201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)研究分析報(bào)告

201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)研究分析報(bào)告

正文目錄第一章行業(yè)基本情況1第一節(jié)行業(yè)定義1

第二節(jié)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位2

一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用2二、房地產(chǎn)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極影響4第二章201*年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析8第一節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況8一、銀行貸款8二、股權(quán)融資10三、債券融資12四、信托融資14五、利用外資融資16六、居民住房貸款18

第二節(jié)201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融熱點(diǎn)問(wèn)題分析21一、地王時(shí)代歸來(lái)樓市泡沫增加21

二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲(chǔ)備23三、201*年政策變化前松后緊25

四、大型開(kāi)發(fā)商抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)27

五、熱點(diǎn)關(guān)注29

第三節(jié)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題32一、房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理32

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢34

三、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善四、房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理38第四節(jié)后毆債危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的影響及啟示41一、美國(guó)毆債危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的警示41二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防范43第五節(jié)房地產(chǎn)金融發(fā)展前景46

一、三大因素支撐中國(guó)房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展46二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間預(yù)測(cè)48

第三章201*年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析52第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析52一、實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境52二、貨幣信貸環(huán)境54第二節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控57

一、201*年宏觀調(diào)控分析57

二、重點(diǎn)政策及重大事件分析59

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三、201*年政策發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)61

第三節(jié)金融業(yè)發(fā)展情況及其對(duì)房地產(chǎn)金融的影響64一、201*年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況分析64二、201*年我國(guó)金融市場(chǎng)狀況分析66三、201*年金融形勢(shì)預(yù)測(cè)68

四、金融業(yè)發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)金融的影響70

第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況74

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析74一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資74二、土地開(kāi)發(fā)與土地購(gòu)置76

三、商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模與結(jié)構(gòu)78第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析81一、商品房銷(xiāo)售狀況分析81

二、201*年商品房銷(xiāo)售情況好于預(yù)期83第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況86一、房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫86

二、全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升88第四節(jié)201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)91

一、201*年房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)91二、潛在需求依然旺盛93

三、短期供給依然不足201*年下半年將有所緩解95第五章201*年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況99

第一節(jié)房地產(chǎn)金融資金需求情況99一、房地產(chǎn)金融資金需求整體情況99二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求情況101三、收益性物業(yè)投資資金需求情況103四、個(gè)人住房貸款需求情況105第二節(jié)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源情況108

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的主要來(lái)源108二、收益性物業(yè)投資的主要來(lái)源110三、個(gè)人住房貸款主要來(lái)源112

第三節(jié)201*年房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展情況115一、201*年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅猛115二、201*年上海房地產(chǎn)貸款增勢(shì)強(qiáng)勁117三、按揭貸款：主旋律是自住型消費(fèi)119第四節(jié)201*年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資情況122一、IPO融資122二、配股124三、增發(fā)126四、可轉(zhuǎn)債128五、公司債130

六、發(fā)展趨勢(shì)分析132第五節(jié)房地產(chǎn)信托基金1-3-

一、房地產(chǎn)信托發(fā)展情況135二、浦東或成首批試點(diǎn)地區(qū)137三、政策收緊房企尋融資新途徑139四、銀監(jiān)、證監(jiān)兩套方案齊頭并進(jìn)141第六節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況144

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)大門(mén)已向保險(xiǎn)資金敞開(kāi)144

二、保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)影響146

三、地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)在實(shí)際操作過(guò)程中存在的下問(wèn)題148第七節(jié)201*年外資進(jìn)入狀況151一、外資進(jìn)入整體情況151

二、房地產(chǎn)領(lǐng)域吸引外資政策變動(dòng)153

第六章201*年我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)狀況分析157第一節(jié)201*我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)投資情況分析157一、房地產(chǎn)金融行業(yè)投資增長(zhǎng)情況分析157二、房地產(chǎn)金融資金主要投向分析159第二節(jié)房地產(chǎn)金融行業(yè)效益情況分析162一、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益水平分析162

二、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益主要影響因素分析164三、房地產(chǎn)金融行業(yè)安全性分析166第七章201*年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析170

第一節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析170一、各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)比情況170二、各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源對(duì)比情況172第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)運(yùn)行主要省市比較分析175一、北京175二、上海177三、江蘇179四、浙江181五、廣東183六、遼寧185

