關(guān)于我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查報告

關(guān)于我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查報告

為全面了解我縣城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)情況，進一步推動我縣保障性住房建設(shè)，根據(jù)“建辦保[201*]77號”文件要求。現(xiàn)將我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查情況報告如下：

一、我縣保障性住房建設(shè)的基本情況

近年來，縣委、縣政府對保障性住房建設(shè)高度重視，把城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障工作作為一項民心工程來抓，認(rèn)真貫徹落實上級文件精神，扎實推進保障性住房各項工作，取得了顯著成績。截至目前英吉沙縣已建設(shè)完成保障性住房2915套，建筑面積18.98萬平方米，在建保障性住房4792套，建筑面積27.37萬平方米，合計7707套，46.35萬平方米，總投資為54539萬元。具體進展情況如下：

1、廉租住房：按照英吉沙縣廉租住房建設(shè)規(guī)劃到201*年，計劃建設(shè)廉租住房4909套，總建筑面積約24.54萬平方米。201*年計劃建設(shè)廉租住房603套，建筑面積30150平方米。目前我縣已建設(shè)完成廉租住房2643套，17.92萬平方米；在建3492套，20.84萬平方米，合計6135套，總建筑面積38.76萬平方米，總投資為45078萬元，與08-11年4909套的建設(shè)任務(wù)相抵，超額完成1226套廉租住房建設(shè)任務(wù)，實際上我縣已完成了201*年、201*年的廉租住房建設(shè)1400套任務(wù)的87.57%。

2、棚戶區(qū)改造：按照保障性住房建設(shè)“十二五”規(guī)劃，201*年至201*年規(guī)劃改造英吉沙縣城鎮(zhèn)九個社區(qū)，合計改造棚戶區(qū)住房6003戶，計劃總投資11.4億元。其中其蘭巴格社區(qū)625戶、英巴格社區(qū)625戶、吾爾也提社區(qū)1000戶、歐阿達阿勒迪社區(qū)553戶、英協(xié)海爾社區(qū)750戶、拉瓦社區(qū)500戶、阿克巴格社區(qū)500戶、克勒克霍依拉社區(qū)700戶、阿依丁庫勒社區(qū)750戶。201*年計劃改造完成1524戶，總投資為26999萬元。其中新建安住房400套，貨幣補償改造1124

戶，完成年初計劃的100%。安住房建筑面積3.21萬平方米，投資為4337.83萬元，目前主體已完工，工程款與安補償資金合計支付9714余萬元。

3、公租房：201*年到201*年規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房5246戶，計劃投資4.61億元。201*年計劃建設(shè)公共租賃住房1148套，截止目前1172套公共租賃住房項目已開工建設(shè)，建筑面積4.36萬平方米，總投資5122萬元.完成年初計劃任務(wù)的102%。其中900套，3.32萬平方米，建設(shè)地點位于新城區(qū)，目前正在三層施工；另有272套，1.05萬平方米，分別建于依格孜牙鄉(xiāng)、色提力鄉(xiāng)、托普魯克鄉(xiāng)、克孜勒鄉(xiāng)、烏恰鄉(xiāng)、蘇蓋提鄉(xiāng)、薩罕鄉(xiāng)、縣醫(yī)院，現(xiàn)已竣工并交付使用。

二、存在的問題

雖然我縣在保障性住房建設(shè)與管理方面雖然做了大量工作，取得了明顯成績，但仍存在一些困難和問題，需認(rèn)真加以解決。

1、建設(shè)資金壓力較大。保障性住房建設(shè)任務(wù)緊，資金需求大，但由于上級補助資金有限，資金自籌配套的壓力較大，特別是拆遷成本高和居民小區(qū)的附屬工程建設(shè)資金缺口較大，導(dǎo)致保障性住房總建設(shè)資金缺口較大。

2、建設(shè)任務(wù)日趨繁重�？偟目次铱h保障房建設(shè)仍處于起步階段，建成數(shù)量還不大，預(yù)期明年建設(shè)實施任務(wù)將是今年的3倍，保障房建設(shè)的壓力日益加大。

3、保障性住房建設(shè)管理機制還有待完善。一是推進保障性住房建設(shè)健康長遠發(fā)展的規(guī)劃、土地供應(yīng)、資金保障、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的長效機制沒有形成。二是保障對象的政策制定、資格審查、收入核定、住房退出等方面的機制還不完善，離應(yīng)保盡保的要求還有差距。三是與保障性住房建設(shè)相配套的保障性住房管理機構(gòu)還沒有真正建立起來，人員和經(jīng)費等不足，給保障房的后續(xù)管理帶來一定的困難。

三、幾點建議

1、要提高和深化對保障性住房建設(shè)重要性的認(rèn)識，進一步加強保障性住房建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)。建設(shè)保障性住房是全國上下構(gòu)建和諧社會的一項重要舉措，對促進經(jīng)濟發(fā)展，保持社會和諧穩(wěn)定意義重大。各級要增強大局意識，充分認(rèn)識這項工作的長期性、艱巨性，把保障性

住房建設(shè)作為一項重要的政治任務(wù)來抓，進一步加強組織領(lǐng)導(dǎo)，為保障性住房建設(shè)設(shè)立綠色政策通道，認(rèn)真研究破解制約保障性住房建設(shè)的難題。房管、建設(shè)、國土、發(fā)改、財政、民政等主要責(zé)任單位要強化服務(wù)意識，嚴(yán)格落實責(zé)任，各司其職，齊抓共管，在政策允許的范圍內(nèi)急事急辦、特事特辦，形成快速推進全縣保障性住房建設(shè)的合力。同時，要采取有力措施，確保工程質(zhì)量，重視完善住房配套設(shè)施建設(shè)，切實建成民心工程。各單位特別是企業(yè)、社區(qū)和勞動保障部門等要進一步增強大局意識，既要積極幫助困難群眾做好申請工作，又要認(rèn)真把關(guān)，嚴(yán)格審查，切實提供真實可靠的信息，為做到應(yīng)保盡保打下基礎(chǔ)。

2、立足長遠，科學(xué)編制保障性住房建設(shè)規(guī)劃。保障性住房建設(shè)不是解決困難群眾住房問題的權(quán)宜之計，而是一項具有戰(zhàn)略意義的長期工程，因此，要立足長遠，科學(xué)論證，編制好建設(shè)規(guī)劃，要優(yōu)先考慮土地規(guī)劃，提前做好土地儲備，確保保障性住房建設(shè)用地。建設(shè)規(guī)劃既要盡可能選擇市政設(shè)施健全，教育、醫(yī)療、交通便利的地方，又要考慮群眾的承受能力，確保規(guī)劃一批，建成一批，安一批，使困難群眾真正享受到保障性住房建設(shè)帶來的實惠。

3、拓寬融資渠道，加大籌措項目配套資金力度。要把建立穩(wěn)定的資金來源作為保障性住房建設(shè)、管理工作的重點，千方百計解決建設(shè)資金緊缺的問題。一是設(shè)立保障性住房建設(shè)資金專戶，�？顚Ｓ谩０驯Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)資金納入年度預(yù)算，并根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平逐年遞增。認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)政策規(guī)定，確保將土地出讓金10%和住房公積金凈收益足額提取。二是要加大向上爭取的力度，做好項目儲備，抓住國家加大保障性住房投資的時機，積極爭取更多的中央資金支持。三是要積極探索社會資金參與保障性住房建設(shè)的新途徑，建立保障性住房融資平臺，制定優(yōu)惠政策，吸引有實力、社會責(zé)任感強的企業(yè)家，投資保障性住房開發(fā)建設(shè)，努力擴大建設(shè)資金來源。

4、積極探索，進一步加強住房保障工作制度建設(shè)。隨著我縣保障性住房建設(shè)速度加快，保障性住房保有量越來越多，加強住房保障工作制度建設(shè)，做好保障性住房管理工作十分迫切和必要。一是要盡快研究制定我縣的保障性住房建設(shè)使用管理辦法，進一步明確相關(guān)部門

職責(zé)，確定主管部門和保障對象的權(quán)利、義務(wù)，確立保障性住房穩(wěn)定增長的機制，對限價房、經(jīng)適房的管理、分配和審批，廉租房、公租房的使用、審核、退出及物業(yè)管理，保障對象收入和住房狀況信息監(jiān)控等作出規(guī)定，從制度上保證我縣住房保障工作規(guī)范發(fā)展。二是要成立專門的住房保障管理機構(gòu)，按照上級有關(guān)文件精神，進一步理順管理機制，核定機構(gòu)職能和編制，充實工作人員，保障辦公經(jīng)費。三是切實落實好住房保障政策，逐步擴大保障性住房保障的范圍，適時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村延伸。

英吉沙縣城鄉(xiāng)建設(shè)局二一一年十二月三十一日

-----------------------------------------------------------抄報：縣委高書記、政府祖縣長、胡德生常務(wù)副縣長、王建中副縣長

喀什地區(qū)住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

-----------------------------------------------------------抄送：本局領(lǐng)導(dǎo)、本局房地產(chǎn)管理科（保障辦）

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擴展閱讀：關(guān)于我國保障性住房的調(diào)研報告

201*---201*學(xué)年第一學(xué)期

毛澤東思想和中國特色社會主義理論體系概論

實踐教學(xué)調(diào)查報告

建得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏

關(guān)于我國保障性安居房建設(shè)的調(diào)查報告

制作人：蔣中方，學(xué)號：1011611010，（申請免試）參與制作人：崔興春，學(xué)號：1011610909.

