上海萬科防滲漏工作總結(jié)

內(nèi)部資料注意保密案例編號(hào)：VKXXX/GC/009

上海萬科防滲漏工作總結(jié)

【作者】上海萬科【編審】集團(tuán)工程管理部

【摘要】上海公司針對(duì)四大滲漏問題，從施工做法、細(xì)部構(gòu)造要求、質(zhì)量檢查驗(yàn)收等方面進(jìn)行歸

納總結(jié)，并逐步進(jìn)行完善。

【關(guān)鍵詞】滲漏施工工藝構(gòu)造措施質(zhì)量檢查【日期】201*年3月

上海萬科房地產(chǎn)公司自92年起開始以來，已開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，先后獲得過上海市優(yōu)質(zhì)工程“白玉蘭”獎(jiǎng)，上海市“浦獎(jiǎng)杯”,“閔行杯”等獎(jiǎng)項(xiàng)。但也存在不少問題，尤其以門窗、屋面、衛(wèi)生間等部位出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象比較多，既給業(yè)主造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失和精神負(fù)擔(dān)，也給公司的聲譽(yù)帶來負(fù)面影響。公司十分重視，不斷對(duì)四大滲漏問題就施工做法、細(xì)部構(gòu)造要求、質(zhì)量檢查驗(yàn)收等方面進(jìn)行歸納總結(jié)，并逐步進(jìn)行完善。主要管理措施如下：一、

不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

防水設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣是確保住宅無滲漏的前提和基礎(chǔ)，防水方案要充分考慮住宅工程的特點(diǎn)和需要，堅(jiān)持“因地制宜，按需選材，剛?cè)峤Y(jié)合，綜合治理”的原則，全面考慮方案的適用性，防水材料的耐久性、合理性，操作工藝和技術(shù)的可行性。

11.1

屋面部分

201*年底上海萬科經(jīng)與集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部溝通協(xié)商，結(jié)合深圳地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，采用倒置式屋面施工工藝。倒置式屋面施工與常規(guī)屋面相比，最根本的區(qū)別在于倒置式屋面是將憎水性保溫材料放在防水卷材之上，兩種做法具體如下：倒置式屋面做法：

(1)40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向(2)40厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層

(3)1:8水泥加氣混凝土找坡4％并壓平，最薄處20厚(4)4厚APP防水卷材（滿貼熱粘），接縫處用抹刀熱抹平(5)2厚JS防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層(6)C20細(xì)石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）(7)鋼筋混凝土屋面板（抗?jié)B混凝土）常規(guī)屋面施工做法：

(1)40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向(2)10厚1:3水泥砂漿抹平

(3)3厚APP防水卷材（滿貼熱粘），接縫處用抹刀熱抹平(4)40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向(5)憎水珍珠巖塊保溫材料

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(6)15厚1:3水泥砂漿抹平(7)鋼筋混凝土屋面板

1.2

倒置式屋面和順置式屋面的相比比較明顯的優(yōu)勢(shì)有：

(1)防水材料溫差變化小，增強(qiáng)熱穩(wěn)定性，延緩防水材料的老化，提高防水材料的使用

壽命

(2)保溫層不需要設(shè)置排氣孔，特別適用于上人屋面(3)造價(jià)比順置式低

1.3

倒置式屋面已在華爾茲項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，正在春申項(xiàng)目大面積展開。盡管有許多優(yōu)點(diǎn)，但業(yè)主沒有入住，還有待接受真正地考驗(yàn)；同時(shí)在設(shè)計(jì)施工中也會(huì)暴露出新的問題，同樣需要我們不斷地總結(jié)，不斷地完善。

22.1

衛(wèi)生間施工部分

上海萬科在衛(wèi)生間的做法也經(jīng)過不斷的改善，主要經(jīng)歷早期（城市花園一期）、中期（城市花園二期、優(yōu)詩美地）和近期三個(gè)階段，具體如下：早期做法：

(1)1:3水泥砂漿找坡1％坡向地漏，最薄處20厚；(2)現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。中期做法：

