房地產(chǎn)廣告基礎(chǔ)知識(shí)總結(jié)
基本知識(shí)總結(jié)目錄:一,vi系統(tǒng)二,綜合體的概念三,客家以及客商的文化四,優(yōu)秀logo的標(biāo)準(zhǔn)五,物料概念(本部分略)六,項(xiàng)目進(jìn)程七,注意事項(xiàng)
一,vi系統(tǒng)
VI的英文全名是VisualIdentityVisual的意義是視覺的通稱,VI是企業(yè)的視覺識(shí)別系統(tǒng),包括基本要素
企業(yè)標(biāo)志企業(yè)名稱(全稱或略稱)標(biāo)志字標(biāo)準(zhǔn)字標(biāo)準(zhǔn)色彩企業(yè)造型象征圖形企業(yè)署名地址、電話、電報(bào)、電傳、電子郵件信箱、郵政編碼企業(yè)標(biāo)語(yǔ)口號(hào)營(yíng)運(yùn)內(nèi)容事務(wù)用品名稱(如“請(qǐng)柬”、“合同書”)圖形、文字、構(gòu)圖肌理、制作工藝等應(yīng)用要素
現(xiàn)狀項(xiàng)目的收集分類:
對(duì)現(xiàn)有應(yīng)用要素的項(xiàng)目收集的,主要集中于以下項(xiàng)目?jī)?nèi)容:其一,事務(wù)用品類,如名片、各式文書等。
其二,廣告促銷類,如小手冊(cè)、電視廣告、公告資料等。其三,標(biāo)識(shí)招牌類,如旗幟、各類導(dǎo)引標(biāo)識(shí)等。其四,運(yùn)輸工具類,如運(yùn)輸卡車、拖車等。其五,商品包裝類,如商標(biāo)、包裝紙等。其六,員工制服類,如徽章、工作服等。其七,建筑環(huán)境類,如外觀、辦公室等。
其八,展示典禮等,如紀(jì)念活動(dòng)、展示環(huán)境、專賣店等。
補(bǔ)充:企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)是英文“CorporateldentitySestem”的中文翻譯,簡(jiǎn)稱CIS,其理論的發(fā)源地一般認(rèn)為是在美國(guó)。
CIS包括三部分,即MI(理念識(shí)別)、BI(行為識(shí)別)、VI(視覺識(shí)別),其中核心是MI,它是整個(gè)CIS的最高決策層,給整個(gè)系統(tǒng)奠定了理論基礎(chǔ)和行為準(zhǔn)則,并通過BI、VI表達(dá)出來。所有的行為活動(dòng)與視覺設(shè)計(jì)都是圍繞著MI這個(gè)中心展開的,成功的BI與VI就是將企業(yè)富有個(gè)性的獨(dú)特的精神準(zhǔn)確的表達(dá)出來。
BI直接反映企業(yè)理念的個(gè)性和特殊性,包括對(duì)內(nèi)的組織管理和教育、對(duì)外的公共關(guān)系、促銷活動(dòng)、資助社會(huì)性的文化活動(dòng)等。
二,綜合體的概念
它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。
至少組合了酒店(Hotel)、寫字樓(OfficeBuilding)、公園(Park)、購(gòu)物中心(Shoppingmall)、會(huì)議中心(Convention)、公寓(Apartment)等上述功能中的三種,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系,是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率的建筑群落
目前發(fā)展的主流形態(tài)主要有三種
第一種是以大型購(gòu)物中心為載體,逐步發(fā)展新型的城市商業(yè)綜合體。第二種是進(jìn)一步分化的以休閑為業(yè)態(tài)的休閑綜合體、旅游設(shè)施綜合體,還有以寫字樓為主體的寫字樓綜合體,都在全國(guó)各地都有一些嘗試,比如像中信城市廣場(chǎng),華潤(rùn)萬(wàn)象城都是以商業(yè)為主的。
。第三種是最近剛剛出現(xiàn)了以創(chuàng)意地產(chǎn)為主的復(fù)合型業(yè)態(tài)配套的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)綜合體。
一,客家以及客商文化客家人
客家人特征是講客家話?图胰酥饕植荚趶V東、福建、江西、廣西、四川、臺(tái)灣;客家的民俗文化關(guān)乎著客家人的衣、食、住、行!翱图医ㄖ笔侵袊(guó)傳統(tǒng)民居建筑體系里獨(dú)具魅力的一個(gè)分支。但是客家人的屋式卻不僅僅只是一個(gè)圍龍,還有棋盤、二字、四角樓、圍樓、土樓、五棟等等名目?图胰说奈萦疃嘤蓜(chuàng)業(yè)的人一手經(jīng)營(yíng)的,而下分給子孫的。而這些屋宇普遍都是很大的,規(guī)模較大一點(diǎn)的有400多間,可以住80戶人家,住600多個(gè)人。
客家的主食是稻米和番薯,稻米去殼之后即可以蒸飯撈飯,但是在我們五華縣也有另一種吃法就是吃浦米。逢年過節(jié)客家人常吃七樣菜,要用芹菜,蒜子,子,蕪荽,韭菜另加兩種魚或肉,七樣菜加起來就是:勤快,會(huì)算,聰明,有緣,長(zhǎng)久,有余,有祿。都是取其皆音?图冶容^有名的菜有咸菜豬肉、釀豆腐、鹽雞、茄子煲、老鼠飯、如意筍等。另客家人也會(huì)在飯后吃一些湯點(diǎn),如擂茶,看過配料你就知道確實(shí)很雷哈,不過喜歡的人會(huì)說味道很好,五味俱全。
客家的山歌是遠(yuǎn)近聞名的,她保留了中原的文化神韻。梅州更形成了山歌之鄉(xiāng)。客家山歌是用一種有節(jié)奏,有韻律的語(yǔ)言來反映客家人思想感情與生活情況的文學(xué)式樣。
客家民俗有著深厚的文化積淀,南遷的客家民系依舊保留著重禮法、崇學(xué)術(shù)的傳統(tǒng)。
傳統(tǒng)文化熏陶出來的客家人大多有如下的一些性格特點(diǎn)
第一、質(zhì)樸無(wú)華的風(fēng)格,客家人尚簡(jiǎn)崇拙的審美意識(shí)
第二、務(wù)實(shí)避虛的精神,他們認(rèn)為,說空話無(wú)補(bǔ)于事,做實(shí)事必有收獲。
第三、第三、反本追遠(yuǎn)的氣質(zhì)客家人有強(qiáng)烈的祖先崇拜意識(shí)。浸染“鄉(xiāng)土情結(jié)”的客家文化,更
是客家傳統(tǒng)文化的一個(gè)顯著特征。
第四、崇文尚學(xué)蔚成風(fēng)。以“世界客都”梅州為中心的十幾個(gè)縣是“客家腹地”即客家中心地區(qū),
這里的教育特別發(fā)達(dá),素有“文化之鄉(xiāng)”、“足球之鄉(xiāng)”、“華僑之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。梅州史稱“文化之鄉(xiāng)”,體現(xiàn)客家人以人為本、以文為骨、倚重知識(shí)、崇尚教育的精神。
客商
指客家工商界人士?蜕痰奶卣魇强炭鄨(jiān)韌、開拓進(jìn)取、愛國(guó)愛鄉(xiāng)?图疑處椭饕砣宋镉校簭堝鍪、胡文虎、張榕軒、熊德龍、何冬青、劉金華、余鵬春、梁世楨、黃德新
客商在形成的過程中遺存了眾多的客商文物。其中最能代表客商文化精髓的即是客商用印,簡(jiǎn)稱“商印”?蜕獭吧逃 绷鱾饔星甑臍v史,從明、清時(shí)期至近代達(dá)到了鼎盛階段,它的歷史價(jià)值是不言而喻的。
所以頗有有研究?jī)r(jià)值以及收藏價(jià)值。
舉辦世界客商首屆大會(huì),旨在大力弘揚(yáng)客商艱苦創(chuàng)業(yè)、自強(qiáng)不息的精神,在傳承“崇文重教”傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上確立“崇商重企”新理念,通過客商大會(huì)之平臺(tái),崇商論道,彰顯卓越,聯(lián)心聯(lián)誼,推進(jìn)各地客商、商會(huì)之間的合作,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)文化互動(dòng)、人文商道共榮,實(shí)現(xiàn)客家地區(qū)和客商新崛起。
二,優(yōu)秀logo的標(biāo)準(zhǔn)
標(biāo)志的來歷,可以追溯到上古時(shí)代的"圖騰"。標(biāo)志,是表明事物特征的記號(hào)。它以單純、顯著、易識(shí)別的物象、圖形或文字符號(hào)為直觀語(yǔ)言,除標(biāo)示什么、代替什么之外,還具有表達(dá)意義、情感和指令行動(dòng)等作用。
標(biāo)志的特點(diǎn)
1.功用性
標(biāo)志的本質(zhì)在于它的功用性。經(jīng)過藝術(shù)設(shè)計(jì)的標(biāo)志雖然具有觀賞價(jià)值,但標(biāo)志主要不是為了供人觀賞,而是為了實(shí)用。標(biāo)志是人們進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)必不可少的直觀工具。2.識(shí)別性
標(biāo)志最突出的特點(diǎn)是各具獨(dú)特面貌,易于識(shí)別.顯示事物自身特征,標(biāo)示事物間不同的意義、區(qū)別與歸屬是標(biāo)志的主要功能。各種標(biāo)志直接關(guān)系到國(guó)家、集團(tuán)乃至個(gè)人的根本利益,決不能相互雷同、混淆,以免造成錯(cuò)覺。因此標(biāo)志必須特征鮮明,令人一眼即可識(shí)別,并過目不忘。3.顯著性
顯著是標(biāo)志又一重要特點(diǎn),除隱形標(biāo)志外,絕大多數(shù)標(biāo)志的設(shè)置就是要引起人們注意。因此色彩強(qiáng)烈醒目、圖形簡(jiǎn)練清晰,是標(biāo)志通常具有的特征。4.多樣性
標(biāo)志種類繁多、用途廣泛,無(wú)論從其應(yīng)用型式、構(gòu)成形式、表現(xiàn)手段來看,都有著極其豐富的多樣性。5.藝術(shù)性
凡經(jīng)過設(shè)計(jì)的非自然標(biāo)志都具有某種程度的藝術(shù)性。既符合實(shí)用要求,又符合美學(xué)原則,給予人以美感,是對(duì)其藝術(shù)性的基本要求。一般來說,藝術(shù)性強(qiáng)的標(biāo)志更能吸引和感染人,給人以強(qiáng)烈和深刻的印象。
標(biāo)志的高度藝術(shù)化是時(shí)代和文明進(jìn)步的需要,是人們?cè)絹碓礁叩奈幕仞B(yǎng)的體現(xiàn)和審美心理的需要。6.準(zhǔn)確性
標(biāo)志無(wú)論要說明什么、指示什么,無(wú)論是寓意還是象征,其含義必須準(zhǔn)確。首先要易
懂,符合人們認(rèn)識(shí)心理和認(rèn)識(shí)能力。其次要準(zhǔn)確,避免意料之外的多解或誤解,尤應(yīng)注意禁忌。讓人在極短時(shí)間內(nèi)一目了然、準(zhǔn)確領(lǐng)會(huì)無(wú)誤,這正是標(biāo)志優(yōu)于語(yǔ)言、快于語(yǔ)言的長(zhǎng)處。7.持久性標(biāo)志與廣告或其它宣傳品不同,一般都具有長(zhǎng)其使用價(jià)值,不輕易改動(dòng)。標(biāo)志設(shè)計(jì)的原則。