目錄

前言第3頁

正文：

一、我國保障房建設(shè)在困難中有序推進第5頁

1．棚戶區(qū)改造、拆遷安置房挑大頭第7頁2．保障房再擴容第8頁3．地方政府的算盤第9頁4．資金死結(jié)待解第11頁二、重點觀察：

1.北京--“分包”保障房第13頁2.深圳：“城中村”VS保障房第17頁3.重慶：“康莊”大道行多遠？第19頁4.上海：“被保障”擴大化第22頁三、世界各國住房保障制度的借鑒：

1.美國第24頁2.日本第25頁3.新加坡第26頁4.德國第26頁四、我國保障房建設(shè)需做長期制度安排第28頁備注第28頁關(guān)于本次調(diào)查報告的心得體會第29頁

前言

201*201*學(xué)年天津工業(yè)大學(xué)第一學(xué)期毛澤東思想和中國特色社會主義理論體系概論實踐教學(xué)作業(yè)部分。本學(xué)期的實踐教學(xué)作業(yè)可選方向有：大學(xué)生論壇；

“辛亥革命數(shù)孫黃，浩然正氣永留芳”

文化自覺點亮精神燈塔解讀十七屆六中全會精神；

①關(guān)于XXX（文化產(chǎn)品的創(chuàng)作、影響、對人們的鼓舞作用等）的調(diào)查；②關(guān)于我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查；③弘揚民族精神，推動公民道德建設(shè)；人人皆可成才之我要成才；

①我國需要什么樣的人才；

②關(guān)于我校培養(yǎng)的已有成就人才的調(diào)查；③“要我成才”之“我要成才”優(yōu)先戰(zhàn)略保民生；

①就業(yè)是民生之本；

②平等享有受教育權(quán)，怎樣實現(xiàn)教育公平；③保障給力，安民圓夢；

我經(jīng)過慎重思考和對比，選擇了第四板塊的“保障給力，安民圓夢”一題作為自己實踐作業(yè)的選題。

住房是人類生存不可替代的必需品。由于財富分配的不均，各國均存在低收入人群無法依靠自己的支付能力以市場化的方式來解決住房問題的現(xiàn)象。為實現(xiàn)對社會弱勢群體的福利覆蓋，彌補市場失靈，政府通過承擔(dān)住房市場價格與居民支付能力的差距，使低收入人群分享到社會經(jīng)濟發(fā)展成果，借以維護社會的和諧與穩(wěn)定。因此保障住房的實質(zhì)是政府以支付轉(zhuǎn)移的方式來完成社會收入的再分配，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特點。

為了貫徹落實中宣部、教育部《關(guān)于進一步加強和改進高等學(xué)校思想政治理論課的意見》中指出的：“高等學(xué)校思想政治課所有課程都要加強實踐環(huán)節(jié)”，“要通過形式多樣的實踐教學(xué)活動，提高學(xué)生思想政治素質(zhì)和觀察分析社會現(xiàn)象的能力，深化教育教學(xué)活動”等一系列重大決策，我（蔣中方，申請免試）和崔

興春同學(xué)在顧洪英老師的指導(dǎo)下，利用近四周的時間查閱各種資料，包括視頻、圖片、專著、學(xué)術(shù)報告等，先后對國外（美國、日本、新加坡、德國）的保障性住房制度和國內(nèi)的保障性住房制度開展了學(xué)術(shù)調(diào)研。其中國內(nèi)的調(diào)研分為主體概述和重點介紹兩部分，重點介紹北京、深圳、重慶、上海四個城市的相應(yīng)情況，探訪廉租房、棚戶和城中村危舊房住戶，并針對調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題，充分的查閱了相關(guān)資料并提出了相應(yīng)的學(xué)術(shù)性建議。

關(guān)鍵字：保障性安居房中央政府地方政府

融資政策企業(yè)國外等4

民生

一、我國保障房建設(shè)在困難中有序推進

黨中央、國務(wù)院高度重視解決城鄉(xiāng)低收入居民的住房困難問題。黨的十七大

明確提出，要加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)，到2020年實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。201*年，國務(wù)院制訂了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出以加快建立健全廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)和政策措施。201*年12月，國務(wù)院辦公廳又下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，要求進一步加大保障性住房建設(shè)力度。201*年第4季度，國務(wù)院決定在新增的中央預(yù)算內(nèi)投資中，安排75億元用于新建廉租住房補助，2億元用于農(nóng)村危房改造試點。今年3月，溫家寶總理在政府工作報告中明確提出，加快落實和完善促進保障性住房建設(shè)的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問題。在201*年預(yù)算安排的中央重大公共投資中，有493億元用于廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造試點和少數(shù)民族地區(qū)游牧民定居工程建設(shè)。國務(wù)院有關(guān)部門及時制定了廉租住房保障規(guī)劃，出臺了有關(guān)農(nóng)村危房改造的指導(dǎo)意見，確定在201*年采取實物配租和租賃補貼相結(jié)合的方式，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，其中新增廉租住房177萬套、新增發(fā)放租賃補貼83萬戶；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦的棚戶區(qū)居民的住房改造；幫助80萬個農(nóng)村貧困戶實施危房改造；繼續(xù)推進游牧民定居工程。

各國住房保障政策大都經(jīng)歷從實物分配為主向以貨幣租房補貼為主的轉(zhuǎn)變。實物分配為主的住房保障主要為了解決住房短缺，貨幣補貼為對消費者直接進行補貼，具有可避免對住房市場直接干預(yù)的優(yōu)點。

我國住房保障體系歷經(jīng)三次定位搖擺，目標(biāo)覆蓋人群由“中低收入家庭”已逐步收窄為“低收入家庭”。我國住房供應(yīng)體系客觀上仍是“重市場輕保障”。經(jīng)濟適用房是我國保障性住房的最大類別，但已被過度強化的商品屬性替代了社會保障屬性。由于中央政府歷年來對住房保障的財政傾斜明顯不足，加上地方政府沒有動力將土地出讓收益投入到社會保障領(lǐng)域，我國住房保障建設(shè)欠賬太多。

201*年全國計劃建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。我們認(rèn)為這一急切而具有躍進式特點的保障住房建設(shè)計劃，帶有較為明確的企圖對沖因房地產(chǎn)市場調(diào)控而可能導(dǎo)致商品住房投資下行壓力的動機。由于與地方政績掛鉤的行政舉措，預(yù)期政策的執(zhí)行力度將超越歷史。201*

年保障性住房的投資抵消了4.8%-8%的商品房投資增速的下降。

我國未來住房保障的覆蓋人群應(yīng)逐步擴展到城市中低收入家庭。當(dāng)拉動投資不再是政策的主要考慮目標(biāo)時，我國的住房保障也應(yīng)該由磚頭補貼逐步過度到人頭補貼。

進入201*年，當(dāng)鐵道部不得不下全國高鐵降速運營時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱

住建部)正在創(chuàng)造另一項新紀(jì)錄。

201*年6月11日，全國保障性安居工程工作會議在石家莊召開。選定河北省會作為會議地點，重要原因之一是，河北省保障房建設(shè)已完成全年計劃的7成，比其他省市快了一大截。住建部在這次會議上公布，截至5月底，全國保障性住房、棚戶區(qū)改造住房已開工建設(shè)340萬套，完成全年計劃的34%。

就在各界質(zhì)疑保障房任務(wù)能否如期完成時，住建部部長姜偉新在上述會議上表示，“今年的1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，既是經(jīng)濟任務(wù)又是政治任務(wù)。

各地必須在11月底前全部開工，確保年內(nèi)基本建成400萬套以上�！�

隨后的兩個月里，保障房建設(shè)突然提速。短短61天，全國保障房新開工量增長了380萬套，平均每天新增建設(shè)6萬套，日開工量相當(dāng)于整個北京市半年的商品住宅竣工數(shù)量。

