高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)

高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)1

高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)

一、什么是高爾夫地產(chǎn)？.......................................................................................................1二、高爾夫地產(chǎn)的分類...........................................................................................................1三、國內(nèi)高爾夫地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀...............................................................................................2四、高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中的七大關(guān)系.......................................................................................2

1、項目整體發(fā)展格局中高爾夫與房地產(chǎn)的策略關(guān)系.................................................32、高爾夫綜合資源與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系.............................................................33、高爾夫球場客戶資源細(xì)分與房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分之間的關(guān)系.....................................34、高爾夫球場開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)時序之間的關(guān)系.....................................................35、高爾夫球場與住宅的空間布局關(guān)系.........................................................................46、高爾夫球場經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的盈利關(guān)系.................................................................47、高爾夫球場及地產(chǎn)開發(fā)的主體關(guān)系.........................................................................4五、高爾夫綜合性資源的“五大要素”...................................................................................5

1、高爾夫景觀資源.........................................................................................................52、高爾夫商務(wù)資源.........................................................................................................53、高爾夫社區(qū)資源.........................................................................................................64、高爾夫心理資源.........................................................................................................65、高爾夫客戶資源.........................................................................................................6

一、什么是高爾夫地產(chǎn)？

高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運動延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點是高爾夫球場建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用。高爾夫運動天生就是和高檔物業(yè)密不可分，兩者開發(fā)經(jīng)營的共同性都體現(xiàn)出最舒適、最休閑的生活方式。

二、高爾夫地產(chǎn)的分類

從不同角度可以對高爾夫地產(chǎn)進行不同的分類。

按照物業(yè)用地性質(zhì)，可分為高爾夫住宅地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)和高爾夫商業(yè)地產(chǎn)(高爾夫酒店等)；高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)2

按照項目的使用性質(zhì)，可分為以商務(wù)及度假為目的的高爾夫度假地產(chǎn)(高爾夫酒店、高爾夫度假村等)和以常住為目的的高爾夫常住地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)；

三、國內(nèi)高爾夫地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

自從1984年中國大陸第一個高爾夫球場(中山溫泉高爾夫球場)建成以來，高爾夫球場在中國開始大量建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，目前我國的高爾夫球場(包括在建而沒有完工的球場)已達到200多個，另有調(diào)查報告認(rèn)為我國已建和在建的高爾夫球場數(shù)量在500～1000個之間。廣東現(xiàn)有高爾夫球場約70個，其中51個位于珠三角城市，而大部分高爾夫球場開發(fā)都是與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動發(fā)展的。

促成高爾夫球場與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的原因，除了社會經(jīng)濟發(fā)展和高爾夫運動推廣產(chǎn)生的推動力外，最主要的還是消費者對高爾夫高尚住宅在自然景觀和人文環(huán)境上的熱烈追求，以及與高爾夫關(guān)聯(lián)的相關(guān)物業(yè)開發(fā)帶來的巨大經(jīng)濟收益對投資開發(fā)者的利益驅(qū)動。最突出的案例為深圳觀瀾湖高爾夫球場推動觀瀾湖土地價值從201*年的800元/平方米的基準(zhǔn)地價上升到201*年的2600元/平方米，并吸引了包括中航地產(chǎn)、城建地產(chǎn)、和黃地產(chǎn)在內(nèi)的多家知名發(fā)展商參與該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，帶動了觀瀾湖區(qū)域的整體發(fā)展。

四、高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中的七大關(guān)系

高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)不是簡單的“高爾夫球場＋房地產(chǎn)”的形式，兩者并非割裂存在，而是相輔相成，具有緊密的關(guān)系。高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進達致整體開發(fā)共贏的效果。

在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中要重點明確以下七大關(guān)系。高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)3

