201*年寧德房地產(chǎn)市場總結(jié)

201*年寧德房地產(chǎn)開發(fā)投資分析

201*年寧德房地產(chǎn)投資高位運(yùn)行商品房銷售穩(wěn)定

201*年寧德市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資221.05億元，超過全省平均水平29.0個百分點(diǎn)。201*年全寧德市共銷售商品房183.62萬平方米，同比增長22.4%。中心戶型住宅貢獻(xiàn)較大。

201*年，寧德市房地產(chǎn)建安工程投資和土地購置費(fèi)迅速增長，有力地推動了投資的高速增長，同時(shí)也帶動了新開工面積的增長，受國家宏觀政策和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的雙重影響，商品房銷售保持平穩(wěn)增長。

一、投資高位運(yùn)行，土地購置費(fèi)增速加快

201*年以來，寧德市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長，從10月份起，連續(xù)三個月增幅居全福建省各設(shè)區(qū)市第一名。全年共完成投資221.05億元，同比增長60.1%，超過全省平均水平29.0個百分點(diǎn)。其中，建安工程投資145.85億元，同比增長65.0%，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41.6個百分點(diǎn)；土地購置費(fèi)62.36億元，同比增長65.2%，對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)29.7%。

二、施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，竣工面積增幅回落

201*年全寧德市房屋施工面積1389.33萬平方米，同比增長38.2%，比一、二、三季度分別提高14.8、5.8、8.6個百分點(diǎn)。新開工380.25萬平方米，同比增長49.8%；其中寧德中心城區(qū)新開工面積184.83萬平方米，同比12年增長114.4%。

全寧德市住宅施工面積995.30萬平方米，同比增長34.2%，201*年新開工254.43萬平方米，同比增長44.4%；其中寧德中心城區(qū)住宅新開工面積122.09萬平方米，占201*年寧德全市住宅開工面積的48%，同比12年增長104.9%。

辦公樓施工面積所占比例較小，但施工規(guī)模擴(kuò)大，全年共有施工面積36.52萬平方米，同比增長113.2%，本年新開工19.55萬平方米，同比增長109.5%；其中寧德中心城區(qū)新開工9.67萬平方米，占201*年寧德全市辦公樓開工面積的49.46%，同比12年增長600%。

商業(yè)營用房施工面積183.21萬平方米，同比增長45.0%；其他房屋施工面積174.31萬平方米，同比增長45.4%。

201*年全寧德市房屋竣工面積116.62萬平方米，同比增長44.4%，增幅比1-11月回落30.9個百分點(diǎn)，比一、二、三季度分別回落160.8%、81.0%、42.4%。其中，住宅竣工面積84.17萬平方米，同比增長29.2%。

三、商品房銷售穩(wěn)定，中小戶型住宅貢獻(xiàn)較大

201*年，全寧德市共銷售商品房183.62萬平方米，同比增長22.4%。住宅銷售面積166.97萬平方米，同比增長22.8%。其中，90平方米以下小戶型住宅銷售42.32萬平方米，同比增長22.8%。其中，90平方米以下小戶型住宅銷售42.32萬平方米，同比增長27%，90-144平方米中等戶型住宅銷售105.46萬平方米，同比增長29.1%，144平方米以上大戶型住宅銷售面積19.19萬平方米，同比下降8.4%。

按套數(shù)來看，201*年寧德全市共銷售商品住宅15824套，其中，90平方米以下小戶型5566套，90-144平方米中等戶型9184套，144平方米以上大戶型住宅銷售1074套。201*寧德中心城區(qū)期房銷售套數(shù)為6477套，其中，90平方米以下小戶型2082套，90-144平方米中等戶型3742套，144平方米以上大戶型653套。

此外，201*年庫存壓力減小，待售面積進(jìn)一步減少。全市待售面積21.68萬平方米，同比下降4.1%，其中住宅待售面積12.34萬平方米，同比下降29.3%。然而，寧德中心城區(qū)的庫存情況卻與之背道而馳，待售面積8.29萬平方米，同比12年增長205.3%，其中住宅待售面積2.51萬平方米，同比12年增長20.2%。

