濰坊建材市場調研總結報告

濰坊建材市場調研總結報告

從9月16日至24日我們銷售部全體成員對同類市場進行了為期一周的走訪考察，重點考察了同類市場的租金、費用情況，管理模式，業(yè)戶經營情況及售后服務方式。這有利于我們學習其他市場的長處，改進我們市場的不足。

我們的考察范圍涉及西部豪德貿易市場，東部百匯大市場、紅星美凱龍、中百益家園、銀座家居等大型新建擴建市場，福壽街沿街以及我市場周圍沿街商鋪。現對各市場的考察情況總結如下：

一、西部建材區(qū)，主要就是以豪德為中心發(fā)展起來一片建材商業(yè)區(qū)。1、豪德北區(qū)，現在已逐漸發(fā)展成熟，基本沒有閑置房屋，車流人流較多，業(yè)戶反應多是工程接單及批發(fā)，零售較少，生意不錯。房租較往年有不同程度的提高，市場內衛(wèi)生較好，但沒有看見保安巡邏，有車輛亂停亂放的現象。營業(yè)房外道路較寬，方便裝卸貨，營業(yè)房門頭外有一較寬臺階可以擺放貨品，但擺放較亂。

2、豪德南區(qū)，與北區(qū)相比人流車流較少，開門營業(yè)的只占90%，靠近石材區(qū)關門的較多，但跟5月份相比，開門營業(yè)的有所增多。由于北區(qū)的發(fā)展也帶動了南區(qū)的發(fā)展，房租變化較大，中心街位置從幾千元直接漲到2萬元，漲幅較大�，F在房租一般都到了一萬到兩萬。

3、再就是豪德的發(fā)展也帶動了周邊房產的開發(fā)及投資，首先是豪德北區(qū)北邊的陽光商城及名店財富城屬于同一開發(fā)商，但陽光商城可租可售，以售為主，名店財富城現已售完。，購買者多是投資者，自己經營的很少�，F在那里業(yè)戶入住率約有50%，主要集中在東部陽光商城，西部名店財富城開門營業(yè)的很少，只有少數幾家。再就是位于名店財富城西側的豪德北街，自8月8日開盤至今，已售出80%左右，房價較高，最便宜的在4480元/，只有西北角的一套，最高的達到8800元/，比五月份名店財富城的價格高出許多（五月份名店財富城價格一般在3000元5000元）。聽售樓員介紹說購買者多是在豪德做生意的，一般一買就是好幾套，作為投資。它的優(yōu)點就是東西開門，南北走向，這樣就避免了出現后面位置好不好的問題�？拷�豪德北區(qū)，有利于吸引投資者�，F因一期出售較好，正預備再其北部開發(fā)二期。

豪德的發(fā)展不僅吸引了開發(fā)商在北區(qū)的投資，也促進了南區(qū)的發(fā)展。在豪德南區(qū)石材區(qū)的南面正在建一大型水果批發(fā)市場，在狀元城的南面和西面又新建了一片商業(yè)區(qū)金昌商城，現在售出一半左右，靠近中心街的有幾家已經開門營業(yè)了。這里出售速度較慢可能與其沒有做廣告宣傳有關，很多人都不知道，購買者多為在豪德經營者作為投資。市場定位不準確，除了物流不允許外，其他做什么沒有限制。

二、東部建材城，主要包括百匯大市場，紅星美凱龍，中百益家園，銀座家居等大型建材型商場。

1、百匯大市場，百匯大市場位于寒亭西部，紅星美凱龍斜對面，現在一期已出售完畢，開門營業(yè)的有90%左右。二期正在銷售中，可租可售，但以售為主，現已售出90%，但開門營業(yè)的很少，只有靠近一期的沿街商鋪有幾家開門的，且租的個人的較多，租金一般在11000元左右（面積均為79.33），如果從市場上租就是35元//月，交一年免一年且免一年物業(yè)管理費。聽市場業(yè)戶朱麗潔講，那里主要是投資者購買然后再向外租，看他們都沒開門好像都沒賣出去，其實早就賣出去了，就是還沒有租出去而已。從6月份開盤至今房價已有4160／元漲至4600元／�，F正準備在二期后面開發(fā)三期。

