關(guān)于高校小區(qū)物業(yè)管理工作的匯報(bào)

關(guān)于高校小區(qū)物業(yè)管理工作的匯報(bào)

各位業(yè)主：

南昌大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)昌健物業(yè)于201*年3月31日進(jìn)駐高校住宅小區(qū)，在各位業(yè)主的關(guān)愛(ài)、理解和支持下，我物業(yè)管理處全體員工始終堅(jiān)持以人為本的服務(wù)理念，堅(jiān)持為教職員工服務(wù)的宗旨，堅(jiān)持創(chuàng)建文明和諧小區(qū)的目標(biāo)，積極努力的工作，現(xiàn)將半年來(lái)所做工作以及了解到的問(wèn)題匯報(bào)如下：一、半年來(lái)做的主要工作1、

5月1日對(duì)小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行單行道管理。小區(qū)實(shí)行車輛單行道管理，實(shí)行之初，就得到了廣大業(yè)主和車主的理解和支持，盡管個(gè)別車主有意見(jiàn)甚至有抵觸情緒，但是在業(yè)委會(huì)、公司、管理處全體人員的耐心解釋下，也都能逐步自覺(jué)地按規(guī)定行使，使小區(qū)的交通管理規(guī)范、車輛行駛暢通。2、

對(duì)秩序維護(hù)員進(jìn)行調(diào)整和整頓，秩序維護(hù)員由原來(lái)的每星期休息一天調(diào)整到每二個(gè)星期休息一天，增加了巡邏次數(shù)，保證晚班、中班有四人在崗。并且在集團(tuán)的大力支持下更換了秩序維護(hù)員服裝。3、

解決了小區(qū)水管經(jīng)常爆裂問(wèn)題。自我公司進(jìn)駐開(kāi)始，每月小區(qū)水管的爆管次數(shù)多達(dá)五六次，造成了水資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，業(yè)主的生活質(zhì)量受到了影響。小區(qū)管理處工作人員認(rèn)真對(duì)小區(qū)供水系統(tǒng)進(jìn)行多方面的了解、綜合分析每次爆管的原因，最后采取人工操作閘門，控制進(jìn)水量，避免了水錘現(xiàn)象，使小區(qū)的爆管問(wèn)題得到了有效的解決。4、

高校小區(qū)的四部電梯存在嚴(yán)重的零部件老化，運(yùn)行故障率高，業(yè)主反映強(qiáng)烈。進(jìn)駐之初，我們就圍繞這一事關(guān)業(yè)主安全的電梯問(wèn)題做了幾件事，首先，在業(yè)委會(huì)的支持下，通過(guò)招標(biāo)形式，選擇了電梯維保公司，并將九千多元的維修費(fèi)用降到八千余元，對(duì)四部電梯進(jìn)行了檢修；其次，對(duì)電梯進(jìn)行了年檢；第三，近一個(gè)多月，又發(fā)現(xiàn)14棟2部電梯的門輪全部老化，變型，在征得業(yè)委會(huì)的同意和支持下，又出資二千多元對(duì)14棟二部電梯更換了門輪。5、

每遇下雨，15棟地下室就會(huì)嚴(yán)重積水，給業(yè)主帶來(lái)了諸多的不便，業(yè)主意見(jiàn)很大，盡管如此，以往的物業(yè)公司也都沒(méi)從根本上解決這一問(wèn)題。為了徹底解決這一難題，我們管理處全體人員一面對(duì)積水進(jìn)行清掃，一面查找滲漏點(diǎn)，原因搞清后，并親自施工，使多年的滲漏問(wèn)題得以根本解決。6、

14棟化糞池每星期均會(huì)堵塞，發(fā)現(xiàn)此情況后，管理處組織人員進(jìn)行了開(kāi)挖，發(fā)現(xiàn)化糞池連接排水管的中間部位競(jìng)無(wú)完整的管道，泥土塌陷造成堵塞，經(jīng)與業(yè)委會(huì)協(xié)商，現(xiàn)已重新鋪設(shè)了管道。7、五棟二單元從一樓到三樓均出現(xiàn)污水從地漏溢出的現(xiàn)象，通過(guò)管理處

員工排查發(fā)現(xiàn)是排水管堵塞，并提出了解決方案主動(dòng)上門協(xié)調(diào)，每戶業(yè)主同意出60元重新鋪設(shè)了排水管道，從而徹底解決了堵塞問(wèn)題。8、

9棟有一5樓的衛(wèi)生間往4樓滲水，這一問(wèn)題持續(xù)了5年之久，不但前面的三家物業(yè)公司均未能解決，甚至雙方學(xué)校的主管領(lǐng)導(dǎo)出面也不了了之。我們公司進(jìn)駐后，通過(guò)與雙方多次耐心細(xì)致的協(xié)調(diào)，并提出解決問(wèn)題的方案與他們協(xié)商，最終形成了一致的意見(jiàn)，使這一老大難問(wèn)題得以圓滿解決。9、

