物業(yè)收費季度總結

川西公共事務管理中心物業(yè)收費的開展小結

川西公共事務管理中心實施物業(yè)收費制度以來，嚴格執(zhí)行上級有關收費文件的要求及制度，本著規(guī)范物業(yè)服務收費關系到小區(qū)住戶根本的利益的宗旨，盡早實現(xiàn)收費規(guī)范化、準確化為目標，積極推進物業(yè)收費工作。

一、領導重視

物業(yè)管理收費也一直備受中心領導關注。中心領導親自審閱收費制度及實施細則，強調收費工作的重、難點事項，多次對物業(yè)收費的運行情況進行了解并作出指導。物業(yè)收費工作在季度生產會、半年經營分析會上更是以專題形式出現(xiàn)，對收費工作中的難點及弊端進行徹底分析并提出優(yōu)化方案。

二、辦法舉措1、加強培訓

物業(yè)管理科作為物業(yè)收費工作的主管部門，針對收費工作的啟動及時開展培訓，對華陽、新津、資陽、廣漢四個片區(qū)的8個管理站進行了物業(yè)收費工作培訓。管理站分管領導、物管辦主任、收費員、成本員、共67人參加了培訓。通過培訓和溝通，進

一步理解了收費管理工作的重要性，加強責了任心、精細心，為物業(yè)收費管理工作夯實了基礎。

2、優(yōu)化方法面對實施過程中出現(xiàn)物業(yè)收費報表填報數(shù)據紊亂，金額與財務不相符合等等情況，物管科根據出現(xiàn)的各種新老問題，認真部署，多次召開科室會議，對物業(yè)收費填報表進行了優(yōu)化修改，精心組織全體職解析新的填報表格。成立了由劉春副科長任組長、鐘濤、寇余波為組員的3人解析組，具體負責實施到各單位負責解析工作。

今年8月，為解決填報數(shù)據的同步性、準確性，物管科遠程集抄技術員寇余波同志提出利用遠程集抄的強大系統(tǒng)優(yōu)勢，將物業(yè)收費融入其中。通過實踐證明，利用遠程集抄系統(tǒng)收費體現(xiàn)出三點優(yōu)勢：一是收費人員在征收水電氣費的同時，就收取物業(yè)服務費，減輕了工作量。二是為報表提供了原始數(shù)據支撐便于統(tǒng)計查詢。三是遠抄系統(tǒng)智能化程度高，可以節(jié)約大量時間分析數(shù)據。3、督查有力

為規(guī)范收費管理，中心正式行文，物管科與相關科室成立物業(yè)收費督查小組，對我中心收費以來的賬目、執(zhí)行情況、交、欠費情況進行檢查，大力都度的行使監(jiān)督檢查權利，督促對欠費住戶的收繳工作。督察組明確提出物管收費要做到“三明白清楚”，一是賬目要明白清楚；二是要讓住戶為什么交費、交多少費藥明白清楚；三是多少戶交了，多少戶沒有交要明白清楚。三、收費情況

截止9月，收費張榜應收戶數(shù)與面積分別穩(wěn)定在5356戶與293025.1平米（石油超面積住戶3797戶，超面積181280平米；外住（租）戶1559戶，面積77519.32平米）之間。9月的戶回收率為85%。1至9月累計應收面積2508405平米，實收面積2474712平米；累計應收金額1028566元，，實收金額1089998元，資金回收率105%，從收費情況來看，資金回收率基本有所超額，主要是由于有住戶預交金額出現(xiàn)的超額現(xiàn)象，但實際上應收面積缺口有33693平米，按照全中心各單位所處區(qū)域收費標準的平均值折算，還有近1.3萬以上的資金尚未收回。四、與財務數(shù)據差異的解釋

（一）、上報物管1-9月物業(yè)收費總計：1089997.98元；上報財務1-9月物業(yè)收費總計：1081748.01元；差額：8249.97元

（二）、以上數(shù)據與財務不符合之處，其原因如下：1、輸氣管理站物管數(shù)據為：195539.59元，財務數(shù)據為：201*34.80元，差額：5495.21元。造成原因：上報時間差異。2、六菱管理站物管數(shù)據為：164704元，財務數(shù)據為：187737.07元，差額：23033.07元。造成原因：物管費用與衛(wèi)生費沒有分開。