現在市場西北側有一三層建筑為百匯大市場燈具城，現正在招商中，一層二層出售，三層出租，售價為5000元／，租和二期一樣35元//月，免一年物業(yè)管理費。

此處優(yōu)點在于通道較寬，便于車輛進出，裝卸貨方便。一樓層高6米，能自行隔開當三層使用。缺點在于物業(yè)管理不完善，門前擺貨較亂，廣告牌大小不一，懸掛不整齊。品牌較小較雜，不具有品牌優(yōu)勢，位置較偏，客流量少。

2紅星美凱龍，位于通亭街以南高速公路以北，占地8萬畝，建筑面積24萬平方米。此項目分為三期，一期主要是建材區(qū)，二期主要是軟體館，三期主要開發(fā)相應的配套設施�，F建材區(qū)主要劃分為直營區(qū)與自營區(qū)，直營區(qū)6萬平方米由開發(fā)商直接控制，只租不售，與全國戰(zhàn)略合作伙伴實現雙利雙贏�，F直營區(qū)框架已出，一樓主營沙發(fā)、衛(wèi)浴，二樓主營布藝、沙發(fā)、壁紙、吊頂，三樓主營地板、板式櫥柜，四樓主營木門、移門、衣柜、睡眠，五樓歐式實木。自營區(qū)總面積12萬平方米，現一期6萬平方米，30-60平方米獨立產權商鋪，可租可售，但價格尚未出臺。自營區(qū)的品牌也必須符合紅星美凱龍的招商標準方可入住，不是隨便一個品牌便可以進去的，招商很嚴格，這體現了其高端的品質�，F直營區(qū)已經招商完畢，自營區(qū)正在火熱招商中，舉行發(fā)放認籌卡一萬抵兩萬的優(yōu)惠活動，且實行20年無憂品牌托管，前十年100%返還，分前三年8%，第四年開始10%，第五年至第十年為11%，后十年一九分成，投資置業(yè)者九成，開發(fā)商一成。這一優(yōu)惠政策吸引了不少投資者的眼光，有不少人前去咨詢。

由于紅星美凱龍廣告宣傳力度大，營銷方式靈活多樣，加上是全國連鎖，知名度高，品牌高端，實行商場化管理，統(tǒng)一收款，確保服務質量，吸引了我們市場諸多大品牌前往，交納了3-5萬的定金及保證金。

3.中百益家園，已經由原來的3萬平方米擴建至8萬平方米，分為四個賣場，建材廣場、家居館、軟體館、紅木家居館，其中面積最大的為建材廣場約為3萬平方米。益家園擴建以后各項管理制度也更加完善，將原來一季度一返貨款改為每月一返貨款，且房租不再實行扣點的方式，而是從營業(yè)額中扣（忙季多扣，淡季少扣，比較靈活），這樣就大大降低了業(yè)戶的經營風險，資金能盡快的得到周轉。再就是對老客戶在房租上給予優(yōu)惠，新戶3元／／天，老業(yè)戶2.6元／／天，使得老業(yè)戶都擴大了經營，保證了實力。

此處的優(yōu)點在于顧客可以用中百一卡通刷卡，繳款方便，吸引了擁有中百卡的顧客。再就是實行商場統(tǒng)一管理，從測量安裝到售后都有益家園統(tǒng)一安排，保證了服務的質量。第三是超市性質，分為進出口，有保安值班，安全性高，品種齊全，品牌高檔，適應了中高檔消費者的需求。不足之處就是超市性質，規(guī)章制度較多，業(yè)戶經營不夠自主。

