個(gè)人出租房屋稅收征管

市地稅局加強(qiáng)個(gè)人出租房屋稅收征管采取四項(xiàng)措施

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一、爭取政府支持，突破工作難點(diǎn)。針對個(gè)人出租房屋稅收征管工作中普遍存在的納稅人難找、計(jì)稅依據(jù)難確定、稅收負(fù)擔(dān)偏重、房屋使用情況界定難等實(shí)際問題，該局制定了《牡丹江市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人出租房屋稅收征管工作的意見》，并積極向市政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，取得了市政府的支持，以牡政辦發(fā)〔201*〕43號文件轉(zhuǎn)發(fā)了該《意見》，增強(qiáng)了執(zhí)行效力。該《意見》主要明確了四個(gè)方面的問題：一是明確了代收代繳義務(wù)人。規(guī)定房屋租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同，并在合同中注明由承租人或?qū)嶋H使用人代收代繳應(yīng)納稅款；對租賃雙方?jīng)]有簽訂合同或合同中沒有注明代收代繳事項(xiàng)的，由承租人或?qū)嶋H使用人代繳稅款。二是明確了綜合征收率。規(guī)定了按綜合征收率征收個(gè)人出租房屋稅收的辦法及市區(qū)和外縣（市）的綜合征收率，并明確對房產(chǎn)面積較大、所得較多的，綜合征收率可提高1－5個(gè)百分點(diǎn)。三是明確了計(jì)稅依據(jù)。對房屋租賃雙方能提供真實(shí)有效的房屋租賃合同且租金收入申報(bào)真實(shí)的，規(guī)定以納稅人申報(bào)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，據(jù)實(shí)征收；對拒不向地稅機(jī)關(guān)提供房屋租賃合同、協(xié)議等納稅資料或提供虛假資料的，發(fā)生納稅義務(wù)但未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，由主管地稅機(jī)關(guān)按房屋建筑面積參照同類區(qū)域、同一地段的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)核定租金收入計(jì)算征收稅款。四是明確了房屋自用與出租的界定標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定個(gè)人利用自有房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營的，須向主管地稅機(jī)關(guān)提供營業(yè)執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)證、戶口簿，法定代表人、產(chǎn)權(quán)人、戶主姓名一致的，確認(rèn)為自有自用房產(chǎn)；夫妻之間、父母與子女之間無償使用產(chǎn)權(quán)所有人房產(chǎn)的，可視為自有自用房屋；其他情況認(rèn)定為出租房屋。

二、積極探索實(shí)踐，明確工作要求。針對個(gè)人出租房屋稅收征管工作中普遍存在的稅源底數(shù)不清、稅收管理不到位等實(shí)際問題，該局組織人員進(jìn)行了深入細(xì)致地調(diào)查研究，并在綏芬河市進(jìn)行了試點(diǎn)。結(jié)合試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際工作情況，該局提出了"清查稅源、分類管理、動態(tài)監(jiān)控、部門協(xié)作"的個(gè)人出租房屋稅收征管工作的總體要求。"清查稅源"，即逐街逐戶開展清查，摸清稅源底數(shù)，建立稅源管理檔案；"分類管理"，即按照自有自用房屋（含無租使用房屋）和有償出租房屋兩種類型對納稅人實(shí)行分類管理；"動態(tài)監(jiān)控"，即認(rèn)真落實(shí)稅收管理員巡（檢）查制度，對稅源變動情況和納稅人履行納稅義務(wù)情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控；"部門協(xié)作"，即：加強(qiáng)公安、工商、房產(chǎn)、街道（社區(qū)）等部門間協(xié)作配合，建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，形成工作合力。三、開展集中整頓，摸清稅源底數(shù)。為進(jìn)一步強(qiáng)化和規(guī)范個(gè)人出租房屋稅收管理，該局從9月份開始在全市范圍內(nèi)開展了個(gè)人出租房屋稅收管理集中整頓工作。一方面，以市區(qū)和縣（市）為單位，按照經(jīng)濟(jì)繁華程度，將所轄地域劃分為若干區(qū)域，組織人員對2155戶不同地段的房屋租金情況進(jìn)行了典型調(diào)查，確定了不同區(qū)域、不同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，采取分片包干，逐街（路）、逐戶，"拉網(wǎng)式"檢查的方式，組織人員對個(gè)人出租房屋稅收進(jìn)行清理檢查。認(rèn)真核實(shí)房屋權(quán)屬、房屋建筑面積、房屋使用和稅款繳納情況，仔細(xì)甄別自用房屋和出租房屋行為，確定代收代繳義務(wù)人和應(yīng)納稅額。同時(shí)，按照邊檢查、邊入庫、邊規(guī)范管理的原則，對納稅人未繳少繳稅款進(jìn)行補(bǔ)征；對各項(xiàng)基礎(chǔ)材料和信息進(jìn)行收集、整理和登記，建立和完善個(gè)人出租房屋稅收管理檔案和管理臺賬。截至目前，該局共對8634戶個(gè)人出租房屋進(jìn)行了清理檢查，補(bǔ)征稅款418萬元。

