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西安鋪鋪旺總結(jié)小投資開化妝品店

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時(shí)間:2019-05-29 15:32:28 | 移動(dòng)端:西安鋪鋪旺總結(jié)小投資開化妝品店

西安鋪鋪旺總結(jié)小投資開化妝品店

西安鋪鋪旺總結(jié)小投資開化妝品店

西安鋪鋪旺報(bào)道:開家化妝品店,看上去蠻容易,但真正經(jīng)營(yíng)起來其實(shí)里面的門道也很多。特別是一些自己創(chuàng)業(yè)的年輕人,因?yàn)楸旧斫?jīng)驗(yàn)不是很豐富以及可運(yùn)用的資金也不是很多,因此如何利用小本錢開好一家化妝品專賣店受到很多投資者的關(guān)注。一、經(jīng)營(yíng)模式的確定

化妝品行業(yè)銷售渠道未來的發(fā)展,應(yīng)該是專賣店與大型百貨商店、大型超市三足鼎立的局面。百貨商場(chǎng)的專柜的是高端的路線,吸引一些高消費(fèi)的群體;超市他們是大而全的發(fā)展思路,產(chǎn)品包羅萬象,以出售產(chǎn)品換取利潤(rùn);而化妝品專賣店要想成功經(jīng)營(yíng),必須走差異化路線,要有特色化的經(jīng)營(yíng)思路,做到小而精,除了銷售特色化的產(chǎn)品外,還能為顧客提供更貼心的服務(wù),這樣在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才會(huì)有一席之地。如果確定要開一家化妝品專賣店,那么首先就要把專賣店的經(jīng)營(yíng)模式確定下來,你是要經(jīng)營(yíng)一個(gè)品牌的化妝品,還是要經(jīng)營(yíng)多個(gè)品牌的化妝品。除了護(hù)膚品外,是否還要店鋪中加入一些生活護(hù)理用品(比如洗發(fā)水、香水、沐浴露等)、彩妝、營(yíng)養(yǎng)食品等。如果經(jīng)營(yíng)模式確定了,我們就好來確定品牌主,來選擇你的進(jìn)貨渠道。

二、品牌的選擇(或者說是選擇進(jìn)貨渠道)

單一品牌的化妝品專賣店,一般采用的都是連鎖加盟的形式,由品牌主授權(quán)你在當(dāng)?shù)劁N售他們的產(chǎn)品或者為顧客提供相應(yīng)的服務(wù)。比如雅芳的專賣店、果素堂的果蔬養(yǎng)顏專賣店或者上海家化的百草集等。加盟這樣的店一般安全系數(shù)比較大,由品牌主直接給你供貨,省去了中間環(huán)節(jié),不用擔(dān)心假貨、水貨以及貨源不足等問題。只是可能品牌主對(duì)加盟商要求比較高,投資要稍微高一點(diǎn)。

還有一種就是自己開店,自己來進(jìn)貨,但這樣子相對(duì)來說,你遇到假貨、水貨的可能性就比較大(當(dāng)然,除非你一開始就定位于銷售假冒或者水貨品牌化妝品)。開這樣的店,應(yīng)該講整體的品牌形象不會(huì)太好,時(shí)間久了顧客就會(huì)流失很多。并且你的貨源也得不到保障。但這個(gè)店可能會(huì)有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì),就是經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品品種會(huì)非常的豐富,化妝品、彩妝、生活用品、飾品什么的都銷售。但這樣子一來,你化妝品專賣店的特色就會(huì)丟失。(這樣的店,進(jìn)貨大家就各顯神通了)

另外,最近市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一些所謂的化妝品品牌折扣店,以2-3折的低折扣價(jià)格提供知名品牌的化妝品給加盟商,這種大家要多思量。你想一下,各個(gè)知名的化妝品牌都是獨(dú)立的運(yùn)作渠道,他們不可能都把自己的產(chǎn)品以2-3折的價(jià)格賣給這些所謂的化妝品加盟公司,再由這些化妝品公司賣給你們,他們賺什么呀?呵呵!三、店鋪選址

好了,品牌在心里選好了、經(jīng)營(yíng)模式確定了、進(jìn)貨渠道也有保障了,那么就該選址了。選擇經(jīng)營(yíng)地址,非常重要,一個(gè)好的商鋪,你的小專賣店起碼成功了60\\%。選址可以參考以下的內(nèi)容:

1、當(dāng)?shù)胤比A商業(yè)街區(qū)、時(shí)尚女孩經(jīng)常光顧、消費(fèi)的地區(qū);(比如:北京的西單、地安門、安定門、新街口、中關(guān)村等地方)

2、人員密集的大、中型社區(qū)、成熟的住宅小區(qū);(如果你的小店還提供皮膚護(hù)理服務(wù),選擇這種地方不錯(cuò))3、高檔寫字樓、商業(yè)大廈等附近旺鋪,目標(biāo)為高消費(fèi)的白領(lǐng)群體;4、最好是邊上挨著化妝品、服裝店以及經(jīng)營(yíng)女性有關(guān)產(chǎn)品的商鋪。四、店鋪裝修

地方選好了,就開始要裝修了,如果你是連鎖加盟的店一般都會(huì)由公司給你裝修設(shè)計(jì)圖,根據(jù)公司規(guī)定的風(fēng)格來裝修,一般設(shè)計(jì)的裝修檔次都比較高,費(fèi)用可能要稍高一些。如果你的店不是加盟店,是自己進(jìn)貨的那種專賣店,則裝修風(fēng)格則可以按照自己的喜好來確定,但近量要做到簡(jiǎn)潔、明快、光線明亮,布局整潔,產(chǎn)品布置有條理,門頭一定要漂亮。(否則別人一看你門頭就不會(huì)進(jìn)去)五、首次配貨(或者進(jìn)貨)

如果你是加盟店則可以跟你的總部客服部門一起溝通適合你當(dāng)?shù)劁N售的產(chǎn)品,因?yàn)槊總(gè)地方的環(huán)境、氣候、消費(fèi)習(xí)慣不一樣,剛開始的時(shí)候,也許配的貨不是很正確,但一般來說,如果你是加盟的品牌,那么他們一般會(huì)有3個(gè)月的退換貨期,可以退換貨。這點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)是非常小的。但如果你不是加盟的店,而是自己去批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨,那開始可就要思考清楚了,自己所需要的產(chǎn)品或者適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)性的產(chǎn)品,否則,很難退換,到頭來咂在自己手里了。一般如果你是加盟的品牌,他們會(huì)給你一些相關(guān)產(chǎn)品的折頁,讓你開業(yè)或者日常營(yíng)業(yè)中發(fā)給消費(fèi)者。六、店鋪布置(簡(jiǎn))

關(guān)于店鋪的布置就不多說了,你要是加盟店,就按照總部的指導(dǎo)來做,如果你不是加盟店,自己進(jìn)貨的專賣店你就按照自己的喜好來布置。產(chǎn)品的擺放很有學(xué)問,價(jià)錢貴、利潤(rùn)高的產(chǎn)品要擺放視線相平的地方,不能擺太多,否則別人會(huì)認(rèn)為不值錢,過季的產(chǎn)品或者利潤(rùn)低的產(chǎn)品則擺放在下層柜,促銷的產(chǎn)品適合多擺一下,把他堆放多一點(diǎn)。(要記得在店里掛點(diǎn)海報(bào)、吊期、布置店絹花或者鮮花,但不能太多了,否則就模糊了焦點(diǎn))七、人員招聘

