物業(yè)公司輪崗總結(jié)

物業(yè)公司輪崗總結(jié)

研發(fā)中心：王曉剛

本人于201*年10月在XX物業(yè)公司輪崗學習，由于今年10月期間有“十一”和“古爾邦節(jié)”雙假期，輪崗時間較短，但也學習到了許多知識。輪崗期間，主要了解了物業(yè)公司的發(fā)展現(xiàn)狀、檢查了所服務小區(qū)的衛(wèi)生情況和存在問題、幫助協(xié)調(diào)處理了所服務管理小區(qū)和商業(yè)的部分突發(fā)事件，最后為物業(yè)公司工作人員講了一堂關(guān)于物業(yè)公司責權(quán)的課�？傮w而言，在物業(yè)公司這一個月，工作充實，學到了很多實踐經(jīng)驗，同時也發(fā)現(xiàn)了一些問題，下面就輪崗工作如下總結(jié)：

一、輪崗期間的主要工作

（一）了解了物業(yè)公司現(xiàn)狀

初到物業(yè)公司，在XX經(jīng)理的帶領(lǐng)和辦公室人員的講解下，我了解了物業(yè)公司現(xiàn)在管理的小區(qū)、商業(yè)基本情況，知道了物業(yè)公司所服務的小區(qū)基本上都是誠祥較早開發(fā)的小區(qū)，了解物業(yè)公司發(fā)展史也是了解誠祥公司成長史。XX物業(yè)于201*年成立，是物業(yè)管理三級資質(zhì)�，F(xiàn)今共服務XXXX等個小區(qū)。同時服務管理的商業(yè)有：XXXX等處商業(yè)。物業(yè)公司有維修人員兩名，同時基本上每個小區(qū)配備一名房管員、一名保潔員和秩序維護員。總體而言規(guī)模小、管理水平較低、工作人員少。

（二）處理了部分物業(yè)突發(fā)事件

物業(yè)服務公司的工作比較繁瑣，突發(fā)事件也比較多，這就要求物業(yè)公司要有足夠的機動性，遇到突發(fā)事件及時處理，否則就會影響整個工作進程。今年烏市的供暖日期較往年提前了5天，十月十號前后出現(xiàn)了許多小區(qū)和商業(yè)暖氣不熱、漏水的事件。XX經(jīng)理、維修師傅帶著我維修了人民路三樓商鋪暖氣漏水、XXX小區(qū)管道泵，連著兩三天，我們都東奔西走，往返于祥瑞苑和人民路。物業(yè)公司也經(jīng)常碰到不講理的業(yè)主。11號上午，XX小區(qū)業(yè)主因為下雨房子漏水，到公司大吵大鬧，我們?nèi)ニ�家解決問題，還是暴跳如雷，就差動手了，最后提出了解決方案才平息下來。23日，XX地下車庫業(yè)主將車停在了公共走道，我們工作人員

將其車上鎖，他直接開車致葉子板變形，要求物業(yè)賠償。在物業(yè)韓紅主任請教律師后得知不是物業(yè)的責任后，我們才進行了合理的處置。在處理這些突發(fā)事件時，我明顯感覺到了自身專業(yè)素質(zhì)、法律知識和實踐經(jīng)驗的不足，還需要加強學習，多向有經(jīng)驗的老員工請教。

（三）檢查各個小區(qū)的衛(wèi)生情況

10月21日，在XX的帶領(lǐng)下，我們走訪檢查了各個小區(qū)的公共衛(wèi)生、公用設(shè)備、消防設(shè)施等情況。總體而言，各個小區(qū)的衛(wèi)生狀況都不太理想，公共區(qū)域保潔普遍不干凈。對于這些問題，我們對物管員、保潔員進行了說明，要求他們及時打掃公共區(qū)域，公司將定期進行檢查，檢查結(jié)果直接影響績效。對于查出的硬件損壞等問題，我們協(xié)調(diào)公司維修人員進行了及時處理。10月29日再和XX去檢查時，各個小區(qū)衛(wèi)生狀況就有了明顯的改觀，說明上次的檢查有了效果，物業(yè)工作是需要有一定的監(jiān)管力度的。

