如何做好物業(yè)管理區(qū)域安全保衛(wèi)工作

如何做好物業(yè)管理區(qū)域安全保衛(wèi)工作

在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)工作處于相當(dāng)重要的地位，本人將從安保隊(duì)伍的建

設(shè)、管理設(shè)施的完善角度展開(kāi)論述。就如何做好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作提出一些個(gè)人想法。

在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注重，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故，所以除在加強(qiáng)小區(qū)硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專(zhuān)業(yè)的安全管理隊(duì)伍，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好以下方面：

一、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任

1.在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理公司和業(yè)主對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度，持證上崗。這不僅是對(duì)物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過(guò)制度，檢驗(yàn)工作中存在的問(wèn)題和漏洞，及時(shí)修改和完善，最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理公司帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.在文件體系中，還要通過(guò)對(duì)公司崗位的實(shí)際操作情況，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作具體的記錄下來(lái)、然后保存，對(duì)所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來(lái)訪出入登記制度、物品放行制度等等。

二、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，建立專(zhuān)業(yè)化的安保隊(duì)伍

物業(yè)管理公司的安保管理，歸根到底取決于員工的專(zhuān)業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍。

1.管理人員須花大力氣開(kāi)展培訓(xùn)與思想教育。,

只有把握專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障物業(yè)安全。需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能；同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己。

2.組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全保衛(wèi)知識(shí)，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。

3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī),落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。

物業(yè)管理公司應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部，由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門(mén)里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。

4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施,保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對(duì)配備專(zhuān)門(mén)的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中心監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備)，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。

三、組織安全宣傳教育,動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育,增強(qiáng)安全意識(shí)

任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門(mén)和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系，就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。

1.物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄�警保持良好的關(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，把握犯罪分子動(dòng)向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過(guò)巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢(xún)問(wèn)并交公安機(jī)關(guān)處理；對(duì)發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，假如不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來(lái)第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。新浪樂(lè)居!]2

2.在碰到非凡緊急情況時(shí)，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門(mén)前）時(shí)，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等）見(jiàn)證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。

四、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理

應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)難、消防事故等，對(duì)于這此事件要害要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)難，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂�、地質(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施；對(duì)于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事

化小、小事化無(wú)、用戶至上的原則進(jìn)行處理；對(duì)于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平時(shí)加強(qiáng)練習(xí)及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹(shù)立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。

五、加強(qiáng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛的管理

加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車(chē)輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前，停車(chē)場(chǎng)管理難度大，停車(chē)時(shí)碰車(chē)、撞車(chē)、被劃、車(chē)輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難；加上車(chē)輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過(guò)嚴(yán)格的練習(xí)，加強(qiáng)管理，在車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，做到進(jìn)出車(chē)輛記錄清楚，核對(duì)車(chē)證的真實(shí)性及有效期，加強(qiáng)對(duì)客服務(wù)力度，果斷做到對(duì)車(chē)、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢(xún)、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車(chē)場(chǎng)安全運(yùn)行。

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國(guó)家職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一鑒定

文章類(lèi)型：物業(yè)服務(wù)實(shí)務(wù)分析報(bào)告文章題目：淺談物業(yè)服務(wù)的安全保衛(wèi)工作

姓名：身份證號(hào)：所在省市：廣東省深圳市工作單位：深圳市

物業(yè)管理師文章

（國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)）

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淺談物業(yè)報(bào)務(wù)的安全管理工作

單位：XXXXXXXXXXXXXXXXX姓名:XXX

【摘要】：物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè),是加快城市文明發(fā)展的有效手

段,也是深化住房改革,提高人們居住水平的客觀要求。在物業(yè)管理活動(dòng)中，安全保衛(wèi)工作不僅關(guān)系著業(yè)主和用戶的生命財(cái)產(chǎn)不受損害，而且保障了物業(yè)公司正常運(yùn)作。然而，當(dāng)前復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境和治安狀況，對(duì)物業(yè)管理的安全工作提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。加強(qiáng)安全防范的作用日趨突出，其決定性地位日益突出，已成為物業(yè)管理中的首要問(wèn)題，因此，本人就從事多年物業(yè)安全的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)小區(qū)的安全管理進(jìn)行相應(yīng)的淺述。