如果你的店鋪不是很大,加上你,再招一個(gè)員工就行了,但要求皮膚要好,形象氣質(zhì)還不錯(cuò)、從事過美容或者銷售過化妝品的優(yōu)先選擇,但在上崗前一定要讓她熟悉你店里銷售的產(chǎn)品,了解產(chǎn)品知識(shí),這樣給顧客講起來,就不會(huì)有問題了,因?yàn)槟,您是意見領(lǐng)袖,您和銷售人員要教育顧客該使用什么樣的產(chǎn)品,如何使用產(chǎn)品。銷售技巧和專業(yè)知識(shí)的掌握對(duì)您的銷售業(yè)績(jī)有很重要的影響。八、開業(yè)大吉

辦照(省略)如果你要是賣營(yíng)養(yǎng)保健食品則需要辦理衛(wèi)生許可證,你的店員要辦理健康證。好了,經(jīng)過一段時(shí)間的準(zhǔn)備,該開業(yè)了,開業(yè)的準(zhǔn)備工作一定要充分,不要著急開業(yè),要等所有的準(zhǔn)備工作辦妥。開業(yè)一個(gè)月這段時(shí)間人氣非常重要,所以宣傳一定要到位,比如dm要發(fā)一下、廣告根據(jù)城市的情況適當(dāng)做一些(北京、上海的mm就不適合在報(bào)紙上做廣告,太貴了)。有條件的話,還可以在地方電視臺(tái)做一些字幕廣告或者形象開業(yè)廣告。開業(yè)一定要做一些優(yōu)惠活動(dòng),比如進(jìn)店贈(zèng)送禮品、買產(chǎn)品打8折等,或者滿多少送什么東東等。當(dāng)然禮品要有特色,要適合mm們的需求。另外,開業(yè)的時(shí)候要發(fā)動(dòng)你的周邊朋友、親戚光臨支持你哦,讓他們都來你店里買產(chǎn)品。但剛開業(yè)的時(shí)候,因?yàn)楹枚嗍虑樾枰煜ぃズ,千萬不要忙中出亂。

擴(kuò)展閱讀:中環(huán)廣場(chǎng)億禾商業(yè)定位建議

中環(huán)廣場(chǎng)億禾商業(yè)定位建議

一、商業(yè)業(yè)態(tài)當(dāng)如何定位1、商業(yè)定位的核心要求

億禾的商業(yè)定位必須要滿足三個(gè)核心要求

要求一:有較高的租金承受力,以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的回報(bào)需求。要求二:具有良好的商業(yè)發(fā)展前景,與中環(huán)廣場(chǎng)形成業(yè)態(tài)縱深互補(bǔ)。要求三:具有較強(qiáng)烈的商業(yè)差異化特征,消除項(xiàng)目地段前期的不利影響。2、商業(yè)定位需要考慮的重要影響因素因素一:西大街商圈的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)

西大街核心商圈雖然日趨繁榮,但商業(yè)形態(tài)卻相對(duì)比較落后,目前商業(yè)業(yè)態(tài)主要以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主,新興的商業(yè)業(yè)態(tài)如主題商場(chǎng)、一站式購物中心等比較缺乏,目前商圈內(nèi)商業(yè)形態(tài)最先進(jìn)的當(dāng)數(shù)即將開業(yè)的中環(huán)廣場(chǎng),是西大街商圈內(nèi)首個(gè)綜合了娛樂、休閑、購物、旅游、辦公于一體的商業(yè)項(xiàng)目,該項(xiàng)目的建成將對(duì)西大街的商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響,預(yù)計(jì)未來西大街的商業(yè)核心依舊是朱雀路以東至鐘樓,這里將成為西大街商圈的商業(yè)核心地帶。因素二:億禾周邊的商業(yè)局面

億禾位于西大街中段,距鼓樓約100米,距鐘樓約400米,周邊商業(yè)以百貨及服飾為主,商業(yè)品種相對(duì)比較單一,在商品檔次上雖然有一定的區(qū)分,但商業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)依然較強(qiáng)烈。

因素三:億禾的商業(yè)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

億禾的商業(yè)優(yōu)勢(shì)與商業(yè)劣勢(shì)都相當(dāng)明顯,具體如下:

商業(yè)優(yōu)勢(shì):

項(xiàng)目的商場(chǎng)格局還算良好;項(xiàng)目的規(guī)模適中;周邊商業(yè)項(xiàng)目逐漸成熟;商業(yè)劣勢(shì):

項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)待發(fā)展區(qū)域,商業(yè)氛圍還不夠,人氣有差距;同期西安市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目較多,競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

從商業(yè)項(xiàng)目的總體而言,前期行為已在普通經(jīng)營(yíng)者方面產(chǎn)生嚴(yán)重的信任危機(jī)。二、億禾定位的可行方向

大體而言,億禾定位的可行方向主要二種:

1、市場(chǎng)領(lǐng)先者商業(yè)定位的方向:

項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍不足,但隨著西大街的日趨成熟必將形成新的城市商業(yè)中心,采用市場(chǎng)領(lǐng)先者商業(yè)定位就是迅速填補(bǔ)市場(chǎng)空白,并在經(jīng)營(yíng)的商品上營(yíng)造不同的差異性。這種定位方式相對(duì)比較簡(jiǎn)單易行,容易獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。2、專業(yè)型商業(yè)定位的方向:

專業(yè)型商業(yè)定位就是利用市場(chǎng)細(xì)分的方法,將項(xiàng)目的商業(yè)鎖定在一個(gè)相對(duì)狹窄的商品領(lǐng)域,以專業(yè)取勝,以主題式商場(chǎng)為代表,這種定位能做到最大的差異化的效果。

三、項(xiàng)目定位。1、目標(biāo)客戶定位。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果,結(jié)合本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn),擬與中環(huán)廣場(chǎng)形成業(yè)態(tài)縱深互補(bǔ),在客層上不跟中環(huán)廣場(chǎng)、百盛項(xiàng)目硬碰硬,發(fā)生正面沖突,建議客戶群鎖定:

(1)、大的專業(yè)經(jīng)營(yíng)商。

西安市具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力,有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn),有一定的市場(chǎng)占有率;外地在西安市的品牌經(jīng)營(yíng)者;

此類客戶頭經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富,規(guī)模一般會(huì)較大,租期較長(zhǎng);

(2)、小的專業(yè)經(jīng)營(yíng)商。

西安市或外地來西安的外地人,有一定經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),對(duì)新事物持相對(duì)保守態(tài)度,他們大多租期較短,通過采取進(jìn)可攻退可守的自營(yíng)方式,相信地段的升值潛力,有投機(jī)的心態(tài),但購買規(guī)模一般會(huì)較小。2、項(xiàng)目功能定位。

獨(dú)立自營(yíng)式商鋪

3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位。

中環(huán)千色廣場(chǎng)

(引導(dǎo)客戶將本項(xiàng)目看作中環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)目的一個(gè)延續(xù),做一回市場(chǎng)的跟隨者)理由:

本項(xiàng)目在上市階段最大機(jī)會(huì)來自中環(huán)廣場(chǎng),面對(duì)該項(xiàng)目巨大的體量、較高的推廣費(fèi)用,建議本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上盡可能與中環(huán)廣場(chǎng)掛釣,既可形成集約力量,提升消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目整體的信心,又可提升中環(huán)百貨的品牌影響力。

4、項(xiàng)目面積定位。

(1)、分割原則:以“Y”字型和“人”字型劃分,這種方式是一種科學(xué)的劃分方式,優(yōu)點(diǎn)是通道少且商場(chǎng)中死角鋪位較少。(2)、面積區(qū)間。

