201*深圳會(huì)展總結(jié)報(bào)告

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春意漸濃，在萬物迎來勃勃生機(jī)的時(shí)候，我們美布美也迎來了201*年深圳家訪展會(huì)，這是一年春的開始，也是美布美進(jìn)行跨越式發(fā)展的開始，是美布美完成美麗的一次蛻變，通過這次展會(huì)完美的詮釋了公司產(chǎn)品的生命力，完美的展現(xiàn)了產(chǎn)品的風(fēng)格與品位，并推出了一整套的合作盈利模式，使得客戶不僅僅享受到公司產(chǎn)品給他們帶來的驚喜，更是美布美公司與客戶一同成長，全心與客戶一起進(jìn)步的過程。

回顧這次展會(huì)，通過大家的辛苦勞動(dòng)與通力合作，我們?nèi)〉昧艘恍┛上驳某煽儯�也展示了美布美這個(gè)年輕團(tuán)隊(duì)的風(fēng)采，但是同時(shí)也暴露了一些不足，主要總結(jié)為以下幾點(diǎn)：

一、會(huì)展中的問題

1、團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作不是很默契，大部分人是第次參

加會(huì)展，會(huì)展前的準(zhǔn)備工作與培訓(xùn)不足

2、展會(huì)期間物品的丟失情況較為嚴(yán)重，分工不明確，

專人專區(qū)專管落實(shí)不到位，政策不明朗3、展前的政策下達(dá)不明確，績效獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制不完善

二、會(huì)展總結(jié)的建議與意見

1、會(huì)展后的團(tuán)隊(duì)配套服務(wù)以及安排的時(shí)間表應(yīng)盡快

在最短的時(shí)間內(nèi)予以落實(shí)

（1）現(xiàn)在所面臨的情況是：會(huì)展后的跟蹤、排單、營銷指導(dǎo)、設(shè)計(jì)方案等各項(xiàng)工作必須全面、專業(yè)并落實(shí)到位，分工明確落實(shí)到相應(yīng)責(zé)任人，并盡早的簽訂各項(xiàng)正式的合同文本（予以篩選）

（2）業(yè)務(wù)人員與設(shè)計(jì)師分工協(xié)作安排應(yīng)予以細(xì)分具

體落實(shí)到位

（3）營銷指導(dǎo)工作與調(diào)研以及售后服務(wù)須立即出臺(tái)

一系列、一整套完整的操作規(guī)范與守則，規(guī)范和完善服務(wù)

2、針對加盟店中店專區(qū)的落實(shí)意見和建議

（1）加盟店實(shí)行專區(qū)、專人、專管，并配備相應(yīng)的應(yīng)

急預(yù)案

（2）生產(chǎn)上實(shí)行（加盟）優(yōu)先，提高產(chǎn)品的品質(zhì)和出

貨效率

（3）調(diào)整相應(yīng)的人員配備結(jié)構(gòu)（重組合并）完善相應(yīng)

的營銷、設(shè)計(jì)、售后、培訓(xùn)、戰(zhàn)略規(guī)化等工作

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201*深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)

總結(jié)報(bào)告

201*年10月201*深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)總結(jié)報(bào)告

目錄

目錄..................................................................................................................................................................2前言....................................................................................................................................................................3一、政策解讀.......................................................................................................................................3二、展會(huì)概況.......................................................................................................................................4三、參展項(xiàng)目綜述................................................................................................................................5四、營銷分析.......................................................................................................................................9五、成交盤點(diǎn).....................................................................................................................................11六、總結(jié)&預(yù)測...................................................................................................................................13

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201*深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)總結(jié)報(bào)告

前言

中國深圳（秋季）房地產(chǎn)交易會(huì)（總第35屆）于201*年10月1日至5日在深圳會(huì)展中心舉行。“4.15”新政使樓市持續(xù)向上的熱銷勢頭戛然而止，經(jīng)歷了4個(gè)月的僵持期后，在9月份表現(xiàn)出了量價(jià)齊升的回暖態(tài)勢。面對樓市的升溫和房價(jià)的反彈，調(diào)控政策又出重拳，在秋交會(huì)開幕前兩天內(nèi)，9.29新政和深圳“限購令”接踵而至，給短暫復(fù)蘇的樓市蒙上一層陰霾，“銀十”能否出現(xiàn)不容樂觀。輿論和民情普遍表示4.15新政調(diào)控不成功，對9.29新政寄予厚望，因此本屆秋交會(huì)對于深圳樓市而言，“風(fēng)向標(biāo)”的意義更加顯著。。

