公司辦證行為法律風險防范指引

公司辦證行為法律風險防范指引

一、規(guī)劃辦證

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證的法律風險：建設用地規(guī)劃許可證是由建設單位或個人提出建設用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界限的法律憑證。（1）沒有及時辦理建設用地規(guī)劃許可證，以致無法及時向政府土地管理部門申請用地，及時取得合法土地使用權的法律風險；（2）核發(fā)許可證確定的用地面積、范圍、位置、界限和公司實際開發(fā)用地不一致及規(guī)劃道路確認不明的法律風險；（3）實際使用土地位置和界限發(fā)生變更未及時確認的法律風險；（4）辦理建設用地規(guī)劃許可證后沒有在規(guī)定的時限內(nèi)使用土地，或未辦理變更登記，導致失去取得土地使用權的法律風險。

防范措施：（1）及時辦理建設用地規(guī)劃許可證；（2）出證期間會同政府部門到選址地點進行現(xiàn)場調(diào)查和踏勘，確保實際開發(fā)用地與許可證相一致，嚴格審核規(guī)劃局提出的規(guī)劃設計條件和要求并與所下發(fā)的紅線圖對照，對有道路規(guī)劃的情形清晰明確;（3）土地管理部門在辦理征用、劃撥土地過程中，若確需改變建設用地規(guī)劃許可證核定的位置和界限，應與城市規(guī)劃主管部門協(xié)商取得一致，并做好變更確認；（4）因故不能及時開發(fā)或者規(guī)劃功能發(fā)生變更時，注意及時辦理建設用地規(guī)劃許可證變更登記。

2、辦理建設工程規(guī)劃許可證的法律風險：（1）沒有取得建設工程規(guī)劃許可證就先行建設，導致發(fā)包行為及所建房屋失去合法性的法律風險；（2）沒有按照建設工程規(guī)劃許可證進行建設，以致建筑違章和不能通過規(guī)劃驗收的法律風險；（3）確需變更規(guī)劃時，未報經(jīng)規(guī)劃部門批準并辦理變更登記的法律風險；（4）建設工程規(guī)劃許可證及附件發(fā)出后，因年度建設計劃變更或因故未建滿兩年時，自動失效，需建設時，未重新申報的法律風險。

防范措施：（1）原則上應在取得建設工程規(guī)劃許可證后再進行建設；（2）嚴格按照建設工程規(guī)劃許可證的要求進行建設；（3）確需變更規(guī)劃時，應依法報請規(guī)劃部門批準并及時辦理變更登記；（4）許可證及附件發(fā)出后，因年度建設計劃變更或因故未建滿兩年時，自動失效，需建設時，應向?qū)徟鷻C關重新申報，經(jīng)審核批準后方可施工。

二、建設辦證

1、辦理開發(fā)資質(zhì)證書的法律風險：（1）新設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有及時向建設行政主管部門辦理備案手續(xù)，影響暫定資質(zhì)證書（有效期一年）辦理的法律風險；（2）暫定資質(zhì)證書有效期滿未及時向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級，造成資質(zhì)出現(xiàn)真空的法律風險；（3）新設立公司暫定資質(zhì)證書有效期滿并不得延長且因無開發(fā)業(yè)績亦不得獲資質(zhì)等級，導致出現(xiàn)資質(zhì)真空的法律風險；（4）超越資質(zhì)等級進行經(jīng)營而沒有及時辦理資質(zhì)證書變更登記的法律風險；（5）沒有及時辦理資質(zhì)證書延期、年檢，以致被降級或取消資質(zhì)證書的法律風險。

防范措施：（1）按照法律規(guī)定在新設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)，到建設行政主管部門提出備案申請，以獲得暫定資質(zhì)證書；（2）在暫定資質(zhì)證書有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級，以獲得新的資質(zhì)或?qū)�暫定資質(zhì)證書延長有效期（延長期限不得超過兩年）；（3）新設立公司暫定資質(zhì)證書有效期滿并不得延長且因無開發(fā)業(yè)績亦不得獲資質(zhì)等級，出現(xiàn)資質(zhì)真空，當有新項目需建設時，必得先行落實新的資質(zhì)；（4）預計超越原資質(zhì)等級的，在進行開發(fā)前，先行辦理資質(zhì)證書變更登記；（5）及時辦理資質(zhì)證書年檢。