1.設(shè)計(jì)應(yīng)在詳盡明了設(shè)計(jì)對(duì)象的使用目的、適用范疇及有關(guān)法規(guī)等有關(guān)情況和深刻領(lǐng)會(huì)其功能性要求的前提下進(jìn)行。
2.設(shè)計(jì)須充分考慮其實(shí)現(xiàn)的可行性,針對(duì)其應(yīng)用型式、材料和制作條件采取相應(yīng)的設(shè)計(jì)手段。同時(shí)還要顧及應(yīng)用于其它視覺傳播方式(如印刷、廣告、映像等)或放大、縮小時(shí)的視覺效果。3.設(shè)計(jì)要符合作用對(duì)象的直觀接受能力、審美意識(shí)、社會(huì)心理和禁忌。
4.構(gòu)思須慎重推調(diào)皮,力求深刻、巧妙、新穎、獨(dú)特,表意準(zhǔn)確,能經(jīng)受住時(shí)間的考驗(yàn)。5.構(gòu)圖要凝練、美觀、適形(適應(yīng)其應(yīng)用物的形態(tài))。6.圖形、符號(hào)既要簡(jiǎn)練、概括,又要講究藝術(shù)性。7.色彩要單純、強(qiáng)烈、醒目。
8.遵循標(biāo)志藝術(shù)規(guī)律,創(chuàng)造性的探求恰切的藝術(shù)表現(xiàn)形式和手法,錘煉出精當(dāng)?shù)乃囆g(shù)語(yǔ)言使設(shè)計(jì)的標(biāo)志具有高度整體美感、獲得最佳視覺效果,是標(biāo)志設(shè)計(jì)藝術(shù)追求的準(zhǔn)則。標(biāo)志藝術(shù)規(guī)律
標(biāo)志藝術(shù)除具有一般設(shè)計(jì)藝術(shù)規(guī)律(如裝飾美、秩序美等)之外,還有獨(dú)特的藝術(shù)規(guī)律。1.符號(hào)美
標(biāo)志藝術(shù)是一種獨(dú)具符號(hào)藝術(shù)特征的圖形設(shè)計(jì)藝術(shù)。它把來源于自然、社會(huì)以及人們觀念中認(rèn)同的事物形態(tài)、符號(hào)(包括文字)、色彩等,經(jīng)過藝術(shù)提煉和加工,使之結(jié)構(gòu)成具有完整藝術(shù)性的圖形符號(hào),從而區(qū)別于裝飾圖和其它藝術(shù)設(shè)計(jì)。
標(biāo)志圖形符號(hào)在某種程度上帶有文字符號(hào)式的簡(jiǎn)約性、聚集性和抽象性,甚至有時(shí)直接利用現(xiàn)成的文字符號(hào),但卻完全不同于文字符號(hào)。它是以圖形形式體現(xiàn)的(現(xiàn)成的文字符號(hào)須經(jīng)圖形化改造),更具鮮明形象性、藝術(shù)性和共識(shí)性的符號(hào)。
符號(hào)美是標(biāo)志設(shè)計(jì)中最重要的藝術(shù)規(guī)律。標(biāo)志藝術(shù)就是圖形符號(hào)藝術(shù)。2.特征美
特征美也是標(biāo)志藝術(shù)獨(dú)特的藝術(shù)特征。
標(biāo)志圖形所體現(xiàn)的不是個(gè)別事物的個(gè)別特征(個(gè)性),而是同類事物整體的本質(zhì)特征(共性),或說是類別特征。通過對(duì)這些特征的藝術(shù)強(qiáng)化與夸張,獲得共識(shí)的藝術(shù)效果。這與其它造型藝術(shù)通過有血有肉的個(gè)性刻劃獲得感人藝術(shù)效果是迥然不同的。
但它對(duì)事物共性特征的表現(xiàn)又不是千篇一律和概念化的,同一共性特征在不同設(shè)計(jì)中可以而且必須各具不同的個(gè)性形態(tài)美,從而各具獨(dú)特藝術(shù)魅力。3.凝練美
構(gòu)圖緊湊、圖形簡(jiǎn)練,是標(biāo)志藝術(shù)必須遵循的結(jié)構(gòu)美原則。標(biāo)志不僅單獨(dú)使用,而且經(jīng)常用于各種文件、宣傳品、廣告、映像等視覺傳播物之中。具有凝練美的標(biāo)志,不僅在任何視覺傳播物中(不論放得多大或縮得多。┒寄茱@現(xiàn)出自身獨(dú)立的完整的符號(hào)美,而且還對(duì)視覺傳播物產(chǎn)生強(qiáng)烈的裝飾美感。
凝練不是簡(jiǎn)單,凝練的結(jié)構(gòu)美只有經(jīng)過精到的藝術(shù)提練和概括才能獲得。4.單純美
標(biāo)志藝術(shù)語(yǔ)言必須單純而又單純,力戒冗雜。一切可有可無(wú)、可用可不用的圖形、符號(hào)、文字、色彩堅(jiān)決不用;一切非本質(zhì)特征的細(xì)節(jié)堅(jiān)決剔除;能用一種藝術(shù)手段表現(xiàn)的就不用兩種;能用一點(diǎn)一線一色表現(xiàn)的決不多加一點(diǎn)一線一色。高度單純而有又具有高度美感,正是標(biāo)志設(shè)計(jì)藝術(shù)難度之所在。
標(biāo)志設(shè)計(jì)的表現(xiàn)手段
標(biāo)志設(shè)計(jì)的表現(xiàn)手段極其豐富多樣,并且不斷發(fā)展創(chuàng)新,僅舉常見手段概述如下:
1、表象手法:采用與標(biāo)志對(duì)象直接關(guān)聯(lián)而具典型特征的形象,直述標(biāo)志目瞪口呆的。這種手法直接、明確、一目了然,易于迅速理解和記憶。如表現(xiàn)出版業(yè)以書的形象、表現(xiàn)鐵路運(yùn)輸業(yè)以火車頭的形象、表現(xiàn)銀行業(yè)以錢幣的形象為標(biāo)志圖形等等。
2、象征手法:采用與標(biāo)志內(nèi)容有某種意義上的聯(lián)系的事物圖形、文字、符號(hào)、色彩等,以比喻、形容等方式象征標(biāo)志對(duì)象的抽象內(nèi)涵。如用交叉的鐮刀斧頭象征工農(nóng)聯(lián)盟,用挺拔的幼苗象征少年兒童的茁壯成長(zhǎng)等。象征性標(biāo)志往往采用已為社會(huì)約定俗成認(rèn)同的關(guān)聯(lián)物象作為有效代表物。如用鴿子象征和平,用雄獅、雄鷹象征英勇,用日、月象征永恒,用松鶴象征長(zhǎng)壽,用白色象征純潔,用綠色象征生命等等。這種手段蘊(yùn)涵深邃,適應(yīng)社會(huì)心理,為人們喜聞樂見。3、寓意手法:采用與標(biāo)志含義相近似或具有寓意性的形象,以影射、暗示、示意的方式表現(xiàn)標(biāo)志的內(nèi)容和特點(diǎn)。如用傘的形象暗示防潮濕,用玻璃杯的形象暗示易破碎,用箭頭形象示意方向等。
4、視感手法:采用并無(wú)特殊含義的簡(jiǎn)潔而形態(tài)獨(dú)特的抽象圖形、文字或符號(hào),給人一種強(qiáng)烈的現(xiàn)代感、視覺沖擊感或舒適感,引起人們注意并難以忘懷。這種手法不kao圖形含義而主要kao圖形、文字或符號(hào)的視感力量來表現(xiàn)標(biāo)志。如日本五十鈴公司以兩個(gè)棱形為標(biāo)志,李寧牌運(yùn)動(dòng)服將拼音字母"L"橫向夸大為標(biāo)志等。為使人辨明所標(biāo)志的事物,這種標(biāo)志往往配有少量小字,一旦人們認(rèn)同這個(gè)標(biāo)志,去掉小字也能辨別它。五,項(xiàng)目進(jìn)程正在進(jìn)行中的
萬(wàn)象江山項(xiàng)目奠基典禮報(bào)告梅州旅游第一站規(guī)劃思路報(bào)告
項(xiàng)目圍墻廣告方案、項(xiàng)目LOGO及VI延展系統(tǒng)等等設(shè)計(jì)初稿即將提上日程的形象定位和廣告語(yǔ)提案
信紙/便箋/傳真紙/檔案袋/紙杯/手提袋/VIP卡、設(shè)計(jì)提案開工儀式及客商大會(huì)活動(dòng)包裝建議戶外形象廣告設(shè)計(jì)道旗或燈箱形象折頁(yè)
2款形象報(bào)紙2款軟文造勢(shì)報(bào)紙七,注意事項(xiàng)
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201*房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)匯總
一、土地相關(guān)知識(shí)
1、集體土地:是指農(nóng)村集體所有的土地。
2、土地的使用年限是如何確定的?凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地,其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即:居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年
3、土地使用權(quán)的出讓:指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。
5、土地使用權(quán)劃撥:是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用,一般沒有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán),其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意,補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
6、住宅用地:住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地,含宅間綠地和宅間小路等的總稱。
7、協(xié)議出讓土地使用權(quán):是指出讓方與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。二、房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)
1、房地產(chǎn)(realestate):是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及土地上的建筑物及附著物。2、房地產(chǎn)所有權(quán)(realestatetitle):是指依照法律對(duì)土地加以利用和對(duì)房屋依法占有、使用、收益、處分的權(quán)利。
3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán):權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上的建筑物附著物的所有權(quán),以及由上述權(quán)利的產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)利。(如:抵押權(quán)等)
4、期房:習(xí)慣上把尚未完成建設(shè),不能交付使用的房屋成為期房,即消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不能即買即可入住的商品房。期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止,在這期間出售的商品房稱為期房。開發(fā)商出售期房成為預(yù)售,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同。
