①客梯橋箱地毯更新：準(zhǔn)甲、LOFT樓宇所有客梯橋箱地毯已使用近三年，均已陳舊不堪，業(yè)主負(fù)面反映強(qiáng)烈，影響了寫字樓服務(wù)品質(zhì)，我們?nèi)�月份投資7500元，購(gòu)置了17塊新的塊式地毯，對(duì)所有客梯橋箱進(jìn)行了更新，具體分二批輪回使用，受到了業(yè)主的好評(píng)。

②添置準(zhǔn)甲、LOFT樓宇大廳防滑地毯

準(zhǔn)甲、LOFT樓宇大廳遇雨天，常發(fā)生業(yè)主（客人）滑道事件，原均無防滑地毯，應(yīng)急用的均是業(yè)主單位廢棄的舊地毯，對(duì)樓宇品質(zhì)影響很搭，影響了寫字樓服務(wù)品質(zhì)，故擬投資9565元添置樓宇防滑地，計(jì)劃4月份投入使用，提升寫字樓服務(wù)品質(zhì)。

③解決了一大歷史預(yù)留問題-北廣場(chǎng)地坪修繕問題

遐思國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目自投入使用以來，因廣場(chǎng)地坪爆出設(shè)計(jì)不合理與施工質(zhì)量問題，不斷出現(xiàn)開裂或路面下沉現(xiàn)象，尤其是北廣場(chǎng)地坪?jiǎn)栴}愈來愈嚴(yán)重，安全狀況堪憂，業(yè)戶投訴不斷，嚴(yán)重影響了匯創(chuàng)項(xiàng)目品牌的維護(hù)，也給我們物業(yè)管理工作帶來了極大壓力與被動(dòng)局面。鑒于此，在201*新的一年年初之際開始，我們不斷提請(qǐng)（發(fā)函）至綠地

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事業(yè)一部項(xiàng)目部、商管部、第三區(qū)域客服部，就“遐思國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目路面壞損的情況盡快協(xié)商、出臺(tái)解決方案。在總公司領(lǐng)導(dǎo)的支持、關(guān)懷下，通過不斷努力，在二月底，終于由商管部出資修繕了北廣場(chǎng)地坪。新路面的投入使用，給業(yè)主和租戶的進(jìn)、出帶來諸多方便而廣為大家所稱道，也給我們物業(yè)服務(wù)工作降低了壓力。

（注：目前因發(fā)覺北廣場(chǎng)地坪新修復(fù)的瀝青路面已出現(xiàn)起砂情況，且面積逐步擴(kuò)大之趨勢(shì)，我們已將這一情況口頭告知施工組織單位盡早安排修補(bǔ)外，也發(fā)函至商管部督促施工單位設(shè)法整改，以免路面起沙情況的進(jìn)一步惡化）

⑶開源節(jié)流工作舉措

根據(jù)總公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于必須抓好商務(wù)類項(xiàng)目能耗節(jié)約的要求，我們開展了“開源節(jié)流金點(diǎn)子研討提報(bào)活動(dòng)，”在廣大干部職工，尤其是工程部全體員工的“深挖{”下，本季度中，經(jīng)反復(fù)可行性評(píng)估、論證，我們實(shí)施了以下節(jié)能改造方案，并取得了明顯效果：