一、政策背景

4.17新政后，商品房價(jià)格并未在民眾期望中得到下降，最終以平穩(wěn)為主。8月后全國快速普現(xiàn)樓市回暖行情，9月份部分城市的成交呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢�！�4.17”房產(chǎn)新政執(zhí)行力度較差導(dǎo)致調(diào)控效果被嚴(yán)重打折扣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已失去公信力。在民眾的“失望”中，中國樓市預(yù)期得到大幅逆轉(zhuǎn)，房價(jià)上漲勢頭“蠢蠢欲動(dòng)”。為鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，將房價(jià)快速上漲之風(fēng)扼殺在搖籃內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，三部委在國慶假期這個(gè)銷售的黃金周到來之前，出臺(tái)了進(jìn)一步調(diào)控措施。

9月29日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等中央部委分別出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施，規(guī)定暫停發(fā)放第三套房貸款；貸款購房首付款調(diào)整到30%；貸款購買第二套住房家庭，首付款不低于50%、利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；消費(fèi)性貸款禁止用于購買住房。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國；10月1日起出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不減免個(gè)稅。對土地閑、捂盤惜售等房企，暫停發(fā)行股票、公司債和新購?fù)恋�，銀行停發(fā)新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

10月1日凌晨深圳市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》，核心內(nèi)容是在深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策。通知規(guī)定“對于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

總體來看，9.29新政是對4月份新政的延續(xù)和強(qiáng)調(diào)，但力度更強(qiáng)調(diào)控面更廣，表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的堅(jiān)定決心。針對地方政府對4月新政執(zhí)行的“高舉輕落”，出臺(tái)地方政府問責(zé)制度，以保證新的調(diào)控

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政策能夠執(zhí)行到位。深圳、廈門、上海等地隨后迅速推出“限購令”，以暫時(shí)性政策強(qiáng)壓房價(jià)。中央和地方雙重調(diào)控重壓，影響到了購房者的心理預(yù)期，對房價(jià)下跌的預(yù)期使觀望氣氛再次彌散，嚴(yán)格的信貸管理政策和購房限制，又使?jié)M足購房條件的群體數(shù)量進(jìn)一步被壓縮，投資需求和一部分剛性需求暫時(shí)被抑制，預(yù)計(jì)后期成交量將進(jìn)一步萎縮，“銀十”難出現(xiàn)。

二、展會(huì)概況

本屆房交會(huì)的參展內(nèi)容覆蓋了地產(chǎn)、銀行、建筑設(shè)計(jì)、家居裝飾等上下游領(lǐng)域，秉承“智變”的主題，展區(qū)設(shè)計(jì)有所創(chuàng)新，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)展的基礎(chǔ)上，細(xì)分出教育物業(yè)展區(qū)和綠色生態(tài)物業(yè)展區(qū)，以分眾展覽迎合大眾需求。

經(jīng)歷了201*年春交會(huì)的慘淡和9月份樓市的回暖，本屆秋交會(huì)的參展規(guī)模有所擴(kuò)大，展廳面積約3萬平米，與09年秋交會(huì)持平。共有47家開發(fā)商、84個(gè)樓盤參展，其中深圳本地樓盤21個(gè)，占比僅1//4。參展項(xiàng)目的覆蓋區(qū)域有所擴(kuò)大，除惠州、東莞、韶關(guān)、中山、廣州等珠三角區(qū)域的項(xiàng)目外，還有廣西北海、云南大理、湖南長沙等外省項(xiàng)目參展，并首次覆蓋香港，由中原地產(chǎn)設(shè)立“香港館”，展示推薦其代理銷售的33個(gè)香港樓盤，異地樓盤喧賓奪主，再次在秋交會(huì)上“唱主角”，深圳房展會(huì)異地化趨勢更明顯。

