路域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及土地(“房產(chǎn))確權(quán)變性工作總結(jié)

信陽(yáng)服務(wù)區(qū)路域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及土地（房產(chǎn)）確權(quán)變性

工作總結(jié)

前段時(shí)間接到公司路域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及土地（房產(chǎn)）確權(quán)變性工作相關(guān)通知后，信陽(yáng)服務(wù)區(qū)高度重視，制訂工作方案，組織人力物力，努力按照公司要求做好相關(guān)工作，現(xiàn)就這兩項(xiàng)工作進(jìn)行總結(jié)如下：

一、路域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)工作總結(jié)

信陽(yáng)服務(wù)區(qū)除做好日常主營(yíng)業(yè)務(wù)外，也對(duì)部分閑置土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，增加服務(wù)區(qū)收入，提高員工生活水平，目前，對(duì)閑置土地的主要利用途徑為開(kāi)發(fā)“綠色家園”，種植經(jīng)濟(jì)作物。201*年信陽(yáng)服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)共投入綠色家園專項(xiàng)資金79元購(gòu)買種子及化肥，先后播種了辣椒、黃瓜、西紅柿、豇豆、南瓜等十幾種蔬菜作物，共收獲蔬菜197斤，價(jià)值人民幣335元，所產(chǎn)出的時(shí)令蔬菜都用于改善職工伙食。（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)附表）

二、土地（房產(chǎn)）確權(quán)變性工作總結(jié)

信陽(yáng)服務(wù)區(qū)接到公司有關(guān)通知后立即成立“信陽(yáng)服務(wù)區(qū)土地（房產(chǎn)）確權(quán)變性工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，制定《信陽(yáng)服務(wù)區(qū)土地（房產(chǎn)）確權(quán)變性工作方案》，并按照《工作方案》認(rèn)真開(kāi)展各項(xiàng)工作，先同同信陽(yáng)服務(wù)區(qū)房產(chǎn)證和土地證存放單位信陽(yáng)分公司積極溝通聯(lián)系，做好各項(xiàng)調(diào)查表的上報(bào)工作，然后根據(jù)公司進(jìn)一步要求，對(duì)房產(chǎn)情況調(diào)查表填寫(xiě)進(jìn)一步細(xì)分，分別對(duì)服務(wù)區(qū)東西兩區(qū)綜合樓、餐廳、電工房、水泵房、汽修廠等房產(chǎn)情況進(jìn)行了逐項(xiàng)填報(bào)，并從財(cái)務(wù)室取得部分房產(chǎn)價(jià)值數(shù)據(jù)按公司要求予以填報(bào)。最后，進(jìn)一步完善信陽(yáng)服務(wù)區(qū)房產(chǎn)證和土地證相關(guān)證件復(fù)印件的整理存檔工作。

信陽(yáng)服務(wù)區(qū)201*年12月9日

擴(kuò)展閱讀：土地變性

工業(yè)用地想變性為商業(yè)用地，直接補(bǔ)交出讓金是否可以，是否還需要進(jìn)行招拍掛？

土地改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式重新出讓。主要法律法規(guī)政策依據(jù)：

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記�！�

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[201*]70號(hào)）第四點(diǎn)“四、加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理。開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃并納入土地利用年度計(jì)劃，選址必須納入城市統(tǒng)一規(guī)劃管理。凡是違法下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用和供地審批權(quán)，違法下放規(guī)劃管理權(quán)的，必須立即糾正，廢止有關(guān)文件。要嚴(yán)格按照法定程序征用土地，并按法定標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置，嚴(yán)禁拖欠、截留和挪用被征地農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)用。嚴(yán)禁低價(jià)協(xié)議出讓土地，協(xié)議供地必須提前公布供地方案。協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。禁止將以征用方式取得的農(nóng)民集體所有土地用于農(nóng)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要對(duì)種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(或比例)做出規(guī)定，防止將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，變相搞房地產(chǎn)。”

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)）第四條“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓�！�

如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策個(gè)人認(rèn)為只要按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則。但是，在實(shí)際當(dāng)中，不同的地方對(duì)這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對(duì)這類土地必須進(jìn)入市場(chǎng)公開(kāi)交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場(chǎng)等等。歸總起來(lái)，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場(chǎng)價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，政策對(duì)此并沒(méi)有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說(shuō)如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如2樓朋友說(shuō)的“必須招拍掛”等等。值得注意的是，“必須招拍掛”個(gè)人認(rèn)為需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷（一定年期），因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場(chǎng)公開(kāi)交易。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[201*]70號(hào)）第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。”