第八章201*年房地產(chǎn)金融行業(yè)典型代圖表分析189第一節(jié)建設(shè)銀行189第二節(jié)中誠(chéng)信托190

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)190

二、中誠(chéng)信托助推上市公司借道股權(quán)收購(gòu)拿地192第三節(jié)摩根士丹利房地產(chǎn)基金195一、投資路線195二、遭遇地產(chǎn)門(mén)197第四節(jié)平安保險(xiǎn)200

第九章房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)202第一節(jié)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述202一、定義202

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因2第二節(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)金融行業(yè)主要面臨政策風(fēng)險(xiǎn)207一、201*年以來(lái)幾項(xiàng)嚴(yán)厲政策207二、未來(lái)政策趨勢(shì)209

三、房地產(chǎn)金融行業(yè)選擇211第十章房地產(chǎn)金融行業(yè)投資建議215第一節(jié)總體信貸建議215一、關(guān)注類(lèi)貸款215二、放棄的貸款217第二節(jié)區(qū)域貸款建議220

第三節(jié)具體建議221

一、行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況整體有所改善，三項(xiàng)目費(fèi)用降低221二、業(yè)績(jī)有較好增長(zhǎng)，關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障公司223第四節(jié)股票債券226

第五節(jié)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品227

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圖表目錄（部分）

圖表1金融行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)分類(lèi)圖表2201*年地王前十名比較

圖表3201*年以來(lái)各地總價(jià)地王前十名圖表4201*地王一覽

圖表5201*年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)圖表6201*年鼓勵(lì)政策一覽圖表7201*年起收緊政策匯總

圖表8201*年國(guó)家房市調(diào)控政策與07年的對(duì)比：圖表908年以來(lái)主要房地產(chǎn)政策

圖表10201*年主要房企新增銀行情況圖表11201*年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策和事件圖表12房地產(chǎn)金融行業(yè)主要政策圖表13未來(lái)可能出臺(tái)的相關(guān)政策

圖表14發(fā)行規(guī)模前十名的集合資金信托計(jì)劃圖表15201*年債券發(fā)行情況圖表16近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

圖表17201*年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況圖表18商品住宅短期供應(yīng)明顯不足

圖表19201*-201*年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況圖表20實(shí)際完成投資額

圖表21201*年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額

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(點(diǎn)擊看

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圖表22201*年辦公樓投資完成額

圖表23201*-201*年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)IPO融資情況圖表24201*-201*年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)配股融資情況圖表25201*-201*年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)增發(fā)融資情況圖表26201*-201*年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)可轉(zhuǎn)債融資情況圖表27保險(xiǎn)業(yè)資金投向

圖表28201*-201*年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資增長(zhǎng)率及其占固定資產(chǎn)的比重圖表29201*年各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況圖表30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資變化較大城市

圖表31201*年商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資情況圖表32金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率

圖表33201*年獲得中央批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃圖表34北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況圖表35上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況圖表36江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況圖表37浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況圖表38浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源情況圖表39建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種

圖表40建行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)

圖表41建行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力

圖表42公司具有代圖表性的信托項(xiàng)目一覽圖表圖表4309年以來(lái)發(fā)售房地產(chǎn)信托圖表44201*年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策一覽圖表45各城市商品房成交面積月度增長(zhǎng)率圖表46201*年預(yù)收款增長(zhǎng)較好的公司圖表47201*年貨幣增長(zhǎng)較好的公司

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201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

中國(guó)產(chǎn)業(yè)洞察網(wǎng)201*年8月份

第一：中國(guó)產(chǎn)業(yè)洞察網(wǎng)研究員對(duì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的解讀第二：什么樣的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告才是合格的？

第三：什么樣的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)有價(jià)值？第四：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目錄結(jié)構(gòu)第五：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？第六：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告特點(diǎn)第七：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告撰寫(xiě)的五要素是什么

中國(guó)產(chǎn)業(yè)洞察網(wǎng)研究員對(duì)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的解讀

