淺談高校后勤物業(yè)管理

淺談高校后勤物業(yè)管理

文章題目一首歌曲的名字，反映了我對物業(yè)管理這個行業(yè)特別是高校后勤物業(yè)管理的一些感受。生活就是如此，樂觀者天天等著免費餡餅，悲觀的望天而嘆，我只是普通人，所有的都是自己的真實感受，只希望自己的看法能客觀點吧。

201*年，《物業(yè)管理條例》終于千呼萬喚始出來，“有法了”我們高校物業(yè)人高呼著，等了多少年，白了多少少年頭，我們感到了希望；201*年，一個叫王海的家伙，叫囂著“物業(yè)公司沒有存在的必要”，一時間，那些受了委屈和沒受委屈，甚至別有用心的人紛紛“現(xiàn)身說法，大吐苦水”；我們欲哭無淚。每次行業(yè)內(nèi)朋友聚會時，能說自己不苦的人根本沒有，大家有個不可辯駁的事實是媒體每當出現(xiàn)物業(yè)公司的時候，總是以暴光的形勢出現(xiàn)，我們?yōu)闃I(yè)主做好99件事得不到掌聲和鮮花，可一件小事卻能使其陷入萬劫不復得境界，試問，還有哪個行業(yè)有如此難以承受之重。201*年過去了，浸滿喜悅和傷感的一年，我們付出了很多很多，明年如何呢？

談到高校物業(yè)管理何去何從？有人說：市場化經(jīng)營，走專業(yè)化道路，做大做響品牌。話不錯，可什么是市場化呢？在事業(yè)性的高校內(nèi)，完全放開市場就是市場化了嗎，注冊一個有名無實的公司就是市場化了嗎，還是外聘一個顧問公司就是了呢？專業(yè)化有是指什么呢，人才，工具還是作業(yè)程序呢？三者之間孰重孰輕呢？還有，在業(yè)主方很不市場和專業(yè)的前提下，我們單方面努力的效果有多少呢？種種的問題，我苦思，而有些問題可能永遠沒有答案。

其實高校后勤物業(yè)作為物業(yè)行業(yè)中的一個分支，比照物業(yè)管理的四大基本特征“企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、經(jīng)營型”，我們不容發(fā)現(xiàn)高校后勤物業(yè)要真正意義上發(fā)展起來，存在著很多有形或無形的瓶頸。

首先就企業(yè)化運行這點來說，高校作為中國計劃經(jīng)濟最后的陣地，長期的計劃經(jīng)濟影響，特別是處于象牙塔里的高校后勤實體受傳統(tǒng)觀念影響，往往缺乏對市場的認識，不敢或者不愿真正參與到市場中去，即使注冊了公司，更多的還是保持原先行政化管理模式；其次是專業(yè)化程度低，比較行業(yè)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)，高校后勤物業(yè)專業(yè)技術(shù)人員缺乏，專業(yè)化服務能力較差，專業(yè)化作業(yè)作為物業(yè)行業(yè)發(fā)展的趨勢在高校中體現(xiàn)較為遲緩，高校后勤物業(yè)實體只能把大量專業(yè)服務內(nèi)容讓渡給社會上的專業(yè)公司，比如：空調(diào)、電梯、網(wǎng)絡，綠化，專業(yè)保潔等，職能讓渡的同時也造成了利潤的讓渡；再次，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是適應社會體系改革的產(chǎn)物，是把原先各自分管的不同職能部門匯集起來統(tǒng)一管理，然而就高校后勤物業(yè)來說，此項職能的匯總遠遠不像社會小區(qū)、寫字樓來那么簡單，它的改革涉及到教育行政系統(tǒng)本身體制改革的根本問題，涉及到組織調(diào)整、人事關(guān)系等很多問題，所以不是一兩天就能解決的；最后是經(jīng)營型的模式問題，高校物業(yè)收費的低廉，同樣的服務內(nèi)容社會企業(yè)也許要收取我們翻倍的費用，再鑒于高校的特殊性，對于高校后勤物業(yè)的經(jīng)營行為和經(jīng)營內(nèi)容各高校有著嚴格的約束和監(jiān)督，在某種程度上也影響了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

