201*評(píng)估工作總結(jié)-工業(yè)廠(chǎng)房

201*評(píng)估工作總結(jié)-工業(yè)廠(chǎng)房

一．工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。

（l）涉及的行業(yè)多。各類(lèi)工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠(chǎng)房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。

（2）非標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房多、單價(jià)差異大。

（3）受腐蝕的可能性大。廠(chǎng)房常常會(huì)受到腐蝕，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。二．影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。

（1）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線(xiàn)相連，有鐵路專(zhuān)用線(xiàn)進(jìn)入廠(chǎng)區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專(zhuān)用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴(lài)較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏�供�?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿(mǎn)足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。

（3）地理位置。是否處于核心工業(yè)區(qū)。工業(yè)區(qū)有大有小，在選擇廠(chǎng)房的時(shí)候，處于核心工業(yè)區(qū)的廠(chǎng)房肯定要優(yōu)于其他位置的廠(chǎng)房。一般而言，在傳統(tǒng)市級(jí)工業(yè)區(qū)推出的新廠(chǎng)房非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注其周邊的工業(yè)區(qū)，而這些地方的廠(chǎng)房空置率相對(duì)較多，投資機(jī)會(huì)也比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非�？捎^(guān)。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠(chǎng)的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。廠(chǎng)房的評(píng)估價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶(hù)對(duì)廠(chǎng)房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣或天然氣，而有些廠(chǎng)房并沒(méi)有這些，

三．對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素。

（1）用地面積。廠(chǎng)區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無(wú)法滿(mǎn)足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠(chǎng)區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線(xiàn)，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。（2）地質(zhì)和水文條件。

（3）房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

（4）廠(chǎng)房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠(chǎng)房）的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠(chǎng)房的基礎(chǔ)連為一體。四．工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。

工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類(lèi)交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房，所以，一般不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)。但一般來(lái)說(shuō)難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，非標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房的重置價(jià)格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。調(diào)整測(cè)試因素：

交通通達(dá)程度樓層相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集程度層高社會(huì)服務(wù)配套空置率區(qū)域位置結(jié)構(gòu)類(lèi)型區(qū)域規(guī)劃面積及平面布區(qū)域規(guī)模及知名度土地使用年限市政基礎(chǔ)設(shè)施新舊程度地質(zhì)水文條件電梯空調(diào)等設(shè)社會(huì)條件水電及消防設(shè)環(huán)境污染裝修狀況

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)評(píng)估自考復(fù)習(xí)資料

第四章我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估概況

一、定級(jí)與估價(jià)的關(guān)系

1、我國(guó)土地評(píng)估的發(fā)展過(guò)程：①1986年《土地管理法頒布》②1987年深圳首次將土地使用權(quán)推入市場(chǎng)，通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)，將3幅土地按50年的期限出讓③1988年憲法修改，“土地的使用權(quán)可以依法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”④1988年國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地征收土地使用稅暫行條例》⑤1993年原國(guó)土局《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》⑥201*年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見(jiàn)的通知》

2、土地定級(jí)與估價(jià)的關(guān)系：①土地定級(jí)確定基準(zhǔn)地價(jià)②基準(zhǔn)地價(jià)能為確定每宗土地的出讓價(jià)格提供科學(xué)依據(jù)③基準(zhǔn)地價(jià)不能代表每宗地價(jià)，只有在具體條件下適當(dāng)修正才能得到宗地的真實(shí)地價(jià)④得到宗地價(jià)能得到每級(jí)土地的平均價(jià)格即基準(zhǔn)地價(jià)⑤基準(zhǔn)地價(jià)與宗地價(jià)雖然不同內(nèi)涵，但相輔相成⑥通過(guò)定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)宗地估價(jià)

3、大面積土地價(jià)格評(píng)估的基本模式：①以土地定級(jí)為基礎(chǔ)的評(píng)估模式②以交易地價(jià)為基礎(chǔ)的評(píng)估模式

4、土地定級(jí)的作用：①土地定級(jí)確定基準(zhǔn)地價(jià)②基準(zhǔn)地價(jià)能為確定每宗土地的出讓價(jià)格提供科學(xué)依據(jù)③通過(guò)定級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)宗地估價(jià)，為土地評(píng)估提供大體依據(jù)二、房地產(chǎn)評(píng)估方法體系

1、房地產(chǎn)評(píng)估方法體系：①房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法②房地產(chǎn)評(píng)估的派生方法2、房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法：①市場(chǎng)比較法②收益法③成本法

3、房地產(chǎn)評(píng)估的派生方法：①剩余法②基準(zhǔn)地價(jià)修正法③路線(xiàn)價(jià)法④長(zhǎng)期趨勢(shì)法⑤地價(jià)指數(shù)法⑥殘余法

4、房地產(chǎn)評(píng)估基本方法的特點(diǎn)：各具特色①市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是：市場(chǎng)上相同價(jià)位的房地產(chǎn)，他們各自的條件和效用也是基本相同的。②收益法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理，即通過(guò)對(duì)未來(lái)不同時(shí)期的預(yù)期收益分析，并以一定的折現(xiàn)率將其還原成房地產(chǎn)的現(xiàn)值，實(shí)質(zhì)上是從投資回報(bào)的角度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)。③成本法對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是從生產(chǎn)費(fèi)用的角度進(jìn)行估價(jià)的，收益大于費(fèi)用。