小區(qū)現(xiàn)有的滅火器全是小區(qū)交付使用時(shí)配置的，現(xiàn)已全部過(guò)期、失效。在我們的建議下，業(yè)委會(huì)苦于經(jīng)費(fèi)，同意只灌二十瓶，但遠(yuǎn)不夠小區(qū)使用，鑒于此情況，管理處借創(chuàng)建文明城市的機(jī)遇主動(dòng)向住地政府求援，得到了當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的大力支持，支援了小區(qū)62瓶全新的滅火器。

10、為了減少小區(qū)內(nèi)的安全隱患，在征得業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持下，對(duì)西門口與學(xué)校交匯處的入口安裝了護(hù)欄，擋住了電動(dòng)車、摩托車的進(jìn)出，有效地減少了機(jī)動(dòng)車輛在小區(qū)內(nèi)的通行。

11、為了配合南昌市爭(zhēng)創(chuàng)文明城市，管理處配合青山湖區(qū)房管局、高新社區(qū)居委會(huì)在小區(qū)安裝了三個(gè)報(bào)刊欄，同時(shí)對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化進(jìn)行突擊整治，得到了房管局的充分肯定，本小區(qū)也列入房管局的推檢單位。12、由于前一物業(yè)在撤離時(shí)帶走了3月份以前的水電表基數(shù)，給水電費(fèi)用的結(jié)算造成了很大的麻煩，管理處在集團(tuán)的支持下組織員工對(duì)每家每戶的水電表進(jìn)行查抄核對(duì)，徹底弄清了所有業(yè)主家的水電表基數(shù)。

13、前一物業(yè)為了降低損耗，減少管理成本，在小區(qū)實(shí)行限時(shí)供水。昌健物業(yè)接管后為了確保每位業(yè)主的用水需求，我們實(shí)行了二十四小時(shí)不間斷供水。

14、自入駐以來(lái)，物管處共抓住小偷三名，發(fā)現(xiàn)業(yè)主未上鎖的摩托車、電動(dòng)車、自行車多達(dá)50多輛。積極建議業(yè)委會(huì)在有限經(jīng)費(fèi)的情況下，先行對(duì)小區(qū)的周邊圍墻安裝紅外線安防報(bào)警系統(tǒng)，此建議已被業(yè)委會(huì)采納。15、物管處現(xiàn)已與青山湖區(qū)政府有關(guān)部門，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊�、市自�?lái)水公司、城管等眾多部門建立了良好關(guān)系。

16、小區(qū)供水系統(tǒng)改造工程的前期工作已取得了重大進(jìn)展，并即將簽訂施工合同。

17、在創(chuàng)建文明城市活動(dòng)中，我們?cè)谇嗌胶�區(qū)房管局的指導(dǎo)下，小區(qū)物業(yè)管理處的內(nèi)部建設(shè)得到進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)制度、各種圖表進(jìn)一步規(guī)范，積累了經(jīng)驗(yàn)。

18、在我們的建議下，業(yè)委會(huì)對(duì)發(fā)電機(jī)組進(jìn)行了修理，確保了高層在特殊情況下的用電需求。

19、為了配合對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)行西進(jìn)北出單行道管理工作，在業(yè)委會(huì)的支持下，在二個(gè)入口處重新安裝了道閘，這對(duì)小區(qū)車輛的安全通行發(fā)揮了積極的作用。

二、小區(qū)目前存在的主要問(wèn)題：

我公司接管小區(qū)物業(yè)后，對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備、消防系統(tǒng)進(jìn)行了一次較為全面的檢查驗(yàn)收，暴露出來(lái)的問(wèn)題是難以想象得到的，現(xiàn)匯報(bào)如下：1、消防系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)，兩棟高層的消防水箱已廢棄多年，消防管道

長(zhǎng)年處于無(wú)水狀態(tài)，消防報(bào)警系統(tǒng)已成一個(gè)空殼，主要的零部件全被盜光。另外，滅火器仍有不少是過(guò)期失效的，消防帶槍頭大部份被盜。2、高壓柜的原配工具蕩然無(wú)存，嚴(yán)重的是這些原配工具除了廠家能配以

外，在南昌市無(wú)法配到。3、小區(qū)無(wú)安防監(jiān)控系統(tǒng)。4、小區(qū)車位嚴(yán)重缺乏。

5、小區(qū)“先天不足”，沒(méi)有維修基金。

6、小區(qū)與當(dāng)?shù)卣�府有關(guān)部門的關(guān)系尚未理順，小區(qū)現(xiàn)是“幾不管”住宅

小區(qū)。

三、近期的主要工作：

1、在業(yè)委會(huì)的支持下，在小區(qū)圍墻安裝紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)。2、在各棟落水管上安裝帶刺的鋼絲，防小偷攀爬。3、在一個(gè)半月內(nèi)完成供水系統(tǒng)改造工程。

