物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理工作匯報(bào)

物業(yè)管理是政府房產(chǎn)行政管理的一個(gè)職能，是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的好壞，體現(xiàn)著一個(gè)城市的品位和形象，關(guān)乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環(huán)境和生活質(zhì)量，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的保證。

物業(yè)管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作起步較晚，201*年，按照省、市相關(guān)文件（鄂建[1999]136號(hào)，黃政發(fā)[201*]13號(hào)）精神要求開始啟動(dòng)，但一直未全面落實(shí)，直至201*年，國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部再次修改發(fā)布了新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（第165號(hào)令），我縣的這項(xiàng)工作才引起重視，由當(dāng)時(shí)分管房產(chǎn)局的建設(shè)局付局長(zhǎng)汪祖文組織帶隊(duì)，走訪考察了周邊縣市的進(jìn)展情況，借鑒他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，然后經(jīng)局支委會(huì)集體討論后，決定在我縣全面啟動(dòng)商品住宅專項(xiàng)維修資金的征收工作。根據(jù)我縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平和廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)水平，明確了專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，并上報(bào)縣建設(shè)局，由縣建設(shè)局、財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展繳存商品住宅專項(xiàng)資金的通知》（陽建發(fā)[201*]43號(hào)），文件界定，自201*年元月1日?qǐng)?zhí)行。下面就執(zhí)行一年多來的工作向在坐的作一下匯報(bào)，供大家談?wù)�，并提出我個(gè)人的一些想法：

一、建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺(tái)帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序按照規(guī)定，由縣財(cái)政局指定在中國(guó)建設(shè)銀行立交橋營(yíng)業(yè)所開設(shè)了專項(xiàng)維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺(tái)帳，維修資金的管理嚴(yán)格實(shí)行“專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、按幢設(shè)帳、核算到戶、政府監(jiān)督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關(guān)下，凡要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的個(gè)人，須在物業(yè)辦審理辦結(jié)交存了全部維修資金，憑物業(yè)辦出具的《住宅專項(xiàng)維修資金交存辦證聯(lián)系通知》方可發(fā)證。

二、商品住宅專項(xiàng)維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法

（一）交存流程

我們現(xiàn)在的交存流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理審核并開出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費(fèi)→物業(yè)辦核實(shí)錄入臺(tái)賬并出具《維修資金交存辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

正常流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理出具繳存通知單→銀行進(jìn)賬→執(zhí)繳存憑證去行政服務(wù)大廳備案→物業(yè)辦核實(shí)錄入臺(tái)帳出具《辦證聯(lián)系通知》→交易所辦證。

（二）交存范圍和對(duì)象

建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令第六條第一款明確規(guī)定，除只有一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的住宅不需交存專項(xiàng)維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均應(yīng)執(zhí)行165號(hào)令由購(gòu)房者個(gè)人交存專項(xiàng)維修資金，而我縣維修資金的征收現(xiàn)狀是：

1、連片開發(fā)的小區(qū)規(guī)模樓盤已按陽建發(fā)[201*]43號(hào)文規(guī)定由個(gè)人全額交存；

2、開發(fā)商開發(fā)的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金；

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。針對(duì)第1種情況也有不足：同一小區(qū)甚至同一棟樓存在先期業(yè)主沒有交維修資金，僅由開發(fā)商交存了少部分，后期業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)全額交存。這種情況對(duì)以后維修資金分?jǐn)倳r(shí)將造成業(yè)主間發(fā)生糾紛，也為房產(chǎn)局工作留有隱患。按文件規(guī)定，先期那部分業(yè)主應(yīng)按老文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足交齊維修資金。

（三）交存標(biāo)準(zhǔn)