共性：①都不能脫離一定的市場(chǎng)條件，去生搬硬套計(jì)算公式。互補(bǔ)性：①應(yīng)用時(shí)，這三種方法也是根據(jù)不同的條件，或去其一種為主，或混合使用，互相補(bǔ)充，取長(zhǎng)補(bǔ)短。三、房地產(chǎn)評(píng)估程序

1、房地產(chǎn)評(píng)估程序的基本內(nèi)容：①受理評(píng)估業(yè)務(wù)a明確評(píng)估目的b了解評(píng)估對(duì)象c確定估價(jià)的時(shí)點(diǎn)②初步選定評(píng)估方法③實(shí)地勘察與收集材料a估價(jià)對(duì)象的基本情況b估價(jià)對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素c與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料d國(guó)家和地方涉及房地產(chǎn)估價(jià)的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)④評(píng)估計(jì)算⑤撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

2、評(píng)估合同的主要內(nèi)容：①評(píng)估范圍、對(duì)象②評(píng)估目的③評(píng)估工作時(shí)限④信息采集的范圍和方式⑤評(píng)估報(bào)告的要求⑥評(píng)估費(fèi)用的數(shù)額與支付方式⑦允許變通的評(píng)估內(nèi)容及其范圍⑧評(píng)估報(bào)告的使用方式及使用范圍⑨相關(guān)信息和資料的保密⑩爭(zhēng)議的處理方式當(dāng)事人提出的其它責(zé)任和義務(wù)

3、收集評(píng)估資料的主要渠道：①委估方提供②現(xiàn)場(chǎng)的勘測(cè)和必要的調(diào)查訪(fǎng)問(wèn)③大量實(shí)踐不斷積累

4、了解房地產(chǎn)宗地評(píng)估的實(shí)際操作步驟：一、估價(jià)前期準(zhǔn)備工作①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、標(biāo)定地價(jià)、地區(qū)、物價(jià)指數(shù)、地區(qū)內(nèi)各類(lèi)行業(yè)成本和銷(xiāo)售利潤(rùn)率等②市場(chǎng)成交價(jià)格信息調(diào)查：從地域、區(qū)位、類(lèi)型、結(jié)構(gòu)等角度選擇代表性的交易案例，并對(duì)交易案例進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查包括：面積、規(guī)劃、付款方式、交易情況。③房屋租賃價(jià)格信息調(diào)查：從地域、區(qū)位、類(lèi)型、結(jié)構(gòu)等角度選擇代表性的交易案例，并明確裝修情況、月租金、租期、租金支付情況等指標(biāo)。④市場(chǎng)發(fā)展方向預(yù)測(cè)信息調(diào)查：房地產(chǎn)相關(guān)政策如稅費(fèi)調(diào)整、招商優(yōu)惠政策等；城市發(fā)展規(guī)劃如城市總體規(guī)劃、城市近期規(guī)劃；金融信息：如銀行存、貸款利率的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)計(jì)、股市行情等。二、確定評(píng)估方法及試算價(jià)格根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，對(duì)同一股價(jià)對(duì)象，應(yīng)選擇兩種以上的方法進(jìn)行估價(jià)，并得出試算價(jià)格。①商業(yè)用地一般選擇市場(chǎng)比較法，輔之收益還原法、剩余法等。各類(lèi)旅游用地評(píng)估，應(yīng)注意國(guó)家旅游區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。②住宅用地一般首選市場(chǎng)比較法。對(duì)新開(kāi)發(fā)的土地，可采用成本逼近法。③工業(yè)用地特殊情況下開(kāi)采用收益還原法。④其他土地如承租土地使用權(quán)評(píng)估建議采用市場(chǎng)比較法和收益還原法；有限定條件的土地使用權(quán)宜采用以上兩種方法。

三、敏感性分析：對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行敏感因素分析。明確風(fēng)險(xiǎn)大小。四、常用估計(jì)方法公式：市場(chǎng)比較法、收益還原法四、地價(jià)指數(shù)

1、地價(jià)指數(shù)的含義：專(zhuān)門(mén)用以反映各地各類(lèi)地價(jià)變化的指數(shù)。

2、地價(jià)指數(shù)的特點(diǎn)：①反映土地價(jià)格隨時(shí)間的變化的趨勢(shì)與幅度②反映一個(gè)城市各類(lèi)土地價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢(shì)③反映地價(jià)波動(dòng)情況和評(píng)定合理地價(jià)的重要指標(biāo)④地價(jià)指數(shù)小，則地價(jià)波動(dòng)幅度小，社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定⑤地價(jià)指數(shù)大，則地價(jià)波動(dòng)幅度大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能過(guò)熱

3、地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用價(jià)值：①可使國(guó)家和各級(jí)政府掌握了解各地的地價(jià)的實(shí)際水平和地價(jià)分布變化規(guī)律，為制定地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策提供科學(xué)依據(jù)②土地投資者、土地使用者從中能獲得可靠、可比的地價(jià)和市場(chǎng)信息資料，為土地投資開(kāi)發(fā)決策、核實(shí)土地資產(chǎn)量的大小及土地資產(chǎn)處置等方面提供依據(jù)③對(duì)規(guī)劃管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，運(yùn)用地價(jià)指數(shù)可以更好地實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和優(yōu)化組合，促進(jìn)城市土地的集約利用④我國(guó)城市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)需要定期修訂，有了地價(jià)指數(shù)參照，就能省時(shí)省力，不僅加快基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整速度，而且使調(diào)整結(jié)果的科學(xué)性更強(qiáng)