招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）國(guó)土資源布201*年5月31日發(fā)布201*年8月1日實(shí)施規(guī)定：

“4．3招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍

（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形�！�

協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）國(guó)土資源部201*年5月31日發(fā)布201*年8月1日實(shí)施規(guī)定：

“4．3協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍

出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；

（2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；（4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形�！薄�8出讓土地改變用途等土地使用條件的處理

出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，但《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理土地登記。

調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下式確定：

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格”

如何把工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)或住宅用地

正常情況將工業(yè)用地改為商業(yè)用地的步驟：

1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見(jiàn)

2、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一個(gè)問(wèn)題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢？到時(shí)候又是很多家公司競(jìng)爭(zhēng)怎么辦？學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的（書(shū)上可沒(méi)寫(xiě)教你如何拿地哦）！如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則（如果不想交差價(jià)，那就另當(dāng)別論了）。

但是，在實(shí)際操作中，不同的地方政府對(duì)這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對(duì)這類土地必須進(jìn)入市場(chǎng)公開(kāi)交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場(chǎng)等等。歸總起來(lái)，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場(chǎng)價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，政策對(duì)此并沒(méi)有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說(shuō)如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場(chǎng)公開(kāi)交易。

司法解釋：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[201*]70號(hào)）第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓�！�

3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)

司法解釋：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記�！�

工業(yè)用地改變用途的依據(jù)和方式

編者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陳清波致函《地產(chǎn)周刊》，反映他們?cè)谘芯恐邪l(fā)現(xiàn)一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題，前幾年協(xié)議出讓的國(guó)有工業(yè)用地，而現(xiàn)已改為商服用地的，是否必須收回其土地使用權(quán)后再經(jīng)招拍掛出讓？針對(duì)這個(gè)帶有普遍性的問(wèn)題，編輯部約請(qǐng)中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心的鐘京濤進(jìn)行了較為詳細(xì)的解答。鐘認(rèn)為，工業(yè)用地要改變?yōu)樯虡I(yè)用地情況，需要注意兩點(diǎn)：一是現(xiàn)使用者要繼續(xù)使用的，需按規(guī)定補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金，因工業(yè)用地和商業(yè)用地地價(jià)是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。鐘還認(rèn)為，協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，政府在土地收購(gòu)儲(chǔ)備時(shí)應(yīng)避免強(qiáng)收強(qiáng)賣。

關(guān)于協(xié)議出讓國(guó)有工業(yè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用地，是由現(xiàn)使用者補(bǔ)辦手續(xù)還是由政府收回后重新招標(biāo)拍賣掛牌出讓，在當(dāng)前各地實(shí)踐中，是一個(gè)爭(zhēng)議較大并且做法不一的問(wèn)題，對(duì)此，需要對(duì)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)文件進(jìn)行全面深入的理解。

準(zhǔn)確理解相關(guān)法規(guī)、規(guī)章條款的具體涵義

201*年7月1日國(guó)土資源部頒布實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱11號(hào)令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。201*年8月1日施行的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱21號(hào)令）第十六條規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。201*年3月18日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[201*]71號(hào)，以下簡(jiǎn)稱71號(hào)文）規(guī)定，對(duì)8月31日后以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。

從上述規(guī)定來(lái)看，似乎21號(hào)令的規(guī)定與11號(hào)令、71號(hào)文存在沖突，即協(xié)議出讓的工業(yè)用地改變用途為商服用地時(shí)政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，是否在11號(hào)令和71號(hào)文所禁止的范圍內(nèi)，是否與經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛的規(guī)定相違背。對(duì)此，通過(guò)全面深入分析相關(guān)規(guī)定，可以看出這里并不矛盾。協(xié)議出讓土地是我國(guó)法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過(guò)這一方式取得的土地使用權(quán)與招拍掛方式取得的土地使用權(quán)一樣受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。土地使用權(quán)人在土地使用過(guò)程中根據(jù)土地利用的需要，可以申請(qǐng)將土地用途改為經(jīng)營(yíng)性用地，只要按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金即可，政府統(tǒng)一收回重新招拍掛的做法并沒(méi)法律依據(jù)。