1層:考慮整體經(jīng)營(yíng)布局,主要分割以沿街兩個(gè)較大門面及沿內(nèi)墻部分獨(dú)立商鋪,

中間為開放式經(jīng)營(yíng)部分。

2層:考慮經(jīng)營(yíng)檔次及使用功能,實(shí)用面積在60100平方米左右,建筑面積在

100200平方米左右(以商鋪的得房率50%計(jì)算)。

3-4層:考慮經(jīng)營(yíng)檔次及使用功能,實(shí)用面積在1530平方米左右,建筑面積在

3060平方米左右(以商鋪的得房率50%計(jì)算),三層比四層稍微寬敞一些。(3)、面積劃分:走道寬度。

A:一二層主走道寬度為57米,副走道寬度為34米。B:三四層主走道寬度為34米,副走道寬度為2.53米。面寬與縱深。

縱深為面寬的23倍,不可超出3倍縱深。劃分分布原則。

在較好的位置主走道、靠扶梯、轉(zhuǎn)角的位置面積可稍大,在周邊相對(duì)較差的位置面積稍小一點(diǎn)。具體劃分在保持此建議之原則的基礎(chǔ)上視具體情況靈活調(diào)整。5、項(xiàng)目租價(jià)定位。

本項(xiàng)目的租價(jià)制定應(yīng)從市場(chǎng)現(xiàn)狀、未來市場(chǎng)走勢(shì)及項(xiàng)目自身?xiàng)l件來分析。(1)、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的情報(bào),作出如下分析及定位。

本項(xiàng)目推出的鋪位,前兩年的租金,可根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)預(yù)留一定的發(fā)展價(jià)位空間。根據(jù)租期及付款范式提出系統(tǒng)優(yōu)惠政策,最大程度的吸納資金。6、項(xiàng)目業(yè)態(tài)五種組合方式(1)、都市時(shí)尚服飾主題商場(chǎng)

1層流行時(shí)裝、各地風(fēng)尚服飾品和精品禮品2層女性正裝、休閑裝、內(nèi)衣、時(shí)尚彩妝區(qū),3、4層運(yùn)動(dòng)服飾、男士專場(chǎng)

注:也可將四樓作為中環(huán)百貨及億禾部分精品的折扣商場(chǎng)。

(2)、服飾化妝品專業(yè)商場(chǎng)

1層流行時(shí)裝、各地風(fēng)尚服飾品和精品禮品2層女性正裝、休閑裝、內(nèi)衣,3層中、高檔品牌化妝品店內(nèi)店

4層日用化妝品、美容美發(fā)用品器械、設(shè)備批發(fā)

注:針對(duì)陜西省美容化妝品專業(yè)商場(chǎng)狀況和消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研分析。(3)、美容化妝品專業(yè)商場(chǎng)

1層中、高檔品牌化妝品店內(nèi)店2層日用化妝品3層美容美發(fā)用品4層美容美發(fā)器械、設(shè)備商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)及品種分類

1、一層、二層:化妝品連鎖店、日化用品化妝品零售區(qū)主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類別有:

品牌化妝品連鎖:國(guó)內(nèi)外知名品牌如雅芳、玉蘭油、SK-Ⅱ、C&K、小護(hù)士、美寶蓮等

專業(yè)護(hù)膚彩妝系列、美容護(hù)膚品系列等

潔膚類化妝品:洗面奶、潔面奶、潔面水、潔面露、潔面霜、面膜、香波、磨面膏、洗

手液、洗發(fā)膏、花露水、爽身粉、去痱水、足粉、古龍水、潔面嗜嘔、卸妝水等。

護(hù)膚類化妝品:雪花膏、冷霜、營(yíng)養(yǎng)霜、奶液、蜜、香脂、防裂油、精華素、美白露、

防曬霜、防曬水、眼角霜、凡士林、防曬油、緊肛水、收斂水、保濕露等。

治療類化妝品:去斑霜粉刺露(液、霜)、抑汗霜(液、粉)、祛臭粉(霜、液)等。粉飾類化妝品:粉底霜、粉底液、粉條、粉餅、蜜粉、胭脂、眼影粉、睫毛盲、眼線液、

唇膏、眉筆、指甲油等。

日常洗滌衛(wèi)生用品:洗衣粉,衣領(lǐng)凈、洗發(fā)水、護(hù)發(fā)水、肥皂、香皂、沐浴露、洗手液、

牙膏、殺蟲(驅(qū)蟲)九劑、芳香(清新)劑、餐具洗滌劑、消毒水、鞋油、女性專用清潔用品等。

同時(shí),在一樓設(shè)置以下幾種配套設(shè)施:銀行或自助銀行(1家)20平方米左右;貨物托運(yùn)站(12家)10平方米;

2、三層、四層:日化用品、化妝品批發(fā)中心及美容美發(fā)用品區(qū)

美容美發(fā)用品區(qū)(主要針對(duì)專業(yè)用戶)主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類別有:

品牌美容美發(fā)用品:C&K專業(yè)護(hù)膚系列、科研、秀紀(jì)、唐紀(jì)、柏紀(jì)蕾迪、匯天秀、雅格

麗白、卡蘇娜、露絲等專業(yè)美容美發(fā)品牌產(chǎn)品;

美容護(hù)膚品:美白系列抗皺系列祛痘系列保濕護(hù)理系列、眼部護(hù)理系列、豐胸系列。

美發(fā)用品:洗發(fā)類、染發(fā)類、燙發(fā)類、直發(fā)類、卷發(fā)類、護(hù)發(fā)油、嗜哩水、營(yíng)養(yǎng)油、

倒膜精華素等。

美容儀器:激光治療儀、皮膚毛發(fā)檢測(cè)儀,皮膚水分測(cè)試儀,超聲波按摩儀、激光美

容機(jī),便攜式激光沈眉機(jī),激光脫毛機(jī),光子嫩膚,光子脫毛儀、美體藥浴機(jī)、美容噴霧機(jī)、關(guān)甲用紫外線烤燈、脂肪測(cè)試儀、超聲波美容儀、皮膚彈性測(cè)試儀等。

工具設(shè)備:按摩床、技摩椅、沖水位、洗頭椅、熱水器、蒸汽機(jī)、紅外線機(jī)、吹風(fēng)機(jī)、

推剪、夾子,直離子夾、磁性離子央、鏡子、椅子、美發(fā)美容床罩、工衣、客衣、圍巾、毛巾、美發(fā)美容專用工具袋,高級(jí)美容面罩、膠罩等。

香料香精:植物精油、留香劑、無火香董、香花料、香熏精油,香木珠、香囂燈、香

董氧吧等。

注:針對(duì)陜西省消費(fèi)者購物消費(fèi)心理和習(xí)慣進(jìn)行調(diào)研分析。

(4)、名品折扣商城

名品折扣店主要是通過對(duì)大型折扣專營(yíng)商場(chǎng)的招商,基本上是由一家專業(yè)的大型折扣店商業(yè)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。如是招小商家或品牌商家自主經(jīng)營(yíng),則考慮如下業(yè)種規(guī)劃。

1層珠寶、香水、品牌服裝折扣店2層品牌皮具、鞋帽折扣店

3層品牌箱包、家居飾品、精品禮品折扣店4層品牌電器、家具折扣店

注:針對(duì)陜西省消費(fèi)者購物消費(fèi)心理和習(xí)慣進(jìn)行調(diào)研分析。(5)、美容化妝品專業(yè)商場(chǎng)+西北最大的女性飾品零售商場(chǎng)

1、2層為美容化妝品專業(yè)商場(chǎng)3、4層為西北最大的女性飾品零售商場(chǎng)