①201*第一能耗控（成本）制舉措：

隨著業(yè)主、商戶入駐的不斷增加，匯創(chuàng)負(fù)荷也日漸攀升，而現(xiàn)時(shí)實(shí)行的用水/用電收費(fèi)基價(jià)，讓物業(yè)管理公司不堪重負(fù)。鑒于這一實(shí)際情況，為理順?biāo)�電收費(fèi)價(jià)格，減輕物業(yè)壓力，結(jié)合計(jì)量表具的功耗和契約電量實(shí)際變動(dòng)價(jià)差等因素，我們?cè)?01*年8月份起對(duì)用電收費(fèi)基價(jià)恢復(fù)調(diào)整為1.15元/千瓦時(shí)的基礎(chǔ)上，在今年二月份又再次將對(duì)用電收費(fèi)基價(jià)上調(diào)整至1.20元/千瓦時(shí)。到目前為止，除少數(shù)業(yè)戶單位有意見和抵觸舉動(dòng)外，大部分業(yè)主均能理解和接受用電收費(fèi)基價(jià)上調(diào)整至1.20元/千瓦時(shí)之決定。這一舉措的成功，較大幅度的減緩了物業(yè)公共用電部位能耗的壓力。

②201*第二能耗（成本）控制舉措：

對(duì)準(zhǔn)甲樓層風(fēng)機(jī)電氣實(shí)行了節(jié)能控制改造:“遐思國(guó)際廣場(chǎng)”中央空調(diào)系統(tǒng)樓層新風(fēng)運(yùn)行控制，原先采用的是逐層人工手動(dòng)控制。系統(tǒng)投入運(yùn)行以來，由于各樓層業(yè)主需求的不一致和控制上的人為原因，經(jīng)常發(fā)生樓層不關(guān)情況，致使電能發(fā)生非正常的消耗。針對(duì)這一狀況，物業(yè)工程部改用風(fēng)機(jī)、漏關(guān)的了時(shí)序控制器對(duì)各樓層的新風(fēng)風(fēng)機(jī)的開、停，按空調(diào)開機(jī)的需要，實(shí)行時(shí)序自動(dòng)控制，杜絕了人為疏漏因素，達(dá)到節(jié)約能源消耗的目的。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)中央空調(diào)在不同季節(jié)實(shí)際效果不同的情況，進(jìn)一步對(duì)樓層新風(fēng)風(fēng)機(jī)的關(guān)、停時(shí)間，分別予以設(shè)定不同的時(shí)間段，使節(jié)約電能消耗更趨科學(xué)、合理。在二月十五日正式對(duì)準(zhǔn)甲樓中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)樓層新風(fēng)風(fēng)機(jī)全部投入自動(dòng)時(shí)序控制。節(jié)電措施的效果：按最低節(jié)電費(fèi)用計(jì)算，每月可節(jié)電：2948.00*

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22=64856.00元左右。節(jié)能改造材料成本：110*34=3740.00元。

201*全年，按八個(gè)月計(jì)算預(yù)計(jì)節(jié)約電費(fèi)：61116.00+64856.00*7=515108.00元。③201*第三能耗（成本）控制舉措：

準(zhǔn)甲與LOFT兩棟高層建筑的衛(wèi)生間照明，原設(shè)計(jì)為室內(nèi)頂部四周泛光采用T5日光燈，面盆、座便器位置則采用筒燈局部照明的兩種光源方式，從衛(wèi)生間投入使用兩年的實(shí)際來看，筒燈光源的照度已完全能夠滿足衛(wèi)生間座便和洗漱的需要。從12年3月份起，嘗試將衛(wèi)生間的泛光T5日光燈，設(shè)置在OFF狀態(tài)，衛(wèi)生間投入正常使用的照明光源僅為局部照明的筒燈，從而使衛(wèi)生間的照明用電消耗有所降低，按全年保守估算，準(zhǔn)甲樓節(jié)約電能消耗在19192(度)，LOFT樓節(jié)約電能消耗在33586度。

月節(jié)電數(shù)據(jù)合計(jì)：1071+1776+1509=4356度；年節(jié)電數(shù)據(jù)合計(jì)：4356*12=52272度；

節(jié)能改造材料成本：86型雙聯(lián)開關(guān)90只*12元/只=1080元；年節(jié)電費(fèi)用計(jì)算結(jié)算：52272*1.02=53317.44元；全年預(yù)計(jì)節(jié)約電費(fèi)：3363.12+4443.12*11=52237.44元。④201*第四能耗（成本）控制舉措：