2、辦理施工許可證的法律風險：（1）沒有辦理施工許可證就先行施工的法律風險；（2）施工許可證簽發(fā)一年內(nèi)未開工、未辦理延期申請的法律風險。

防范措施：（1）應在辦理施工許可證后再行施工；（2）不能按時施工時，應辦理延期申請。

3、竣工驗收合格備案的法律風險：在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，沒有及時向建設行政主管部門提出竣工驗收申請、及時進行備案的法律風險。防范措施：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向項目所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，審查合格，建設單位辦理交付使用手續(xù)，并向建設行政主管部門備案。

三、國土房管辦證

1、辦理拆遷許可證的法律風險：（1）沒有辦理拆遷許可證就先行拆遷的法律風險；（2）沒有及時辦理拆遷結案，以致延誤其他相關權證的辦理和開發(fā)進程的法律風險。

防范措施：（1）在辦理拆遷許可證后再行拆遷；（2）及時辦理拆遷結案。

2、辦理建設用地證件的法律風險：（1）沒有及時繳納國有土地使用權出讓金，以致繳納違約金甚至被收回用地的法律風險；（2）沒有辦理建設用地批準書就先行開發(fā)的法律風險；（3）因故不能按時開發(fā)時，未能及時辦理建設用地批準書的延期手續(xù)，以致被收回用地的法律風險；（4）自有物業(yè)未能辦理國有土地使用權證，以致產(chǎn)權不合法的法律風險。

防范措施：（1）應按照出讓合同的約定期限繳納土地出讓金；（2）辦理建設用地批準書后再行開發(fā)；（3）因故不能按時開發(fā)時，應及時辦理用地延期手續(xù)；（4）自有物業(yè)及時辦理國有土地使用權證。

3、辦理房屋相關權證的法律風險：（1）沒有及時向房管部門和國土部門進行商品房預售合同備案，以致影響購房戶的登記辦證的法律風險；（2）沒有及時辦理大確權，以致影響購房戶的登記辦證的法律風險；（3）自有物業(yè)未能依法辦理房屋所有權證，以致無合法產(chǎn)權的法律風險；（4）出租或承租物業(yè)時，沒有辦理租賃合同備案的法律風險。

防范措施：（1）在簽訂商品房預售合同之日起30日內(nèi)，持商品房預售合同向房管部門和國土部門辦理登記備案手續(xù)；（2）應及時辦理大確權；（3）自有物業(yè)依法辦理房屋所有權證；（4）自有物業(yè)出租應當辦理租賃合同備案；承租他人物業(yè)時，要求對方辦理租賃合同備案。

4、辦理商品房預售許可證的法律風險：（1）不具備法律規(guī)定的條件，無法取得商品房預售許可證的法律風險；（2）未取得商品房預售許可證就進行預售的法律風險；（3）境外銷售未獲批準且外銷比例未在商品房預售許可證中確認的法律風險。

防范措施：（1）應按照法律規(guī)定，備齊申領商品房預售許可證所必須的資料和條件（包括營業(yè)執(zhí)照、建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件、工程施工進度計劃、投入開發(fā)資金比例已達25%以上的證明材料以及包含有商品房位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付后物業(yè)管理內(nèi)容的預售方案等）；（2）原則上取得商品房預售許可證之后，方可銷售房屋；（3）需向境外銷售的，應依手續(xù)獲得批準并在預售許可證中確認外銷比例。

5、辦理物業(yè)管理資質(zhì)證的法律風險：（1）進行物業(yè)管理時不具備相應資質(zhì)構成違法管理的法律風險；（2）超越資質(zhì)承攬物管業(yè)務的法律風險；

防范措施：（1）物業(yè)管理公司取得營業(yè)執(zhí)照30天內(nèi)到房管局申請資質(zhì)；（2）承攬業(yè)務需符合相應資質(zhì)并及時跟進資質(zhì)的年檢，保持資質(zhì)的合法有效。

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