3、新津管理站物管數(shù)據為：37088.44元，財務數(shù)據為：14169.60元，差額：22918.84元。造成原因：包含了去年1012月數(shù)據。4、廣漢管理站物管數(shù)據為：43682元，財務數(shù)據為：43620.50，差額：61.50元。造成原因：費用串項。5、物探管理站物管數(shù)據為：229977，財務數(shù)據為：236146.80，差額：6269.80元。造成原因：上報時間差異。

6、油建管理站物管數(shù)據為：262449.95元，財務數(shù)據為：233029.74元，差額：29420.21元。造成原因：包含了去年1012月數(shù)據。

7、資陽管理站物管數(shù)據為：74262元，財務數(shù)據為83614.50元，差額：9352.50元。造成原因：上報時間差異。

擴展閱讀：物業(yè)管理季度工作總結[1]

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201*第1季度物業(yè)管理工作總結

二零一二年，是崇明分公司管理提升年，部優(yōu)爭創(chuàng)年，而第一度工作是個關鍵，是否有一個好的開局，將對201*全年工作的完成至關重要，同時，也對我們崇明運營團隊全年的信心與干勁影響巨大。

如何打贏第一度，使201*有一個良好的開端，是我們崇明分公司一班人反復斟酌和思考的問題。據此，我們根據集團“保二爭三”的目標，緊緊圍繞總公司下達的財務與管理指標，結合崇明分公司項目實際運營情況，在公司的不斷鞭策與關懷下，通過崇明分公司全體干部職工的共同努力拼搏下，縱觀第一季度工作開展情況，形式喜人，達到預期目的。為進一步抓好第二季度工作，現(xiàn)對一季度工作作總結如下：

第一季度主要工作情況一、財務指標完成情況(截止201*年3月13日):1.物業(yè)費201*938.64元；2.泊位費253441元；3.其他類收入444118.08元。主營收入總計數(shù)據為:2705497.72元。二、第一第季度管理指標完成情況1.品質管理與安全考核指標：⑴客戶關系

□客戶滿意度≥95；□客戶日常訪談每月≥10家；□滿意度達到開發(fā)商/大業(yè)主要求；

□客戶滿意度調查問卷抽樣率，每季度1次，每次調查25%；□客戶滿意度調查問卷發(fā)放率100%，每季度一次；□客戶滿意度調查問卷回收率95%；⑵危機處理

□客戶重大投訴（法律訴訟）：無客戶重大投訴（法律訴訟）案件；

□客戶有效投訴處理：發(fā)生1起（地下車庫中保秩序維護人員服務質量差）：已有效處理、整改完畢；

□突發(fā)危機事件處理：無突發(fā)危機發(fā)生；

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□治安事件處理：無治安事件發(fā)生；

□消防隱患整改：除開發(fā)商問題外，歸屬物業(yè)責任的均已整改。⑶目標考核

□報修處理率：100%�！鯃笮尢幚砑皶r率：100%。□客戶報修回訪率：100%�！蹩蛻魣笮奚祥T回訪率：≥10%�！蹙S修返修率：≤1%�！醴课�/設施完好率：≥98%�！醐h(huán)境清潔合格率：≥95%�！蹙G化養(yǎng)護合格率：≥95%�！跸麣�滅蟲合格率：≥95%。□秩序維護服務合格率：≥95%。⑷項目品質自查（項目各級人員嚴格開展品質自查）

□嚴格執(zhí)行《品質監(jiān)督檢查管理規(guī)定》與《品質現(xiàn)場考核指標》，每月編制書面自查工作計劃并有效實施，計劃報品質管理部備案。

□項目負責人每天不少于2次巡查現(xiàn)場并記錄，休息日有代崗值班經理巡查，每月覆蓋服務現(xiàn)場與服務工作。

□項目各部門負責人與專業(yè)主管每天不少于2次巡查本職能各管轄范圍現(xiàn)場并記錄，休息日有代崗人巡查，每二周覆蓋本職能各管轄范圍現(xiàn)場與服務工作。