今年初，我們對(duì)支出類外包服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行了研究、分析，發(fā)現(xiàn)有些支出類外包服務(wù)項(xiàng)目報(bào)價(jià)不合理（過高）、霸王條款多（對(duì)物業(yè)不利）、服務(wù)部到位（不專業(yè)）等問題，一月份，我們對(duì)問題較大的幾個(gè)支出類外包服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行了慎重評(píng)估，最后在總公司的支出下，對(duì)以下幾個(gè)明顯有問題的支出類外包服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行了“切除”手續(xù)：

□降低、控制項(xiàng)目保費(fèi)支出:

-201*年度匯創(chuàng)項(xiàng)目保費(fèi)：中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司全年保費(fèi)共計(jì)RMB193777.25元（但在實(shí)際發(fā)生的幕墻玻璃、工傷等事件理賠中，因低于限額的理賠，無一生效）。

-201*年1月份，我們經(jīng)報(bào)請(qǐng)總公司同意，在投保項(xiàng)目均相同的前提下，更換了投保單位，與太平洋保險(xiǎn)公司簽約，全年保費(fèi)共計(jì)為RMB77039.38元。

通過更換投保單位舉措,201*保費(fèi)總成本比201*降低了116737.87元/年。（注：但201*年未給地下車庫(kù)買保險(xiǎn)）□降低、控制綠化外包服務(wù)費(fèi)用：

-201*年度綠化服務(wù)外包單位是沭陽縣綠苑花卉園藝有限公司，全年綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)為RMB8317.2元/月×12＝99806.4元。

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-201*，我們更換了服務(wù)方，上海閔梅綠化工程有限公司為201*年遐思國(guó)際廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)單位，服務(wù)費(fèi)為每月RMB3500元整。經(jīng)協(xié)商：一年中按十個(gè)月結(jié)算服務(wù)費(fèi)用（除去1-2月）。年總服務(wù)費(fèi)用為RMB35000元整。

通過綠化服務(wù)外包單位更換，201*年度綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)總成本節(jié)省了64806.4元/年整。

（注：在開源節(jié)流、能耗控制節(jié)約工作中，對(duì)表現(xiàn)出色的部門和個(gè)人將按公司規(guī)定予以表彰、獎(jiǎng)勵(lì)等激勵(lì)政策）

第二季度工作計(jì)劃要點(diǎn)一、財(cái)務(wù)指標(biāo)方面計(jì)劃要點(diǎn)：1.四月份

□主營(yíng)收入計(jì)劃:力爭(zhēng)達(dá)1000000元□成本力爭(zhēng)控制在900000元以內(nèi)，2.五月份

□主營(yíng)收入計(jì)劃:力爭(zhēng)達(dá)1000000元□成本力爭(zhēng)控制在870000元以內(nèi)，3.六月份

□主營(yíng)收入計(jì)劃:力爭(zhēng)達(dá)1000000元□成本力爭(zhēng)控制在880000元以內(nèi)，

總之，第二季度財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)劃數(shù)據(jù)：我們第二季度主營(yíng)收入力爭(zhēng)3000000元；二、新增管理工作計(jì)劃、舉措

在貫徹執(zhí)行、有效總公司下達(dá)的品質(zhì)管理與安全考核指標(biāo)同時(shí)，我們?cè)诘诙�季度中，新增管理工作�?jì)劃、舉措如下：

1.“打響”路面機(jī)動(dòng)車輛整治“戰(zhàn)役”：

當(dāng)前,崇明項(xiàng)目路面機(jī)動(dòng)車輛亂停放現(xiàn)象較嚴(yán)重,且由來已久,情況也錯(cuò)綜復(fù)雜,據(jù)統(tǒng)計(jì),路面停放車輛數(shù)量在60-70輛之間,其中違規(guī)停放在30-40輛之間,大部分系綠地集團(tuán)系統(tǒng)、福建幫和大客戶或VIP業(yè)戶單位,要想整頓好，非一般能力所為。據(jù)此我們將有計(jì)劃/有步驟/有信心/有效果的“開打”路面機(jī)動(dòng)車輛整治這一有高難度的“戰(zhàn)役”。