1、項目整體發(fā)展格局中高爾夫與房地產(chǎn)的策略關(guān)系

高爾夫球場與房地產(chǎn)開發(fā)在項目整體開發(fā)策略中地位孰輕孰重？是以球場為項目開發(fā)的核心還是以房地產(chǎn)作為項目開發(fā)的核心？對以上問題的回答都將影響著房地產(chǎn)的開發(fā)方向和定位。

2、高爾夫綜合資源與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系

經(jīng)驗表明，我國高爾夫球場周圍的房地產(chǎn)單價比一般樓盤高17%以上，在國外更高達30%以上。除了高爾夫景觀資源對住宅價格的帶動之外，高爾夫綜合資源(如社區(qū)資源、配套資源、心理資源、客戶資源等)對物業(yè)增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正處理好高爾夫綜合資源利用與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系將是高爾夫地產(chǎn)研究中的重點。

3、高爾夫球場客戶資源細(xì)分與房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分之間的關(guān)系

高爾夫球場所吸引的高端客戶往往便是高爾夫物業(yè)的潛在消費人群。因此對高爾夫球場客戶群類型及消費需求特征的細(xì)分有助于確定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的定位及細(xì)分，從而降低房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險并取得最佳利益。

4、高爾夫球場開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)時序之間的關(guān)系

一般來說，球場和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場和房地產(chǎn)的開發(fā)時機，是關(guān)系到兩者能否良性互動發(fā)展的關(guān)高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)4

鍵。

5、高爾夫球場與住宅的空間布局關(guān)系

一般來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時住宅過于靠近球道安全性也較低，球場與住宅在資源共享的同時又要保持一定的距離。因此充分研究球場與住宅的空間布局關(guān)系是高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中必須認(rèn)真思考的重要問題。

6、高爾夫球場經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的盈利關(guān)系

中國的高爾夫球場建設(shè)有些已經(jīng)接近世界級水平,但經(jīng)營方面卻不盡人意。

有資料顯示,中國現(xiàn)存200多個高爾夫球場中,約60-70%的球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。所以在國內(nèi)現(xiàn)階段如果單靠球場自身開發(fā)運營實現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入則成為高爾夫地產(chǎn)項目主要的贏利來源點，所以高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式研究則顯的尤為重要。

7、高爾夫球場及地產(chǎn)開發(fā)的主體關(guān)系

高爾夫和房地產(chǎn)開發(fā)都屬于高投入、高風(fēng)險的項目，一般發(fā)展商很少具備同時開發(fā)這兩類項目的投資能力和經(jīng)驗，球場開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)主體是否應(yīng)實現(xiàn)分離？若分離，兩者之間的關(guān)系應(yīng)如何協(xié)調(diào)？組織管理架構(gòu)應(yīng)如何搭建？若合二為一，同一開發(fā)主體如何保證兩者的開發(fā)能協(xié)調(diào)推進？高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)5

五、高爾夫綜合性資源的“五大要素”

不少開發(fā)商對高爾夫資源的利用僅限于景觀資源，狹隘的將高爾夫綜合資源理解為景觀資源。其實，作為一種綜合性資源，高爾夫資源絕不僅僅限于景觀資源，而是包含了更廣闊的其它資源，只有全面、深入的挖掘了高爾夫綜合資源才是對其的“物盡其用”。

1、高爾夫景觀資源

高爾夫球場綠草如茵，開闊的生態(tài)景觀資源具有一定的稀缺性，對周邊地產(chǎn)升值具有強勁的拉動作用。

2、高爾夫商務(wù)資源

有研究表明,中國內(nèi)地各省市的GDP和實際利用外資情況與當(dāng)?shù)氐母郀柗蚯蚨磾?shù)相關(guān)。各省(自治區(qū)、直轄市)的高爾夫球洞數(shù)與其GDP的相關(guān)程度為55%,與實際利用外資的相關(guān)程度高達89%。從擁有高爾夫球場的城市來看,各城市的高爾夫與其GDP的相關(guān)程度為64%,與實際利用外資的相關(guān)程度也高達75%。廣東、北京、上海、海南和福建屬于高爾夫運動發(fā)達區(qū)域,其占全國總球洞數(shù)的近70%,該區(qū)域201*年的GDP總金額占全國GDP總額的22%。其中廣東的球洞數(shù)全國第一,占全國總數(shù)的39%,GDP達到10556億元,實際利用外資額158億美元。而海南是唯一高爾夫的發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟規(guī)模的省份。其平均3.3億元GDP就有一個球洞,而全國的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個球洞。