（四）為物業(yè)公司上了一堂物業(yè)知識專業(yè)課

剛到物業(yè)公司，由于我所學專業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理專業(yè)，豆經(jīng)理安排我為大家上一堂物業(yè)管理課程，主要講解一下物業(yè)公司的權(quán)責等。30號，我為大家簡單的上了一節(jié)課，主要講解了物業(yè)公司的權(quán)利與義務、業(yè)主的權(quán)利與義務，并結(jié)合相關(guān)真實案例為大家講解了一些處理物業(yè)糾紛中的法律責任認定問題，備課和講解的過程也是我學習的過程，我深知自己的經(jīng)驗不足，要多多積累學習實踐經(jīng)驗，將自己所學專業(yè)知識運用到實踐中。

二、物業(yè)公司現(xiàn)狀及存在的問題

在物業(yè)公司輪崗期間，我也發(fā)現(xiàn)了一些問題，當然這些問題都是小型物業(yè)公司都存在的問題，但是如何能夠解決，以促進公司穩(wěn)步發(fā)展，是我們要共同關(guān)注的問題。

（一）管理綜合性人才緊缺

目前，XX物業(yè)為三級資質(zhì)的物業(yè)公司，物業(yè)公司工作人員共計23人，其中包括辦公室人員：4人、收費員：3人、秩序維護人員：9人、保潔：5人、電工：1人、維修工1人。公司共服務管理小區(qū)和商業(yè)十個，就管理量而言，管理人員是不足的，如XX小區(qū)一人承擔了保潔、秩序維護、值班等多項職責�，F(xiàn)在

物業(yè)公司經(jīng)理既做整個物業(yè)公司的日常管理工作，也承擔大量的維修工作，維修人員嚴重不足。

（二）員工綜合素質(zhì)較低

物業(yè)公司的秩序維護員、保潔人員和維修人員綜合素質(zhì)普遍較低，大都為年齡較大的失業(yè)、離退休人員，缺乏物管專業(yè)素質(zhì)，在很多事件前常做出不理智的反應，而恰恰這樣不合理的處理方式就可能直接損害物業(yè)公司的聲譽。

（三）硬件設(shè)施不完善

物業(yè)公司沒有出行車輛，在進行維修工作時，由于小區(qū)距離較遠，維修人員不得不拎著工具坐公交、或走路，非常辛苦。而且很多維修工具配備不足、老化，影響了緊急維修事件處理進度。由于小區(qū)建設(shè)時間早，許多公共設(shè)施如：電梯、單元門、公共管道等老化，而換新的花費成本高，業(yè)主不愿意承擔費用，導致硬件設(shè)施不完善。

（四）工資水平低

物業(yè)公司整體工資水平偏低，特別是秩序維護員、保潔等人員，一個月一千來塊錢難以維持其日常生計。在檢查衛(wèi)生時，員工經(jīng)常抱怨工資低、任務重，人員流動性大。

三、就物業(yè)公司今后發(fā)展的幾點建議

（一）抓緊引進專業(yè)人才

物業(yè)公司現(xiàn)在缺少一個既能做管理又懂專業(yè)技術(shù)維修的人員，以減輕經(jīng)理的工作任務，讓經(jīng)理將更多的精力投入到管理上，而不是維修瑣事上。同時招聘一名年齡較年輕、專業(yè)技能較好的維修人員，可以大大減輕物業(yè)經(jīng)理的壓力，同時提高工作效率。

（二）為基層員工做集中培訓

眾所周知，物業(yè)公司招人難，愿意從事秩序維護、保潔、維修的人員大都年齡偏大，綜合素質(zhì)較低。所以不免會和業(yè)主發(fā)生一些不愉快事件。在物業(yè)沒有財力聘請高水平員工的前提下，應該定期為這些秩序維護、保潔、維修人員做一定的培訓，在講解專業(yè)知識的同時，樹立大家的服務意識，明確個人責權(quán)。

（三）完善必要的硬件設(shè)施

在維修工作方面：可以為維修人員配備一輛自行車或者電動車，哪怕是二手的。同時，配備必要的維修工具，提高工作效率。在保潔工作方面：配備齊全的保潔工具、手套、口罩等等，盡可能為他們提供工作便利。在小區(qū)硬件方面：在必要的地方設(shè)置垃圾桶，在檢查衛(wèi)生過程中，我們就發(fā)現(xiàn)許多小區(qū)樓門口、電梯口即使打掃及時，也會有垃圾，但這些地方都沒有垃圾桶，如果我們設(shè)置了垃圾桶，會不會減少保潔人員工作量呢？