201*年8月12日，住建部公布了保障房建設(shè)的最新數(shù)據(jù)：今年1～7月，國內(nèi)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的開工建設(shè)數(shù)量為721.8萬套，開工率為72%，其中陜西、遼寧兩省的開工率甚至超過100%。

至此，從住建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)上看，全國范圍內(nèi)的保障房建設(shè)可謂“時間過半、任務(wù)完成過半”。

1．棚戶區(qū)改造、拆遷安置房挑大頭

今年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在作201*年政府工作報告時表示：“今年

要再開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套”。

這一任務(wù)量與201*年全國新建商品住宅總套數(shù)大致相當(dāng)。在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，一年開建1000萬套保障房和棚戶區(qū)改造住房，幾乎是“不可能完成的任務(wù)”。華遠地產(chǎn)董事長任志強今年7月5日就在出席某地產(chǎn)論壇時直言，“(完成這個目標(biāo))這根本不可能”。

但是，“不可能完成的任務(wù)”是如何完成的呢？

從201*年開建580萬套保障房，到201*年開建1000萬套保障房，保障房建設(shè)目標(biāo)幾乎翻了一番，與此同時，保障房的范圍也一再擴大。

住建部公布的保障房目標(biāo)中，具有典型保障性的公租房和廉租房，二者合計建設(shè)量約為380萬套，占總?cè)蝿?wù)量不到4成。此外，近40%的保障房為棚戶區(qū)拆遷安置房，20%為經(jīng)適房、限價房。

由此，保障房擴容大幕正式拉開，一些地方在制定保障房建設(shè)任務(wù)時，也傾向于多建經(jīng)適房、限價房和棚戶區(qū)拆遷安置房，以便完成中央下達的任務(wù)。陜西和遼寧，是國內(nèi)僅有的兩個保障房開工率超過100%的省份，但這兩個

省份的保障房中，相當(dāng)一部分為拆遷安置房和棚戶區(qū)改造房。

201*年年初，陜西省與中央簽下47.43萬套保障房的軍令狀，建設(shè)量位居國內(nèi)各省市第三，這其中，經(jīng)適房、限價房、棚戶區(qū)改造安置房占總?cè)蝿?wù)量的6成以上。

遼寧省也把棚戶區(qū)改造，與保障房建設(shè)結(jié)合在一起。遼寧省201*年計劃改造的國有工礦棚戶區(qū)超過十萬戶，改造面積占該省保障房建設(shè)總量的三分之一以上。事實上，這些項目在去年就已經(jīng)確定。

無獨有偶，在地方財政相對富足的上海市，挑起保障房建設(shè)大梁的，也是為舊城改造而配建的拆遷安置房。

上海市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站公布的該局“201*年工作要點”提

出，今年，該市計劃新建1500萬平方米的保障性住房，其中，拆遷安置房面積為800萬平方米，經(jīng)適房為500萬平米，公租房為200萬平方米。由此可見，拆遷安置房占據(jù)了該市今年保障房建設(shè)半壁江山。

舊區(qū)改造歷來是推動上海房地產(chǎn)發(fā)展的第一推手。今年2月28日，上海市副市長沈駿在該市舊區(qū)改造工作會議上透露，“十一五”期間，上海中心城區(qū)共拆除二級舊里以下的房屋343萬平方米。此間上海房價也一路飛漲，據(jù)上海永慶房屋統(tǒng)計，該市一手住宅成交價格從201*的1.2萬元/平方米上漲到了201*年的2.2萬元/平米房左右，整個“十一五”期間，上海的房價翻了一番。

2.保障房再擴容

1998年房改之后逐步停止審批的單位自建房，如今也變身為保障房。

今年1月21日，北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔表示，該市將鼓勵機關(guān)及企事業(yè)單位、高校、科研院所等社會單位利用自有國有土地建設(shè)公租房，鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)公租房向園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工出租，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用存量建設(shè)用地建公租房。

在“三鼓勵”政策引導(dǎo)下，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建成了亦城名苑、鹿海園四里小區(qū)等公租房小區(qū)，目前已陸續(xù)交付園區(qū)企業(yè)，分配給單位職工租住;首都師范大學(xué)、良鄉(xiāng)高教園等高校的自建公租房也即將開工，竣工后均定向租給學(xué)校教職工;北京市公安局早在201*年就向住建部門提出申請，把二環(huán)內(nèi)宣武區(qū)半步橋街44號地作為該單位的公租房建設(shè)用地。

山東濟南也開始學(xué)習(xí)北京的做法。在201*年4月27日召開的濟南市保障性安居工程和農(nóng)村住房建設(shè)工作會議上，濟南市市長張建國稱，支持駐濟中央和省直單位在自有存量土地內(nèi)按政策、規(guī)劃及需求建設(shè)公共租賃住房。

在陜西，把一些企事業(yè)單位的內(nèi)部房納入保障房的做法較為常見。例如，寶雞石油鋼管廠總投資1.2億元建設(shè)的5棟住宅樓及地下車庫，被納入當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏?西安華衡實業(yè)發(fā)展有限公司占地1公頃的職工宿舍，開工時間尚未確定，也被算作當(dāng)?shù)亓�租房項�?尚未開建的吳堡縣廉租房籌建處，其占用的地塊也被界定為廉租房用地。

而一些小產(chǎn)權(quán)房也有可能借保障房東風(fēng)，實現(xiàn)合法化，成為保障房大家庭的一部分。眼下，深圳市似乎試圖借建設(shè)保障房之機，將農(nóng)民房重新納入其管理范圍之內(nèi)。今年4月25日，深圳市查處違法建筑領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室例會上，有人提議將部分征收的農(nóng)民房，納入保障性住房供應(yīng)體系。201*年深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局聯(lián)合完成的一項全市住宅狀況調(diào)查顯示：深圳農(nóng)民房約有33萬棟，面積超過3億平方米，占城市住宅總量近一半。

在清華大學(xué)建設(shè)管理系房地產(chǎn)研究所副教授鄭思齊看來，這些農(nóng)民房事實上是在政府尚未重視住房保障問題時，市場自發(fā)形成的保障房供給。鄭思齊表示，如果能夠?qū)ΜF(xiàn)有的大量“城中村”進行改良，提高其居住質(zhì)量和公共服務(wù)水平，不失為借助市場力量做大保障房蛋糕的一種選擇。

3.地方政府的算盤

保障房建設(shè)大提速的背后，反映了地方政府在保障房上的基本思路，即如何盡可能地在少動用財政資金的約束條件下，蓋更多的房子。地方政府建設(shè)保障房，需要直接出資的部分，并沒有此前坊間盛傳

的萬億之多。

據(jù)住建部初步匡算，建設(shè)1000萬套保障房，所需資金大約在1.3萬億元左右，其中中央財政撥款1292.66億元，占比不到10%，余下絕大部分需地方自籌。中央和地方政府出資比例的確定，依照“誰擁有誰建設(shè)”的原則來劃分。由于各地保障房的所有者為地方政府，因此，中國的保障房建設(shè)資金絕大部分需地方政府籌集。

實際上，由于經(jīng)適房、限價房、拆遷安置房，地方運作多年，業(yè)已形成“政府低價供地開發(fā)商開發(fā)符合條件的居民購買”的成熟模式，整個過程幾乎不需要動用財政資金。一些兩限房、經(jīng)適房地塊的招拍掛競爭甚至十分激烈。如201*年北京土地儲備中心推出的朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)“兩限房”B2組團地塊，吸引了15家開發(fā)商前來競標(biāo)，最終該地塊成交價比底價高出一倍。

真正考驗地方政府的，主要是380萬套公租房和廉租房，這兩塊所需資金大概在5000億元左右。考慮到中央財政撥款的那一部分，事實上需要地方融資的額度大概在3700億元左右。

如果地方政府遵守現(xiàn)行規(guī)定，每年從土地出讓凈收入中拿出至少10%的資金，用于保障房建設(shè)，加上發(fā)改委授權(quán)地方融資平臺公司年內(nèi)發(fā)行用于保障房建設(shè)的201*億元企業(yè)債，那么，廉租房和公租房的建設(shè)資金來源，就不會存在太大問題。

但是，恰恰由于1994年實行分稅制改革之后，地方財源縮水，財政收入嚴(yán)重依賴于土地出讓金收入，國內(nèi)多數(shù)城市并未嚴(yán)格遵守這一規(guī)定，這才導(dǎo)致1998年房改

后保障房建設(shè)欠債過多。因此，歷史經(jīng)驗表明，靠提取一定土地出讓金建公租房的想法并不現(xiàn)實。

還有一些城市試點貸款公積金建保障房。早在201*年10月，住建部、財政部就已確定北京、武漢等28個城市，為住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點城市，但授予的貸款額度僅為493億元，對于保障房建設(shè)仍是杯水車薪。據(jù)中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強的估算，盡管目前我國住房公積金約有5000億元的