深圳本地參展發(fā)展商共8個(gè)，包括深物業(yè)集團(tuán)、振業(yè)集團(tuán)、萬科、星河、和記黃埔、天健地產(chǎn)、鵬達(dá)地產(chǎn)、禾田居，而眾多品牌開發(fā)商如金地、中海、中信、招商、華僑城等再三缺席，相比之下，惠州開發(fā)商參展熱情高，金融街、惠州大亞灣、惠州昌浩等大型珠三角品牌開發(fā)商集體亮相秋交會(huì)，珠三角二、三線城市項(xiàng)目對深圳房展會(huì)的倚重日益加強(qiáng)。從圖1可看出，08年后，秋交會(huì)參展項(xiàng)目的數(shù)量呈逐年下降趨勢；本屆秋交會(huì)深圳項(xiàng)目的參展數(shù)量創(chuàng)3年以來的最低，房展會(huì)對開發(fā)商的吸引力正在逐漸減弱。

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圖1：歷屆房交會(huì)深圳參展樓盤及參展商數(shù)量對比圖908180706050424030201*10005年春05年秋06年春06年秋07年春07年秋參展商08年春參展項(xiàng)目08年秋09年春09年秋10年春10年秋2037333020302317147128203640575547387563

三、參展項(xiàng)目綜述

深圳本地參展項(xiàng)目20個(gè)

據(jù)德思勤數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，本次秋交會(huì)深圳市本地參展項(xiàng)目20個(gè)，其中關(guān)內(nèi)項(xiàng)目4個(gè)，關(guān)外項(xiàng)目16個(gè)，關(guān)外區(qū)域仍舊是深圳主力參展區(qū)域，占深圳總參展項(xiàng)目數(shù)的80%，反映出深圳樓市關(guān)內(nèi)新房供應(yīng)稀缺、關(guān)外集中放量的現(xiàn)狀。在20個(gè)參展項(xiàng)目中，形象展示與在售項(xiàng)目比約為1:3，深圳參展項(xiàng)目仍以銷售為主。

圖2：深圳各區(qū)參展樓盤數(shù)目表

201*530全市寶安福田龍崗參展樓盤數(shù)羅湖1南山0鹽田

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表1：深圳各區(qū)參展樓盤一覽表序號(hào)1234567891011121314151617181920區(qū)域南山福田福田福田寶安寶安寶安寶安寶安龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗樓盤項(xiàng)目星海名城7期彩天怡色廊橋花園深港一號(hào)和黃〃觀湖園深物業(yè)〃新華城天健時(shí)尚空間名苑和黃〃御花園萬科金色領(lǐng)域大鵬漫灣和黃〃御峰園振業(yè)城振業(yè)巒山谷陽光〃天健城第五園六期金色沁園萬科金色半山花園星河時(shí)代花園摩爾城萬科清林徑3期現(xiàn)狀在售形象展示形象展示在售在售在售在售形象展示形象展示在售在售在售在售在售在售在售在售形象展示在售在售主力產(chǎn)品1-6層為商業(yè)，6-30位辦公和酒店戶型面積在70-140平米之間以6597平米兩房為主，另有少量三房及四房配3356平米1房6469平米兩房5670平米小復(fù)式248-346平米雙拼以兩房和三房為主，另有少量四房和復(fù)式單位35-91平米一房、兩房80-170平米兩房到五房100余套68平米度假公寓在售175平米親水聯(lián)排、120-150平米親地疊加224平米以上平面四房和310-350平復(fù)式單位主力戶型仍為89平2房和130平4房，另有150平以上大戶在售1期尚有6棟180平米，9棟232平米平層大戶在售136平米復(fù)式兩房、75平米復(fù)式三房88平米復(fù)式三房、160-180平米四房150平米聯(lián)排、141平米復(fù)式三房三房211平米-302平米82平2房、86平3房及144平4房單位88-130平米2-3房價(jià)格(元/平米)未定未定未定2500030000-400001700028000未定未定17000聯(lián)排:2.8-3萬疊加:1.8-2萬平面均價(jià)1.2萬復(fù)式均價(jià)1.5萬83001201*萬19000-3000014500疊加400萬/套、小高層2萬/平米待定17000萬13000萬數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫

