資產評估歸納總結

市場法1、活躍的公開市場；2、可比：功能、實體特征和質量、市場條件（供求關系、競爭狀況、交易條件）、時間1、市場售價類比法：P=P’*修正系數(shù)2、功能價值法：P=P’*（評估對象能力/參物能力）3、價格指數(shù)法：P=P’*（1+物價變動指數(shù)）一、純收益不變：P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限二、純收益若干年后保持不變收益法1、預期收益；2、折現(xiàn)率或本金化率；3、取得預期收益時間。成本法1、被評估資產處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；2、具備歷史資料；3、形成資產價值的耗費是必須的。P=重置成本--實體性貶值--功能性貶值--經濟性貶值一、重置成本p的估算方法：1重置核算法：購買、自建2價格指數(shù)法（復原）：p=賬面原值*價格指數(shù)3功能價值法：p=參物重置價*年產量比4規(guī)模經濟效益指數(shù)法：p=參物重置價*產量比二、實體性貶值的測算方法：1、觀測法：=p*(1-實體性成新率)2、使用年限法：=實際使用年限*年折舊三、功能性貶值測算方法：=∑（凈超運營成本*折現(xiàn)系數(shù)）四、經濟性貶值的估算：=稅后年收益損失額*年金現(xiàn)值系數(shù)。一、重置成本的估算：1細分加和法；2價格指數(shù)法；3規(guī)模經濟效益指數(shù)法n綜4、成新率價格法：P=P’*（評估對象成新率/參物成新率）P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)tP=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]三、純收益按等差級數(shù)變化1、等差：P=A/r+B/r2P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n2、等比：P=A/（r-s）P=A/（r-s）[1-(1+s)n/(1+r)n]合5、市價折扣法：P=P’*（1-價格折扣率）6、成本市價法：P=評估對象合理成本*（P’/其合理成本）7、市盈率乘數(shù)法：P=評估對象收益額*參照數(shù)市盈率機器設備評估1、直接匹配法2、可比因素比較法二、實體性貶值：觀察法、比率法（工作量比率法、役齡比率法）、修復費用法[貶值率=（可修復部分實體貶值+不可修折現(xiàn)率=年收益（租金）/價格P=A/r[1-1/(1+r)n]部分實體貶值）/設備復原重置成本]P123三、功能性貶值：若重置成本為復原重置成本，應考慮超額投資成本。四、1經濟性貶值=(p-實體性貶值-功能性貶值)*[1-（實際使用生產能力/額定生產能力）x]→x在0.6-0.7之間。P67、1312經濟性貶值=設備稅后年收益損失額*（P/A,r,n）3受環(huán)境保護限制的經濟性貶值、閑置時間和資金成本3、成本百分率比較法P=P’*A*B*C*D*容積率修正系數(shù)*土地使用年限修正系數(shù)K（交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素1、P=A/r[1-1/(1+r)n]（收益須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結果）綜合資本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y2、單獨評估土地的價格：土地價格=房地產價格-建筑物現(xiàn)值=土地純收益/r1=（房地產純收益-建筑物純收益）/r1建筑物純收益=r2*（建筑物重置價-折舊）地價=取得費+開發(fā)費+稅費+利息+開發(fā)利潤+出讓增值收益建筑物價格=重置成本*成新率剩余法（評估待開發(fā)土地價值）地價=預期售樓價-建筑費-專費用-銷售費用-利息-稅費-利潤利息=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利息率利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利潤率房地產評估修正系數(shù)）K=[1-1/(1+r)]/[1-1/(1+r)]基準地價修正系數(shù)法地價=基準地價*年期（期日、容積率、其他）修正系數(shù)mn路線價法：地價=路線價*累計深度百分率*寬度（四三二一法則：第一個25英尺0.4,第二個0.3累計0.7，第三個0.2累計0.9，第四個0.1累計1）在建工程評估方法：1、形象進度法=建完后房地產市單價*工程形象進度百分比*（1-折扣率）2、成本法=土地取得費+專業(yè)費用+建造費用+正常利稅3、假設開發(fā)法=房地產預期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅）森資源資產礦評產估P=G*林分質量調整系數(shù)K*物價指數(shù