201*年2月北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

201*年2月北京在售商用項(xiàng)目（寫(xiě)字樓、商鋪）共成交1203套，簽約面積為129020.5平方米，環(huán)比下降61.94%；成交總金額為28.4億元，比上個(gè)月減少43.8億元；成交均價(jià)為21981元/平米，環(huán)比上增3.33%。本月商業(yè)地產(chǎn)成交面積和成交金額均大幅下挫，延續(xù)了一月份量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

2月（2月1日-28日）商用項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)物業(yè)類(lèi)別2月1日-28日2月1日-28日已已簽約套數(shù)2月1日-28日成2月1日-28日成交均價(jià)（元/）交總金額簽約面積（）（億元）寫(xiě)字樓商鋪總計(jì)注：1016187120394190.3534830.15129020.519.88.628.42098224680219811、數(shù)據(jù)選取時(shí)間節(jié)點(diǎn)：201*年2月1日-28日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：201*-201*年獲得預(yù)售證及現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)證的所有項(xiàng)目；3、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類(lèi)別僅包括商業(yè)立項(xiàng)的寫(xiě)字樓、商鋪?lái)?xiàng)目和城市綜合體，但不包括上述類(lèi)別項(xiàng)目中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位、配套公建、文體設(shè)施等；4、由于商用項(xiàng)目開(kāi)間面積差別較大，因此成交套數(shù)的市場(chǎng)參考價(jià)值較小，故不做詳細(xì)分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心綜合整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。具體來(lái)看，2月北京寫(xiě)字樓成交面積為94190.35平米，環(huán)比下降67.2%；成交均價(jià)為20982元/平米，環(huán)比上漲3.94%。商鋪成交面積為34830.15平米，環(huán)比下降32.82%；成交均價(jià)為24680元/平米，環(huán)比下降9.56%。

供給方面，本月北京商用物業(yè)市場(chǎng)新發(fā)布3個(gè)預(yù)售證，總供給面積為142406.56平米，環(huán)比增加3196.85平米。本月供應(yīng)量有所增加，已接近去年年底的數(shù)量。

從累計(jì)數(shù)據(jù)看，201*年1-2月北京商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)成交總量為468040.26平米，累計(jì)新增供給面積為281616.27平米，成交均價(jià)為21400元/平米左右。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)分析師指出，北京商業(yè)地產(chǎn)成交面積和成交額在經(jīng)過(guò)了去年一年的持續(xù)上漲之后，年初的市場(chǎng)需求已明顯放緩，加上春節(jié)長(zhǎng)假，致使本月成交量大幅下滑。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，201*年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)201*年高位盤(pán)整獲將成為市場(chǎng)的主旋律。

201*年2月北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交詳情2月（2月1日-28日）寫(xiě)字樓成交數(shù)據(jù)2月1日-28日2月1日-28日已已簽約套數(shù)2月1日-28日成2月1日-28日成交總金額交均價(jià)（元/）物業(yè)類(lèi)別簽約面積（）（億元）現(xiàn)房寫(xiě)字樓預(yù)售寫(xiě)字樓1478698775.7585414.62.1517.6124468206總計(jì)注：101694190.3519.76209821、數(shù)據(jù)選取時(shí)間節(jié)點(diǎn)：201*年2月1日-28日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：201*-201*年獲得預(yù)售證及現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)證的所有項(xiàng)目；3、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類(lèi)別僅包括商業(yè)立項(xiàng)的寫(xiě)字樓、商鋪?lái)?xiàng)目和城市綜合體，但不包括上述類(lèi)別項(xiàng)目中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位、配套公建、文體設(shè)施等；4、由于商用項(xiàng)目開(kāi)間面積差別較大，因此成交套數(shù)的市場(chǎng)參考價(jià)值較小，故不做詳細(xì)分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心綜合整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。201*年2月北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，現(xiàn)房寫(xiě)字樓成交8775.75平米，環(huán)比減少18644.6平米；預(yù)售寫(xiě)字樓成交85414.6平米，環(huán)比減少174340平米。成交均價(jià)環(huán)比上漲3.94%，至20982元/平米。

