XX銀行調查報告模板-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

關于公司XXXX業(yè)務調查報告

呈報單位：客戶經(jīng)理：呈報日期：聯(lián)系電話：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

XXXX分行/支行XXX

XXXX年XX月XX日

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目錄

一、借款人資信評估

包括借款人簡介、股東構成、發(fā)展歷史、組織架構、管理層履歷、控股股東介紹、與我行業(yè)務關系及履約情況、信用評級結果等。二、借款人經(jīng)營情況

歷史開發(fā)項目、歷史開發(fā)面積、項目銷售業(yè)績、客戶入住評價；土地儲備情況（地塊、面積）；在建項目面積，完工情況、預售期限，訂房人數(shù)、預計銷售業(yè)績。三、借款人財務分析

分析涉及公司的償債能力、盈利能力、營運能力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)報酬與收益情況等。四、項目分析

項目可行性、投資估算與回報、資本金到位、貸款發(fā)放條件、還款能力。五、擔保情況分析

保證人、抵押人、質押人、抵押物、質押物。使用非傳統(tǒng)資產(chǎn)作為抵質押擔保（存貨、賬款、其他權利等），設計擔保管理方案。六、綜合收益分析

貸款收益、存款收益及其他收益。可能帶來的其他社會效益，影響力等。

七、貸款風險分析和防范措施

可能面臨的各種風險：政策風險、信用風險、經(jīng)營風險、財務風險等。應對各類風險在貸款發(fā)放前做好應對防范的預案和措施。

八、評估意見及貸款方案

對企業(yè)做出綜合評價與判斷。授信的種類、期限、金額、利率；是否要求其他附屬條件等。

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某房地產(chǎn)開發(fā)公司貸款調查報告

借款單位：某房地產(chǎn)開發(fā)公司借款額度：XX萬元借款期限：XX年

借款用途：房地產(chǎn)開發(fā)項目名稱：XX

一、借款人基本情況

某房地產(chǎn)開發(fā)公司公司成立于X年X月，位于XX，企業(yè)性質：有限責任公司;經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā);

注冊資本：XX萬元，其中：某某出資X萬元(占X%)、某某X萬元(占X%);法定代表人：XXX，男，X歲，XX學歷，具有較豐富的經(jīng)營經(jīng)驗和良好信用。企業(yè)信用等級經(jīng)市聯(lián)社認定為“XX”級，經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：X年X月X日止，在各家銀行貸款X萬元，占用形態(tài)為XX(五級分類)。其中：X銀行XX萬元，占用形態(tài)為XX，信用社貸款余額XX萬元，占用形態(tài)為XX。XX年評為市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強，排名XX位。該公司已成功開發(fā)的項目有：(1)市XX項目XX萬;(2)市XX項目XX萬;(3)市XX項目XX萬，

累計已完成XX萬的開發(fā)量。到目前為止，公司開發(fā)的前XX個項目銷售情況。

二、借款人財務狀況及分析(一)、資產(chǎn)負債權益狀況分析單位：萬元

項目前三年末前二年末前一年末調查期一、資產(chǎn)總額1、流動資產(chǎn)

其中：貨幣資金存貨……2、長期投資3、固定資產(chǎn)其中：在建工程4、無形及遞延資產(chǎn)5、其它資產(chǎn)二、負債總額1、流動負債其中：短期借款

預收帳款……2、長期負債其中：長期借款長期應付款三、權益總額其中：實收資本資本公積……四、銷售收入五、主營業(yè)務利潤六、利潤總額七、凈利潤

說明：對總資產(chǎn)、總負債、所有者權益、銀行存款、存貨、應收賬款、預收賬款應付賬款、銀行借款等以及對外擔保及負債的規(guī)模、構成和增減變化情況，分析借款人資金負債結構的合理性和增減變動原因以及財務處理的真實性、準確性和合理性，對數(shù)據(jù)變化的要重點進行分析，對異動變動較大、占用較大、占用不合理的要查明和說明原因。(二)、現(xiàn)金流量分析單位：萬元

項目前三年末

前二年末前一年末調查期

現(xiàn)金凈流量

1、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量2、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量3、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

分析說明：對三種現(xiàn)金流量進行分析，并對現(xiàn)金流量的趨勢分析。

(三)、營運能力分析

項目前三年末前二年末前一年末調查期總資產(chǎn)周轉資數(shù)流動資金周轉次數(shù)應收賬款周轉次數(shù)存貨周轉次數(shù)產(chǎn)品銷售增長率利潤總額增長率分析說明：對計算出的指標與行業(yè)平均進行比較，與前三年的經(jīng)營進行比較，然后進行綜合分析評價。