5、現(xiàn)房:現(xiàn)房是指通過竣工驗(yàn)收,可以交付使用,并取得房地產(chǎn)權(quán)房屋。購(gòu)買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同,購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),取得產(chǎn)權(quán)證。
6、毛坯房:房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門,墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
7、成品房:是指對(duì)墻面、天花板、門套、地板實(shí)行裝修。(1)墻面為普通仿瓷涂料;(2)客廳樓地板為普通瓷磚;(3)普通鋁合金窗;(4)普通膠合板門
8、商品房:是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下通過出讓方式,取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)按市場(chǎng)價(jià)格出售的房屋。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同,可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。9、二手房:通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個(gè)人購(gòu)買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房,辦完產(chǎn)權(quán)證后,再次上市買賣,這些都稱為二手房。。10、
普通住宅:是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅,高級(jí)公寓、別墅、度假村等不
屬于普通住宅的范疇。11、
公寓:是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅
而言的。一般建在大城市,大多數(shù)是高層大樓,標(biāo)準(zhǔn)較高,每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房,包括臥室、起居室、客廳等,還有一部分附設(shè)于旅館酒店內(nèi),供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期使用。。12、
商住住宅:是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸,它屬于住宅,但同時(shí)又融入
寫字樓的諸多硬件設(shè)施,尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá),使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。13、
CBD:即CentralBusinessDistrict(中央商務(wù)區(qū)),許多國(guó)際大都市都形成了相當(dāng)
規(guī)模的CBD,如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)。CBD應(yīng)具備以下特征:現(xiàn)代城市商務(wù)中心,匯聚世界眾多知名企業(yè),經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中,眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心,最完善便利的交通,最快捷的通訊與昂貴的地價(jià)。14、
躍層式商品房:躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)
是,內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法,住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置,上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面,即使朝向不好,也可通過增大采光面積彌補(bǔ),通風(fēng)較好,戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大,布局緊湊,功能明確,相互干擾較小。上下兩層只有一個(gè)出口,發(fā)生火災(zāi)時(shí),人員不易疏散。15、
復(fù)式商品房:復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅
在建造上仍每戶占有上下兩層,實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層,兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米,而一般躍層為5.6米),復(fù)式住宅的下層供起居用,炊事、進(jìn)餐、洗浴等,上層供休息睡眠和貯藏用,戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯,
中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn),特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住,既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立,又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的16、
錯(cuò)層式住宅:是一套房子不處于同一平面,即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)
高度不同的幾個(gè)平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。17、
SHOPPINGMALL:直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”,是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的
零售百貨模式,它具有四大特征:開放性的公共休閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣;開放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì),廣納周邊人氣,相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路,充分利用有效人流,購(gòu)物與休閑良性互動(dòng),形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。18、
LOGO:即樓盤標(biāo)識(shí),樓盤獨(dú)有的標(biāo)志,多見于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。
一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。19、
酒店式公寓:酒店式服務(wù)公寓的概念,始于1994年,意為“酒店式的服務(wù),公寓式
的管理”,市場(chǎng)定位很高。酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的,具有“自用”和“投資”兩大功效,是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。20、21、22、
居住單元:是指一個(gè)單元里有幾戶。俗稱:一梯兩戶、一梯四戶等。閣樓:是指位于房屋坡屋頂下部的房間。
框架結(jié)構(gòu)住宅:是指以鋼筋混泥土澆搗成承重梁柱,再用預(yù)制的加氣混泥土、膨脹珍
珠巖、浮石、蛭(zhi)石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。23、
土地使用年限屆滿后,該怎么辦?房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后,即作為業(yè)主個(gè)人所有
的財(cái)產(chǎn),并無(wú)居住年限的限制,擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說,因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外,均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為5070年,自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后,土地將由國(guó)家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下,繼續(xù)使用該土地。24、
合作建房:是指以一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房
地產(chǎn)開發(fā)形式。25、
房屋產(chǎn)權(quán):房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利,也就是房屋
各項(xiàng)權(quán)益的總和,即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。26、
申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料?審核后購(gòu)銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記表、產(chǎn)權(quán)
登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測(cè)量后的正式圖紙。27、
產(chǎn)權(quán)證書:產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。
28、房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)批準(zhǔn)登記需要多長(zhǎng)時(shí)間?申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記的需要90日,申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的需要30日,申請(qǐng)抵押登記的需要15日,申請(qǐng)變更及其他登記的需要30日。
