項目發(fā)展部報批報建工作指引

項目發(fā)展部報批報建工作指引

1.目的

保證項目立項及報批報建工作能夠及時地適應和配合項目的開發(fā)建設和經營。

2.適用范圍

本程序適用于公司開發(fā)經營的房地產項目的立項和報批報建。

3.引用文件

3.1《深圳市規(guī)劃國土局依法行政手冊》

4.定義無。

5.職責

5.1總經理負責審批年度向計劃局申報固定資產投資項目立項申請，審批公司《工程項目立項審批表》（見GFP4-5-F1）。

5.2項目開發(fā)部經理負責公司對外項目立項及與國土局有關的報批報建的工作安排。

5.3工程部設計副經理負責安排與消防局、人防辦有關的消防、人防報批報建工作。

5.4工程部給排水專業(yè)人員負責辦理項目各階段消防報建。5.5工程部建筑專業(yè)人員負責辦理項目各階段人防報建。5.6項目開發(fā)部報建人員負責：

a)項目立項

申報固定資產投資計劃表；申報前期項目立項申請；申報新建項目立項申請；申報續(xù)建項目立項申請。

b)辦理用地手續(xù)

辦理劃小紅線、出宗地圖；辦理測算地價、簽定土地使用合同。

c)辦理《建設用地規(guī)劃許可證》

d)各設計階段的報批、報建

辦理方案報建審批；辦理擴初設計方案審批；辦理基礎開工審批；辦理施工圖報建審批、辦理《建設工程許可證》；辦理《建筑裝修許可證》。e)辦理《投資許可證》

f)辦理《房地產預售許可證》g)辦理房屋竣工測量；h)辦理房屋規(guī)劃竣工驗收i)辦理房地產權初始登記j)辦理房地產權轉移登記

k)辦理竣工資料向檔案館的移交l)辦理房地產行業(yè)資質年審m)零星事項

6.資格或培訓

執(zhí)行本程序不需特別的資格和培訓。

7.程序7.1.項目立項7.1.1.每年年末項目開發(fā)部報建員在接到區(qū)計劃統(tǒng)計局《關于編報**年度固定資產投資計劃的通知》后，根據(jù)公司開發(fā)計劃，填報下一年度的《固定資產投資項目計劃表》交部門經理審核，總經理審批后，報區(qū)計劃統(tǒng)計局備案。7.1.2.對當年新建項目，其《項目可行性報告》獲公司批準后，項目策劃人員書面通知項目開發(fā)部報建員，項目開發(fā)部報建員根據(jù)年度開發(fā)進度，向有關政府審批單位申報立項申請，并填報《計劃立項申請表》，審批過程同7.1.1。7.1.2.1.對尚未具備開工建設條件而又必須進行籌備工作的建設項目，由項目開發(fā)部部經理安排報建員向區(qū)統(tǒng)計局申報前期工作項目計劃。7.1.2.2.項目在完成前期準備工作后項目開發(fā)部報建員向區(qū)統(tǒng)計局申報年度建設計劃。7.1.2.3.凡申報年度建設計劃的項目，在當年未完成所有投資的，下一年度項目開發(fā)部報建員向區(qū)統(tǒng)計局申報續(xù)建立項。7.1.3.項目開發(fā)部報建員跟蹤辦理項目立項，并獲得計劃立項批文。并將此項工作記錄于《項目立項及報建工作記錄表》。7.2.項目報批建設7.2.1.劃紅線項目開發(fā)部報建員依據(jù)《深圳市規(guī)劃國土局依法行政手冊》(以下簡稱《手冊》)，準備申請報告及申請用地位置圖等，交部門經理審批后，向市規(guī)劃國土局福田分局(以下簡稱分局)申報，并交福田分局測繪隊制作宗地圖，自留以備簽定土地使用權出讓合同書時用。7.2.2.申請規(guī)劃設計要點辦理劃定小紅線后，項目開發(fā)部報建人員根據(jù)用地規(guī)劃設計方案，草擬申請?zhí)嵋?guī)劃設計要點報告，經部門經理審批后，報分局規(guī)劃科，辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。

