江門市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法

江門市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法

（征求意見稿）

第一條為了加強江門市市區(qū)（以下簡稱本市區(qū)）住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理，保障本市區(qū)住宅共用部位及其共用配套設施設備的維修、更新和正常使用，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設部、財政部令第165號）和《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》等法律法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市區(qū)的實際情況，制定本辦法。

第二條本市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)（蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)）專項維修資金的管理活動，適用本辦法。

第三條專項維修資金的主管部門是江門市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房產(chǎn)局），負責本辦法的組織實施以及本市區(qū)專項維修資金的監(jiān)管工作。江門市財政局負責本市區(qū)專項維修資金的指導和監(jiān)督檢查。江門市審計局依法對本市區(qū)專項維修資金進行審計監(jiān)督。

第四條市房產(chǎn)局負責組織建立江門市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱管理中心），管理中心負責市區(qū)專項維修資金的收取、追繳、分攤、統(tǒng)計和使用情況監(jiān)管等工作。第五條專項維修資金的管理活動應該遵循專戶存儲、核算到戶、專款專用、業(yè)主決策、統(tǒng)籌管理、政府監(jiān)管的原則。

第六條本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。第七條專項維修資金屬于業(yè)主所有。

第八條管理中心應當委托一家商業(yè)銀行（以下簡稱代管銀行）作為專項維修資金的專戶管理銀行，并與代管銀行簽訂相關協(xié)議。

第九條管理中心應當在代管銀行設立一個統(tǒng)一的專項維修資金專戶，以一個物業(yè)管理區(qū)域為核算單位，按棟建帳，核算到戶，按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，可以幢為核算單位設賬，核算到戶，按房屋戶門號設分戶賬。

代管銀行應當向購房者發(fā)放專項維修資金專用存折（卡），由業(yè)主或購房者憑存折（卡）存儲維修基金。

第十條業(yè)主和業(yè)主委員會有權向代管銀行查詢專項維修資金本息和使用情況。業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)應每半年公布一次專項維修資金使用的情況，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

第十一條房屋的權屬發(fā)生轉移時，該房屋對應的專項維修資金余額應隨相關房屋一并轉移。

第十二條首次專項維修資金繳存主體與標準

（一）1998年9月30日《廣東省物業(yè)管理條例》實施前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目的專項維修資金，應當由購房者按照所擁有物業(yè)的建筑面積以售房款2%繳交維修資金。

（二）1998年10月1日《廣東省物業(yè)管理條例》實施后至201*年8月31日國務院《物業(yè)管理條例》實施前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目的專項維修資金，應當由開發(fā)建設單位一次性按照物業(yè)總投資額的2%繳存。

（三）201*年9月1日國務院《物業(yè)管理條例》實施后取得《商品房預售許可證》的商品住宅（含別墅）項目，專項維修資金應當由業(yè)主或購房者按照所擁有物業(yè)的建筑面積以每平方米60元的標準繳存。

（四）201*年9月1日國務院《物業(yè)管理條例》實施后取得《商品房預售許可證》的內(nèi)設電梯的商品住宅項目，專項維修資金應當由業(yè)主或購房者按照所擁有物業(yè)的建筑面積以每平方米80元的標準繳存。

（五）非住宅與住宅相聯(lián)的物業(yè)應當參照住宅相應的標準由業(yè)主或購房者按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存專項維修資金。

市房產(chǎn)局可根據(jù)江門市市建設工程造價管理站公布的年度建筑安裝工程造價標準，適時調(diào)整本市區(qū)住宅專項維修資金繳存標準。

第十三條專項維修資金的使用超過首次繳存金額的70%時，應當由業(yè)主續(xù)繳專項維修資金。續(xù)籌專項維修資金的標準應不低于首次繳存的標準。

業(yè)主大會對專項維修資金續(xù)繳標準作出決定的，在不低于本規(guī)定限額的前提下，從其決定。

第十四條因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、房地產(chǎn)權證注銷證明，到市房產(chǎn)局辦理專項維修資金個人帳戶注銷手續(xù)，并提取其個人帳戶中的剩余款項。