沉淀資金，但這些資金不可能全部提取用于保障房建設(shè)。

北京、上海、重慶、深圳等地，房價漲幅較快、土地價格較高的城市，其保障房建設(shè)進度往往較慢。

住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)土地出讓金收入最高的北京和上海，今年上半年，房地產(chǎn)投資增速同比增長只有個位數(shù)，增速為全國最慢。兩地保障房建設(shè)進度亦落后于全國平均水平，截至今年7月底，上海市僅完成全年保障房計劃開工量的51%，位居全國倒數(shù)第一。

4.資金死結(jié)待解

公租房已經(jīng)成為保障房建設(shè)最大的難點，其癥結(jié)仍然在于融資難。

由于公租房的定位為“只租不售”，且租金水平比市場價格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時間才能收回成本。因此，開發(fā)商較少涉及該領(lǐng)域，銀行放貸亦十分謹(jǐn)慎。

中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部總經(jīng)理胡新智表示，由于公租房尚未找到盈利模式，因此商業(yè)銀行在考慮這類項目貸款上比較慎重。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平亦表示，由于今年信貸偏緊，公租房融資必須要開拓信貸之外的渠道。

目前，國內(nèi)保障房建設(shè)的銀行貸款相當(dāng)一部分來自政策性銀行國家開發(fā)銀行。國家開發(fā)銀行今年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年該行發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443億元，占到同業(yè)保障房貸款新增額的將近一半。

除去銀行貸款，其他市場化融資渠道，還有保險資金、信托、企業(yè)債等方式可供選擇，但都存在融資規(guī)模較小的問題。

目前，全國社�；�金已經(jīng)在南京、天津、重慶三地，通過房地產(chǎn)信托基金的方式，為當(dāng)?shù)氐墓�租房建設(shè)提供融資105億元，其中以重慶獲得貸款最多，為45億元。但這對于重慶龐大的保障房建設(shè)規(guī)模來說，仍然是杯水車薪。

商業(yè)保險公司投資保障房更加小心翼翼。

今年4月，太平洋資產(chǎn)管理公司

牽頭聯(lián)合了中國人壽、中國人保、平安保險、太平洋保險、泰康人壽等其他六家保險公司，計劃以債券投資的方式，以獲取土地抵押的前提下，將500億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這筆資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)，但僅限于一級土地開發(fā)，不涉及二級市場。

事實上，愿意參與公租房建設(shè)的開發(fā)商同樣也是少數(shù)。

中冶科工董事會秘書康承業(yè)表示，綜合資產(chǎn)負(fù)債、財務(wù)狀況等因素，該公司選擇了保障房當(dāng)中的限價房、經(jīng)適房，沒有選擇比例較小、回報期過長的公租房。目前中冶科工投資有24個保障房項目，以經(jīng)適房居多。

球，最終還是踢給了國企。重慶和北京兩地，參與兩地公租房建設(shè)的開發(fā)商大都系當(dāng)?shù)貒�資委下轄企業(yè)。京渝兩地的公租房項目，在全市保障房中占比均超過6成，建設(shè)總面積也位居全國前列。

位于北京西二旗公租房項目，由北京市安達房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，該公司為北京國資委下轄企業(yè)三元集團的下屬公司。為了降低西二旗公租房項目的建設(shè)成本，

北京市修改了土地招拍掛出讓制度，允許安達房地產(chǎn)開發(fā)公司不用一次性繳納70年土地出讓金，只需分年繳納所需的費用即可。此外，北京市還通過鼓勵機

關(guān)、企事業(yè)單位，自籌資金建公租房，進一步為地方財政減負(fù)。

在重慶，挑公租房建設(shè)大梁的，也是地方國資企業(yè)。重慶最大的公租房項目城南家園由重慶城投集團投資新建，總投資超過60億元，完工后可提供3.3萬套住房。

清華大學(xué)建設(shè)管理系副教授鄭思齊在重慶調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，重慶的保障房建設(shè)從土地一級開發(fā)到樓宇建設(shè)，全部交由重慶城投集團和重慶市地產(chǎn)集團兩家地方國企開發(fā)建設(shè)，沒有給其他企業(yè)參與開口子。重慶主建部門官員告訴鄭思齊，重慶這樣做的目的，是充分利用國有資源為老百姓辦事，減少向外流出的利潤。

但并不是每一個地方政府都擁有類似重慶這樣的地方大國企來運作公租房項目。眼下，越來越多的地方，開始采用行政手段，強制要求開發(fā)商在新建住宅中配建一定比例的保障房，最終由政府以成本價回購。

今年3月以來，北京、上海、廣州、杭州、鄭州、青海、山東、湖南等地相繼出臺商品住房項目配建保障性住房實施辦法，保障房占商品房的配建比例一般在5%到10%之間。但如何回購，卻成為另一個亟待解決的問題。

二、重點觀察

1.北京--“分包”保障房

在機關(guān)、企事業(yè)單位和高校科研院所盡可能自建完成保障房之外，受形勢所逼，北京市不得不對房

產(chǎn)市場的一些老規(guī)矩動刀。201*

年，中央給北京市的保障

房建設(shè)任務(wù)是20萬套，其中10萬套為保障性住房，另外10萬套為拆遷安置房這個數(shù)字，比北京市去年一年的商品住宅竣工總數(shù)還多。為了能夠如期完成任務(wù)，北京市重拾單位自建房的老經(jīng)驗，鼓勵機關(guān)及企事業(yè)單位利用自有國有土地建設(shè)公租房。

201*年4月1日，北京市住建委主任隋振江在首都師大調(diào)研時

表示，支持學(xué)校作為主體建設(shè)保障房。很快首師大南校區(qū)家屬區(qū)平房改建項目，被納入北京市保障房建設(shè)計劃。該項目由首師大自籌資金，竣工后定向租賃給校內(nèi)的教職人員。而類似的情況還發(fā)生在聚集了中國社科院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)等高校的北京良鄉(xiāng)高教園，今年六月，良鄉(xiāng)高教園區(qū)管委會常務(wù)副主任高培軍透露，該園區(qū)將建立20萬平方米的公租房，用于解決園區(qū)高校教師的住宿問題。此外，清華大學(xué)和北京大學(xué)也相繼啟動了各自的經(jīng)適房建設(shè)項目。

高校自建經(jīng)適房后，教職工就不必再去參與社會保障房申請，有助于減輕政府負(fù)擔(dān)。

而除了高校系統(tǒng)外，北京市境內(nèi)的各大開發(fā)區(qū)。工業(yè)園也成為保障房建設(shè)的主力軍。位于北京城南亦莊的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，800套住宅已定向分配給了諾基亞、奔馳汽車、中鐵十九局等公司員工，這些企業(yè)都是開發(fā)區(qū)的納稅大戶。目前，該開發(fā)區(qū)在建公租房總面積約26萬平方米，201*年全部竣工后可供近2萬名職工的住房需求。北京的另外一家國家級開發(fā)區(qū)--中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，目前已經(jīng)確定將分配給區(qū)內(nèi)的自有企業(yè)。兩大開發(fā)區(qū)之所以能夠大規(guī)模地獨立建設(shè)保障房，其主要原因在于其自身財力雄厚，據(jù)兩家園區(qū)管委會公布的數(shù)據(jù)，201*年，兩大開發(fā)區(qū)的財政收入均超過200億元。

在北京市的相關(guān)政策的鼓勵下，一些經(jīng)濟實力較強的企業(yè)也開始在自由土地上建設(shè)保障房。

1.1被保障房逼出的改革

作為中國的政治、文化中心，北京市內(nèi)聚集大批的機關(guān)、企事業(yè)單位和高校科研院所，如果這些部門人員所需的保障房能夠都由其自建完成，那么對于北京市來說將極大的緩解保障房的建設(shè)壓力。但僅靠單位自身建設(shè)保障房，尚不足以完成20萬套的保障房任務(wù)。形勢所逼，北京市不得不對房產(chǎn)市場的一些老規(guī)矩動刀。當(dāng)北京市政府確定“201*年公租房占保障房供應(yīng)套數(shù)60%以上”的目標(biāo)后，在今年北京市“兩會”上，西城區(qū)人大代表松巖在分組審議會上提出，要想吸引社會單位參與保障房建設(shè)，鼓勵政策不可或缺，首要的就是要研究制定年租土地供應(yīng)辦法。

