停車場收費管理重在內部監(jiān)管

停車場收費管理重在內部監(jiān)管

時下業(yè)界談論最多的話題是：物業(yè)服務企業(yè)面臨的生存困境和怎樣走出困境而變革圖存。停車場，作為建筑物的組成部分，隨著物業(yè)管理市場化的深入和發(fā)展，成為物業(yè)服務的重要組成部分。伴隨著購車潮的到來，停車場收費管理自然成了都市熱門話題，相應也成了物業(yè)管理行業(yè)的難點之一，已越來越受到管理者的高度重視。

停車場收費管理面對的差異因素多

以筆者多年來對停車場收費管理的調查了解，現(xiàn)在大多上規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)對其所屬停車場收費管理沒有實現(xiàn)制度化、程序化、規(guī)范化的統(tǒng)一,這主要是受停車場管理的復雜性的影響。影響停車場收費管理的因素很多，歸納起來主要有：停車場的規(guī)模、設施、產(chǎn)權、經(jīng)營模式、管理手段和核算方式等。

物業(yè)服務企業(yè)在停車場收費管理方面要面對的差異因素很多：按進出限制形式的有憑IC卡、放行條、打卡鐘、固定卡、臨時卡等形式；按計時形式的有按小時、按日、按月、按季、按年，還有免費卡、優(yōu)惠卡等形式；按停車場經(jīng)營性質的有商業(yè)、公共和住宅等分類；按場地類型的又有室外（露天）、室內、地下、車庫等類型；按停車場所具備的硬件系統(tǒng)的有停車場收費智能系統(tǒng)和手工收費系統(tǒng)分類。差異多，管理細則要求完善，實際操作也就難度大。

目前停車場收費管理普遍存在的問題

目前停車場收費管理普遍存在的問題主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面，停車場管理人員對停車場收費政策的把握不夠，這個問題尤其體現(xiàn)在以下幾點：

1．未經(jīng)審批私自收費，無證收費和超過政府價格主管部門規(guī)定的標準收費；

2．不執(zhí)行明碼標價管理規(guī)定或收費標識牌公示不到位而引起車主誤解，導致糾紛；

3．認定停車收費起止時間的爭議；

4．由于收費人員未能解釋清楚，車主把車位服務費與車位租賃費混淆，引發(fā)價格矛盾與投訴；

另一方面，內部收費管理的有效監(jiān)控歸納起來主要有以下五個方面：

1．收費漏洞大,無法避免“人情車”的進出；

2.停車場收入的大量流失，管理員利用職務之便通過用手動遙控開啟道閘，私自放行、監(jiān)守自盜、收費不給票、多收費少給票、不要票少收費、收費給廢票、大車按小車收費標準收費等手段獲取個人利益（上述情況在沒有安裝停車場智能管理系統(tǒng)的地方更為突出）；

3．免收費車輛管理不嚴，對工商、稅務、城管、司法、軍警等相關政府部門的車輛出入管理不到位；

4．對小區(qū)內特別用戶收費優(yōu)惠存在隨意性（主要指廠房和商業(yè)停車場內的修理廠、專業(yè)市場、餐館等）；

5．停車場管理缺乏嚴格的內控機制等。

停車場管理要做好的幾項工作

根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)停車場收費管理的現(xiàn)狀和問題，要做好停車場收費的管理，必須結合自己單位的實際情況。針對停車場管理人員對停車場收費政策把握這方面的問題，解決起來比較容易，但對停車收費管理內部的有效監(jiān)控方面，解決起來就比較棘手，筆者認為可以從以下幾個方面重點開展工作：