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是開(kāi)展一切咨詢(xún)業(yè)務(wù)的基石，通過(guò)對(duì)特定行業(yè)的長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提供深度的行業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告，以專(zhuān)業(yè)的研究方法幫助客戶(hù)深入的了解行業(yè)，發(fā)現(xiàn)投資價(jià)值和投資機(jī)會(huì)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高管理和運(yùn)營(yíng)能力。

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是對(duì)一個(gè)行業(yè)整體情況和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，包括行業(yè)生命周期、行業(yè)的市場(chǎng)容量、行業(yè)成長(zhǎng)空間和盈利空間、行業(yè)演變趨勢(shì)、行業(yè)的成功關(guān)鍵因素、進(jìn)入退出壁壘、上下游關(guān)系等。準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)是通過(guò)對(duì)大量一手市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的深入分析，全面客觀的剖析當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的總體市場(chǎng)容量、市場(chǎng)規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)格局、進(jìn)出口情況和市場(chǎng)需求特征，以及行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)的產(chǎn)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)分析，并根據(jù)201*年8月份

各行業(yè)的發(fā)展軌跡及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確分析與預(yù)測(cè)。幫助企業(yè)了解各行業(yè)當(dāng)前最新發(fā)展動(dòng)向，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，做出正確投資決策和明確企業(yè)發(fā)展方向

什么樣的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告才是合格的？

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的核心目標(biāo)主要有兩點(diǎn)：

其一：讓項(xiàng)目發(fā)起方自己明確項(xiàng)目運(yùn)作模式與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；其二：用于引資或者企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

因此，市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也要圍繞有效實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)來(lái)衡量。

我們認(rèn)為，一份合格的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告至少應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：（1）產(chǎn)品與服務(wù)介紹清晰準(zhǔn)確；（2）商業(yè)模式清晰（3）目標(biāo)市場(chǎng)分析清楚（4）本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位有效

（5）團(tuán)隊(duì)組合具有能實(shí)現(xiàn)計(jì)劃書(shū)所稱(chēng)之目標(biāo)的能力與要素（6）資金運(yùn)用合理，現(xiàn)金流分析令投資人信服（7）項(xiàng)目估值合乎行業(yè)規(guī)矩，要為投資人安排合理（8）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析詳細(xì)，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施合理有效

（9）文字處理精要準(zhǔn)確，錯(cuò)誤的地方要少，包裝簡(jiǎn)潔大方，體現(xiàn)認(rèn)真之精。201*年8月份

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目錄結(jié)構(gòu)

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〖描述〗

201*年上半年部分商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸呈現(xiàn)"定向?qū)捤?趨勢(shì)。針對(duì)全國(guó)大型房企，特別是全國(guó)50強(qiáng)房企以及"五證齊全"的樓盤(pán)項(xiàng)目，銀行開(kāi)發(fā)貸支持力度普遍加大。部分銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款"定向?qū)捤?，將在一定程度上有利于增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項(xiàng)目的進(jìn)度。但"定向?qū)捤?并不能逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)全行業(yè)資金面相對(duì)偏緊的狀況，房?jī)r(jià)也不具備全面反彈的條件和基礎(chǔ)。

目前中國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經(jīng)營(yíng)資金過(guò)分依賴(lài)銀行貸款；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)檩^高的資本回報(bào)率，也不愿讓利從事股本融資。房地產(chǎn)融資對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴(lài)，可能危及金融體系的安全運(yùn)行。迄今，我國(guó)還沒(méi)有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關(guān)的財(cái)政支持系統(tǒng)，在房地產(chǎn)住房資金來(lái)源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款返還負(fù)擔(dān)和個(gè)人征信體系等方面還沒(méi)形成程序化的實(shí)施辦法。再加上上述我國(guó)的房地產(chǎn)金融政策還沒(méi)有從經(jīng)濟(jì)政策中相對(duì)獨(dú)立出來(lái)的原故，因而每次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)質(zhì)上都只是宏觀經(jīng)濟(jì)"大調(diào)控"背景下的產(chǎn)業(yè)性配合，而非真正獨(dú)立意義的樓市調(diào)控。