【關(guān)鍵字】：物業(yè)；管理；安全

物業(yè)安全管理指物業(yè)服務(wù)公司采取各種措施、手段，保證業(yè)主和業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全，維持正常生活和工作秩序的一種管理行為，包括在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害等安全措施，防止給業(yè)主及用戶造成損失及傷害。這也是物業(yè)管理工作最基礎(chǔ)的工作之一。

安全是一個(gè)企業(yè)的效益源、生命線，物業(yè)安全管理涉及內(nèi)容多而范圍廣，具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來(lái)講，動(dòng)則幾十萬(wàn)的賠償，企業(yè)的損失很大。所以，建立起一支高效、專(zhuān)業(yè)的安全管理隊(duì)伍，是物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重，作為安全管理人員除了要具有良好的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還必須有高度的責(zé)任心、使命感。要做到管理與服務(wù)并存，企業(yè)能得到長(zhǎng)足的發(fā)展，打造一支令行禁止，高素質(zhì)的護(hù)管隊(duì)伍刻不容緩。結(jié)合本人幾年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)今物業(yè)公司的實(shí)際情況，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾點(diǎn)工作：一、隊(duì)伍建設(shè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的安全管理，可以委托專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)或自行組織

專(zhuān)門(mén)的隊(duì)伍實(shí)施管理業(yè)務(wù)。但不論由誰(shuí)來(lái)完成，都必須在物業(yè)建設(shè)方案設(shè)計(jì)之初，就考慮物業(yè)安全方面的專(zhuān)門(mén)要求。安全專(zhuān)家必須與物業(yè)管理人員共同參與物業(yè)設(shè)計(jì)方案的擬訂，以避免在方案建設(shè)完成后進(jìn)行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設(shè)計(jì)方案時(shí)，安全要求的介入是非常重要的。物業(yè)管理公司應(yīng)制定詳細(xì)的安全管理章程和制度并公

[1]之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執(zhí)章必嚴(yán)，違章必究。安

全管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與所管物業(yè)的類(lèi)型、規(guī)模有關(guān)，物業(yè)管轄的面積越大，類(lèi)型配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也越多越復(fù)雜。物業(yè)管理公司通常可以設(shè)置保安部來(lái)負(fù)責(zé)物業(yè)的安全管理。保安服務(wù)是一項(xiàng)特殊的服務(wù)

【2】性工作，企業(yè)要不斷發(fā)展，關(guān)鍵是人員素質(zhì)的高低。為此，公司堅(jiān)

持“以人為本、服務(wù)至上”為工作理念，狠抓保安隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高保安隊(duì)伍整體素質(zhì)要做好以下幾點(diǎn)：（一）加強(qiáng)和嚴(yán)格控制招聘環(huán)節(jié)

在保安招聘的環(huán)節(jié)上一定要把好關(guān)，招聘前要先定出招聘條件，這個(gè)是最基本的也是最重要的，不要沒(méi)有方向的招聘，人員的選才很重要，對(duì)于保安崗位的重要性從公司領(lǐng)導(dǎo)就要端正認(rèn)識(shí)態(tài)度。招聘人員要明白應(yīng)聘人員做保安的目的，預(yù)防很多人跳板式的工作方式，這樣即使招聘來(lái)也不會(huì)做太久，也做不好，因?yàn)樗麄兏杏X(jué)只是個(gè)跳板，無(wú)所謂，極易不服從管理，另外盡量去招聘沒(méi)有做過(guò)保安的人員，最好是剛畢業(yè)的學(xué)生，這樣便于管理，因?yàn)楸０补ぷ髂晗藓凸ぷ鞅憩F(xiàn)可以用這樣四個(gè)字來(lái)形容，那就是“古、靈、精、怪”，意思就是說(shuō)第一年的保安比較古板，第二年的保安比較靈活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作時(shí)間長(zhǎng)對(duì)企業(yè)未必有好處，雖然不是絕對(duì)的。在招聘的時(shí)候?qū)μ厥獾膷徫�，比如�?chē)庫(kù)，可以考慮年齡大一點(diǎn)的人員，因?yàn)樗麄兒芏嗍窍聧徛毠�，找份工作也很不容易�?/p>