4銀座家居，位于健康東街億豐時代廣場，全力打造濰坊市家居建材一站式購物廣場，全國一線、二線品牌方可入駐，著力打造濰坊市高端品牌市場。它分為東部家居館和西部建材館，現在只有家居館的一、二層出售，均價一層10000元／，二層8000元／，三四層由開發(fā)商控制�，F建材館招商已基本完成，約11月份左右開業(yè)，正組織員工培訓，由商戶向商場繳納培訓費約1050元。每個品牌都有2萬元的品牌保證金，房租一季度一交，延期繳納有滯納金（具體多少還未確定）。此處投資模式也是20年無憂托管，前十年8%返還作為房租，后十年針對市場情況在進行調整，適合投資者長期投資。

三、中部建材商業(yè)圈，主要包括天壇陶瓷精品商廈，小天壇五金市場，福壽街沿街，北宮街及向陽路（市場對面）

1、天壇陶瓷精品商廈，實行商場式管理，統(tǒng)一開關門時間，門外有停車場，商場內未見有保安巡邏，有清潔工打掃衛(wèi)生，里面裝修高檔，地面干凈，品牌高檔，價格較高，客流量少。房租變化不大，今年可能每平方漲了0.3元。商場本身不允許轉讓，若轉讓須向商場交納5000元轉讓費，并且必須在到期日方可變更承租方名稱。商場裝修必須交201*元保證金，且只能在11.12月份才能裝修，在不破壞主體結構的情況下可隨意裝修。

2、小天壇五金市場，此市場存在時間久，但規(guī)模較小，房屋較破舊，衛(wèi)生較差，裝修較低檔，商品檔次較低，價格也較低，由于位置不顯眼，客流量少。但因為房租較低，約0.35元／／天，業(yè)戶獲取利潤空間大。今年房租有小幅增長，由原來的5000元/13個月變?yōu)?000元/12個月，合同一簽一年，如轉讓必須到合同到期后才能變更承租方名稱，沒有變更工本費和違約金，轉讓費不高，一般幾千到一萬左右。

3.中央麗景沿街門頭房，此處門頭房大都已售出，只有濰州路的商鋪沒有售完，轉角售價竟高達9000元/，此處大多為投資者買下來再向外租，面積大多在200-300左右，一年租金約十幾萬，每年房租都有增長，幅度約在1000元左右每年。這里大多是家居建材裝飾材料，裝修豪華，品牌高檔，價位較高，適應了一些大品牌設立品牌形象店的要求。這里主要是工程接單和老顧客帶動新顧客，業(yè)戶反映生意很好。

4.福壽街沿街（四平路至和平路）及和平路路段

此路段店面面積逐漸減小，經營者品牌也由大品牌轉為中小品牌，房租由東向西逐漸降低。沿街商鋪一般費用較大，物業(yè)管理費高，由于沒有保安只有防盜門，安全性差。合同一般一簽就是三到五年，房租一年一交，由于都是個人獨立經營，售后服務都是個人負責。

和平路路段店面面積較小，租個人較多。主要是經營壁紙和小五金，很難吸引中高檔次人群到此消費，所以在此路段的法恩莎，歐路莎等大品牌的生意一般，不是很好，大都是老顧客帶動新顧客，很少有新顧客自動上門。

5.市場周邊，包括北宮街路段、向陽路路段及臥龍街路段。

北宮街從和平路到向陽路段，經營陶瓷的較多，面積大小不一，檔次高低不同。向陽路西側即我市場對面，經營品種稍多，有木門、藝術玻璃、衛(wèi)浴等，面積較大，一般100-150平方，一層，可利用面積大，房租一般在3萬-4萬。裝修較好，商品較高檔，價格也較高，靠近我市場，客流量較多，生意不錯。

向陽路與北宮街交叉路口東北角的商鋪大都租的商業(yè)銀行的房子，面積較大，房租較高，約5000-6000元每月，商品較高檔，但主要是工程接單和老顧客，零售生意不好。再向北一些小門頭，經營滑動門的居多，檔次較低，價格也較低，靠近我市場，客流量大，生意很好。在這的業(yè)戶大都經營了很多年，明年好像要拆遷至臥龍街，如拆遷剩余房租可退還。

