房產(chǎn)中介行業(yè)市場分析

房產(chǎn)中介行業(yè)市場分析

房產(chǎn)中介行業(yè)市場分析互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)影響:

隨著時代的進步，百姓使用電腦的普及，各行業(yè)運用電子商務(wù)的現(xiàn)象會越來越多，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展并隨時影響著各個行業(yè)，那么在房產(chǎn)中介行業(yè)未來的出路在哪里?他們將走向何方?

互聯(lián)網(wǎng)將給這個行業(yè)帶來哪些變化?如何創(chuàng)新?百姓、中介公司、經(jīng)紀人如何運用互聯(lián)網(wǎng)來獲取自己所需要的信息?電子商務(wù)能給他們帶去哪些方便?

中介公司:

公司分類:1、品牌連鎖門面2、寫字樓中介3、寫字樓+門面連鎖4、獨立門面

1、公司定位:大部分中介行業(yè)很難通過企業(yè)文化等要素來留住業(yè)務(wù)人員，房產(chǎn)經(jīng)紀人到這家中介無非是看中公司能夠提供什么樣的平臺?百姓是否認同公司品牌?以這個平臺能帶來更多的業(yè)務(wù)和客戶嗎?接下來當(dāng)然就是提成機制是否公平?

2、公司外部環(huán)境:獨立中介�？繒r間、人脈。如:某小區(qū)內(nèi)中介本身就是本小區(qū)的居民，對客戶而言可信度高，在本小區(qū)的時間也長也許本身就認識，而且較放心，不怕被吃差價之類的，這類中介租賃業(yè)務(wù)具備區(qū)域化竟?fàn)巸?yōu)勢，房產(chǎn)買賣一般百姓認為小公司房源少，可選擇少，賣的也在想也許公司不大，價格賣得也不高，也不快。所以買賣方面要么無房源，要么就是情感房源(熟人房源)---業(yè)內(nèi)稱為獨家房源。這類中介生存根本是開支小，有部分穩(wěn)定收入(區(qū)域租賃)，當(dāng)然還有部分出售。隨著連鎖中介的進入，這類獨立小區(qū)中介也面臨著被分化市場的威脅，如大型超市進入社區(qū)會搶占小區(qū)煙酒店一樣。連鎖中介�，F(xiàn)在客戶在置業(yè)過程中也愿意選擇一些有知名度的、有品牌的中介公司，因為他們認為放心，不怕被黑，所以業(yè)內(nèi)便有了直營連鎖店、加盟連鎖店、掛靠連鎖店等形式出現(xiàn)在公眾眼里。因中介公司很難管理業(yè)務(wù)，如極少數(shù)經(jīng)紀人為了獲取利潤走私單，極少數(shù)客戶為了降低成本鼓勵業(yè)務(wù)員走私單等現(xiàn)象也時有發(fā)生。各分公司也是這樣，所以這類加盟大多是各自為戰(zhàn)，公司名字一樣，但實際各自為戰(zhàn)現(xiàn)象較多。除非公司有著非常完善的管理及財務(wù)制度。品牌連鎖中介必須要完善員工福利待遇，薪酬等都要滿足國家標準，這樣必然會加大成本，公司為了獲得收益必須將員工的提成機制降下來，這樣會部分侵犯經(jīng)紀人的某些利益，所以這類公司員工流動性較大。

3、公司內(nèi)部環(huán)境:中介公司的員工流動性很大。其一是因為普遍底薪較低，員工福利方面公司不會投入過多，否則很難維持這種龐大的人事資本。其二是業(yè)務(wù)很難管理，部分員工在公司上班底薪不高，都是通過自己的個人努力獲得回報，因此對公司的認同感不強，加上市場部分客戶的慫恿，因此跳單現(xiàn)象時有發(fā)生，這也是導(dǎo)致員工經(jīng)常流動的第二因素�，F(xiàn)在市場上除了情感房源(獨家房源)之外，其它的都是些公眾房源，如某業(yè)主為了在短期內(nèi)將房子以較高價格出售，便會將房源同時發(fā)布到很多公司。成交只有一次，這樣就造成了公司與公司之間，經(jīng)紀人與經(jīng)紀人之間套房源，為了爭取成交，免不了要部分隱瞞房屋缺點，在買方與賣方之間不斷的做溝通交流。還有買方與賣方為了省錢也會選擇跳中介的單，如果公司不很好解決也會給經(jīng)紀人帶來傷害，因為這不屬于經(jīng)紀人的能力和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的工作。所以對于中介老板來說管理業(yè)務(wù)和管理沒有歸屬感的經(jīng)紀人將是比較頭痛的問題。