經(jīng)營(yíng)品種

以女性為主要消費(fèi)對(duì)象的頭飾、鏈墜飾、服飾、證章、手機(jī)飾品等各類男女裝飾

用品

經(jīng)營(yíng)方式

以零售、一二級(jí)飾品批發(fā)為主,兼有部分品牌飾品廠家展貿(mào)

經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次

以中高檔品牌飾品為主,兼營(yíng)一些便于批發(fā)的中低檔飾品女性飾品批發(fā)區(qū)主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品頭(發(fā))飾類:發(fā)夾、發(fā)圈、發(fā)束、人造(布類、皮類、紙類)裝飾絲花、頭巾、皇冠、

頭圈、三角巾、發(fā)帶、發(fā)卡、假發(fā)、發(fā)花、發(fā)爪、發(fā)釵、發(fā)梳、發(fā)束。

鏈(墜)飾類:項(xiàng)鏈、耳環(huán)、戒指、手鏈、腳鏈、袋鏈、服裝飾品鏈、吊牌鏈、燈飾鏈、

吊墜、手鐲、手環(huán)、腰鏈。

服飾類:胸花、內(nèi)扣、紐扣、鞋扣、領(lǐng)帶夾、皮帶頭、皮帶扣、鞋花、腰帶、鞋飾品、披肩。

證章類:金屬證章、鑰匙吊牌、佛牌、生肖章、星座牌。

手機(jī)飾品類:手機(jī)飾物、手機(jī)座、手機(jī)吊帶、手機(jī)吊墜、來電閃、手機(jī)殼。其他:相框、無鉛珍珠、彩虹珍珠、烤漆珠、貝殼珠、裝飾包、相架、鑰匙扣、卡通

杯、杯墊、水壺扣、竹藤編織品、PVC制品、太陽鏡、化妝袋、化妝鏡、手腕綁帶,彈簧表帶、裝飾表帶。

四、其他專業(yè)業(yè)態(tài)定位可行性分析(化妝品、飾品)1、化妝品產(chǎn)業(yè)層經(jīng)營(yíng)定位可行性分析(1)、國(guó)內(nèi)及西安化妝品產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛

據(jù)中國(guó)香料香精化妝品工業(yè)協(xié)會(huì)公布的201*年行業(yè)數(shù)據(jù)顯示,在過去的一年里,中國(guó)的化妝品銷售收入達(dá)到460億元人民幣。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)已達(dá)2500家,品種3萬余種,市場(chǎng)總額居亞洲第二位。而1990年全國(guó)化妝品工業(yè)生產(chǎn)總值僅為40億元,l0年間,工業(yè)總產(chǎn)值翻了10多倍,其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的年增長(zhǎng)速度(參見圖1)。

圖1:我國(guó)化妝品工業(yè)年銷售額

到目前為止,我國(guó)年銷售額在億元以上的化妝品工業(yè)企業(yè)有50余家,其中5億元以上的有12家,如廣州寶潔、安利、雅芳,西安奧妮、北京三露、上海家化、強(qiáng)生、花王、利華等企業(yè),在我國(guó)化妝品市場(chǎng)上占有相當(dāng)大的份額。

近年來,西安的日化化妝品企業(yè)數(shù)量也在不斷增加,根據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)的有關(guān)資料,

現(xiàn)在西安擁有正規(guī)化妝品生產(chǎn)許可的企業(yè)有多家,而日化或與其相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)近200家,處于西北地區(qū)日化及化妝品生產(chǎn)的領(lǐng)先地位。(2)、化妝品消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大

目前化妝品已成為國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展最猛、增幅最大、沖擊力最強(qiáng)的商品。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè),到201*年我國(guó)化妝品市場(chǎng)銷售總額將達(dá)到800億元,年遞增13%左右。

另據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì),西安市有工商登記牌照的美容美發(fā)化妝品代理經(jīng)銷企業(yè)約翰201*多家,擁有衛(wèi)生許可和登記注冊(cè)的美容美發(fā)機(jī)構(gòu)達(dá)3000多家。

201*年西安城區(qū)婦女化妝品消費(fèi)量有億多元,農(nóng)村婦女化妝品消費(fèi)總量約為億多元,整個(gè)化產(chǎn)妝品市場(chǎng)總量為億多元。全市主城區(qū)家美容美發(fā)店用品支出年消費(fèi)總量超過萬元。隨著人們收入水平的提高,對(duì)化妝品美容美發(fā)用品的需求也將越來越大。

從消費(fèi)心理和習(xí)慣上化妝品市場(chǎng)也有有市場(chǎng)潛力可供挖掘。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,美女經(jīng)濟(jì)的作用越來越突顯,在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中,無論是工作、婚姻,容貌的好壞對(duì)女性是否能適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)至關(guān)重要,現(xiàn)在女性特別是城市女性對(duì)“美”不光是心理的追求的需要,也是社會(huì)壓力帶來的無可奈何的適應(yīng)。特別是201*年,是美女經(jīng)濟(jì)的一個(gè)拐點(diǎn),從模特選美、各城市市花選美、中華小姐選美和世界小姐選美,中國(guó)的選美高潮不斷迭起,這種現(xiàn)象為女性追求美的需求更推波逐瀾,從而導(dǎo)致化妝品市場(chǎng)需求越來越巨大。

(3)、西安市化妝品市場(chǎng)現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模小、分布散

西安化妝品零售市場(chǎng):

西安化妝品的零售市場(chǎng)主要集中在大型商場(chǎng)、超市,各種市場(chǎng)中。雖然化妝品在各商場(chǎng)、超市均是不可或缺的但由于面積有限大都集中于品牌產(chǎn)品和護(hù)膚產(chǎn)品,而其它品牌特別是各種彩妝系列相對(duì)較少。相反各種零售市場(chǎng)由于品種雜、魚龍混雜而導(dǎo)致信任危機(jī)。美麗是臉面上的事,大多數(shù)女性對(duì)化妝品的購買相當(dāng)謹(jǐn)慎,因此大量的質(zhì)量?jī)?yōu)、品種多、價(jià)格合適的護(hù)膚品、彩妝產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)不僅僅是市場(chǎng)也是消費(fèi)者的強(qiáng)烈需求和呼喚。

西安化妝品批發(fā)市場(chǎng):

西安市現(xiàn)有日化化妝品批發(fā)主要集中在輕工、康復(fù)路、豐慶路等幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)?祻(fù)路化妝品批發(fā)市場(chǎng)主要集中在丹尼爾商城一層,共60家左右,批發(fā)價(jià)基本上在2

元30元,均是無品牌知名度的產(chǎn)品,多直接從廣州進(jìn)貨,主要目標(biāo)客群是小型的日化商店、周邊區(qū)、縣。前臺(tái)的租金、管理費(fèi)一年約15萬,后臺(tái)約10萬。輕工有20家左右,主要是洗滌用品,月租金、管理費(fèi)約4000元。在這些市場(chǎng)中,日化市場(chǎng)所占比例小,規(guī)模小,經(jīng)營(yíng)商戶分散。經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次低,常有假冒偽劣商品充斥其中,在04年4月,市工商曾對(duì)康復(fù)路市場(chǎng)15家化妝品批發(fā)點(diǎn)進(jìn)行檢查,其中有11家存在違規(guī)產(chǎn)品,無論是對(duì)市場(chǎng)內(nèi)守法經(jīng)營(yíng)戶還是整個(gè)市場(chǎng)的形象都是非常消極的影響。

西安的美容美發(fā)批發(fā)用品市場(chǎng):