第十五條專項維修資金只能用于相關物業(yè)共用部位、共用設施及設備的大中修、更新、改造項目。第十六條專項維修資金由業(yè)主大會聘請的物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會的決定應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)業(yè)主的書面同意。

住宅（房屋）保修期內(nèi)發(fā)生的維修更新，其費用由建設單位承擔；住宅（房屋）保修期滿后，由業(yè)主大會決定專項維修資金的使用。

住宅（房屋）保修期滿而業(yè)主大會尚未成立，但確需使用專項維修資金的，應當取得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)業(yè)主的書面同意。

第十七條物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)住宅（房屋）的實際情況或業(yè)主的要求，制訂專項維修資金年度使用計劃，由業(yè)主委員會提交業(yè)主大會審議通過后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十八條物業(yè)服務企業(yè)具體實施專項維修資金年度使用計劃時，應就具體項目制定實施方案，向業(yè)主委員會提交專項維修資金使用申請。業(yè)主委員會接到使用申請后，應就該具體項目是否符合年度使用計劃進行審核，并簽署是否同意的意見。

第十九條業(yè)主委員會同意該具體項目的，物業(yè)服務企業(yè)應當持下列材料到市房產(chǎn)局備案：

（一）專項維修資金使用申請；

（二）業(yè)主大會關于專項維修資金年度使用計劃的書面決議。書面決議應當載明具體項目、預算金額、業(yè)主分攤和業(yè)主投票同意確認等情況；

（三）業(yè)主委員會就具體項目同意使用專項維修資金的書面實施方案。市房產(chǎn)局收到上述材料后，應當在5個工作日內(nèi)出具備案文件。第二十條物業(yè)服務企業(yè)持備案文件到管理中心辦理有關劃款手續(xù)。

管理中心應當在收到備案文件之日起5個工作日內(nèi)先行向物業(yè)服務企業(yè)撥付70%的項目款項。業(yè)主委員會應當對該款項的使用進行監(jiān)管。

工程項目全部完工后，物業(yè)服務企業(yè)憑該項目驗收合格文件、合法票據(jù)、項目施工圖紙和施工單位資質材料等，到管理中心辦理剩余款項的劃撥手續(xù)。

第二十一條已經(jīng)使用的專項維修資金由相關業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤，分別在其個人賬戶中扣除。尚未售出的商品住宅的專項維修和更新、改造費用應當由開發(fā)建設單按照尚未售出商品住宅的建筑面積分攤。

第二十二條業(yè)主委員會、業(yè)主有權監(jiān)督工程項目的施工質量及專項維修資金的使用情況，并按規(guī)定參加驗收。第二十三條住宅（房屋）共用部位、共用設施及設備出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和相關強制性技術標準規(guī)定必須大中修、更新和改造的，市房產(chǎn)局應當督促有關業(yè)主或業(yè)主委員會限期實施；逾期不實施的，市房產(chǎn)局可以組織代為實施，其費用由有相關業(yè)主共同承擔，或者按本規(guī)定第二十一條的規(guī)定分攤。

第二十四條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向市房產(chǎn)局申請列支，經(jīng)審核同意后，由管理中心向專戶銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位，其維修費用按照第二十一條的規(guī)定由相關業(yè)主共同承擔，從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照有關規(guī)定實施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)局可以組織代修，其維修費用按照第二十一條的規(guī)定由相關業(yè)主共同承擔，從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

第二十五條管理中心應當建立信息化管理系統(tǒng)，依法對全市專項維修資金的收取、存儲、使用、查詢等環(huán)節(jié)進行籌統(tǒng)管理。

第二十六條專項維修資金自存入銀行專戶之日起按銀行活期利率計息，利息分別計入業(yè)主個人帳戶。

第二十七條業(yè)主或購房者在商品住宅交付使用或者辦理房屋權屬證書時，須提供經(jīng)管理中心蓋章確認的專項維修資金繳款憑證。業(yè)主或購房者未能提供經(jīng)管理中心蓋章確認的專項維修資金繳款憑證，市房產(chǎn)交易窗口將不予受理房屋權屬證書的申辦，開發(fā)建設單位不得將房屋交付購房者。