外地參展項(xiàng)目增多在秋交會(huì)中唱主角

本屆秋交會(huì)深圳以外地區(qū)參展項(xiàng)目共有64個(gè)，除去中原地產(chǎn)組織參展的33個(gè)香港項(xiàng)目，共31個(gè)。珠三角地區(qū)（惠州市、東莞市、韶關(guān)市、中山市、廣州）有28個(gè)，其中惠州地區(qū)有18個(gè)樓盤參展，占64.28%，超出一半；珠三角其他區(qū)域共有10個(gè)項(xiàng)目參展。其中廣州市的亞運(yùn)城項(xiàng)目本身并未參展，而是由新浪網(wǎng)在其展區(qū)推薦展示，并現(xiàn)場組織看樓車到廣州看房。

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圖3：珠三角地區(qū)參展情況

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數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫

惠州市東莞市531韶關(guān)市參展個(gè)數(shù)中山市1廣州市表2：珠三角參展樓盤一覽表

序號(hào)1234567891011121314151617區(qū)域惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州惠州樓盤項(xiàng)目四洲蜜方保利山水城城市山麓2期Dada的草地半島一號(hào)奧林匹克花園晶地〃可樂富麗達(dá)花園美林雅苑日昌陽光地帶聽濤軒雅苑二期藍(lán)海星宸花園納威人的幸�；释ゲㄎ魉�諾金海灣海尚灣畔惠陽振業(yè)城現(xiàn)狀形象展示在售形象展示在售在售在售在售在售在售在售在售在售在售在售形象展示在售在售34-104平米1-3房獨(dú)棟：540平米；雙拼：490平米；聯(lián)排：220-340平米洋房89-143平米；復(fù)式：85-220平米40棟300-431平米獨(dú)棟、14戶雙拼50-100平米1-4房125-150平米三房三期為78130平方米的兩房-四房聯(lián)排183-230平米；“合院”別墅266、273平米40-85平米1-2房51-137平方的1至3房單位40-80平方小復(fù)式30-90平方，1房、2房、3房、復(fù)式50-100小復(fù)式、公寓43-116平方1-3房60-90平方2-3房126-598平米疊拼、雙拼、獨(dú)棟、雙拼54-61平米1-2房組成247-265平米雙拼別墅、307-395平米獨(dú)棟別墅主力產(chǎn)品均價(jià)(元/平米)未定洋房4500別墅6000-10000待定55005300550089004300480034005000340048004300未定11000-13000雙拼1201*惠州德州城羅馬印象花園Copyright201*Taskinworldwide.AllRightsReserved深圳市德思勤置業(yè)有限公司深圳市深南大道6008號(hào)深圳特區(qū)報(bào)業(yè)大廈20F電話：86-755-83515988

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獨(dú)棟180001819202122232425262728

惠州中山中山中山東莞東莞東莞東莞東莞韶關(guān)廣州惠州金域華庭雅居樂〃熹雅居樂〃世紀(jì)新城雅居樂〃御龍山萬科棠樾中惠香樟半島中惠香樟綠洲中惠庭中惠沁林山莊丹霞山1號(hào)亞運(yùn)城在售在售在售在售在售在售在售在售在售形象展示在售150-280平米三房到五房95-150平米2-4房高層93-280平米2-5房高層90-130平米2-4房平層30-50平米公寓、70-129平米兩房、三房70-90住宅、別墅、商鋪?zhàn)≌�、別墅、商鋪?zhàn)≌�、別墅住宅、公寓、別墅186-247平方的疊拼、聯(lián)排；210-1601獨(dú)棟90-130平米2房、3房運(yùn)動(dòng)員村；130-180平米大3房、4房技術(shù)官員村；58007000-100005500平層及復(fù)式5500元；聯(lián)排、雙拼14000；獨(dú)棟1700080006800680075005200未公布13000圖4：其他地區(qū)參展樓盤數(shù)