21號(hào)令第十六條規(guī)定的出讓合同變動(dòng)與11號(hào)令和71號(hào)文中規(guī)定的禁止協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地有本質(zhì)的區(qū)別

這兩種行為的性質(zhì)不同。11號(hào)令和71號(hào)文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地行為，是政府主動(dòng)實(shí)施的一種土地出讓行為；21號(hào)令第十六條中規(guī)定的行為不是一種土地出讓行為，而是政府根據(jù)土地使用者改變土地用途的申請(qǐng)而作出的一種行政許可行為。從71號(hào)文的立法背景及內(nèi)容來(lái)看，協(xié)議出讓工業(yè)用地改變用途，并不屬于歷史遺留問(wèn)題，因此，也就無(wú)所謂對(duì)這一方式的禁止。這兩種行為對(duì)土地權(quán)利的影響不同。11號(hào)令和71號(hào)文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地，是一種權(quán)利設(shè)定，通過(guò)協(xié)議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權(quán)；而21號(hào)令第十六條中規(guī)定的合同變更或重新簽訂合同，是一種權(quán)利內(nèi)容的變動(dòng)，而不是重新設(shè)定，它是以已有土地權(quán)利為基礎(chǔ)而進(jìn)行權(quán)利內(nèi)容變動(dòng)。

這兩種行為出現(xiàn)在不同的國(guó)有土地管理環(huán)節(jié)上。11號(hào)令和71號(hào)文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性用地行為，是指政府在一級(jí)市場(chǎng)中直接通過(guò)協(xié)議方式向市場(chǎng)供地的行為；21號(hào)令第十六條規(guī)定的行為是出現(xiàn)在土地使用權(quán)出讓后土地使用者利用土地的過(guò)程中。

21號(hào)令第十六條是對(duì)已有規(guī)定的補(bǔ)充和完善

對(duì)于出讓土地改變用途，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。201*年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[201*]15號(hào)）規(guī)定，土地使用者需要改變?cè)�批�?zhǔn)用地的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。

可見(jiàn)，土地使用者對(duì)其協(xié)議出讓方式取得的土地改變用途，法律中并沒(méi)有明文禁止，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進(jìn)一步規(guī)范這一行為，國(guó)土資源部201*年發(fā)布21號(hào)令第十六條對(duì)此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金”，這就在一定程度上彌補(bǔ)了原有規(guī)定的不足，防止了以此來(lái)規(guī)避經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛，保證了國(guó)有土地收益最大化。

21號(hào)令第十六條適用的條件

從當(dāng)前規(guī)定來(lái)看，21號(hào)令第十六條適用的條件應(yīng)該包括以下方面：1．土地權(quán)利人已通過(guò)協(xié)議出讓方式取得了完整的土地使用權(quán)；2．取得原出讓方和規(guī)劃部門同意，應(yīng)該說(shuō)，只要符合規(guī)劃及有關(guān)條件，有關(guān)主管部門就應(yīng)該批準(zhǔn)；3．按新用途及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交出讓金；4．變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。這里的重新簽訂合同，也是對(duì)原有合同的一種調(diào)整，而不是重新出讓。協(xié)議出讓土地使用權(quán)收回應(yīng)受到嚴(yán)格限制

土地使用權(quán)的收回與土地征收、征用一樣，是作為剝奪權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種強(qiáng)制措施。根據(jù)《立法法》規(guī)定，對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)征收的事項(xiàng)，除全國(guó)人大及其常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從當(dāng)前立法來(lái)看，它應(yīng)僅限制在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中規(guī)定的為公共利益需要、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，以及滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的等法律有明確規(guī)定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回權(quán)，只能與權(quán)利人協(xié)商收購(gòu)。實(shí)踐中，那些通過(guò)土地使用收回來(lái)實(shí)現(xiàn)政府收益的做法應(yīng)是嚴(yán)厲禁止的。