業(yè)主或購房者已經(jīng)辦理房屋權屬證書，但未按規(guī)定繳存專項維修資金的，在辦理房屋權屬過戶登記、房屋租賃登記、房屋抵押登記等手續(xù)時，須補交專項維修資金，并提供由管理中心蓋章確認的專項維修資金繳款憑證，否則市房產(chǎn)交易窗口將不予受理。

對于經(jīng)督促又拒不繳交專項維修資金的業(yè)主，市房產(chǎn)局可視情況提請相關部門配合追繳，并適時選擇在小區(qū)內(nèi)予以公布，并協(xié)助區(qū)域內(nèi)的相關業(yè)主通過司法途徑追繳。凡發(fā)出追繳專項維修資金通知十五個工作日內(nèi)仍不繳存的，按首期繳存總額的2‰-月收繳滯納金，并依法協(xié)助業(yè)主通過法律途徑追繳。

開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)代收代管的，應當及時將首期住宅專項維修資金轉存入管理中心設的住宅專項維修資金專戶。

開發(fā)建設單位在商品住宅交付使用時，應當配合做好首期住宅專項維修資金繳交工作。本規(guī)定實施前尚未交納專項維修資金的房屋項目，由市房產(chǎn)局統(tǒng)一組織全市專項維修資金的清繳工作。市規(guī)劃、建設、財政、工商、稅務及其他相關部門應當依法配合專項維修資金的清繳工作。

第二十八條市房產(chǎn)局對市區(qū)內(nèi)的房屋項目進行全面清理，對未按規(guī)定交納專項維修資金的開發(fā)建設單位，應當責令限期繳存；

開發(fā)建設單位尚未按規(guī)定繳存專項維修資金的，應當補繳首期專項維修資金。逾期仍不繳存的，按首期繳存總額的2‰-月收繳滯納金。情節(jié)嚴重的，市房產(chǎn)局可依法協(xié)助業(yè)主通過法律途徑向建設單位追繳專項維修資金本金和滯納金，并提請建設單位的主管部門依法暫緩有關單位房地產(chǎn)開發(fā)資質。

開發(fā)建設單位違反第二十七條規(guī)定將房屋交付買受人的，處以3萬元以下的罰款。開發(fā)建設單位未按第二十一條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，處以1萬元以下的罰款。

第二十九條任何單位和個人不得侵占、挪用專項維修資金，不得以任何理由和形式，將專項維修資金用于本辦法第十五條規(guī)定范圍以外的用途。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)侵占、挪用專項維修資金或將專項維修資金用于其他用途的，由市房產(chǎn)局責令限期改正，并通告全體業(yè)主；情節(jié)嚴重并造成經(jīng)濟損失的，由責任單位或責任人負責賠償，市房產(chǎn)局應當依法予以行政處罰，并依法追究直接責任人的法律責任。管理中心違反本辦法挪用專項維修資金或者造成專項維修資金損失的，由市房產(chǎn)局按照有關規(guī)定進行處理。情節(jié)嚴重的，應當追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

市房產(chǎn)局違反本辦法挪用專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十條本辦法自年月日發(fā)布之日起施行。各市可參照本《辦法》執(zhí)行。

擴展閱讀：江門市住宅專項維修資金管理實施細則

江門市人民政府辦公室關于印發(fā)江門市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則的通知

（江府辦［201*］20號）

蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)人民政府，市各單位：

《江門市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則》業(yè)經(jīng)市政府十三屆58次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設局反映。

江門市人民政府辦公室

二○一○年三月八日

江門市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則

第一章總

第一條為加強江門市市區(qū)住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位及其共用設施設備的維修、更

則

新和正常使用，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》等法律法規(guī)的有關規(guī)定，結合市區(qū)的實際情況，特制定本實施細則。

第二條江門市市區(qū)行政區(qū)域（蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)）住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)

督，適用本實施細則。

第三條市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門分別負責所轄區(qū)域內(nèi)（其中市含蓬江區(qū)、江海區(qū)，區(qū)專指新會區(qū)。