29、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》?未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》,但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明,并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人,因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。
30、什么樣的房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓?(1)根據(jù)城市規(guī)劃,市政府決定收回土地使用權(quán)的;(2)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(4)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
31、《商品房預(yù)售許可證》:《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書,用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人。
32、借款人如何償還銀行貸款?。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款,即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
33、貸款期如遇利息調(diào)整,如何處理?根據(jù)人民銀行的規(guī)定,貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率,貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,實(shí)行合同利率,不分段計(jì)算;對(duì)一年期以上貸款,于下一年1月1日開始,按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。
34、貸款人提前償還貸款時(shí),本息如何計(jì)算?借款人在提前歸還貸款時(shí),應(yīng)提前10個(gè)工作日向貸款人提出書面申請(qǐng),經(jīng)貸款審核同意,貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息,提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息,此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。
35、銀行按揭:按揭是英語(yǔ)“Mongase”(抵押)一詞的粵語(yǔ)音譯,因此,銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款,是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押,由銀行先行支付房款給發(fā)展商,以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。
36、個(gè)人住房按揭需提交哪些資料?購(gòu)房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件(若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計(jì)生委出具的未婚證明原件);購(gòu)房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明(若干個(gè)體戶則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅票);購(gòu)房人已首付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件;已與開發(fā)公司簽訂的購(gòu)房合同;在開戶行開戶的活期存折;貸款申請(qǐng)書、個(gè)人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購(gòu)房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。
37、等額本金還款法:等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡(jiǎn)便,實(shí)用性很強(qiáng)的一處還款方式;舅惴ㄔ硎窃谶款期內(nèi)按期等額歸還本金,并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。
38、公積金貸款:公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款,是由城市住房資金管理中心及
所屬分中心運(yùn)用房改資金委托銀行向購(gòu)買(含建造、大修)自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。
39、申請(qǐng)住房公積金貸款的條件:凡住房公積金連續(xù)繳存6個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上,并且目前仍在繳存公積金,才有資格申請(qǐng)。
40、辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料?身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明、審核后購(gòu)房合同一份,首付款票據(jù)。
41、組合貸款:組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。
42、住房抵押貸款:所謂抵押貸款就是抵押人(購(gòu)房者)向抵押權(quán)人(銀行)以所購(gòu)房產(chǎn)作貸款抵押,并同時(shí)簽定抵押合同,以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保,并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記,當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后,便可收回貸款的擔(dān)保,并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記,當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后,便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。43、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款,是否一定要辦理登記?以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款,一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù),根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押合同自登記之日起生效,所以只有辦理了抵押登記,抵押合同才有法律效力。44、商品房的起價(jià):是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。
45、商品房的均價(jià):是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和,即得出每平方米的價(jià)格。
46、訂金:只是預(yù)付款的一部分,起不到擔(dān)保債權(quán)的作用,在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下,無(wú)法得到雙倍的返還。
47、均價(jià):均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價(jià)。
48、公共維修基金:公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納,比例為購(gòu)房款的2%-3%。
49、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件?(1)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記,取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;規(guī)劃證、取得《建筑許可證》、《開工許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。50、商品房的結(jié)構(gòu):售房的樓書常見用語(yǔ),房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
51、磚混結(jié)構(gòu):主要是磚墻承重,部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。52、磚木結(jié)構(gòu):主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。53、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。。
54、庭院、綠化面積:指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。。55、總建筑面積(平方米):指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。。
56、套內(nèi)建筑面積:房屋按套(單元)計(jì)算的建筑面積為套(單元)門內(nèi)范圍的建筑面積,包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。
57、套內(nèi)墻體面積:是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。58、公用建筑面積:公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算:整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積,為整棟建筑的公用建筑面積。59、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)??yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