4、地價(jià)指數(shù)的編制方法：①選擇標(biāo)準(zhǔn)宗地作為計(jì)算地價(jià)指數(shù)的基本單元②對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估，求取不同區(qū)域、不同類(lèi)別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格③分別計(jì)算區(qū)段平均地價(jià)、分類(lèi)平均地價(jià)、然后再計(jì)算不同級(jí)別的平均地價(jià)④遵循地價(jià)指數(shù)要具有可比性、靈敏性和實(shí)效性的原則，應(yīng)用價(jià)格指數(shù)理論的相關(guān)方法，分別計(jì)算城市分類(lèi)地價(jià)指數(shù)和整個(gè)城市的綜合地價(jià)指數(shù)⑤利用市場(chǎng)交易的地價(jià)抽樣資料，對(duì)計(jì)算出來(lái)的各類(lèi)地價(jià)指數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)調(diào)試，最后確定城市地價(jià)指數(shù)和全國(guó)地價(jià)指數(shù)五、中房指數(shù)

1、中房指數(shù)的含義：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，是一套以指數(shù)形式來(lái)反映全國(guó)重要城市房地產(chǎn)行情并揭示其發(fā)展變化趨勢(shì)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)2、中房指數(shù)的形成過(guò)程：①計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物，主要針對(duì)90年代房地產(chǎn)市場(chǎng)信息零散，價(jià)格起伏波動(dòng)的狀況設(shè)立的②由中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)等機(jī)構(gòu)與1994年開(kāi)始設(shè)計(jì)③1995年開(kāi)始試運(yùn)行，北京開(kāi)始推廣，發(fā)布北京中房指數(shù)

3、中房指數(shù)的應(yīng)用價(jià)值：①為各級(jí)政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)②為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息③為廣大的消費(fèi)者服務(wù)

4、中房指數(shù)的編制方法：目前的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)以201*年12月北京住宅市場(chǎng)平均價(jià)格水平為基期定為1000點(diǎn)，各城市各分類(lèi)物業(yè)在報(bào)告期內(nèi)的平均價(jià)格水平與基期基值相比較，就可以得到各城市各分類(lèi)物業(yè)在報(bào)告期的指數(shù)值。

第五章土地定級(jí)基本原理

一、土地分等定級(jí)

1、土地分等定級(jí)的含義：在特定的目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合評(píng)定，并使評(píng)定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。

2、土地定級(jí)的含義：在特定的目的下，對(duì)城市范圍內(nèi)的土地質(zhì)量和使用效益及其在土地空間上分布差異狀況的評(píng)定，并用等級(jí)序列表示其差異或優(yōu)劣程度。

3、多因素綜合評(píng)估法：是通過(guò)對(duì)城市土地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所表現(xiàn)出的各種特征進(jìn)行綜合分析，通過(guò)多種因素的評(píng)價(jià)揭示土地的使用價(jià)值及其空間分布的差異性，劃分土地級(jí)別。

4、商服繁榮華度：指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)聚集與人流狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。

5、道路通達(dá)度（立通）：把通行距離和時(shí)間作為一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體，既要求通行距離短，以節(jié)約運(yùn)費(fèi)；同時(shí)又要有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，把出行的時(shí)間減少到最低限度。路網(wǎng)密度高，通達(dá)性好。

6、公交便捷度：每個(gè)土地單元擁有的公交站點(diǎn)數(shù)量，公交線(xiàn)路的的營(yíng)運(yùn)時(shí)間和發(fā)車(chē)頻率。方便程度。7、外交通便利度：城鎮(zhèn)對(duì)外聯(lián)系交通的方便程度。

8、基礎(chǔ)設(shè)施完備度：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等因素情況良好。9、生活設(shè)施完善度：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、儲(chǔ)蓄所、郵電局等場(chǎng)所齊全。

10、環(huán)境狀況影響度：自然條件優(yōu)越度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地率等優(yōu)越程度。自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件。環(huán)境質(zhì)量主要指大氣、水、聲環(huán)境質(zhì)量。綠地率是單位面積土地上綠地面積所占的比率。

11、人口密度的概念：反映人地之間的相互關(guān)系，即單位土地面積的人口數(shù)量。人口密度越高，土地利用的集約化程度也相應(yīng)提高，因而也提高了土地的價(jià)格。

12、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子體系：（P71表）

①定級(jí)因素指標(biāo)體系城市土地定級(jí)因素表：繁華程度、交通條件、城市設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、人口狀況

②選擇定級(jí)因素因子的基本原則定級(jí)因素分為主導(dǎo)因素、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對(duì)分級(jí)具有重要作用。（層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類(lèi)用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜

13、多因素綜合評(píng)價(jià)法的基本思路：依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對(duì)土地單元發(fā)生作用的因素和因子作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，并賦予相應(yīng)參數(shù)，然后用適宜的計(jì)算方法將樣本加以歸并，即劃分土地級(jí)別。14、多因素綜合評(píng)價(jià)法的基本計(jì)算公式：P66

15、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素因子體系的基本內(nèi)容：（P71表）

①定級(jí)因素指標(biāo)體系城市土地定級(jí)因素表：繁華程度、交通條件、城市設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、人口狀況

②選擇定級(jí)因素因子的基本原則定級(jí)因素分為主導(dǎo)因素、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對(duì)分級(jí)具有重要作用。（層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類(lèi)用地。3反映土地質(zhì)量的差異。因素因子的選擇還要因地制宜16、選擇土地定級(jí)因素因子的基本原則：

①定級(jí)因素要結(jié)合城市實(shí)際情況選擇，這是定級(jí)工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