1．建立一套科學的停車場管理辦法。

此辦法的制訂旨在加強停車場內部管理，提高管理人員的綜合素質，力爭做到管理制度化、程序化、規(guī)范化、科學化。辦法要注意規(guī)范以下內容：制度的目的和任務；停車場管理操作程序；收費卡、免費卡、優(yōu)惠卡的辦理規(guī)定；票據(jù)、印章和卡類管理；小票的管理；車管服、上崗證的管理；設施、設備的管理；崗位職責、崗位培訓、崗位操作規(guī)程；車管員獎懲標準、停車場績效考核辦法以及監(jiān)督檢查細則等相關內容。另外，從成本控制與場地要求方面考慮，具備條件安裝停車場智能管理系統(tǒng)的要盡量安裝啟用，利用智能管理系統(tǒng)的優(yōu)越功能減少人為制造徇私舞弊的機會或添補因制度不完善而出現(xiàn)不到位的管理缺陷。

2．各司其職，各盡其能，理順停車場的管理架構。

要解決停車場管理各自為政的做法，建議在公司領導班子成員中指定一人專司停車場分管之責，并在公司職能部門中設置一個停車場管理專員，財務部門設一個停車場票據(jù)管理員，這兩人共同負責對公司所轄停車場管理的日常指導和巡查監(jiān)督。此外，各單位的停車場現(xiàn)場管理不能交由保安隊長管理，由所轄服務中心指定一名助理以上行政領導對停車場日常事務性工作負責，這幾個職位從上至下形成縱向的停車場管理架構。

3．統(tǒng)一規(guī)范停車場的各種票據(jù)和卡類的管理。

停車場管理票據(jù)，如發(fā)票、進出小票、月卡、季卡、年卡、免費卡、優(yōu)惠卡等應由公司財務管理部門根據(jù)各個停車場的具體情況，分門別類進行設計印刷或購買，由停車場票據(jù)管理員統(tǒng)一管理。下屬服務中心的核算員或停車場專職收費員相應作好領取、繳銷、保管、登記工作。

對小區(qū)內特別用戶（主要指廠房和商業(yè)停車場內的修理廠、專業(yè)市場和餐館等）實行優(yōu)惠收費的控制，首先要與業(yè)主用戶協(xié)商優(yōu)惠金額和數(shù)量，并登記確定戶數(shù)或車輛臺數(shù)，按照優(yōu)惠辦法區(qū)別收費，統(tǒng)一規(guī)范，杜絕隨意性、無序性事件的發(fā)生。

4．設置停車收費崗位，擇優(yōu)選拔收費人員。

對停車場管理規(guī)模較大的單位，增設停車場收費員崗位，選擇思想好、責任心強、穩(wěn)動性好的員工擔任專職收費員，從而減輕各單位由核算員兼管工作負荷過重而顧此失彼的壓力。停車場收費員主要的工作職責可以概括為：停車場票據(jù)的領取、繳銷、登記工作，停車場的月卡、季卡、年卡的收費沖卡工作，將每天各崗亭收取的臨時停車費及時送存銀行，與公司財務管理部門定期對賬、結賬，做好停車場的各項報表統(tǒng)計分析工作，重大事件上報工作。停車場收費員實行雙重管理，即行政上由所在服務中心管理，而業(yè)務上

由公司財務管理部門進行指導。

5．加強停車場的報表分析統(tǒng)計工作，統(tǒng)一無票收入的管理。

公司財務管理部門要根據(jù)停車場的實際情況，設置停車場各種報表，如“XX停車場日收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場XX崗亭收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場月收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場交接班記錄表”、“停車費收入實際歸屬月份統(tǒng)計表”等表格，詳細統(tǒng)計月卡、季卡、年卡、優(yōu)惠卡、免費卡臨時進出等情況；分清露天、車庫等各種情況，以便相關責任人員對停車場的收入情況進行分析跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)收入異增異減等不正常的問題。

由于無票收入的回收及票據(jù)的管理和款項的上交存在較大的漏洞（特別是沒有啟用停車場電腦管理系統(tǒng)的停車場），因此建議由公司統(tǒng)一規(guī)范：各單位對車主付費但不要的發(fā)票，由當班人員統(tǒng)計上交停車場收費員，并在日收費情況登記表中予以登記，停車場收費員根據(jù)月收費情況統(tǒng)計表的數(shù)據(jù)將發(fā)票統(tǒng)一上交公司財務部門，由公司統(tǒng)一處理。