（四）建立合理的績效考評機制

考核是手段，不是目的，如果考核不能激發(fā)員工成長，進而促進公司發(fā)展，那么考核就成了形同虛設(shè)的“形式”。物業(yè)公司目前的考核方式是扣分的形式，做的不好就扣分，扣分就扣績效。建議同時建立獎勵機制，例如工作做的好可以給予外出培訓、帶薪假期、精神榮譽等獎勵，激勵員工，從而全面帶動和引導整個物業(yè)公司向著良性的發(fā)展軌道發(fā)展。

小結(jié)：

物業(yè)公司存在的這一系列的問題的主要原因不是物業(yè)公司本身管理不好，而是由于公司早期開發(fā)的小區(qū)零散、規(guī)模小等特點形成的。加上老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠，現(xiàn)在出現(xiàn)的各種問題不免越來越多，服務管理這些小區(qū)不但不能盈利，還要往里面貼錢。眾所周知，物業(yè)服務企業(yè)口碑最重要，要樹立口碑，就算管理十個、二十個乃至再多的這樣老舊小小區(qū)也是不行的，只會帶來更多的問題，但管好一個大型小區(qū)、商業(yè)、寫字樓很可能就樹立了品牌。物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是緊密相連的，我們公司開發(fā)房地產(chǎn)的規(guī)模、性質(zhì)也決定了物業(yè)的性質(zhì)。所以今后公司可以開發(fā)較大規(guī)模的小區(qū)，一方面提高公司整體建筑面積，做大做強公司，另一方面物業(yè)公司可以慢慢接手規(guī)模較大規(guī)模小區(qū)，提升物管規(guī)模、發(fā)展壯大物業(yè)，樹立企業(yè)品牌。物業(yè)今年剛接手的兵二東苑，由于是高層，規(guī)模相對較大，物業(yè)收入就占到了物業(yè)公司整體物業(yè)收入近一半，可見管理較大小區(qū)也會大大提高物業(yè)公司的收益。

一個月的輪崗很快就結(jié)束了，輪崗期間我了解了物業(yè)公司的發(fā)展，也感受到了物業(yè)工作的繁瑣，看到了小區(qū)物業(yè)工作人員的不易�；氐奖緧徫还ぷ骱�，我也

將牢記公司“基層”員工工作的辛苦，認真努力工作，和公司共同成長進步。

201*年10月31日

擴展閱讀：物業(yè)公司201*年工作總結(jié)

201*年度工作總結(jié)

201*年是秋濤物業(yè)公司學習、摸索并逐漸穩(wěn)定的一年。在公司董事會的統(tǒng)一指導下，在各級領(lǐng)導的支持和關(guān)愛以及全體員工共同努力下，秋濤物業(yè)公司已基本完成201*年的工作計劃，現(xiàn)將具體工作總結(jié)如下：

一、本年度完成的主要工作

1、通過擬訂物業(yè)公司經(jīng)營計劃、經(jīng)營目標，組織公司各方面的力量，實施公司確定的各項工作任務和各項生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)濟指標，推行行之有效的管理方法，保證各項工作任務和經(jīng)營指標的完成。并通過定期召開工作例會,總結(jié)、檢查前期工作,布置今后工作任務。2、擬訂物業(yè)公司內(nèi)部經(jīng)營管理組織結(jié)構(gòu)配置方案，擬訂公司員工工資方案和獎懲方案，決定公司員工的聘用、升級、加薪、獎懲與辭退。根據(jù)物業(yè)管理公司職能,決定人事架構(gòu)與部門人員調(diào)配、運籌、策劃物業(yè)公司各項經(jīng)營管理工作。

3、注重分析研究市場信息，注重革新，增強公司的市場應變能力和競爭能力。

4、注重做好對外溝通、對內(nèi)協(xié)調(diào)工作,保持與政府及有關(guān)部門之良好關(guān)系。咨詢和聽取業(yè)主各種寶貴意見,與業(yè)主建立良好關(guān)系。督導各部門實行優(yōu)質(zhì)服務,維護業(yè)主權(quán)益和物業(yè)管理公司的品牌和聲譽。

5、為進一步規(guī)范管理及提升工作，目前正在使用專門的“車輛IC卡”，由道閘服務器記錄進出時間與系統(tǒng)自動計費，所有記錄均儲存于服務器上，每天由專人負責收費，對帳，并與財務部對接。6、在各個主要交通路段，以及轉(zhuǎn)彎處等設(shè)置各種指示標志，樓層顯示，路口進出標志等，極大方便了辦公人員進出。