從成交詳細(xì)情況來(lái)看，本月僅有2個(gè)項(xiàng)目成交面積在10000平米上下，均為預(yù)售，其中悅中心成交面積15729.59平米，成交均價(jià)14688.9元/平米，成交金額2.3億元；金隅嘉鉑苑成交面積9126.49平米，成交均價(jià)14241.9元/平米，成交金額1.3億元。

201*年2月北京商鋪市場(chǎng)成交詳情2月（2月1日-28日）商鋪成交數(shù)據(jù)2月1日-28日2月1日-28日已已簽約套數(shù)2月1日-28日成2月1日-28日成交總金額交均價(jià)（元/）物業(yè)類(lèi)別簽約面積（）（億元）現(xiàn)房商鋪預(yù)售商鋪總計(jì)注：7411318718710.6916119.4634830.153.345.258.61788332569246801、數(shù)據(jù)選取時(shí)間節(jié)點(diǎn)：201*年2月1日-28日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：201*-201*年獲得預(yù)售證及現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)證的所有項(xiàng)目；3、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類(lèi)別僅包括商業(yè)立項(xiàng)的寫(xiě)字樓、商鋪?lái)?xiàng)目和城市綜合體，但不包括上述類(lèi)別項(xiàng)目中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位、配套公建、文體設(shè)施等；4、由于商用項(xiàng)目開(kāi)間面積差別較大，因此成交套數(shù)的市場(chǎng)參考價(jià)值較小，故不做詳細(xì)分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心綜合整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。201*年2月北京商鋪市場(chǎng)上現(xiàn)房商鋪成交18710.69平米，環(huán)比增加9582.07平米；預(yù)售商鋪成交16119.46平米，環(huán)比減少26596.77平米。成交均價(jià)環(huán)比下降9.56%，至24680元/平米。

從成交詳細(xì)情況來(lái)看，本月共有4個(gè)項(xiàng)目成交面積在3000平米上下，其中預(yù)售方面，融科創(chuàng)意中心成交面積3701.17平米，成交均價(jià)30501.02元/平米，成交金額1.1億元；宇達(dá)創(chuàng)意中心成交面積2661.59平米，成交均價(jià)19239.02元/平米，成交金額0.5億元�，F(xiàn)房方面，延慶綠韻商業(yè)廣場(chǎng)成交面積7659.74平米，成交均價(jià)3430元/平米，成交金額0.3億元；住欣家園成交面積2883.48平米，成交均價(jià)15000元/平米，成交金額0.4億元。

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201*分析報(bào)告

201*年9月

年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

目錄

一、美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：百年歷史，引領(lǐng)潮流..............................................4

1、成熟運(yùn)營(yíng)模式，專(zhuān)業(yè)化管理...........................................................................42、細(xì)分結(jié)構(gòu)明晰...................................................................................................43、提前完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)...................................................................................64、人口總量上升，老齡化持續(xù)...........................................................................75、住宅趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)興起.......................................................................8

二、購(gòu)物中心：全國(guó)規(guī)模擴(kuò)張，階段性發(fā)展明顯..................................9

1、城市化率提升，零售物業(yè)業(yè)態(tài)演變...............................................................92、規(guī)模結(jié)構(gòu)與效益.............................................................................................143、中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展特色.................................................................................154、一線城市擴(kuò)展郊區(qū)，二線城市聚集市區(qū).....................................................16

三、寫(xiě)字樓：總量有待釋放，租金穩(wěn)步上揚(yáng)........................................20

1、美國(guó)變遷：受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，波動(dòng)顯著.....................................................202、中國(guó)：寫(xiě)字樓總量上升空間較大.................................................................223、一線城市：市區(qū)供應(yīng)緊張，近郊物業(yè)興起.................................................234、二線城市：供應(yīng)量較大，空置率高企.........................................................24