②選擇定級(jí)因素因子的基本原則定級(jí)因素分為主導(dǎo)因素、非主導(dǎo)因素確定必選因素的基本原則是：1影響大，對(duì)分級(jí)具有重要作用。（層次高、權(quán)重大、城市性質(zhì)）2覆蓋面廣，使用于城市各類(lèi)用地。3反映土地質(zhì)量的差異。③因素因子的選擇還要因地制宜

17、了解多因素綜合評(píng)價(jià)法的特點(diǎn)：①符合事物發(fā)展變化的規(guī)律②主要優(yōu)點(diǎn)考慮影響土地的多種因素，評(píng)價(jià)結(jié)果能較全面地反映城鎮(zhèn)土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和環(huán)境效益諸方面綜合顯示土地的質(zhì)量。③選擇的因素都直接與土地質(zhì)量有關(guān)，在評(píng)價(jià)中排除了其他無(wú)關(guān)因素的干擾，精確性較高。④該法可以根據(jù)各地具體情況，選取適用于本地特點(diǎn)的因素因子體系，在不同類(lèi)型的市鎮(zhèn)中，都可以靈活應(yīng)用。⑤歸結(jié)起來(lái)，多因素綜合評(píng)價(jià)方法不僅具有較高的科學(xué)性，同時(shí)簡(jiǎn)便易行，課操作性強(qiáng)，易于普及推廣。二、定級(jí)因素權(quán)重確定（特爾菲測(cè)定法、因素成對(duì)比較法、層次分析法）

1、特爾菲法：是一種常用的技術(shù)測(cè)定方法，它能客觀(guān)地綜合多數(shù)專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)與主觀(guān)判斷的技巧，能對(duì)大量非技術(shù)性的無(wú)法定量分析的因素作出概率估算，并將概率估算結(jié)果告訴專(zhuān)家，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評(píng)估意見(jiàn)逐漸收斂，最后集中在協(xié)調(diào)一致的評(píng)估結(jié)果上。

2、層次分析法：AHP法，亦稱(chēng)多層次權(quán)重分析決策法。有點(diǎn)事定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡(jiǎn)潔性和實(shí)用性，是針對(duì)大系統(tǒng)中多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問(wèn)題的有效決策方法。

3、因素成對(duì)比較法：通過(guò)因素間兩兩成對(duì)比較，對(duì)比較結(jié)果進(jìn)行排序，賦值，將一些定性描述因素的重要狀況，轉(zhuǎn)變成定量、可比的系數(shù)。4、定級(jí)因素權(quán)重：該因素對(duì)土地質(zhì)量影響程度的體現(xiàn)。

5、確定因素權(quán)重的基本要求：①權(quán)重值的大小與因素對(duì)土地質(zhì)量的影響成正比。權(quán)重值越大，因素對(duì)土地質(zhì)量的影響越大。②各因素權(quán)重值在0~~100或0~~1之間賦值，各選定因素的權(quán)重值之和必須分別等于100或1。

6、層次分析法的基本思路：①把所要研究的復(fù)雜問(wèn)題看作一個(gè)大系統(tǒng)，根據(jù)系統(tǒng)所涉及的因素和所要達(dá)到的目標(biāo)，通過(guò)對(duì)系統(tǒng)內(nèi)的因素及其相關(guān)關(guān)系的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)體系；②再對(duì)體系中的每一層次按某一給定準(zhǔn)則，請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)每一層次中的各因素進(jìn)行比較客觀(guān)地逐對(duì)比較和判斷后，相應(yīng)給出各因素相對(duì)重要性地定量表示；③進(jìn)而建立數(shù)學(xué)模型，計(jì)算出每一層次全部因素的相對(duì)重要性地權(quán)值，并加以排序；④最后，根據(jù)排序結(jié)果即可進(jìn)行規(guī)劃決策和選擇解決問(wèn)題的措施。

7、因素成對(duì)比較法的基本思路：將因素集合中的因素兩兩之間都進(jìn)行比較，比較結(jié)果只有三種：設(shè)有A、B兩因素，A比B重要，給A因素賦值1，給B因素賦值0；A與B同等重要，給A、B兩因素各賦值0.5；A不如B重要，給A因素賦值0，給B因素賦值1。將所有因素兩兩比較之后，將某因素與其他因素比較的結(jié)果加總除以各因素與其他因素比較結(jié)果的匯總值，得到該因素的權(quán)重值。

8、簡(jiǎn)單應(yīng)用：特爾菲法德基本操作過(guò)程：①專(zhuān)家的選擇。成敗關(guān)鍵。a總體權(quán)威要高b代表面要廣泛，包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理等c專(zhuān)家的推薦和審定要嚴(yán)格d人數(shù)要適當(dāng)，20~~30②評(píng)估意見(jiàn)征詢(xún)表設(shè)計(jì)表格簡(jiǎn)明扼要，填表方式簡(jiǎn)單③專(zhuān)家征詢(xún)和輪詢(xún)的信息反饋。特爾菲因素征詢(xún)、因素評(píng)估、輪詢(xún)信息反饋到再征詢(xún)一般達(dá)3~~4輪征詢(xún)。④權(quán)重測(cè)定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理。均值、方差反饋，使專(zhuān)家意見(jiàn)統(tǒng)一，填表。三、評(píng)價(jià)單元?jiǎng)澐?/p>

1、土地定級(jí)單元的含義：評(píng)定土地級(jí)別的基本空間單位，是各定級(jí)因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)。2、單元分界線(xiàn)：定級(jí)單元的界限，區(qū)分不同定級(jí)單元