主要集中在尚德路,是西安市現(xiàn)有較為集中的專業(yè)化美容美發(fā)用品市場(chǎng),路的兩旁散步著約有7080多家經(jīng)營(yíng)戶,但由于該市場(chǎng)周邊都是民房,而經(jīng)營(yíng)戶本身也是租用這些民房,因此檔次低、規(guī)模小,已不適應(yīng)近幾年西安美容美發(fā)業(yè)的發(fā)展。該市場(chǎng)月租金約120平方米/月。

(4)、化妝品經(jīng)營(yíng)定位的SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析(Strength)大規(guī)模與健全的配套設(shè)施

據(jù)調(diào)查顯示,目前西安市的日化、化妝品、美容美發(fā)用品市場(chǎng)分別分布在尚德路、輕工、康復(fù)路等地,這些市場(chǎng)規(guī)模都比較小,配套差,檔次低,經(jīng)營(yíng)環(huán)境差,而本項(xiàng)目商場(chǎng)完全按照現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施要求進(jìn)行設(shè)計(jì)與裝修,功能齊全,配套設(shè)施完善,有利于提升經(jīng)營(yíng)商戶產(chǎn)品及企業(yè)形象。

西北首家女性化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)

由于氣候干燥,西北地區(qū)化妝品的消費(fèi)潛力巨大,但縱觀整個(gè)西北市場(chǎng),現(xiàn)階段所有的化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品只屬于補(bǔ)充、從屬地位,還沒有一個(gè)中高檔次有品牌知名度的女性化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng),形成巨大的市場(chǎng)空白。優(yōu)處西北最旺商圈

本案位于西安市西大街南中段,西大街、鐘樓、鼓樓、中環(huán)廣場(chǎng)、百盛組成西北最大商業(yè)中心,周邊繁華的商業(yè)環(huán)境為本項(xiàng)目提供了眾星拱月式的氛圍,為本項(xiàng)目積聚了大量的人氣。帶來每天數(shù)以萬計(jì)的有效購物人群,。劣勢(shì)分析(Weaken)

目前人氣還不足機(jī)會(huì)分析(opportunity)

國(guó)內(nèi)外化妝品及美容美發(fā)用品企業(yè)紛紛登陸西安市場(chǎng)

雖然西安居民的平均可支配收入水平在全國(guó)處于中等水平,但西安的化妝品、美容美發(fā)用品的消費(fèi)水平卻不輸于其他大中城市。國(guó)內(nèi)外化妝品及容美發(fā)用品企業(yè)都非常重視西安市場(chǎng)的開發(fā),在中大國(guó)際、世紀(jì)金花、開元商城、民生百貨匯集了眾多國(guó)內(nèi)外美容化妝用品了諸如美國(guó)雅芳、日本資生堂、意大利優(yōu)尚、羽西、小護(hù)士、雅情等數(shù)十種知名品牌。現(xiàn)在還不斷有新的美容美發(fā)用品品牌進(jìn)入西安,這將為商場(chǎng)的招商工作帶來比較大的機(jī)會(huì)。

西安有數(shù)量較大的美容美發(fā)、化妝品經(jīng)銷企業(yè)

根據(jù)陜西省美容協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),西安中型美容美發(fā)用品、化妝品經(jīng)銷代理企業(yè)約201*家左右,其中大部分還沒有自己的門店,如果租金、地點(diǎn)、商場(chǎng)管理配套合適的話,將是一個(gè)比較大的招商目標(biāo)群體。此外,西安市注冊(cè)登記的正規(guī)的美容院約有3000家左右,他們部分是是租用商場(chǎng)、門面房費(fèi)用高,部分是在社區(qū)單元房?jī)?nèi),由于位置偏僻而客源不多,這也是本項(xiàng)目需重點(diǎn)關(guān)注的招商目標(biāo)群體。中環(huán)廣場(chǎng)帶來的大商圈效應(yīng)

在中環(huán)廣場(chǎng)上市帶動(dòng)市場(chǎng)后適時(shí)跟進(jìn),將是本項(xiàng)目銷售成功的絕佳時(shí)機(jī)。威脅分析(Threat)

據(jù)前期的初步地塊調(diào)研,在尚德路周邊已有四層商場(chǎng)規(guī)劃為美容美發(fā)專業(yè)市場(chǎng),該項(xiàng)目的上市及推廣將對(duì)本案產(chǎn)生沖擊。2、女性飾品市場(chǎng)定位可行性分析(1)、我國(guó)飾品行業(yè)發(fā)展迅速

近10年來,中國(guó)的飾品行業(yè)呈現(xiàn)迅速上升發(fā)展的趨勢(shì),已形成以義烏、廣東、青島為基地的三足鼎立的格局。其中青島主要是韓國(guó)企業(yè)投資辦廠,廣東主要是臺(tái)灣企業(yè)投資,而義烏的飾品企業(yè)主要是當(dāng)?shù)厝送顿Y。據(jù)估計(jì),現(xiàn)在全國(guó)飾品行業(yè)的廠商約4000家左右,從業(yè)人員約十幾萬人,年產(chǎn)值達(dá)100多億人民幣,產(chǎn)品已遠(yuǎn)銷近百個(gè)國(guó)家和地區(qū);國(guó)內(nèi)飾品市場(chǎng)的產(chǎn)銷也呈不斷升溫之勢(shì),一批規(guī);、品牌化、國(guó)際化的知名飾品企業(yè)正在倔起,一批知名品牌和知名企業(yè)家正在成長(zhǎng),飾品行業(yè)已成為朝陽產(chǎn)業(yè),充滿勃勃生機(jī),具有廣闊的市場(chǎng)前景。

世界飾品行業(yè)的中心在上世紀(jì)80年代初轉(zhuǎn)移到臺(tái)灣,飾品行業(yè)是典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),出于臺(tái)灣島內(nèi)的資源和勞動(dòng)力等因素的限制,飾品行業(yè)在臺(tái)灣興盛了10年左右后,轉(zhuǎn)移到了韓國(guó)。隨著韓國(guó)人力成本的增加及該國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,近年來,韓國(guó)的飾品生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)快速向我國(guó)轉(zhuǎn)移。而近幾年我國(guó)飾品企業(yè)的迅速發(fā)展,又加

快了這一變化趨勢(shì),我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)成為世界飾品生產(chǎn)大國(guó)。在不久的將來將成為世界飾品的生產(chǎn)中心。

(2)、飾品消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民的收入水平增加,人們的生活質(zhì)量和品味也不斷提高,追求美和時(shí)尚成為人們特別是年輕人的生活要素,而寓美與時(shí)尚于一體的飾品成為年輕消費(fèi)者,特別是女性消費(fèi)者的至愛,對(duì)各種飾品的消費(fèi)需求也不斷增大。隨著中國(guó)加入WTO,進(jìn)出口關(guān)稅的不斷下調(diào),我國(guó)已經(jīng)成為世界上少數(shù)幾個(gè)珠寶、飾品消費(fèi)額超過百億美元的國(guó)家之一。但是與國(guó)外市場(chǎng)相比,我國(guó)女性飾品市場(chǎng)人均占有率不足5%,而在日本為98.2%,韓國(guó)為68%,新加坡48%,馬來西亞47%。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì),至201*年,中國(guó)女性飾品占有率將增至55%以上。西安市轄區(qū)總?cè)丝跒?097力人,其中女性人口占48.07%,為1485.50萬人,以飾品市場(chǎng)50%的占有率計(jì)算,女性飾品消費(fèi)人口也高達(dá)700多萬人,以每人年飾品消費(fèi)額100元計(jì),西安女性飾品的總年消費(fèi)額就高達(dá)5億多元,這還不包括男性飾品消費(fèi)市場(chǎng)。(3)、現(xiàn)有飾品批發(fā)零售市場(chǎng)有規(guī)模小、分布散