對于現(xiàn)狀，如何逐步提高我們公司的社會效益和經(jīng)濟效益，我們認為首先通過對設(shè)施設(shè)備和環(huán)境的最佳管理，根據(jù)ISO9001:201*國際質(zhì)量管理體系要求進行服務和管理，并嚴格按照行業(yè)標準執(zhí)行服務規(guī)范，在廣大師生員工中樹立“服務為本，顧客至上”的可持續(xù)發(fā)展觀念，樹立強烈的服務意識，用我們真誠優(yōu)質(zhì)的服務贏得師生的青睞。其次，大學校園作為是未來社會的先導、楷模，通過引進國外先進的物業(yè)管理理念和模式及對校園“硬件”環(huán)境的規(guī)范化、專業(yè)化管理，培養(yǎng)師生現(xiàn)代科學服務意識和管理意識，為我們改變原先不佳的形象打下良好的人文基礎(chǔ)。再次，高校后勤物業(yè)管理通過引進現(xiàn)代企業(yè)管理機制，樹立良好的服務意識，才能實現(xiàn)良性循環(huán)，達到高校后勤“社會化”的改革目標；并在條件成熟的前提下，充分利用高校在教學、科研、師資、學科設(shè)置、硬件設(shè)施等方面的優(yōu)勢，逐步形成物業(yè)管理專業(yè)教育體系和專業(yè)培訓實習基地，為社會輸送高素質(zhì)的專業(yè)技能型人才，為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展奠定人才基礎(chǔ)。

對于高校后勤行業(yè)本身，也要從以下兩個方面努力：

一是要逐步引入物業(yè)管理行業(yè)競爭機制的成功經(jīng)驗和做法，結(jié)合高校自身特點的經(jīng)驗，積極探索，大膽實踐，用于參與行業(yè)競爭，既要“請進來”，又要“走出去”。要敢于打破高校后勤物業(yè)的行業(yè)保護主義和本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造必要條件，勇于把符合招標條件的物業(yè)項目拿出來，推向社會大市場實行公開、公平、公正的競爭，加快高校后勤物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展。作為高校物業(yè)企業(yè)或服務實體也要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，敢于闖，勇于闖，闖出高校后勤物業(yè)新局面來；**公司現(xiàn)已通過招投標取得6個物業(yè)管理項目，公司逐步形成了專門的營銷和市場開拓隊伍，在蘇州及周邊地區(qū)取得了良好的市場美譽度，受到了行政主管部門的贊揚。

二是要建立高校后勤內(nèi)物業(yè)服務行業(yè)規(guī)則，實現(xiàn)物業(yè)管理競爭有序化、規(guī)范化。建議建設(shè)和教育等有關(guān)部門應加快制定高校領(lǐng)域這一特殊物業(yè)管理競爭規(guī)則，提出標準服務等級以及指導收費價格，從標準服務規(guī)范和收費出發(fā)，使高校后勤物業(yè)管理的發(fā)展盡快走向規(guī)范化的軌道，充分利用高校自身的文化優(yōu)勢、美譽度和良好的社會影響，盡快的提高服務水平，占領(lǐng)市場，運用核心競爭力，合理的調(diào)配各類資源，避免出現(xiàn)“君子之澤，五世而斬”的尷尬局面！

那么我們高校后勤物業(yè)公司的核心競爭力在哪呢？高校后勤物業(yè)公司那當然就是高校背景和他的文化底蘊了，我們背靠著高校這棵大樹，就要利用高校的文化優(yōu)勢和良好的社會影響，盡快的提高服務水平，占領(lǐng)市場。物業(yè)管理公司提供的是服務，我們高校后勤物業(yè)企業(yè)流行的導入ISO管理體系就是要規(guī)范服務，把服務質(zhì)量標準化以及實現(xiàn)其可測量性。用制度管人是管理發(fā)展的趨勢，6西格瑪（6σ）管理也是，第五項修煉也是。系統(tǒng)的思考問題，把抽象的產(chǎn)品/服務質(zhì)量管理，用一整套系統(tǒng)的企業(yè)管理理論和實踐方法來操作。這就是我們高校物業(yè)公司在物業(yè)商海中的主要利器，這是可發(fā)展的優(yōu)勢之一。

其次，我們利用高校的社會美譽度，注冊具有高教特性的物業(yè)管理法人企業(yè)，可以較快的形成獨特的企業(yè)文化----有著豐富文化底蘊的強調(diào)社會效益的倡導人性化的企業(yè)。建議進一步加強物業(yè)公司的企業(yè)文化建設(shè)，使其既有其母體高校本身的內(nèi)涵又有其自身的獨特文化特征，利用多種媒體形式推廣，比如建立企業(yè)網(wǎng)站，媒體廣告投放，公益組織活動等；加強視覺識別系統(tǒng)建立，使外人一看到員工的服裝、標識乃至語言就知道是我們公司的員工，等條件適合可以形成獨特的公司培訓和激勵體制。

