房產(chǎn)評(píng)估增值交納的房產(chǎn)稅

關(guān)于清產(chǎn)核資后的企業(yè)如何確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的復(fù)函

蘇地稅函[1996]093號(hào)

蘇州市地方稅務(wù)局：

你局蘇地稅政三[1996]97號(hào)《關(guān)于清產(chǎn)核資后的企業(yè)如何確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示報(bào)告》悉，經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，答復(fù)如下：

根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定，凡賬面已按評(píng)估后的房產(chǎn)價(jià)值記載，并按評(píng)估后的價(jià)值計(jì)提房產(chǎn)折舊的，其房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為評(píng)估后的房產(chǎn)價(jià)值。

江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知

蘇地稅發(fā)[1999]087號(hào)

各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局,常熟市地方稅務(wù)局,省地方稅務(wù)局直屬分局:隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和稅制改革的不斷深入,房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(以下簡(jiǎn)稱投資稅)、土地增值稅等地方稅種的有關(guān)規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題。為加強(qiáng)地方稅的管理，方便基層征收，現(xiàn)就有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題明確如下：

一、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

(一)企業(yè)改組改制過(guò)程中,對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估并調(diào)整房產(chǎn)原值的,不論是否按新調(diào)整的房產(chǎn)原值提取折舊,均應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

(二)企業(yè)改制后,如政府將企業(yè)作價(jià)入股或聯(lián)營(yíng)并獲取利益的,由企業(yè)按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;如政府對(duì)企業(yè)實(shí)行定額承包或租賃經(jīng)營(yíng),凡政府取得的房租收如能從整個(gè)租賃收入中劃分的,則由政府從租繳納房產(chǎn)稅,凡不能劃分的,則由政府按企業(yè)的房產(chǎn)原值從價(jià)繳納房產(chǎn)稅。

(三)房改后企業(yè)向職工優(yōu)惠出售住宅,如企業(yè)未將這部分住宅的房產(chǎn)原值從固定資產(chǎn)帳面予以剝離且繼續(xù)提取折舊的,則應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

(四)對(duì)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的,由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅。(五)如房產(chǎn)租賃收入中包含代收費(fèi)用及其他物品的租金收入,凡在租賃協(xié)議中明確并在財(cái)務(wù)上分開(kāi)計(jì)算的,可在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以扣除;否則應(yīng)全額征收房產(chǎn)稅。(六)對(duì)企業(yè)全面停產(chǎn)(不包括季節(jié)性停產(chǎn))半年以上、無(wú)力繳納房產(chǎn)稅卻又因種種原因不能辦理停辦、撤銷手續(xù)的,可由企業(yè)提出申請(qǐng),報(bào)經(jīng)市、縣地方稅務(wù)局批準(zhǔn),暫不征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)后,應(yīng)即按規(guī)定恢復(fù)征稅。

(七)經(jīng)營(yíng)商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在商品房未出售前用作出租的,從租繳納房產(chǎn)稅;改作自用的,按地稅部門核定的價(jià)格從價(jià)繳納房產(chǎn)稅。同時(shí),對(duì)這部分商品房的占地,應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(八)甲方出土地,乙方出資金,雙方合作建房,房屋建成后,由乙方先使用一定年限,然后連房帶地全部歸甲方所有。對(duì)此在征收房產(chǎn)稅時(shí)要區(qū)分兩種情況:一是產(chǎn)權(quán)明確歸甲方所有的,房產(chǎn)稅由甲方按照乙方的投資額在協(xié)議期間分年度從租繳納;二是產(chǎn)權(quán)未明確的,在協(xié)議期間則由乙方按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。三、土地增值稅

(一)企業(yè)間以土地?fù)Q房屋(不含合作建房),應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅,其計(jì)征依據(jù)為房屋的交易價(jià)(或評(píng)估價(jià))。(二)鑒于一些地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)尚不健全、不少納稅人轉(zhuǎn)讓舊房不愿進(jìn)行評(píng)估的實(shí)際情況,對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房可按轉(zhuǎn)讓收入的50%至80%作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅,具體比例由各省轄市級(jí)地方稅務(wù)局確定,并報(bào)省地方稅務(wù)局備案。

(三)在計(jì)征土地增值稅時(shí),對(duì)省政府開(kāi)征的教育地方附加費(fèi),可比照教育費(fèi)附加予以扣除。

以前規(guī)定與本通知規(guī)定有抵觸的,一律以本通知規(guī)定為準(zhǔn)。

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房產(chǎn)評(píng)估增值是否繳納房產(chǎn)稅？

財(cái)稅[201*]152號(hào)：自201*年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估�！敦�(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第008號(hào)）第十五條同時(shí)廢止（即“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度法規(guī)，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度法規(guī)記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按法規(guī)調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”的規(guī)定廢止）。

【思考】房產(chǎn)的評(píng)估增值是否計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值？答：

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：

1.企業(yè)因非改組改制原因，如向銀行貸款等對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估發(fā)生的評(píng)估增值，不需要進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

因此，不需要作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。2.但企業(yè)發(fā)生改組改制的，必須對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)值追加房產(chǎn)價(jià)值：借：固定資產(chǎn)辦公樓貸：資本公積

必須從評(píng)估增值的次月起按評(píng)估增值后的房產(chǎn)價(jià)值繳納房產(chǎn)稅。

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