□各班組領班每班不少于6次巡查本班組服務現(xiàn)場并記錄，當班覆蓋班組各項工作與現(xiàn)場。

□各級巡查有書面記錄，對于巡查發(fā)現(xiàn)的問題有原因分析、整改措施并有效實施，實施有驗證記錄，記錄清晰、完整、真實、可以追溯。

⑸品質現(xiàn)場考核：參加、接受現(xiàn)場服務質量與質量體系執(zhí)行情況定期考核⑹外審國優(yōu)考評政府部門考核：尚未發(fā)生

⑺體系文件管理：已設置專人管理體系文件；已嚴格按《文件控制程序》要求審批、發(fā)放、回收、作廢、上墻等。

⑻工作配合

□能積極配合品質管理部開展品質檢查、內審、外審、滿意度調查、品質專題活動等各項工作。

□能嚴格按規(guī)定時間、品質管理部要求完成各類報告與報表等。⑼加分項（客戶表揚、錦旗）：無⑽安全責任事故：無安全責任事故。

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2.重大管理與服務工作推進：

⑴狠抓《崇明分公司201*年經濟指標考核辦法》的貫徹實施。

結合總公司201*年度的各項經濟指標，為充分發(fā)揮和調動員工的工作積極性，使員工的工作業(yè)績和收入能得到很好體現(xiàn)。根據總公司財務部指導、制定的《崇明分公司201*年經濟指標考核辦法》，我們開展了以下工作跟進：

□召開客服部會議，對《崇明分公司201*年經濟指標考核辦法》進行了解釋、指導與咨詢，統(tǒng)一了大家的思想，提高了大家的認識，樹立了大家的信心。

□將《崇明分公司201*年經濟指標考核辦法》的收繳指標分解到任，責任到任，每月考核，按規(guī)定實現(xiàn)獎罰制定。

□通過《周收繳進度跟進表》、《月收繳進度匯總表》制定進行實時掌控，督促全體責任人抓緊抓早完成或超額完成收繳指標。

□對凡滿三個月拖欠的業(yè)戶單位統(tǒng)一劃入“拖欠戶黑名單”，有組織、有計劃的實施有效清繳行動。

⑵服務提升舉措

201*年是崇明分公司“管理提升年，部優(yōu)爭創(chuàng)年”,通過對遐思國際廣場項目的反復檢查、自評，以及業(yè)主單位投訴意見匯總，我們對以下幾方面服務工作進行提升：

①客梯橋箱地毯更新：準甲、LOFT樓宇所有客梯橋箱地毯已使用近三年，均已陳舊不堪，業(yè)主負面反映強烈，影響了寫字樓服務品質，我們三月份投資7500元，購置了17塊新的塊式地毯，對所有客梯橋箱進行了更新，具體分二批輪回使用，受到了業(yè)主的好評。

②添置準甲、LOFT樓宇大廳防滑地毯

準甲、LOFT樓宇大廳遇雨天，常發(fā)生業(yè)主（客人）滑道事件，原均無防滑地毯，應急用的均是業(yè)主單位廢棄的舊地毯，對樓宇品質影響很搭，影響了寫字樓服務品質，故擬投資9565元添置樓宇防滑地，計劃4月份投入使用，提升寫字樓服務品質。

③解決了一大歷史預留問題-北廣場地坪修繕問題

遐思國際廣場項目自投入使用以來，因廣場地坪爆出設計不合理與施工質量問題，不斷出現(xiàn)開裂或路面下沉現(xiàn)象，尤其是北廣場地坪問題愈來愈嚴重，安全狀況堪憂，業(yè)戶投訴不斷，嚴重影響了匯創(chuàng)項目品牌的維護，也給我們物業(yè)管理工作帶來了極大壓力與被動局面。鑒于此，在201*新的一年年初之際開始，我們不斷提請（發(fā)函）至綠地

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事業(yè)一部項目部、商管部、第三區(qū)域客服部，就“遐思國際廣場”項目路面壞損的情況盡快協(xié)商、出臺解決方案。在總公司領導的支持、關懷下，通過不斷努力，在二月底，終于由商管部出資修繕了北廣場地坪。新路面的投入使用，給業(yè)主和租戶的進、出帶來諸多方便而廣為大家所稱道，也給我們物業(yè)服務工作降低了壓力。

（注：目前因發(fā)覺北廣場地坪新修復的瀝青路面已出現(xiàn)起砂情況，且面積逐步擴大之趨勢，我們已將這一情況口頭告知施工組織單位盡早安排修補外，也發(fā)函至商管部督促施工單位設法整改，以免路面起沙情況的進一步惡化）