但這種土地“年租制”，并不利于土地財政增收。不過，為了讓企業(yè)有動力參與保障房建設(shè)，政府最終決定在小范圍內(nèi)進行試點。

承建西二旗保障房項目的北京安達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成了土地出讓金年租制的第一個試點公司。不過該公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，具體的操作流程目前不太方便透露，因為“今天的經(jīng)驗有可能成為明天的教訓(xùn)”。

遠洋地產(chǎn)，也是北京保障房的開發(fā)大戶、先后承建過遠洋潤園、遠洋沁山水商品等保障房項目，遠洋地產(chǎn)集團戰(zhàn)略發(fā)展部工作人員馮沖表示，在政策層面上，如何在制度設(shè)計上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性，還需要探索。

目前，參與北京保障房建設(shè)的公司，比如住總集團、北京安達房地產(chǎn)、大都是北京國資委下轄企業(yè)，或者為總部設(shè)在北京的大型央企，幾乎看不到民企的身影。為了吸引更多的企業(yè)參與保障房建設(shè)，北京市政府還提出可以減免相關(guān)稅費。

北京市住建委201*年5月23日發(fā)布了《關(guān)于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知》，6月1日起，公租房建設(shè)單位在申報相關(guān)材料并通過認(rèn)定后，可享受到城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅等多項稅收見面的優(yōu)惠。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的背景下，開發(fā)商不僅很難從銀行獲得貸款，而且信托、股市再融資的渠道亦被堵塞，類似北京市這樣為承建保障房的開發(fā)商減稅的做法，在其他城市并多見。

減稅之外，政府通過修改規(guī)劃的方式，允許開發(fā)商在保障房項目中擴大配建的商業(yè)建筑面積，以增加收入，攤薄保障房部分建設(shè)成本。

1.2土地財政根基松動

當(dāng)機關(guān)、企事業(yè)單位、科技園區(qū)、包攬了北京市保障房建設(shè)重任后，北京市政府的擔(dān)子看似輕了許多，但事實上，卻并非如此次。

中國國際金融有限公司研究員白宏煒，在通過對過去十年國內(nèi)一線城市的經(jīng)適房和棚戶改造房建設(shè)的研究后發(fā)現(xiàn)，政府建設(shè)性住房的直接投資規(guī)模并不大，但土地出讓金和稅費的損失較大。

在開建近14萬套保障房之后，北京市土地出讓金收入上的變化，印證了白宏煒的判斷。

根據(jù)北京市國土局公布的數(shù)據(jù)，在201*年北京市計劃供應(yīng)的2550公頃住宅用地中，保障性住房用地量已經(jīng)過半，其中，在今年上半年，北京市廉租房以及公租房用地的供應(yīng)量達到300公頃，為201*年的6倍。

與此同時，北京市土地出讓金收入大幅下滑。來自北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市住宅用地出讓金僅為120.3億，同比下滑75.4%。

對比歷史資料可以發(fā)現(xiàn)，今年成交的土地面積是201*年的兩倍，但土地出讓金總收入?yún)s與201*年基本持平，反映出單幅土地價格的縮水。據(jù)北京土地儲備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：今年截至8月10日，北京住宅土地均價為4777元每平方米，相比201*年全年的均價7322.7元每平方米下調(diào)了34.7%。

從短期財務(wù)情況看，當(dāng)前北京市保障房供地模式，注定了保障房特別是公租房建設(shè)將是一筆賠本的買賣。

眼下，北京市對不同主體承建保障房，采取了不同的土地供應(yīng)模式：對于由市區(qū)縣政府所屬機構(gòu)建設(shè)并公開配租的，一般按劃撥方式供地，這種情況下，政府通常將流失絕大部分的土地出讓金收入；對于以企業(yè)為主體的，同過“招拍掛”方式出讓土地，這也是目前最為主流的土地出讓方式，這種方式較有利于財政增收；對于利用自有用地進行公租房建設(shè)的，擇比較靈活，但目前大部分仍以無償劃撥居多。

廉價甚至免費提供保障房用地，最終導(dǎo)致北京市陷入這樣一個怪圈，保障房用地出讓土地越多，土地出讓金下滑幅度就越大。由此也不難理解，為什么在住建部公布的今年1~7月份，全國各省市保障型安居工程開工情況中，北京完成年度計劃的尚未開工的達到全國72%的平均水平。

為了應(yīng)對這種被動局面，今年6月30日，北京市注冊100億元，成立了北京市保障型住房建設(shè)中心，今后，各單位自建之外的公租房，均由該中心負(fù)責(zé)融資、建設(shè)收購和運營管理。

北京市級公租房投資平臺的成立，表明保障房的建設(shè)的利劍，已經(jīng)傷及土地財政的根本，這也暴露出一座城市的經(jīng)濟如果高度依賴房地產(chǎn)，將會帶來怎樣的風(fēng)險。

房地產(chǎn)早已成為北京市事實上的支柱產(chǎn)業(yè)。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，房地產(chǎn)投資占北京市固定資產(chǎn)投資的56%，這一比例位居國內(nèi)各省市

第一。但受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，同期房地產(chǎn)投資增速不到4%，最終拖累全市經(jīng)濟增長跌至8%，增速為全國31個省市區(qū)最末。

對于這種現(xiàn)象，全國政協(xié)委員、經(jīng)濟學(xué)家厲以寧稱，土地財政已經(jīng)走到了盡頭了，不寧老靠賣土地來搞建設(shè)。

也許，北京的轉(zhuǎn)變是個開始。

2.深圳：“城中村”VS保障房

“城中村”小產(chǎn)權(quán)房活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。與征收小產(chǎn)權(quán)房相比，深圳市政府對于拆遷安置和新增保障住宅更感興趣

2.1小產(chǎn)權(quán)房難為“保障房”

從31年前的深圳經(jīng)濟特區(qū)成立初期開始，深圳市政府就鼓勵農(nóng)民利用農(nóng)村的集體地合作籌建這種不具備房屋產(chǎn)權(quán)的“統(tǒng)建房”，目的就是讓這座小城能住下來自全國各地的開拓者。從事后看，這一創(chuàng)舉也加快了深圳特區(qū)內(nèi)外的高速城鎮(zhèn)化。之后，隨著民間資本和銀行貸款的加入，開發(fā)商介入了高密度的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，城中村規(guī)模也越來越大。根據(jù)201*年深圳市的建筑普查，在近201*平方公里的深圳市，“違章建筑面積”總共2.93億平方米，其中屬于市政府規(guī)劃規(guī)劃以外的小產(chǎn)權(quán)住宅就達1.06億平方米。按照住建部門人均30平方米的住宅面積，幾乎可以住下兩座深圳市的居民。

實際上，安居了數(shù)百萬“夾心層”的“城中村”和小產(chǎn)權(quán)房，多年來充當(dāng)了現(xiàn)實中深圳市的保障房“替身”。根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局的統(tǒng)計，截止201*年底，深圳市有政府出資或公共配套性質(zhì)的各類保障房，共有27萬套。但是這27萬套，并不包括任何小產(chǎn)權(quán)房。

根據(jù)今年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃（201*-201*）》，深圳向中央政府上報的“任務(wù)量”，是在“十二五期間“將新增

安排籌集建設(shè)保障型住房24萬套。

然而，深圳市住房和建設(shè)局一位不愿透漏姓名的工作人員坦言，24萬套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”。

深圳市住建部門表示，其預(yù)計“十二五期間”的24萬套保障房總數(shù)中，將實際竣工21萬套。而剩余的3萬套，住建局預(yù)計將由政府按比例從開發(fā)商手中回購配建保障房，并“籌集”部分少量的小產(chǎn)權(quán)房來完成。

“比如201*年新增保障房6.2萬套，其中的1000套可能會是小產(chǎn)權(quán)房。不過具體能不能籌建到小產(chǎn)權(quán)房、要看負(fù)責(zé)工作的區(qū)政府有沒有辦法，還要看回購價格以及手續(xù)方面能否成功�，F(xiàn)在一切都好不好說，操作起來太難了�！边@位不愿公開姓名的官員表示。

參與調(diào)研國內(nèi)保障房建設(shè)研究的清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的副教授鄭思齊說,由于小產(chǎn)權(quán)房法律問題的模糊，深圳市政府很難有所作為。但深圳市政府又同時面臨一個困局，那就是忽視對現(xiàn)有保障性質(zhì)住房的充分利用，無疑成為保障房建設(shè)中的一個弊端。

自從201*年，深圳市政府開始進行一輪農(nóng)村土地國有化的統(tǒng)一管理之后，小產(chǎn)權(quán)房的天空就變得陰晴不定。深圳市政府將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國有，卻沒有法律根據(jù)和足夠的財力回收所有的小產(chǎn)權(quán)房。