4、啟動(dòng)車位規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征集車輛管理方案的工作。

昌健物業(yè)高校小區(qū)管理處

201*-10-

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關(guān)于建寧縣小區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報(bào)

一、基本情況

近年來(lái)，隨著城市化步伐的不斷加快，我縣房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，縣城人口迅速增加，居民住宅小區(qū)物業(yè)管理已成為城市管理的重要組成部分。截至目前，在我縣城區(qū)規(guī)劃面積中新建有萬(wàn)安、青云嶺、景秀花園、福城、江源水都、青山南苑等小區(qū)。在已入住的以上這些居民小區(qū)中，物業(yè)管理主要有以下幾種模式，即：物業(yè)公司管理的有江源水都居民小區(qū)；開(kāi)發(fā)商兼顧物業(yè)的有福城居民小區(qū)；業(yè)主自己管理的有景秀花園、萬(wàn)安2個(gè)居民小區(qū)；青山南苑、青云嶺小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理業(yè)主也無(wú)自治管理。以上小區(qū)都還未成立業(yè)主委員會(huì)。

現(xiàn)在我縣居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由縣規(guī)劃建設(shè)局房管所管理，濉城鎮(zhèn)下屬社區(qū)居委會(huì)協(xié)助管理，可以說(shuō)目前我縣居民的小區(qū)物業(yè)管理尚不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展和居民生活的要求，產(chǎn)生的問(wèn)題較多，群眾意見(jiàn)較大，物業(yè)管理運(yùn)行很不規(guī)范。

二、存在的主要問(wèn)題

（一）對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作還沒(méi)有引起足夠的重視，綜合協(xié)調(diào)管理機(jī)制尚未形成。一是對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例學(xué)習(xí)宣傳貫徹不夠、認(rèn)識(shí)不足，監(jiān)管制度和具體細(xì)則還沒(méi)有建立起來(lái)；二是物業(yè)管理工作沒(méi)有明確的主管部門和對(duì)應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，部門職責(zé)不夠分明；三是物業(yè)公司、社區(qū)（居委會(huì)）、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的關(guān)系尚未理順，責(zé)任不明確。（二）前期規(guī)劃建設(shè)遺留問(wèn)題多，實(shí)行物業(yè)管理?xiàng)l件不足，業(yè)主對(duì)現(xiàn)狀不滿意。一是一些早期開(kāi)發(fā)的小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，同一小區(qū)多家開(kāi)發(fā)或產(chǎn)權(quán)單位，物業(yè)管理出現(xiàn)交叉或空缺現(xiàn)象；二是有的小區(qū)沒(méi)有按規(guī)劃要求和物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定配套物業(yè)用房、社區(qū)用房及其它共用設(shè)施；三是有的小區(qū)在交工驗(yàn)收后，存在綠地改作他用、房屋質(zhì)量差、資料不全等問(wèn)題，引發(fā)業(yè)主不滿。四是許多小區(qū)為開(kāi)放式，一樓為商鋪、餐飲店等各類人員進(jìn)出頻繁，存在較多安全隱患。

（三）物業(yè)管理服務(wù)滯后，不適應(yīng)小區(qū)建設(shè)管理工作的快速發(fā)展。在我縣現(xiàn)有的物業(yè)公司的管理服務(wù)，不能滿足小區(qū)居民的需求。

（四）舊住宅小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損嚴(yán)重。目前，我縣尚有許多舊宅小區(qū)和散居區(qū)，這些舊住宅小區(qū)建設(shè)年代早，房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)多樣化，缺少維修改造資金，小區(qū)的保潔目前基本由共建單位和社區(qū)勉強(qiáng)維持，而小區(qū)綠化、路面維護(hù)、下水入網(wǎng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題較多，居民意見(jiàn)很大。

（五）物業(yè)收費(fèi)難，影響了物業(yè)管理的正常運(yùn)行。一些小區(qū)業(yè)主仍習(xí)慣于享受過(guò)去的政府福利性服務(wù)，有償服務(wù)意識(shí)淡薄。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理期望值較高，如達(dá)不到自己的要求，就拒交物業(yè)管理費(fèi)，以致次年其他業(yè)主學(xué)樣，也拒交，直接拖垮物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司難以繼續(xù)，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。

三、幾點(diǎn)建議

結(jié)合我縣居民小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，為了進(jìn)一步規(guī)范和推動(dòng)我縣居民小區(qū)物業(yè)管理工作，逐步提高物業(yè)管理水平，提出如下幾點(diǎn)建議：