7、在原的基礎(chǔ)上，對各個死角，轉(zhuǎn)角等處進行全面安裝，對故障線路及設(shè)備全面勘察、更換，既解決了監(jiān)控故障的頻發(fā)，也對各個路段的監(jiān)控起到監(jiān)督作用。

1/8、重點強化工程管理，在日常服務中進一步推行優(yōu)質(zhì)服務，即要求三分鐘內(nèi)必須趕到客戶報修現(xiàn)場，對發(fā)現(xiàn)的問題進行全過程的跟蹤，對每一步落實的情況或計劃執(zhí)行進行反饋，直到落實。與此同時，工程部進一步加強客戶二次裝修的監(jiān)理與服務工作，既保證了大廈的安全及正常的秩序，保證了客戶的良好辦公環(huán)境，也保證了裝修客戶的工期和施工質(zhì)量。

9、把安全工作放在首位，在強化標準化，制度化建設(shè)同時，加強日常的檢查和巡視，并定期進行安全大檢查，加大對隱患部位的整改和防范力度，積極配合公安消防部門搞好治安消防防范工作。在內(nèi)部管理中，一方面是側(cè)重對外來人員的有效控制和管理，大大減少了外來人員的推銷。另一方面加強準軍事化管理和禮貌禮儀培訓，提高了保安人員的整體素質(zhì)，也提高了大廈的整體服務形象。

10、制定了員工培訓計劃，并已按計劃逐步實行。對于中層管理人員的培訓，首先在主管以上管理人員中開展提高責任心，提高服務意識培訓，通過交流學習參觀等形式參觀交流為提升大廈管理人員綜合管理水平，開闊視野，提供了良好的機會，也起到了良好的效果。提高管理人員素質(zhì)和水平。二、存在的不足之處及改進措施

1、物業(yè)公司管理人員起步較低、能力較欠缺，在201*年要加強培訓和學習力度，以提高管理人員的業(yè)務素質(zhì)和整體管理水平。2、物業(yè)公司成立時間較短，起步低、時間短，只處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場的發(fā)展過程中缺乏技術(shù)能力、管理能力和競爭能力。

3、員工隊伍整體技術(shù)含量低，在今后的人事工作中要加強對高技術(shù)、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。

4、培訓工作力度欠缺、用人機制不靈活，外部交流少，市場情況了解不深，這需要在今后大力引進人才，迅速推動市場開發(fā)能力，采取提成等多種分配辦法調(diào)動市場開發(fā)積極性。

2/5、進一步強化各級管理人員的安全責任意識，健全各類安全、消防制度，嚴格落實各項防范措施，保障所管轄物業(yè)及人員的財產(chǎn)和生命安全。同時在擬訂物業(yè)公司基本管理制度上，還需下一定功夫，在實際工作中，還需逐步總結(jié)出一套適合秋濤物業(yè)公司發(fā)展的管理制度和考核制度，做到審核各部門具體操作流程，實現(xiàn)管理的科學化、規(guī)范化。

6、在制定物業(yè)公司財政預算上,還應做到更加精細化，合理使用資金,監(jiān)督費用收支情況。開展多種經(jīng)營,彌補物業(yè)經(jīng)費不足,提高物業(yè)管理公司經(jīng)營效益。在公司的財務管理上，還應進一步加強擬訂物業(yè)公司年度財務預決算方案，審核財務報表，在董事會授權(quán)的額度內(nèi)審批公司日常經(jīng)營管理中的各項開支，合理控制費用支出，健全內(nèi)部監(jiān)控制度，合理、合法運用資金，提高公司增收節(jié)支的能力。7、在推廣秋濤物業(yè)服務品牌上，還需進一步樹立品牌服務，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，創(chuàng)造機會在從先進的物業(yè)公司學習其先進的管理、經(jīng)營方法和經(jīng)驗，在全面提高服務水平的基礎(chǔ)上，打造出本市乃至浙江省的物業(yè)管理新品牌。三、201*年度工作設(shè)想

自201*年成立以來，秋濤物業(yè)公司的發(fā)展，一直緊緊圍繞以“服務業(yè)主、追求完美”為指導思想，以“銳意創(chuàng)新、管理規(guī)范”為核心，以“增強公司競爭力，使公司成為競爭中的強者”為目標，勵精圖治，重管理，精服務。秋濤物業(yè)公司將在201*年有以下設(shè)想：