根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土委員會的歷史數(shù)據(jù)，每逢深圳市政府出臺嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的措施前后，就曾出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房搶建的高潮。到如今，農(nóng)民房的存量不僅不見減少，反而越來越密集，樓層也越來越高，平均售價是普通商品房三分之一的“農(nóng)民房”，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)甚至與普通商品房無差別。

政府在調(diào)節(jié)房屋結(jié)構(gòu)問題上的缺位，客觀造成了小產(chǎn)權(quán)房游離于是真實的住房市場之外。

但是，深圳市政府卻仍然有想法，沒辦法。在由深圳市市長徐勤簽署、201*年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》中，首次明確提出有條件地將小產(chǎn)權(quán)房并入保障房。然而前述不愿意透漏姓名的深圳市住建局人員也承認(rèn)，征收或回購“農(nóng)民房”為保障房，政府和民間有諸多協(xié)商。

“先處理歷史遺留問題，才能收入保障房供應(yīng)體系�！彼�表示。

2.2城市開發(fā)，新的興奮點

撇開了征收城中村等小產(chǎn)權(quán)房作為保障房的思路，深圳市政府開始另辟蹊徑。201*年12月，深圳市政府推出《深圳市城市更新辦法》，為城市的開發(fā)建設(shè)“注入強心劑”。這項舉措可以為深圳市政府在201*年之前帶來固定資產(chǎn)投資約1800億元。而原則上，深圳特區(qū)成立初期建成的建筑物，目前均屬于可申請更新的范疇。

就在第26屆深圳世界大學(xué)生運動會開幕之前，由京基置地投資近50億元建成的“京基100”作為深圳市更新項目的代表性建筑，正在為大運會“獻禮”。

不過，作為由天價征收“城中村”而建成的地標(biāo)，其原址蔡屋城中村里最頑強的“釘子戶”，也在201*年用一座農(nóng)民房換得了千萬人民幣的補償款。而整個蔡屋周圍地區(qū)4.6萬平方米的土地，花費的拆遷費用被指過百億元。

而對于深圳市政府來說，到201*年之前，還可以完成城市更新的用地規(guī)模達到35平方公里。其中，以“城中村”和舊工業(yè)區(qū)為主的“更新”規(guī)模占其中的約1/3。

今年，深圳市已公布了兩批城市更新項目，就已經(jīng)達到94個。深圳市規(guī)劃國土委有關(guān)人士表示，保障房供地放在了絕對優(yōu)先的位置，在保障房供地未完成之前，商品房供地不會急于推出。

深圳市政府在調(diào)控的背景下，始終在進行著利益平衡的微調(diào)。

3.重慶：“康莊”大道行多遠？

相比其他城市，重慶市的公租房模式好比“烏邦托”式的特例。但各地的具體情況顯然不一樣，重慶模式能否被復(fù)制？

3.1共同富裕的“康莊”

201*年7月實施的《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》和今年2月11日公布的《重慶市公共租賃住房管理實施細則》，規(guī)定了申請公租房的收入限制。但由于這一標(biāo)準(zhǔn)在通脹率高企的背景下難以被重慶市民接受，在此后的配租過程中，收入限制的準(zhǔn)門檻已事實上被“取

消”，僅考察申請人有無住房或住房是否困難。

重慶的公租房模式，成為構(gòu)建重慶市委最近提出的“共同富�！碧剿鞯囊徊糠�。就在剛過去的7月，重慶市委會通過了“關(guān)于縮小三個差距促進共同富�！钡臎Q定，即到201*年，重慶經(jīng)濟總量與居民收入要同步倍增，“國進民也進”。重慶市委決心縮小城鄉(xiāng)收入差距，增加330萬個就業(yè)機會，并促進農(nóng)民工500萬進城。

3.2重慶市政府的算盤

地方政府面臨的約束條件是，要在土地出讓金的收入最大化、保障房的建設(shè)開工最大化和保障房的支出最小化之間騰挪翻轉(zhuǎn)，因此保障房建設(shè)往往實際上行動不力。

但重慶市政府通過實踐摸索出的一套公租房理論體系，堪稱獨特。重慶政府的思路是，用1100億元的公租房投入拉動當(dāng)?shù)谿DP約4000億的增長。通過經(jīng)濟和消費的活躍讓周邊土地升值，并增加相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收。

201*年上半年，重慶市土地出讓金總計583.3億，占地方財政收入的近一半。主城區(qū)招拍掛土地成交量達到117宗，成交金額285.03億元，同比增長40.42%，不過這項增長，也部分源于上半年工業(yè)用地成交接近歷史高位的作用。

與此同時，重慶依然有全國第二的經(jīng)濟增速。上半年，重慶GDP增長16.5%，增速位居中西部第一。這種增速，主要依靠工業(yè)投資為主的3035億元固定資產(chǎn)投資，以及大幅度增加的地方財政收入。

由于國家嚴(yán)格控制區(qū)縣以及地市州用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，也不允許其他省區(qū)市像重慶一樣進行此類地票交易，因此重慶在土地交易政策上可謂得天獨厚。

據(jù)重慶市國土房管局的測算，201*年至201*年三年內(nèi)建設(shè)4000萬平方米公租房所需的1100多萬億資金，30%由中央財政和重慶市的地方財政兜底，70%則由銀行貸款的90多億元以及非銀行的融資途徑來協(xié)調(diào)。

根據(jù)重慶市有關(guān)部門的計算，重慶的地票交易可以產(chǎn)生150億左右的資金，再加上財政投入，銀行信貸等，就可以籌集200多億元。而賣出的地票指標(biāo)，可以用于增加城市建設(shè)用地，各類商業(yè)性房地產(chǎn)、寫字樓以及其他商業(yè)用地，原則上通過“地票”交易解決。

正因為財力的雄厚，當(dāng)財政部、國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)假設(shè)部在去年要求各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將土地出讓凈收益中安排不低于10%的資金，用于保障房建設(shè)之用，重慶市政府提出的竟然是當(dāng)年土地總收益的5%，比土地出讓收入金多出一個數(shù)量級。

而中央財政部分則取決于重慶能建多少公租房，建的越多，則資金支持越多。“在保障房建設(shè)方面，重慶短期內(nèi)不缺錢花的�！边@是重慶市基層官員們的一種普遍認(rèn)識。

而根據(jù)重慶市政府的表態(tài)，政府不缺錢，是因為愿意投資重慶的資金單位眾多。重慶“不缺錢”，實際上是在說重慶市政府“不缺融資能力”。

7月12日，為支持重慶保障房建設(shè)，全國社保基金通過交銀信托，并由國家開發(fā)銀行擔(dān)保，向重慶市城投公租房公司發(fā)放三年期45億元信托貸款，該筆貸款也是全國社�；�金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。此外，在201*年至201*年5年間，國家開發(fā)銀行還將為重慶市兩江新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目牽頭組織600億元資金，而民心佳園和康莊美地兩處公租房正位于范圍之內(nèi)。

也正是在強大資金后臺的支撐下，重慶驚人的公租房建設(shè)背后，暫時并未出現(xiàn)資金鏈的脫節(jié)。

但這種穩(wěn)定的背后，并非沒有未來資金保障的隱憂。

重慶市國資委在今年6月曾表示，負(fù)責(zé)建設(shè)公租房項目的重慶四家國有企業(yè)，將由企業(yè)自行利用10年左右時間對建設(shè)資金成本進行“內(nèi)部消化”，用企業(yè)利潤沖抵建設(shè)資金投入的欠賬。

重慶市已經(jīng)啟動的公租房項目，主要由重慶房地產(chǎn)集團和城投公租房建設(shè)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，并由重慶建工集團、中冶建工有限公司和渝開發(fā)承建。盡管在公開場合多次表達對保障房建設(shè)的支持，但承建集團私下也會因為公租房小區(qū)的街道算不算市政道路，該不該由政府掏錢，以及小區(qū)內(nèi)租售店鋪的問題，和“父母官”打起算盤。

重慶一位不愿意透漏姓名的銀行人士表達了謹(jǐn)慎的態(tài)度：“出發(fā)點肯定是好的，重慶市政府很講政治，也很強悍，但有些涉及經(jīng)濟和金融的事情，還是應(yīng)該多用市場規(guī)律的角度來看�！�

也正是因為國內(nèi)多家銀行的謹(jǐn)慎，重慶市負(fù)責(zé)公租房建設(shè)的國有企業(yè)，才在

申請貸款時屢遭碰壁。不過，即使遇到這些融資的挑戰(zhàn)，重慶市主管保障房建設(shè)的基層官員仍然相信，這只是短期的問題。

4.上海：“被保障”擴大化

盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列的創(chuàng)新舉措，不過，面對201*年全年1500萬平方米的開工目標(biāo)，動遷安置房在上海與全國其他城市類似，也當(dāng)仁不讓的成為保障房的主力。4.1白領(lǐng)也能“被保障”