)調P=∑（At-Ct）/(1+t)t適合有經常性收益的林木資產貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法P=∑(WatWbt)/(1+t)tWat→年剩余利潤額；Wbt→社會平均收益額約當投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法P=K*∑Ct(1+r)n-t(t指過去第t年)→幼齡林剩余法：P=銷售收入W-經營成本C-利潤F+再生資源S→成林整系數(shù)Kb*蓄積量Q采礦權探礦權可比銷售法P=P’*μ*ξ*φ*θ（規(guī)模、精礦平均品位、價格、差異調整系數(shù)）(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)重置成本法P=Pb*（1+風險f）*(1-技術貶值ξ)=∑[Ubi*Pui]*(1+四項費用ε)（1+f）*(1-ξ)P=Ty原探礦人/(Tx+Ty)*∑Wt/(1+t)t（低精度勘查）：地質要素評序法、聯(lián)合風險勘查協(xié)議法、粗估法。商譽的評價方法：市場法專利權的評估方法：主要采用收益法收益法P=∑KRt/(1+r)tK→分成率；R為超額收益P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收費額Y=重置成本凈值*轉讓成本分攤率+轉讓機會成本（=轉讓凈減收益+再開發(fā)凈增費用）收益額的確定：一、直接估算法1、收入增長型：R=單價差*Q*（1-T）R=銷量差*（P-C）*（1-T）2、費用節(jié)約型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）二、差額法：R=利潤-資產總額*行業(yè)平均資金利潤率三、分成率法：R=收入（利潤）*收入（利潤）分成率利潤分成率的估算1、邊際分析法：=∑追加利潤現(xiàn)值/∑利潤總額現(xiàn)值2、約當投資分成法：=無形資產約當投資量/總約當投資量（約當投資量=重置成本*（1+適用成本利潤率）四、要素貢獻法：（資金30、技術40和管理30）成本法P=無形資產重置成本*成新率一、自創(chuàng)無形資產重置成本的的估算1、核算法：p=直接、間接成本+資金成本+利潤2、倍加系數(shù)法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L）C為物化勞動消耗；V為活勞動消耗P276二、外購無形資產重置成本的估算1、市價類比法2、物價指數(shù)法：=賬面成本*物價指數(shù)三、成新率的估算1、專家鑒定法2、剩余經濟壽命預測法無形資產評估一、割差法：P=企定整體資產評估值-各單項資產評估值和二、超額收益法：1、超額收益本金化價格法P=（企業(yè)預期收益額-行業(yè)平均收益率*單項資產評估值之和）/適用本金化率2、超額收益折現(xiàn)法P=∑Rt/(1+r)t長期投資評估長期債權長期股權材料上市交易的債券P=債券數(shù)量*評估基準日債券的收盤價非上市交易的債券1、到期一次還本付息：P=F/(1+r)2、分次計息，到期一次還本：P=∑Rt//(1+r)+A/(1+r)tnn上市交易股票的價值評估：1、評估基準日的收盤價2、以控股為目的采用收益法評估購進批次間隔時間長、價格變化較大P=實有數(shù)量*市場可接受的不含稅的單非上市交易股票的評估：（普通股）1、固定紅利型股利政策下：P=R/r2、紅利增長型：P=R/（r-g）1、根據(jù)價格變動系數(shù)調整原成本（核算水平較高）近期購進的材料，市場價格變化不大時。流動資產評估←成本法在產品價-預計銷售過程中發(fā)生的費用某報廢在制品=可回收廢料的重量*單位重量現(xiàn)行的回收價格P=原合理材料成本*（1+價格變動系數(shù)）+原合理工資、費用*（1+合理工資費用變動系數(shù)）2、按社會平均消耗定額和現(xiàn)行市價計算P=實有數(shù)量*（該工序單價材料工藝定額*單位材料現(xiàn)行市價+該工序單價工時定額*正常工資費用）3、按在產品的完工程度計算評估值：P=產成品重置成本*在制品約當產量（=在制品數(shù)量*在制品完工率）1、評估基準日與產成品完工時間接近：P=產成品數(shù)量*產成品單位成本2、時間間隔較長：P=實有數(shù)量*（合理材料工藝定額*材料現(xiàn)行市價+合理工時定額*正常工資費用）P=產成品實際成本*（材料成本比例*材料綜合調整系數(shù)+工資費用比例*調整系數(shù)）一、企業(yè)持續(xù)經營假設前提下的收益法：1、年金法：P=A/r=∑Rt/（1+r）÷∑1/（1+r）÷r2、分段法：P=∑Rt/（1+r）+Rn/r(1+r)二、企業(yè)有限持續(xù)經營假設前提下的收益法：P=∑Rt/（1+r）+Pn/(1+r)tntntt產成品1、出售為目的：P=現(xiàn)行市價2、投資為目的：P=數(shù)量*（不含稅出廠單價-銷售稅金-銷售費用-所得稅）企業(yè)價值評估