四、資金來源情況良好，定金及預(yù)收款成倍增長201*年到位資金320.42億元，同比增長85.1%，其中，國內(nèi)貸款24.02億元，同比增長123.9%；自籌資金151.12億元，同比增長84.1%；其他資金來源145.28億元，同比增長81.0%，作為其他資金來源主要部分的定金及預(yù)收款95.63億元，同比增長124.6%。

擴(kuò)展閱讀：201*房地產(chǎn)市場總結(jié)和201*年預(yù)測

房地產(chǎn)的201*年和201*年展望

這段時(shí)間中國房地產(chǎn)行業(yè)整體波瀾不驚，值得深度解讀的有價(jià)值的信息少之又少。估計(jì)很多朋友在這個時(shí)間點(diǎn)都在做功課進(jìn)行201*年度總結(jié)和新的年度工作計(jì)劃。今天敝人也跟各位對201*年的中國樓市做做總結(jié)，再將201*年的整體趨勢做個預(yù)測。在此，敝人總結(jié)了一批投行報(bào)告的觀點(diǎn)以及任志強(qiáng)等權(quán)威專家的觀點(diǎn)，與各位分享！

201*年，中國房地產(chǎn)銷售總量快速上漲，一二線城市吃肉，三四線城市喝湯

201*年，整個全國房地產(chǎn)銷售總量高歌猛進(jìn)，銷售增速接近30%，土地市場的增速同比增速達(dá)到了38%。

但是，不同城市房價(jià)漲幅卻不一致。最主要的特征是，201*年全國房地產(chǎn)改變了同漲同跌的趨勢，由“普漲時(shí)代“進(jìn)入到了”分化時(shí)代“。

下面投行統(tǒng)計(jì)的一組數(shù)據(jù)可以得到證明。

201*年1-10月，一線城市銷供比（銷售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積）為111.4%，供不應(yīng)求，處于存量的凈消耗狀態(tài)，二線城市供需則基本平衡，三線城市銷供比則不到80%，明顯供過于求。201*年，一二線樓市沖高回落，三四線城市繼續(xù)鏖戰(zhàn)

新的一年即將到來，市場應(yīng)會有怎樣的變化？在此，也給各位做做預(yù)測。

總體來看，201*年的中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持在一個比較景氣的狀況。從供求關(guān)系看，隨著201*年房市的火爆，開發(fā)商在下半年大幅拿地，201*年的總供給會比201*年增加，房價(jià)漲幅預(yù)計(jì)會下降。

1、綜合各大投行報(bào)告，預(yù)計(jì)201*年的房地產(chǎn)銷售額增速在10~17%，銷售面積增速在9~12%。2、全行業(yè)新開工面積增速將放緩，預(yù)計(jì)201*為年增長5%。新開工面積指標(biāo)是銷售的滯后指標(biāo)，由于201*年銷售增速放緩，預(yù)計(jì)新開工增速也將隨之放緩。3、預(yù)計(jì)201*年，全國房價(jià)整體漲幅在6%左右，上半年漲價(jià)壓力比下半年大。

4、全國市場房價(jià)漲幅的結(jié)構(gòu)性差異仍然突出。部分開工收縮較快的一、二線城市201*年可能仍然面臨較大漲價(jià)壓力。如北京、上海、廣州、廈門等。

5、針對這種城市分化的局面，有一組指標(biāo)可以值得參考。經(jīng)相關(guān)投行分析，201*年，預(yù)測一、二、三線城市供需比將分別為短缺12%，富裕42%和富裕83%，201*年不同城市間供需比將加大差異。

6、與此同時(shí)，國內(nèi)大牌投行國泰君安發(fā)表言論：從開發(fā)商的角度來說，201*年只是開發(fā)商高增長的一個起點(diǎn)，從201*年開始一直到201*年，至少是201*年上半年，整個開發(fā)企業(yè)不但是利潤率會持續(xù)回升，銷售收入和利潤結(jié)算的增速也是一個持續(xù)往上走的過程。一線城市市場火爆