下同）本實施細則的組織實施以及住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。

市、區(qū)財政部門和審計部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。

第四條江門市住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱“管理機構”）負責本市區(qū)住宅專項維修資金的日

常管理工作。

新會區(qū)設立相應的管理機構負責所轄區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的日常管理工作。

第五條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺�有權人決策、政府監(jiān)督的原則。第六條市房地產(chǎn)行政主管部門應當委托一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管

理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

第七條本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、住宅與非住宅之間共用部位、

共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

（一）本實施細則所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道、門廳、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房，以及房屋外墻面等。

（二）本實施細則所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢物業(yè)或整個物業(yè)管理區(qū)域服務的設施設備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天燃氣）管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第二章交

第八條下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本實施細則的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

存

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有住宅共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。

第九條住宅專項維修資金首期交存主體、標準和時間。

（一）1998年9月30日前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目，業(yè)主應當交存住宅專項維修資金，交存標準由相關業(yè)主自行組織業(yè)主大會決定，可參照本條的（三）、（四）、（五）、（六）、（七）項規(guī)定交存。

（二）1998年10月1日至201*年8月31日取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目的住宅專項維修資金，由開發(fā)建設單位一次性按物業(yè)總投資的百分之二交存。

（三）201*年9月1日后取得《商品房預售許可證》且沒有設電梯的商品住宅（含別墅）項目，住宅專項維修資金由業(yè)主或購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積以每平方米20元的標準交存。

（四）201*年9月1日后取得《商品房預售許可證》且內(nèi)設電梯的商品住宅項目，住宅專項維修資金由業(yè)主或購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積以每平方米30元的標準交存。

（五）201*年9月1日至201*年3月31日已取得房屋權屬證書的商品住宅項目，可分兩年期交存住宅專項維修資金，即201*年4月1日至201*年3月31日止。參照本條第（三）、（四）項的交存標

準，由業(yè)主或購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。首期交存住宅專項維修資金的金額應不少于交存標準總額的50%。

（六）與住宅相連的非住宅參照本條款的交存標準，由業(yè)主或購房人按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。

（七）開發(fā)建設單位在201*年9月1日后取得《商品房預售許可證》，并未售出的商品住宅，從竣工交付使用之日起，開發(fā)建設單位空置滿一周年以上（含一周年）的房屋，應參照本條的第（三）、（四）、（六）項規(guī)定的交存標準，由開發(fā)建設單位按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金。

市住宅專項維修資金的首期交存標準，可根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展情況的變化作適當調(diào)整。

第十條業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

第十一條由市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門與委托的商業(yè)銀行（以下簡稱“代管銀行”）簽訂代管住宅專項

維修資金的相關協(xié)議。

第十二條管理機構在代管銀行開立市、區(qū)住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為核算單位，按幢

建賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，可以幢為核算單位建賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十三條住宅專項維修資金的交存按照下列程序辦理：

（一）開發(fā)建設單位在房屋銷售（預售）時，應與購房人簽訂《交存住宅專項維修資金協(xié)議書》�！督淮孀≌瑢ｍ椌S修資金協(xié)議書》的內(nèi)容包括住宅專項維修資金的交存標準、交存金額，以及住宅專項維修資金其他相關管理規(guī)定。

（二）商品住宅購房人（業(yè)主）在辦理房屋交付使用手續(xù)前或辦理房屋交易手續(xù)（辦理房產(chǎn)證、房屋抵押、房屋產(chǎn)權轉讓等）前，須持管理機構的《住宅專項維修資金交存通知書》自行到代管銀行將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

（三）商品住宅購房人（業(yè)主）到代管銀行交存住宅專項維修資金，代管銀行發(fā)給購房人《住宅專項維修資金登記簿》（以下簡稱《登記簿》）和由廣東省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的《住宅專項維修資金專用收據(jù)》。

（四）商品住宅購房人（業(yè)主）交存的首期住宅專項維修資金，若建筑面積在國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的允許誤差值范圍內(nèi)，則不予辦理退回或補交手續(xù)。