4、互聯(lián)網(wǎng)市場:分為四類:房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、專業(yè)找房網(wǎng)站、細化類和公司網(wǎng)站。房產(chǎn)行業(yè)走在前面的是門戶類網(wǎng)站，如新浪樂居、搜房等。里面有關(guān)房產(chǎn)新聞、政策、樓盤、裝修等一應(yīng)俱全，這類網(wǎng)站容易聚人氣，所以以傳統(tǒng)的廣告收入為主(開發(fā)商為主)，其次是中介和經(jīng)紀人的房源發(fā)布渠道收入。當(dāng)然還有其他，這里我就不多說了，一個是以房源為主要內(nèi)容的專業(yè)找房網(wǎng)站，給百姓以更加專業(yè)的形象。一個是細化類的網(wǎng)站，如寫字樓網(wǎng)、別墅網(wǎng)、租房網(wǎng)、一手樓盤等。最后一類就是各個中介公司自己的網(wǎng)站。各個網(wǎng)站具有各自特色，讓百姓眼花，因這個行業(yè)網(wǎng)站的地域性限制，全國做得好的更是很少，基本上都以本土化網(wǎng)站為主。因些這類網(wǎng)站多，老百姓記住的少。死的多，活得少。小結(jié):房產(chǎn)中介是個政策性行業(yè)，這個行業(yè)受政策影響較大，如201*年新政出臺之后對這個行業(yè)的影響就很大。在這個行業(yè)內(nèi)還有相關(guān)的其它許多行業(yè)，如貸款、裝修、搬家等。這個行業(yè)需要一個什么樣的平臺?互聯(lián)網(wǎng)能給這個行業(yè)帶來什么值得我們?nèi)ネ度�，去�?chuàng)新。

擴展閱讀：關(guān)于房產(chǎn)中介的市場調(diào)查報告

關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報告

住房是關(guān)系國計民生的大問題，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用。在這里，我采取偶遇法對所遇到的房產(chǎn)中介公司進行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進一步談?wù)勛约旱恼J識。

一調(diào)查背景

基本情況

咸陽博大房產(chǎn)服務(wù)有限公司（博大二手房超市）成立于201*年,注冊資金200萬元,公司下設(shè)立5個分公司,分別位于樂育北路、新興南路、渭陽西路（本次調(diào)查的分店）、玉泉路、聯(lián)盟三路中段，是咸陽地區(qū)規(guī)模比較大的房產(chǎn)中介公司，其硬件設(shè)施齊全,自動化辦公,并提供看房免費直通車。博大房產(chǎn)公司是省市管理部門資質(zhì)認定并備案的房產(chǎn)中介機構(gòu),在市場運做三年多來,他們以“誠信進取互動發(fā)展”的經(jīng)營方針,以搭建全面、方便的二手房信息和交換平臺為宗旨,力求成為連接咸陽二手房供需雙方的紐帶。

業(yè)務(wù)流程及收費標準

博大二手房超市辦理二手房（商品房、安居房、經(jīng)濟適用房、公房上市）的買賣，主要的業(yè)務(wù)可歸結(jié)為租房、售房、按揭貸款。其主要流程及收費標準如下：1）租房：免費登記免費查閱資料看房前交誠信押金100專車免費看房成交后簽合同退還押金收月租50%。2）售房：免費登記免費查閱資料交誠信押金100專車免費看房簽訂合同交定金房款10%按合同交付全款；退還押金雙方各付傭金房款總價0.5%對交易房屋評估0.5%對交易房屋公證200元交易所對房屋審批交易費6元/契稅征收房款總價1.5%房地管理局辦證工本費92元。3）按揭貸款：免費咨詢本人提供有關(guān)資料對房屋進行評估0.5%保險公司強制保險銀行初審房地局辦理其他證銀行審批發(fā)放貸款