⑴實(shí)施步驟：

第一步：召開車輛整治專項(xiàng)會(huì)議，研究具體整治方案和時(shí)間表，并統(tǒng)一思想，堅(jiān)定必勝信心，分工落實(shí)、推進(jìn)（3月9日前）；

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第二步：車輛準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)、分類（3月13日前）；

第三步：制定《匯創(chuàng)停車管理規(guī)定》，規(guī)范管理停車（3月15日前）；第四步：向業(yè)戶單位發(fā)《匯創(chuàng)停車管理規(guī)定》、更換停車證、路面禁停通知；第五步：更新《停車證》，采取分色《停車證》管理模式（3月20日前）。第六步：廣場(chǎng)通道設(shè)置限速、禁停標(biāo)志（3月22日前）；

第七步：對(duì)保安開展機(jī)動(dòng)車輛現(xiàn)場(chǎng)整治應(yīng)急（應(yīng)對(duì)）預(yù)案培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)、演練；第八步：第一至第七步工作做實(shí)、做細(xì)完畢后后，擬底開始全面打響停車管理專項(xiàng)整治戰(zhàn)役，克服困難，突取最終勝利。廣場(chǎng)通道設(shè)置限速、禁停標(biāo)志（3月24日開始）。

⑵最終目的根據(jù)情況變化，將靈活機(jī)動(dòng)的修正實(shí)施計(jì)劃步驟。我們的最終目的是：①規(guī)范機(jī)動(dòng)車輛停放管理，確保消防通道的暢通無阻；

②將亂停放的或拒付停車費(fèi)的機(jī)動(dòng)車輛引導(dǎo)至地下停車庫(kù)，增收泊位費(fèi)，提高主營(yíng)收入（具體數(shù)據(jù)：當(dāng)前尚不能評(píng)估）。

2.第二季度開源節(jié)流，能耗節(jié)約工作計(jì)劃：

201*第四能耗（成本）控制舉措：擬四月份對(duì)地下車庫(kù)LED照明系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能改造(具體可行性最佳方案在甑選/評(píng)估中)。

3.員工服務(wù)形象提升舉措：

擬定做員工工作服。現(xiàn)崇明分公司辦公區(qū)域員工工作服已陳舊（使用近三年），與總公司的工作服也不統(tǒng)一，加上部分新進(jìn)員工無工作服，給崇明分公司的企業(yè)服務(wù)形象帶來負(fù)面影響，故擬投入8000元左右定制與總公司統(tǒng)一的工作服。計(jì)劃4月份統(tǒng)一工作服，提升物業(yè)人員的服務(wù)規(guī)范與形象。

三、歷史預(yù)留問題的根進(jìn)管理與處置

目前為止，仍有以下39個(gè)開發(fā)商預(yù)留問題亟待解決，需要跟進(jìn)與解決：01.B2層377車位左側(cè)墻面滲水；02.B2層399車位頂部滲水；

03.B2層413車位卷簾門及外頂部預(yù)埋鐵邊沿滲水；04.B2層421、520車位墻面滲水；05.B2層493、494車位墻面滲水；

06.B2層533、534、535車位頂部滲水；07.B1、B2層北側(cè)坡道均滲水；

08.B1層多處污、雨水管承插接頭抱箍斷裂、漏水；09.8#商鋪101室西側(cè)門口漏雨；

10.準(zhǔn)甲、LOFT樓消防通道地坪坑洼不平；

11.北側(cè)車庫(kù)入口B層1至B2層匝道路面壞損；12.由于建筑沉降，LOFT樓北側(cè)地面拱起、開裂；

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13.廣場(chǎng)二層地磚路面積水、開裂；14.1#商鋪消防通道頂部滲水；15.3#商鋪玻璃幕墻有多處漏水；16.2#商鋪回味坊外立面嚴(yán)重滲水；