四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格指標(biāo)考核。將加強(qiáng)個(gè)人出租房屋稅收征管工作作為"一把手"工程，成立了由市局局長擔(dān)任組長，其他局領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長的領(lǐng)導(dǎo)小組，切實(shí)加強(qiáng)工作領(lǐng)導(dǎo)力度，積極推進(jìn)工作落實(shí)。同時(shí)，還確定了各征收單位個(gè)人出租房屋稅收管理工作的考核指標(biāo)，將指標(biāo)完成情況作為年終目標(biāo)管理考核的考核依據(jù)，與年初確定的十項(xiàng)重點(diǎn)工作一同參與全年目標(biāo)管理考核，確保此項(xiàng)工作取得實(shí)效。

（來源：市地稅局）

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對個(gè)人房屋出租稅收征管現(xiàn)狀及對策的研究

余華

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和住房體制改革的深化，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，城市流動人口大量增加，直接帶動了城市個(gè)人房屋出租業(yè)的發(fā)展。但同時(shí)也出現(xiàn)了稅收征管難、稅款流失嚴(yán)重的局面。如何加強(qiáng)個(gè)人房屋出租稅收征管，已成為當(dāng)前我們亟待解決的問題。

一、個(gè)人房屋出租稅收征管存在的問題

個(gè)人房屋出租稅收一直是稅收征管中的難點(diǎn)。究其原因既有房主納稅意識差、社會欠缺較好的納稅環(huán)境等問題，也有地稅部門本身重視不夠、宣傳力度小、欠缺科學(xué)合理的征管辦法等問題，既有私房出租隱蔽性強(qiáng)，納稅人難尋找、租金額難界定、稅款難征收的問題，也有部門監(jiān)管缺位，源泉控管難等問題，還有稅制不完善，稅種繁多計(jì)算復(fù)雜操作難、稅負(fù)較重納稅人遵從難等問題。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、納稅意識不強(qiáng)。以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位，而對個(gè)人出租房屋行為申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多，有相當(dāng)一部分的房主根本不知道要繳稅，即使知道也不關(guān)心，納稅意識淡薄，主動申報(bào)納稅的房東微乎其微，大部分房東抱著“能逃則逃，能少則少”的心態(tài)，認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)查出來是國家的，查不出來的就是我的，誰也不愿主動申報(bào)納稅，導(dǎo)致納

稅相當(dāng)被動、消極，能逃則逃，能偷則偷，致使稅收大量流失。此外，個(gè)人房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，地稅部門要將房屋租賃稅收政策宣傳到位存在一定的難度。