(1)總資產(chǎn)周轉次數(shù)=銷售收入總額÷資產(chǎn)總額平均余額(2)流動資金周轉次數(shù)=銷售收入總額÷流動資金平均余額(3)應收帳款周轉次數(shù)=銷售收入總額÷應收帳款平均余額

(4)存貨周轉次數(shù)=產(chǎn)品銷售成本÷平均存貨或：產(chǎn)品銷售收入÷平均存貨(5)產(chǎn)品銷售增長率=(本期產(chǎn)品銷售收入上期產(chǎn)品銷售收入)÷上期產(chǎn)品銷售收入×100%

(6)利潤總額增長率(本期利潤總額上期利潤總額)÷上期利潤總額×100%(四)、償債能力分析

項目前三年末前二年末前一年末調查期資產(chǎn)負債率(%)流動比率(%)速動比率(%)分析說明：對計算出的指標與行業(yè)平均進行比較，與前三年進行比較，然后進行綜合分析評價。

(1)資產(chǎn)負債率=(負債總額÷資產(chǎn)總額)×100%(2)流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債

(3)速動比率=(流動資產(chǎn)-存貨-待攤費用)÷流動負債(五)、盈利能力分析

項目前三年末前二年末前一年末調查期銷售利潤率(%)凈資產(chǎn)收益率(%)凈資產(chǎn)增長率(%)

分析說明：對計算出的指標與行業(yè)平均進行比較，與前三年進行比較，然后進行綜合分析評價。

(1)銷售利潤率=(產(chǎn)品銷售利潤總額÷產(chǎn)品銷售收入總額)×100%(2)凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤÷平均所有者益)×100%

(3)凈資產(chǎn)增長率=(本期凈資產(chǎn)上期凈資產(chǎn))÷上期凈資產(chǎn)×100%

三、關聯(lián)企業(yè)情況

(一)XX公司。該公司屬借款單位下屬(或母)公司，于X年X月成立，位于XX，企業(yè)性質：有限責任公司;

經(jīng)營范圍：XX等;注冊資本：XX萬元，

其中：某某出資XX元(占XX%)、XX出資XX萬元;法定代表人：XXX，XX年末，

資產(chǎn)總額XX萬元，負債總額XX萬元，所有者權益XX萬元，資產(chǎn)負債率XX%，XX年實現(xiàn)收入XX萬元，凈利潤XX萬元。經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：XX年X月X日止，各項貸款余額XX萬元，其中：在XX行貸款XX萬元，占用形態(tài)為XX，在信用社貸款XX萬元，占用形態(tài)為XX。

(二)XX公司。(同上)四、項目概況

項目位于XX，占地面積XX畝，總建設規(guī)模XXm2，該地塊共分XX期建設，此次申請貸款用于X期工程。該期工程占地XX畝，建筑面積XXXm2，總投資XXX萬元，其中：住宅XX，商業(yè)用房XX，地下車庫及設備用房XX。住宅有小高層(X層)共XX棟，XX戶;多層(X層)共XX棟，XX戶，高層(X層)共XX棟，XX戶，可入住住戶共計XX戶。容積率X，綠地率X%，建設期XX個月。預測可實現(xiàn)收入XX萬元，稅后利潤XX萬元。項目“四證齊全”。項目規(guī)劃設計是XX設計公司;宣傳策劃和銷售管理顧問是XX公司，廣告代理是XX公司;物業(yè)管理是XX公司。房屋物業(yè)形態(tài):

物業(yè)類型建筑類型

戶型及面積(建筑面積)戶數(shù)占比建面占比高層X層二房XX平米三房XX平米

小高層X層(一梯X戶)三房XX平米四房XX平米

多層X層(一梯X戶)三房XX平米四房XX平米商業(yè)用房X層合計

五、項目投資和資金籌措

(一)項目投資：此次申請貸款的X期工程項目總投資XX萬元，其中：土地費用XX萬元，前期工程費用XX萬元，工程報建費XX萬元，建安工程費XX萬元;配套費XX萬元，間接費用XX萬元(其中：銷售費用XX萬元、財務費用XX萬元、建設期公司管理費XX萬元、不可預見費XX萬元)。

