房地產(chǎn)市場和建筑市場監(jiān)管中存在的問題及對策建議

房地產(chǎn)市場和建筑市場監(jiān)管中存在的問題及對策建議

隨著日益火爆的房價，推動了房地產(chǎn)市場、建筑市場“膨脹”，也使這個領(lǐng)域原來一些個別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對消費者的違害極大，因為建筑市場與房地產(chǎn)市場有許多共同點，聯(lián)系緊密，所以本文試就其中的違法行為及監(jiān)管方法作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)市場和建筑市場違法行為的表現(xiàn)

這兩個市場的監(jiān)管是一個綜合的系統(tǒng)工程，它涉及城建、房管、土地、規(guī)劃、環(huán)保、設(shè)計、工商、稅務(wù)、建設(shè)單位等諸多部門，工商行政管理部門如何加強(qiáng)監(jiān)管,首先要認(rèn)清其違法行為的表現(xiàn)，我們認(rèn)為其違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

（一）主體資格不合法。主要表現(xiàn)在：一是無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營。按照國家法律和相關(guān)政策的規(guī)定，任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和建設(shè)施工單位，都應(yīng)當(dāng)持有與所開發(fā)、建筑的項目相適應(yīng)的具有法律效力的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，但是實際情況是，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)不一定具有相關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不齊就在利益的驅(qū)使下迅速開展業(yè)務(wù)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。這種現(xiàn)象很普遍。三是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)虛報注冊資本違法行為。四是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金。五是股東發(fā)生變化未辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級與實際開發(fā)、建設(shè)的項目的資質(zhì)要求不符。（二）欺詐消費者違法行為

1、合同違法行為。（1）擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；（2）合同規(guī)定與實際交房不一致，包括（面積、通風(fēng)、付款方式和期限、違約責(zé)任等）；（3）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；（4）房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)亂收合同文本費；（5）格式條款不合法，這種違法行為十分嚴(yán)重，體現(xiàn)在：一是格式條款含有加重消費者違約金或損害培償金超過合理數(shù)額的責(zé)任；二是格式條款含有排除消費者依法變更或解除合同以及請求支付違約金、損害賠償?shù)臋?quán)利；三是格式條款未備案。

2、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)致使購房戶辦不到房產(chǎn)證。

3、虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。當(dāng)前，房地產(chǎn)廣告宣傳形式主要有房地產(chǎn)戶外廣告宣傳牌、印刷品宣傳散頁以及電視飛字廣告等幾種形式。各房地產(chǎn)開發(fā)商為了擴(kuò)大其影響力和知名度，都非常注重廣告宣傳。但大多數(shù)企業(yè)在宣傳和廣告發(fā)布過程中都或多或少存在一些虛假宣傳的問題。具體表現(xiàn)在：一是所作廣告宣傳的內(nèi)容與實際不一致；二是所發(fā)布的廣告內(nèi)容違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，如：《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信的內(nèi)容；房地產(chǎn)廣告對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格、明示價格的有效期限；房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置的應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離；房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其它市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明，房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或使用面積，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定，涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明等。

4、房屋質(zhì)量存在問題。（1）購房面積與開發(fā)商承諾不一致，面積縮水；（2）層高沒有達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）使用的門窗、下水道管、鋼材、水泥等材料沒有達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

（三）串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價或壓低標(biāo)價，以排擠競爭對手。

二、針對上述違法行為如何調(diào)查取證

房地產(chǎn)市場、建筑市場涉及關(guān)系單位多，且有的開發(fā)商、建筑老板可能是涉黑人員，因此查處難度較大，為了案件調(diào)查的順利進(jìn)行，我們建議加強(qiáng)與公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門的配合，同時根據(jù)我們的辦案實踐，我們總結(jié)出了“十六查”的辦案方法：