7.2.3.地價交納、簽訂土地使用合同項目開發(fā)部報建員根據(jù)分局付款通知在15個工作日內交付地價款，辦理簽定《土地使用權出讓合同書》手續(xù)。7.2.4.設計方案報建項目開發(fā)部報建員準備申請書、《土地使用權出讓合同書》、《建設用地規(guī)劃許可證》及設計方案等，交部門經理審批后，報分局建管科，并在25個工作日內領取《設計方案審查意見書》，復印件交由工程部項目設計負責人據(jù)此作下一步設計工作。7.2.5.設計方案消防報建工程部設備專業(yè)負責人(設計階段)準備申請書及設計方案等，交工程部設計副經理審批后，報深圳市消防局，并在8個工作日內領取《設計方案消防審查意見書》，復印件交由項目設計負責人作下一步設計工作。7.2.6.設計方案民防報建工程部建筑專業(yè)負責人準備申請書及設計方案等，交工程部設計副經理審批后，報市民防辦，并領取《民防工程建設審查意見書》，復印件交由項目設計負責人作下一步設計工作。7.2.7.初步設計消防報建。程序見7.2.5。7.2.8.初步設計民防報建。程序見7.2.6。7.2.9.初步設計報建項目開發(fā)部報建員準備《設計方案審查意見書》、《初步設計消防審查意見書》、《初步設計民防審查意見書》及初步設計圖紙等報分局建管科，并在25個工作日內領取《初步設計審查意見書》，復印件交由工程部項目設計負責人作施工圖設計工作或修改初步設計。7.2.10.基礎工程提前開工報建項目開發(fā)部報建員準備申請書、土地合同、擴初設計審查意見書、《擴初設計消防審查意見書》及基礎部分施工圖等，交部門經理審批后，報分局建管科，并在15個工作日內領取《建筑工程基礎提前開工許可證》。7.2.11.施工圖消防報建工程部設備專業(yè)負責人（設計階段）準備申請書及施工圖等，交工程部設計副經理審批后，報市消防局，并在17個工作日內領取《施工圖消防審查意見書》。7.2.12.施工圖民防報建項目開發(fā)部報建員準備申請書及施工圖等，交部門經理審批后，報市民防辦，并領取《施工圖民防審查意見書》。7.2.13.施工圖報建項目開發(fā)部報建員準備《建設用地規(guī)劃許可證》、《設計方案審查意見書》、《初步設計審查意見書》、《施工圖消防審查意見書》、《施工圖民防審查意見書》及全套施工圖等報分局建管科，并在20個工作日內領取《建設工程規(guī)劃許可證》。7.2.14.辦理《投資許可證》項目開發(fā)部報建員準備《建設工程規(guī)劃許可證》，向工程部施工副經理索取《開工許可證》，報區(qū)計劃局，并在40日內領取《投資許可證》。

7.2.15.辦理《房地產預售許可證》

項目開發(fā)部報建員按總經辦計劃督辦頒布的《***項目總體計劃》進度安排，依據(jù)《深圳市規(guī)劃國土局依法行政手冊》中辦理預售許可證所應提供的資料，上報分局市場科審批，并在20個工作日領取《房地產預售許可證》。

7.2.16.建筑工程規(guī)劃驗收7.2.16.1.項目開發(fā)部報建員在接到工程部項目施工負責人發(fā)來《建筑工程竣工驗收通知單》后，準備《建筑工程規(guī)劃許可證》復印件等送市局或分局辦公室登記，提出申請建筑工程竣工測量及規(guī)劃驗收。

7.2.16.2.項目開發(fā)部報建員應協(xié)助分局到工程現(xiàn)場進行該項驗收工作。

7.2.16.3.驗收合格后，項目開發(fā)部報建員按通知到登記辦公室領取《規(guī)劃驗收許可證》（提出申請后31個工作日內），若不合格，如能在限期內經整改，由項目開發(fā)部報建員協(xié)助分局重新驗收，證實合格的，由項目開發(fā)部報建員領取頒發(fā)的《規(guī)劃驗收許可證》。不能整改的等候接受地政監(jiān)察處處理，處理完畢并辦理其它有關手續(xù)后補領《規(guī)劃驗收許可證》。

7.2.17.檔案移交

項目竣工后，項目開發(fā)部報建員整理有關工程前期及報建資料，并向工程部索要有關工程竣工資料，按市檔案館要求移交檔案資料，辦理《檔案移交合格證書》，并退回保證金。

7.2.18.房地產權初始登記

項目開發(fā)部報建員準備土地合同、《建設工程規(guī)劃許可證》復印件、《開工許可證》復印件及竣工驗收證明，并交納一定土地增殖費后，辦理房地產權初始登記，領取公司《房地產證》。