在西安,現(xiàn)有女性飾品的批發(fā)市場(chǎng)主要集中在輕工、康復(fù)路、兩地,但同化妝品一樣,飾品在這兩個(gè)市場(chǎng)內(nèi)也屬于從屬地位,規(guī)模很小,經(jīng)營(yíng)商戶不多,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和檔次也不齊全,導(dǎo)致許多的零售經(jīng)營(yíng)戶,在組織貨源時(shí)都覺得相對(duì)困難,有的甚至不得不到義烏和廣州市場(chǎng)區(qū)進(jìn)貨。他們都強(qiáng)烈希望西安有一個(gè)集中、上規(guī)模、品種齊全的批發(fā)采購市場(chǎng)。

而西安市場(chǎng)女性飾品的零售情況存在很多問題,數(shù)量多、分布散、規(guī)模小的情況同樣存在,僅在小寨、鐘樓兩大商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)女性飾品的零售商戶就有近百家,但都分散在各個(gè)商場(chǎng)、市場(chǎng)中,沒有形成氣候。且由于規(guī)模小,導(dǎo)致大量貨品無法上柜,只能觀看產(chǎn)品畫冊(cè)。

(4)、本項(xiàng)目3、4樓女性飾品專業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的SWOT分析

優(yōu)勢(shì)分析(Strength)

西安第一個(gè)集中大規(guī)模的女性飾品專業(yè)零售、批發(fā)市場(chǎng)

女性飾品在西安還沒有集中大規(guī)模的零售批發(fā)市場(chǎng)。而本項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn),本項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)后,總營(yíng)業(yè)面積達(dá)2500,按現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施要求進(jìn)行高標(biāo)難的裝修與配套,突出女性飾品時(shí)尚與美的概念,改變西安現(xiàn)有飾品市場(chǎng)格局。市場(chǎng)建成后將成為立足西安,輻射西北的規(guī)模最大的女性飾品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

與本項(xiàng)目一至二樓美容美發(fā)市場(chǎng)的女性經(jīng)營(yíng)主題相互呼應(yīng)

本項(xiàng)目并不是一個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的女性飾品市場(chǎng),在本項(xiàng)目13樓經(jīng)營(yíng)化妝品、美容美發(fā)用品,其經(jīng)營(yíng)主題與女性飾品相輔相成,都表達(dá)了當(dāng)代女性對(duì)美與時(shí)尚的追求,雖然經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品在形態(tài)上有差別,但其中暗含的女性消費(fèi)主題是相通的,樓上樓下經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品必將起到相互促進(jìn)、共聚人氣,提升商場(chǎng)品牌知名度的作用。所在地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

有每天以萬計(jì)的有效購物人群,成熟完善的商業(yè)配套。

劣勢(shì)分析(weakness)

飾品市場(chǎng)位于本項(xiàng)目的高樓層

本飾品市場(chǎng)規(guī)劃在項(xiàng)目裙樓的三、四層,樓層較高,經(jīng)營(yíng)者和采購客戶的可達(dá)性、便捷程度都稍差,如果貨梯、客梯、扶梯數(shù)量以及水平交通布置不當(dāng)就會(huì)影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和氣氛,對(duì)本項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)都帶來較大困難。

機(jī)會(huì)分析(opportunity)

女性飾品的零售市場(chǎng)不斷擴(kuò)大

西安是緊排于北京、上海之后的全國(guó)第三座大學(xué)之城。全市各大學(xué)、?茖W(xué)院的學(xué)生近二十萬,這些處于1822歲的年青人是飾品市場(chǎng)最大的消費(fèi)群。縱觀整個(gè)亞洲,以年青人為消費(fèi)時(shí)尚中心的潮流愈演愈列,東京、香港、上海緊接著帶動(dòng)這種時(shí)尚風(fēng)刮入內(nèi)地,這從近兩年職業(yè)裝沒落,流行的以可愛為主題帶蕾絲花邊的休閑服裝款式就可以看出。西安也同樣如此,而且由于學(xué)生數(shù)量眾多這種風(fēng)尚也猶甚,年青人對(duì)個(gè)性飾品的鐘愛帶動(dòng)其他消費(fèi)人群的關(guān)注,個(gè)性飾品消費(fèi)已成為時(shí)尚,這些現(xiàn)象必將擴(kuò)大女性飾品的零售規(guī)模。同時(shí),在一些大型商場(chǎng)、超市,現(xiàn)在也越來越重視女性飾品消費(fèi)市場(chǎng),紛紛在自己門店的顯著位置開設(shè)飾品專柜了。女性飾品零售市場(chǎng)的擴(kuò)大,必將對(duì)飾品批發(fā)市場(chǎng)形成有力的消費(fèi)支撐。五、招商平面圖分割1、分割原則

通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空間,為鋪位

今后升值奠定硬件基礎(chǔ),也為銷售創(chuàng)造了有利條件。合理設(shè)置單鋪徑深、面寬比例。

以墻、柱為基準(zhǔn),以主通道為人流導(dǎo)向,合理設(shè)置通道走向與寬度。保持商場(chǎng)的

通暢與美化商場(chǎng)整體布局。

充分兼顧銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系,鋪位分割做到可分可合“分小易售,合大好用”。2、商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃與裝修標(biāo)準(zhǔn)建議(1)、商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議布局規(guī)劃及過道建議

商場(chǎng)格局設(shè)計(jì):獨(dú)立收銀、商場(chǎng)商鋪采用全封閉式獨(dú)立鋪位。

過道設(shè)計(jì):商場(chǎng)布局且緊湊,過道適當(dāng),不宜過寬,否則不易積聚人氣,但也不宜過窄,降低商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次。商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議

背景音樂:悠揚(yáng)的背景音樂系統(tǒng),不僅僅可以舒散客戶的神經(jīng),增強(qiáng)購買欲望,也可

以直接提升商場(chǎng)及產(chǎn)品的形象。樂曲以輕快、活潑的輕音樂為主,也可適當(dāng)播放舒緩流行音樂。

商場(chǎng)內(nèi)部色調(diào):采用通透的玻璃隔斷,色彩簡(jiǎn)單明快,讓人感覺視覺空間開闊。公共通

道每隔數(shù)米,即懸掛小型吊旗,吊旗分藍(lán)、白色為主,宣揚(yáng)出化妝品的純潔之感。

VI導(dǎo)示系統(tǒng):作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理成熟的一個(gè)重要標(biāo)志,體現(xiàn)了商場(chǎng)對(duì)

經(jīng)營(yíng)者,對(duì)顧客人性化的關(guān)懷;A(chǔ)VI系統(tǒng)包括每層功能分區(qū)牌、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。

休閑設(shè)施:于電梯附近、休閑廣場(chǎng)或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅,供購物者休息之

用。

(2)、商場(chǎng)內(nèi)部公共部分裝修地面:

全部地面建議用高級(jí)米白色的防滑瓷磚,過道與鋪位間用10公分寬黑色長(zhǎng)條瓷磚分隔線區(qū)分。

天花:

整個(gè)商場(chǎng)天花統(tǒng)一噴白,統(tǒng)一吊頂。其中,公共通道部分采用藍(lán)色網(wǎng)格狀柵欄吊頂,照明用白熾燈管。柜臺(tái)及鋪位區(qū)用白色防火型扣板吊頂,照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。