臥龍街的商鋪三個月前就已出租完畢，均已開門營業(yè)，經營板材的居多。房型一致，兩層帶一地下室約200，一年3萬租金，水至今尚未收，電是0.88元每度，有專人過去收取�，F在正在修路，車輛難行，但經營板材的生意還是很忙。其他經營高檔商品的就不行，生意不好。

四、最后我們去了位于濰州路南端的北王數碼城，即是現在的北王茶城。那里位置較偏遠，廣告宣傳力度小，現在尚未售完。開門營業(yè)的不是很多，除了中間兩棟開門的較多外，最北側和最南側的兩棟開門的只有幾家。現在市場內經營茶葉的較多，但也有經營其他類別的商鋪，但是生意不好，茶業(yè)經營者多是外地人，主要是批發(fā)，生意不錯�，F在房租一般在11000元左右，靠近沿街的最貴達到17000-18000元左右。除了外面一棟汽配城是四層外，里面均是三層，一三層面積較大，二層面積最小，約90平方左右。

通過對以上各個市場的考察發(fā)現，我們占據的優(yōu)勢就是地處濰坊城區(qū)中心，交通便利；存在時間久，知名度高；門前有免費停車場，方便顧客停車；市場化經營，業(yè)戶有較高的經營自主權；封閉式管理，業(yè)戶的安全較有保障。不足之處就在于房子面積較小，局限了一些大品牌對展示樣品的要求，由此促使一些大品牌入駐別的商場；再就是個人經營，難保證業(yè)戶的服務質量；三是廳內通道較窄，業(yè)戶又存在亂擺亂放貨品的現象，使得廳內看起來較亂，不整潔；四是，布局較亂，各類品種分散經營。

總之，隨著各個大型建材市場的逐步落成，我們市場存在一定的壓力，但我們依靠我們自身的的優(yōu)勢，通過不斷完善我們的管理制度，提高我們的服務水平，抓住品牌經營，使得品牌在我市場有立足之地，我們的市場一定會有更美好的前景。

201*年9月30日

擴展閱讀：建材市場調研報告

金東山裝飾建材市場調研報告

1、市場整體概況

市場整體概況金東山建材市場*區(qū)域位置2期街區(qū)+大賣場市場名*建筑形式開發(fā)區(qū)街鋪+大賣場內鋪鋪位形式76000（50000大賣場、201*0倉市場規(guī)模儲中心、6000商務配套服務區(qū)）商戶數總的商戶數，各經營分區(qū)商戶數鋪位數總鋪位數賣場外主通道9m；賣場里面通道寬度一致約3.5m樓層及單層面積層高4層（單層均在1萬左右）4.24.8米主次通道中央空調無出租率100%一樓（五金、線材、板材、油漆）二樓（地使用率77%樓層及經營分區(qū)板、木雕、樓梯）三樓（門業(yè)、整體櫥柜）四樓（燈飾、電工電料）中庭與垂直交通鋪位裝修情況鋪位配置出入口市場性質開業(yè)時間市場整體經營狀況分析2個零售60%，批發(fā)40%201*年6月26日有中庭，2部觀光電梯、4部直升貨梯、12部自動扶梯客戶根據自己所需面積在賣場內自己隔斷等電話寬帶、水電等交易模式商圈半徑及客戶構成營業(yè)時間零售、批發(fā)宜昌周邊、宜昌下級縣城早上8點晚上6點金東山裝飾建材市場二期位于宜昌開發(fā)區(qū)大連路與珠海路交會處，上承小溪塔，下接伍家崗，距離市中心路程最短，緊臨宜黃高速公路、三峽專用公路、318國道路口，距高速公路路口第1頁共9頁僅三分鐘車程，區(qū)位輻射優(yōu)勢強勁，對于建材批發(fā)商與零售商而言地理位置極佳。另外，金東山裝飾建材廣場項目受益于宜昌市政府政策支持，市交通部門已表示將在現有31路大巴、龍泉至小溪塔小巴、鴉鵲嶺至小溪塔小巴等三路車的基礎上，增加直達金東山裝飾建材廣場的2-3路公交車，同時將現定金東山市場門口始發(fā)的6路公交車延伸至金東山裝飾建材廣場。因此，金東山裝飾建材廣場區(qū)位優(yōu)勢可謂是得天獨厚，交通便利、人氣匯聚使得市場商業(yè)價值不斷升級。該市場為原金東山建材市場一期的搬遷，市場的整體布局設計比較合理、配套設施也比較完善（直升電梯、手扶電梯、步行樓梯、貨梯、大型停車場、倉儲、銀行、物流中心等）在商戶引進上主要偏向品牌商戶、裝修檔次比較高、現場購物環(huán)境也比較好（除有寬闊中庭外還在每層靠中庭周邊擺放有座椅為顧客提供短暫的休憩），比較符合現在商業(yè)賣場的購物理念。因是從原一期搬遷的商戶生意還是比較穩(wěn)定。