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市場法1、活躍的公開市場；2、可比：功能、實體特征和質量、市場條件（供求關系、競爭狀況、交易條件）、時間1、市場售價類比法：P=P’*修正系數(shù)2、功能價值法：P=P’*（評估對象能力/參物能力）3、價格指數(shù)法：P=P’*（1+物價變動指數(shù)）一、純收益不變：P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限二、純收益若干年后保持不變tt收益法1、預期收益；2、折現(xiàn)率或本金化率；3、取得預期收益時間。成本法1、被評估資產處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；2、具備歷史資料；3、形成資產價值的耗費是必須的。P=重置成本--實體性貶值--功能性貶值--經濟性貶值一、重置成本p的估算方法：1重置核算法：購買、自建2價格指數(shù)法（復原）：p=賬面原值*價格指數(shù)3功能價值法：p=參物重置價*年產量比4規(guī)模經濟效益指數(shù)法：p=參物重置價*產量比n二、實體性貶值的測算方法：nn綜合4、成新率價格法：P=P’*（評估對象成新率/參物成新率）P=∑Rt/(1+r)+A/r(1+r)5、市價折扣法：P=P’*（1-價格折扣率）6、成本市價法：P=評估對象合理成本*（P’/其合理成本）7、市盈率乘數(shù)法：P=評估對象收益額*參照數(shù)市盈率P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]三、純收益按等差級數(shù)變化1、等差：P=A/r+B/rP=（A/r+B/r）[1-1/(1+r)]-B*n/r(1+r)2、等比：P=A/（r-s）P=A/（r-s）[1-(1+s)/(1+r)]nn221、觀測法：=p*(1-實體性成新率)2、使用年限法：=實際使用年限*年折舊三、功能性貶值測算方法：=∑（凈超運營成本*折現(xiàn)系數(shù)）四、經濟性貶值的估算：=稅后年收益損失額*年金現(xiàn)值系數(shù)。一、重置成本的估算：1細分加和法；2價格指數(shù)法；3規(guī)模經濟效益指數(shù)法機器設備評估1、直接匹配法2、可比因素比較法二、實體性貶值：觀察法、比率法（工作量比率法、役齡比率法）、修復費用法[貶值率=（可修復部分實體貶值+不可修折現(xiàn)率=年收益（租金）/價格P=A/r[1-1/(1+r)n]部分實體貶值）/設備復原重置成本]P123三、功能性貶值：若重置成本為復原重置成本，應考慮超額投資成本。四、1經濟性貶值=(p-實體性貶值-功能性貶值)*[1-（實際使用生產能力/額定生產能力）x]→x在0.6-0.7之間。P67、1312經濟性貶值=設備稅后年收益損失額*（P/A,r,n）3受環(huán)境保護限制的經濟性貶值、閑置時間和資金成本3、成本百分率比較法P=P’*A*B*C*D*容積率修正系數(shù)*土地使用年限修正系數(shù)K（交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù)）K=[1-1/(1+r)m1、P=A/r[1-1/(1+r)n]（收益須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結果）綜合資本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y2、單獨評估土地的價格：土地價格=房地產價格-建筑物現(xiàn)值=土地純收益/r1=（房地產純收益-建筑物純收益）/r1建筑物純收益=r2*（建筑物重置價-折舊）地價=取得費+開發(fā)費+稅費+利息+開發(fā)利潤+出讓增值收益建筑物價格=重置成本*成新率剩余法（評估待開發(fā)土地價值）地價=預期售樓價-建筑費-專費用-銷售費用-利息-稅費-利潤利息=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利息率利潤=（地價+建筑費用+專業(yè)費用）*利潤率房地產評估]/[1-1/(1+r)n]基準地價修正系數(shù)法地價=基準地價*年期（期日、容積率、其他）修正系數(shù)路線價法：地價=路線價*累計深度百分率*寬度（四三二一法則：第一個25英尺0.4,第二個0.3累計0.7，第三個0.2累計0.9，第四個0.1累計1）在建工程評估方法：1、形象進度法=建完后房地產市單價*工程形象進度百分比*（1-折扣率）2、成本法=土地取得費+專業(yè)費用+建造費用+正常利稅3、假設開發(fā)法=房地產預期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅）森資源資產評估P=G*林分質量調整系數(shù)K*物價指數(shù)調P=∑（At-Ct）/(1+t)t適合有經常性收益的林木資產貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