⑶開源節(jié)流工作舉措

根據總公司領導關于必須抓好商務類項目能耗節(jié)約的要求，我們開展了“開源節(jié)流金點子研討提報活動，”在廣大干部職工，尤其是工程部全體員工的“深挖{”下，本季度中，經反復可行性評估、論證，我們實施了以下節(jié)能改造方案，并取得了明顯效果：

①201*第一能耗控（成本）制舉措：

隨著業(yè)主、商戶入駐的不斷增加，匯創(chuàng)負荷也日漸攀升，而現(xiàn)時實行的用水/用電收費基價，讓物業(yè)管理公司不堪重負。鑒于這一實際情況，為理順水電收費價格，減輕物業(yè)壓力，結合計量表具的功耗和契約電量實際變動價差等因素，我們在201*年8月份起對用電收費基價恢復調整為1.15元/千瓦時的基礎上，在今年二月份又再次將對用電收費基價上調整至1.20元/千瓦時。到目前為止，除少數(shù)業(yè)戶單位有意見和抵觸舉動外，大部分業(yè)主均能理解和接受用電收費基價上調整至1.20元/千瓦時之決定。這一舉措的成功，較大幅度的減緩了物業(yè)公共用電部位能耗的壓力。

②201*第二能耗（成本）控制舉措：

對準甲樓層風機電氣實行了節(jié)能控制改造:“遐思國際廣場”中央空調系統(tǒng)樓層新風運行控制，原先采用的是逐層人工手動控制。系統(tǒng)投入運行以來，由于各樓層業(yè)主需求的不一致和控制上的人為原因，經常發(fā)生樓層不關情況，致使電能發(fā)生非正常的消耗。針對這一狀況，物業(yè)工程部改用風機、漏關的了時序控制器對各樓層的新風風機的開、停，按空調開機的需要，實行時序自動控制，杜絕了人為疏漏因素，達到節(jié)約能源消耗的目的。在此基礎上，根據中央空調在不同季節(jié)實際效果不同的情況，進一步對樓層新風風機的關、停時間，分別予以設定不同的時間段，使節(jié)約電能消耗更趨科學、合理。在二月十五日正式對準甲樓中央空調新風系統(tǒng)樓層新風風機全部投入自動時序控制。節(jié)電措施的效果：按最低節(jié)電費用計算，每月可節(jié)電：2948.00*

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22=64856.00元左右。節(jié)能改造材料成本：110*34=3740.00元。

201*全年，按八個月計算預計節(jié)約電費：61116.00+64856.00*7=515108.00元。③201*第三能耗（成本）控制舉措：

準甲與LOFT兩棟高層建筑的衛(wèi)生間照明，原設計為室內頂部四周泛光采用T5日光燈，面盆、座便器位置則采用筒燈局部照明的兩種光源方式，從衛(wèi)生間投入使用兩年的實際來看，筒燈光源的照度已完全能夠滿足衛(wèi)生間座便和洗漱的需要。從12年3月份起，嘗試將衛(wèi)生間的泛光T5日光燈，設置在OFF狀態(tài)，衛(wèi)生間投入正常使用的照明光源僅為局部照明的筒燈，從而使衛(wèi)生間的照明用電消耗有所降低，按全年保守估算，準甲樓節(jié)約電能消耗在19192(度)，LOFT樓節(jié)約電能消耗在33586度。

月節(jié)電數(shù)據合計：1071+1776+1509=4356度；年節(jié)電數(shù)據合計：4356*12=52272度；

節(jié)能改造材料成本：86型雙聯(lián)開關90只*12元/只=1080元；年節(jié)電費用計算結算：52272*1.02=53317.44元；全年預計節(jié)約電費：3363.12+4443.12*11=52237.44元。④201*第四能耗（成本）控制舉措：

今年初，我們對支出類外包服務項目進行了研究、分析，發(fā)現(xiàn)有些支出類外包服務項目報價不合理（過高）、霸王條款多（對物業(yè)不利）、服務部到位（不專業(yè)）等問題，一月份，我們對問題較大的幾個支出類外包服務項目進行了慎重評估，最后在總公司的支出下，對以下幾個明顯有問題的支出類外包服務項目進行了“切除”手續(xù)：