(1)1:3水泥砂漿找坡1％坡向地漏，最薄處20厚；(2)851防水涂料層；

(3)851防水涂料在地漏、陰陽角、穿板豎管等部位局部加強(qiáng)；(4)現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。近期做法：

(1)1:3水泥砂漿找坡1％坡向地漏，最薄處20厚；(2)永凝液滿噴；

(3)1.5厚JS防水涂料在地漏、陰陽角、穿板豎管等部位局部加強(qiáng)；(4)現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。

2.2

三個(gè)階段做法的優(yōu)劣比較

早期做法由于沒有設(shè)置柔性防水層，只靠結(jié)構(gòu)剛性防水不可避免產(chǎn)生普遍滲水問題。中期做法增加了851柔性防水層，并在管根、地漏、泛水等處進(jìn)行851處理，衛(wèi)生間的滲漏問題減少了很多，但是由于851產(chǎn)品的延展性、耐久性不是很好，也不能消除混凝土開裂帶來的影響，衛(wèi)生間的滲漏問題仍然沒有解決。近期做法采用了新型防水材料永凝液和JS防水涂料，永凝液是一種高科技、無毒聚碳酸活化二氧化硅，滲透的噴霧型凝膠劑，噴涂于混凝土表面，它可深入滲透至混凝土內(nèi)部，與游離鈣產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，生成穩(wěn)定的晶體物質(zhì)，有效地堵塞混凝土內(nèi)部的毛細(xì)空隙，使原來有裂縫或洞孔的混凝土凝為一體，使混凝土結(jié)構(gòu)具有持久的防水功能。JS防水涂料防水涂料是一種雙組分復(fù)合型防水材料，混合

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后形成的涂膜具有有機(jī)材料彈性高、無機(jī)材料耐久性好的雙重優(yōu)點(diǎn)，使衛(wèi)生間防水實(shí)現(xiàn)真正意義上的剛?cè)峤Y(jié)合防水措施。

2.3

新材料的應(yīng)用也會(huì)帶來新的問題，由于永凝液是一種無色無味的液體，事后檢查比較困難，如何確保永凝液的用量滿足要求就是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)；JS是一種雙組分材料，配比正確是保證JS質(zhì)量的關(guān)鍵，這些都需要在施工中有針對(duì)性的加強(qiáng)管理。

3

門窗安裝

門窗安裝質(zhì)量的要求是一個(gè)從無到有的過程，塑料、鋁合金門窗安裝規(guī)范到1996年才正式公布，真正開始實(shí)行是1998年；前期由于門窗的物理性能不佳、門窗框與墻體剛性接觸、沒有留置硅膠槽等原因，不可避免的引起門窗滲水。根據(jù)這種情況，我們重點(diǎn)是將規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化、具體化，以方便施工和檢查。要求門窗框與墻體必須柔性連接，并對(duì)其連接件材質(zhì)、形狀、規(guī)格；發(fā)泡劑的打注要求；硅膠槽的寬度和深度；窗臺(tái)的節(jié)點(diǎn)（特別是硅膠槽的深度和窗臺(tái)2cm泛水高差要求，施工人員普遍不知道其重要性）等作出明確而具體規(guī)定，這樣施工人員和管理人員都很清楚，質(zhì)量提高了，隱患也減少了。

4

外墻施工

穿墻螺桿和腳手眼沒有處理或處理方法不對(duì)導(dǎo)致外墻滲水是一個(gè)重要方面。特別是剪力墻的穿墻螺桿洞，由于施工單位為了穿墻螺桿的回收利用，往往要套上塑料管，如果塑料管處處理不好，極易引起滲漏。我們要求施工單位在外墻粉刷前必須將螺桿孔擴(kuò)大（深度5cm，磚墻不擴(kuò)孔），再用1：3水泥砂漿摻微膨脹劑（10%UEA）分兩次間隔一天進(jìn)行封堵。同時(shí)要求施工單位設(shè)置的螺桿必須里高外低，對(duì)所有預(yù)留空調(diào)洞口、空調(diào)板根部要求留出泛水坡度，力爭(zhēng)將外墻滲水的可能性降到最低。