所以，"中國(guó)經(jīng)濟(jì)一感冒，房地產(chǎn)就打噴嚏"。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域或大或小的政府干預(yù)，都會(huì)波及到房地產(chǎn)，形成了房地產(chǎn)信貸在貸款條件、利率水平、首付比例和還款期限諸方面極不穩(wěn)定的局面。而且，這些涉及到房地產(chǎn)業(yè)金融方面的政策規(guī)定大多是階段性的，多至兩三年，少至一年甚至半年，使人們對(duì)房地產(chǎn)金融政策方面的預(yù)期和與其相聯(lián)系的樓市預(yù)期長(zhǎng)時(shí)期處于不斷的猜測(cè)之中（典型的經(jīng)濟(jì)學(xué)上的"囚徒博弈"）。再加上地方政府的態(tài)度曖昧以及商家借機(jī)興風(fēng)作浪，散布虛假信息擾亂市場(chǎng)，使社會(huì)觀望成了常態(tài)。201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)到底怎樣發(fā)展？

本研究咨詢(xún)報(bào)告在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家海關(guān)總署、中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)金融研究院、中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、國(guó)內(nèi)外相關(guān)刊物雜志的基礎(chǔ)信息以及房地產(chǎn)金融科研單位等公布和提供的大量資料，結(jié)合公司對(duì)房地產(chǎn)金融相關(guān)企業(yè)和終端市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)查，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與形勢(shì)、投資機(jī)會(huì)與策略、發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行深入研究，并重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)金融行業(yè)各大類(lèi)技術(shù)發(fā)展?fàn)顩r。報(bào)告揭示了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)銀行信貸部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。〖目錄〗201*年8月份

第一部分行業(yè)發(fā)展概況第一章房地產(chǎn)金融概述1

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴(lài)性1一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)1

二、房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴(lài)性2第二節(jié)房地產(chǎn)金融界定2第三節(jié)房地產(chǎn)金融基本特征3

一、以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來(lái)保證貸款的償還3二、"無(wú)轉(zhuǎn)移抵押"性質(zhì)3三、"杠桿效應(yīng)"3第四節(jié)房地產(chǎn)金融分類(lèi)4一、房產(chǎn)金融4二、地產(chǎn)金融4

第五節(jié)房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與任務(wù)5一、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容5二、房地產(chǎn)金融的任務(wù)5三、房地產(chǎn)金融體系5

第六節(jié)房地產(chǎn)金融的意義及作用6一、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障6二、支持居民住房消費(fèi)能力的提高7

第二章201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境解析8第一節(jié)201*-201*年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析8一、宏觀經(jīng)濟(jì)8二、工業(yè)形勢(shì)11三、固定資產(chǎn)投資14

1、201*年固定資產(chǎn)投資情況分析142、201*年上半年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)分析17四、人民幣升值的原因21五、存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整情況21六、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整情況22七、房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)23

第二節(jié)201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)政策環(huán)境分析24一、銀行信貸政策法規(guī)24二、上市融資政策法規(guī)28三、房地產(chǎn)信托政策法規(guī)48四、其他相關(guān)融資政策法規(guī)501、土地政策502、財(cái)稅政策513、保障政策53

第三節(jié)201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融社會(huì)環(huán)境分析70一、中國(guó)人口規(guī)模及集群分布情況70二、消費(fèi)觀念201*年8月份

第三章201*年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行新形勢(shì)透析74第一節(jié)201*年中國(guó)房地產(chǎn)供需分析74一、住房潛在需求分析74二、我國(guó)購(gòu)置未開(kāi)發(fā)土地情況75三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格情況79

四、我國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的外部抽離解析81

第二節(jié)201*上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析與下半年預(yù)測(cè)83一、201*年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況83二、201*年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)85三、201*年上半年中國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)分析86第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道與模式解析89一、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本融資模式綜述89二、我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的主要特征解析91三、REITs必將成為新形勢(shì)下房地產(chǎn)融資熱點(diǎn)92四、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資面臨的難點(diǎn)及對(duì)策93五、淺析房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)100

第四節(jié)近幾年我國(guó)大中城市房屋市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)102一、201*年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)102二、201*年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)102三、201*年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)102四、201*年月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)102五、201*年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)102

第二部分行業(yè)運(yùn)行發(fā)展分析

第四章201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀分析105第一節(jié)201*年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金供求分析105第二節(jié)201*年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)107第三節(jié)企業(yè)并購(gòu)108