60、哪些公用面積不能分?jǐn)?不能分(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護(hù)地下室以及地面車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。61、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積:套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
62、套內(nèi)使用面積:指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積,一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。
63、套外使用面積:指套外全體住宅的公共使用面積,如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。
64、商品房銷售面積:商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e65、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法:
分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
公用建筑面積=整幢建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
66、套內(nèi)面積:俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循,也有利可圖,吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。
67、公攤面積:商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成:1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
68、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
69、住宅的開間:就是住宅的寬度。住宅設(shè)計(jì)中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言,故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米。
70、住宅的進(jìn)深:就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件,住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求,不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右,不能任意擴(kuò)大。
71、住宅的層高:層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量,每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求,這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離,也就是一層房屋的高度。
72、住宅的凈高:是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離,是層高減去樓板厚度的凈剩值。
73、戶型:是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱:一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。
74、夾層:是指房屋的最上一層,四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度,以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。75、業(yè)主:是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人
76、日照間距:指前后兩排房屋之間,為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定的間隔距離,居室窗臺(tái)中心點(diǎn)(均以外墻面計(jì)),在冬至日照時(shí)間不足1小時(shí)的樓間距均不合理。
77、陽(yáng)臺(tái):陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。
78、平臺(tái):平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。79、走廊:走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。80、過道:過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。
81、地下室:地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。。82、多層房屋:介于10米24米之間,47層。83、小高層房屋:812層。
84、高層房屋:1323層,大于24米。85、超高層:24層以上。
86、建筑容積率:是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。87、綠化率:綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(即植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比),對(duì)購(gòu)房者而言,綠化率高為好88、公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)面積
89、“五證”包括什么?房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》,簡(jiǎn)稱“五證”。
90、“二書”:是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督,要求開發(fā)商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。
91、物業(yè)管理:物業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托,依照合同和契約,以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場(chǎng)地,為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù),是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值,并使物業(yè)盡可能地保值、增值。
92、面積差異處理:合同登記面積與產(chǎn)權(quán)登記有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買受人有權(quán)退房。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同登記面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的部分房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%的部分房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人反還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。計(jì)算公式:面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積%
名詞解釋
【宗地】
是地籍的最小單元,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。
【宗地圖】
是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括:宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等!窘ㄖt線】
是指城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線,又稱建筑控制線。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線!究偨ㄖ娣e】
指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。
例如:開發(fā)商拿到100畝開發(fā)土地,則其項(xiàng)目的占地面積為667×100畝=66700,而政府規(guī)劃部門給本項(xiàng)目的容積率指標(biāo)為3,則其總建面為66700×3=201*00【占地面積】建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積。
例如:開發(fā)商拿到100畝開發(fā)土地,則其項(xiàng)目的占地面積為667×100畝=66700【建筑面積】
包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。【套內(nèi)建筑面積】簡(jiǎn)稱套內(nèi)面積
套內(nèi)面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積【公攤面積】
商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成:
1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>
應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>
不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護(hù)地下室以及地面車庫(kù)、地下設(shè)備用房等!竟珨傁禂(shù)】
公攤面積/套內(nèi)面積【公攤率】
我們平時(shí)口頭上所說的公攤,就是指公攤率。公攤率=公攤面積/建筑面積!镜梅柯省
得房率是指套內(nèi)面積與建筑面積對(duì)之比。
例如:如說購(gòu)買一套建筑面積為100的住宅,它的公攤面積是20,套內(nèi)建筑面積是80。
公攤系數(shù)就是20/80,即25%。公攤率就是20/100,即20%。得房率就是80/100,即80%。
【容積率】
容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過2。
例如:在10000平方米的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。【建筑密度】