四、美國(guó)REITs：依托強(qiáng)大融資功能，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展....................25

1、REITs定義.....................................................................................................252、REITs發(fā)展歷史：稅收推動(dòng)演進(jìn).................................................................253、REITs結(jié)構(gòu)發(fā)展.............................................................................................264、REITs現(xiàn)狀：發(fā)展迅速、極富多樣性.........................................................28

五、美國(guó)重點(diǎn)REITs公司：各有特色，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷...............................30

1、西蒙集團(tuán)：明確發(fā)展方向，零售物業(yè)獨(dú)占鰲頭.........................................302、波士頓地產(chǎn)：開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型持有，拐點(diǎn)成就輝煌.............................................343、商業(yè)特色與金融成就規(guī)模效應(yīng).....................................................................六、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：廣闊天地，大有可為............................................37

1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊.................................................................................372、零售物業(yè)：一線城市擴(kuò)展郊區(qū)，二線城市聚集市區(qū).................................373、寫(xiě)字樓：一線城市新興商務(wù)區(qū)興起，二線城市供應(yīng)過(guò)量.........................384、REITs：發(fā)展時(shí)機(jī)尚未成熟..........................................................................385、重點(diǎn)公司簡(jiǎn)況.................................................................................................一、美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)：百年歷史，引領(lǐng)潮流

1、成熟運(yùn)營(yíng)模式，專(zhuān)業(yè)化管理

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式從消費(fèi)者角度出發(fā)，以完成業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)為中心來(lái)進(jìn)行物業(yè)的規(guī)劃與銷(xiāo)售。產(chǎn)業(yè)鏈分工明確，從物業(yè)投資、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)都由業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)掌控。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的投資者、資產(chǎn)所有者、物業(yè)管理者、物業(yè)使用者都實(shí)現(xiàn)了分離，在高效的REITS融資模式下，整個(gè)行業(yè)的資金體系發(fā)達(dá)。其中物業(yè)開(kāi)發(fā)管理者尤為關(guān)鍵，主要目標(biāo)是合理規(guī)劃物業(yè)，滿足消費(fèi)者需求并創(chuàng)造品牌特色。2、細(xì)分結(jié)構(gòu)明晰

在美國(guó)房地產(chǎn)一般按物業(yè)性質(zhì)分為兩大類(lèi)：出售性住宅物業(yè)和投資性物業(yè)。根據(jù)美國(guó)政府NAICS分類(lèi)，以出售為目的土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房屋建筑，均屬于建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)；主要的房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、中介服務(wù)等。而從事房地產(chǎn)的企業(yè)可以按經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的不同分成兩類(lèi)，房屋建筑商和REITs。

房屋建筑商（HomeBuilder）

美國(guó)的此類(lèi)企業(yè)被歸類(lèi)為建筑服務(wù)業(yè)，其商業(yè)模式與中國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)商接近，主要從事住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，類(lèi)比公司有中國(guó)的萬(wàn)科、保利和香港的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基、恒基置地、新世界等集團(tuán)。但他們同時(shí)提供房地產(chǎn)金融服務(wù)，比如房地產(chǎn)債務(wù)業(yè)務(wù)，而國(guó)內(nèi)目前尚沒(méi)相應(yīng)業(yè)務(wù)出現(xiàn)。這類(lèi)建筑商一般是公開(kāi)上市募集資金，前十大建筑商均為上市公司，相對(duì)其他行業(yè)盈利能力較強(qiáng)。大型的企業(yè)都是跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的，可以覆蓋美國(guó)一半以上的州，主要分布在美國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東、西海岸。

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）

REITs是一種投資基金，通過(guò)持有并出租物業(yè)獲得穩(wěn)定回報(bào)，物業(yè)類(lèi)型涵蓋零售、住宅、工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等，并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)。美國(guó)REITs的資產(chǎn)規(guī)模要比之前兩類(lèi)企業(yè)大得多。

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