第五章201*年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析109第一節(jié)銀行貸款109第二節(jié)上市融資109一、IPO上市109二、買(mǎi)殼上市109三、海外上市110第三節(jié)發(fā)行企業(yè)債券110

一、現(xiàn)階段我國(guó)企業(yè)債券存在的主要問(wèn)題111二、制約我國(guó)企業(yè)債券發(fā)展的因素113三、發(fā)展我國(guó)企業(yè)債券的若干對(duì)策115第四節(jié)房地產(chǎn)信托117一、房地產(chǎn)信托概況117

二、房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀117三、我國(guó)大陸的財(cái)產(chǎn)(房地產(chǎn))信托業(yè)務(wù)實(shí)例1201*年8月份

第五節(jié)房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）121一、概述121

二、REITs的起源和發(fā)展121三、REITs在我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀122四、實(shí)質(zhì)及意義123五、REITs的主要特點(diǎn)124六、REITs的投資價(jià)值124第六節(jié)其他融資方式125一、股權(quán)融資125二、貼現(xiàn)貸款125

第七節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇126

第六章201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析127第一節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)貸款政策發(fā)展歷程127第二節(jié)201*年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)分析130一、201*年調(diào)控內(nèi)容、政策文件、核心規(guī)定回顧130二、201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)回顧131三、201*年宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)現(xiàn)象回顧137四、原因分析137

第三節(jié)201*年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判138

一、影響201*年房地產(chǎn)調(diào)控政策變化的幾大因素138二、未來(lái)10年房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)研究與分析140

第七章國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展研究142第一節(jié)國(guó)外REITS發(fā)展現(xiàn)狀142第二節(jié)美國(guó)REITS研究143一、現(xiàn)狀探析143

二、REITs案例-普洛斯物流私募REITs的運(yùn)作148第三節(jié)亞太地區(qū)REITS概況研究161一、發(fā)展概況161

二、新加坡REITS發(fā)展分析164三、澳大利亞REITS發(fā)展分析166四、香港REITS發(fā)展分析172

第四節(jié)REITS發(fā)展模式的比較分析177一、以美國(guó)為例發(fā)展情況對(duì)比177二、REITs的主要類(lèi)型比較178

第五節(jié)國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的借鑒之處179

第三部分行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及趨勢(shì)研究第八章房地產(chǎn)信貸重點(diǎn)銀行分析184第一節(jié)中國(guó)銀行184一、企業(yè)簡(jiǎn)介184

二、中國(guó)銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析186三、中行房貸業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀1201*年8月份

四、中國(guó)銀行房貸政策分析193五、中國(guó)銀行發(fā)展情況分析195第二節(jié)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行196一、企業(yè)概況196

二、農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析197三、農(nóng)行個(gè)人房貸政策分析201第三節(jié)中國(guó)工商銀行202一、企業(yè)概況202

二、中國(guó)工商銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析203三、中國(guó)工商銀行房貸政策209四、中國(guó)工商銀行發(fā)展情況分析212第四節(jié)中國(guó)建設(shè)銀行213一、企業(yè)簡(jiǎn)介213

二、建設(shè)銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析214三、建行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)快速219四、中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)展情況分析220第五節(jié)招商銀行221一、企業(yè)概況221

二、201*年招商銀行房貸政策分析223三、招商銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析223四、招商銀行發(fā)展情況分析229第六節(jié)中信銀行230一、企業(yè)概況230

二、中信銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析231三、中信銀行發(fā)展情況分析236四、中信銀行房貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)分析237五、中信房貸主打高端市場(chǎng)238六、中信銀行出新招暗戰(zhàn)房貸市場(chǎng)239

第九章201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)分析241第一節(jié)201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)241一、201*中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析241二、商業(yè)銀行仍是融資的主要平臺(tái)分析245三、企業(yè)債券是重要融資渠道246四、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)與境外基金涌入249五、201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況預(yù)測(cè)251第二節(jié)REITS將成為主要趨勢(shì)258一、發(fā)展REITS的建議258二、我國(guó)發(fā)展REITs的可行性258三、探索REITS發(fā)展模式262

第三節(jié)201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)267一、商品房需求、供給預(yù)測(cè)分析267二、房地產(chǎn)信貸趨勢(shì)267