墻面:ICI乳膠漆刷白。

柱子:公共部分的柱子用鋁塑板包裝,并留有電源接頭和廣告燈箱位。(3)、商場(chǎng)內(nèi)部公共部分裝修商場(chǎng)鋪位裝修一樓鋪位裝修方式

商鋪臨過道部分采用大白玻隔斷,不銹鋼無框門,廣告位置桅板均采用金屬復(fù)合裝飾材料,鋪位間隔墻采用輕質(zhì)防火材料(或輕鋼龍骨石膏板),面飾專用乳膠漆。隔斷距離天花約3050厘米,中間用防盜柵欄間隔(也可不用防盜柵欄式間隔,但在鋪位頂端設(shè)鐵絲網(wǎng)封閉防盜)

二、三、四樓鋪位裝修方式

商場(chǎng)內(nèi)靠墻鋪位及中間鋪位均采用封閉式格局,商鋪臨過道及相鄰鋪位隔斷均選用12mm玻璃隔斷,隔斷距離天花約3050厘米,中間用防盜柵欄間隔(也可不用防盜柵欄式間隔,但在鋪位頂端設(shè)鐵絲網(wǎng)封閉防盜),以保證消防噴淋。廣告位置楣板均采用金屬復(fù)合裝飾材料電話線鋪設(shè):

建議每間鋪位鋪設(shè)一條電話線。電費(fèi)計(jì)。

每戶均設(shè)置獨(dú)立電表、漏電保護(hù)開關(guān)及空氣短路開關(guān),電費(fèi)按月實(shí)際讀數(shù)計(jì)算。消防系統(tǒng):

設(shè)置24小時(shí)閉路電視監(jiān)控、防火卷閘、自動(dòng)消防噴淋、消防栓、煙感報(bào)警。衛(wèi)生間:

地面采用防滑地磚、瓷片到頂,天花吊頂,配高級(jí)豪華型潔具。保安:

24小時(shí)閉路電視監(jiān)控、24小時(shí)保安巡邏。廣播:

中央廣播系統(tǒng)。

六、商場(chǎng)各樓層的租金標(biāo)準(zhǔn)確定

確定商場(chǎng)的租金水平,涉及到商場(chǎng)周邊商業(yè)設(shè)施租金水平、現(xiàn)有同類市場(chǎng)租金水平、業(yè)主的投資回報(bào)等諸多方面的因素,往往對(duì)商場(chǎng)的招商工作起著重要的制約作用。本項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)將從以下幾個(gè)方面來綜合考慮:周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的租金

根據(jù)西安現(xiàn)有同類商場(chǎng)的租金(按規(guī)模、位置、交通、裝修檔次、配套設(shè)施等進(jìn)行修正)

計(jì)算出來的市場(chǎng)租金

按經(jīng)營(yíng)回報(bào)計(jì)算的理論租金

為了使招商工作更順利進(jìn)行,從市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展出發(fā)也要注重從以下四個(gè)方面考慮;

第一條:放水養(yǎng)魚,培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵,需要給商家以信心,畢竟我們是市場(chǎng)的開拓者,有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

第二條:租金偏高,即使可以招滿并開業(yè),但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺,因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下,高租金無疑使商家增加成本、生意難做,這無異于“殺雞取蛋”。第三條:初始租金低一點(diǎn),等商場(chǎng)做旺后,再逐年上漲,經(jīng)營(yíng)者也比較容易接受。七、商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法1、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),在考慮商場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上,采用西安市同一檔次、同樣配套設(shè)施與服務(wù)(主要指采用中央空調(diào)系統(tǒng)、擁有自動(dòng)扶梯、電梯、提供清潔、保安服務(wù))的商場(chǎng)平均水平。2、物業(yè)管理費(fèi)涵蓋的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)費(fèi)電梯、自動(dòng)扶梯運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)費(fèi)公共部分的水、電費(fèi)商場(chǎng)清潔、保安費(fèi)

3、廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取管理辦法

任何一個(gè)商場(chǎng)都有一個(gè)啟動(dòng)、成長(zhǎng)到做旺的過程,在這個(gè)過程中既需要廣大租戶的努力經(jīng)營(yíng),也需要經(jīng)營(yíng)管理公司的大力經(jīng)營(yíng)推廣,而這就需要大量資金的投入。在深圳,一般專業(yè)市場(chǎng),都會(huì)收取510元/平方米月的廣告費(fèi)用,作為商場(chǎng)宣傳推廣基金,但根據(jù)項(xiàng)目組對(duì)西安有關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查,在西安沒有收取廣告費(fèi)的行業(yè)慣例。然而,出于對(duì)商場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)的態(tài)度,同時(shí)也考慮到通過收取適當(dāng)廣告費(fèi)會(huì)給經(jīng)營(yíng)戶建立起商場(chǎng)重視宣傳推廣的印象,對(duì)商場(chǎng)的招商工作未嘗不是一件好事。但從經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本和對(duì)廣告費(fèi)的接受程度考慮,項(xiàng)目組認(rèn)為廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量低一點(diǎn),初期只象征性收取或減免。

廣告費(fèi)應(yīng)隨同管理費(fèi)隨月收取并存入專用帳戶,專款專用,全部用于項(xiàng)目開業(yè)前后的廣告宣傳和推廣工作,其收支狀況應(yīng)定期公布給經(jīng)營(yíng)戶,并公開帳戶,讓每個(gè)經(jīng)營(yíng)者可以隨時(shí)查詢。

八、招商策略

1、招商策略:立足西安、面向全國(guó)

以西安為重點(diǎn),在確保西安地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí),安排出20%的招商力量,對(duì)外地(包括外地國(guó)內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、國(guó)外產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)代理、國(guó)內(nèi)內(nèi)銷分支等)運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下,在保證西安地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí),隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地招商力度。2、招商進(jìn)度中的比例分配

招商的前期階段,招商的比例計(jì)劃為:西安地區(qū)招商占75%左右;外地招商占20%左右;預(yù)留出5%的比例,作為機(jī)動(dòng)或炒作。

其中:根據(jù)招商實(shí)際情況,如果招商出現(xiàn)火爆,可加大預(yù)留部分的比例(例如10%)。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平,在項(xiàng)目只有同期推出的情況下,通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。3、招商付款方式

租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式:

(1)、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5%;第五年租金遞增6%;第六年租金遞增7%;總體租金遞增比例不超過原租金水平的20%。(2)、首期交納5年租金的30%,正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5%;第七年遞增6%;第八年遞增7%;總體遞增比例不超過20%?珊灦ㄗ饧s合同期為10年。

首期就一次性交納5年租金?色@得5.5年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6%;第八年遞增7%,總體遞增比例不超過20%。除享受以上優(yōu)惠政策以外,還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。

(3)、首期交納8年租金的30%,入駐前交齊8年租金全款?色@得10年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。除享受以上優(yōu)惠政策以外,還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。注:以上方式并不是機(jī)械地推出,可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插,也可以在尾鋪招商過程中,對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。4、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由:

考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位,同時(shí)還要兼顧公司的成本回收,并且回收期越短,產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少。上述方案一方面可以起到自然淘汰的目的,同時(shí),根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則,運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠,讓利商戶,做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。

另外,兼顧將來中心商鋪升值,我們可以充分享受到升值的利益,方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。5、經(jīng)濟(jì)分析

(1)、交納(三年)租金經(jīng)濟(jì)分析(理想價(jià)格)根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按12266.74平方米計(jì)算;按照每層出租實(shí)際使用面積計(jì)算;

平均租金價(jià)格按每月每平方米514元人民幣計(jì)算;