1、查項目經(jīng)理證。項目經(jīng)理證是施工總負(fù)責(zé)人唯一的合法憑證，項目經(jīng)理證上注明有所屬公司名稱，如果中標(biāo)公司與項目經(jīng)理不屬于同一單位，可深究是否存在非法轉(zhuǎn)包，項目經(jīng)理證也可在所在地的城建部門查詢。另項目的五大員也可以反映出上述問題。

2、深挖掘“暗合同”。建筑公司與非法的項目經(jīng)理或承包人之間一般都會簽訂一份私下協(xié)議，即“暗合同”。如果辦案人員設(shè)法取得了這份“暗合同”（在對施工現(xiàn)場或工程處辦公點進(jìn)行調(diào)查時，辦案人員很可能得到這份暗合同。）就已經(jīng)暴露出無執(zhí)照掛靠或出租（出借）營業(yè)執(zhí)照等違法事實。

3、查勞動工資關(guān)系。如果查不到“暗合同”，就要考慮從其他方面入手進(jìn)行調(diào)查。查勞動工資關(guān)系是一個重要突破口，一般情況下，非法的項目經(jīng)理或承包人并不是建筑公司的正式職工，也不會到勞動部門辦理錄用手續(xù)。4、查工程款走向。建設(shè)單位的工程款付給誰，是區(qū)別合法和非法的重要線索，如果建筑公司的賬目中沒有反映，而是直接進(jìn)了項目經(jīng)理或承包人的腰包，就有違法嫌疑。如果項目經(jīng)理或承包人老是以白條收取現(xiàn)金，更應(yīng)作為嫌疑內(nèi)容。

5、查材料款及業(yè)務(wù)費報銷主體。建筑所需的材料如果是承包方負(fù)責(zé)，這些業(yè)務(wù)費用應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄖ�公司報銷，而非法的經(jīng)營者只能自我消化，不到建筑公司報銷。

6、查是否交管理費。如果項目經(jīng)理或承包人是非法的，公司絕不會讓人白白地使用他們的名稱對外簽合同，他們往往會以管理費的名義收取費用。

7、查稅金交納和填補(bǔ)狀況。由于合同上規(guī)定的當(dāng)事人是建筑公司，收取的費用應(yīng)當(dāng)由其開具發(fā)票，但一旦開票就要交稅，為了不使建筑公司吃虧，非法項目經(jīng)理或承包人會填補(bǔ)這項支出，查清這種填補(bǔ)的付款，也是認(rèn)定違法事實的證據(jù)之一。

8、查施工的責(zé)任風(fēng)險由誰承擔(dān)。在非法經(jīng)營的施工期間發(fā)生事故建筑公司不會承擔(dān)這個責(zé)任，往往總是預(yù)先約定好一旦發(fā)生問題由項目經(jīng)理或承包人自己承擔(dān)。如果辦案人員查實有關(guān)事故的費用不是建筑公司承擔(dān)的，而是項目經(jīng)理或承包人自己個人解決的，頭腦里應(yīng)當(dāng)多一根弦。

9、查營業(yè)執(zhí)照。在對建設(shè)施工合同進(jìn)行檢查時，我們可以發(fā)現(xiàn)建筑公司與承包施工單位所簽合同蓋章單位是某某建筑公司，但施工現(xiàn)場往往可以看出不正規(guī)或者說是手寫的單位“某某工程處”幾個字，因此對工程處進(jìn)行檢查，雖然被檢查人出示了建筑公司營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，但某某工程處肯定是真實的施工單位，并且沒有在工商局注冊登記，一定能露出了違法經(jīng)營的馬腳。

10、查年檢材料。在企業(yè)年檢中，通過實地年檢及對企業(yè)年檢材料的審查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無虛報注冊資本、企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為。

11、查侵權(quán)投訴。注重12315消費者申投訴的的受理、處理，從中發(fā)現(xiàn)一些欺詐消費者的違法行為，收集消費者的投訴材料，實地調(diào)查、勘察。

12、查建材質(zhì)量。針對建筑施工所用材料質(zhì)量問題，通過現(xiàn)場檢查、抽樣送檢、調(diào)查詢問所購商品材料的來源、價格、數(shù)量等。