縣建設(shè)局、財(cái)政局文件《關(guān)于開展交存商品住宅專項(xiàng)維修資金的通知》陽建發(fā)[201*]43號(hào)文，僅規(guī)定了商品住宅磚混結(jié)構(gòu)按20元/平方米，框架結(jié)構(gòu)按24元/平方米征繳，當(dāng)時(shí)未考慮到樓房是否配置有電梯，未進(jìn)行區(qū)分。但實(shí)際上，由于電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現(xiàn)故障和損壞，且電梯房的建安造價(jià)相對(duì)來說也要高些，因此在維修資金征收上要和無電梯房有所區(qū)別，適當(dāng)調(diào)整提高征收標(biāo)準(zhǔn)，建議在相應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅上，電梯房提高2-4元/平方米。另外，隨著我縣城市進(jìn)程的擴(kuò)展，拆遷安置集中。還建房此項(xiàng)工作已啟動(dòng)，建議此類房屋征收維修資金，按陽建發(fā)[201*]43號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，至于政府廉租房，也應(yīng)建立維修資金制度。三、物業(yè)管理其他工作的個(gè)人想法和建議（一）物業(yè)管理的職責(zé)和履行職責(zé)的建議

通過學(xué)習(xí)和個(gè)人的理解，《物業(yè)管理?xiàng)l例》一共確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度，即：業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。賦予我們房地產(chǎn)行政主管部門的職責(zé)主要有：

1、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立備案；

2、制訂物業(yè)管理《臨時(shí)規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》示范文本；

3、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)備案；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)；5、物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)準(zhǔn)入管理；6、專項(xiàng)維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動(dòng)的工作主要是專項(xiàng)維修資金的征收和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核批準(zhǔn)，其它工作均未規(guī)范或啟動(dòng)。建議：①給物業(yè)辦配人，使本人從日常事務(wù)中解脫一些，為其它工作規(guī)范或啟動(dòng)作準(zhǔn)備；②適當(dāng)投入，加強(qiáng)自身理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)和去外地考察，借鑒經(jīng)驗(yàn)；③我縣目前有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有5家，外來企業(yè)2家，我們不僅要繼續(xù)擴(kuò)大企業(yè)數(shù)量，還要提高企業(yè)的質(zhì)量，每年不定期舉行從業(yè)人員培訓(xùn)。

（二）物業(yè)辦與開發(fā)辦的工作協(xié)調(diào)

在我局工作中，開發(fā)辦是龍頭，物業(yè)辦是龍尾，只有龍頭和龍尾都行動(dòng)起來，協(xié)調(diào)配合，才能更好促進(jìn)房管事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。因此建議從物業(yè)規(guī)范化、完整化管理角度出發(fā)，要求物業(yè)靠前進(jìn)入，在開發(fā)辦審批商品房預(yù)售許可時(shí)，必須要求有物業(yè)公司參與，也就是說，要先在物業(yè)辦進(jìn)行開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理的合同備案。

（三）充分發(fā)揮物業(yè)辦職能，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、利用開發(fā)辦與物業(yè)辦的密切配合，將我局下屬物業(yè)企業(yè)家安物業(yè)服務(wù)中心這一資源用好、用活，在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，在社會(huì)上招聘物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理，與開發(fā)商簽訂短期物業(yè)服務(wù)合同，要求開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)管理投入，這樣也名正言順，也為房產(chǎn)局增加了經(jīng)濟(jì)收益。

2、成立物業(yè)共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修施工隊(duì)，把握專項(xiàng)維修資金的使用。

隨著時(shí)間的推移，小區(qū)商品住宅的維修也超出了建筑施工企業(yè)國(guó)家規(guī)定的保修期限，相繼進(jìn)入動(dòng)用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修階段。為了保證維修質(zhì)量，確保維修資金�？顚Ｓ茫�由我們局自己成立專業(yè)維修隊(duì)伍，以獲取國(guó)家規(guī)定的正常利潤(rùn)。

陽新縣物業(yè)管理辦公室二0一0年三月八日

擴(kuò)展閱讀：房產(chǎn)局 關(guān)于社區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報(bào)

區(qū)三屆人大常委會(huì)第36次會(huì)議材料

關(guān)于社區(qū)物業(yè)管理工作情況的匯報(bào)

區(qū)房產(chǎn)局局長(zhǎng)楊康樂201*年4月29日

主任、各位副主任、各位委員：

我受區(qū)人民政府委托，向區(qū)人大常委會(huì)報(bào)告我區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作情況。

作為我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理部門，區(qū)房產(chǎn)分局的主要職能是：①負(fù)責(zé)宣傳貫徹物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)；②負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)年檢；③負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)成立的資質(zhì)初審；④負(fù)責(zé)指導(dǎo)本區(qū)各住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)的成立；⑤負(fù)責(zé)調(diào)處物業(yè)服務(wù)糾紛。