7.2.19房地產權轉移登記

由銷售部提供小業(yè)主辦證資料，項目開發(fā)部報建員向分局產權科申請辦理小業(yè)主房產證，交由銷售部發(fā)放。

7.3.交納土地使用費

接分局《關于交納**年度土地使用費的通知》并經部門經理審批后，項目開發(fā)部報建員統(tǒng)計并在《通知》規(guī)定的時限內向分局征收科交納土地使用費。7.4.對7.2.1-7.2.18中每項工作,由項目開發(fā)部報建員完成的,則由項目開發(fā)部報建員根據(jù)每個項目的計劃進度及完成情況填寫《項目立項及報建工作記錄表》（見GFP4-3-F1），并分階段交項目開發(fā)部經理確認，交主管副總經理評定；由工程部專業(yè)負責人完成的，則由工程部專業(yè)負責人填寫《項目立項及報建工作記錄表》，并交工程部設計副經理簽字。

7.5.項目開發(fā)部報建員按一個項目建立一份檔案，將按報建程序所辦理的手續(xù)、證件復印存檔，便于部門使用、查找。

8.記錄

8.1.《項目立項及報建工作記錄表》由項目報建人員保存一年后銷毀。8.2.以下資料原件由項目開發(fā)部報建人員復印留底自用：立項批文

《土地使用合同書》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《投資許可證》《開工許可證》《規(guī)劃驗收許可證》

《建筑工程基礎提前開工許可證》《房地產預售許可證》《房地產證》

《檔案移交合格證書》《土地使用費證書》8.3以下資料原件由工程部兼職資料員保留至工程竣工后移交市檔案館，復印件交檔案管理員永久保存：《設計方案審查意見書》《初步設計審查意見書》《設計方案消防審查意見書》《設計方案民防審查意見書》《初步設計消防審查意見書》《初步設計民防審查意見書》《施工圖消防審查意見書》《施工圖民防審查意見書》9.附件9.1GFP4-3-F1《項目立項及報建工作記錄表》。GFP4-3-F1.2

項目立項及報建工作記錄表

項目名稱：報建過程立項劃紅線規(guī)劃設計要點簽定土地使用合同設計方案報建設計方案消防報建設計方案民防報建初步設計報建初步設計消防報建初步設計民防報建基礎提前開工報建施工圖消防報建施工圖民防報建施工圖報建辦理《投資許可證》辦理房地產預售建筑工程規(guī)劃驗收檔案移交房地產權初始登記計劃工作日實際辦理起止日期完成時間備注責任人制表：部門經理簽字