13、查合同樣式。收集合同示范文本并調(diào)查合同示范文本的來源。

14、查格式條款。調(diào)查格式條款是否有《湖北省合同監(jiān)督條例》第十一條至十三條規(guī)定的內(nèi)容。15、查備案情況。商品房買賣、租賃合同、物業(yè)管理、住宅裝修裝飾合同等采用格式條款的，格式條款提供者是否將合同文本及營業(yè)執(zhí)照在訂立合同前備案。

16、查廣告內(nèi)容。收集房地產(chǎn)宣傳方面的戶外廣告，印刷品廣告、電視廣告，看是否有宣傳的內(nèi)容與實際不一致以及有違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的內(nèi)容。

三、上述違法行為的法律適用

在行政執(zhí)法活動中如發(fā)現(xiàn)有上述違法行為，通過調(diào)查取證，完成證據(jù)的收集后，可適用如下法律法規(guī)對違法當(dāng)事人進(jìn)行行政處罰：

1、無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項定性，按第十四條處罰。

2、擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本依據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同示范文本管理辦法》第三條定性，按該辦法第六條（四）項處罰。

3、對欺詐消費者的違法行為可以依據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》、《欺詐消費者行為處罰辦法》進(jìn)行定性處罰。

4、對虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的可依據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》相關(guān)條款處罰。

5、對格式條款不合法的可按《湖北省合同監(jiān)督條例》第十五條第的規(guī)定，通知格式條款的提供者修改并備案，如未備案可按該條例第二十一條的規(guī)定處罰；

6、對在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價的行為按《反不正當(dāng)競爭法》第十五條定性，按該法第二十七條處罰；

7、對在企業(yè)年檢中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)虛報注冊資本、企業(yè)實際資金與注冊資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為可按《公司法》相關(guān)條款查處。

另外為了使這一領(lǐng)域的違法行為得到有效遏制，我們建議以縣級局為單位，成立專案組，同時行文請示當(dāng)?shù)卣�府重視，最好以紀(jì)委監(jiān)察部門牽頭，建設(shè)、公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門參與配合，形成治理合力。同時就工商部門來講，要加強(qiáng)辦案人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)辦案設(shè)備的改進(jìn)，加強(qiáng)辦案經(jīng)費的保證，在具體工作中可注意派專人介入建筑施工工程招投標(biāo)辦，我局取得市政府、市紀(jì)委同意，派專人進(jìn)駐市招投標(biāo)辦公室，全程監(jiān)督建筑市場的招投標(biāo)活動，及時將收集到的中標(biāo)信息通知轄區(qū)分局、所，以便其核查實際施工單位,了解是否存在轉(zhuǎn)包、買賣標(biāo)書等不法行為，從中發(fā)現(xiàn)了大量案源。我們還下放了合同示范文本的發(fā)放權(quán)，由當(dāng)事人向所在地分局、所購買，便于分局、所掌握當(dāng)事人購買了多少文本，而實際使用了多少，從中可以發(fā)現(xiàn)一些擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本的違法行為。

加強(qiáng)建筑市場和房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，是落實科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的要求，也是工商部門實踐“四個統(tǒng)一”，履行自身職能，維護(hù)市場秩序和保護(hù)消費者合法權(quán)益的必然要求，對這一領(lǐng)域我們只是進(jìn)行了粗淺的探索，還將隨著形式的發(fā)展不斷加強(qiáng)監(jiān)管。

但我對上述部分觀點提幾點意見：一、對建筑施工單位違法使用不合格原材料的，依據(jù)《建筑法》規(guī)定由建設(shè)行政部門處罰，這方面我們沒有案件管轄權(quán)，如果施工單位在工程建設(shè)中，使用沒有生產(chǎn)許可證的門窗、電線、電纜開關(guān)等產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)不屬于建設(shè)工程的原材料，按照工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證管理條例處罰。二、在工程發(fā)包、承包中的商業(yè)賄賂行為，由建設(shè)部門管轄；