經(jīng)過多年發(fā)展，我區(qū)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，目前全區(qū)商品住宅小區(qū)總量已達(dá)150多個(gè)，已有60多個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐本區(qū)進(jìn)行服務(wù)，服務(wù)對(duì)象從單一的商品住宅小區(qū)發(fā)展到賓館、商業(yè)、辦公區(qū)等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護(hù)、綠化管養(yǎng)、生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)。全區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)涌現(xiàn)出和力達(dá)物業(yè)、星輝物業(yè)、潤(rùn)和物業(yè)等一批管理規(guī)范、服務(wù)周到、效益良好的知名企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企

業(yè)正逐步由單一型低檔次向多元化高檔次邁進(jìn)。自201*年9月1日，國(guó)務(wù)院正式頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》以來，在區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府的關(guān)心和支持下，在市行業(yè)主管部門的指導(dǎo)幫助下，區(qū)房產(chǎn)分局切實(shí)履行自身職能，努力做好我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理工作，獲得了上級(jí)主管部門的肯定，201*至201*連續(xù)兩年榮獲“岳陽市物業(yè)管理先進(jìn)單位”。我們的主要作法是：

一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大投入，明確責(zé)任

區(qū)房產(chǎn)分局作為物業(yè)管理行政主管部門，我們把物業(yè)管理工作作為一件大事來抓，作為民心工程擺上重要議事日程。專門成立了負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作的綜合管理股，安排了一名班子成員分管，并在業(yè)務(wù)線人員緊張、經(jīng)費(fèi)不足的情況下，調(diào)配4名職工到綜合管理股，并節(jié)省開支，擠出辦公經(jīng)費(fèi)，給綜合管理股添了五個(gè)檔案柜、一個(gè)保險(xiǎn)柜、一臺(tái)電腦、配備一臺(tái)車、兩間辦公室。認(rèn)真履行職責(zé)，與政府相關(guān)部門和有關(guān)公共事業(yè)單位，齊抓共管、形成合力，使我區(qū)物業(yè)管理工作逐步完善。

二、狠抓學(xué)習(xí)和宣傳培訓(xùn)

以學(xué)習(xí)宣傳國(guó)務(wù)院、省、市物業(yè)管理?xiàng)l例（辦法）為先導(dǎo)，努力提高全區(qū)物業(yè)行業(yè)管理人員、從業(yè)人員的政策業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)，努力提高市民的知法程度和守法意識(shí)，在全區(qū)范圍內(nèi)積極營(yíng)造貫徹執(zhí)行條例的良好氛圍。

1.強(qiáng)化學(xué)習(xí)培訓(xùn)，努力提高政策業(yè)務(wù)水平。讓物業(yè)管理人員和從業(yè)人員掌握政策是正確貫徹執(zhí)行條例的前提。為此，一是加強(qiáng)了學(xué)習(xí)培訓(xùn)。在國(guó)務(wù)院新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和市物業(yè)管理辦法頒布實(shí)施時(shí)，區(qū)房產(chǎn)局均組織相關(guān)物業(yè)管理人員參加了全市培訓(xùn)，系統(tǒng)學(xué)習(xí)物管條例相關(guān)條款內(nèi)容。二是加強(qiáng)調(diào)研探討。三年多來，由區(qū)房產(chǎn)局出面多次邀請(qǐng)市物業(yè)辦專家上門進(jìn)行政策指導(dǎo)，就實(shí)踐中出現(xiàn)的共性問題和工作難點(diǎn)加強(qiáng)探討和指導(dǎo)，不斷提升行業(yè)管理和指導(dǎo)水平。201*年，為開拓視野，學(xué)習(xí)先進(jìn)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，促進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平的整體提高，組織物管負(fù)責(zé)人前往邵陽參加了湖南省物業(yè)管理研討會(huì)，取各地物管之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短，收到非常大的成效。