建設(shè)工程“內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)”和“施工掛靠”如何判定？

1999年，建設(shè)部頒布第53號(hào)令《關(guān)于若干違法違規(guī)行為的判定》，規(guī)定了掛靠的判定標(biāo)準(zhǔn)：（1）有無(wú)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)（包括所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、受益權(quán)等）關(guān)系，即其資產(chǎn)是否以股份等方式劃轉(zhuǎn)現(xiàn)單位，并經(jīng)公證；（2）有無(wú)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度管理，不能以“承包”等名義搞變相的獨(dú)立核算；（3）有無(wú)嚴(yán)格、規(guī)范的人事任免和調(diào)動(dòng)、聘用手續(xù)。凡不具備上述條件之一的，定為掛靠行為。

201*年，國(guó)務(wù)院頒布第370號(hào)令《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》，對(duì)無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為的查處取締作出了規(guī)定。建設(shè)工程方面可以參照的判斷標(biāo)準(zhǔn)概括如下：施工設(shè)備的投入、管理人員勞動(dòng)關(guān)系、工程款投資和收支、工程質(zhì)量安全生產(chǎn)的責(zé)任承擔(dān)、項(xiàng)目利潤(rùn)盈虧風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、材料采購(gòu)主體等方面。

201*年，建設(shè)部第124號(hào)令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》指出：分包工程發(fā)包人（即建設(shè)工程施工合同中的承包人）沒(méi)有將其承包的工程進(jìn)行分包，在施工現(xiàn)場(chǎng)所設(shè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目核算負(fù)責(zé)人、質(zhì)量管理人員、安全管理人員不是工程承包人本單位人員的，視同掛靠經(jīng)營(yíng)。

根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合建設(shè)工程現(xiàn)實(shí)狀態(tài)以及司法審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，判定是合法的“工程內(nèi)部承包”還是違法的“施工掛靠”，可以從四個(gè)方面加以判斷。

首先，施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員是否真正屬于施工承包單位，為第一標(biāo)準(zhǔn)。

“掛靠人”通常也持有被掛靠單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、授權(quán)書(shū)、聘任書(shū)等，參加投標(biāo)，并授權(quán)簽訂工程承包合同。但是，施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員，包括承包人代表、總工程師、項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)員、施工員、安全員、材料員和資料員等，是否屬于施工承包單位。不僅要核查勞動(dòng)合同、聘任合同，也不僅要查看工資發(fā)放，證書(shū)注冊(cè)、社會(huì)保險(xiǎn)和外來(lái)綜合保險(xiǎn)繳納等更是真實(shí)可靠。

其次，財(cái)務(wù)收支是否為施工承包單位統(tǒng)一管理，也是重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。包括資金投入、工程款支付、材料款支付、工資支付等方面。第三，工程質(zhì)量安全是否獨(dú)自承擔(dān)。

第四，是否獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。

“工程承包經(jīng)營(yíng)”和“施工掛靠”的關(guān)系，好比“直營(yíng)店”和“加盟店”的關(guān)系。

三、“工程承包經(jīng)營(yíng)”和“施工掛靠”的法律風(fēng)險(xiǎn)。

“工程承包經(jīng)營(yíng)”和“施工掛靠”相同的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有建設(shè)工程質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)，包括刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，包括材料商、民工工資、反索賠經(jīng)濟(jì)責(zé)任等；另外，施工掛靠還存在行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。這里主要談?wù)勈┕ず贤瑹o(wú)效的后果區(qū)別。

無(wú)論多大風(fēng)險(xiǎn)，施工企業(yè)無(wú)論基于建筑企業(yè)的工程業(yè)績(jī)考慮，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及經(jīng)濟(jì)效益等考慮，建筑施工企業(yè)都不可能放棄掛靠經(jīng)營(yíng)，其狀態(tài)非“痛并快樂(lè)著”，而是“快樂(lè)并痛著”。一方面目前的法律對(duì)“施工掛靠”的雙方都沒(méi)有嚴(yán)厲的法律制裁，不僅如此，司法解釋還規(guī)定承包人可以參照合同的約定請(qǐng)求支付工程款；另一方面，包括發(fā)包人在內(nèi)的各方當(dāng)事人，如果不發(fā)生糾紛，不到法院、仲裁委，合同就履行了，司法機(jī)構(gòu)不會(huì)啟動(dòng)確認(rèn)施工合同無(wú)效的法律程序；同時(shí)，發(fā)包人不是不知道，要么半睜眼睛，要么一拍即合。福建省一家總承包一級(jí)的民營(yíng)施工企業(yè)，201*年建設(shè)施工產(chǎn)值約二十億。全部是屬于“施工掛靠”性質(zhì)，公司只收管理費(fèi)。而且與掛靠人以及現(xiàn)場(chǎng)管理人員也不簽訂任何勞動(dòng)合同。好像過(guò)去的地主依靠土地收取地租，他依靠一級(jí)資質(zhì)出借、出租，每年收取幾千萬(wàn)元的管理費(fèi)，或者叫地租。