二、

加強(qiáng)項(xiàng)目過程管理

隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，我們?cè)絹碓襟w會(huì)到科學(xué)的項(xiàng)目管理的重要性。其中，挑選優(yōu)秀的施工單位，制訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕た偝邪�合同是兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在施工招投標(biāo)過程中，我們要求投標(biāo)單位必須多次獲得“白玉蘭”獎(jiǎng)并通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并嚴(yán)格審查項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)，要求其必須是原“白玉蘭”得獎(jiǎng)工程項(xiàng)目經(jīng)理。同時(shí)，對(duì)屋面卷材施工、門窗安裝必須由專業(yè)施工單位進(jìn)行施工，總承包單位進(jìn)行管理；對(duì)樓面（屋面）管道封堵、外墻堵孔等特殊工藝，要求總包單位指定專人，進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)后掛牌上崗施工等等。

為了引起總包單位的高度重視，在施工總承包合同中特別約定滲漏保證金條款：施工單位必須預(yù)留所承包建筑面積（m2）×30元/m2作為滲漏保證金，滲漏保修期限為5年，發(fā)生滲漏索賠時(shí)從保證金支出，使得施工單位從根本上重視滲漏方面的質(zhì)量控制。另外，根據(jù)以往的施工管理經(jīng)驗(yàn)，參考國內(nèi)最新施工工藝，我們制定了土建、安裝分部分項(xiàng)工程“創(chuàng)優(yōu)操作細(xì)則”，將其作為施工總承包合同的一部分，要求施工單位不折不扣地執(zhí)行。象屋面的天溝節(jié)點(diǎn)，女兒墻陰陽角處理，穿屋面管道的饅頭做法，水落口的處理，分倉縫的設(shè)置；門窗框的固定，硅膠槽的留置，窗臺(tái)做法；外

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墻堵孔、樓層管道封堵等的流程和步驟作出明確而具體的規(guī)定，改變了以往由于關(guān)鍵做法不明確、不統(tǒng)一而影響施工質(zhì)量導(dǎo)致滲漏的現(xiàn)象。三、

嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目質(zhì)量控制

隨著施工規(guī)范的不斷更新，新材料新工藝的涌現(xiàn)，施工單位往往不能及時(shí)了解和掌握，加上上海萬科自己總結(jié)的《創(chuàng)優(yōu)操作細(xì)則》，如何保證這些要求和規(guī)定落實(shí)到施工單位、施工班組的工人就十分關(guān)鍵。為此，我們規(guī)定重要的分部分項(xiàng)工程施工前必須做好樣板，實(shí)行嚴(yán)格的樣板引路制。特別是屋面、衛(wèi)生間、門窗、外墻施工的各分項(xiàng)工程、各道工序在施工前必須按照經(jīng)審批過的施工操作工藝和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)做好樣板，先經(jīng)甲方、監(jiān)理、施工單位驗(yàn)收確認(rèn)，再施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人對(duì)各施工班組進(jìn)行交底，然后再大面積開展。這樣可以確保操作細(xì)則不至于停留在紙面上，而是真正落實(shí)到施工班組中。

防水材料的質(zhì)量對(duì)防止?jié)B漏起著十分重要的作用，施工單位為了控制成本經(jīng)常使用質(zhì)次價(jià)廉的產(chǎn)品或以次充好，給防滲漏各種帶來很大的隱患。針對(duì)這種現(xiàn)象，我們對(duì)防水卷材、窗體型材、硅膠、發(fā)泡劑等材料廠家進(jìn)行考察和取樣測(cè)試，或指定廠家或直接進(jìn)行招投標(biāo)，從源頭上保證了材料質(zhì)量的可靠性。并對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料要求監(jiān)理單位實(shí)行全過程見證取樣和測(cè)試，確保材料滿足要求。