充分利用我們高校物業(yè)有具著獨特的物業(yè)市場資源和豐富的人員儲備以及技術(shù)優(yōu)勢，并且不斷改進的培訓體系和學習激勵機制，促使公司員工群具為旺盛的學習和求知欲。高校的后勤管理經(jīng)驗和合作單位良好的公共關(guān)系也是我們占領(lǐng)科教文衛(wèi)等特種物業(yè)市場的大砝碼；還有值得一提的是，高校后勤物業(yè)的業(yè)主是不會無故拖欠物業(yè)管理費的。

值得補充的是，較市場物業(yè)收費價格比較，我們高校后勤物業(yè)公司的收費是大大低于提供同標準服務的公司，具有一定的競爭優(yōu)勢，我們可以考慮再次壓低價格，占領(lǐng)市場，寧可在物業(yè)管理本身不賺錢甚至虧本的情況下，利用所托管項目的商業(yè)用房，大力發(fā)展房屋勞動力中介，開展多種經(jīng)營，逐步發(fā)展專業(yè)的家庭清潔、綠化出租，裝修、車輛、餐飲等其他特色服務來實現(xiàn)利潤。我們蘇大后勤集團東吳物業(yè)公司就憑借公司優(yōu)勢在公開的物業(yè)招投標市場中屢有佳績，捷報連傳，為高校后勤物業(yè)參與市場競爭這一課題取得最寶貴的實踐經(jīng)驗。

高校文化背景+專業(yè)的服務質(zhì)量管理體系+低價優(yōu)質(zhì)的服務，這些也許就是我們高校后勤物業(yè)公司的核心競爭力吧，在今后的市場搏擊中，我們還將不斷運用核心競爭力，再接再厲的開拓市場，通過實踐研究出適合我們后勤物業(yè)改革發(fā)展的道路。

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擴展閱讀：高校后勤物業(yè)管理對策淺析

該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：高校后勤物業(yè)管理對策淺析

摘要：高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容之一。研究了高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀,分析了我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題,結(jié)合工作實踐對高校后勤物業(yè)管理提出了建議。關(guān)鍵詞：高校;后勤;物業(yè)管理

高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一,隨著我國教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容,也是后勤改革的關(guān)鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務社會化改革,按照社會主義市場經(jīng)濟要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內(nèi)部潛力、加大學校投入等方式,不僅在提高后勤服務質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步,而且使高校后勤逐步做到服務商品化、管理企業(yè)化,從而為學校實施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇,同時對服務質(zhì)量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

1高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

高校后勤物業(yè)管理的范圍,一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關(guān)的附屬設(shè)施,包括綠化、保潔、維修、水電管理、設(shè)備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業(yè)管理簡單來說就是物業(yè)運營人對以上設(shè)施的管理,為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務。目前我國高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競爭,社會物業(yè)與校內(nèi)后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領(lǐng)導下的物業(yè)管理。

高校后勤物業(yè)管理從其性質(zhì)來說,是高校后勤管理的一部分,十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來,從計劃經(jīng)濟逐步向市場經(jīng)濟過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業(yè)管理既具有機遇也面對挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務的對象也限于高校內(nèi)部,并且和高校有著千絲萬縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機構(gòu)一般是后勤集團下屬分公司,但又受學校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門內(nèi)部也實施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想,運營模式并沒有完全建立�，F(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒有擺脫傳統(tǒng)的計劃管理體制,部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學校分離出來,在社會上也已經(jīng)以獨立的企業(yè)在運行,但是,企業(yè)卻沒有獨立法人資格,仍然和學校存在附屬關(guān)系;同時,企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰,分配關(guān)系還有計劃經(jīng)濟、行政管理的色彩等。

2我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題

2.1管理服務觀念不能適應形勢發(fā)展需要該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容,其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內(nèi)部潛力,不斷提高后勤服務質(zhì)量,逐步做到服務商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認為高校實行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會。同時物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變,員工要轉(zhuǎn)變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領(lǐng)導者要關(guān)心、引導員工,使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念,管理服務觀念要適應形勢發(fā)展需要。2.2管理體制和管理形式不規(guī)范

我國許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立法人資格,企業(yè)運行仍然采用舊有的模式和體制,導致各方法律關(guān)系不夠清晰;產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確,物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責、權(quán)、利關(guān)系無法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責任,雙方合法權(quán)益都難以保障,從而法律風險巨大,管理體制不規(guī)范。同時部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范,物業(yè)管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式;盡管有的學校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。2.3管理制度不夠健全