2.強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。一是發(fā)揮優(yōu)勢(shì)做好重點(diǎn)群體的政策宣傳。區(qū)房產(chǎn)局發(fā)揮熟悉政策優(yōu)勢(shì)，把握時(shí)機(jī)做好社區(qū)業(yè)主、人大代表、政協(xié)委員、相關(guān)街道和部門負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司老總等重點(diǎn)群體的政策宣傳解釋，爭(zhēng)取工作的更大理解支持，贏得工作主動(dòng)權(quán)。二是做好上門宣傳指導(dǎo)工作。區(qū)房產(chǎn)局作為區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，相關(guān)人員對(duì)轄區(qū)各物管企業(yè)、各街道及小區(qū)，經(jīng)常采取主動(dòng)上門、應(yīng)邀上門的方式，開展貼近式服務(wù)，主動(dòng)做好物業(yè)管理政策宣傳、咨詢和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，尤其是在調(diào)處物管糾紛矛盾、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立與改選等工作中，做了大量宣傳和指導(dǎo)工

作。

三、堅(jiān)持以人為本，全面整治問題小區(qū)。

由于歷史遺留、物業(yè)棄管、業(yè)主拒交服務(wù)費(fèi)等多方面原因，我區(qū)尚有部分小區(qū)的物業(yè)管理存在著服務(wù)不到位，小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施損壞嚴(yán)重，個(gè)別小區(qū)甚至發(fā)生棄管現(xiàn)象。已經(jīng)嚴(yán)重影響業(yè)主們的正常生活，意見很大，經(jīng)常到有關(guān)部門上訪，要求徹底解決這些小區(qū)的物業(yè)管理問題。

區(qū)房產(chǎn)分局對(duì)問題小區(qū)的整治工作高度重視，安排工作人員深入到問題小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，聽取業(yè)主們的意見和建議，反饋到市局物業(yè)辦，并協(xié)同市局物業(yè)辦進(jìn)行全面整頓，先后對(duì)“宏安樓”、“匯龍府”等多家問題較為嚴(yán)重，民生影響較大的小區(qū)進(jìn)行了整治。

其中橋西的“宏安樓”小區(qū)，由于負(fù)責(zé)管理的康美物業(yè)在安保、收費(fèi)等方面出現(xiàn)問題，并且為節(jié)約成本自行搞水改，使小區(qū)業(yè)主先后7戶被盜，水改沒多久就出現(xiàn)漏水情況、交的水費(fèi)押金也不退等情況，導(dǎo)致業(yè)主怨聲載道，集體聯(lián)名上訪。區(qū)房產(chǎn)分局接訪后，為徹底解決小區(qū)遺留問題，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研，并對(duì)矛盾雙方分別做工作，使雙方形成共識(shí)，矛盾得以解決，得到了全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一致好評(píng)。

“匯龍府”小區(qū)是由于開發(fā)商交房后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備形成虛設(shè)，小區(qū)公共區(qū)域被某門面安裝空調(diào)占用、小區(qū)管

線零亂、衛(wèi)生臟亂，業(yè)主多次向物業(yè)反映情況，在問題得不到解決的情況下，業(yè)主多次到各相關(guān)部門上訪，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦到小區(qū)了解情況并取證后，責(zé)令物業(yè)公司和開發(fā)商整改，并先后多次了解整改施工進(jìn)展情況，并提出具體要求，確保整改質(zhì)量。

經(jīng)過區(qū)房產(chǎn)分局艱苦細(xì)致的工作，多個(gè)問題小區(qū)整改工作收到較好效果。小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境得到很大提高，廣大業(yè)主給予高度贊譽(yù)和好評(píng)。

四、積極開展業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)工作。

在物業(yè)管理活動(dòng)中，能否發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，對(duì)行業(yè)健康發(fā)展啟到至關(guān)重要的作用。為提高廣大業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中參與意識(shí)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主“自我管理、自我服務(wù)、自我負(fù)責(zé)”的工作目標(biāo)，一直以來，區(qū)房產(chǎn)局在指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、選舉產(chǎn)生、改選和換屆改選業(yè)主委員會(huì)等活動(dòng)中，堅(jiān)持主動(dòng)介入，提供全方位指導(dǎo)服務(wù)，并對(duì)組建工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了精心指導(dǎo)，并嚴(yán)格做到程序合法，手續(xù)合規(guī)。近三年，共指導(dǎo)“白楊苑”、“景湖灣”“水榭花都”等20多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)已成立的業(yè)主委員會(huì)，及時(shí)登記備案，指導(dǎo)其有效開展工作。