(二)資金籌措：1、該公司自籌XX萬元;2、向信用社申請貸款XX萬元。六、資金投入和工程進度及意向購房情況

(一)資金投入：現(xiàn)已投入資金XX萬元，此次申請貸款的X期工程項目總投資的XX%，主要包括：土地費用XX萬元、前期費用XX萬元、工程報建XX萬元、建安工程費用XX萬元、配套費XX萬元、間接費用XX萬元等。(二)工程進度：預計XX年XX月底交房。(三)意向購房情況：。七、財務效益預測

(一)可售面積：可售面積XXm2(不含車庫和公共設施)。

(二)銷售收入預測：根據(jù)該地區(qū)周邊房價和該小區(qū)的銷售確定價格，按建面XX元/m2的銷售均價計算。即：可實現(xiàn)銷售收入：銷售單價×可售面積=XX萬元。(不含車庫出租、出售收入)

(三)投資成本：項目總投資(含土地成本、前期費用、建安工程、銷售費用、財務費用、管理費用等)。

(五)稅金：可售面積×5.75%=XX萬元。

(四)應交所得稅：(銷售收入-投資成本-銷售稅金)×33%=XX萬元。(五)稅后利潤：銷售收入-投資成本-銷售稅金-所得稅=XX萬元。

(六)項目現(xiàn)金流量：項目資金來源與支出、租售計劃以及損益預測，測算項目的現(xiàn)金流量(列表)，計算項目財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值。項目現(xiàn)金流量表單位：元

項目XX年XX年XX年XX年合計現(xiàn)金流入量：經(jīng)營收入

現(xiàn)金流出量：投資支出

經(jīng)營稅金及附加銷售費用管理費用應納所得稅小計凈現(xiàn)金流量說明：

財務凈現(xiàn)值

年份凈現(xiàn)金流量偏高折現(xiàn)率偏低折現(xiàn)率

折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值XX年XX年XX年XX年合計說明：

(七)投資凈利潤率：稅后利潤XX萬元/投資成本XX萬元+銷售稅金XX萬元=XX%。

(八)投資回收期：(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)1)+(上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值÷當年凈現(xiàn)金流量)=XX年

(九)借款償還期：(借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)開始借款年份)+(當年償還借款額÷當年可用于還款的資金額)=XX年。八、不確定性分析(一)盈虧平衡分析：

1、盈虧平衡點銷售量=總成本XX萬元/(每平方價格XX元/m2-每平方米經(jīng)營稅金及附加XX元/m2)=XXm2

2、盈虧平衡點銷售價格=總成本/銷售量(1-稅費率)=XX萬元/XX×(1-XX%)=XX元/m2。

3、盈虧平衡點商品房銷售率=盈虧平衡點銷售量/商品房開發(fā)量=XXm2/XXm2×100%=XX%

該項目商品房銷售量達到XXm2(為可售面積的XX%)，經(jīng)營收入達到XX萬元(為預計總收入的XX%)，每平方米銷售價格超過XX元(為預測售價的XX%)，項目可實現(xiàn)保本。

上述情況說明：此次申請貸款的X期工程項目抗風險能力較強。(二)敏感性分析

序號項目基本方案銷售收入經(jīng)營成本投資10%-10%10%1財務內部收益率較基準方案增減(%)2全部投資回收期(a)較基準方案增減(a)說明：

八、貸款擔保情況

本次貸款的抵押物為位于XX的土地XX畝(房屋XX)，抵押估價XX萬元(XX萬元/畝，XX元/);

九、優(yōu)劣勢分析和信貸風險評價(一)、項目的優(yōu)劣勢分析1、…;2、…;3、…;(二)、貸款的風險分析1、…;2、…;3、…;(三)、風險控制1、…;2、…;3、…;綜上所述：該企業(yè)借款主體資格合法，財務狀況和經(jīng)營狀況良好，實力較強;信用狀況好，為市聯(lián)社認定的“XX”級企業(yè);公司和下屬公司無不良記錄，項目開發(fā)公司是XX年市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強之一，有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，經(jīng)營穩(wěn)健，前期開發(fā)業(yè)績較好;公司土地儲備充足，可持續(xù)發(fā)展能力較強;項目位置、環(huán)境優(yōu)勢突出，項目手續(xù)“四證”齊全，自有資金比例符合規(guī)定并已先投入使用，預測經(jīng)濟效益較好，項目可行;項目第一還款來源有保障，抵押物合法，價值足，易變現(xiàn)，第二還款來源可靠。調查建議貸款XX萬元支持，期限X年，年利率X%。

調查人：XXXXXX

XXX年XX月XX日

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