高校后勤物業(yè)管理制度可分為:綜合、行政、財務、業(yè)務管理制度等,常見的主要有管理機構(gòu)職責范圍、各類人員崗位責任制,操作程序和服務規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度,但還不夠完善,不成體系,執(zhí)行也不夠嚴格,管理制度不夠健全規(guī)范。

2.4隊伍專業(yè)化水平不高

高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性,部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體,人員結(jié)構(gòu)不合理,管理、技術(shù)人員少,綜合素質(zhì)水平不高,同時非正式在編員工比例不斷上升,這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏,缺少專業(yè)技能訓練和培訓,因此高校后勤物業(yè)管理隊伍專業(yè)化水平總體不高。2.5服務水平和質(zhì)量不高

由于高校后勤物業(yè)管理沒有成為獨立的企業(yè),只是學校的一個組成部分,學校每年撥付一定的費用給物業(yè)管理部門,學校師生是物業(yè)服務的接受者但卻不是物業(yè)費用的直接支付者,所以很難要求物業(yè)服務質(zhì)量,服務水平和質(zhì)量不高。一是主動服務不夠,存在服務不及時、不到位情況,有些工作經(jīng)常要拖很長時間才能解決;二是校內(nèi)物業(yè)服務范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠;三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務,而忽視一些死角和比較偏僻的地方;四是校園環(huán)境管理不到位,對亂貼亂畫缺乏有效的措施,對影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務意識還不適應現(xiàn)代物業(yè)管理的要求,存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇,在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質(zhì)量的提高。

3高校后勤物業(yè)管理的幾點策略

3.1創(chuàng)新管理體制加強規(guī)范服務

高校物業(yè)管理的體制應盡快同國務院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌,按照《高該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：校物業(yè)管理辦法》,轉(zhuǎn)換機制,理順關(guān)系,切實建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展目標是要從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的經(jīng)濟實體,并將原有服務區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費來源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向?qū)�業(yè)化、規(guī)范化、市場化經(jīng)營的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務實體,必須進行機制轉(zhuǎn)換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領(lǐng)導班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉(zhuǎn)變工作作風;同時要努力實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)新,堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運行機制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營成本,建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運作模式,要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。

3.2加強人才培養(yǎng)強化服務意識

提高高校后勤物業(yè)管理人員素質(zhì)是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來的,素質(zhì)不高,難以保證高效率、高質(zhì)量地承擔起管理和服務職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng),選撥綜合素質(zhì)較高的人才,充實管理隊伍;另一方面要對現(xiàn)有員工進行培養(yǎng),通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業(yè)務水平等方面的素質(zhì)。通過加強物業(yè)隊伍的素質(zhì)建設(shè),把每個員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人員,強化服務意識。員工的技術(shù)培訓可依據(jù)崗位職責分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃,制定培訓大綱,組織編寫教材,進行專業(yè)講授,示范訓練,進行實踐考試。建立一支既懂技術(shù)又善管理的高效、優(yōu)質(zhì)、精干的高校后勤物業(yè)管理隊伍。3.3堅持以人為本提高服務質(zhì)量

高校后勤物業(yè)管理服務對象是高校的師生員工。因此在整個服務運作過程中要堅持以人為本,樹立高效物業(yè)品牌形象。應做好以服務促進管理,從服務求效益,為廣大師生員工提供學習、生活、娛樂、休閑等全方位服務,以此來促進高校后勤物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。堅持“三服務,兩育人”的根本宗旨,為師生員工不斷的提供優(yōu)質(zhì)、高效、全方位的服務。營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務周到、經(jīng)營有序的良好環(huán)境,讓學生滿意,讓教師滿意。在提高后勤服務質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進步。3.4適度引入專業(yè)物業(yè)公司增強市場競爭意識

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)要適度引入專業(yè)物業(yè)公司,增強市場競爭意識。高校后勤物業(yè)管理正在從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟意識向市場經(jīng)濟意識轉(zhuǎn)變�？梢赃m度引入社會專業(yè)物業(yè)公司參與校內(nèi)的物業(yè)管理,這種模式可以轉(zhuǎn)變學校對物業(yè)管理的觀念,還可以使校內(nèi)的物業(yè)管理公司,學習到先進的管理經(jīng)驗和服務手段,增強競爭意識和危機感。高校管理部門要循序漸進地扶植物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展壯大,使其逐步適應市場的要求。同時,高校的教職工也要改變觀念,逐步樹立有償服務理念;物業(yè)管理人員要擺脫鐵飯碗意識,樹立服務意識和市場意識;進而推動高校后勤物業(yè)管理順利發(fā)展。該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：參考文獻

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