五、協(xié)調(diào)處理各種矛盾糾紛

物業(yè)管理牽涉到業(yè)主的切身利益，在物業(yè)管理工作的實(shí)施過程中，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間常會(huì)產(chǎn)生矛盾與糾

紛，針對(duì)物管糾紛矛盾多發(fā)，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦經(jīng)常走訪各物管小區(qū)，發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)處，并變事后的被動(dòng)調(diào)處為主動(dòng)及時(shí)介入處理，平息了大量物管糾紛矛盾，有效減少了投訴，維護(hù)了業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。幾年來，區(qū)房產(chǎn)局共接受投訴六十余起，會(huì)同相關(guān)街道、相關(guān)部門妥善處理了“濱水新境界加收水電損耗”、“泰和物業(yè)欠費(fèi)停水電”等一批具有典型性、社會(huì)影響較大的業(yè)主與開發(fā)商以及物管企業(yè)之間的矛盾糾紛，處理了“天倫城”小區(qū)業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾糾紛，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社會(huì)效果。

六、全面落實(shí)部署物業(yè)“五創(chuàng)提質(zhì)”工作。

按照市委、市政府“五創(chuàng)提質(zhì)”工作部署，區(qū)房產(chǎn)分局配合市物業(yè)辦在全區(qū)開展物業(yè)“五創(chuàng)提質(zhì)”活動(dòng)。全區(qū)100多個(gè)物業(yè)小區(qū)，為了克服人手不夠的問題，區(qū)房產(chǎn)分局將全區(qū)100多個(gè)物業(yè)小區(qū)按巴陵中路和迎賓路分成四個(gè)片區(qū)，組織全體職工分成四個(gè)組，每個(gè)組由一名班子成員帶隊(duì)，連續(xù)利用多個(gè)休息日展開突擊檢查，對(duì)各物業(yè)服務(wù)單位小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、庭院亮化、綠化、公開收費(fèi)等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督查，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場(chǎng)整改，使我區(qū)物業(yè)在“五創(chuàng)提質(zhì)”工作在一系列檢查中始終保持前列。

七、加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審查力度，確保資質(zhì)合格度。物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)是否能按照規(guī)定條件審查，直接關(guān)系到

物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平，也直接關(guān)系到一個(gè)企業(yè)的生命力。在這方面，區(qū)房產(chǎn)分局嚴(yán)格堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，把握原則，把好資質(zhì)審批關(guān)，并能長(zhǎng)年深入到企業(yè)進(jìn)行審查、指導(dǎo)、監(jiān)督，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)水平基本符合國(guó)家、省要求的標(biāo)準(zhǔn)。

八、存在的主要問題和建議

回顧幾年多來物管工作，總體感到我區(qū)物業(yè)管理的總體情況是好的，取得了一定成績(jī)。但與組織的要求和人民群眾的期盼相比，但還存在較大的差距，還處在不斷發(fā)展完善階段，尚需不斷探索加強(qiáng)物管力量和舉措，及時(shí)化解深層次問題，樹立新理念，尋找新方法，開辟新途徑。

一是物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，收取不能足額，部分物管企業(yè)難以按合同約定標(biāo)準(zhǔn)提供管理服務(wù)。由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本身偏低，加上部分業(yè)主因現(xiàn)實(shí)困難、繳費(fèi)意識(shí)淡漠等主客觀原因，常拒交物管費(fèi)，收繳率普遍低下，導(dǎo)致部分物管企業(yè)難以按合同約定提供管理服務(wù)，不得不采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的方式，而物管企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，自負(fù)盈虧，政府部門又不能用行政手段過多干預(yù)。

二是業(yè)主與物管企業(yè)之間矛盾突出，投訴多發(fā)。少數(shù)業(yè)主只要求服務(wù)，不履行應(yīng)盡義務(wù)，加上對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的內(nèi)容認(rèn)識(shí)模糊不清，也有部分物管企業(yè)存在侵權(quán)行為和降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象，導(dǎo)致投訴多發(fā)。

