201*年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年終總結(jié) 1

201*年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年終總結(jié)1、政策環(huán)境(1)概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，201*年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國(guó)范圍內(nèi)提高首次購(gòu)房和二套住房的首付比例和利率，停止對(duì)家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購(gòu)房套數(shù)、限制外地人購(gòu)房貸款，以問(wèn)責(zé)省級(jí)政府和力促地方政府及各部委出臺(tái)配套措施的方式抓落實(shí)等。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)，對(duì)包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購(gòu)房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度空前�；仡�201*年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個(gè)階段，各階段的代表性政策及市場(chǎng)變化如下：轉(zhuǎn)播到騰訊微博1-4月，第一輪調(diào)控。201*年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（"國(guó)十一條"），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個(gè)月的市場(chǎng)并未降溫，2-4月全國(guó)商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點(diǎn)城市"地王"頻出。這直接導(dǎo)致了4月17日"國(guó)十條"的出臺(tái)。4月-9月，第二輪調(diào)控。201*年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔201*〕10號(hào)，"國(guó)十條"），隨后的幾個(gè)月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在5-8月顯著降溫，其5月和6月全國(guó)商品房銷售面積分別同比下降3.4%和2.7%，7月和8月擴(kuò)大至15.4%和10.1%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)4月環(huán)比漲幅達(dá)1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。9月市場(chǎng)回暖帶來(lái)第三輪調(diào)控。9月全國(guó)及重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.6%，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十大城市上漲0.8%。房?jī)r(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺(tái)了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國(guó)性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為"929新政"。(2)調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求為抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央及地方政府主要實(shí)施了以下政策措施：一是差別化信貸政策。4月17日，"國(guó)十條"出臺(tái)，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。為抑制9房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的上行傾向，9月29日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4月"國(guó)十條"和"9.29新政"實(shí)施的差別化信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，其嚴(yán)厲程度空前，力度史無(wú)前例，嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)需求。轉(zhuǎn)播到騰訊微博二是限購(gòu)政策。為落實(shí)4月"國(guó)十條"及"9.29新政"精神，北京于4月30日出臺(tái)了"國(guó)十條實(shí)施細(xì)則"，規(guī)定北京家庭只能新購(gòu)一套商品住房。截至11月底，先后有16個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令，其中深圳、南京最為嚴(yán)厲，限制購(gòu)買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購(gòu)買）；上海、大連等城市比較嚴(yán)厲，限定新購(gòu)買一套房；天津、蘇州等城市嚴(yán)厲程度一般，規(guī)定限購(gòu)一套新房。從時(shí)間來(lái)看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到201*年底，其他城市未明確。除部分城市出臺(tái)限購(gòu)令外，國(guó)家外匯管理局、住建部還出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。

擴(kuò)展閱讀：201*年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

1、政策環(huán)境

(1)概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前

為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，201*年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國(guó)范圍內(nèi)提高首次購(gòu)房和二套住房的首付比例和利率，停止對(duì)家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購(gòu)房套數(shù)、限制外地人購(gòu)房貸款，以問(wèn)責(zé)省級(jí)政府和力促地方政府及各部委出臺(tái)配套措施的方式抓落實(shí)等。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺(tái)和逐步落實(shí)，對(duì)包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、回顧201*年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個(gè)階段，各階段的代表性政策及市場(chǎng)變化如下：

回顧201*年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個(gè)階段，各階段的代表性政策及市場(chǎng)變化如下：

1-4月，第一輪調(diào)控。201*年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（"國(guó)十一條"），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個(gè)月的市場(chǎng)并未降溫，2-4月全國(guó)商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點(diǎn)城市"地王"頻出。這直接導(dǎo)致了4月17日"國(guó)十條"的出臺(tái)。

4月-9月，第二輪調(diào)控。201*年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔201*〕10號(hào)，"國(guó)十條"），隨后的幾個(gè)月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺(tái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也在5-8月顯著降溫，其5月和6月全國(guó)商品房銷售面積分別同比下降3.4%和2.7%，7月和8月擴(kuò)大至15.4%和10.1%；70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)4月環(huán)比漲幅達(dá)1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。