施工合同有效和無(wú)效的法律后果有何區(qū)別？

筆者在嘉定區(qū)法院代理的一件建設(shè)工程合同糾紛案件，我們代理的是甲方業(yè)主，因拖欠施工企業(yè)工程款三、四年了，而且還是墊資項(xiàng)目，遇到“墊資”和“拖欠工程款”兩座大山，不排除簽訂施工合同時(shí)還遭到“壓價(jià)”的大山，不幸遭遇可想而知。施工企業(yè)起訴時(shí)獅子大開(kāi)口，本金按照決算價(jià)2500萬(wàn)元支付，違約金累計(jì)900多萬(wàn)。我們接受被告的委托后，確定兩條代理思路：一是取證主張屬于施工掛靠，施工合同無(wú)效，從源頭堵住違約金，讓其失去法律依據(jù)；二是工程結(jié)算出現(xiàn)爭(zhēng)議，法院委托造價(jià)鑒定。庭審后，法院基本上采納被告的代理意見(jiàn)。

四、建筑施工企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

許多建筑企業(yè)家以及行業(yè)管理專家和法律專家，都細(xì)致論述了風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控的措施，包括對(duì)掛靠人資信調(diào)查和財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，包括限權(quán)措施和財(cái)務(wù)統(tǒng)一，包括加強(qiáng)工程質(zhì)量管理和簽證、索賠，包括參與結(jié)算和審價(jià)等等。

筆者從另外三個(gè)方面建議，一是要制定工程承包既增產(chǎn)又增收評(píng)估流程；二是要完善體制，讓施工掛靠轉(zhuǎn)變?yōu)楣こ虄?nèi)部承包；三是制定公司發(fā)展戰(zhàn)略，將工程內(nèi)部承包逐步納入企業(yè)分公司建設(shè)范疇。

如何定性內(nèi)部承包

內(nèi)部承包模式現(xiàn)已成為眾多建筑企業(yè)首選的經(jīng)營(yíng)模式。在此種經(jīng)營(yíng)模式下，對(duì)于施工人員、施工物資及資金等眾多施工因素的篩選、組織等均歸于內(nèi)部承包人，同時(shí)，施工過(guò)程中產(chǎn)生的相關(guān)義務(wù)亦歸于內(nèi)部承包人�，F(xiàn)筆者試圖通過(guò)對(duì)內(nèi)部承包合同與勞動(dòng)合同之分析比較，淺析建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同之法律性質(zhì)。

一、建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同之概念

所謂建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同，是指建筑企業(yè)與其內(nèi)部職工之間簽訂的一份協(xié)議，該協(xié)議就企業(yè)許可內(nèi)部職工在企業(yè)資質(zhì)范圍內(nèi)組織施工人員、施工物資及資金等眾多施工因素，完成一定的項(xiàng)目施工，實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，向企業(yè)繳納管理費(fèi)，以及企業(yè)負(fù)責(zé)事項(xiàng)等方面進(jìn)行了約定。

二、建筑企業(yè)內(nèi)部承包的法律特征

由前述建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同概念，可見(jiàn)建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同具有如下基本法律特征：1、建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同主體之限制性

建筑建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同主體限于建筑企業(yè)與其內(nèi)部承包人。2、內(nèi)部獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧

三、建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同之法律定性

對(duì)于建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同一旦發(fā)生爭(zhēng)議究竟應(yīng)適用何種法律，理論界及實(shí)務(wù)界一直存在爭(zhēng)議。1、內(nèi)部承包合同應(yīng)受勞動(dòng)法調(diào)整