□降低、控制項目保費支出:

-201*年度匯創(chuàng)項目保費：中國人民財產保險有限公司全年保費共計RMB193777.25元（但在實際發(fā)生的幕墻玻璃、工傷等事件理賠中，因低于限額的理賠，無一生效）。

-201*年1月份，我們經報請總公司同意，在投保項目均相同的前提下，更換了投保單位，與太平洋保險公司簽約，全年保費共計為RMB77039.38元。

通過更換投保單位舉措,201*保費總成本比201*降低了116737.87元/年。（注：但201*年未給地下車庫買保險）□降低、控制綠化外包服務費用：

-201*年度綠化服務外包單位是沭陽縣綠苑花卉園藝有限公司，全年綠化養(yǎng)護服務費為RMB8317.2元/月×12＝99806.4元。

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-201*，我們更換了服務方，上海閔梅綠化工程有限公司為201*年遐思國際廣場綠化養(yǎng)護服務單位，服務費為每月RMB3500元整。經協(xié)商：一年中按十個月結算服務費用（除去1-2月）。年總服務費用為RMB35000元整。

通過綠化服務外包單位更換，201*年度綠化養(yǎng)護服務費總成本節(jié)省了64806.4元/年整。

（注：在開源節(jié)流、能耗控制節(jié)約工作中，對表現(xiàn)出色的部門和個人將按公司規(guī)定予以表彰、獎勵等激勵政策）

第二季度工作計劃要點一、財務指標方面計劃要點：1.四月份

□主營收入計劃:力爭達1000000元□成本力爭控制在900000元以內，2.五月份

□主營收入計劃:力爭達1000000元□成本力爭控制在870000元以內，3.六月份

□主營收入計劃:力爭達1000000元□成本力爭控制在880000元以內，

總之，第二季度財務指標計劃數(shù)據：我們第二季度主營收入力爭3000000元；二、新增管理工作計劃、舉措

在貫徹執(zhí)行、有效總公司下達的品質管理與安全考核指標同時，我們在第二季度中，新增管理工作計劃、舉措如下：

1.“打響”路面機動車輛整治“戰(zhàn)役”：

當前,崇明項目路面機動車輛亂停放現(xiàn)象較嚴重,且由來已久,情況也錯綜復雜,據統(tǒng)計,路面停放車輛數(shù)量在60-70輛之間,其中違規(guī)停放在30-40輛之間,大部分系綠地集團系統(tǒng)、福建幫和大客戶或VIP業(yè)戶單位,要想整頓好，非一般能力所為。據此我們將有計劃/有步驟/有信心/有效果的“開打”路面機動車輛整治這一有高難度的“戰(zhàn)役”。

⑴實施步驟：

第一步：召開車輛整治專項會議，研究具體整治方案和時間表，并統(tǒng)一思想，堅定必勝信心，分工落實、推進（3月9日前）；

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第二步：車輛準確統(tǒng)計、分類（3月13日前）；

第三步：制定《匯創(chuàng)停車管理規(guī)定》，規(guī)范管理停車（3月15日前）；第四步：向業(yè)戶單位發(fā)《匯創(chuàng)停車管理規(guī)定》、更換停車證、路面禁停通知；第五步：更新《停車證》，采取分色《停車證》管理模式（3月20日前）。第六步：廣場通道設置限速、禁停標志（3月22日前）；

第七步：對保安開展機動車輛現(xiàn)場整治應急（應對）預案培訓、復訓、演練；第八步：第一至第七步工作做實、做細完畢后后，擬底開始全面打響停車管理專項整治戰(zhàn)役，克服困難，突取最終勝利。廣場通道設置限速、禁停標志（3月24日開始）。