（五）開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)代收代管的，應在規(guī)定時間內(nèi)將首期住宅專項維修資金轉存入住宅專項維修資金專戶。

（六）201*年9月1日后取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目，開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與購房人（業(yè)主）在簽訂房屋買賣合同時已經(jīng)約定首期住宅專項維修資金交存標準，并由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)代收代管的，應在規(guī)定時間內(nèi)將首期住宅專項維修資金轉存入住宅專項維修資金專戶。當交存標準低于第九條的第（三）、（四）項的交存標準時，應由購房人（業(yè)主）足額交存。當原約定的交存標準超出本實施細則交存標準的，全額存入管理機構所設立的住宅專項維修資金專戶滾存使用，不予退回購房人（業(yè)主）。

（七）開發(fā)建設單位應當在與購房人簽訂《商品房買賣合同》時，同時簽訂《交存住宅專項維修資金協(xié)議書》，并按約定足額交存首期住宅專項維修資金。

（八）物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同中就物業(yè)服務費所包含的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用進行約定，不得擴大超越本實施細則規(guī)定的住宅專項維修資金使用范圍。

第十四條購房人如未按本實施細則交存住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付給購房人

使用。

第十五條商品住宅購房人（業(yè)主）已辦理房屋權屬證書，但未能按規(guī)定期限交存住宅專項維修資金的，

在辦理房屋產(chǎn)權轉讓、房屋租賃登記、房屋抵押登記等手續(xù)前，應當向相關方說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明。

第十六條房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證

明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓方應及時持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議書、《登記簿》憑證、房屋權屬證明、身份證等到管理機構辦理分戶賬更名手續(xù)。如原業(yè)主未交存首期住宅專項維修資金的，業(yè)主在辦理房屋所有權轉移登記前應協(xié)商足額交存。

第十七條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業(yè)主應當及時續(xù)交。資金管

理責任人應當及時發(fā)出續(xù)交通知，續(xù)交后的住宅專項維修資金余額不得少于其按本實施細則應交首期住宅專項維修資金的數(shù)額。

第十八條業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定住宅專項維修資金劃轉和購買國債事項，并按照國家、廣

東省的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十九條因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金全

額返還業(yè)主。業(yè)主可以持本人身份證件、房地產(chǎn)權證注銷證明，到管理機構辦理住宅專項維修資金個人賬戶注銷手續(xù)，并提取其個人賬戶中的余額。

第三章使

用

第二十條業(yè)主大會成立前，需要使用住宅專項維修資金的，應按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議和方案。沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議和方案。使用方案應當包括擬維修和更新改造項目、費用預算、列支范圍、相關業(yè)主分攤的費用、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。

（二）由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主組織召開業(yè)主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業(yè)主大會的決定應當經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主簽署確認同意才能生效，并在小區(qū)內(nèi)公示不少于5個工作日。

（三）由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主組織實施使用方案，并與施工企業(yè)簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。

（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向管理機構申請列支住宅專項維修資金。

（五）管理機構審核同意后，按施工合同的約定向代管銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金通知書。代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。

（六）管理機構如發(fā)現(xiàn)住宅專項維修資金使用不符合有關法律法規(guī)和使用方案的，應當責令其改正。

第二十一條業(yè)主大會成立后，住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需使用住宅專項維修資金的，

按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用建議和方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造項目、費用預算、列支范圍、相關業(yè)主分攤的費用、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。

（二）由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業(yè)主大會的決定應當經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主簽署確認同意才能生效，并在小區(qū)內(nèi)公示不少于5個工作日。

（三）由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)組織實施維修方案，并與施工企業(yè)簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。

（四）物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會持有關材料向管理機構申請列支住宅專項維修資金。

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報管理機構備案，管理機構按施工合同的約定向代管銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金通知書。由代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。

（六）管理機構如發(fā)現(xiàn)不符合有關法律法規(guī)和使用方案的，應當責令其改正。

第二十二條住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用建議和方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造項目、費用預算、列支范圍、相關業(yè)主分攤的費用、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。

（二）由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業(yè)主大會的決定應當經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主簽署確認同意才能生效，并在小區(qū)內(nèi)公示不少于5個工作日。