3、網(wǎng)格法：以一定大小的網(wǎng)格作為定級(jí)單元。網(wǎng)格面積大小一致。分為固定網(wǎng)格法和動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法。

4、單元?jiǎng)澐值脑瓌t：①單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致、同一。主要因素分值不得大于或等于100/（n+1）n為擬劃分的土地級(jí)數(shù)目②單元面積確定在5~~25公頃之間，特殊使用性質(zhì)的單元面積可以適當(dāng)放大，在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積較小些，邊緣區(qū)較大些。③商服中心、文體設(shè)施、交通樞紐等整體其作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。④劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計(jì)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。5、單元分界線(xiàn)一般采用的界線(xiàn)：（依下列次序優(yōu)先采用）

①定級(jí)底圖上依比例尺表示的自然現(xiàn)狀地物，如河流山丘等②鐵路③交通道路（兼有商業(yè)、娛樂(lè)等多重作用的干道除外）④權(quán)屬界線(xiàn)或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類(lèi)型界線(xiàn)，如圍墻、房屋基底等易定位的線(xiàn)狀地物⑤行政區(qū)劃界線(xiàn)⑥其他地物6、劃分單元大小的影響因素：

①定級(jí)底圖上依比例尺表示的自然現(xiàn)狀地物，如河流山丘等②鐵路③交通道路（兼有商業(yè)、娛樂(lè)等多重作用的干道除外）④權(quán)屬界線(xiàn)或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類(lèi)型界線(xiàn)，如圍墻、房屋基底等易定位的線(xiàn)狀地物⑤行政區(qū)劃界線(xiàn)⑥其他地物7、單元的劃分方法：

劃分單元采用的手段：手工法：主導(dǎo)因素判定法、主導(dǎo)因素分值疊置法、網(wǎng)格法、均質(zhì)地域法機(jī)助法（計(jì)算機(jī)輔助計(jì)算）：固定網(wǎng)格法四、定級(jí)因素分值計(jì)算

1、定級(jí)因素分值：對(duì)定級(jí)因素賦予分值

2、影響半徑：近似地把商服中心所在的區(qū)域和服務(wù)范圍看作其影響范圍，從中心范圍邊緣的距離。一般根據(jù)各級(jí)中心規(guī)模確定的3、因素分值計(jì)算的主要原則：根據(jù)選定的定級(jí)因素和因子體系，對(duì)各種因素因子資料進(jìn)行整理、分析、計(jì)算的過(guò)程。

①總分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)，即土地條件越好，得分值越高，總分值越大，土地質(zhì)量越高，級(jí)別就越高②分值體系采用0~~100分的封閉區(qū)間③得分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對(duì)應(yīng)，如某一因素指標(biāo)在某些區(qū)間上的變化對(duì)土地優(yōu)劣無(wú)顯著作用，P4、商服中心等級(jí)的確定：城市規(guī)模不同，商服中心級(jí)別是不同的，大城市可分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)的中心，共有4個(gè)級(jí)別；中小城市劃分13個(gè)級(jí)別即可。

5、商服中心的功能分和影響半徑的確定：商服中心的功能分根據(jù)商服中心范圍劃定來(lái)確定的。P83

影響半徑一般是根據(jù)各級(jí)中心規(guī)模確定的。P83

市級(jí)，其影響半徑從中心至聯(lián)片建成區(qū)邊緣最大距離。區(qū)級(jí)，在多個(gè)區(qū)級(jí)中心里取中心至區(qū)域邊緣距離的最大值。如果同級(jí)商服中心在全市分布比較均勻，則可用下列公式計(jì)算商服中心影響半徑：

6、道路影響半徑的確定：P85

支路以下的影響半徑一般按市內(nèi)道路的疏密狀況在0.3~~0.75公里之間確定

7、公交站點(diǎn)影響半徑的確定：以公交線(xiàn)路總長(zhǎng)度除以站點(diǎn)總數(shù)，得出平均站距，取平均站距一半，結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點(diǎn)影響半徑，一般在0.3~~0.5公里之間。

8、點(diǎn)狀因素作用分值計(jì)算方法：以點(diǎn)代面法，單位邊緣特征點(diǎn)法、重心法、幾何中心法

9、線(xiàn)狀因素作用分值計(jì)算方法：線(xiàn)性?xún)?nèi)插法和面積加權(quán)法相結(jié)合。單元內(nèi)分值變化比較簡(jiǎn)單的單元，采用線(xiàn)性?xún)?nèi)插法。對(duì)于復(fù)雜的，根據(jù)其變化規(guī)律，劃分若干個(gè)小單元，先求小單元的分值，然后根據(jù)各小單元面積加權(quán)求得原單元的分值。

線(xiàn)性?xún)?nèi)插法：舉個(gè)例子，已知x=1時(shí)y=3，x=3時(shí)y=9，那么x=2時(shí)用線(xiàn)性插值得到y(tǒng)就是3和9的算術(shù)平均數(shù)6。寫(xiě)成公式就是：Y=Y1+（Y2-Y1）×（X-X1）/（X2-X1）

11、面狀因素作用分值計(jì)算方法：采用面積加權(quán)法即可求得單元內(nèi)各因素分值。12、商服繁華影響度的分值計(jì)算：P83隨距離遞減繁華影響衰減分值

13、道路通達(dá)度的分值計(jì)算：P85

14、公交便捷度的分值計(jì)算：P86

五、土地級(jí)別確定

1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量與土地級(jí)別的關(guān)系：土地級(jí)別是土地質(zhì)量的綜合反映