嚴(yán)格的質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度是工程質(zhì)量的另一項(xiàng)重要保證，我們制訂了嚴(yán)格的檢查驗(yàn)收和盛水試驗(yàn)制度。象屋面施工，必須對(duì)基層、找平層、卷材防水層、混凝土面層等每道工序進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)門窗進(jìn)行窗框安裝、打發(fā)泡劑、抽硅膠槽、打硅膠進(jìn)行四道工序檢查驗(yàn)收，外墻粉刷前對(duì)腳手眼、穿墻螺桿封堵進(jìn)行檢查，并對(duì)瞎眼頭縫進(jìn)行處理，對(duì)垂直灰縫和水平灰縫的飽滿度進(jìn)行鉆孔檢查，控制外墻粉刷層的厚度等等，這些措施有力地保證了施工質(zhì)量。對(duì)屋面衛(wèi)生間在混凝土結(jié)構(gòu)層、卷材防水層、全部完成這三個(gè)階段還要進(jìn)行24小時(shí)盛水試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)不合格立即返工。每逢下雨時(shí)，我們還會(huì)組織專人對(duì)屋面、外墻、門窗進(jìn)行檢查。

住宅防滲漏工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期而又艱巨的任務(wù)，盡管我們?nèi)〉昧艘恍┏煽?jī)，到目前還不能徹底杜絕滲漏現(xiàn)象，仍有許多地方需要改進(jìn)：一是項(xiàng)目管理工作還可以作得更細(xì)，項(xiàng)目管理控制文件還沒有100%的落到實(shí)處，《創(chuàng)優(yōu)操作細(xì)則》還需要系統(tǒng)化、需要不斷地完善；二是新材料、新工藝在不斷發(fā)展，這就要求我們要及時(shí)跟蹤了解，不斷深化完善防水方案�？傊�，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕こ邪�合同，選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)，采取嚴(yán)格的工程質(zhì)量控制措施是萬科地產(chǎn)品牌的保證。我們相信，隨著項(xiàng)目管理的不斷規(guī)范和創(chuàng)新，在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的支持下，上海萬科地產(chǎn)會(huì)有更大的進(jìn)步和發(fā)展。

完

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上海萬科防滲漏工作總結(jié)

【作者】上海萬科【編審】集團(tuán)工程管理部

【摘要】上海公司針對(duì)四大滲漏問題，從施工做法、細(xì)部構(gòu)造要求、質(zhì)量檢查驗(yàn)收等方面進(jìn)行歸

納總結(jié)，并逐步進(jìn)行完善。

【關(guān)鍵詞】滲漏施工工藝構(gòu)造措施質(zhì)量檢查【日期】201*年3月

上海萬科房地產(chǎn)公司自92年起開始以來，已開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，先后獲得過上海市優(yōu)質(zhì)工程“白玉蘭”獎(jiǎng)，上海市“浦獎(jiǎng)杯”,“閔行杯”等獎(jiǎng)項(xiàng)。但也存在不少問題，尤其以門窗、屋面、衛(wèi)生間等部位出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象比較多，既給業(yè)主造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失和精神負(fù)擔(dān)，也給公司的聲譽(yù)帶來負(fù)面影響。公司十分重視，不斷對(duì)四大滲漏問題就施工做法、細(xì)部構(gòu)造要求、質(zhì)量檢查驗(yàn)收等方面進(jìn)行歸納總結(jié)，并逐步進(jìn)行完善。主要管理措施如下：一、

不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

防水設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣是確保住宅無滲漏的前提和基礎(chǔ)，防水方案要充分考慮住宅工程的特點(diǎn)和需要，堅(jiān)持“因地制宜，按需選材，剛?cè)峤Y(jié)合，綜合治理”的原則，全面考慮方案的適用性，防水材料的耐久性、合理性，操作工藝和技術(shù)的可行性。

11.1

屋面部分

201*年底上海萬科經(jīng)與集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部溝通協(xié)商，結(jié)合深圳地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，采用倒置式屋面施工工藝。倒置式屋面施工與常規(guī)屋面相比，最根本的區(qū)別在于倒置式屋面是將憎水性保溫材料放在防水卷材之上，兩種做法具體如下：倒置式屋面做法：