2、稅源信息不明。由于個(gè)人房屋出租分布面廣，承租人又來自四面八方，稅源零星分散，加上租賃雙方大多采取口頭協(xié)議，現(xiàn)金支付的形式，從而導(dǎo)致個(gè)人房屋出租稅收流失。再加上信息不暢，資料不完整，盡管經(jīng)過定期清理，但漏征漏管戶時(shí)有發(fā)生。一是租房協(xié)議不真實(shí)或業(yè)主不提供。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋出租除要繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅及附加外，個(gè)人出租房屋還應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。無論是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅還是個(gè)人所得稅，其計(jì)稅依據(jù)都是租金收入，為達(dá)到少繳稅金的目的，往往出租方與承租方形成一種默契，簽訂兩份合同，一份對付各類檢查，另一份作為收取租金的依據(jù)，而且兩份合同在租金收入上存在很大的差異，因而租金收入少報(bào)、漏報(bào)嚴(yán)重，直接導(dǎo)致稅收流失；二是變相出租。房主假借無償給親朋好友使用，沒有收租金，而實(shí)際上是有協(xié)議，或變通以折舊、維修費(fèi)形式收取租金，拒不提供真實(shí)的租金收入憑據(jù)。這種行為往往比較隱蔽，一般外人不知道情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)更無從掌握。

3、稅源控管乏力。將個(gè)人房屋從事租賃，既不需要在工商

局辦理營業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清，管理困難。要對個(gè)人房屋出租實(shí)施有效征管必將花費(fèi)大量的人力物力，由于當(dāng)前地稅部門收入任務(wù)重、征管力量相對不足等實(shí)際情況，長期來，這一塊的稅收管理沒有得到足夠的重視，甚至出現(xiàn)征管真空的現(xiàn)象。目前對個(gè)人房屋出租稅收進(jìn)行有效監(jiān)管的方式方法比較匱乏，如果僅靠比較簡單、低級的征管措施對個(gè)人房屋出租進(jìn)行突擊性、清查式的管理，一則加重了基層地稅部門的負(fù)擔(dān)，二則違背精細(xì)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理的要求，容易激發(fā)社會不穩(wěn)定的因素，效果也必然不理想。

4、征稅依據(jù)難定。按規(guī)定，對個(gè)人房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴(yán)格據(jù)實(shí)計(jì)征。但現(xiàn)實(shí)情況是，因?yàn)槌鲎夥课菝娣e不同、地段不同、房間朝向不同、裝修程度不同、房型不一、樓層有異，甚至是房東、房客性格的不同，都會影響到租金的高低，房屋租金一房一價(jià)，相差懸殊。倘若房東、房客結(jié)成“攻守同盟”，拒絕提供租賃協(xié)議，或提供租賃協(xié)議不實(shí)或不能如實(shí)申報(bào)租賃收入的，稅務(wù)人員根本無從知曉房東所取得的真實(shí)的租金收入，也不能在核定房東租金收入時(shí)來個(gè)“一刀切”。

5、稅收負(fù)擔(dān)過重。房屋出租涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和個(gè)人所得稅等稅種，涉

及稅種多、稅負(fù)高，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以納入正常稅收征管。按現(xiàn)行的稅收政策，個(gè)體房屋出租收入的名義稅收負(fù)擔(dān)最高可達(dá)37.65%以上（其中房產(chǎn)稅12%，租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加5.55%，印花稅0.1%，個(gè)人所得稅20%），并且個(gè)人的同一項(xiàng)房屋出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。過高的稅負(fù)不但增加該項(xiàng)稅收征管工作的難度，同時(shí)也使一部分納稅人想方設(shè)法偷逃稅款。二、加強(qiáng)個(gè)人房屋出租稅收征管的對策

1、加大稅法宣傳力度。由于房屋租賃業(yè)稅收涉及稅種多，征收起步晚，個(gè)人私房出租戶多且納稅意識普遍較差。因此，要廣泛開展宣傳工作。通過報(bào)紙、電視、廣播等媒體，宣傳與房屋租賃相關(guān)的法規(guī)和政策，增強(qiáng)群眾的法律意識、防范意識和納稅意識，贏得社會各界和廣大出租戶、業(yè)主的理解、配合與支持，使群眾明白，只有主動簽訂房屋租賃合同，并到房產(chǎn)租賃管理部門辦理房屋租賃手續(xù)與登記備案，才能在關(guān)鍵時(shí)刻用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。要做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項(xiàng)服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報(bào)納稅。2、改革現(xiàn)有稅制，促進(jìn)稅收征管。按租金收入稅率偏高，距次單一，從而不利于調(diào)動納稅人的積極性，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅在地方收入中的主體作用。改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，取消從租計(jì)征，只采用從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，從根本上解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅兩種計(jì)稅依據(jù)