2、土地級(jí)別的劃分方法：①總分?jǐn)?shù)軸法②總分剖面圖法③總分頻率曲線(xiàn)法④多元統(tǒng)計(jì)聚類(lèi)判別法

3、土地級(jí)別確定的原則：①確定土地級(jí)別之間，收益差別要明顯②在不影響土地級(jí)評(píng)定科學(xué)性的基礎(chǔ)上，盡可能考慮成果實(shí)施的可行性和易操作性，可以適當(dāng)增加或減少一定級(jí)別數(shù)目，或者在每個(gè)級(jí)別中再分出亞級(jí)③對(duì)測(cè)定的土地級(jí)，應(yīng)明確反映級(jí)別的邊界4、分析城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律：土地質(zhì)量的變化在一定的區(qū)域內(nèi)是連續(xù)的，特定方向上的總分剖面圖能反映土地質(zhì)量總的變化規(guī)律5、單元綜合分值的計(jì)算方法：

六、綜合定級(jí)程序

1、了解土地綜合定級(jí)的程序：①方案制定確定實(shí)施步驟和方法，落實(shí)與安排人、財(cái)、物②資料收集與調(diào)查有關(guān)部門(mén)的資料，實(shí)地調(diào)查③權(quán)重確定及因素選擇④土地定級(jí)單元的劃分⑤級(jí)別測(cè)算及確定⑥面積量算和土地級(jí)別圖的編制⑦成果形成與驗(yàn)收⑧成果應(yīng)用和更新階段七、補(bǔ)充

1、城鎮(zhèn)土地分等是根據(jù)城鎮(zhèn)土地利用的地域差異，分析影響城鎮(zhèn)間土地利用效益的各種因素，評(píng)定城鎮(zhèn)土地的整體效益，劃分全國(guó)各城鎮(zhèn)的土地等次。

2、土地定級(jí)是在城市內(nèi)部進(jìn)行的，而土地分等是在城市與城市之間進(jìn)行的。3、單元內(nèi)指標(biāo)取樣指在已劃定的單元中測(cè)取各因素的影響值。

單元內(nèi)指標(biāo)取樣方法有：面積加權(quán)法、線(xiàn)性?xún)?nèi)插法、以點(diǎn)代面法（根據(jù)電性質(zhì)不同分單元邊界特征點(diǎn)法、重心法、幾何中心法）4、商服中心范圍劃定影響到商服中心規(guī)模大小及職能構(gòu)成，也是商服中心級(jí)別確定、功能分計(jì)算的基礎(chǔ)。

5、道路通達(dá)作用分大小順序一般為：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路

6、土地定級(jí)任務(wù)書(shū)主要內(nèi)容：①開(kāi)展土地定級(jí)城市的基本情況②土地定級(jí)工作需要的技術(shù)資料和圖件資料③土地定級(jí)工作的組織、人員、實(shí)施步驟與方法④時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算

7、土地定級(jí)資料來(lái)源：從有關(guān)部門(mén)收集、與有關(guān)部門(mén)配合進(jìn)行實(shí)地調(diào)查

8、土地定級(jí)需收集和調(diào)查下列資料：P94①土地定級(jí)的工作地圖②城市規(guī)劃基礎(chǔ)資料與城市規(guī)劃資料③繁華程度資料④交通條件⑤基礎(chǔ)設(shè)施資料⑥環(huán)境條件資料⑦生活服務(wù)設(shè)施資料⑧人口資料

第十一章基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算與應(yīng)用

一、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算思路

1、基準(zhǔn)地價(jià)的含義：是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的評(píng)價(jià)價(jià)格（基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)的反映。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷、平整等一級(jí)開(kāi)發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格�；鶞�(zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價(jià)格。）基準(zhǔn)地價(jià)反映一定區(qū)域內(nèi)的平均地價(jià)

2、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的原則：（基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則）①以土地規(guī)劃用途為主測(cè)算地價(jià)②根據(jù)土地使用價(jià)值評(píng)估③根據(jù)城市條件和市場(chǎng)狀況，選擇評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)“以土地分等定級(jí)和均質(zhì)地域劃分為基礎(chǔ)，以土地收益和價(jià)格為依據(jù)”

3、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)：特定區(qū)域的評(píng)估價(jià)格。①基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格②基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格③基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)的④基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格⑤基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)⑥基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格4、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的途徑：

①基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定②基準(zhǔn)地價(jià)確定

5、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算（評(píng)估）的基本要求：①土地條件均值區(qū)域劃分以土地規(guī)劃現(xiàn)狀為準(zhǔn)②評(píng)估所用資料具有近期性③樣本數(shù)據(jù)要具有典型性和準(zhǔn)確性④評(píng)估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求

6、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買(mǎi)賣(mài)、以地?fù)Q房、征地拆遷、聯(lián)營(yíng)入股等資料，分別采用多種方法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)經(jīng)過(guò)年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價(jià)。二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算程序

1、均質(zhì)區(qū)域的含義：在分析中作為一個(gè)面單元的區(qū)域，它對(duì)關(guān)注地理過(guò)程響應(yīng)行為一致。自然要素具有相似性或相對(duì)一致的區(qū)域。2、基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則：①以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較評(píng)估結(jié)果為輔。

②土地市場(chǎng)發(fā)育的城鎮(zhèn)，應(yīng)以市場(chǎng)交易資料評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)，利用級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果進(jìn)行休整。③土地市場(chǎng)不發(fā)育的城鎮(zhèn)，可以收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，并用市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。④要以評(píng)估結(jié)果為基礎(chǔ)，并充分體現(xiàn)政府的地價(jià)管理政策。