建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率,它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。【綠化率】
也稱綠化覆蓋率,是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言,綠化率高為好。國(guó)家相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目的綠化率最少不得低于30%。【綠地率】
綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。綠地率和綠化率的區(qū)別:綠化率這個(gè)指標(biāo)比較寬松,屋頂花園的綠化可以包括在內(nèi),樹冠張開的面積可以全算。而綠地率要算覆土1.5米以上的綠地,因此空中花園是不算綠地率的!鹃_間】
簡(jiǎn)單的講,也就是住宅的寬度,是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。【進(jìn)深】
也就是住宅的長(zhǎng)度【層高】
層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量,每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求,這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。【凈高】
凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值!緲(biāo)準(zhǔn)層】
標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的樓層。
比如說一個(gè)24層的酒店,一般的來說一樓大堂肯定要和客房格局不同,這就要出一張首層平面圖.第2層到第23層如果格局功能全部相同,這樣從2~23層就可以出一張圖,稱之為標(biāo)準(zhǔn)層平面圖!镜叵率摇
是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者【半地下室】
半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者、【玄關(guān)】
玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地",講究一定的私密性,大門一開,有玄關(guān)阻隔,外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連,由于功能不同,需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí),玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所【外飄窗】
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面為玻璃,從而使人們擁有更廣闊的視野,更大限度地感受自然、親近自然,通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗!局锌詹AА
中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新,是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù),它由兩層甚至更多的玻璃密封組合,但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體(如加入惰
性氣體)狀態(tài),故稱“中空玻璃”,這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高【期房】
期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止,在這一期間的商品房稱為期房。也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目!粳F(xiàn)房】
所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房,通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋!緶(zhǔn)現(xiàn)房】
現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工,小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn),房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋!久鞣俊
房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門,墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。【尾房】
尾房又稱掃尾房。一般情況下,當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后,一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段,此時(shí)所銷售的房產(chǎn),一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子,這些房子或朝向不好、或采光不足,或是樓層不佳等等!緺尾房】
爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬,或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì),開發(fā)總量供大于求,導(dǎo)致大面積空置,無(wú)法回收前期投資,更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè),甚至全盤停滯的積壓樓宇!景簿臃俊
指實(shí)施國(guó)家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭,特別是對(duì)特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房!窘(jīng)濟(jì)適用住房】
由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅,減半征收水電增容費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng),優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)!旧唐贩俊
是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。以完全的市場(chǎng)價(jià)格向購(gòu)房者出售的房子【集資房】
是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度,實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān),通過籌集資金,進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資,政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬,按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán),個(gè)人部分出資的,擁有部分產(chǎn)權(quán)!痉扛姆俊
在房改政策出臺(tái)后,國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購(gòu)買下來,我們把為類公房稱之為房改房。【二手房】
通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個(gè)人購(gòu)買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房,辦完產(chǎn)權(quán)證后,再次上市買賣,這些都稱為二手房!揪幼〗M團(tuán)】
居住組團(tuán)一般稱組團(tuán),指一般被小區(qū)道路分隔,并與居住人口規(guī)模1000~3000人相對(duì)應(yīng),
配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地!揪鶅r(jià)】
均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)!净鶅r(jià)】
基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià),是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層,朝向差價(jià)后而得出!酒饍r(jià)】
起價(jià)也叫起步價(jià),是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格,即是起價(jià)。多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià);帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè),以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。
例如:房產(chǎn)廣告中:×××元/平方米起售,以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意!径ń稹
通常所說的“大定”,是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的,作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,它屬于一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定,當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效,定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買,開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果開發(fā)商將房屋賣給他人,應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金!居喗稹