三是業(yè)主委員會(huì)作用乏力。多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員是兼

職，難以有效發(fā)揮監(jiān)督作用，不作為現(xiàn)象較為嚴(yán)重；部分業(yè)主委員會(huì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)，對(duì)物業(yè)公司工作的監(jiān)督、指導(dǎo)、配合方面以及對(duì)廣大業(yè)主的溝通聯(lián)系能力都需進(jìn)一步提高。

四是規(guī)劃建設(shè)行為給后續(xù)物業(yè)管理留下諸多潛在隱患。主要是配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)不全、不合理。

解決上述問題，不可能一蹴而就，必須循序漸進(jìn)，加強(qiáng)宣傳，加強(qiáng)管理，逐步完善。我們將重點(diǎn)要做好以下幾項(xiàng)工作：

１.進(jìn)一步加強(qiáng)政策宣傳，努力營(yíng)造行業(yè)發(fā)展的良好社會(huì)氛圍。進(jìn)一步加強(qiáng)物管政策的社會(huì)宣傳，一方面教育引導(dǎo)廣大業(yè)主依法監(jiān)督物業(yè)管理、主動(dòng)履行繳費(fèi)義務(wù)，既維護(hù)好自身權(quán)益，又考慮到物管企業(yè)生存問題；另一方面教育物管企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范服務(wù)，樹立品牌意識(shí)和業(yè)主至上思想，同時(shí)教育引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)積極正確履行職責(zé)。2.進(jìn)一步明確責(zé)任，形成全區(qū)齊抓共管的工作合力和工作機(jī)制。進(jìn)一步理順各部門、街道在物業(yè)管理工作中的責(zé)任，形成齊抓共管、各司其職的工作局面。建立聯(lián)席會(huì)議工作機(jī)制，共同商議解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)管理行為的聯(lián)合執(zhí)法，形成強(qiáng)大工作合力，尤其是在包括拆除小區(qū)違建的綜合整治方面，要加強(qiáng)執(zhí)法，增強(qiáng)工作合力。

3.進(jìn)一步完善物管矛盾快速反應(yīng)調(diào)處工作機(jī)制，主動(dòng)介入，加大力度，加快調(diào)處。增強(qiáng)預(yù)見性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)苗頭，消除隱患。進(jìn)一步暢通投訴渠道，明確處理責(zé)任，加大對(duì)違規(guī)管理行為和投訴的查處力度，尤其要主動(dòng)介入物管矛盾糾紛的調(diào)處。

4.進(jìn)一步探索創(chuàng)新管理機(jī)制，提高物業(yè)行業(yè)管理水平。重點(diǎn)探索將物業(yè)管理融入社區(qū)建設(shè)和管理的工作機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)黨建、社委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)“四位一體”作用。創(chuàng)建資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、聯(lián)手合作的和諧社區(qū)共建新模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和社區(qū)管理的共贏。

建議：推行物業(yè)管理與社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合，探索建立“條塊結(jié)合，以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理”的新機(jī)制，把物業(yè)管理工作的重心下移，強(qiáng)化基層組織的具體職責(zé)，理順各方的關(guān)系。1要實(shí)行物業(yè)管理屬地管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，各社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，落實(shí)專門部門，配備專職人員，物業(yè)公司的年審需社區(qū)居委會(huì)的意見。居委會(huì)以小區(qū)最大業(yè)主的身份參選業(yè)主委員會(huì)，居委會(huì)副主任可擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任，使我區(qū)的物業(yè)管理形成“下有管理協(xié)調(diào)，上有督察指導(dǎo)”的自上而下的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。2對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)費(fèi)支持。一是財(cái)政應(yīng)每年給予社區(qū)居委會(huì)一定的物業(yè)管理辦公經(jīng)費(fèi)。二是針對(duì)目前業(yè)委會(huì)工作無人肯管的情況，應(yīng)給予小區(qū)業(yè)委會(huì)主任和委員適

當(dāng)?shù)膱?bào)酬，以肯定他們的工作和鼓勵(lì)他們的工作積極性。三是安排業(yè)委會(huì)有一定的辦公場(chǎng)所和適當(dāng)?shù)霓k公經(jīng)費(fèi)。

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