(1)40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向(2)40厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層

(3)1:8水泥加氣混凝土找坡4％并壓平，最薄處20厚(4)4厚APP防水卷材（滿貼熱粘），接縫處用抹刀熱抹平(5)2厚JS防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層(6)C20細(xì)石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）(7)鋼筋混凝土屋面板（抗?jié)B混凝土）常規(guī)屋面施工做法：

(1)40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向(2)10厚1:3水泥砂漿抹平

(3)3厚APP防水卷材（滿貼熱粘），接縫處用抹刀熱抹平(4)40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向(5)憎水珍珠巖塊保溫材料

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(6)15厚1:3水泥砂漿抹平(7)鋼筋混凝土屋面板

1.2

倒置式屋面和順置式屋面的相比比較明顯的優(yōu)勢(shì)有：

(1)防水材料溫差變化小，增強(qiáng)熱穩(wěn)定性，延緩防水材料的老化，提高防水材料的使用

壽命

(2)保溫層不需要設(shè)置排氣孔，特別適用于上人屋面(3)造價(jià)比順置式低

1.3

倒置式屋面已在華爾茲項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，正在春申項(xiàng)目大面積展開。盡管有許多優(yōu)點(diǎn)，但業(yè)主沒有入住，還有待接受真正地考驗(yàn)；同時(shí)在設(shè)計(jì)施工中也會(huì)暴露出新的問題，同樣需要我們不斷地總結(jié)，不斷地完善。

22.1

衛(wèi)生間施工部分

上海萬科在衛(wèi)生間的做法也經(jīng)過不斷的改善，主要經(jīng)歷早期（城市花園一期）、中期（城市花園二期、優(yōu)詩美地）和近期三個(gè)階段，具體如下：早期做法：

(1)1:3水泥砂漿找坡1％坡向地漏，最薄處20厚；(2)現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。中期做法：

(1)1:3水泥砂漿找坡1％坡向地漏，最薄處20厚；(2)851防水涂料層；

(3)851防水涂料在地漏、陰陽角、穿板豎管等部位局部加強(qiáng)；(4)現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。近期做法：

(1)1:3水泥砂漿找坡1％坡向地漏，最薄處20厚；(2)永凝液滿噴；

(3)1.5厚JS防水涂料在地漏、陰陽角、穿板豎管等部位局部加強(qiáng)；(4)現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。

2.2

三個(gè)階段做法的優(yōu)劣比較

早期做法由于沒有設(shè)置柔性防水層，只靠結(jié)構(gòu)剛性防水不可避免產(chǎn)生普遍滲水問題。中期做法增加了851柔性防水層，并在管根、地漏、泛水等處進(jìn)行851處理，衛(wèi)生間的滲漏問題減少了很多，但是由于851產(chǎn)品的延展性、耐久性不是很好，也不能消除混凝土開裂帶來的影響，衛(wèi)生間的滲漏問題仍然沒有解決。近期做法采用了新型防水材料永凝液和JS防水涂料，永凝液是一種高科技、無毒聚碳酸活化二氧化硅，滲透的噴霧型凝膠劑，噴涂于混凝土表面，它可深入滲透至混凝土內(nèi)部，與游離鈣產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，生成穩(wěn)定的晶體物質(zhì)，有效地堵塞混凝土內(nèi)部的毛細(xì)空隙，使原來有裂縫或洞孔的混凝土凝為一體，使混凝土結(jié)構(gòu)具有持久的防水功能。JS防水涂料防水涂料是一種雙組分復(fù)合型防水材料，混合

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后形成的涂膜具有有機(jī)材料彈性高、無機(jī)材料耐久性好的雙重優(yōu)點(diǎn)，使衛(wèi)生間防水實(shí)現(xiàn)真正意義上的剛?cè)峤Y(jié)合防水措施。

2.3

新材料的應(yīng)用也會(huì)帶來新的問題，由于永凝液是一種無色無味的液體，事后檢查比較困難，如何確保永凝液的用量滿足要求就是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)；JS是一種雙組分材料，配比正確是保證JS質(zhì)量的關(guān)鍵，這些都需要在施工中有針對(duì)性的加強(qiáng)管理。