6．停車場的日常檢查監(jiān)督要制度化、長期化。

對停車場的日常管理建議由專人(最好明確為停車場收費員)核查崗亭收費員當班收費情況，包括核實崗亭電腦進出記錄、免費車輛情況、停車票使用、賬款是否一致等，同時做好各班的交接班和結款記錄并由雙方當事人相互簽字確認備查。各單位停車場分管負責人作為第一責任人，要定期和不定期的進行核查，至少每周一次，公司層面的停車場管理部門和財務部票據(jù)管理員聯(lián)合起來定期和不定期的進行監(jiān)督抽查，最少一個季度一次，對認為有必要的停車場要重點抽查。在停車場收費處公示監(jiān)督電話，歡迎對違法和違紀行為的舉報，如查出違法違紀行為屬實的，一定予以嚴懲。

7．留下免費車輛通行的管理痕跡，實施停車場重要管理崗位定期輪換制度。

免費車在停車場是無可避免的，比如工商、稅務、城管、司法等相關政府部門的公務車輛，但做好這些車輛免費放行的統(tǒng)一規(guī)范，非常有必要。有停車管理智能系統(tǒng)的，要掃描和核對相關證件，沒有使用停車管理智能系統(tǒng)的更要明確相關規(guī)定，留下免費車輛的所屬單位和駕駛人員的聯(lián)系電話以便查詢。對停車場崗亭當班人員、停車收費專員和停車場負責人員要定期和不定期的進行輪換。

8．掌握政策法規(guī)，加強崗位培訓，從停車場管理的基礎工作抓起。

停車場管理部門一定要認真學習相關政策法規(guī)，掌握新政策、新法規(guī)，新動態(tài)，并及時組織基層上崗人員培訓討論，貫徹執(zhí)行。當然，加強從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，提高業(yè)務技能，培養(yǎng)從業(yè)人員遵紀守法和自覺維護公司利益的自覺性等基礎性工作，必須常抓不懈。

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停車場收費管理重在內部監(jiān)管

徐作成/中國物業(yè)管理雜志網(wǎng)/201*0702

時下業(yè)界談論最多的話題是：物業(yè)服務企業(yè)面臨的生存困境和怎樣走出困境而變革圖存。停車場，作為建筑物的組成部分，隨著物業(yè)管理市場化的深入和發(fā)展，成為物業(yè)服務的重要組成部分。伴隨著購車潮的到來，停車場收費管理自然成了都市熱門話題，相應也成了物業(yè)管理行業(yè)的難點之一，已越來越受到管理者的高度重視。

停車場收費管理面對的差異因素多

以筆者多年來對停車場收費管理的調查了解，現(xiàn)在大多上規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)對其所屬停車場收費管理沒有實現(xiàn)制度化、程序化、規(guī)范化的統(tǒng)一,這主要是受停車場管理的復雜性的影響。影響停車場收費管理的因素很多，歸納起來主要有：停車場的規(guī)模、設施、產(chǎn)權、經(jīng)營模式、管理手段和核算方式等。

物業(yè)服務企業(yè)在停車場收費管理方面要面對的差異因素很多：按進出限制形式的有憑IC卡、放行條、打卡鐘、固定卡、臨時卡等形式；按計時形式的有按小時、按日、按月、按季、按年，還有免費卡、優(yōu)惠卡等形式；按停車場經(jīng)營性質的有商業(yè)、公共和住宅等分類；按場地類型的又有室外（露天）、室內、地下、車庫等類型；按停車場所具備的硬件系統(tǒng)的有停車場收費智能系統(tǒng)和手工收費系統(tǒng)分類。差異多，管理細則要求完善，實際操作也就難度大。目前停車場收費管理普遍存在的問題

目前停車場收費管理普遍存在的問題主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面，停車場管理人員對停車場收費政策的把握不夠，這個問題尤其體現(xiàn)在以下幾點：