201*年7月26日，上海市市長韓正在上海市十三屆人大常委會第二十八次會議（擴大）上作關(guān)于201*年上半年工作情況的報告時表示，“明年1月開始，我們將再次放寬（保障房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使一部分青年人，特別是年輕白領(lǐng)能夠納入這一保障體系�！�

另外，按照計劃，201*年下半年，上海市將按照“雙定、雙限”的原則啟

動建設(shè)一批限價商品房。所謂“雙定”，是指“定區(qū)域、定項目”，在臨港新城滴水湖周邊選擇2個區(qū)域，針對相關(guān)符合條件的單位沒有首套房的員工；“雙限”則是“限交易、限房價”，相關(guān)房源10年內(nèi)不得上市交易。

“將白領(lǐng)納入保障房體系，是上海市嘗試從吸引人才方面來進行住房保障，鼓勵一些年輕人才到上海的一些新城、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作，在住房方面給他們一些便利�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，“針對白領(lǐng)的保障房政策會在區(qū)域上、人群上，都有特殊之處，實際上將是全是保障房體系里額外多出的一塊，并不是和全市范圍的公租房、經(jīng)適房相接軌�！�

4.2金融創(chuàng)新解決融資難

在整個保障房建設(shè)中，資金問題是最引人關(guān)注的，也是關(guān)系保障房是否能順利按計劃完成的關(guān)鍵。在8月4日的外灘金融法律論壇上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障性住房建設(shè)的金融創(chuàng)新。如何在傳統(tǒng)的融資模式之外，尋找

到新的合適的途徑，更成為公租房建設(shè)中必須破解的難題。從實際情況看，得以較快推進的融資渠道是保險資金。今年1500萬平方米保障性住房建設(shè)和籌措中，上海市區(qū)兩級政府投入不少于100億元，同時優(yōu)先吸收保險資金在內(nèi)的低成本資

金投入�！跋啾容^來說，政府的投入有限�！崩顤|說。

保險業(yè)的發(fā)展沉淀了龐大的“靜態(tài)”資金，面臨著巨大的保值增值的內(nèi)在動力，截止201*年一季度末，中國保險業(yè)資金運用余額達到5萬億元，理論上可有5000億元保險資金的不動產(chǎn)。

“保障性住房的投資期限一般比較長，符合保險資金（尤其是壽險資金）期限長的資金特點，可以和保險資金的周期相匹配，

有助于實現(xiàn)保險資金的資產(chǎn)負(fù)債管理。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，“同時，保障性住房屬于債券投資，與股票、債券類資產(chǎn)的特點不同，有利于增強公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性�！�

4.3主體仍是動遷安置房

盡管在保障群體范圍和融資模式上，上海推出了一系列創(chuàng)新舉措，不過，面對201*年全年1500萬平方米的開工目標(biāo)，動遷安置房在“創(chuàng)新”的上海與全國其他城市類似，也是保障房的主力。

根據(jù)上海市201*年保障房建設(shè)計劃，像尚景圓這樣的白領(lǐng)們可以租住的公共租賃住房，開工建設(shè)和籌措的面積將達到200萬平方米，約4萬套，面積只占到全年總體計劃的13.3%；而主要組成上海市今年的保障性住房計劃的，是800萬平方米、約10萬套的動遷安置房（限價商品房）和約500萬平方米、約8萬套的經(jīng)適房。

盡管由于房地產(chǎn)新政、貨幣政策等的影響，各銀行對各家房地產(chǎn)企業(yè)承諾的貸款均被亦如利率的調(diào)整、融資規(guī)模、資金頭寸、平臺問題等各種原因出現(xiàn)了不放、緩放或者少放，但是動遷安置房還是得到了較多的資金傾斜。

“經(jīng)過爭取，銀行已承諾將為保障房建設(shè)提供資金支持，向上海地產(chǎn)集團提

供了幾十億元的貸款。”上海地產(chǎn)集團業(yè)務(wù)總監(jiān)金鑒中此前在接受媒體采訪時表示，“這些貸款將會首先被用來支持經(jīng)適房和動遷安置房項目，原因是，動遷安置房的成本收回的周期較短，銀行的貸款進入這一領(lǐng)域，在流動性方面不會受到影響。”

進度不快，完成不難?

按照既定目標(biāo)，今年上海將新開工和籌措保障性住房1500萬平方米、約22萬套，供應(yīng)1150萬平方米、約17萬套。

截止今年7月底，上海保障性住房新開工和籌措面積為866萬平方米，完成全年計劃的57.73%；供應(yīng)面積為697.1萬平方米。完成全年計劃的60.62%。

這一組數(shù)字在全國的排名并不靠前。甚至在全國處于墊底位置。根據(jù)住建部公布的今年前7個月全國保障性安居工程建設(shè)進度，截止7月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶改造住房已開工建設(shè)721.8萬套，開工率達到72%。在各省市區(qū)中，遼寧和陜西已經(jīng)超額完成了今年的開工建設(shè)任務(wù)，而上海、廣東、天津等地的開工率不到60%。

“難度應(yīng)該不大。上海今年的計劃里，動遷安置房占比很大，1500萬平方米里占了800萬平方米，”一位不愿透露姓名的上海房企副總說，“根據(jù)歷年的保障房開發(fā)經(jīng)驗，動遷配套房項目的開發(fā)速度會相對較快，在計劃中占比多少，會對計劃完成的難易程度造成影響。

三.世界各國住房保障制度的借鑒

1.美國：以金融工具為主要手段

美國的住房保障的一個宗旨是盡量幫助低收入家庭獲得自己的住房提高住

房自有率，而不是建造大量公共住房容納社會貧困人口。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，美國通過其發(fā)達的金融體系幫助低收入人群獲得低價的貸款，以滿足他們的居住需求，美國的公共住房量在全國的住房存量中所占比例不足2%，與世界上其他發(fā)達國家相比明顯處于較低的水平。

2.日本：以福利救濟為目標(biāo)

日本地小人多，住房問題一向比較突出，因此一開始政府就全權(quán)介入了保障性住房的

建設(shè)中，由住房公團和住房金融公庫分別負(fù)責(zé)房屋建造和資金運轉(zhuǎn)。不同于歐美等國住房保障的全社會福利目標(biāo)原則，日本的保障性住房以福利救濟為最終目標(biāo)，每年的公共住房建設(shè)量基本穩(wěn)定在所有商品房建設(shè)的15%左右的水平。政策對保障房政策目標(biāo)就是解決城市中最需要住房的人群，用最小限度的投資去滿足社會中低階層的住房需求，而不是通過保障房

的建設(shè)去平抑商品房市場的房價。

3.新加坡：鼓勵居民購買政府所建組屋

新加坡為普惠制的住房保障制度的代表。鼓勵居民購買國家建設(shè)的低價住房

為目標(biāo)。不同于日本式的救濟建房目標(biāo)，新加坡的住房保障針對的是占社會絕大部分中低收入群體，僅將高收入人群劃分到商品化住房市場中。政府下設(shè)的住房管理局成為全國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，同時還承擔(dān)物業(yè)管理職能，實行獨立核算、自住經(jīng)營。新加坡大約有87%的人居住在組屋之中。新加坡通過這種

模式成為世界上住房問題解決得最好的國家，新加坡模式的成功與其國土面積的相對較小，國家高效的法律執(zhí)行力度和政府清廉度有相當(dāng)大的關(guān)系，并不一定具

備普適性。

注：100新元約等于450人民幣。

4.德國：鼓勵合作型建房

由于歷史上東西德分裂的原因，德國在公

共保障領(lǐng)域保留了一定的“社會主義”傳統(tǒng)，政府在的住房保障問題上干預(yù)較多，提倡合作主義，使得德國在住房制度上體現(xiàn)出一定的“社會主義經(jīng)濟”特色。德國國內(nèi)通過住房合作社，住房互助儲蓄信貸銀行以及政府

與個人的合作建房等方式鼓勵政府、團體與個人之間多層次的合作建房。目前德國的國內(nèi)住房中住房合作社開發(fā)的房屋占22%，早期大企業(yè)開發(fā)的占3%，機構(gòu)投資商開發(fā)的房屋占8%，私人房東自住及出租的房屋占66%。

四、我國保障房建設(shè)需做長期制度安排

一個國家保障性住房覆蓋人群的范圍在國際上并沒有通行的標(biāo)準(zhǔn)，各國根據(jù)自身情況及采取的住房保障手段不同，住房保障所覆蓋的目標(biāo)人群也不盡相同。