（三）由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)組織實施維修方案，并與施工企業(yè)簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。

（四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金。

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報管理機構備案，管理機構如發(fā)現(xiàn)不符合有關法律法規(guī)和使用方案的，應當責令其改正。

（六）業(yè)主委員會按施工合同的約定向代管銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金通知書。由代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。

第二十三條當業(yè)主大會同意使用住宅專項維修資金的決議生效后，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主、業(yè)主委

員會應當持下列材料到管理機構備案：

（一）住宅專項維修資金使用申請表（向管理機構索取或從市房地產(chǎn)行政主管部門的網(wǎng)站下載）；

（二）業(yè)主大會關于同意使用住宅專項維修資金的書面決議文件。書面決議文件應當載明具體維修工程項目、金額、相關業(yè)主分攤和相關業(yè)主投票同意簽署確認等情況；

（三）相關業(yè)主簽署確認同意的書面材料；

（四）住宅專項維修資金的使用方案、施工合同書、施工單位的工商登記證、施工企業(yè)資質證書、預算書。

第二十四條管理機構收到上述材料后，在5個工作日內(nèi)完成材料審核，并出具備案文件，相關業(yè)主、

業(yè)主委員會應當對該款項的使用履行監(jiān)管職責。

第二十五條維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主、業(yè)主委員會應向管理機構提供工程

結算書、維修和更新、改造工程的發(fā)票、相關業(yè)主意見反饋表、維修費用分攤明細表等相關材料。

第二十六條物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主在日常檢查中，發(fā)現(xiàn)下列情況的，應當由相關職能部門

依程序組織代修并按規(guī)定申請列支住宅專項維修資金：

（一）住宅（房屋）共用部位、共用設施及設備存在安全隱患或者出現(xiàn)法律法規(guī)和相關強制性技術標準規(guī)定必須進行大、中修、更新和改造等情況，要求相關業(yè)主或業(yè)主委員會限期實施整改，但逾期不實施整改的；

（二）經(jīng)消防、安監(jiān)、技監(jiān)、房屋安全鑒定等相關職能部門鑒定為危及房屋使用安全和公共安全等緊急情況，要求相關業(yè)主或業(yè)主委員會限期實施整改，但逾期不實施整改的；

物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處或社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，維修費用由相關業(yè)主共同承擔，從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支，并將專項維修費用的列支情況向業(yè)主公告。

第二十七條發(fā)生危及房屋使用安全和公共安全等緊急情況需要立即搶修時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員

會或相關業(yè)主應迅速向相關職能部門報告，經(jīng)相關職能部門確認需即時搶修的，及時向管理機構和物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門報告有關情況，由相關職能部門立即組織搶修，其費用由相關業(yè)主共同承擔，按照規(guī)定從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支，并將專項維修費用的列支情況向業(yè)主公告。

第二十八條物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門組織代修、搶修的，應按照以下程序辦理：

（一）組織相關專業(yè)部門進行鑒定并出具鑒定報告。

（二）由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處或社區(qū)居委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，制定代修施工方案、施工合同書和住宅專項維修資金的使用方案。

（三）由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門委托具有相應資質的施工單位編制維修項目的工程預算，并經(jīng)工程造價部門審定。

（四）物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門向管理機構提出列支劃轉住宅專項維修資金的申請。

（五）申請列支住宅專項維修資金應提交的材料：

1．物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門組織代修的會議決定和代修施工方案。

2．相關專業(yè)部門對維修項目的鑒定報告。

3．住宅專項維修資金的使用方案（應當載明具體維修工程項目、金額、相關業(yè)主分攤等情況）。

4．施工合同書（包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式，以及支付工程款項的劃款方式和要求等）。

5．施工單位的營業(yè)執(zhí)照、施工企業(yè)資質證書、經(jīng)工程造價部門審定的維修項目的工程預、結算書等。

（六）管理機構收到上述材料后，在5個工作日內(nèi)出具備案文件和根據(jù)施工合同書的約定辦理有關劃款手續(xù)。

第二十九條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用。

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

本條第（一）、（二）、（三）項規(guī)定情形，因維修責任人之間發(fā)生費用支付爭議而導致訴訟或仲裁，無法即時支付相關維修、修復、養(yǎng)護、更新和改造費用的，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從住宅專項維修資金中先墊支。相關費用收回后，應當即時補充住宅專項維修資金。