2、繪圖

1)市場區(qū)位圖:在城市地圖中標明市場的位置，并用文字分析說明所處的城市區(qū)位及地段特點。

2)市場整體布局圖：如沒有現成布局圖，要手工繪制，包含內容有，標明詳細經營分

區(qū)、停車場、出入口、周邊道路、車流人流動線等要素，并用文字分析布局特點；

2、商鋪建筑特性、經營特點說明：

經營品類裝飾板材經營商鋪照片開間進深層高使用面積方木乳膠油漆木線電工電料五金工具涂料木地板櫥柜樓梯燈飾

3、業(yè)態(tài)比例經營品類五金線材板材商戶數35326商鋪數41499總的使用面積1451403250業(yè)態(tài)占比第2頁共9頁油漆地板木雕樓梯門業(yè)33545843452691228978312631157593254259203395290544101085整體衣柜37燈飾57電工電料15合計

第3頁共9頁4、上下游關系調研（重點）

商戶結構及來源：市場商戶總代理占80%，總經銷10%，一般經銷商10%；商戶80%以上均來由原一期搬遷過來的，商戶源地有宜昌、孝感、仙桃、荊州、荊門、重慶、浙江等

經營模式：地板、門業(yè)、樓梯、整體衣柜7080%為零售或與裝修公司合作（因為有些業(yè)主在裝修時是包工包料或是找裝修公司一起到市場買材料）2030%為批發(fā)（因為這些產品檔次較高縣級鄉(xiāng)鎮(zhèn)大多人買不起）油漆、涂料、燈飾、五金、線材等裝修基礎材料及裝修工具60%為批發(fā)（因為這些都是裝修必需品且小件檔次沒明顯區(qū)別）、40%為零售。上下游市場渠道分析：

上游市場：廠家占90%以上。如：地板一般客戶下定后商戶在將客戶所需要求款式傳真至廠家廠家按單生產后再發(fā)回廠家（一般2530天左右）客戶再提貨；門類一般客戶下定后商戶在將客戶所需要求款式傳真至廠家廠家按單生產后再發(fā)回廠家（一般2530天左右）客戶再提貨；整體衣柜一般客戶下定后商戶在將客戶所需要求款式傳真至廠家廠家按單生產后再發(fā)回廠家（一般3045天左右）客戶再提貨；樓梯一般客戶下定后商戶在將客戶所需要求款式傳真至廠家廠家按單生產后再發(fā)回廠家（一般2530天左右）客戶再提貨。

下游市場：因該市場80%90%以上的是品牌的總代理及總經銷由于這類品種的廠家在渠道上的控制只能做宜昌地區(qū)的下游批發(fā)客戶。零售客戶主要集中在城區(qū)的市民。貨物運輸方式