9月市場(chǎng)回暖帶來(lái)第三輪調(diào)控。9月全國(guó)及重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.6%，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十大城市上漲0.8%。房?jī)r(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺(tái)了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國(guó)性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為"929新政"。

(2)調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求

為抑制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央及地方政府主要實(shí)施了以下政策措施：

一是差別化信貸政策。4月17日，"國(guó)十條"出臺(tái)，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。為抑制9房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的上行傾向，9月29日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4月"國(guó)十條"和"9.29新政"實(shí)施的差別化信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)房進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，其嚴(yán)厲程度空前，力度史無(wú)前例，嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)需求。

二是限購(gòu)政策。為落實(shí)4月"國(guó)十條"及"9.29新政"精神，北京于4月30日出臺(tái)了"國(guó)十條實(shí)施細(xì)則"，規(guī)定北京家庭只能新購(gòu)一套商品住房。截至11月底，先后有16個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令，其中深圳、南京最為嚴(yán)厲，限制購(gòu)買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購(gòu)買）；上海、大連等城市比較嚴(yán)厲，限定新購(gòu)買一套房；天津、蘇州等城市嚴(yán)厲程度一般，規(guī)定限購(gòu)一套新房。從時(shí)間來(lái)看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到201*年底，其他城市未明確。除部分城市出臺(tái)限購(gòu)令外，國(guó)家外匯管理局、住建部還出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。

三是上調(diào)住房公積金貸款利率，對(duì)使用公積金貸款購(gòu)買多套住房進(jìn)行限制。201*年10月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，指出五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。11月2日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴(yán)格的規(guī)定，并要求停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。目前，公積金貸款除首套90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)按揭貸款政策保持一致，進(jìn)一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來(lái)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的意愿。

(3)調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)

1998年住房制度改革的目標(biāo)之一就是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，通過(guò)調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問(wèn)題。而近幾年保障房供應(yīng)的不足，商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，使得中低收入

家庭買房難、住房難的問(wèn)題越來(lái)越突出。因此，與此前調(diào)控不同，中央政府在201*年把保障房建設(shè)提高到了前所未有的高度，具體相關(guān)政策如下：

第一，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。201*年1月21日，國(guó)土資源部《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，規(guī)定"申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%"。4月15日，國(guó)土部公布了各地住房供地計(jì)劃，全國(guó)來(lái)看，保障房及中小套型普通商品房用地占比為76.6%。4月17日"國(guó)十條"也強(qiáng)調(diào)了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地是住房建設(shè)的基礎(chǔ)，確保了土地供給，有利于保障房建設(shè)工作的展開。

第二，通過(guò)減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)。為落實(shí)4月"國(guó)十條"精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6月8日，住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)等7部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，指出對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠策的通知》，對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。保障房面對(duì)的是中低收入家庭，價(jià)格受限制，企業(yè)在參與建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中利潤(rùn)較低，給予稅費(fèi)減免優(yōu)惠能鼓勵(lì)企業(yè)積極參與保障房建設(shè)。第三，金融支持保障房建設(shè)。5月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。6月住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)等7部委聯(lián)合出

臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長(zhǎng)期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過(guò)發(fā)行中長(zhǎng)期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。資金是保障房建設(shè)的難題，金融支持措施的出臺(tái)將拓寬保障房建設(shè)的資金來(lái)源渠道，一定程度上鼓勵(lì)了企業(yè)參與保障房建設(shè)。

(4)調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

除以上政策外，201*年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

融資環(huán)節(jié)，4月"國(guó)十條"要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理，對(duì)違規(guī)企業(yè)證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。11月12日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求各信托公司應(yīng)立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控。這些措施的出臺(tái)將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度和資金壓力。

土地開發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，確保保障房及中小套型普通商品房用地，開展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查，并對(duì)一些違規(guī)企業(yè)制定了明確的懲罰措施，如對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加大曝光和處罰力度，暫停其新購(gòu)?fù)恋�。�?guó)土資源部還發(fā)出通知，嚴(yán)禁國(guó)土部門行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的事業(yè)單位或中介機(jī)構(gòu)交叉任職，嚴(yán)防地產(chǎn)市場(chǎng)腐敗。