從中可以看出，目前在中國，高爾夫運動仍然是一項“貴族運動”，高爾夫球會的會員分布地域廣泛，且多為高端商務(wù)人士，打高爾夫球除了愉悅身心之外，更是高端商務(wù)人士的社交平臺。因此，在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中，應(yīng)充分利用高爾夫球場所搭建起來的高端資源平臺，擴大項目影響力，將高端商務(wù)資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實價值，并實現(xiàn)價值的最大化。高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)6

3、高爾夫社區(qū)資源

高爾夫社區(qū)往往具備高檔、成熟的社區(qū)配套和尊貴舒適的社區(qū)環(huán)境，因此高爾夫住宅社區(qū)的概念不應(yīng)僅限于住宅組團內(nèi)部，而應(yīng)將其納入到整個高爾夫社區(qū)的范圍內(nèi)來。

4、高爾夫心理資源

往來或居住在高爾夫社區(qū)內(nèi)往往是成功人士身份和地位的象征，這種心理因素的影響反應(yīng)在購買高爾夫住宅時會有一定的群聚效應(yīng)。因此在高爾夫住宅的開發(fā)銷售過程中，應(yīng)該努力營造高檔社區(qū)的形象，充分利用客戶心理資源拓寬項目的銷售面。

5、高爾夫客戶資源

目前,中國參與高爾夫球運動的人口估計達140萬,且每年以10%的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等發(fā)達地區(qū),增長率達到25%左右。此外,還有大量韓國、日本、臺港澳等國家和地區(qū)的高爾夫旅游者來內(nèi)地打球,保守估計,一年有30～50萬人次。如此多的打球客往往會成為高爾夫地產(chǎn)的潛在消費客戶。因此高爾夫住宅在開發(fā)過程中應(yīng)充分借助高爾夫球場打球客的豐富資源，努力將其轉(zhuǎn)化成住宅的潛在客戶。

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高爾夫地產(chǎn)開發(fā)模式總結(jié)

一、什么是高爾夫地產(chǎn)？

高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運動延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點是高爾夫球場建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用。高爾夫運動天生就是和高檔物業(yè)密不可分，兩者開發(fā)經(jīng)營的共同性都體現(xiàn)出最舒適、最休閑的生活方式。

二、高爾夫地產(chǎn)的分類

從不同角度可以對高爾夫地產(chǎn)進行不同的分類。

按照物業(yè)用地性質(zhì)，可分為高爾夫住宅地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)和高爾夫商業(yè)地產(chǎn)(高爾夫酒店等)；

按照項目的使用性質(zhì)，可分為以商務(wù)及度假為目的的高爾夫度假地產(chǎn)(高爾夫酒店、高爾夫度假村等)和以常住為目的的高爾夫常住地產(chǎn)(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)；

三、國內(nèi)高爾夫地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

自從1984年中國大陸第一個高爾夫球場(中山溫泉高爾夫球場)建成以來，高爾夫球場在中國開始大量建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，目前我國的高爾夫球場(包括在建而沒有完工的球場)已達到200多個，另有調(diào)查報告認(rèn)為我國已建和在建的高爾夫球場數(shù)量在500～1000個之間。廣東現(xiàn)有高爾夫球場約70個，其中51個位于珠三角城市，而大部分高爾夫球場開發(fā)都是與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動發(fā)展的。