通常所說的“誠(chéng)意金”,實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì),是當(dāng)事人的一種支付手段,并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中,如買家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請(qǐng)利求返還訂金的權(quán);反之,若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金。通常是在購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后,支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),在約定的時(shí)間內(nèi),賣方不得將該房屋售予他人。如購(gòu)房者在約定期限內(nèi)決定不購(gòu)該房屋,有權(quán)向開發(fā)商要回該購(gòu)房訂金!具`約金】
違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定,應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁,具有懲罰性和補(bǔ)償性,但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò),無(wú)論是否給對(duì)方造成損失,都要支付違約金。
【住房公積金】
是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金,是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度,具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個(gè)人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金,實(shí)行專戶存儲(chǔ),歸職工個(gè)人所有。這里的單位包括國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體.【契稅】
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí),就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第三條規(guī)定:“契稅稅率為3%~5%”。
單套(棟)建筑面積在144平方米以下為普通住宅,超過144平方米(含144平方米)為非普通住宅。對(duì)普通住宅稅率按3%減半征收契稅,對(duì)非普通住宅按稅率3%征收。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定:“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并在納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)繳
納稅款。也就是你簽訂購(gòu)房合同之日起算。
建筑及產(chǎn)品形態(tài)
建筑物的分類
一、建筑物的分類(按建筑材料分):
1、磚木結(jié)構(gòu):這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌,水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少,多用于單層房屋。
2、磚混結(jié)構(gòu):建筑物的墻、柱用磚砌筑,梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作,成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多(六層以下)的民用建筑及小型工業(yè)廠房,是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。
3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架,因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用,用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。
4、鋼結(jié)構(gòu):建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作,墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。
二、建筑物的分類(按承重方式分):1、承重墻結(jié)構(gòu)
它的傳力途徑是:屋蓋的重量由屋架(或梁柱)承擔(dān),屋架支撐在承重墻上,樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此,屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān);墻下有基礎(chǔ),基礎(chǔ)下為地基,全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。2、框架結(jié)構(gòu)
主要承重體系有橫梁和柱組成,但橫梁與柱為剛接(鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土,使其形成整體)連接,從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架(或稱框架)。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。3、排架結(jié)構(gòu)
主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接(通常為焊接或螺栓連接),而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。4、剪力墻結(jié)構(gòu)
由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑,上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載(風(fēng)荷載、地震荷載)的作用,因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系三、建筑物的分類(按建筑高度分):1、低層2層及2層以下2、多層2層以上,7層以下3、中高層7層以上,16層以下4、高層16層以上,24層以下5、超高層24層以上
按設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類的住宅
一、單元式住宅
單元式住宅,是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體,一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點(diǎn):①每層以樓梯為中心(又叫梯間式住宅),每層安排戶數(shù)較少,各戶自成一體。②戶內(nèi)生活設(shè)施完善,既減少了住戶間的相互干擾,又能適應(yīng)多種氣候條件。③建筑面積較小,造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。④仍保留一定的公共使用面積,如梯樓、走道、垃圾道,保持一定的鄰里交往,有助于改善人際關(guān)系。二、公寓式住宅
公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里,多數(shù)為高層大樓,標(biāo)準(zhǔn)較高,每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房,包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等;還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi),供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。三、花園式住宅
花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓,也稱花園別墅,一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓,建筑密度很低,內(nèi)部居住功能完備,裝修豪華,并富有變化,住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全,戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn),一般為高收入者購(gòu)買。四、躍層式住宅
躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置,上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)是:①每戶都有較大的采光面,通風(fēng)較好;②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大;③布局緊湊,功能明確,相互干擾較五、復(fù)式住宅
復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層,兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米,而一般躍層式為5.6米),其下層供起居用,如炊事、進(jìn)餐、洗浴等。
現(xiàn)在市場(chǎng)上的復(fù)式層高已經(jīng)達(dá)到4.5米以上。六、躍復(fù)式住宅
躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新。其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi),通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域;一般情況下該種住宅的總層高在3.8-4.9米之間,客廳為共享式。
注:現(xiàn)在市場(chǎng)上的復(fù)式產(chǎn)品和躍復(fù)式產(chǎn)品的界限已經(jīng)不是很明顯,非常接近。躍復(fù)式的層高介于躍層和復(fù)式之間。七、錯(cuò)層式住宅
錯(cuò)層式住宅是戶內(nèi)樓面高度不一致,錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū),但因?yàn)闆]有完全分為兩層,所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間,比如起居室比較高,臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅,可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震,而且顯得空間零散,容易使小戶型顯得局促,更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。八、退臺(tái)式住宅