17.準(zhǔn)甲樓13A東側(cè)墻體與玻璃幕墻結(jié)合處滲水；18.LOFT樓底層112室漏雨；

19.5#商鋪緣圓源消防配置未到位；20.準(zhǔn)甲、LOFT樓消防通道防火門、閉門器存在質(zhì)量問題,消防部門11月3日已出具罰款與整改通知；

21.準(zhǔn)甲、LOFT樓外墻面燈飾多處壞損；22.商鋪、廣場(chǎng)部分高桿燈、地埋燈壞損；23.配電間有0-150A；0-75A的表具壞損；24.風(fēng)機(jī)房有0-200A規(guī)格的表具壞損；25.空調(diào)主機(jī)供電柜電表配置與設(shè)計(jì)不符；

26.LOFT樓衛(wèi)生間洗手盆下水未裝“剩水彎”和角閥；

27.排水系統(tǒng)廢水處理設(shè)施存在嚴(yán)重缺陷，僅有的生化處理池?zé)o法正常投入使用；28.準(zhǔn)甲1F弱電室溫控模塊受潮壞損；29.準(zhǔn)甲、LOFT樓部分照明控制不正確；30.樓層風(fēng)機(jī)房保溫不到位且有漏水情況；31.屋面冷卻水管道保溫外層未敷隔熱鋁箔；32.空調(diào)系統(tǒng)改造后，系統(tǒng)圖未作相應(yīng)設(shè)計(jì)變更；33.準(zhǔn)甲樓空調(diào)風(fēng)口為有效固定，時(shí)有跌落發(fā)生；34.中央空調(diào)并例運(yùn)行時(shí)有諧振現(xiàn)象；

35.空調(diào)水質(zhì)(軟化)處理裝置漏水，無法正常使用；36.LOFT樓底層空調(diào)外機(jī)基礎(chǔ)低于路面，積水；37.LOFT樓底層空調(diào)系統(tǒng)缺電費(fèi)計(jì)量裝置；38.LOFT樓3F02室樣板房室內(nèi)空調(diào)修理費(fèi)；

39.項(xiàng)目未辦理大環(huán)評(píng)手續(xù)，餐飲經(jīng)營(yíng)無法辦許可證。

以上問題已嚴(yán)重影響了我們物業(yè)工作的正常開展與服務(wù)的推進(jìn)，也牽制了我們服務(wù)品質(zhì)的提升，我們擬在第二季度中，發(fā)揮堅(jiān)韌性，發(fā)揚(yáng)，對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目部加大跟進(jìn)、催辦整改力度，力求問題解決一個(gè)是一個(gè)，使我們的物業(yè)管理與服務(wù)工作阻力點(diǎn)、被動(dòng)面不斷減少與下降。

四、著手開始做好部?jī)?yōu)爭(zhēng)創(chuàng)準(zhǔn)備工作

201*擬上報(bào)“部?jī)?yōu)”爭(zhēng)創(chuàng)，201*是我們部?jī)?yōu)”爭(zhēng)創(chuàng)的準(zhǔn)備年。為了準(zhǔn)備工作抓早抓細(xì)，我們擬在第二季度開始，重點(diǎn)在“部?jī)?yōu)”爭(zhēng)創(chuàng)工作的軟件建設(shè)工作方面為抓手，完善制度與工作表單，結(jié)合邀請(qǐng)房管部門專家來場(chǎng)指導(dǎo)與培訓(xùn)，把能做的“部?jī)?yōu)”爭(zhēng)創(chuàng)工作先做好，打基礎(chǔ)。

上海遐思置業(yè)崇明分公司

二零一二年三月十三日

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