3、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算資料收集的一般要求：①所選樣本土地條件資料②調(diào)查資料必須及時(shí)填入相應(yīng)的調(diào)查表格，注明調(diào)查日期和聯(lián)系方式③收集到的地租、地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作底圖上④資料調(diào)查應(yīng)在土地級(jí)別或均質(zhì)地域劃分的基礎(chǔ)上，以劃分的地價(jià)調(diào)查為單位進(jìn)行⑤調(diào)查樣本應(yīng)具有代表性，并且分布要均勻⑥調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地產(chǎn)出租買(mǎi)賣(mài)的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的15%，每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)⑦土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)⑧出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建等低價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料要附有有關(guān)協(xié)議內(nèi)容或合同內(nèi)容4、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算資料收集的途徑：①相關(guān)部門(mén)②相關(guān)交易市場(chǎng)③政府發(fā)布數(shù)據(jù)④企業(yè)數(shù)據(jù)

5、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算收集的主要資料內(nèi)容：①宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)資料（城市發(fā)展戰(zhàn)略、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、城市生態(tài)環(huán)境狀況、人口發(fā)展趨勢(shì)②土地交易資料（土地使用權(quán)出讓價(jià)格資料、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格資料、土地使用權(quán)出租價(jià)格資料、土地使用權(quán)抵押價(jià)格資料、土地征用、拆遷過(guò)程中的征地費(fèi)資料、安置補(bǔ)助費(fèi)等）③交易資料（房屋買(mǎi)賣(mài)資料、房屋出租資料、商業(yè)柜臺(tái)出租資料、商品房銷(xiāo)售資料）④企業(yè)利潤(rùn)和效益資料⑤聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、土地入股資料（土地聯(lián)建分成資料、土地聯(lián)營(yíng)入股資料、以地?fù)Q房資料、企業(yè)兼并資料）6、均質(zhì)區(qū)域的劃分方法：信息圖法和多因素綜合評(píng)價(jià)法。7、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)的方法：成本法、收益法、比較法、剩余法

8、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本程序：P193圖①資料收集與整理②劃分均質(zhì)區(qū)域③數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與測(cè)算模型的選擇④樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算⑤標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)測(cè)算⑥劃分地價(jià)區(qū)段⑦確定基準(zhǔn)地價(jià)三、基準(zhǔn)地價(jià)成果圖

1、基準(zhǔn)地價(jià)成果圖的表現(xiàn)形式：P198、199基準(zhǔn)地價(jià)按用途可劃分為綜合基準(zhǔn)地價(jià)、分類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)（商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途）。按成果圖上的表達(dá)方式，可分為點(diǎn)狀地價(jià)、線(xiàn)狀地價(jià)和面狀地價(jià)。一般標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)以點(diǎn)狀表示，商業(yè)用地地價(jià)和綜合基準(zhǔn)地價(jià)采用線(xiàn)狀和面狀相結(jié)合的方式表示，住宅和工業(yè)地基準(zhǔn)地價(jià)采用面狀地價(jià)表示。同時(shí)，除了用形象直觀(guān)的地圖表示地價(jià)成果外，為了使評(píng)估成果在應(yīng)用中避免產(chǎn)生歧義，還要用文字形式準(zhǔn)確表述，由政府作為文件下發(fā)并公布。

土地綜合級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖級(jí)別區(qū)域地價(jià)圖

級(jí)別區(qū)域地價(jià)圖

商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖路線(xiàn)段地價(jià)圖

標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)地價(jià)圖

地價(jià)成果圖

級(jí)別區(qū)域地價(jià)圖

住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)圖

標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)地價(jià)圖

工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖級(jí)別區(qū)域地價(jià)圖

2、基準(zhǔn)地價(jià)成果圖編繪的要求：P197198

第十二章基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

一、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

1、基準(zhǔn)地價(jià)修正的主要內(nèi)容：①進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

②進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀(guān)，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

③進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；2、掌握基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制例舉方法：P204

商業(yè)用地宗地地價(jià)修正的系數(shù)表：臨街類(lèi)型修正、進(jìn)深修正、寬度修正、寬深比修正、使用年限修正、容積率修正（總建筑面積/用地面積）（房屋的總建筑面積與宗地面積的比值）、樓層地價(jià)分配率修正、臨街形式修正

住宅用地宗地地價(jià)修正的系數(shù)表：容積率修正、樓層地價(jià)分配率修正、臨街類(lèi)型修正、使用年限修正

工業(yè)用地宗地地價(jià)修正的系數(shù)表：交通狀況修正、對(duì)外交通便利度修正、基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正、工業(yè)的聚集效益修正、自然環(huán)境條件修正二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

1、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的含義：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估結(jié)果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的計(jì)算公式如下：宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*區(qū)域因素修正*個(gè)別因素修正*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本原理是替代原理，即在正常的市場(chǎng)條件下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。

2、容積率修正系數(shù)的含義：通過(guò)對(duì)不同容積率按一定準(zhǔn)則進(jìn)行分析，得出不同容積率下建立聯(lián)系所需要特定的數(shù)值

3、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍：①適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)的土地估價(jià)，即該城市具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果②基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，因此，可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)格評(píng)估③基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中作為一種輔助方法4、掌握基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的評(píng)估程序：P202①收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料②確定修正系數(shù)表

③調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件④制定待估宗地修正系數(shù)