上游貨源：通過物流公司或自己公司的大貨車運輸

下游市場：物流車輛配送，或客戶直接上門采購，在5公里內直接送貨上門客戶交通方式：自駕車、公交車、物流配送

附錄調研表格：

具體經營品種實上游主主力鋪位貨源商力品鋪上游檔位（開間*貨源批發(fā)次面進深）地商性積質中280（4.2*8.3實木廠家商戶結構商戶性質批零比例零售客戶批發(fā)客戶采購方式說明新品經營品類地板商戶地區(qū)宜大自然客消費批零采購交戶客戶地區(qū)特征發(fā)售通方式地區(qū)30%70%宜昌城客戶群經銷采購交通方式物流車、5公按需第4頁共9頁木、高米）*8間廣東復合端佛地板山、復合浙江中35低端昌地板宜昌總代理區(qū)交、開小車消費（裝修新房）油漆、涂油漆、涂料料、稀釋液阿帝藍總代理4.2*8.3米上海廠家宜昌宜昌城60%40%區(qū)公交、開小車門業(yè)實木門、玻璃門中210高端宜昌總代理廠（4.2*8.3重慶家米）*2間宜昌宜昌城30%70%區(qū)公交、開小車樓梯各類樓梯、地板中210端上海巴廠倫樓梯家或宜昌總（4.2*8.3上海自己宜代理米）*2間的加昌工廠宜昌城30%70%區(qū)公交、開小車宜昌所轄縣市按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣市按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣市按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣商現場公里之內送看貨、貨上門電話訂貨經銷商新品現場物流車、8看貨、公里之內送電話貨上門訂貨經銷商新品現場物流車、5看貨、公里之內送電話貨上門訂貨新品現場物流車、5看貨、公里之內送電話貨上門訂貨經銷商第5頁共9頁燈飾中265華藝照照明端明宜昌燈、廣東總經銷集成（4.2*8.3宜宜昌城中山廠家50%50%吊米）*7間昌區(qū)古鎮(zhèn)頂、開關衣帽間、衣柜、書柜、移門、酒柜、電視柜、電腦桌、兒童房等系列各類中350高端宜昌總代理（展示點）公交、開小車市按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣市經銷商新品現場物流車、5看貨、公里之內送電話貨上門訂貨整體衣柜（4.2*8.3廣東宜廠家米）*10間增城昌宜昌城10%90%區(qū)公交、開小車按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣市經銷商新品現場物流車、5看貨、公里之內送電話貨上門訂貨五金中105（4.2*8.3廣東廠家宜名門鎖60%40%宜昌城公按需經銷新品物流車、5第6頁共9頁鎖高米）*2間中山端昌業(yè)宜昌總代理區(qū)交、開小車消費（裝修新房）中175端宜昌總經銷（4.2*8.3湖北宜廠家米）*3間武漢昌線材管線宜昌城60%40%區(qū)公交、開小車五金工具中70宜昌總鉗低經銷子、端扳（4.2*8.3浙江宜廠家手、米）*2間永康昌螺絲刀等電中105宜昌總線、低經銷開端（4.2*8.3江蘇宜廠家關、米）*3間常熟昌漆包線等宜昌城60%40%區(qū)公交、開小車電工電料宜昌城60%40%區(qū)公交、開小車宜昌所轄縣市按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣市按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣市按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣商現場公里之內送看貨、貨上門電話訂貨經銷商新品現場物流車、5看貨、公里之內送電話貨上門訂貨經銷商新品現場物流車、5看貨、公里之內送電話貨上門訂貨新品現場物流車、5看貨、公里之內送電話貨上門訂貨經銷商第7頁共9頁540中端板材板材（9*20湖北武廠家米）*3間武漢漢紅杉樹宜昌總經銷宜昌城60%40%區(qū)公交、開小車市按需宜消費昌（裝所修新轄房）縣市經銷商新品現場物流車、5看貨、公里之內送電話貨上門訂貨第8頁共9頁

7）建材常見品牌原產地目錄經營品類五金線材板材油漆地板樓梯門業(yè)整體衣柜燈飾電工電料

品牌名名門鎖業(yè)紅旗線材紅杉樹三顆樹大自然美步樓梯步陽門業(yè)索菲亞整體衣柜雷士照明博頓產地廣東中山湖北宜昌湖北武漢福建莆田廣東佛山江蘇連云港浙江永康廣東增城廣東惠州江蘇常熟第9頁共9頁

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