促成高爾夫球場與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的原因，除了社會經(jīng)濟發(fā)展和高爾夫運動推廣產(chǎn)生的推動力外，最主要的還是消費者對高爾夫高尚住宅在自然景觀和人文環(huán)境上的熱烈追求，以及與高爾夫關(guān)聯(lián)的相關(guān)物業(yè)開發(fā)帶來的巨大經(jīng)濟收益對投資開發(fā)者的利益驅(qū)動。最突出的案例為深圳觀瀾湖高爾夫球場推動觀瀾湖土地價值從201*年的800元/平方米的基準(zhǔn)地價上升到201*年的2600元/平方米，并吸引了包括中航地產(chǎn)、城建地產(chǎn)、和黃地產(chǎn)在內(nèi)的多家知名發(fā)展商參與該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，帶動了觀瀾湖區(qū)域的整體發(fā)展。

四、高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中的七大關(guān)系

高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)不是簡單的“高爾夫球場＋房地產(chǎn)”的形式，兩者并非割裂存在，而是相輔相成，具有緊密的關(guān)系。高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)物業(yè)各自產(chǎn)品做得如何出色，更關(guān)鍵的在于兩者能否高度配合，形成良性的互動發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進達致整體開發(fā)共贏的效果。在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中要重點明確以下七大關(guān)系。

1、項目整體發(fā)展格局中高爾夫與房地產(chǎn)的策略關(guān)系

高爾夫球場與房地產(chǎn)開發(fā)在項目整體開發(fā)策略中地位孰輕孰重？是以球場為項目開發(fā)的核心還是以房地產(chǎn)作為項目開發(fā)的核心？對以上問題的回答都將影響著房地產(chǎn)的開發(fā)方向和定位。

2、高爾夫綜合資源與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系

經(jīng)驗表明，我國高爾夫球場周圍的房地產(chǎn)單價比一般樓盤高17%以上，在國外更高達30%以上。除了高爾夫景觀資源對住宅價格的帶動之外，高爾夫綜合資源(如社區(qū)資源、配套資源、心理資源、客戶資源等)對物業(yè)增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正處理好高爾夫綜合資源利用與房地產(chǎn)增值之間的關(guān)系將是高爾夫地產(chǎn)研究中的重點。

3、高爾夫球場客戶資源細(xì)分與房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分之間的關(guān)系

高爾夫球場所吸引的高端客戶往往便是高爾夫物業(yè)的潛在消費人群。因此對高爾夫球場客戶群類型及消費需求特征的細(xì)分有助于確定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的定位及細(xì)分，從而降低房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險并取得最佳利益。

4、高爾夫球場開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)時序之間的關(guān)系

一般來說，球場和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場和房地產(chǎn)的開發(fā)時機，是關(guān)系到兩者能否良性互動發(fā)展的關(guān)鍵。

5、高爾夫球場與住宅的空間布局關(guān)系

一般來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時住宅過于靠近球道安全性也較低，球場與住宅在資源共享的同時又要保持一定的距離。因此充分研究球場與住宅的空間布局關(guān)系是高爾夫地產(chǎn)開發(fā)中必須認(rèn)真思考的重要問題。

6、高爾夫球場經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)的盈利關(guān)系

中國的高爾夫球場建設(shè)有些已經(jīng)接近世界級水平,但經(jīng)營方面卻不盡人意。

有資料顯示,中國現(xiàn)存200多個高爾夫球場中,約60-70%的球場經(jīng)營處于虧損狀態(tài)。所以在國內(nèi)現(xiàn)階段如果單靠球場自身開發(fā)運營實現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入則成為高爾夫地產(chǎn)項目主要的贏利來源點，所以高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式研究則顯的尤為重要。

7、高爾夫球場及地產(chǎn)開發(fā)的主體關(guān)系

高爾夫和房地產(chǎn)開發(fā)都屬于高投入、高風(fēng)險的項目，一般發(fā)展商很少具備同時開發(fā)這兩類項目的投資能力和經(jīng)驗，球場開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)主體是否應(yīng)實現(xiàn)分離？若分離，兩者之間的關(guān)系應(yīng)如何協(xié)調(diào)？組織管理架構(gòu)應(yīng)如何搭建？若合二為一，同一開發(fā)主體如何保證兩者的開發(fā)能協(xié)調(diào)推進？