其它相關(guān)基本信息咸陽城市化水平低，房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展的上升時期，而據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，在商品房潛在的購買者中，有51.22%的購房者會考慮二手房，而二手房的“地段優(yōu)”、“交通便利”、“總價低”、“商業(yè)圈成熟”等眾多優(yōu)勢使其逐漸占據(jù)了市場的主力地位。但是由于最近經(jīng)濟危機的影響，雖然市場房源量有所增加，但成交量并未上漲，二手房交易的不活躍使咸陽關(guān)門停業(yè)的中介機構(gòu)比比皆是，只有“博大”“宏大”等規(guī)模較大的連鎖中介艱難中維持業(yè)務(wù)。

二房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要滿足客戶的需求，以達到公司的發(fā)展目標，實現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買主和賣主，他們對二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時，省錢，省心，放心的交易平臺。其具體的作用我認為可以分為三個環(huán)節(jié)：交易前的信息整合交易中的促成調(diào)節(jié)交易后的衍生服務(wù)。

第一，交易前。以前中介公司主要信息來源渠道就是通過門店的接待，當(dāng)然也通過一定的報紙廣告，那時候信息量相對來講比較少，但是那時候每一個信息的有效性還是很強的，由于信息量比較少，因此無論買方還是賣方，如果單靠自己力量很難得到信息，中介通過門店把信息匯總起來，就能夠有效的起到信息橋梁的作用。到了這幾年，中介信息來源渠道已經(jīng)變得非常廣泛，從門店接待、媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)開發(fā)等等很多渠道都能夠得到信息，在我所采訪的博大房產(chǎn)公司，他們就不僅有自己各地段的門店還有自己的網(wǎng)站可以收集信息。從這里我們可以看出，房產(chǎn)中介通過自己所收集的信息可以為廣大買主或賣主提供一個較大的交流空間。第二，交易中。剛才說到信息整合，很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費，他們認為就提供房源信息、客戶信息，憑什么給那么多錢。其實除了信息整合之外，我認為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看、議價、簽約、過戶、交割是整個流程，在每個環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說登記，在客戶看來，僅僅是把信息登記上，但是對房產(chǎn)中介來講，如果真正想把這個信息有效利用的話，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)�。其次約看時，跟客戶、跟業(yè)主達成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強等等。最后是議價，現(xiàn)在都是透明交易，三方見面簽約，三方見面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價與客戶需求價和具體成交價之間的差距都需要中介公司進行調(diào)節(jié)，要想真正達成交易還是存在很大困難的。議價之后就是簽約，現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對來講要容易。但緊隨之后的過戶，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來幫助客戶完成，以避免遺留問題所帶來的不便甚至法律糾紛。

第三，交易完成后，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個是房款的交割，一個權(quán)證過戶，再一個金融服務(wù)。在這三方面實現(xiàn)的過程中，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識，其所擁有的與銀行等金融機構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽可以為買賣雙方提供安全、方便、快捷的服務(wù)。

三調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進一步分析隨著生活節(jié)奏的加快，我們周圍各種中介機構(gòu)越來越多，幾乎是隨處可見，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對中介望而卻步。我們認識的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門面還有不懂專業(yè)知識的一人，試問怎能為客戶提供一個安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過程中有很多不規(guī)范的中介機構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點問題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準入門檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機構(gòu)中，存在著不少沒有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查的“黑”中介。沒有相關(guān)方面從業(yè)證書，利用客戶們求方便的心理，從中騙取錢財。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的底細，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。