商品房交易環(huán)節(jié)，加大交易秩序監(jiān)管力度，對(duì)存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格。"929新政"要求依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂"陰陽(yáng)合同"等行為。部分城市，如北京等還出臺(tái)了商品房預(yù)售資金管理辦法，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理。這些措施強(qiáng)化了商品房交易的管理，將使商品房市場(chǎng)更加健康運(yùn)行。

(5)小結(jié)：201*房地產(chǎn)調(diào)控政策特點(diǎn)

201*年我國(guó)房地產(chǎn)政策頻出，差別化信貸政策空前嚴(yán)厲，稅收減免、金融支持等政策大力鼓勵(lì)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序管理有力加強(qiáng)等，這一系列政策出臺(tái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)乏力，價(jià)格快速上漲得到遏制。201*年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，總的來(lái)看，有如下特點(diǎn)：

首先，目標(biāo)清晰。遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲201*年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。一方面，通過(guò)差別化信貸政策、實(shí)施限購(gòu)措施、上調(diào)住房公積金貸款利率等來(lái)抑制投資投機(jī)需求；另一方面，加大土地供給，確保保障房及中小套型商品房用地供應(yīng)，利用稅費(fèi)減免、金融支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)保障房建設(shè)，加大保障房建設(shè)力度，增加住房供給。

其次，出臺(tái)及時(shí)。如前所述，針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，201*年的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)，各項(xiàng)政策出臺(tái)及時(shí)。針對(duì)1月"國(guó)十條"出臺(tái)后北京等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)繼續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)，4月17日，國(guó)務(wù)院及時(shí)出臺(tái)"國(guó)十條"，促使5-8月房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制。9月，隨著成交量的回升，價(jià)格再度出現(xiàn)快速上漲跡象，"929"即刻到位，更嚴(yán)厲的政策及時(shí)出臺(tái)9月29日，住建部、央行等7部委聯(lián)合出臺(tái)了系列政策。

再者，力度空前。實(shí)施的差別化信貸政策力度空前嚴(yán)厲，一套房首付不低于30%，二套房首付不得低于50%，商業(yè)銀行暫停第三套房貸，超過(guò)了201*年差別化信貸政策嚴(yán)厲程度。部分城市還出臺(tái)了限購(gòu)措施，限制居民家庭購(gòu)房套數(shù)，這在201*年以前是從來(lái)沒有的。4月"國(guó)十條"指出，201*年要完成建設(shè)保障性住房及各類棚戶區(qū)改造住房580萬(wàn)套的工作任務(wù)，這是多年來(lái)保障房建設(shè)的一個(gè)新高度，而201*年、201*年分別只有100多萬(wàn)套和300多萬(wàn)套。11月底，住建部發(fā)出通知，201*年全國(guó)保障性住房建設(shè)計(jì)劃將達(dá)1000萬(wàn)套，相比201*年增長(zhǎng)了72.4%。

然后，方式多樣，經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用。201*年房地產(chǎn)政策頻發(fā)，從抑制投資投機(jī)需求、增加供給、市場(chǎng)監(jiān)管等多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全方位調(diào)控，涉及到稅收、土地、金融、交易管理等，甚至有行政性的限購(gòu)措施，政策種類較多。

2、土地市場(chǎng)

(1)1-11月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地累計(jì)上市量同比增長(zhǎng)43%，其中上半年增長(zhǎng)顯著，下半年漸趨平穩(wěn)