三、中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)2201*年8月份

第十章201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展思考277第一節(jié)影響中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融發(fā)展的制度性因素277一、住房制度改革銜接不好誘發(fā)新的住房需求。277二、對(duì)地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺乏有效制約。277

三、缺乏有效控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃制度。277

四、缺乏合理引導(dǎo)居民住房需求，有效調(diào)控投資、投機(jī)行為的稅收政策。278五、缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。278

第二節(jié)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融健康發(fā)展策略278一、繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展278

二、倡導(dǎo)節(jié)約使用住房消費(fèi)理念、引導(dǎo)健康的住房消費(fèi)279三、加強(qiáng)城市廉租房規(guī)劃建設(shè)279

四、適時(shí)調(diào)控居民居住性購(gòu)房及投機(jī)性購(gòu)房280五、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展分析283六、抑制土地和房地產(chǎn)投機(jī)的政策建議287七、堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的調(diào)控原則295八、依法制止炒買(mǎi)炒賣(mài)和囤積土地的行為295九、利用稅收手段限制投機(jī)性購(gòu)房和短期炒作296十、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理296

第四部分行業(yè)融資策略研究

第十一章201*-201*年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析299第一節(jié)201*年中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)299一、部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇風(fēng)險(xiǎn)299二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策300三、"假按偈"303

四、土地開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)307五、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范309第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析311一、借道房地產(chǎn)信托，解決資金短缺311二、與國(guó)外產(chǎn)業(yè)投資基金合作314三、銀行貸款或有松動(dòng)318四、利用私募股權(quán)投資基金320

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？

1、我公司的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告主要是用于面向企業(yè)、投資者、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、資金申請(qǐng)?jiān)u審機(jī)構(gòu)申請(qǐng)資金或者融資。

2、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告也可以作為您團(tuán)隊(duì)建設(shè)與項(xiàng)目執(zhí)行的指導(dǎo)方案。201*年8月份

3、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告重點(diǎn)是論證項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、商業(yè)模式的可行性、實(shí)施方案的可操作性、團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力、項(xiàng)目的投入產(chǎn)出預(yù)期。4、優(yōu)秀的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告不在于文字多少，而在于抓住項(xiàng)目精華，以合適的文字圖表和圖形展示項(xiàng)目投資價(jià)值。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告?zhèn)鬟f的信息、理念、創(chuàng)新思維、獨(dú)到的盈利模式等是其價(jià)值所在。

5、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告需要重點(diǎn)分析歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、管理運(yùn)營(yíng)情況、整個(gè)企業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來(lái)擬投資項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)和投資需求，投資項(xiàng)目可以是多個(gè)或者僅用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)要考慮歷史數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)制度的延續(xù)性。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告特點(diǎn)

房地產(chǎn)金融行業(yè)環(huán)境分析：行業(yè)環(huán)境是對(duì)企業(yè)影響最直接、作用最大的外部環(huán)境。

房地產(chǎn)金融行業(yè)結(jié)構(gòu)分析：行業(yè)結(jié)構(gòu)分析主要涉及到行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，主要是行業(yè)進(jìn)入障礙和行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)程度的分析。

房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)分析：主要內(nèi)容涉及行業(yè)市場(chǎng)需求的性質(zhì)、要求及其發(fā)展變化，行業(yè)的市場(chǎng)容量，行業(yè)的分銷(xiāo)通路模式、銷(xiāo)售方式等。

房地產(chǎn)金融行業(yè)組織分析：主要研究行業(yè)對(duì)企業(yè)生存狀況的要求及現(xiàn)實(shí)反映，主要內(nèi)容有：企業(yè)內(nèi)的關(guān)聯(lián)性，行業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)化、一體化201*年8月份

程度，規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平，組織變化狀況等。

房地產(chǎn)金融行業(yè)成長(zhǎng)性分析：是指分析行業(yè)所處的成長(zhǎng)階段和發(fā)展方向。當(dāng)然，這些內(nèi)容還只是常規(guī)分析中的一部分，而在這些分析中，還有不少一般內(nèi)容和特定內(nèi)容。例如，在行業(yè)分析中，一般應(yīng)動(dòng)態(tài)地進(jìn)行行業(yè)生命周期的分析，尤其是結(jié)合行業(yè)周期的變化來(lái)看公司市場(chǎng)銷(xiāo)售趨勢(shì)與價(jià)值的變動(dòng)。房地產(chǎn)金融縱深研究