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房地產(chǎn)開發(fā)市場管理中存在的問題與對策

【摘要】隨著金融危機(jī)席卷全球，我國經(jīng)濟(jì)也不可避免的受到了波及和影響。這種情況下作為實體經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨了一系列挑戰(zhàn)，如何做好市場管理，解決發(fā)展中存在的問題，將是房地產(chǎn)行業(yè)在下一個階段中要面對的管理問題�！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場目前存在的主要問題1、存在較為嚴(yán)重的開發(fā)商注冊資本虛假問題

房地產(chǎn)項目的特殊性之一的表現(xiàn)就是其投資金額巨大，而評價一個開發(fā)商是否有能力開發(fā)該項目的最重要的衡量手段就是注冊資本。就目前來看，一些開發(fā)商為了在市場競爭中占有優(yōu)勢，不惜采用各種舞弊注冊虛假資本，這樣導(dǎo)致的直接后果就是其所承建的房產(chǎn)項目的運(yùn)作易出現(xiàn)資金斷鏈。一旦出現(xiàn)這種情況，不僅會給國家造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，還會威脅消費者的利益，所以有關(guān)部門在企業(yè)注冊資本的清查和核實階段應(yīng)該加大管理力度。2、開發(fā)企業(yè)貸款使用不當(dāng)

所謂的貸款使用不當(dāng)，主要有兩種：即頂名貸款和貸款挪用。一般來說，房地產(chǎn)的開發(fā)商在經(jīng)營和建設(shè)過程中，可以從以下幾個渠道獲得貸款：即土地權(quán)抵押貸款、在建工程抵押貸款、住房按揭抵押貸款。所以，如果一個企業(yè)正常進(jìn)行資金運(yùn)作，銀行和政府是可以提供一定的有效資金支持的，但是由于近些年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，很多企業(yè)從中看到了商機(jī)，不滿足于單一的房產(chǎn)開發(fā)項目，一般都要同時開發(fā)幾項房產(chǎn)項目。這樣導(dǎo)致的直接結(jié)果就是資金鏈條的緊張，在這種情況下，一些地產(chǎn)商為了獲得銀行貸款，便采取了頂名貸款和貸款挪用的辦法來環(huán)節(jié)自身的資金問題。而這種做法對于銀行來說，是具有非常大的風(fēng)險的。3、產(chǎn)商樓房抵頂工程款現(xiàn)象頻發(fā)

上文中我們提到了由于房地產(chǎn)開發(fā)商的急利行為易導(dǎo)致多種資金問題，而這些問題的處理不當(dāng)，不僅不會緩解當(dāng)下的資金缺口，還會引發(fā)新的房產(chǎn)管理問題。就目前來看，我國的樓房抵頂工程款行為有著上升趨勢。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商在樓房建成后，以完工的樓房來抵償其欠款。這種做法不僅會造成工人的工資拖欠，還會形成風(fēng)險和債務(wù)的轉(zhuǎn)嫁，不利于銀行的貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。4、二手房抵押風(fēng)險大

由于我國的房價近些年增長較快，致使我國的二手房交易呈現(xiàn)上漲趨勢。而國家給予對城鎮(zhèn)居民的住房改革，對二手房交易實行了一定的抵押貸款的優(yōu)惠政策。這種政策的實行雖然緩解了一些二手房交易中存在的資金問題，但是也給房產(chǎn)開發(fā)商以可乘之機(jī)。也就是說如果不能正確和客觀的評估二手房所在的地段和年限折合的價值，將會給買賣雙方造成不必要的損失。5、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，空置樓房多

隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對于住房的需求層次也在不斷的發(fā)生變化。而如果房地產(chǎn)開發(fā)商不能及時的順應(yīng)市場的發(fā)展趨勢對建房結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將會導(dǎo)致更為嚴(yán)重的供需矛盾。就目前來看，我

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