1、201*年一線城市政府大豐收

截至11月底，201*年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720億元，201*年同期則為1675億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。2、房價(jià)將溫和上漲，新增供應(yīng)量快速上升

預(yù)計(jì)在201*年，四大一線城市由于供應(yīng)偏緊，需求旺盛，供不應(yīng)求的局面仍不會改變。預(yù)計(jì)短缺量在12%。因此，一線城市房價(jià)仍將溫和上漲。

地價(jià)仍會增速較快，十八屆三中全會新的土地制度改革，會有助于平抑地價(jià)。

201*年一線城市的拿地面積是大漲了接近100%。因201*年的大幅拿地補(bǔ)庫存可在201*年形成銷售，因此，四大一線城市201*年將形成價(jià)升量漲的局面，但房價(jià)漲幅不會繼續(xù)維持年增長20%的高位，將比201*年下降，預(yù)計(jì)可達(dá)10~15%。

3、未來一線城市的核心區(qū)的房價(jià)雖然有泡沫，但仍然具備上漲空間。從國外的都市圈的發(fā)展來說，中國的都市圈仍沒有到一個巨大的規(guī)模，還有進(jìn)一步增大的空間。4、一線城市存量住宅去化月數(shù)：7.86個月，二線城市存量住宅去化月數(shù)：11個月三、四線城市市場繼續(xù)低迷

相比一、二線城市的市場火爆，201*年三四線地區(qū)庫存仍然較高且去化相對緩慢，將從中長期壓制開工增幅，未來開工增速將持續(xù)低于銷售增速。預(yù)計(jì)201*年新開工增速為5%。三線城市存量商品房去化月數(shù)：25個月區(qū)域差異帶來政策分化

十八屆三中全會確定了充分市場化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。

政策制定的目標(biāo)是有針對性的調(diào)控地區(qū)市場。一二線城市由于市場將持續(xù)火熱，政策基調(diào)應(yīng)是將在擴(kuò)大供給的同時(shí)，適度抑制需求；而針對三四線城市的持續(xù)疲態(tài)，預(yù)計(jì)地方政府將持續(xù)出臺有針對性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。單獨(dú)二胎政策影響有限，預(yù)計(jì)每年新增10%左右的增量房需求

相比目前房地產(chǎn)市場的巨大存量，新增的所謂“剛需”數(shù)量有限。根據(jù)估算，如果未來十年我國總和生育率逐步提高到2.0，則十年間將多出生201*萬人口。按照人均30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，這些新增人口帶來的增量住房需要約為6億平米，平均每年增加住房需要6000萬平米。201*年我國住房銷售面積為11億平米，因此新增的住房需要占當(dāng)年住房銷售面積的5%。

如果二胎單獨(dú)放開能夠帶來每年新增的9%18%的增量的房地產(chǎn)的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加2739%的增量的需求。二胎對于整個行業(yè)來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場并沒有意識到。二十年以后是不是才有需求，其實(shí)不是的，打算要二胎的時(shí)候就會希望有改善性的住房了。

房地產(chǎn)企業(yè)兩級分化明顯，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在201*年將受到三個因素的影響，

1、資本實(shí)力，在當(dāng)前高度市場化的今天，一、二線土地市場高熱，將決定了市場拿地壁壘越來越高。資本實(shí)力成為企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

2、融資能力和成本控制能力。在201*年地價(jià)高企，房價(jià)漲幅逐步回落的市場格局下，兩大因素?cái)D壓必然將造成利潤率逐步走低。特別是在當(dāng)前全社會貸款利率水平高企的金融形勢下，融資成本的控制能力至關(guān)重要。大中型企業(yè)因有較好的信譽(yù)及較豐富的融資渠道，綜合融資貸款成本較低，而小型企業(yè)受困于調(diào)控，融資成本往往較高。

3、資本實(shí)力、融資能力及成本控制能力，決定了強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱。

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