資產(chǎn)評估案例 (25)

其他資產(chǎn)評估案例5.5

資產(chǎn)評估常見錯誤案例三

土地的評估

案例

某評估機構(gòu)分別出具了兩份報告，評估對象分別為MD路417弄24號和XJ路144弄5458號的土地使用權(quán)，土地性質(zhì)均為工業(yè)用途；評估目的均為抵債評估。兩塊地屬于同一區(qū)域（步行5分鐘），然而，評估結(jié)論卻大相徑庭，MD路417弄24號的土地使用權(quán)評估價為5250元/平方米，XJ路144弄5458號的土地使用權(quán)評估價為11380元/平方米。

在相同的背景下，同一區(qū)域的地價為何有如此大的偏差？工作底稿沒有反映兩塊地的主要差異。

走訪現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)這兩塊地的周邊環(huán)境一致，均處在舊式里弄中間，兩者處于同一區(qū)域，一是東為HP路，南為XJ路，西為MD路。北為JG路，另一是東為SC路，南為XJ路，西為HP路，北為YN路，大路為JG路。在現(xiàn)場勘察過程中，我們發(fā)現(xiàn)：XJ路144弄5458號的門牌號不存在，XJ路144弄僅有“XJ路144弄過街樓”門牌，而該弄堂內(nèi)再無其他XJ路144弄的門牌號碼，其余均是HP路、SC路、YN路的有關(guān)弄堂號和門牌回。該報告所反映的委估對象應為HP路885弄5458號。在56號后門有一小木牌，上書“XX廠職工宿舍”。對

于此類問題，無論是底稿還是評估報告均未作出說明。

經(jīng)過抽查，我們很難判斷評估人員實地勘察的真實性，最起碼說明評估人員未履行盡職調(diào)查。根據(jù)抽查情況來看，該兩塊地塊的權(quán)證記載用途一致（工業(yè)用途）、規(guī)劃用途（商�。┮恢�，且保留現(xiàn)用途已是不可能的；周邊環(huán)境一致；評估目的一致；評估方法一致（均為基準地價法）；兩份報告的評估基準日和出具報告的時間一致；出具報告的機構(gòu)和評估師也一致，但評估機構(gòu)為何會得出不同的結(jié)論呢？

評估過程的系數(shù)調(diào)整如下：

區(qū)域因素修正個別因素修正街道條件距市中心路程交通設(shè)施市政設(shè)施商業(yè)配置情況社會環(huán)境區(qū)域因素修正系數(shù)面積大小形狀臨路狀況土地平整程度規(guī)劃限制條件相鄰房地產(chǎn)的合并交易個別因素修正系數(shù)XJ路144弄狀況一般較好一般一般較好稍差100/100較好較好較好一般一般一般100/100修正系數(shù)555-3112/100555115/100MD路417弄狀況較好較好稍差一般稍好稍好100/100較差稍差較差一般一般較差100/100修正系數(shù)55-333113/100-5-3-5-582/100

從上表中我們可以看出：評估師在系數(shù)調(diào)整中有明顯不合理之處：如區(qū)域因素修正中，對“市政設(shè)施”同樣判斷“一般”，XJ路地塊系數(shù)修正“5”，而MD路地塊卻不作修正；對“社會環(huán)境”的判斷，從現(xiàn)場來看是一致的，但評估師卻對XJ路地塊判斷為稍差，系數(shù)修

正“-3”，而對MD路地塊卻判斷為稍好，系數(shù)修正“3”；又如個別因素修正中，兩塊地同是矩形，但XJ路地塊對“形狀”判斷為“較好”，系數(shù)修正“5”，而MD路地塊對“形狀”判斷為“稍差”，系數(shù)修正“-3”；對“臨路狀況”判斷，XJ路地塊的“臨路狀況”判斷為“較好”，系數(shù)修正“5”，而對MD路地塊的“臨路狀況”判斷為“較差”，系數(shù)修正“-5”，而實際上XJ路地塊臨路30米左右，MD路地塊臨路10米左右，從系數(shù)修正來看不可能有如此大的差別，由此可見，評估師在運用基準地價系數(shù)修正法時，對系數(shù)（判斷）修正隨心所欲，造成一致性如此相近的兩塊地出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。

根據(jù)對周邊市場的調(diào)查，該地段的土地使用權(quán)價格在11380元/平方米左右比較合理，而MD路417弄24號的土地使用權(quán)評估價為5250元/平方米明顯偏低。

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其他資產(chǎn)評估案例5.4

資產(chǎn)評估常見錯誤案例二

存貨的清查

案例

上海XX汽車空調(diào)有限公司委托評估機構(gòu)對上海S汽車空調(diào)有限公司進行評估，擬收購該公司另一股東日本S株式會社在該公司25%的股權(quán)。

經(jīng)查，該公司有10483.15萬元的存貨，其賬面價值占總資產(chǎn)的34.11%，占凈資產(chǎn)的92.91%。其主要構(gòu)成為原材料和產(chǎn)成品，該公司的產(chǎn)品主要為汽車空調(diào)用壓縮機，每臺售價約為1000元左右。對如此大量的存貨，評估機構(gòu)是否認真進行了清查核實？清查的數(shù)量和金額是否達到《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》第二十五條中“存貨抽查數(shù)量要占總量的40%以上，賬面價值量要占總值60%以上”的要求？

帶著這些疑問，評估管理機構(gòu)到企業(yè)以及評估機構(gòu)進行了調(diào)查。評估機構(gòu)的答復是他們根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的存貨清單，核實了有關(guān)的采購和銷售合同、購置和銷售發(fā)票等會計憑證，并同該公司的存貨負責人一起到存貨存放地清查核實有關(guān)的存貨，對各類存貨進行了盤點，抽查數(shù)量和金額均達到要求。但在企業(yè)了解的情況是該公司的存貨除少量在廠區(qū)內(nèi)存放外，其余大部分都存放在外地，如長春、武漢

和廣州等地，以便隨時向附近廠商供貨。而本次評估時評估機構(gòu)卻未對異地存放的存貨進行現(xiàn)場清查核實，而僅是從賬面上進行了復核。由此看來，評估機構(gòu)對存貨的清查核實應是不達標準的。

存貨作為企業(yè)重要的一項資產(chǎn)，對其清查核實的好壞，直接影響到整體的評估結(jié)果。評估機構(gòu)在對賬面價值占總資產(chǎn)34.11%的存貨進行評估時，僅選取了小部分進行現(xiàn)場清查核實，而大部分采用賬面核實這種會計的方式代替評估現(xiàn)場清查，這樣是無法了解存貨的真實情況的，自然也無法對存貨的價值進行正確的評估。

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