⑤確定待估宗地使用年限修正系數(shù)

⑥確定期日修正系數(shù)⑦確定容積率修正系數(shù)⑧評(píng)估宗地地價(jià)

待估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)*區(qū)域修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)

第十三章房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

一、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義：房地產(chǎn)估價(jià)的最終結(jié)果，是估價(jià)師提供給委托估價(jià)方的“產(chǎn)品”，是具有一定法律效力的文件。2、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)：房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（定型式、自由式、混合式）、土地評(píng)估報(bào)告（書(shū)信式、文字式、表格式）

3、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用：①結(jié)束估價(jià)委托，向委托方說(shuō)明估價(jià)工作已經(jīng)完成，評(píng)估得到的估價(jià)結(jié)果是多少，這是雙方都最關(guān)心的敏感問(wèn)題②評(píng)估報(bào)告中的有關(guān)估價(jià)結(jié)果的說(shuō)明，如估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、估價(jià)假設(shè)和限制條件、應(yīng)用范圍說(shuō)明、估價(jià)師聲明、評(píng)估報(bào)告的有效時(shí)限等，既限定了估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用條件，也明確了估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的責(zé)任界限③對(duì)估價(jià)過(guò)程，資料的收集與分析、方法選擇與測(cè)算、估價(jià)結(jié)果的確定等方面加以詳細(xì)記載，體現(xiàn)估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性，增強(qiáng)可信度，并且一旦發(fā)生估價(jià)結(jié)果爭(zhēng)議，可以為估價(jià)結(jié)構(gòu)的申訴提供依據(jù)

4、編制房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的的目的：①提供給委托方符合專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估結(jié)論，使委托方及估價(jià)相關(guān)的其他各方了解估價(jià)工作的過(guò)程、依據(jù)、測(cè)算方法，從而理解估價(jià)結(jié)果的確定是估價(jià)人員以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度評(píng)估出來(lái)的，是有充分科學(xué)依據(jù)的，并且是在大量翔實(shí)資料的支持下得出的。②標(biāo)志評(píng)估報(bào)告也是估價(jià)機(jī)構(gòu)自身工作的需要。③整理本案件所涉及的資料并分類(lèi)，輸入計(jì)算機(jī)培訓(xùn)提高和交流的案例資料，也可作本機(jī)構(gòu)以后人員培訓(xùn)提高和交流的案例資料，是有關(guān)估價(jià)管理機(jī)關(guān)學(xué)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查、年檢及國(guó)土資源管理部門(mén)對(duì)評(píng)估成果確認(rèn)備案是的必備材料。

5、編寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要求：①全面性②公正性和客觀(guān)性③準(zhǔn)確性④高度概括性二、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本格式：①封面②目錄③致委托估價(jià)方函④估價(jià)師聲明⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告⑧附件

2、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的組成內(nèi)容：P214

①估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)②委托方名稱(chēng)和住所③估價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱(chēng)和住所④估價(jià)對(duì)象：包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況⑤估價(jià)目的⑥估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以年月日準(zhǔn)確表示⑦價(jià)值定義，是指對(duì)估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵的說(shuō)明⑧估價(jià)的依據(jù)⑨估價(jià)原則⑩估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、方法和測(cè)算過(guò)程估價(jià)結(jié)果及其確定的理由估價(jià)作業(yè)日期評(píng)估報(bào)告的有效期估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章估價(jià)的假設(shè)和限制條件附件

3、土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果報(bào)告的基本內(nèi)容：委托方和估價(jià)方的基本情況，估價(jià)對(duì)象的概況，估價(jià)目的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)，價(jià)值定義，估價(jià)依據(jù)，估價(jià)原則，估價(jià)思路與采用的方法，估價(jià)結(jié)果，估價(jià)人員，估價(jià)作業(yè)日期和報(bào)告應(yīng)用的有效期等

4、土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)報(bào)告的基本內(nèi)容：資料收集和處理，對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各方面因素的分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用分析，估價(jià)思路和掛架方法選擇的理由，估價(jià)測(cè)算過(guò)程，數(shù)據(jù)和指標(biāo)的選擇理由，估價(jià)結(jié)果的確定方法和理由等5、評(píng)估師簽字的意義：①聲明陳述的事實(shí)是真實(shí)準(zhǔn)確②結(jié)論是公正的③對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)④責(zé)任追究明確6、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露適用范圍的意義：①公眾的信息知情權(quán)②規(guī)范化管理

7、了解國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有關(guān)規(guī)定：P220房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字、蓋章，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后才具有法律效力。土地評(píng)估報(bào)告應(yīng)由土地估價(jià)師簽字、蓋章，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后，報(bào)國(guó)土資源管理部門(mén)確認(rèn)或備案。8、學(xué)會(huì)撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告：

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本格式：①封面②目錄③致委托估價(jià)方函④估價(jià)師聲明⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告⑧附件房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的組成內(nèi)容：P214

①估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)②委托方名稱(chēng)和住所③估價(jià)方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）名稱(chēng)和住所④估價(jià)對(duì)象：包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況⑤估價(jià)目的⑥估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以年月日準(zhǔn)確表示⑦價(jià)值定義，是指對(duì)估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵的說(shuō)明⑧估價(jià)的依據(jù)⑨估價(jià)原則⑩估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、方法和測(cè)算過(guò)程估價(jià)結(jié)果及其確定的理由估價(jià)作業(yè)日期評(píng)估報(bào)告的有效期估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章估價(jià)的假設(shè)和限制條件附件

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