會(huì)比較珍惜工作，并且責(zé)任心強(qiáng)。另可多招聘些農(nóng)村出來(lái)的人員，他們還是比較珍惜工作的，并且思想單一。在保安招聘時(shí)杜絕有“痞子”性子的人和杜絕同一地方和朋友關(guān)系的人（即使要也不能超過(guò)兩個(gè)），有“土”性的是可以考慮的，因?yàn)橛杏?xùn)練，基本可以糾正�？傊�，在招聘人員方面，嚴(yán)格面試、政審關(guān)，按條件錄用，對(duì)新招收的保安人員嚴(yán)格按照：崗前培訓(xùn)、班長(zhǎng)帶班實(shí)習(xí)，實(shí)行傳、幫、帶制度。把好招聘關(guān)對(duì)企業(yè)以后的發(fā)展，乃至企事業(yè)單位的興衰成敗都起著舉足輕重的作用。

（二）為員工做好職業(yè)生涯規(guī)劃

優(yōu)秀企業(yè)，仔細(xì)研究，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們都無(wú)一例外地具備一項(xiàng)特質(zhì)：享有高度的員工忠誠(chéng)度和敬業(yè)度。這說(shuō)明：?jiǎn)T工高度認(rèn)同公司的價(jià)值體系和事業(yè)發(fā)展愿景，員工充分接受公司的行為體系，并把個(gè)人職業(yè)發(fā)展依托于企業(yè)的發(fā)展上。這些公司的員工穩(wěn)定性自然就相對(duì)比較高。而他們恰好就是公司所需要的“最合適的”人，所以能與企業(yè)同呼吸共命運(yùn)。作為物業(yè)管理公司的更需要這樣的保安，保安的流動(dòng)性不可以太高，否則服務(wù)質(zhì)量和安全必將受影響。這就要求我們企業(yè)人員把員工的發(fā)展放在第一重要位置，在對(duì)合正錦園小區(qū)的30個(gè)不同年齡的保安做一個(gè)關(guān)于相關(guān)內(nèi)容重視程度的調(diào)查，結(jié)果顯示如下：

12108人數(shù)6420發(fā)展空間文化氛圍高層管理薪酬福利圖一重視程度對(duì)比圖

有圖可以看出保安作為物業(yè)公司的基層員工，進(jìn)入一個(gè)企業(yè)最重視的還不是其內(nèi)部的薪酬福利，而是自身的發(fā)展空間，所以作為物業(yè)公司的管理人員要對(duì)保安員做職業(yè)生涯規(guī)劃，只有讓保安認(rèn)識(shí)到自己