第二，人員素質(zhì)及信譽偏低。據(jù)調(diào)查結(jié)果，咸陽博大房產(chǎn)分店中只有三名工作人員，主任、助理、經(jīng)紀人各一名，但卻只有經(jīng)紀人是大專文平，其他兩人均為中�；蚋咧形幕�程度�，F(xiàn)實中則是從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當(dāng)程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)行事，部分從業(yè)人員在銷售中就是靠著隱瞞房產(chǎn)真實情況，欺騙購買方來認購房產(chǎn)。最近幾年，隨著咸陽市經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的熱度也在不斷升溫，消費者對二手房的需求量也隨之不斷增大。但是就目前了解的情況來看，雖然被采訪者告訴我他們博大房產(chǎn)以誠信為理念，在遇到任何事件時都本著實事求是的態(tài)度解決問題，所以至今沒有一起經(jīng)營糾紛，但具體的誠信理念如何落到實處卻仍是很大的問題。因此，如何提高規(guī)范誠信服務(wù)意識，加強市場監(jiān)管和行業(yè)自律的力度，引導(dǎo)市場建立有序的競爭秩序，成為了消費者、行業(yè)管理職能部門、房屋中介行業(yè)組織及經(jīng)紀公司共同關(guān)注的問題。

第三，行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)竟?fàn)幀F(xiàn)象。二手房跟一手房有一個最大差別，就是沒有標準化產(chǎn)品，一手房十幾套可能都一樣，但是二手房有很大差別。所以部分中介機構(gòu)隨意制定了不僅嚴重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價格的服務(wù)收費標準，極大的干擾了整個行業(yè)的市場秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進行中介服務(wù)及過戶、貸款業(yè)務(wù)，又嚴重損害了其他中介企業(yè)的合法利益。第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。在現(xiàn)實當(dāng)中，我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為，而對買賣雙方違反誠信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價格要求就要逃單，，更有甚者連警告和砍價都嫌費事，直接逃單。而中介公司對此類客戶的違法行為進行追究會十分棘手與無奈。客戶經(jīng)常要求中介公司對非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費收取的服務(wù)范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當(dāng)權(quán)益會受到損害。

第五，交易缺乏信息共享規(guī)則。截止到目前為止，仍然只有少部分機構(gòu)建立了統(tǒng)一的房源發(fā)布、信息共享、內(nèi)部分工協(xié)作的業(yè)務(wù)管理體系，大部分機構(gòu)停留在門店經(jīng)營階段，機構(gòu)內(nèi)部信息共享還沒有實現(xiàn)，由于信息封閉帶來的低效率，加上房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)本身的運作規(guī)范程度還很有限，因此工作質(zhì)量和工作效率往往不能讓交易雙方感到滿意。賣房人為了高價快速的售房，買房人為了盡快的實現(xiàn)置業(yè)，在這種情況下只能同時選擇委托多家中介公司，這樣又進一步導(dǎo)致房源和客源具有很強的不確定因素，導(dǎo)致運行效率的低下，從而使信息封閉還限制了買賣雙方成交價格的博弈，進一步影響了對交易體系的信任度。

四幾點建議

針對以上這些問題，怎么進一步規(guī)范這個市場呢，我個人的認識有以下幾點：

第一抬高從業(yè)門檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運行。從行業(yè)資格認可上，先有一個門檻，然后再以此為起點，制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當(dāng)中有任何的信用污點，他就有可能被要求退出這個行業(yè)，只有整個體系完善了，才能夠真正提高整個行業(yè)水準。

第二建立統(tǒng)一的信息平臺，實現(xiàn)信息共享，同時倡導(dǎo)獨家代理，實現(xiàn)快速交易。建立一個信息對稱、有序競爭、成本合理、客戶信任的交易與服務(wù)平臺，有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺上。通過這種信息平臺，改變目前信息不對稱的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明，企業(yè)的信息更準確，消費者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺上推行獨家代理，可實現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀人接受客戶委托之后在咱們的平臺上發(fā)布房源，提出分工的條件，全市所有經(jīng)紀人就能夠共享這個房源信息，從而實現(xiàn)比較快速的交易，對買賣雙方來說也是十分利好的一件事情。

第三強化資金監(jiān)管政策、保障資金安全，針對現(xiàn)在運行中的一些問題，完善相關(guān)政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。

第四引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)�；�、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營。對企業(yè)來說，需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營途徑，因為單純依靠門店模式成本很大，隨著市場的發(fā)展，更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營途徑。

第五中介機構(gòu)的發(fā)展離不開“誠信”二字，現(xiàn)實生活中人們對中介組織的種種誤會都源于個體“黑”中介的不守信行為，只有真正把誠信的含義放到工作中，把誠信做到實處，才能為中介機構(gòu)贏得口碑，才能更好的發(fā)展。

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