五、高爾夫綜合性資源的“五大要素”

不少開發(fā)商對高爾夫資源的利用僅限于景觀資源，狹隘的將高爾夫綜合資源理解為景觀資源。其實，作為一種綜合性資源，高爾夫資源絕不僅僅限于景觀資源，而是包含了更廣闊的其它資源，只有全面、深入的挖掘了高爾夫綜合資源才是對其的“物盡其用”。

1、高爾夫景觀資源

高爾夫球場綠草如茵，開闊的生態(tài)景觀資源具有一定的稀缺性，對周邊地產(chǎn)升值具有強勁的拉動作用。

2、高爾夫商務(wù)資源

有研究表明,中國內(nèi)地各省市的GDP和實際利用外資情況與當(dāng)?shù)氐母郀柗蚯蚨磾?shù)相關(guān)。各省(自治區(qū)、直轄市)的高爾夫球洞數(shù)與其GDP的相關(guān)程度為55%,與實際利用外資的相關(guān)程度高達89%。從擁有高爾夫球場的城市來看,各城市的高爾夫與其GDP的相關(guān)程度為64%,與實際利用外資的相關(guān)程度也高達75%。廣東、北京、上海、海南和福建屬于高爾夫運動發(fā)達區(qū)域,其占全國總球洞數(shù)的近70%,該區(qū)域201*年的GDP總金額占全國GDP總額的22%。其中廣東的球洞數(shù)全國第一,占全國總數(shù)的39%,GDP達到10556億元,實際利用外資額158億美元。而海南是唯一高爾夫的發(fā)展規(guī)模超過經(jīng)濟規(guī)模的省份。其平均3.3億元GDP就有一個球洞,而全國的平均水平是每35億元的GDP才擁有一個球洞。

從中可以看出，目前在中國，高爾夫運動仍然是一項“貴族運動”，高爾夫球會的會員分布地域廣泛，且多為高端商務(wù)人士，打高爾夫球除了愉悅身心之外，更是高端商務(wù)人士的社交平臺。因此，在高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)過程中，應(yīng)充分利用高爾夫球場所搭建起來的高端資源平臺，擴大項目影響力，將高端商務(wù)資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實價值，并實現(xiàn)價值的最大化。

3、高爾夫社區(qū)資源

高爾夫社區(qū)往往具備高檔、成熟的社區(qū)配套和尊貴舒適的社區(qū)環(huán)境，因此高爾夫住宅社區(qū)的概念不應(yīng)僅限于住宅組團內(nèi)部，而應(yīng)將其納入到整個高爾夫社區(qū)的范圍內(nèi)來。

4、高爾夫心理資源

往來或居住在高爾夫社區(qū)內(nèi)往往是成功人士身份和地位的象征，這種心理因素的影響反應(yīng)在購買高爾夫住宅時會有一定的群聚效應(yīng)。因此在高爾夫住宅的開發(fā)銷售過程中，應(yīng)該努力營造高檔社區(qū)的形象，充分利用客戶心理資源拓寬項目的銷售面。5、高爾夫客戶資源

目前,中國參與高爾夫球運動的人口估計達140萬,且每年以10%的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等發(fā)達地區(qū),增長率達到25%左右。此外,還有大量韓國、日本、臺港澳等國家和地區(qū)的高爾夫旅游者來內(nèi)地打球,保守估計,一年有30～50萬人次。如此多的打球客往往會成為高爾夫地產(chǎn)的潛在消費客戶。因此高爾夫住宅在開發(fā)過程中應(yīng)充分借助高爾夫球場打球客的豐富資源，努力將其轉(zhuǎn)化成住宅的潛在客戶。

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