在本公司內(nèi)的發(fā)展前景，才能保證他們的的穩(wěn)定性和忠誠(chéng)度，從而降低流失率。

（三）提高管理水平

物業(yè)管理在中國(guó)尚未成熟，很多物業(yè)管理企業(yè)在管理上還不夠完善，導(dǎo)致很多物業(yè)管理企業(yè)只是微利，甚至出現(xiàn)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象，特別是在金融風(fēng)暴的影響下，公司為盡量節(jié)省成本把保安員的工資一壓再壓，導(dǎo)致招聘的保安員素質(zhì)參差不齊，流動(dòng)率非常大。同時(shí)管理人員的性格特點(diǎn)、行為方式、領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格和工作能力等方面的原因?qū)е卤０矄T流失率上升的現(xiàn)象也是普遍存在的。從圖一也可以看出員工對(duì)高層管理和薪酬福利的重視程度僅次于發(fā)展空間。據(jù)國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)蓋洛普公司經(jīng)過(guò)調(diào)查，認(rèn)為75%的人辭職是離開(kāi)他們的主管而不是離開(kāi)公司，調(diào)查中許多雇員往往以薪酬、個(gè)人發(fā)展或家庭等理由離開(kāi)公司，但如果對(duì)3-6個(gè)月的雇員進(jìn)行跟蹤離職訪談，會(huì)驚人的發(fā)現(xiàn)隱藏在薪酬、個(gè)人發(fā)展等表面原因深處的主導(dǎo)原因，其實(shí)是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人的不滿。所以，提高管理水平，保證整個(gè)隊(duì)伍穩(wěn)定性是建設(shè)安全小區(qū)的關(guān)鍵。（四）重視他們，同時(shí)也要讓他們感覺(jué)到受到重視

首先在薪酬方面可以加以控制，但不能低于行業(yè)的平均工資水平，這也是引進(jìn)高素質(zhì)隊(duì)伍的基礎(chǔ)；同時(shí)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，以公平、公正、公開(kāi)的態(tài)度對(duì)待每一位員工，深入了解他們的需要，盡量滿足與關(guān)心他們，甚至可以發(fā)揮管理者的人格魅力來(lái)挽留他們。以制度為根本，在制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行人性化的管理。管理處上下員工都要相互關(guān)心，在隊(duì)員有生活問(wèn)題或有工作情緒的情況下要做好思想工作教育和溝通，這時(shí)候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠安全主管，管理處主任也要定期和員工溝通，不要給員工高高在上的感覺(jué)，要重視他們，對(duì)員工講他們的重要性，對(duì)他們的工作成績(jī)要給予肯定，這樣員工才會(huì)更加努力的去工作，有時(shí)候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認(rèn)可和尊重，尤其是領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。

除了以上管理措施，企業(yè)還要有完善的人才選拔機(jī)制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環(huán)，說(shuō)實(shí)話沒(méi)有一個(gè)保安愿意一輩子做

保安，都感覺(jué)只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺(jué)到自己的努力是有回報(bào)的，這樣才能形成一個(gè)積極向上的團(tuán)隊(duì)，才能建設(shè)好保安隊(duì)伍。

二、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制

制度是企業(yè)利益的保障，“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”，制定完善詳細(xì)的規(guī)章制度，不僅對(duì)今后的工作有指導(dǎo)意義，更重要的是通過(guò)制度，檢驗(yàn)工作中存在的問(wèn)題及漏洞，及時(shí)修改和完善，最后才能制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度。在正常管理中，一定要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據(jù)，被處罰人無(wú)怨言，做到公平公正，這樣也能提高管理者的威信，保安隊(duì)伍是個(gè)特殊的隊(duì)伍，團(tuán)隊(duì)年輕化，員工遇事很容易沖動(dòng)，情緒波動(dòng)較大，但對(duì)道理也很清晰，接受新的事物較快，所以一個(gè)團(tuán)隊(duì)開(kāi)始的管理很重要，做好管理預(yù)防工作，如果等到問(wèn)題都出現(xiàn)了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達(dá)到理想的效果。

比如，在深圳合正物業(yè)服務(wù)有限公司在ISO9000文件體系中，關(guān)于消防監(jiān)控中心電話接聽(tīng)就這樣規(guī)定：消防中心值班員必須在24小時(shí)嚴(yán)守崗位，電話鈴聲必須在三聲內(nèi)接聽(tīng)，否則視為脫崗處理。這種詳細(xì)的操作規(guī)程，把工作細(xì)化、量化，用詳細(xì)的數(shù)字表示出來(lái),顯示出物業(yè)管理公司嚴(yán)格的管理制度。