4030201*0長沙北海參展個(gè)數(shù)大理33111香港

數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫

省外來深參展的地區(qū)以香港為主，由中原地產(chǎn)在其“香港館”中集中展出相關(guān)資料，消費(fèi)者可在秋交會(huì)現(xiàn)場乘坐看房車到香港看房，限購令實(shí)行后，投資者對香港項(xiàng)目興趣更濃。

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四、營銷分析

營銷方式相對單一

本屆秋交會(huì)以異地參展，多項(xiàng)目聯(lián)展為主，深物業(yè)集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)、和記黃埔、雅居樂地產(chǎn)等品牌開發(fā)商攜多個(gè)項(xiàng)目參展。各參展商以銷售為主要目的，對現(xiàn)場設(shè)計(jì)展示未特別重視，展示手段常規(guī)，展位設(shè)計(jì)缺乏足夠搶眼的亮點(diǎn)�，F(xiàn)場活動(dòng)形式單一，大多數(shù)展位以俊男靚女模特、派發(fā)禮品、搞怪角色扮演等方式吸引客流以聚攏人氣。形式簡單，對比起往年歌舞秀以及其他大型主題活動(dòng)，顯得單調(diào)無味。

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外地項(xiàng)目較為搶眼外地項(xiàng)目多利用其地方特色，或異域風(fēng)情，或酷炫包裝來吸引看房者眼球，給人耳目一新的感覺。例如洱海國際生態(tài)城，展場以藍(lán)色為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)概念，同時(shí)以民族服裝和特色建筑體現(xiàn)濃厚的手術(shù)民族風(fēng)情；北部灣1號(hào)利用三面熒屏和動(dòng)態(tài)影像，凸顯時(shí)尚、科技元素，絢麗的沙盤展示，充分體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)美的外立面及擁有的資源。

洱海國際生態(tài)城北部灣1號(hào)

深圳項(xiàng)目缺乏實(shí)質(zhì)性促銷外地項(xiàng)目優(yōu)惠措施更多

根據(jù)德思勤對秋交會(huì)參展樓盤的調(diào)研，總體看來，大多數(shù)樓盤基本無特殊優(yōu)惠或僅有很低的折扣，只有少數(shù)樓盤推出為數(shù)不多的特價(jià)房，優(yōu)惠力度較大的項(xiàng)目在秋交會(huì)期間的成交量，明顯高于其他項(xiàng)目。

表3：秋交會(huì)期間深圳部分參展樓盤促銷活動(dòng)一覽表

區(qū)域福田區(qū)南山區(qū)樓盤深港1號(hào)星海名城和黃〃觀湖園寶安區(qū)深物業(yè)〃新華城98折優(yōu)惠。無推出特價(jià)雙拼單位800萬/套。無促銷活動(dòng)形式推出40套特價(jià)房，21000元/平米。其他均價(jià)25000元/平方米，高樓層均價(jià)28000元/平米，天健時(shí)尚空間名苑無和黃〃御峰園龍崗振業(yè)城振業(yè)巒山谷認(rèn)籌5萬抵十萬。無8000元/平，直降500元/平Copyright201*Taskinworldwide.AllRightsReserved深圳市德思勤置業(yè)有限公司深圳市深南大道6008號(hào)深圳特區(qū)報(bào)業(yè)大廈20F電話：86-755-83515988

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陽光〃天健城摩爾城金色沁園第五園六期大鵬漫灣9.9折無98折*99折成交即減20萬總價(jià)減8.8萬數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫萬科金色半山花園99折相比之下，外地樓盤針對國慶購房促銷的積極性較高，現(xiàn)場推出折扣、總價(jià)減免、抽獎(jiǎng)等豐富的優(yōu)惠活動(dòng)。比如雅居樂地產(chǎn)在中山的三個(gè)在售樓盤，針對深圳購房團(tuán)，國慶期間成交可享受9.2-9.5折優(yōu)惠，位于大亞灣的金海灣國慶期間9.2折，而惠州8成以上項(xiàng)目推出較大力度的優(yōu)惠和折扣，大理的洱海國際生態(tài)城10月1日到5日每日6套特價(jià)房等。