第三十條商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，

由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發(fā)建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第三十一條按照國家的有關規(guī)定，住宅專項維修資金專戶所產(chǎn)生的利息收入進行全額分配。每年年初

按照業(yè)主賬戶的累計積數(shù)計入到業(yè)主賬戶。

第四章監(jiān)

第三十二條管理機構負責建立信息化管理系統(tǒng)，依法對住宅專項維修資金的歸集、查詢、使用等環(huán)節(jié)

管

進行管理。

第三十三條尚未交存住宅專項維修資金的房屋，由市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門組織住宅專項維修資金

清繳工作。市、區(qū)財政、規(guī)劃、工商、稅務、城市綜合管理部門及其他相關部門應當依法配合住宅專項維修資金的清繳工作。

（一）市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門對市區(qū)內(nèi)的商品住宅項目進行全面清理，對未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的開發(fā)建設單位，應當責令限期交存；

（二）開發(fā)建設單位尚未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的，應當補交首期住宅專項維修資金。逾期仍不交存的，相關業(yè)主應通過司法途徑向開發(fā)建設單位追繳住宅專項維修資金，市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應依法提供協(xié)助；

（三）對于已經(jīng)辦理房屋權屬證書的業(yè)主，經(jīng)多次督促催交仍不交存住宅專項維修資金的，由相關業(yè)主、業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)予以公布，市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應協(xié)助區(qū)域內(nèi)的相關業(yè)主、業(yè)主委員會通過司法途徑追繳。

第三十四條管理機構和業(yè)主委員會，應每年至少一次與代管銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)

主公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況。

（三）業(yè)主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

管理機構及業(yè)主、業(yè)主委員會對住宅專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求代管銀行進行復核。

第三十五條代管銀行每年至少一次向管理機構、業(yè)主委員會報告住宅專項維修資金情況。

市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可要求代管銀行進行復核。

代管銀行負責建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十六條住宅專項維修資金的管理和使用，依法接受審計部門的審計監(jiān)督。第三十七條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算需執(zhí)行財政部門的有關規(guī)定。

《住宅專項維修資金專用收據(jù)》的申領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受市、區(qū)財政部門的監(jiān)督檢查。

市、區(qū)財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第五章法律責任

第三十八條開發(fā)建設單位違反本實施細則第十四條規(guī)定，將房屋交付給購房人使用的，由市、區(qū)房地

產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

第三十九條開發(fā)建設單位未按本實施細則第三十條規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由市、區(qū)房地

產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第四十條開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本實施細則規(guī)定，挪用住宅專項維修資金或將住宅專項維

修資金用于其他用途的，由市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，處挪用金額兩倍以下的罰款，并責令限期改正；逾期不改正，情節(jié)嚴重的，依照《物業(yè)管理條例》第六十三條和《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規(guī)定，由頒發(fā)企業(yè)資質證的行政主管部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第四十一條任何單位和個人不得侵占、挪用住宅專項維修資金，不得以任何理由和形式，將住宅專項

維修資金用于本實施細則第七條規(guī)定范圍以外的用途。

業(yè)主委員會侵占、挪用住宅專項維修資金或將住宅專項維修資金用于其他用途的，由市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)助和指導相關的業(yè)主依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，責令限期改正，并通告全體業(yè)主；逾期不改正，情節(jié)嚴重，并造成經(jīng)濟損失的，責任人負責賠償；構成犯罪的，依法追究直

接責任人員的刑事責任。

管理機構違反本實施細則的規(guī)定，挪用住宅專項維修資金或者造成住宅專項維修資金損失的，市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和財政部門違反本實施細則的規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條規(guī)定執(zhí)行。

第六章附

則

第四十二條本實施細則由市房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋。第四十三條本實施細則自201*年4月1日起施行，有效期為5年。

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