在文件體系中，通過(guò)對(duì)公司崗位的實(shí)際操作情況，不斷及時(shí)調(diào)整、修改，進(jìn)行總結(jié)，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來(lái)、然后保存，這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任留下的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來(lái)訪出入登記制度、物品放行制度、中控值班記錄等等，一旦發(fā)生糾紛，在判斷物業(yè)公司有沒(méi)有履行安全保障義務(wù)的時(shí)候，就成為法律認(rèn)定事實(shí)的重要依據(jù)。三、在完善制度的同時(shí)強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力

在建立、健全安全管理制度的基礎(chǔ)上，更要重視制度的落實(shí)。安全管理人員需從嚴(yán)要求、嚴(yán)格管理，來(lái)促進(jìn)安全管理制度的落實(shí)。每月可專(zhuān)門(mén)進(jìn)行一次安全專(zhuān)題研討活動(dòng)，討論安全隱患，制定防范措施，

對(duì)出現(xiàn)差錯(cuò)的個(gè)人給予安全處罰，好多管理者犯了同樣一個(gè)錯(cuò)誤，就是對(duì)有過(guò)錯(cuò)的隊(duì)員一味人性化管理，但由于被管理者的素質(zhì)有限而造成徒勞而無(wú)效果，為以后的安全事故埋下了種子，在此我認(rèn)為對(duì)于基層管理者的我們，對(duì)下屬一定要嚴(yán)格要求，嚴(yán)格管理強(qiáng)化執(zhí)行力，做到有功必獎(jiǎng)，有錯(cuò)必懲，做到獎(jiǎng)懲分明，這是基層管理者須做的，當(dāng)然像高層管理者的管理就不一樣了，有時(shí)候?yàn)榱斯蕝s大局就不得不難得糊涂，我想大家都有這個(gè)體會(huì)，那就是每次開(kāi)會(huì)基本上在會(huì)上討論或者強(qiáng)調(diào)的都是同樣的問(wèn)題！這就是重復(fù)的問(wèn)題重復(fù)說(shuō)，而重復(fù)的問(wèn)題又重復(fù)的出現(xiàn)了，其原因何在“執(zhí)行力不夠做不到令行禁止”從而使政令不通！解決其問(wèn)題的根源所在，就是擺正自己的位置，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力做到人人在制度面前一律平等。

四、加強(qiáng)培訓(xùn)和思想教育，提高安全管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能

物業(yè)管理公司的管理、服務(wù)好壞，歸根到底取決于員工隊(duì)伍素質(zhì)的高低，雖然我們?cè)谶x擇安全人員精挑細(xì)選，考慮了他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要，但由于員工在接受能力、思想認(rèn)識(shí)等方面存在的個(gè)體差異因素；要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，提高人員素質(zhì)，安全管理人員必須花大力氣對(duì)他們開(kāi)展培訓(xùn)與思想教育，只有掌握專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率、保持積極的工作心態(tài)，由被動(dòng)服從轉(zhuǎn)為主動(dòng)服務(wù)。例如：加強(qiáng)職業(yè)道德的培訓(xùn)，幫助其樹(shù)立正確的人生觀、價(jià)值觀，培養(yǎng)敬業(yè)精神；加強(qiáng)禮儀知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)員工良好的服務(wù)意識(shí)，樹(shù)立公司形象，建立起文明的服務(wù)“窗口”；加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能；加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己，加強(qiáng)軍事技能的培訓(xùn)以提高其服從意識(shí)和處置突發(fā)事件的能力，同時(shí)也能威懾犯罪分子。

五、建立“群防群治、聯(lián)系聯(lián)防”的機(jī)制，維護(hù)片區(qū)治安

任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門(mén)和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄�警保持良好的關(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子

動(dòng)向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。根據(jù)“群防群治”的原則，維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系，就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。例如在深圳市合正物業(yè)服務(wù)有限公司牽頭，由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議，就取得了較好的效果。通過(guò)定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況，通報(bào)治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴(kuò)大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全。

另外，在遇到特殊緊急情況時(shí)，住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時(shí)，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門(mén)前）時(shí)，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等）見(jiàn)證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。六、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理