歐美等發(fā)達國家經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展基本已經(jīng)實現(xiàn)對城市中低收入人群的住房保障覆蓋。從社會的和諧和穩(wěn)定角度，我國未來住房保障的覆蓋人群也應(yīng)該從從目前的城市最低收入家庭逐步擴展到城市中低收入家庭進而做到全國范圍內(nèi)中低收入家庭的住房保障。對于不同目標(biāo)覆蓋人群，應(yīng)提供不同的保障方式。當(dāng)拉動投資不再是政策的主要考慮目標(biāo)時，我國的住房保障也應(yīng)該由磚頭補貼逐步過度到人頭補貼。我國要保持對保障性住房的持續(xù)投入，獲得穩(wěn)定而充裕的資金來源是前置條件。歐美等國運作成熟的資金獲取方式可成為我們的借鑒方向。從國際上看，各國政府根據(jù)國內(nèi)住房保障形式的不同，其資金運作方式也有所不同。從政府作用介入力度的由強至弱大致分為公共住房銀行模式、強制住房儲蓄模式、合同住房儲蓄模式和商業(yè)銀行貸款模式，其中除最后一種商業(yè)資本市場模式屬于開放型模式外，其余均為封閉型運作。

其次，從來沒有任何一個國家在實現(xiàn)國家現(xiàn)代化的過程中面臨如此多的人民和問題。時間短、任務(wù)重、涉及利益人群多等等問題太多了，另外還要處理近期越來越激烈的領(lǐng)土爭端問題，所以擁有一個相對穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展期對于我國十分的必要！這就決定我們的改革必需要經(jīng)歷一段“徐徐圖之”的“先穩(wěn)定后發(fā)展”的時期，所以需要我們的民眾理智的對待國內(nèi)外問題。這也是我在制作本次報告后得出的想法。同時我也相信，一個民族在上升期肯定會遇到很多的問題，我也堅信通過以上的報告論述我國的“保住房，圓安居夢，暖百姓心�！惫こ桃欢〞�圓滿成

功。

備注：

本調(diào)研報告圖片、相應(yīng)數(shù)據(jù)、文字、話語等引用來源于《中國新聞周刊》第

31期、《戰(zhàn)略與管理》、《望》、新華網(wǎng)、中國政府網(wǎng)、新浪網(wǎng)、百度學(xué)術(shù)等。均為當(dāng)時相應(yīng)的官方正規(guī)公布內(nèi)容。

關(guān)于本次調(diào)查報告制作的心得體會

作為一名現(xiàn)代大學(xué)生，大家是否對自己周圍的人、事、物做過深入的調(diào)查與分析？是否發(fā)現(xiàn)隱藏其中的內(nèi)在價值呢？其實，對我們身邊的每件小事進行一次調(diào)查，都會發(fā)現(xiàn)許多有價值的東西，對我們的學(xué)習(xí)、工作、生活都會有很大幫助。

理論學(xué)習(xí)和社會實踐應(yīng)該是我們大學(xué)生活的兩個重要部分。大家都非常渴望走向社會，進行社會實踐活動，把所學(xué)知識與社會實際問題結(jié)合起來。大二第一學(xué)期，顧紅英老師教授的《毛澤東思想和中國特色社會主義理論體系概論》課程就給了我們這樣一個鍛煉的機會。第一階段：設(shè)計調(diào)查方案。

“萬事開頭難”，大家畢竟是第一次寫調(diào)查報告，不免會出現(xiàn)一些錯誤，如：格式不對，項目不夠，內(nèi)容不符，質(zhì)量欠缺等等。但是，所有這些錯誤，在顧老師的認(rèn)真指導(dǎo)下，都逐漸地改正過來。由開始的被動（只要完成任務(wù)就行），到以后的積極主動（盡力做好該做的事），大家從心態(tài)上發(fā)生了很大的改變。大家都想，第一次進行社會調(diào)查，一定要認(rèn)真仔細地完成好。第二階段：設(shè)計提綱。

調(diào)查方法很多，有問卷法，訪談法，觀察法，文獻法等。也有同時采用幾種方法的。最終我們小組采用了文獻法為主、觀察法為輔的調(diào)查提綱。第三階段：展開調(diào)查。

提綱設(shè)計好以后，接進入調(diào)查的展開階段。我和小組成員崔興春，利用課余時間，尋找對象文獻，或在圖書館翻查閱讀相應(yīng)文獻并做好文獻的摘抄篩選工作，或整日面對電腦搜查關(guān)于主體調(diào)查的最新相關(guān)動態(tài)，并做好摘抄和篩選工作，并且還要從眾多所選資料中挑出和本調(diào)查報告相關(guān)的信息，這就要求我在制作本次調(diào)查報告之初就要掌握大量相應(yīng)的關(guān)于保障房的相關(guān)信息，這樣才能有針對性的從眾多素材中正確的選取有用資料。這也讓我明白在從事大型調(diào)查報告的制作之前，整體性的提綱羅列是十分的有必要，這樣才能在調(diào)查報告的制作過程中始終

把握住全局和中心思想，合理的分配和調(diào)度整篇報告的各個章節(jié)和段落部分。第四階段：總結(jié)并寫出調(diào)查報告。

這是最后一步，但也是最難的一步了。我和隊友經(jīng)過認(rèn)真細致地觀察和分析，調(diào)查與研究，收集資料，整理數(shù)據(jù)，最后得出結(jié)論，提出建議，寫成報告�？梢哉f，我們在這一階段付出的努力更多，花費的時間也最多，幾十頁紙的調(diào)查報告，并要從中提綱挈領(lǐng)性的提出總結(jié)性意見，這就要求我和隊友要對報告的各個部分都爛熟于心，所以這次報告我們除了一個字一個字的打出來外，又認(rèn)真的反復(fù)閱讀和修改了多次，并且把相應(yīng)的重要數(shù)字、名詞都用紅色或者加粗體現(xiàn)出來，便于老師的審查和閱讀理解。我和隊友在報告上傾注了大量的時間與精力。不只是需要掌握打字、排版、制表的技術(shù)，最苦惱的是資料的整理、篩選，因此付出了更多的精力。盡管如此，大家熱情不減，反復(fù)修改，不斷追求規(guī)范和美觀。本門課就要結(jié)束了，我首先回憶到的是顧老師的嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真，孜孜不倦，百教不厭，一絲不茍，和藹可親，熱情奉獻和全心負(fù)責(zé)。我也體會到了同學(xué)之間為了一份共同的調(diào)查報告的完美出臺的積極配合與努力上進。

在學(xué)習(xí)、調(diào)查的過程中，我們感受到的不僅是在完成一項任務(wù)，更是在熱情追求完美和執(zhí)著探索知識。調(diào)查結(jié)束后，大家都受益匪淺，獲得了很多我們課堂上學(xué)不到的東西，以及對我們今后學(xué)習(xí)，生活，工作都有價值和幫助的東西。大家真正體會到的是理論聯(lián)系實際的意義，體味到學(xué)有所用的樂趣。將會把這種精神用于今后的學(xué)習(xí)中，嚴(yán)格要求自己，盡最大努力把自己該做和想做的事情都做得最好，最棒！

在本次調(diào)查報告的制作過程中，我翻閱了大量的文獻資料，開闊的視野、學(xué)到了方法和思維能力。也深深的理解了我們的黨和國家在實現(xiàn)民族和國家的偉大復(fù)興和人民安居樂業(yè)的道路上是多么的不易，國家這么大、人民這么多，牽一發(fā)而動全身，還有各種國內(nèi)外勢力的介入，對比中外，追思古今，作為一個當(dāng)代的大學(xué)生我感到自己身上的膽子更重了，自己欠缺的知識和能力還有太多，但是我也堅信我們的人民和國家在中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，定能于萬難之中開辟出一條屬于我們中國自己特色的社會主義強國之路，我在報告結(jié)束之際真的由衷的想說一句：“沒有共產(chǎn)黨就沒有新中國，我們當(dāng)代大學(xué)生要好好學(xué)習(xí)，跟著黨走，爭取在有生之年把我國建設(shè)成為世界第一流的國家”。

由于我們才疏學(xué)淺，初次嘗試，調(diào)查報告中的資料難免有片面、模糊之處，分析難免有膚淺、偏頗之處，建議難免有空泛、不當(dāng)之處，所以懇請老師提出寶貴意見。請大家不要吝惜紙張筆墨。

最后，希望我們的成果對大家的學(xué)習(xí)、工作和生活帶來一些益處；祝愿我校的思想政治教學(xué)和實踐活動取得更大的成績！

友情提示：本文中關(guān)于《關(guān)于我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查報告》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，關(guān)于我縣保障性住房建設(shè)的調(diào)查報告：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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