3

門窗安裝

門窗安裝質(zhì)量的要求是一個(gè)從無到有的過程，塑料、鋁合金門窗安裝規(guī)范到1996年才正式公布，真正開始實(shí)行是1998年；前期由于門窗的物理性能不佳、門窗框與墻體剛性接觸、沒有留置硅膠槽等原因，不可避免的引起門窗滲水。根據(jù)這種情況，我們重點(diǎn)是將規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化、具體化，以方便施工和檢查。要求門窗框與墻體必須柔性連接，并對(duì)其連接件材質(zhì)、形狀、規(guī)格；發(fā)泡劑的打注要求；硅膠槽的寬度和深度；窗臺(tái)的節(jié)點(diǎn)（特別是硅膠槽的深度和窗臺(tái)2cm泛水高差要求，施工人員普遍不知道其重要性）等作出明確而具體規(guī)定，這樣施工人員和管理人員都很清楚，質(zhì)量提高了，隱患也減少了。

4

外墻施工

穿墻螺桿和腳手眼沒有處理或處理方法不對(duì)導(dǎo)致外墻滲水是一個(gè)重要方面。特別是剪力墻的穿墻螺桿洞，由于施工單位為了穿墻螺桿的回收利用，往往要套上塑料管，如果塑料管處處理不好，極易引起滲漏。我們要求施工單位在外墻粉刷前必須將螺桿孔擴(kuò)大（深度5cm，磚墻不擴(kuò)孔），再用1：3水泥砂漿摻微膨脹劑（10%UEA）分兩次間隔一天進(jìn)行封堵。同時(shí)要求施工單位設(shè)置的螺桿必須里高外低，對(duì)所有預(yù)留空調(diào)洞口、空調(diào)板根部要求留出泛水坡度，力爭(zhēng)將外墻滲水的可能性降到最低。

二、

加強(qiáng)項(xiàng)目過程管理

隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，我們?cè)絹碓襟w會(huì)到科學(xué)的項(xiàng)目管理的重要性。其中，挑選優(yōu)秀的施工單位，制訂嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕た偝邪�合同是兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在施工招投標(biāo)過程中，我們要求投標(biāo)單位必須多次獲得“白玉蘭”獎(jiǎng)并通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并嚴(yán)格審查項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)，要求其必須是原“白玉蘭”得獎(jiǎng)工程項(xiàng)目經(jīng)理。同時(shí)，對(duì)屋面卷材施工、門窗安裝必須由專業(yè)施工單位進(jìn)行施工，總承包單位進(jìn)行管理；對(duì)樓面（屋面）管道封堵、外墻堵孔等特殊工藝，要求總包單位指定專人，進(jìn)行針對(duì)性培訓(xùn)后掛牌上崗施工等等。

為了引起總包單位的高度重視，在施工總承包合同中特別約定滲漏保證金條款：施工單位必須預(yù)留所承包建筑面積（m）×30元/m作為滲漏保證金，滲漏保修期限為5年，發(fā)生滲漏索賠時(shí)從保證金支出，使得施工單位從根本上重視滲漏方面的質(zhì)量控制。另外，根據(jù)以往的施工管理經(jīng)驗(yàn)，參考國內(nèi)最新施工工藝，我們制定了土建、安裝分部分項(xiàng)工程“創(chuàng)優(yōu)操作細(xì)則”，將其作為施工總承包合同的一部分，要求施工單位不折不扣地執(zhí)行。象屋面的天溝節(jié)點(diǎn)，女兒墻陰陽角處理，穿屋面管道的饅頭做法，水落口的處理，分倉縫的設(shè)置；門窗框的固定，硅膠槽的留置，窗臺(tái)做法；外

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第3頁共4頁內(nèi)部資料注意保密案例編號(hào)：VKXXX/GC/009