五、成交盤點(diǎn)

秋交會(huì)成交量盤點(diǎn)

國慶節(jié)前樓市“二次調(diào)控”突然而至，令各地的“銀十”行情蒙上一層陰影。但深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳一手房在國慶假期共成交2538套，日均成交362套，成交行情明顯火爆。在秋交會(huì)期間（10月1日至5日）一手房共成交2179套，是去年秋交會(huì)成交量的3.9倍，其中寶安區(qū)成交417套、福田區(qū)成交18套、龍崗區(qū)成交1125套、南山區(qū)成交514套、鹽田區(qū)成交5套、羅湖區(qū)無成交。其中10月1日和4日，日新房成交量均突破600套，創(chuàng)下今年以來新房成交量的最高紀(jì)錄。

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圖5：秋交會(huì)期間全市成交量656467369245261142503613640265137056503760050119170040241881460551十月一日全市十月二日寶安區(qū)福田區(qū)十月三日龍崗區(qū)羅湖區(qū)十月四日南山區(qū)鹽田區(qū)十月五日

數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫

但眾所周知，規(guī)劃國土委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)有7到10天的滯后期，實(shí)際上反映的是調(diào)控前樓市成交情況。而且，受“限購令”的影響，多數(shù)樓盤趕在細(xì)則出臺(tái)前集中辦理備案和登記過戶，僅寶安玉湖灣、龍崗金色半山、清林徑、南山香山里四個(gè)項(xiàng)目在10月1日至5日的過戶量就達(dá)到1500套，可見，多個(gè)9月份熱銷樓盤的集中備案和過戶，是造成秋交會(huì)期間成交量創(chuàng)新高的主要原因。

德思勤對秋交會(huì)現(xiàn)場客戶的訪談結(jié)果顯示，80%以上的客戶對后市信心不足，選擇繼續(xù)觀望。另一方面，根據(jù)德思勤對深圳多個(gè)在售樓盤上門量、成交量的調(diào)查，秋交會(huì)期間普通住宅的上門量銳減30%，觀望情緒濃厚，購房周期長；高端物業(yè)上門無明顯增加，現(xiàn)場成交率低�？傮w看來，秋交會(huì)期間的時(shí)間成交量同比09年有較大幅度的下降。

秋交會(huì)均價(jià)盤點(diǎn)

秋交會(huì)前一周，深圳新房成交均價(jià)跌破2萬元/平米，為19715元/平米。秋交會(huì)前1天的9月30日，新房成交均價(jià)為18209元/平米。雖新的調(diào)控政策在秋交會(huì)前兩天密集出臺(tái)，但受到政策滯后性的影響，10月１號(hào)、２號(hào)成交均價(jià)連續(xù)上升，分別為22906元/平米、26783元/平米。在10月３號(hào)，成交均價(jià)再次下跌至2萬元/平米以下，為18472元/平米。之后連續(xù)4天成交均價(jià)呈上升趨勢，直至10月7日飆升至31244元/平米。在政策影響下，成交均價(jià)不降反而升，主要原因是九月底開盤銷售的寶能太古城、香山里、蘭溪谷等高端項(xiàng)目，在國慶期間集中辦理登記過戶，將全市整體的銷售均價(jià)拉升。

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圖6：深圳市秋交會(huì)期間每日成交均價(jià)十月一日十月二日十月三日十月四日十月五日均價(jià)十月六日十月七日22906267831847218431203082296931244

數(shù)據(jù)來源：德思勤數(shù)據(jù)庫

六、總結(jié)&預(yù)測

集中登記過戶導(dǎo)致數(shù)據(jù)創(chuàng)新高

受深圳限購令影響，9月底新開盤項(xiàng)目集中于國慶期間辦理備案和登記過戶手續(xù)，導(dǎo)致秋交會(huì)期間國土局公示的成交量創(chuàng)歷史新高，成交均價(jià)也呈上升趨勢；