應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對(duì)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂�、地質(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施；對(duì)于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事化小、小事化無(wú)、用戶至上的原則進(jìn)行處理；對(duì)于消防管理，必須建立一支快速、靈活的消防隊(duì)，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。

定期進(jìn)行消防演習(xí)，不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹(shù)立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。做好突發(fā)事件處置預(yù)案，定期進(jìn)行演習(xí)這樣才能找到預(yù)案中的不足，更好完善預(yù)案這樣即提高了保安隊(duì)伍的處突能力，同時(shí)也起到了一定的威懾作用。

七、加強(qiáng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛的管理

加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障用戶人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車(chē)輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，可增加物業(yè)客流量，提高收入。目前，停車(chē)場(chǎng)管理難度大，停車(chē)時(shí)碰車(chē)、撞車(chē)、車(chē)輛

被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難，加上車(chē)輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對(duì)車(chē)、對(duì)人、對(duì)卡。[3]建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢(xún)、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，同時(shí)要合理劃分停車(chē)區(qū)域，進(jìn)行有條理的排列，增加有效停車(chē)車(chē)位。通常按圖二方式劃分停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位，使車(chē)輛停泊有序，才能有效的確保車(chē)場(chǎng)安全運(yùn)行。

大型車(chē)位小型車(chē)位摩托車(chē)位大型車(chē)位小型車(chē)位摩托車(chē)位固定車(chē)位非固定車(chē)位一般自行車(chē)位高檔自行車(chē)位三輪車(chē)等車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)位非機(jī)動(dòng)車(chē)位停車(chē)場(chǎng)圖二停車(chē)場(chǎng)車(chē)位劃分[3]

我國(guó)在201*年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定：從事住宿、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身?yè)p害，人民法院應(yīng)給予支持。法條中雖然沒(méi)有明確是物業(yè)管理，但從條款中看，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)屬于“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，物業(yè)管理公司要對(duì)他的業(yè)主和用戶承擔(dān)安全保障義務(wù)是毫無(wú)疑問(wèn)的，作為物業(yè)管理者，更應(yīng)該加強(qiáng)管理，從嚴(yán)格責(zé)

任的角度出發(fā)，樹(shù)立良好的安全防范意識(shí)，確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。【4】

目前，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)安全管理隊(duì)伍人員年輕化、流動(dòng)性強(qiáng)，素質(zhì)參差不齊，這都給我們的安全管理帶來(lái)難度。我覺(jué)得平時(shí)應(yīng)該多組織一些業(yè)余文化活動(dòng)，不一定都要花錢(qián)，但是能通過(guò)活動(dòng)，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感凝聚力，培養(yǎng)良好的團(tuán)隊(duì)精神，加強(qiáng)引導(dǎo)，堅(jiān)持對(duì)安全管理員的定期培訓(xùn)，硬件與軟件一起抓的原則上，才能建立起一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，把安全工作做好，把服務(wù)工作做細(xì)。

“安全重如泰山”“安全生產(chǎn)，有安全才會(huì)有生產(chǎn)”這兩句話是許多領(lǐng)導(dǎo)每天都放在嘴邊的。但有的企業(yè)只是重視設(shè)備的建設(shè)而忽視了人的因素。以上是我把人做為管理中的第一因素談淺談對(duì)物業(yè)管理中安全管理的相關(guān)看法與經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。讓我們從實(shí)踐中找出不足，去完善安全管理中的相關(guān)不足環(huán)節(jié)，一同去探索物業(yè)管理更深層的安全管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]勞動(dòng)和社會(huì)保障部中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心.物業(yè)管理國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程.[M].北京：中央廣播電視大學(xué)出版社.201*.03[2]周為吉.物業(yè)管理相關(guān)知識(shí).[M].廣東:廣東經(jīng)濟(jì)出版社.201*.08

[3]陳德豪.物業(yè)管理理論和實(shí)務(wù).[M].廣東:廣東經(jīng)濟(jì)出版社.201*.03[4]周中元.物業(yè)管理法規(guī).[M].北京:科學(xué)出版社出版.201*.07

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