擴展閱讀：NBVK-WI-PR022項目報批報建作業(yè)指引

項目報批報建作業(yè)指引編號：NBVK/WI/PR022版號：A/0頁碼：第1頁共7頁項目報批報建作業(yè)指引編制審核批準日期日期日期流程要素流程目標：流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目流程主要責任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人項目報批報建作業(yè)指引編號：NBVK/WI/PR022版號：A/0頁碼：第2頁共7頁項目前期階段報建流程設計營銷管管理理部部成本管理部工程及采購管理部工程及采購管理部財務部支持性文件項目論證資料移交辦理簽署《國有土地使用權出讓合同〉手續(xù)產品定位策劃配套征詢配套條件審核意見書支付地價辦理《建設用地規(guī)劃許可證》辦理繳納土地出讓金及契稅總體方案確定辦理《土地證》項目投資估算書項目可行性報告報計委辦理年度商品房計劃項目報批報建作業(yè)指引編號：NBVK/WI/PR022版號：A/0頁碼：第3頁共7頁項目建設階段報建流程圖營銷管副總理部經理確定項目名稱工程及采購管理部工程及采購管理部辦理項目地名注冊手續(xù)設計管理部設計任務書工程及采購管理部財務部總經理辦公室支持性文件不同意設計方案招標審批同意報環(huán)保局、民防辦、園林局、住宅局、衛(wèi)生局、市交警、環(huán)衛(wèi)局、教育局、規(guī)劃局審批設計方案初步設計報環(huán)保局、民防辦、園林局、住宅局、衛(wèi)生局、市交警、環(huán)衛(wèi)局、教育局、地震辦、規(guī)劃局審批施工圖申請基地編碼施工招標施工圖審圖新型墻體協(xié)議報消防局、鎮(zhèn)政府審批，報規(guī)劃局辦理《工程規(guī)劃許可證》工程報監(jiān)辦理《工程施工許可證》辦理開工驗線手續(xù)主體開工有誤面積預測有誤復核預售面積工程形象進度達預售條件測繪機構出具工程進度鑒證報告復核預售面積無誤支付配套費與銀行簽署〈預售監(jiān)管協(xié)議〉與物業(yè)公司簽署〈前期物業(yè)管理合同〉辦理〈預售許可證〉正式預售項目報批報建作業(yè)指引編號：NBVK/WI/PR022版號：A/0頁碼：第4頁共7頁項目竣工階段報建流程圖項目銷售經營部發(fā)展部項目經理部總經理支持性文件辦公室單體竣工竣工面積實測測量總體竣工規(guī)劃驗收消防驗收人防驗收四大管線驗收園林驗收辦理竣工檔案驗收粘土磚核實手續(xù)完成填報〈住宅使用說明書〉《住宅質量保證書》辦理〈竣工驗收備案證書〉資質證明交付使用許可證辦理房地產權初始登記及大產證項目報批報建作業(yè)指引編號：NBVK/WI/PR022版號：A/0頁碼：第5頁共7頁1.目的科學有效地安排項目各階段的報批報建工作，確保項目的正常開發(fā)經營。2.適用范圍適用于上海萬科項目開發(fā)過程中，因為地理位置較遠，報批報建成本較高而由項目經理部負責的報批報建工作。3.術語和定義4.職責4.1.工程及采購管理部4.2.嚴格按照公司規(guī)范化運作要求，根據(jù)項目開發(fā)進度，及時準確地辦妥各項目所需報批報建手續(xù)，提供相關合法文件，為各項目的順利開發(fā)經營提供保證；4.3.營銷管理部、成本管理部、設計管理部負責提交本部門報批報建資料。5.工作程序5.1.在項目開發(fā)過程中，需各部門向工程及采購管理部提交的報批報建資料及提交時機見下表：報批報建事項所需資料付清地價款證明房地產證土地出讓合同工程及采購管理部建設用地規(guī)劃許可證申辦項目地名注冊設計方案報審初步設計報審建設工程規(guī)劃許可證土地出讓合同項目名稱及釋義設計方案文件初步設計圖審圖公司審核后的施工圖工程及采購管理部營銷管理部設計部設計部設計部中標且測繪報告完成方案報建前審核后審核后審核后辦完付清地價款證明資料提交部門財務部提交時機按土地出讓合同項目報批報建作業(yè)指引編號：NBVK/WI/PR022版號：A/0頁碼：第6頁共7頁報批報建事項商品房面積預測所需資料施工圖及電子文件預售合同示范文本有資質的測繪機構出具工程進度鑒證報告物業(yè)公司的前期物業(yè)管理服務合同資料提交部門設計部營銷管理部工程及采購管理部總經理辦公室工程及采購管理部工程及采購管理部財務部設計部工程及采購管理部工程及采購管理部營銷管理部提交時機開盤前60天開盤前30天開盤前15天開盤前30天預售許可證公安部門批準的門牌號碼批文及附圖建筑面積預測報告與資金監(jiān)管機構簽定的預售監(jiān)管協(xié)議開盤前20天開盤前30天開盤前20天竣工驗收前15天竣工驗收前15天竣工面積實測規(guī)劃驗收建筑圖紙形象進度說明竣工驗收備案證明房地產權初始登記分層分戶匯總表項目驗收后15天內項目驗收后15天內5.2.項目經理部收集到報批報建所需資料后，按照政府主管部門依法行政手冊要求，遞交資料。5.3.政府主管部門窗口收文后，項目經理部主辦人員在取得批文前，至少與政府經辦人聯(lián)系一次，了解辦文進展或按對方要求進行配合工作。5.4.政府部門承諾的辦文時限到期當日或次日，項目經理部主辦人員到指定地點領取批文，移交項目秘書歸檔，由項目秘書交總經理辦公室存檔。6.相關記錄6.1.建設用地規(guī)劃許可證項目報批報建作業(yè)指引編號：NBVK/WI/PR022版號：A/0頁碼：第7頁共7頁6.2.建設工程規(guī)劃許可證6.3.建筑工程施工許可證6.4.商品房預售許可證6.5.竣工備案表

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