墻堵孔、樓層管道封堵等的流程和步驟作出明確而具體的規(guī)定，改變了以往由于關(guān)鍵做法不明確、不統(tǒng)一而影響施工質(zhì)量導(dǎo)致滲漏的現(xiàn)象。三、

嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目質(zhì)量控制

隨著施工規(guī)范的不斷更新，新材料新工藝的涌現(xiàn)，施工單位往往不能及時(shí)了解和掌握，加上上海萬科自己總結(jié)的《創(chuàng)優(yōu)操作細(xì)則》，如何保證這些要求和規(guī)定落實(shí)到施工單位、施工班組的工人就十分關(guān)鍵。為此，我們規(guī)定重要的分部分項(xiàng)工程施工前必須做好樣板，實(shí)行嚴(yán)格的樣板引路制。特別是屋面、衛(wèi)生間、門窗、外墻施工的各分項(xiàng)工程、各道工序在施工前必須按照經(jīng)審批過的施工操作工藝和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)做好樣板，先經(jīng)甲方、監(jiān)理、施工單位驗(yàn)收確認(rèn)，再施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人對(duì)各施工班組進(jìn)行交底，然后再大面積開展。這樣可以確保操作細(xì)則不至于停留在紙面上，而是真正落實(shí)到施工班組中。

防水材料的質(zhì)量對(duì)防止?jié)B漏起著十分重要的作用，施工單位為了控制成本經(jīng)常使用質(zhì)次價(jià)廉的產(chǎn)品或以次充好，給防滲漏各種帶來很大的隱患。針對(duì)這種現(xiàn)象，我們對(duì)防水卷材、窗體型材、硅膠、發(fā)泡劑等材料廠家進(jìn)行考察和取樣測(cè)試，或指定廠家或直接進(jìn)行招投標(biāo)，從源頭上保證了材料質(zhì)量的可靠性。并對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料要求監(jiān)理單位實(shí)行全過程見證取樣和測(cè)試，確保材料滿足要求。

嚴(yán)格的質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度是工程質(zhì)量的另一項(xiàng)重要保證，我們制訂了嚴(yán)格的檢查驗(yàn)收和盛水試驗(yàn)制度。象屋面施工，必須對(duì)基層、找平層、卷材防水層、混凝土面層等每道工序進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)門窗進(jìn)行窗框安裝、打發(fā)泡劑、抽硅膠槽、打硅膠進(jìn)行四道工序檢查驗(yàn)收，外墻粉刷前對(duì)腳手眼、穿墻螺桿封堵進(jìn)行檢查，并對(duì)瞎眼頭縫進(jìn)行處理，對(duì)垂直灰縫和水平灰縫的飽滿度進(jìn)行鉆孔檢查，控制外墻粉刷層的厚度等等，這些措施有力地保證了施工質(zhì)量。對(duì)屋面衛(wèi)生間在混凝土結(jié)構(gòu)層、卷材防水層、全部完成這三個(gè)階段還要進(jìn)行24小時(shí)盛水試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)不合格立即返工。每逢下雨時(shí)，我們還會(huì)組織專人對(duì)屋面、外墻、門窗進(jìn)行檢查。

住宅防滲漏工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期而又艱巨的任務(wù)，盡管我們?nèi)〉昧艘恍┏煽?jī)，到目前還不能徹底杜絕滲漏現(xiàn)象，仍有許多地方需要改進(jìn)：一是項(xiàng)目管理工作還可以作得更細(xì)，項(xiàng)目管理控制文件還沒有100%的落到實(shí)處，《創(chuàng)優(yōu)操作細(xì)則》還需要系統(tǒng)化、需要不斷地完善；二是新材料、新工藝在不斷發(fā)展，這就要求我們要及時(shí)跟蹤了解，不斷深化完善防水方案�？傊�，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕こ邪�合同，選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)，采取嚴(yán)格的工程質(zhì)量控制措施是萬科地產(chǎn)品牌的保證。我們相信，隨著項(xiàng)目管理的不斷規(guī)范和創(chuàng)新，在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的支持下，上海萬科地產(chǎn)會(huì)有更大的進(jìn)步和發(fā)展。

完

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