退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅其外型類似于臺(tái)階。特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少,下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái),可做花園使用。目前,國(guó)內(nèi)建造的的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。
產(chǎn)品形態(tài)及名詞解釋
LOFT是在屋頂之下、存放東西的倉(cāng)庫(kù)閣樓。
其特點(diǎn)是高大而開敞的空間,可自由分割的上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu),作為一種生活方式或者時(shí)尚潮流。
CLASS有班級(jí)的、頂級(jí)配置的意思。
更深層次引申為格調(diào)、階層、同一圈子的人群等,CLASS也可以代表新貴,是實(shí)力、財(cái)富族群的象征,也是一種非比尋常的藝術(shù)創(chuàng)造手法,完美的詮釋出一個(gè)經(jīng)典、時(shí)尚的新貴階層精
神歸屬地。
TOWNHOUSE聯(lián)排別墅。
為鄉(xiāng)村住宅,它來自歐美。這是一種凝聚著濃重歐洲人文色彩和在有限的土地資源約束下,最大限度滿足個(gè)性化居住需求的建筑。SOHO小型辦公、在家里辦公的意思。
是人對(duì)自由職業(yè)者的另一種稱謂,同時(shí)亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。CBD中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。
是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu),擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓、會(huì)展、文化娛樂等配套設(shè)施,具備完善的市政交通與通訊條件,便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。如北京的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商圈。CLD中央生活區(qū)
是指一個(gè)大型城市中,在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段,人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化,那些由若干居住區(qū)組成,可滿足城市主流人群集中居住、消費(fèi)、娛樂、教育需求,位于城市中心地帶,并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。如北京的亞運(yùn)村。CID中央科技區(qū)。
是高新產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域。其具備如下特征的城市區(qū)域,一是高科技產(chǎn)業(yè)中心,二是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地;三是匯聚了時(shí)代最有活力的新經(jīng)濟(jì)模式;四是科學(xué)、教育、文化高度集中;五是一流的人才、超前的創(chuàng)業(yè)模式。例如像北京的中關(guān)村。HOPSCA豪布斯卡
作為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式,它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。是一個(gè)集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購(gòu)物、會(huì)所、高尚住宅于一體的城市綜合體。SHOPPINGMALL超大規(guī)模購(gòu)物中心
是集美食、娛樂、購(gòu)物于一體的超大規(guī)模的購(gòu)物中心,以大型零售業(yè)為主體,眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體。包括主力百貨店、大型超市、專賣店、美食街、快餐店、高檔餐廳、電影院、影視精品廊、滑冰場(chǎng)、大柵欄的茶館、酒吧、游泳館、主題公園,另外還配有停車場(chǎng)等,為人們提供吃、喝、玩、樂的一站式服務(wù)
樓體分析
板樓
四大優(yōu)點(diǎn)
1.南北通透,便于采光通風(fēng)板式住宅多是正南北方向,進(jìn)深在15米左右,南北通透,便于采光與通風(fēng),而且戶型方正,平面布局合理,各功能空間尺度適宜。通常而言,由于板樓的面寬充裕,因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。
2.板樓均好性強(qiáng)眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵,正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小,均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多,居家生活也比較清靜。
3.管理成本不高通常而言,板樓的管理成本普遍較塔樓低廉,多層板式住宅可以不設(shè)電梯,不設(shè)變頻供水系統(tǒng),包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護(hù)費(fèi)用當(dāng)然要比塔樓便宜得多。
4.住戶使用率很高板樓戶型的使用率通常高達(dá)90%以上,而塔樓戶型的使用率通常僅為75%,因?yàn)樗䴓莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等都將作為公共面積攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同樣是購(gòu)買建筑面積100平方米的住房,板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。兩項(xiàng)缺點(diǎn)
1.建筑密度低,房?jī)r(jià)高板樓社區(qū)多屬低層低密度,容積率較低,盡管居住舒適很強(qiáng),但房?jī)r(jià)會(huì)高,特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段,主流產(chǎn)品仍舊是塔樓,為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。
2.戶型格局不宜改造板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓,戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用,不可以變化,這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。點(diǎn)樓式
點(diǎn)式樓一般是高層,以電梯為中心,圍繞著很多戶型,朝北、朝南、朝東、朝西的都有,所以有部分戶型終年不見太陽(yáng),俗稱桶子樓,也稱塔樓。四大優(yōu)勢(shì)
1.節(jié)約土地資源,由于點(diǎn)式樓社區(qū)的建筑密度較高,因而可以節(jié)約寶貴的土地資源,有效降低每平方米的房?jī)r(jià)。
2.空間結(jié)構(gòu)靈活,宜于改造。點(diǎn)式樓多采用大框架結(jié)構(gòu),除少數(shù)承重梁之外,戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改,某些點(diǎn)式樓甚至可以將整層樓面打通,靈活分割戶型。
3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高,抗震性好。點(diǎn)式樓由于采用了框架結(jié)構(gòu),現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板,因而其結(jié)構(gòu)項(xiàng)缺點(diǎn)1.均好性差,居住密度高。點(diǎn)式樓每層的住戶多為6戶以上,甚至高達(dá)12戶,數(shù)百戶人家擠在一棟大點(diǎn)式樓里,居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且,點(diǎn)式樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后,且不可改變。
2.使用率不高,存在灰色空間。點(diǎn)式樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右,而且強(qiáng)度比板樓高,抗震性與安全性很好。4.居高望遠(yuǎn),視野開闊。
兩戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng),這樣的地方被稱為“灰色空間”。蝶式樓
蝶式建筑一般是“半蝶半塔,戶戶緊密相連,像張開翅膀的蝴蝶,蝶式建筑以其良好的融合性,匯集了塔樓和板樓的一些優(yōu)點(diǎn),它的共攤面積比塔樓少,采光通風(fēng)又優(yōu)于塔樓。
蝶型塔樓非常符合北方的日照和特殊風(fēng)向需求,改變了傳統(tǒng)塔樓的許多不足,實(shí)現(xiàn)了戶戶朝陽(yáng),達(dá)到了最佳的通風(fēng)及采光效果,蝶型建筑設(shè)計(jì)還有效的避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端,使用多單元都是南北朝向,通風(fēng)采光好,但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密,戶與戶之間的相互影響,相互依賴還比較大,所以出現(xiàn)很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問題。
蝶型房屋,即面南、面北各2間房,形似“蝴蝶”。如房屋座標(biāo)正南方向,面南2間房通風(fēng)采光無(wú)可置疑,而面北2間房采光當(dāng)然差,通風(fēng)則不受影響。品字樓
“點(diǎn)板結(jié)合”的建筑形態(tài),又叫品字樓。既有點(diǎn)式高層良好的抗震性又兼得板式高層良好的采光通風(fēng)環(huán)境。
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