1、牢記企業(yè)的命脈是利潤，做好成本控制工作。如果不緊抓這點，那么公司即便有最完善的制度、最佳的產(chǎn)品、最優(yōu)秀的員工、最好的企業(yè)形象，公司也會陷入困境的。在這方面，如何有效調(diào)動全體人員的積極性，幫助他們開拓市場;加強財務管理，使資金周轉(zhuǎn)達到最佳狀態(tài);居安思危，嚴把風險關(guān);提高服務質(zhì)量意識，保證公司應對市場的能力;協(xié)調(diào)各個部門，努力使公司運作成本最小化。

2、做好團隊建設(shè)工作�！罢J真做事只是把事情完成，用心做事才能把事情做好�！敝挥斜３謭F結(jié)精神的團隊才會用心去做事。大量的事實證明，企業(yè)發(fā)展到一定階段，經(jīng)營的成功不僅取決于總經(jīng)理，中

3/層管理的水平也起到很大的作用。一個優(yōu)秀的企業(yè)已經(jīng)絕對不能再是“一個人”的企業(yè)，而應該是一個‘團隊’的企業(yè)。在我們公司各個部門之間，雖然大的派系沒有，但小的部門主義還是存在的。經(jīng)常會出現(xiàn)為圖本部門辦事方便，而強硬的要求其他部門配合的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，在實際工作中，做到善于傾聽部門負責人的建議和抱怨，站在全公司的角度妥善處理，而不是一味的責備和壓擔子。實際工作中，大量的工作是需要部門間的配合才可以順利完成的，當出現(xiàn)問題和抱怨的時候，肯定是在某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了弊端，如果不及時和妥善安置，往往會管理程序埋下隱患。還有，在完善的管理制度面前，注重發(fā)揚和提倡管理的靈活性和人性化。

3、繼續(xù)跟進目前遺留問題的解決，如地下車庫質(zhì)量問題、幕墻質(zhì)量問題、物業(yè)合同簽訂、地下室燈光改善等。

4、加強員工的主人翁精神，要時刻以公司的利益為工作開展的出發(fā)點。在遇事、處事時首先考慮到公司的集體利益為前提。5、完善員工培訓制度，達到理論和實操同步，深入了解員工的特點和工作能力，并對其進行合理分工，充分發(fā)揮員工的潛力，調(diào)動員工的工作積極性，提高工作效率，令公司的服務人員面貌煥然一新，服務技能也上到一個新的臺階。

6、完善各項管理制度，建立員工薪酬、福利發(fā)放詳細檔案，避免產(chǎn)生勞資糾紛。

7、針對員工在物業(yè)服務過程中出現(xiàn)的典型問題，進行各類培訓工作。對新員工進行上崗培訓，若新員工數(shù)量少，就實行老帶新原則，若新員工數(shù)量多，就實行規(guī)模培訓計劃。

8、加強與員工的溝通，定時進行員工意見調(diào)查，對離職員工進行原因調(diào)查。

小平同志曾經(jīng)說過“發(fā)展才是硬道理”，這句話時刻鞭策著物業(yè)公司放眼未來，開拓創(chuàng)新的步伐。秋濤物業(yè)公司依靠全體職員的強大后盾力量，不墨守陳規(guī)，努力適應日趨激烈的市場競爭，力爭在杭州

4/物業(yè)管理的行業(yè)中確定自己的江湖地位。當然，在市場競爭中，我們也會從物業(yè)公司自身發(fā)展的實際情況出發(fā)，決不好高騖遠，不刻意強求，按市場運行機制做事，注重實效性，創(chuàng)造更大經(jīng)濟效益的同時，樹立具有特色的秋濤物業(yè)品牌效應。

201*年已經(jīng)結(jié)束，嶄新的201*年已在眼前，回顧過去，我們豪情滿懷；展望未來，我們信心百倍。在新的一年里，秋濤物業(yè)人將以更加務實的作風、更加進取的胸襟、更加飽滿的熱情、更加昂揚的斗志，在董事會的領(lǐng)導下，通過物業(yè)公司全體員工的共同努力，為實現(xiàn)秋濤物業(yè)做大、做強的終極目標而努力！

杭州秋濤物業(yè)管理有限公司

201*年12月15日

5/

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