1．未經(jīng)審批私自收費，無證收費和超過政府價格主管部門規(guī)定的標準收費；2．不執(zhí)行明碼標價管理規(guī)定或收費標識牌公示不到位而引起車主誤解，導致糾紛；

3．認定停車收費起止時間的爭議；

4．由于收費人員未能解釋清楚，車主把車位服務費與車位租賃費混淆，引發(fā)價格矛盾與投訴；

另一方面，內部收費管理的有效監(jiān)控歸納起來主要有以下五個方面：1．收費漏洞大,無法避免“人情車”的進出；

2.停車場收入的大量流失，管理員利用職務之便通過用手動遙控開啟道閘，私自放行、監(jiān)守自盜、收費不給票、多收費少給票、不要票少收費、收費給廢票、大車按小車收費標準收費等手段獲取個人利益（上述情況在沒有安裝停車場智能管理系統(tǒng)的地方更為突出）；

3．免收費車輛管理不嚴，對工商、稅務、城管、司法、軍警等相關政府部門的車輛出入管理不到位；

4．對小區(qū)內特別用戶收費優(yōu)惠存在隨意性（主要指廠房和商業(yè)停車場內的修理廠、專業(yè)市場、餐館等）；

5．停車場管理缺乏嚴格的內控機制等。停車場管理要做好的幾項工作

根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)停車場收費管理的現(xiàn)狀和問題，要做好停車場收費的管理，必須結合自己單位的實際情況。針對停車場管理人員對停車場收費政策把握這方面的問題，解決起來比較容易，但對停車收費管理內部的有效監(jiān)控方面，解決起來就比較棘手，筆者認為可以從以下幾個方面重點開展工作：1．建立一套科學的停車場管理辦法。

此辦法的制訂旨在加強停車場內部管理，提高管理人員的綜合素質，力爭做到管理制度化、程序化、規(guī)范化、科學化。辦法要注意規(guī)范以下內容：制度的目的和任務；停車場管理操作程序；收費卡、免費卡、優(yōu)惠卡的辦理規(guī)定；票據(jù)、印章和卡類管理；小票的管理；車管服、上崗證的管理；設施、設備的管理；崗位職責、崗位培訓、崗位操作規(guī)程；車管員獎懲標準、停車場績效考核辦法以及監(jiān)督檢查細則等相關內容。另外，從成本控制與場地要求方面考慮，具備條件安裝停車場智能管理系統(tǒng)的要盡量安裝啟用，利用智能管理系統(tǒng)的優(yōu)越功能減少人為制造徇私舞弊的機會或添補因制度不完善而出現(xiàn)不到位的管理缺陷。2．各司其職，各盡其能，理順停車場的管理架構。

要解決停車場管理各自為政的做法，建議在公司領導班子成員中指定一人專司停車場分管之責，并在公司職能部門中設置一個停車場管理專員，財務部門設一個停車場票據(jù)管理員，這兩人共同負責對公司所轄停車場管理的日常指導和巡查監(jiān)督。此外，各單位的停車場現(xiàn)場管理不能交由保安隊長管理，由所轄服務中心指定一名助理以上行政領導對停車場日常事務性工作負責，這幾個職位從上至下形成縱向的停車場管理架構。

3．統(tǒng)一規(guī)范停車場的各種票據(jù)和卡類的管理。停車場管理票據(jù)，如發(fā)票、進出小票、月卡、季卡、年卡、免費卡、優(yōu)惠卡等應由公司財務管理部門根據(jù)各個停車場的具體情況，分門別類進行設計印刷或購買，由停車場票據(jù)管理員統(tǒng)一管理。下屬服務中心的核算員或停車場專職收費員相應作好領取、繳銷、保管、登記工作。

對小區(qū)內特別用戶（主要指廠房和商業(yè)停車場內的修理廠、專業(yè)市場和餐館等）實行優(yōu)惠收費的控制，首先要與業(yè)主用戶協(xié)商優(yōu)惠金額和數(shù)量，并登記確定戶數(shù)或車輛臺數(shù)，按照優(yōu)惠辦法區(qū)別收費，統(tǒng)一規(guī)范，杜絕隨意性、無序性事件的發(fā)生。