實(shí)際上門量和成交量減少，成交以剛性需求為主

受客戶出行、新政及限購令影響，秋交會(huì)期間別墅等高端項(xiàng)目上門量無明顯增加，同比去年秋交會(huì)上門量大幅下降，優(yōu)惠力度較大的項(xiàng)目和產(chǎn)權(quán)簡單項(xiàng)目仍有成交，客戶以自住為主；普通住宅上門和成交量銳減30%以上，成交以剛需為主，客戶對于后市發(fā)展不明朗的擔(dān)憂，使過渡性業(yè)明顯減少；限購、限貸政策令剛需客戶更珍惜自己的購房機(jī)會(huì)，謹(jǐn)慎選擇，導(dǎo)致購買周期加長；

觀望情緒濃厚，成交量或再萎縮

9.29新政、深圳限購令的雙重影響，導(dǎo)致客戶心理預(yù)期走低，觀望情緒濃厚，秋交會(huì)期間新房的實(shí)際成交與上門量銳減。二手房市場方面，調(diào)控政策出臺(tái)后咨詢電話和上門量也明顯減少，且不少中介地鋪連續(xù)多日零成交。政策傳達(dá)的調(diào)控信號(hào)，讓購房者產(chǎn)生新一輪觀望，投資性需求和部門剛性需求被而至，預(yù)計(jì)后期深圳樓市“銀十”難出現(xiàn)，成交量或?qū)⒃俅挝�縮，出現(xiàn)二次探底的可能性較高。

后市成交均價(jià)可能跌破2萬元/平米

9、10月份龍崗、寶安等區(qū)域供應(yīng)量大幅增加，而高端物業(yè)在8、9月份得到消化，后期存量減少，受這兩方面因素的影響，10月份成交均價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有一定幅度的下降。若部分樓盤在成交量萎縮的壓力下調(diào)整營銷策略，推出較大力度的優(yōu)惠，則10月份成交均價(jià)有可能跌破2萬元/平米。

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樓市不確定性增大發(fā)展商可調(diào)整商業(yè)模式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)受土地供應(yīng)、市場發(fā)展程度、政策等因素的限制，一線城市的房地產(chǎn)市場已步入轉(zhuǎn)折點(diǎn)，二、三線城市即將成為下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，這也是外地樓盤在深圳秋交會(huì)唱主角的主要原因。

國家9.29新政和各地地方細(xì)則的相繼出臺(tái)，表明了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，中國房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。房地產(chǎn)商依靠在一線城市開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)和主流開發(fā)模式，已很難在下一階段的開發(fā)熱潮中獲取穩(wěn)定的收益；另一方面，受政策不確定性的影響，房地產(chǎn)市場在后期的具體表現(xiàn)難以被準(zhǔn)確預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)的決策將面臨不穩(wěn)定的市場環(huán)境。

為正確應(yīng)對市場不確定性，獲得穩(wěn)定的投資收益和回報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)適時(shí)轉(zhuǎn)變其商業(yè)模式，采用基于風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整、管理費(fèi)收入和資本管理的增長方式，避免來自不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，增加商業(yè)、寫字樓、酒店等經(jīng)營性物業(yè)的持有比例，側(cè)重于來自資本管理業(yè)務(wù)的更穩(wěn)定和經(jīng)常性收入。

具體來說，譬如可以先成立私募基金，再進(jìn)行商業(yè)收購和開發(fā)，開發(fā)商作為私募基金的投資者和管理人，與投資者形成利益共同體，同時(shí)又具備較大自主權(quán)，為承受持有商業(yè)地產(chǎn)的壓力考驗(yàn)提供基礎(chǔ)。開發(fā)商還可以采用“客戶跟蹤”策略，依托大型企業(yè)在二、三線城市的擴(kuò)張計(jì)劃，給予那些計(jì)劃在新興市場擴(kuò)展業(yè)務(wù)的客戶房地產(chǎn)需求上的支持，同時(shí)實(shí)現(xiàn)自己的擴(kuò)張計(jì)劃。以消費(fèi)者為中心，多提供新增價(jià)值，才是獲得持續(xù)穩(wěn)定收益的長久之道。

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