法P=∑(WatWbt)/(1+t)Wat→年剩余利潤額；Wbt→社會平均收益額約當投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法tP=K*∑Ct(1+r)n-t(t指過去第t年)→幼齡林剩余法：P=銷售收入W-經營成本C-利潤F+再生資源S→成林整系數(shù)Kb*蓄積量Q采礦權探礦權可比銷售法P=P’*μ*ξ*φ*θ（規(guī)模、精礦平均品位、價格、差異調整系數(shù)）(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)礦產重置成本法P=Pb*（1+風險f）*(1-技術貶值ξ)=∑[Ubi*Pui]*(1+四項費用ε)（1+f）*(1-ξ)P=Ty原探礦人/(Tx+Ty)*∑Wt/(1+t)t（低精度勘查）：地質要素評序法、聯(lián)合風險勘查協(xié)議法、粗估法。商譽的評價方法：市場法專利權的評估方法：主要采用收益法t收益法P=∑KRt/(1+r)K→分成率；R為超額收益P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收費額Y=重置成本凈值*轉讓成本分攤率+轉讓機會成本（=轉讓凈減收益+再開發(fā)凈增費用）收益額的確定：一、直接估算法1、收入增長型：R=單價差*Q*（1-T）R=銷量差*（P-C）*（1-T）2、費用節(jié)約型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）二、差額法：R=利潤-資產總額*行業(yè)平均資金利潤率三、分成率法：R=收入（利潤）*收入（利潤）分成率利潤分成率的估算1、邊際分析法：=∑追加利潤現(xiàn)值/∑利潤總額現(xiàn)值2、約當投資分成法：=無形資產約當投資量/總約當投資量（約當投資量=重置成本*（1+適用成本利潤率）四、要素貢獻法：（資金30、技術40和管理30）成本法P=無形資產重置成本*成新率一、自創(chuàng)無形資產重置成本的的估算1、核算法：p=直接、間接成本+資金成本+利潤2、倍加系數(shù)法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L）C為物化勞動消耗；V為活勞動消耗P276二、外購無形資產重置成本的估算1、市價類比法2、物價指數(shù)法：=賬面成本*物價指數(shù)三、成新率的估算1、專家鑒定法2、剩余經濟壽命預測法無形資產評估一、割差法：P=企定整體資產評估值-各單項資產評估值和二、超額收益法：1、超額收益本金化價格法P=（企業(yè)預期收益額-行業(yè)平均收益率*單項資產評估值之和）/適用本金化率2、超額收益折現(xiàn)法P=∑Rt/(1+r)t長期投資評估長期債權長期股權材料上市交易的債券P=債券數(shù)量*評估基準日債券的收盤價非上市交易的債券1、到期一次還本付息：P=F/(1+r)n2、分次計息，到期一次還本：P=∑Rt//(1+r)+A/(1+r)tn上市交易股票的價值評估：1、評估基準日的收盤價2、以控股為目的采用收益法評估購進批次間隔時間長、價格變化較大P=實有數(shù)量*市場可接受的不含稅的單非上市交易股票的評估：（普通股）1、固定紅利型股利政策下：P=R/r2、紅利增長型：P=R/（r-g）1、根據(jù)價格變動系數(shù)調整原成本（核算水平較高）近期購進的材料，市場價格變化不大時。流動資產評估←成本法在產品價-預計銷售過程中發(fā)生的費用某報廢在制品=可回收廢料的重量*單位重量現(xiàn)行的回收價格P=原合理材料成本*（1+價格變動系數(shù)）+原合理工資、費用*（1+合理工資費用變動系數(shù)）2、按社會平均消耗定額和現(xiàn)行市價計算P=實有數(shù)量*（該工序單價材料工藝定額*單位材料現(xiàn)行市價+該工序單價工時定額*正常工資費用）3、按在產品的完工程度計算評估值：P=產成品重置成本*在制品約當產量（=在制品數(shù)量*在制品完工率）1、評估基準日與產成品完工時間接近：P=產成品數(shù)量*產成品單位成本2、時間間隔較長：P=實有數(shù)量*（合理材料工藝定額*材料現(xiàn)行市價+合理工時定額*正常工資費用）P=產成品實際成本*（材料成本比例*材料綜合調整系數(shù)+工資費用比例*調整系數(shù)）一、企業(yè)持續(xù)經營假設前提下的收益法：1、年金法：P=A/r=∑Rt/（1+r）t÷∑1/（1+r）t÷r2、分段法：P=∑Rt/（1+r）t+Rn/r(1+r)n二、企業(yè)有限持續(xù)經營假設前提下的收益法：P=∑Rt/（1+r）t+Pn/(1+r)n產成品1、出售為目的：P=現(xiàn)行市價2、投資為目的：P=數(shù)量*（不含稅出廠單價-銷售稅金-銷售費用-所得稅）企業(yè)價值評估

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