并存所產(chǎn)生的稅負(fù)不公的問題。

3、加強(qiáng)部門之間配合，健全協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制。建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)、居委會、村委會、物業(yè)管理等為依托的房屋租賃業(yè)稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步提高對房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。比如加強(qiáng)與房管部門的協(xié)作，房屋出租收入和房產(chǎn)價(jià)值必須由稅務(wù)部門依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際按位優(yōu)劣、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積等綜合標(biāo)準(zhǔn)具體量化，這樣可杜絕納稅人申報(bào)收入的隨意性。加強(qiáng)與工商部門的對口銜接，及時(shí)把握納稅人“進(jìn)”、“出”情況，從而摸清房源、稅源。加強(qiáng)與公安、社區(qū)密切配合，為稅務(wù)部門掌握私有住房出租情況提供可靠的依據(jù)。此外，為了彌補(bǔ)稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力量的不足，還可以在居委會抽選1-2名熟悉情況、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)的居委會干部，組成協(xié)稅員隊(duì)伍，做好政策宣傳工作，定期提供房產(chǎn)使用情況，及時(shí)掌握納稅人變化，以規(guī)范稅收征管，減少稅收流失。4、完善登記管理制度，健全稅收監(jiān)控機(jī)制。建立健全以《房屋租賃合同》為依托的私房出租戶登記制度，個(gè)人出租私房必須簽訂統(tǒng)一格式的《房屋租賃合同》，出租方憑《房屋租賃合同》向有關(guān)部門申領(lǐng)《房屋租賃許可證》，并在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理有關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)、申報(bào)納稅及申請?zhí)铋_《房屋出租專用發(fā)票》。租賃雙方須在《房屋租賃合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)持合同文本按合同租金向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)并購貼印

花稅票。同時(shí)，積極探索和建立由付租方代扣代繳房屋出租稅款的征管辦法，嚴(yán)格實(shí)行由稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《房屋租賃業(yè)發(fā)票》，承租方憑發(fā)票支付租金的制度，如果出租方未提供發(fā)票，承租方有權(quán)拒收。出租方不在當(dāng)?shù)氐�，由承租方扣留相�?dāng)于應(yīng)付租金30%的款項(xiàng)，于房屋租賃合同規(guī)定付款期到期之日15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

5、實(shí)行房屋租賃業(yè)舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度。地稅部門要定期對個(gè)人房屋出租稅收的征管情況予以公告，提高個(gè)人房屋出租稅收征管的透明度，促使個(gè)人房屋出租者相互監(jiān)督。要建立個(gè)人房屋出租欠稅公告和舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，通過獎(jiǎng)勵(lì)促使群眾對個(gè)人房屋出租逃稅行為進(jìn)行舉報(bào)，形成一種社會監(jiān)管的良好氛圍。

6、加大懲處力度，提高納稅人偷逃稅款成本。對不依法納稅的納稅人實(shí)施“小稅重罰”，加大納稅人偷逃稅款的貨幣成本，從根源上遏制納稅人偷逃稅款的念頭。對查出和被舉報(bào)存在偷逃稅行為的納稅戶，按高稅率進(jìn)行補(bǔ)稅和罰款；對不履行代扣代繳義務(wù)的單位和個(gè)人，按新《征管法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理，增加偷稅的風(fēng)險(xiǎn)成本，降低偷逃稅的預(yù)期收益。同時(shí)，強(qiáng)化地稅人員自身素質(zhì)建設(shè)，提高征管和檢查水平，防止稅收執(zhí)法中的不規(guī)范行為。

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