4．設置停車收費崗位，擇優(yōu)選拔收費人員。

對停車場管理規(guī)模較大的單位，增設停車場收費員崗位，選擇思想好、責任心強、穩(wěn)動性好的員工擔任專職收費員，從而減輕各單位由核算員兼管工作負荷過重而顧此失彼的壓力。停車場收費員主要的工作職責可以概括為：停車場票據(jù)的領取、繳銷、登記工作，停車場的月卡、季卡、年卡的收費沖卡工作，將每天各崗亭收取的臨時停車費及時送存銀行，與公司財務管理部門定期對賬、結賬，做好停車場的各項報表統(tǒng)計分析工作，重大事件上報工作。停車場收費員實行雙重管理，即行政上由所在服務中心管理，而業(yè)務上由公司財務管理部門進行指導。5．加強停車場的報表分析統(tǒng)計工作，統(tǒng)一無票收入的管理。

公司財務管理部門要根據(jù)停車場的實際情況，設置停車場各種報表，如“XX停車場日收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場XX崗亭收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場月收費情況統(tǒng)計表”、“XX停車場交接班記錄表”、“停車費收入實際歸屬月份統(tǒng)計表”等表格，詳細統(tǒng)計月卡、季卡、年卡、優(yōu)惠卡、免費卡臨時進出等情況；分清露天、車庫等各種情況，以便相關責任人員對停車場的收入情況進行分析跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)收入異增異減等不正常的問題。

由于無票收入的回收及票據(jù)的管理和款項的上交存在較大的漏洞（特別是沒有啟用停車場電腦管理系統(tǒng)的停車場），因此建議由公司統(tǒng)一規(guī)范：各單位對車主付費但不要的發(fā)票，由當班人員統(tǒng)計上交停車場收費員，并在日收費情況登記表中予以登記，停車場收費員根據(jù)月收費情況統(tǒng)計表的數(shù)據(jù)將發(fā)票統(tǒng)一上交公司財務部門，由公司統(tǒng)一處理。

6．停車場的日常檢查監(jiān)督要制度化、長期化。

對停車場的日常管理建議由專人(最好明確為停車場收費員)核查崗亭收費員當班收費情況，包括核實崗亭電腦進出記錄、免費車輛情況、停車票使用、賬款是否一致等，同時做好各班的交接班和結款記錄并由雙方當事人相互簽字確認備查。各單位停車場分管負責人作為第一責任人，要定期和不定期的進行核查，至少每周一次，公司層面的停車場管理部門和財務部票據(jù)管理員聯(lián)合起來定期和不定期的進行監(jiān)督抽查，最少一個季度一次，對認為有必要的停車場要重點抽查。在停車場收費處公示監(jiān)督電話，歡迎對違法和違紀行為的舉報，如查出違法違紀行為屬實的，一定予以嚴懲。7．留下免費車輛通行的管理痕跡，實施停車場重要管理崗位定期輪換制度。免費車在停車場是無可避免的，比如工商、稅務、城管、司法等相關政府部門的公務車輛，但做好這些車輛免費放行的統(tǒng)一規(guī)范，非常有必要。有停車管理智能系統(tǒng)的，要掃描和核對相關證件，沒有使用停車管理智能系統(tǒng)的更要明確相關規(guī)定，留下免費車輛的所屬單位和駕駛人員的聯(lián)系電話以便查詢。對停車場崗亭當班人員、停車收費專員和停車場負責人員要定期和不定期的進行輪換。8．掌握政策法規(guī)，加強崗位培訓，從停車場管理的基礎工作抓起。停車場管理部門一定要認真學習相關政策法規(guī)，掌握新政策、新法規(guī)，新動態(tài)，并及時組織基層上崗人員培訓討論，貫徹執(zhí)行。當然，加強從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，提高業(yè)務技能，培養(yǎng)從業(yè)人員遵紀守法和自覺維護公司利益的自覺性等基礎性工作，必須常抓不懈。

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