201*年1-11月，全國(guó)120個(gè)城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地39591萬(wàn)平方米，同比增加43%。從各月數(shù)據(jù)來(lái)看，除2月受新年假期影響導(dǎo)致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位運(yùn)行，1月和3月甚至接近3倍；自4月起，土地市場(chǎng)推出量同比增幅均在60%以下，7月以后則維持在15%以內(nèi)；9月29日出臺(tái)的"新五條"使得傳統(tǒng)的"銀十"變得異常冷清，而11月，在樓市看多氛圍日漸濃厚、土地利用計(jì)劃壓力與日漸緊迫的時(shí)間等多重壓力之下，土地市場(chǎng)供應(yīng)量沖高，達(dá)到431萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅達(dá)15%，同比增幅達(dá)11%。

(2)1-11月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地成交量同比增長(zhǎng)40%，但10-11月持續(xù)下行

201*年1-11月，全國(guó)120個(gè)城市累計(jì)成交住宅用地30216萬(wàn)平方米，同比增加40%。從各月來(lái)看，4-6月的月成交量維持在2200萬(wàn)平方米這一水平，7-9月有所反彈，并在9月達(dá)到3076萬(wàn)平方米，是年內(nèi)第二高水平，但10-11月又有所下降。從同比變化看，前三個(gè)月同比增幅高位運(yùn)行，分別為266%、236%和462%，自4月起，土地市場(chǎng)成交量同比增幅均保持在50%以下，8、10兩個(gè)月更出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。11月，全國(guó)120個(gè)城市共成交住宅用地2887萬(wàn)平方米，同比增加19%，但環(huán)比下降4%，延續(xù)了上月的下行態(tài)勢(shì)。

(3)受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，120個(gè)城市的住宅用地樓面地價(jià)波動(dòng)頻繁，7月后呈震蕩上行之勢(shì)

從絕對(duì)水平來(lái)看，受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，120個(gè)城市的住宅用地樓面地價(jià)波動(dòng)頻繁，4月和7月均不足1500元/平方米，均屬于階段性低點(diǎn)。9月又達(dá)到全年最高的2395元/平方米，10月驟降至1617元/平方米，11月有所上升，達(dá)到2135元/平方米，環(huán)比上漲32%，同比上漲10%。從同比漲幅來(lái)看，1-5月地價(jià)同比漲幅均在60%以上，但逐月縮小。6月后漲跌幅波動(dòng)頻繁，但均在10%以下。

(4)上半年住宅用地平均溢價(jià)水平持續(xù)下降，三季度震蕩明顯，10-11月又明顯上升

上半年，120個(gè)城市的住宅用地平均溢價(jià)水平從1月的61%持續(xù)下行至6月17%。7-9月，溢價(jià)水平震蕩明顯，各月分別為20%、28%、24%，并未體現(xiàn)出明顯的趨勢(shì)。10-11月，盡管有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)，但企業(yè)拿地依然較為踴躍，溢價(jià)水平持續(xù)上升，分別為38%和42%。

同比來(lái)看，201*年1-5月的溢價(jià)水平均高于去年同期，但從6起，溢價(jià)水平均低于去年同期，表明今年的土地市場(chǎng)特別是下半年，開發(fā)企業(yè)拿地要更為理性。

(5)十大城市中重慶、天津201*年土地市場(chǎng)最為活躍

十大城市中除杭州外土地推出量均超過(guò)去年，天津規(guī)模最大，重慶增速最高

1-11月，天津累計(jì)供應(yīng)住宅用地2956萬(wàn)平方米，供應(yīng)量居全國(guó)首位。10個(gè)重點(diǎn)城市中，除杭州外供應(yīng)量均超過(guò)去年同期。其中，重慶共累計(jì)供應(yīng)住宅用地1510萬(wàn)平方米，供應(yīng)量同比增加110%。上海、天津均已超過(guò)全年供地計(jì)劃。從11月單月來(lái)看，10大城市土地交易市場(chǎng)非�；钴S，住宅用地推出量與成交量均大幅增長(zhǎng)。10大城市共推出912萬(wàn)平方米住宅用地，環(huán)比增加55%。北京、天津、武漢、重慶四城市推出量超過(guò)百萬(wàn)平方米，其中北京推出141萬(wàn)平方米，環(huán)比激增600%，天津推出113萬(wàn)平方米，環(huán)比增加92%，武漢、重慶分別推出230萬(wàn)平方米、222萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為88%、327%。