有的學(xué)者認(rèn)為內(nèi)部承包合同與合同法意義上的合同存在如下諸多差別：

①主體范圍不同，即合同的主體是平等主體，而建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同的主體是作為用人單位的建筑企業(yè)和與之具有勞動(dòng)關(guān)系的勞動(dòng)者，二者之間具有管理與被管理、支配與被支配的關(guān)系，屬于不平等主體；②履行方式不同，即合同主體只是按照合同的約定以自己的意志獨(dú)立履行義務(wù)，而內(nèi)部承包合同主體之間相互有隸屬關(guān)系，勞動(dòng)者除受外在合同的約束外，還要受企業(yè)意志的約束。

③違約責(zé)任的承擔(dān)方式不同。違反合同的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而違反內(nèi)部承包合同的，內(nèi)部承包人一般得接受用人單位的行政管理處分。

綜上，有學(xué)者認(rèn)為內(nèi)部承包合同是作為用人單位的企業(yè)和與之具有勞動(dòng)關(guān)系的勞動(dòng)者在勞動(dòng)關(guān)系存續(xù)期間為完成一定生產(chǎn)任務(wù)而訂立的協(xié)議，與合同法意義上的合同有著本質(zhì)的區(qū)別，而與勞動(dòng)合同的性質(zhì)最為接近。所以，企業(yè)內(nèi)部承包合同理應(yīng)受勞動(dòng)法調(diào)整。2、內(nèi)部承包合同應(yīng)受合同法調(diào)整

有學(xué)者認(rèn)為，內(nèi)部承包合同應(yīng)受合同法調(diào)整，基于如下理由：

①雖然內(nèi)部承包合同之合同主體具有特殊性，即主體間具有隸屬關(guān)系，但是，此種隸屬關(guān)系并不能左右整個(gè)內(nèi)部承包合同的內(nèi)容。內(nèi)部承包合同的內(nèi)容亦充分顯示了合同法意義上合同所具有的平等、自愿、等價(jià)有償?shù)仍瓌t。

②內(nèi)部承包合同明顯體現(xiàn)了對(duì)價(jià)原則。企業(yè)許可內(nèi)部承包人使用其資質(zhì)是為了獲得管理費(fèi)，而承包者支付管理費(fèi)是為了獲得企業(yè)資質(zhì)的使用許可，從而取得內(nèi)部承包的收益。

綜上，有學(xué)者認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部承包合同之間構(gòu)成的是平等民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，大部分應(yīng)適用合同法的調(diào)整。

同時(shí)，勞動(dòng)部辦公廳頒布的《關(guān)于履行企業(yè)內(nèi)部承包責(zé)任合同的爭(zhēng)議是否受理的復(fù)函》中明確答復(fù)：“職工與企業(yè)因執(zhí)行承包合同中有關(guān)勞動(dòng)權(quán)利義務(wù)方面的規(guī)定發(fā)生的爭(zhēng)議，屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議�！�

《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件若干問(wèn)題意見(jiàn)》第七條亦規(guī)定：“用人單位與勞動(dòng)者之間簽訂的內(nèi)部承包、租憑合同涉及應(yīng)由勞動(dòng)合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，應(yīng)認(rèn)為該爭(zhēng)議屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議，勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)應(yīng)予受理。勞動(dòng)者與用人單位之間的勞動(dòng)合同中不屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議范圍的糾紛（如承包條款、租賃基數(shù)等），勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)不予受理。”

可見(jiàn)，建筑企業(yè)內(nèi)部承包合同除涉及應(yīng)由勞動(dòng)合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)而產(chǎn)生的爭(zhēng)議外，應(yīng)適用合同法的調(diào)整。

友情提示：本文中關(guān)于《路域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及土地(“房產(chǎn))確權(quán)變性工作總結(jié)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，路域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及土地(“房產(chǎn))確權(quán)變性工作總結(jié)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)整理 免責(zé)聲明：本文僅限學(xué)習(xí)分享，如產(chǎn)生版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系我們及時(shí)刪除。

《路域經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)及土地(“房產(chǎn))確權(quán)變性工作總結(jié)》由互聯(lián)網(wǎng)用戶整理提供,轉(zhuǎn)載分享請(qǐng)保留原作者信息,謝謝!
鏈接地址：http://www.taixiivf.com/gongwen/661342.html

• 上一篇：沿灘區(qū)農(nóng)村土地確權(quán)登記換證工作總結(jié)
• 下一篇：工作總結(jié)計(jì)劃書(shū)