（一）明確部門職責(zé)，及時(shí)制定物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。一是要建立縣、鎮(zhèn)（社區(qū)）物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律和業(yè)主自治相結(jié)合的綜合管理格局；二是縣政府要根據(jù)《三明市人民政府關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)（試行）》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，進(jìn)一步明確在小區(qū)物業(yè)管理中，從前期的設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收到業(yè)主的入住使用、投訴受理等具體環(huán)節(jié)的工作程序和工作職責(zé)，明確政府部門、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以及對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法進(jìn)行公示公開(kāi)等具體事項(xiàng)，形成具有可操作性的實(shí)施辦法和細(xì)則，下發(fā)執(zhí)行。

（二）加大宣傳力度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。縣政府及相關(guān)部門要加大對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例的宣傳貫徹力度，使小區(qū)居民、建設(shè)單位、施工企業(yè)等都能了解物業(yè)管理法規(guī)，自覺(jué)履行職責(zé)。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，增強(qiáng)業(yè)主維權(quán)意識(shí)、自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)，組建業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建立并完善、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作制度和章程，使業(yè)主委員會(huì)切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（三）把好規(guī)劃建設(shè)關(guān)，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好環(huán)境。政府要督促規(guī)劃、建設(shè)等部門要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)審查、建設(shè)監(jiān)督、竣工驗(yàn)收等具體環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)，確保達(dá)標(biāo)。盡量建成一個(gè)大的小區(qū)避免建成多個(gè)住戶分散的居住小區(qū)出現(xiàn)，建成封閉式，各樓一層不設(shè)各單獨(dú)商鋪，建統(tǒng)一規(guī)范商場(chǎng)。要規(guī)范開(kāi)發(fā)商建設(shè)行為，嚴(yán)格按照規(guī)劃實(shí)施建設(shè)，對(duì)在建設(shè)過(guò)程中擅自變更規(guī)劃要求的、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)公用設(shè)施不配套的、工程質(zhì)量低劣的，應(yīng)及時(shí)糾正促其整改，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為實(shí)施物業(yè)管理奠定必要的基礎(chǔ)。

（四）提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)互動(dòng)機(jī)制。政府及有關(guān)部門應(yīng)牽頭聘請(qǐng)正規(guī)的物業(yè)管理公司，同時(shí)加強(qiáng)引導(dǎo)和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)抓好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)，完善從業(yè)人員資格證書(shū)制度。改善服務(wù)態(tài)度和方式，增強(qiáng)收費(fèi)透明度，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)爭(zhēng)取業(yè)主的支持、增強(qiáng)業(yè)主的主動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)。政府可通過(guò)設(shè)立物業(yè)補(bǔ)助基金等適當(dāng)方式對(duì)特困戶及喪失勞動(dòng)力的困難戶進(jìn)行補(bǔ)助。社區(qū)（居委會(huì)）要及時(shí)聯(lián)系指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)積極發(fā)揮作用，配合有關(guān)部門共同做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)業(yè)主提供清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境。

（五）加大投入力度，加快舊小區(qū)的改造步伐。一是政府要組織有關(guān)部門全面摸清舊小區(qū)樓房棟數(shù)、面積、戶數(shù)和原產(chǎn)權(quán)單位底數(shù)以及存在問(wèn)題等，為下一步改造工作做好準(zhǔn)備；二是政府應(yīng)對(duì)供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施欠帳較多，又無(wú)維修資金來(lái)源的小區(qū)，按照輕重緩急，列入計(jì)劃，逐年改造，而后交由物業(yè)公司或所在社區(qū)接管，逐步建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，從源頭上解決舊小區(qū)的環(huán)境改造、物業(yè)管理問(wèn)題。

（六）加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)管隊(duì)伍的建設(shè)，進(jìn)一步完善和規(guī)范物業(yè)管理的監(jiān)管體系。一是建議成立物業(yè)管理站（或物業(yè)服務(wù)中心），配備專職人員，投入工作經(jīng)費(fèi)，明確工作職責(zé)，可采取試點(diǎn)先行，以點(diǎn)帶面的辦法，取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步推行；二是建立基層投訴受理機(jī)制，如在主管部門或濉城鎮(zhèn)（社區(qū)）設(shè)立投訴中心，受理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反物業(yè)管理?xiàng)l例行為的投訴；三是政府適時(shí)啟動(dòng)責(zé)任追究制，對(duì)于在物業(yè)管理中不積極履職的部門及個(gè)人進(jìn)行責(zé)任追究；四是通過(guò)建立條塊結(jié)合，以塊為主的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，努力將物業(yè)管理融入社區(qū)管理，形成社會(huì)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的新格局。

（七）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，逐步理順維修基金的使用渠道。應(yīng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，盡快理順?lè)课菥S修基金的使用管理機(jī)制，讓房屋維修基金的收繳、使用公開(kāi)透明，使維修基金真正發(fā)揮作用。

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