十大城市中除深圳外土地成交量均超過(guò)去年同期，廣州增速最高，天津成交面積近3000萬(wàn)平方米

1-11月，10個(gè)重點(diǎn)城市除深圳外累計(jì)成交量均超過(guò)去年同期，其中廣州累積成交529萬(wàn)平方米，同比增加197%，為漲幅最大的城市；雖然上海在本月零成交，但今年已累積成交1060萬(wàn)平方米，同比增加119%；深圳僅累積成交45萬(wàn)平方米，同比下降20%。

二線城市中成都累計(jì)成交926萬(wàn)平方米，同比增加97%，增幅位居二線城市首位；武漢次之，累積成交1500萬(wàn)平方米同比增加72%；天津累計(jì)成交2342萬(wàn)平方米，成交量位居各大城市之首。

11月，10個(gè)重點(diǎn)城市除上海外均有住宅用地成交，共成交690萬(wàn)平方米，環(huán)比增加33%，天津成交面積163萬(wàn)平方米，居全國(guó)首位。

十大城市中除北京、武漢外，溢價(jià)水平均低于去年

從1-1月平均溢價(jià)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)土地市場(chǎng)影響明顯，除北京、武漢外其他城市均低于去年同期。土地供應(yīng)量的增加、調(diào)控政策的持續(xù)出臺(tái)、出讓方式的改變（招標(biāo)制度的更多使用），使土地價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)得到抑制。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)市場(chǎng)

201*年1-11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%，增速與1-10月持平，較上半年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，全國(guó)完成住宅開發(fā)投資額3.0萬(wàn)億元，同比增34.2%，增速較1-10月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，較上半年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。11月當(dāng)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4628億元，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，和去年同期相比增長(zhǎng)36.7%。

一線1級(jí)城市開發(fā)投資額占比較201*年略有下降，二三線城市占比保持平穩(wěn)，其他城市小幅上升。今年1-10月，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為13.0%，較201*年全年下降1個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市為42.6%，與201*年全年持平；其他城市占比44.5%，較201*年全年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。轉(zhuǎn)播到騰訊微博

(2)市場(chǎng)銷售：201*年1-11月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)9.8%，中西部省份銷售面積占比較201*年年底提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，四十個(gè)大中城市以外的其他城市住宅銷售面積占比提高5.7個(gè)百分點(diǎn)

今年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積8.25億平方米，比去年同期增長(zhǎng)9.8%，增幅比1-10月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)7.4%，辦公樓增長(zhǎng)25.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)35.2%。銷售額方面，1-11月，商品房銷售額4.23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%，增幅比1-10月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)12.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)用房分別增長(zhǎng)48.4%和50.2%。

5-8月同比下降，9月起止跌增長(zhǎng)。從不同月份來(lái)看，從年初到8月，商品房銷售累計(jì)增速持續(xù)下行，其中銷售面積從1-2月的38.2%下行至1-8月的6.7%，銷售額1-2月的70.8%下行至1-8月的7.5%，其中5-8月的單月商品房銷售面積均低于去年同期；9月起，全國(guó)商品房銷售累計(jì)增速開始回升，到1-11月，商品房銷售面積和銷售額增速分別回升至9.8%和17.5%，其中11月單月分別同比增長(zhǎng)14.5%18.6%。

東部區(qū)域銷售面積占比有所下降，而中西部均有所上升。前11個(gè)月東部地區(qū)銷售面積占比為49.3%，較201*年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，較201*年下降0.5

個(gè)百分點(diǎn)；中部省份占比為24%，較201*年提高了0.8個(gè)百分點(diǎn)，但較201*年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)；西部省份占比為26.7%，較201*年和201*年分別提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。

四十個(gè)大中城市以外城市占全國(guó)比重明顯上升。從各類城市今年1-10月住宅銷售面積全國(guó)占比來(lái)看，一線、二三線城市占比分別為5.2%和33.7%，分別較201*年年底下降2.8個(gè)百分點(diǎn)和2.9個(gè)百分點(diǎn)。而其他城市占比61.1%，較201*年全年大幅提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。