每層定價(jià)為:平均租金價(jià)格為:514元//月

樓層租金價(jià)格(元//月)出租面積(套內(nèi))一層二層三層四層總計(jì)650550450350均價(jià)514元3367.653337.383303.712258.0012266.74說明650*3367.65*12*3550*3337.38*12*3450*3303.71*12*3350*2258*12*3共回收三年租金費(fèi)用應(yīng)完成利潤(rùn)額(元)78,803,01066,080,12453,520,10228,450,800226,845,036說明:A、226,845,036元的30%為:68,053,510.8元。

B、綜合管理費(fèi):12266.74*20*12*3=8,832,052.8元。C、保證金(按每商鋪押三個(gè)月租金收取):18,915,313.88元。(2)、交納(三年)租金經(jīng)濟(jì)分析(保守價(jià)格)據(jù)可出租實(shí)際使用面積按12266.74平方米計(jì)算;按照每層出租實(shí)際使用面積計(jì)算;

平均租金價(jià)格按每月每平方米元人民幣計(jì)算;

每層定價(jià)為:平均租金價(jià)格為:364元//月樓層租金價(jià)格(元//月)出租面積(套內(nèi))一層二層三層四層500400300201*367.653337.383303.712258.00說明500*3367.65*12*3400*3337.38*12*3300*3303.71*12*3200*2258*12*3應(yīng)完成利潤(rùn)額(元)60,617,70048,058,27235,680,06816,257,600

總計(jì)均價(jià)364元12266.74共回收三年租金費(fèi)用160,613,640說明:A、160,613,640元的30%為:48,184,092元。

B、綜合管理費(fèi):12266.74*20*12*3=8,832,052.8元。C、保證金(按每商鋪押三個(gè)月租金收取):13,395,280.08元。(3)、交納(五年)租金經(jīng)濟(jì)分析(理想價(jià)格):根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按12266.74萬平方米計(jì)算;按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算;

平均租金價(jià)格按每天每平方米514元人民幣計(jì)算;

每層定價(jià)為:平均租金價(jià)格為:514元//月樓層租金價(jià)格(元//月)出租面積(套內(nèi))一層二層三層四層總計(jì)650550450350均價(jià)514元3367.653337.383303.712258.0012266.74說明650*3367.65*12*5550*3337.38*12*5450*3303.71*12*5350*2258*12*5共回收五年租金費(fèi)用應(yīng)完成利潤(rùn)額(元)131,338,350110,133,54089,200,17047,418,000378,090,060說明:A、378,090,060元的30%為:113,427,018元。

B、綜合管理費(fèi):12266.74*20*12*5=14,720,088元。C、保證金(按每商鋪押三個(gè)月租金收。18,915,313.88元。(4)、交納(五年)租金經(jīng)濟(jì)分析(保守價(jià)格)根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按12266.74平方米計(jì)算;按照每層出租實(shí)際使用面積計(jì)算;

平均租金價(jià)格按每月每平方米364元人民幣計(jì)算;

每層定價(jià)為:平均租金價(jià)格為:364元//月

樓層租金價(jià)格(元//月)出租面積(套內(nèi))說明應(yīng)完成利潤(rùn)額(元)一層二層三層四層總計(jì)500400300200均價(jià)364元3367.653337.383303.712258.0012266.74500*3367.65*12*5400*3337.38*12*5300*3303.71*12*5200*2258*12*5共回收五年租金費(fèi)用101,029,50080,097,12059,466,78027,096,000267,689,400

說明:A、267689400元的30%為:80306820元。

B、綜合管理費(fèi):12266.74*20*12*5=14,720,088元。C、保證金(按每商鋪押三個(gè)月租金收。13,395,280.08元。

九、招商準(zhǔn)備工作:

1.完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的CI設(shè)計(jì)并注冊(cè)。2.注冊(cè)中文及英文的國(guó)內(nèi)域名(.com.cn)及國(guó)際域名(.com)。3.確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。

4.完成設(shè)計(jì)制作百榮世貿(mào)中心招商文告、招商樓書,包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)

圖。

5.完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目效果圖的POP,3D資料光盤。6.完成設(shè)計(jì)制作的主體、各分體剖面模型沙盤。7.制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。8.確定管理公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。

9.各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。10.制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招租規(guī)則。

11.制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。12.根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃(包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、

任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等)。

十、經(jīng)營(yíng)管理公司主要工作職能1、一般性管理職能

(1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理:

一般宜采用管理公約的形式,明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),以此規(guī)范各方的行為,保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序。(2)安全保衛(wèi)管理:

公共商業(yè)樓字面積大、商品多、客流量大,容易發(fā)生安全問題。因此,安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí),要進(jìn)行嚴(yán)格的場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套,要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控

裝置,對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控,為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境,確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。(3)消防管理:

出于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場(chǎng)所,所以消防安全非常重要。管好消防設(shè)備、設(shè)施,組織一支義務(wù)消防隊(duì),制定一套緊急情況下的應(yīng)急措施。(4)設(shè)備管理:

管好機(jī)電設(shè)備,保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行,不然就會(huì)影響顧客購物和商家經(jīng)營(yíng),造成不必要的損失。(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理:

要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔,將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn),時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管,以防偷盜。2、經(jīng)營(yíng)性管理職能(1)商業(yè)形象的宣傳推廣:

商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作,就是要做好商場(chǎng)商業(yè)形象的宣傳推廣,擴(kuò)大商業(yè)設(shè)施的知名度,樹立良好的商業(yè)形象,以吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)重要工作。(2)商場(chǎng)招商管理工作:

商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu),包括業(yè)主、管理者在內(nèi)部主要是通過商業(yè)物業(yè)內(nèi)店鋪的出租而贏利,因而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者一項(xiàng)最重要的工作就是根據(jù)市場(chǎng)的需要確定經(jīng)營(yíng)品種、招商條件、并選擇租賃經(jīng)營(yíng)戶。(3)為經(jīng)營(yíng)者提供商業(yè)機(jī)會(huì)的推廣:

一個(gè)商業(yè)設(shè)施最能吸引經(jīng)營(yíng)者的地方就在于其生意機(jī)會(huì),一個(gè)能提供經(jīng)營(yíng)者更多生意機(jī)會(huì)的商場(chǎng)不但招商順利,而且可以獲得更好的租金收入。3、經(jīng)營(yíng)管理公司基本架構(gòu)

目前,一般獨(dú)立的物業(yè)管理公司多采用直線職能制組織形式。公司設(shè)有辦公室、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部,經(jīng)營(yíng)部等,其主要組織與人員架構(gòu)如下:總經(jīng)理:市場(chǎng)決策者,下設(shè)辦公室、經(jīng)營(yíng)部、物管部、財(cái)務(wù)部等。辦公室:協(xié)助總經(jīng)理工作、內(nèi)外交流工作,其他部門工作的監(jiān)管等經(jīng)營(yíng)部:

市場(chǎng)總監(jiān)一名:負(fù)責(zé)市場(chǎng)的日常經(jīng)營(yíng)管理及經(jīng)營(yíng)推廣策劃與實(shí)施;物業(yè)租賃若干名:負(fù)責(zé)市場(chǎng)空置鋪位租賃;

市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)推廣若干名:負(fù)責(zé)市場(chǎng)的各項(xiàng)推廣活動(dòng)的策劃、實(shí)施;市場(chǎng)管理員若干名:負(fù)責(zé)市場(chǎng)的商戶溝通與日常經(jīng)營(yíng)管理。

物業(yè)管理部:下設(shè)土建、水電、保安隊(duì)、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)分部及相關(guān)人員若干。

強(qiáng)聲置地201*.7.14

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