房地產(chǎn)金融行業(yè)研究分為一般性研究和專(zhuān)業(yè)性研究、淺表性研究和縱深研究，只有進(jìn)行縱深研究才能真正發(fā)現(xiàn)公司的價(jià)值形成和來(lái)源構(gòu)成。進(jìn)行行業(yè)的縱深研究，必須在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行大量的基礎(chǔ)研究和實(shí)證分析。例如，不同行業(yè)間的技術(shù)傳遞和轉(zhuǎn)移過(guò)程，是直接關(guān)系到不同行業(yè)的興衰和轉(zhuǎn)化的過(guò)程，對(duì)于這一問(wèn)題的研究，就是縱深研究的范圍。

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告撰寫(xiě)的五要素是什么

一、詳細(xì)介紹產(chǎn)品

在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中，應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細(xì)節(jié)，包括企業(yè)實(shí)施的所有調(diào)查。這些問(wèn)題包括：產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段？它的獨(dú)特性怎樣？企業(yè)分銷(xiāo)產(chǎn)品的方法是什么？誰(shuí)會(huì)使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么？產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價(jià)是多少？企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計(jì)劃是什么？把出資者拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中201*年8月份

來(lái)，這樣出資者就會(huì)和你一樣對(duì)產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中，撰寫(xiě)者應(yīng)盡量用簡(jiǎn)單的詞語(yǔ)來(lái)描述每件事。商品及其屬性的定義對(duì)撰寫(xiě)者來(lái)說(shuō)是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。二、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的說(shuō)明

在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中，要細(xì)致分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都是誰(shuí)？他們的產(chǎn)品是如何工作的？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所采用的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么？要明確每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的銷(xiāo)售額，毛利潤(rùn)、收入以及市場(chǎng)份額，然后再討論你相對(duì)于每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者所具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)計(jì)劃書(shū)要使投資者相信，你不僅是行業(yè)中的有力競(jìng)爭(zhēng)者，而且將來(lái)還會(huì)是確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先者。

三、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告要給投資者提供企業(yè)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的深入分析和理解。要細(xì)致分析經(jīng)濟(jì)、地理、職業(yè)以及心理等因素對(duì)消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個(gè)因素所起的作用。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中還應(yīng)包括一個(gè)主要的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)列出你打算開(kāi)展廣告、促銷(xiāo)以及公共關(guān)系活動(dòng)的地區(qū)，明確每一項(xiàng)活動(dòng)的預(yù)算和收益。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中還應(yīng)簡(jiǎn)述一下你的的銷(xiāo)售戰(zhàn)略：是使用外面的銷(xiāo)售代表還是使用內(nèi)部職員？是使用轉(zhuǎn)賣(mài)商、分銷(xiāo)商還是特許商?將提供何種類(lèi)型的銷(xiāo)售培訓(xùn)？此外，市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告還應(yīng)特別關(guān)注一下銷(xiāo)售中的細(xì)節(jié)問(wèn)題。

四、制定執(zhí)行方案201*年8月份

你的行動(dòng)計(jì)劃應(yīng)該是無(wú)懈可擊的。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中應(yīng)該明確下列問(wèn)題：你如何把產(chǎn)品推向市場(chǎng)？如何設(shè)計(jì)生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品?生產(chǎn)需要哪些原料？擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少？企業(yè)是買(mǎi)設(shè)備還是租設(shè)備？解釋清楚與產(chǎn)品組裝，儲(chǔ)存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動(dòng)成本的情況。五、精煉的計(jì)劃摘要

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的計(jì)劃摘要也十分重要。它必須能讓投資者有興趣得到更多的信息，它將給投資者留下長(zhǎng)久的印象。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中的計(jì)劃摘要將是撰寫(xiě)的最后一部分內(nèi)容，但卻是出資者首先要看的內(nèi)容，它將從計(jì)劃中摘錄出與籌集資金最相干的細(xì)節(jié)：包括對(duì)公司內(nèi)部的基本情況，公司的能力以及局限性，公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，公司的管理隊(duì)伍等情況的簡(jiǎn)明而生動(dòng)的概括。

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