(3)房?jī)r(jià)：全年高位運(yùn)行，6-8月平穩(wěn)甚至下跌，但9月以來(lái)小幅上漲從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，環(huán)比漲幅波動(dòng)顯著：1-4月保持較快上漲勢(shì)態(tài)，月均漲幅在1.4%左右，在4月中旬國(guó)家出臺(tái)"國(guó)十條"調(diào)控措施后，5月環(huán)比漲幅即下降至0.4%，6-8月價(jià)格環(huán)比保持不變，但9月又開始上漲，9-11月環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.3%和0.4%。同比來(lái)看，今年前4個(gè)月新建住宅銷售價(jià)格同比漲幅提高4.1個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。5月份以來(lái)保持下降趨勢(shì)，11月份為9.3%，較10月份下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，較4月份下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。

4、201*年房地產(chǎn)宏觀政策走勢(shì)預(yù)判：4.1、調(diào)控將堅(jiān)持保民生導(dǎo)向

“十二五”期間國(guó)土部門將堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央關(guān)于土地和住房供應(yīng)向民生領(lǐng)域傾斜的政策。201*年將以轉(zhuǎn)變土地利用結(jié)構(gòu)為方向，以自住性、中小套型商品房建設(shè)用地為重點(diǎn)，探索有效控制房?jī)r(jià)地價(jià)的政策和措施。

4.2、保障房將實(shí)現(xiàn)“按時(shí)足量”供應(yīng)

因政府為民服務(wù)，保民生的社會(huì)職責(zé)所在，居住作為人民的四大需求之一，保障的重要性顯而易見，因此在十二五規(guī)劃中已經(jīng)明確了保障房建設(shè)和供應(yīng)量將

繼續(xù)加大，并以限價(jià)房、公租房、廉租房等多種形式滿足中低收入階層的居住需要。十二五期間北京將進(jìn)一步擴(kuò)大公共廉租房的規(guī)模，提高保障性住房的供應(yīng)比例，并計(jì)劃建設(shè)各類政策性住房100萬(wàn)套，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)：保障性住房占整個(gè)住房的60%，公共租賃住房占保障性住房的60%。

4.3、房產(chǎn)稅試點(diǎn)有望

財(cái)政部稅政司綜合處處長(zhǎng)周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會(huì)上公開表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。同時(shí)財(cái)科所所長(zhǎng)賈康也指出：“推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是中央已經(jīng)明確的方向，不可能不征。“房產(chǎn)稅試點(diǎn)有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計(jì)劃一年之內(nèi)將開始試點(diǎn)�！笨梢姺慨a(chǎn)稅的征收已是箭在弦上，相信這一房產(chǎn)保有階段征收的稅目將對(duì)抑制投資行為起到積極的作用。

201*年1月9日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在政府工作報(bào)告中提出，重慶將完善“雙軌制”住房供應(yīng)體系，今年新開工公租房1350萬(wàn)平方米，通過(guò)加強(qiáng)土地供應(yīng)、稅收約束等調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范�！笆�二五”期間，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。

據(jù)悉，財(cái)政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅，具體實(shí)施方案由地方政府制訂，報(bào)財(cái)政部備案。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺(tái)文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅�？磥�(lái)，房產(chǎn)稅終于將在201*年上路了。

4.4、政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健

因中共中央政治局會(huì)議已經(jīng)確定了201*年（明年）經(jīng)濟(jì)工作方向，其中提到201*年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中貨幣政策由今年的適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，這表明明年政府仍要控制流通領(lǐng)域的資金量，為了抑制現(xiàn)有的通貨膨脹情況繼續(xù)擴(kuò)大，因此如果政府通過(guò)加息等手段結(jié)束存款“負(fù)利率”現(xiàn)象（存量利率低于通貨膨脹率），也會(huì)在一定程度上抑制部分投資需求，讓一部分百姓安于將錢存在銀行賬戶。這樣宏觀調(diào)控政策的效果也就能真正落實(shí)。

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