⑵最終目的根據情況變化，將靈活機動的修正實施計劃步驟。我們的最終目的是：①規(guī)范機動車輛停放管理，確保消防通道的暢通無阻；

②將亂停放的或拒付停車費的機動車輛引導至地下停車庫，增收泊位費，提高主營收入（具體數(shù)據：當前尚不能評估）。

2.第二季度開源節(jié)流，能耗節(jié)約工作計劃：

201*第四能耗（成本）控制舉措：擬四月份對地下車庫LED照明系統(tǒng)進行節(jié)能改造(具體可行性最佳方案在甑選/評估中)。

3.員工服務形象提升舉措：

擬定做員工工作服�，F(xiàn)崇明分公司辦公區(qū)域員工工作服已陳舊（使用近三年），與總公司的工作服也不統(tǒng)一，加上部分新進員工無工作服，給崇明分公司的企業(yè)服務形象帶來負面影響，故擬投入8000元左右定制與總公司統(tǒng)一的工作服。計劃4月份統(tǒng)一工作服，提升物業(yè)人員的服務規(guī)范與形象。

三、歷史預留問題的根進管理與處置

目前為止，仍有以下39個開發(fā)商預留問題亟待解決，需要跟進與解決：01.B2層377車位左側墻面滲水；02.B2層399車位頂部滲水；

03.B2層413車位卷簾門及外頂部預埋鐵邊沿滲水；04.B2層421、520車位墻面滲水；05.B2層493、494車位墻面滲水；

06.B2層533、534、535車位頂部滲水；07.B1、B2層北側坡道均滲水；

08.B1層多處污、雨水管承插接頭抱箍斷裂、漏水；09.8#商鋪101室西側門口漏雨；

10.準甲、LOFT樓消防通道地坪坑洼不平；

11.北側車庫入口B層1至B2層匝道路面壞損；12.由于建筑沉降，LOFT樓北側地面拱起、開裂；

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13.廣場二層地磚路面積水、開裂；14.1#商鋪消防通道頂部滲水；15.3#商鋪玻璃幕墻有多處漏水；16.2#商鋪回味坊外立面嚴重滲水；

17.準甲樓13A東側墻體與玻璃幕墻結合處滲水；18.LOFT樓底層112室漏雨；

19.5#商鋪緣圓源消防配置未到位；20.準甲、LOFT樓消防通道防火門、閉門器存在質量問題,消防部門11月3日已出具罰款與整改通知；

21.準甲、LOFT樓外墻面燈飾多處壞損；22.商鋪、廣場部分高桿燈、地埋燈壞損；23.配電間有0-150A；0-75A的表具壞損；24.風機房有0-200A規(guī)格的表具壞損；25.空調主機供電柜電表配置與設計不符；

26.LOFT樓衛(wèi)生間洗手盆下水未裝“剩水彎”和角閥；

27.排水系統(tǒng)廢水處理設施存在嚴重缺陷，僅有的生化處理池無法正常投入使用；28.準甲1F弱電室溫控模塊受潮壞損；29.準甲、LOFT樓部分照明控制不正確；30.樓層風機房保溫不到位且有漏水情況；31.屋面冷卻水管道保溫外層未敷隔熱鋁箔；32.空調系統(tǒng)改造后，系統(tǒng)圖未作相應設計變更；33.準甲樓空調風口為有效固定，時有跌落發(fā)生；34.中央空調并例運行時有諧振現(xiàn)象；

35.空調水質(軟化)處理裝置漏水，無法正常使用；36.LOFT樓底層空調外機基礎低于路面，積水；37.LOFT樓底層空調系統(tǒng)缺電費計量裝置；38.LOFT樓3F02室樣板房室內空調修理費；

39.項目未辦理大環(huán)評手續(xù)，餐飲經營無法辦許可證。

以上問題已嚴重影響了我們物業(yè)工作的正常開展與服務的推進，也牽制了我們服務品質的提升，我們擬在第二季度中，發(fā)揮堅韌性，發(fā)揚，對開發(fā)商項目部加大跟進、催辦整改力度，力求問題解決一個是一個，使我們的物業(yè)管理與服務工作阻力點、被動面不斷減少與下降。

四、著手開始做好部優(yōu)爭創(chuàng)準備工作

201*擬上報“部優(yōu)”爭創(chuàng)，201*是我們部優(yōu)”爭創(chuàng)的準備年。為了準備工作抓早抓細，我們擬在第二季度開始，重點在“部優(yōu)”爭創(chuàng)工作的軟件建設工作方面為抓手，完善制度與工作表單，結合邀請房管部門專家來場指導與培訓，把能做的“部優(yōu)”爭創(chuàng)工作先做好，打基礎。

上海遐思置業(yè)崇明分公司

二零一二年三月十三日

完善服務打造你我

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